蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

上海華燕置業(yè)有限企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)代理事業(yè)部敬呈蘇州楓橋青城項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析匯報(bào)上海華燕置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)事業(yè)部9月蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第1頁(yè)匯報(bào)綱要項(xiàng)目解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位及分析蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第2頁(yè)項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目概況及技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目基礎(chǔ)資料：地址：新區(qū)長(zhǎng)江路463號(hào)（何山路口）總用地面積12356㎡；總建筑面積53139㎡；地上建筑面積40354㎡；地下建筑面積12785㎡（地下1層6332㎡，地下2層6453㎡）；建筑占地建筑面積30232.73㎡；建筑密度53％；綠地率20％面積6506㎡；商業(yè)建筑面積9028.04㎡；酒店式公寓；容積率3.27；停車(chē)位224個(gè)（地上134個(gè)，地下90個(gè)）；建筑高度25.95米；項(xiàng)目形態(tài)：2層商鋪＋6層酒店式公寓（局部7層）；1F：22套商鋪；2F：30套商鋪＋24套酒店式公寓；3F：100套酒店式公寓；4F：100套酒店式公寓；5F：91套酒店式公寓；6F：82套酒店式公寓；7F：78套酒店式公寓；8F：60套酒店式公寓；共計(jì)52套商鋪＋535套酒店式公寓蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第3頁(yè)項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目地理位置：優(yōu)越本案東側(cè)：長(zhǎng)江路西側(cè)：新區(qū)公園南側(cè)：何山公園北側(cè)：何山路行政中心區(qū)域旅游資源區(qū)域新區(qū)CBD區(qū)域蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第4頁(yè)項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目周?chē)h(huán)境：完善齊全津橋公園新區(qū)二中何山公園綠寶商業(yè)廣場(chǎng)蘇州試驗(yàn)中學(xué)玉山公園蘇州汽車(chē)西站新區(qū)CBD中心蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第5頁(yè)項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目交通環(huán)境：便捷何山路站

輕軌三號(hào)線(xiàn)建設(shè)蘇州輕軌三號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)通車(chē)，全程路線(xiàn)為：新區(qū)城鐵站（滸墅關(guān)）－鴻文路－泰山路－馬運(yùn)路－華山路－何山路－蘇州樂(lè)園－獅山路－玉山路－竹園路－橫山路－橫塘鎮(zhèn)－吳中西路－新郭路－友新路－寶帶西路－寶帶東路－迎春路－吳中東路－吳東路－婁葑鎮(zhèn)－獨(dú)墅湖路－國(guó)賓路－斜塘鎮(zhèn)－蓮葑路－蘇勝路－金塔路－星塘街－沈滸路－蘇虹東路－唯亭城鐵站蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第6頁(yè)項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境小結(jié)商業(yè)機(jī)能：綠寶廣場(chǎng)提供高檔購(gòu)物、餐飲休閑及娛樂(lè)設(shè)施，周?chē)貕K含有商業(yè)規(guī)劃前景居住機(jī)能：本案周?chē)研纬奢^多中高檔住宅小區(qū)，居住氣氛濃厚商務(wù)機(jī)能：伴隨次商業(yè)中心前景逐步展現(xiàn)，以及輕軌何山路站點(diǎn)實(shí)施，此區(qū)域商務(wù)機(jī)能也將逐步展現(xiàn)。小結(jié)：（1）項(xiàng)目周?chē)涮壮墒?，居住氣氛濃厚，適合住宅類(lèi)產(chǎn)品打造。（2）地理位置優(yōu)越，但處于城區(qū)邊緣，對(duì)于酒店公寓“地段”是第一要素來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目是否可行還需深入市場(chǎng)論證。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第7頁(yè)匯報(bào)綱要項(xiàng)目解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位及分析蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第8頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹——最新整體市場(chǎng)全市8月上月改變量改變幅度銷(xiāo)售總套數(shù)（套）26243037-413-13.60%銷(xiāo)售總面積（㎡）291569.45362037.06-70467.61-19.46%銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）6656.936694.48-37.55-0.56%表：8月蘇州住宅類(lèi)商品房成交情況

市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，供給量增加，成交量繼續(xù)萎縮。政策連續(xù)強(qiáng)硬，房地產(chǎn)市場(chǎng)“冬天”真正降臨。

（房企限貸令：建設(shè)用地閑置兩年禁止發(fā)放抵押貸款）

蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第9頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹——最新分區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域成交套數(shù)（套）上月成交套數(shù)（套）成交面積（平方米）成交均價(jià)（元/平方米）金閶436358.91滄浪117322.30平江區(qū)35026534813.684953.22園區(qū)965843110026.997578.04高新區(qū)158323172766132.64吳中區(qū)27151633635.217797.17相城區(qū)55872964535.885352.79表：8月份各區(qū)住宅類(lèi)商品房成交情況

高新區(qū)共成交158套，較上月降低了165套，降幅為51.08%占全市總成交6.02%蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第10頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹——最新分區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)圖：8月蘇州各區(qū)住宅成交面積百分比圖

園區(qū)古城區(qū)吳中區(qū)新區(qū)成交均價(jià)7578.045856.437797.176312.64圖：8月蘇州各區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比

從今年4月以來(lái)，全市月成交均價(jià)基本展現(xiàn)震蕩整理下行趨勢(shì)，從波峰靠近8000元/平方米一路下行到當(dāng)前6500元/平方米位置。從當(dāng)前市場(chǎng)運(yùn)行情況看，處于7、8月淡季蘇州樓市并沒(méi)有出現(xiàn)大下滑，主要是因?yàn)楫?dāng)前這一價(jià)格基本是市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格表達(dá)，經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)本身調(diào)整，水分、泡沫已比較少，所以也能夠?qū)?500元/平方米這一價(jià)格看作是蘇州樓市價(jià)格底線(xiàn)。從實(shí)際情況看，這一價(jià)格構(gòu)筑也還算比較穩(wěn)固。伴隨“金九銀十”到來(lái)，銷(xiāo)量必定將有一定程度提升，與之而來(lái)便是成交價(jià)格提升，所以未來(lái)一段時(shí)間，樓市均價(jià)將逐步展現(xiàn)上行趨勢(shì)，不過(guò)這種走勢(shì)能保持多久、終究又能走多高，那就要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)了。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第11頁(yè)匯報(bào)綱要項(xiàng)目解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位及分析蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第12頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——最新區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)間成交套數(shù)（套）成交面積（㎡）單套面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）7月32332423.52100.386118.568346312.64表：8月份高新區(qū)住宅類(lèi)商品房成交情況

1月2月3月4月5月6月7月8月成交量5.913.022.965.26.584.843.241.73圖：1-8月區(qū)域成交量走勢(shì)圖（單位：萬(wàn)平方米）8月新區(qū)成交量較上月有了46.60%降幅。新區(qū)自5月以來(lái)，成交量展現(xiàn)直線(xiàn)下降趨勢(shì)，8月出現(xiàn)今年以來(lái)最小值。區(qū)域市場(chǎng)無(wú)新增供給，基本以當(dāng)前在售項(xiàng)目維持，如“中銳·山水映像”、“新港·名墅花園”、“鑫苑·國(guó)際城市花園”等，但各自成交量又相當(dāng)有限，無(wú)新增供給刺激，也直接造成了區(qū)域成交量一落再落。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第13頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——最新區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)圖：1-8月區(qū)域成均價(jià)走勢(shì)圖（單位：元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月成交均價(jià)598350836565.246595.715338.926837.446118.566312.648月高新區(qū)成交較上月有了3.17%增幅。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)8月成交項(xiàng)目較為稀少，所以成交主體——“中銳·山水映像”、“鑫苑·國(guó)際城市花園”等個(gè)別樓盤(pán)成交均價(jià)便代表了區(qū)域本月成交均價(jià)走勢(shì)。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第14頁(yè)區(qū)域各板塊住宅產(chǎn)品主力面積區(qū)間分析項(xiàng)目名稱(chēng)809010011012013014015070160170180190國(guó)際公館嘉業(yè)陽(yáng)光假日主語(yǔ)城尼盛青年城君地風(fēng)華獅山板塊玉山板塊清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊滸關(guān)板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊面積（㎡）中心區(qū)域以大面積戶(hù)型為主，集中在120平米以上，非中心區(qū)域產(chǎn)品則以中小戶(hù)型為主。區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——公寓市場(chǎng)蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第15頁(yè)區(qū)域各板塊住宅價(jià)格區(qū)間分析400080009000獅山板塊滸關(guān)板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊500060007000單價(jià)（元/㎡

）玉山板塊何山板塊多層高層多層高層多層高層

中心區(qū)域關(guān)鍵位置價(jià)格集中在8000元/㎡以上，邊緣位置價(jià)格在7000元/㎡左右，而周?chē)鷧^(qū)域價(jià)格則主要集中在5000-7000元/㎡之間區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——公寓市場(chǎng)蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第16頁(yè)總價(jià)（萬(wàn)元）國(guó)際公館嘉業(yè)陽(yáng)光假日主語(yǔ)城尼盛青年城君地風(fēng)華獅山板塊玉山板塊清水園理想城金光大道湖畔翠庭青山綠庭金楓美地何山板塊滸關(guān)板塊橫山板塊西部板塊木瀆板塊區(qū)域各板塊住宅產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間分析506070809010011012040130140150中心區(qū)域主力總價(jià)集中在70-125萬(wàn)之間，而周?chē)鍓K主力總價(jià)則主要集中在35-70萬(wàn)之間項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——公寓市場(chǎng)蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第17頁(yè)鑫苑地塊清水園大辰地塊新港地塊新港地塊本案國(guó)際公館主語(yǔ)城君地風(fēng)華陽(yáng)光假日青庭國(guó)際公寓區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——公寓市場(chǎng)當(dāng)前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)均保持著80-90%銷(xiāo)售率。板塊中心區(qū)域市場(chǎng)供給量小，潛在供給量一樣較為有限，項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第18頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（全市）全市酒店式公寓分布圖1.海天廣場(chǎng)酒店公寓2.和喬麗晶公寓酒店

3.玲瓏灣酒店公寓4.雅戈?duì)朰ARK公館5.晶匯新屹酒店公寓6.御庭國(guó)際公寓7.青庭公寓8.麗晶酒店公寓

9.獅山峰匯10.匯豪國(guó)際11.藍(lán)調(diào)都匯12.凱悅公寓13.中翔商貿(mào)城14.國(guó)際服裝城尚都公寓15.摩登9916.自由之邑17.時(shí)代晶華18.富達(dá)大廈19.賽風(fēng)公寓20.潤(rùn)億皇朝區(qū)域分布特征：蘇州酒店式公寓在新區(qū)及工業(yè)園區(qū)分布較為集中，其它區(qū)域分布較為分散。蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第19頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）老城區(qū)老城區(qū)酒店式公寓中多為改造項(xiàng)目,當(dāng)前多為商住混用項(xiàng)目或精裝修公寓項(xiàng)目,整體品質(zhì)較低。酒店式租金水平:很好:35-40元/㎡/月普通集中在25-30元/㎡/月當(dāng)前并無(wú)在售酒店式公寓永達(dá)大廈該項(xiàng)目位于干將西路189號(hào)，共25Ｆ，當(dāng)前為商住混用，房型以1房1廳為主，主要面積為40-56㎡;租金為：35-40元/㎡/月自由之邑該項(xiàng)目位于閶胥路123號(hào),包含28層及24層兩棟公寓，有1,2,3房各種房型，面積為43-200㎡租金為：30-35元/㎡/月1.摩登大廈2.自由之邑3.時(shí)代晶華4.富達(dá)廣場(chǎng)5.賽風(fēng)公寓6.潤(rùn)億皇朝蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第20頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）賽風(fēng)公寓該項(xiàng)目位于閶胥路798號(hào)，主力戶(hù)型為40-80㎡,部分樓4.2米挑高復(fù)式機(jī)構(gòu).租金為：25-35元/㎡/月時(shí)代晶華該項(xiàng)目位于金門(mén)路108號(hào)，共22Ｆ，7-22層為公寓，以40-70㎡房型為主力戶(hù)型，有少許130-340㎡,租金為：30元/㎡/月潤(rùn)億皇朝該項(xiàng)目位于喬司空巷66號(hào),共6層,當(dāng)前為商住混用,主力面積為30-50㎡,租金為45元/㎡/天摩登99該項(xiàng)目位于人民路438號(hào),共7層,為商住混用,主力面積在40-56㎡,租金為35-40元/㎡/月蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第21頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）園區(qū)園區(qū)項(xiàng)目多為服務(wù)式酒店公寓，開(kāi)發(fā)商多是在整體住宅項(xiàng)目中提供部分酒店式公寓，園區(qū)項(xiàng)目代表了蘇州酒店式公寓最高品質(zhì)。區(qū)域內(nèi)酒店式公寓都提供專(zhuān)業(yè)酒店管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。1.五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店（雷迪森管理）2.精裝修酒店式服務(wù)公寓3.酒店式服務(wù)小戶(hù)型4酒店式服務(wù)ＳＯＨＯ1.晶匯新屹二期2.雅戈?duì)杫ark公館3玲瓏灣酒店式公寓4.海天廣場(chǎng)5.和喬麗晶公寓蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第22頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）玲瓏灣精英酒店公寓位于工業(yè)園區(qū)玲瓏街1號(hào)*玲瓏灣精英酒店公寓為玲瓏灣花園25號(hào)樓，由蘇州南都建屋有限企業(yè)開(kāi)發(fā)，完工*全裝修，共150套，主力房型為60平方米一室一廳和95平方米兩室一廳*房間配置獨(dú)立空調(diào)、當(dāng)?shù)赜芯€(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、廚房器皿燃?xì)?、洗衣機(jī)、影視設(shè)備等*配套設(shè)施包含餐廳、健身房、停車(chē)場(chǎng)、商務(wù)中心等，并提供叫車(chē)、房間清掃、被單更換等服務(wù)*租金報(bào)價(jià)為一室一廳680元/天，兩室一廳980元/天蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第23頁(yè)高新區(qū)1.御庭國(guó)際公寓2.青庭國(guó)際公寓3麗景酒店公寓4.獅山峰匯5.匯豪國(guó)際區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）新區(qū)酒店式公寓基本沿獅山路分布，其中御庭國(guó)際公寓、青庭公寓、匯豪國(guó)際為品質(zhì)較高之服務(wù)式公寓，其余皆為商住混用項(xiàng)目.當(dāng)前區(qū)域內(nèi)租金:普通:35-40元/㎡/月很好:55-70元/㎡/月獅山峰匯該項(xiàng)目位于高新區(qū)獅山路89號(hào),共22層,主力戶(hù)型2室,約86㎡.租金為:35-40元/㎡/月匯豪國(guó)際該項(xiàng)目位于高新區(qū)獅山路58號(hào),共18層,4-18層為公寓,主力戶(hù)型1室,面積約35-45㎡.租金為55-70元/㎡/月蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第24頁(yè)御庭國(guó)際公寓由3幢12層小高層建筑，共200套高級(jí)全裝修服務(wù)公寓(1-4房)，10月開(kāi)盤(pán)，總建筑面積24,300平方米；配套設(shè)施包含游泳池、SPA、蒸氣浴、高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高級(jí)西餐廳等設(shè)施外，御庭國(guó)際公寓還設(shè)有獨(dú)立專(zhuān)屬會(huì)所.套房類(lèi)型租金(人民幣)1間臥室（53㎡）8,000/月起2間臥室（87–99㎡）13,000/月起3間臥室（117-123㎡）16,500/月起*青庭國(guó)際公寓為“新地中心”副樓，高26層，6-26層為服務(wù)公寓，主力戶(hù)型為1室戶(hù)，面積為85-90平方米，頂部二層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積在160-200平方米*房間采取五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、進(jìn)口電梯、中央吸塵、二十四小時(shí)熱水循環(huán)等，同時(shí)由第一太平戴維斯擔(dān)當(dāng)國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)，泛城（中國(guó)）住宅綜合服務(wù)提供營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)*目前85平方米戶(hù)型租金為約為5,000-6,000元/月區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第25頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（區(qū)域）1.Ａ-bossF館2.國(guó)際服裝城3.凱翔廣場(chǎng)4.中翔商貿(mào)城相城區(qū)酒店式公寓多依靠專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、為商住混用項(xiàng)目，定位比較含糊,造成人流混雜,檔次較低當(dāng)前在售酒店式公寓價(jià)格為7500-8000元/㎡凱翔廣場(chǎng)層高2.9米（單層）復(fù)式5.2米，約有910個(gè)單元，單元面積面積40-100㎡售價(jià)7000-7500元／㎡中翔商貿(mào)城一期已投入運(yùn)行，二期于上六個(gè)月開(kāi)盤(pán)與一期類(lèi)似，面積40-110平方米，當(dāng)前銷(xiāo)售率達(dá)80%售價(jià):7500-7800元／㎡蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第26頁(yè)區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析——酒店式公寓市場(chǎng)（小結(jié)）高品質(zhì)酒店式公寓比較匱乏.供給:土地供給趨緊,酒店式公寓供給量屈指可數(shù).有部分高檔酒店式公寓.供給:板塊發(fā)展比較成熟,近兩年商業(yè)供給量較小眾多大致量商業(yè)及住宅項(xiàng)目里頂級(jí)奢華酒店式公寓.供給:酒店式公寓僅限大小區(qū)商業(yè)配套,體量多以3-5萬(wàn)㎡體量為主酒店式公寓項(xiàng)目較少,相城主要依靠專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),整體項(xiàng)目品質(zhì)不高.供給:當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)有待深入發(fā)展,后將會(huì)形成成熟商業(yè)中心老城區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中、相城蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第27頁(yè)匯報(bào)綱要項(xiàng)目解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)介紹區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)解析項(xiàng)目定位及分析蘇州項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告第28頁(yè)項(xiàng)目定位及分析——項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：（1）項(xiàng)目區(qū)域位置、區(qū)域環(huán)境很好；（2）項(xiàng)目現(xiàn)及未來(lái)交通優(yōu)勢(shì)顯著（軌道交通）；（3）項(xiàng)目區(qū)域居住氣氛濃厚，生活配套完善。劣勢(shì)：（1）項(xiàng)目位于城區(qū)邊緣，對(duì)項(xiàng)目酒店式公寓產(chǎn)品支撐有限；（2）項(xiàng)目商業(yè)用地對(duì)打造住宅類(lèi)產(chǎn)品，優(yōu)勢(shì)不顯著；機(jī)會(huì)：（1）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)供給量小，無(wú)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力；（2）酒店式公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上接收度較高，市場(chǎng)行情良好。威