管理中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實施人力資源管理學(xué)資料

.期節(jié)點設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約與履約的過程中爭取對我司經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程與甲供物資成本管理的期節(jié)點設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約與履約的過程中爭取對我司經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程與甲供物資成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立與實施研究房地產(chǎn)企業(yè)成本,其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究.總體而言,一個項初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。下面就中海地產(chǎn)（XX地區(qū)）在上述六方面的成本管理工作，重點在工程成本方面采取的成本控制措施，以與相關(guān)的管理經(jīng)驗與各位同行作如下交流：1、建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即與早建立成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)分解，制訂出各項成本的具體控制指標(biāo)，責(zé)任落實到部門；2、公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每半年）對各個項目的發(fā)前提下推行成本限額設(shè)計，控制設(shè)計對成本的影響；料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險，降低工程成本；.善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變成本的2-3%左右），主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以與可對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計劃的一致性，最大程度能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以善設(shè)計變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變成本的2-3%左右），主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以與可對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計劃的一致性，最大程度能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、另一方面，設(shè)計部門自身應(yīng)以6、開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費用開支。1、土地成本管理括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。務(wù)狀況等方面對其進行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險（如是否有債務(wù)糾紛條件，降低土地成本。根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲備資料體系，對不同.更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地與付款風(fēng)險。具體而言，中海地產(chǎn)在無完人，我們的造價管理人員、設(shè)計管理人員避免不了對某些專業(yè)存更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的投標(biāo)報價策略、嚴(yán)格控制交地與付款風(fēng)險。具體而言，中海地產(chǎn)在無完人，我們的造價管理人員、設(shè)計管理人員避免不了對某些專業(yè)存過程和結(jié)果與我司計劃的一致性，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費用管理前期費用（約占項目總成本的2-3%左右主要指設(shè)計費、報建費、勘察測繪費以與等對工程造價影響大的內(nèi)容；4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知，設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設(shè)計管理（雖然整個設(shè)計多分析、避免完工后的返工與不必要的成本浪費。中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。.現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。7）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石，則國、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程與甲供物資成本管理的3、現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。7）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石，則國、區(qū)位環(huán)境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程與甲供物資成本管理的工程成本（約占項目總成本的50-55%左右主要由分判工程與甲供物資成本、配套分判工程與甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。我們主要通過以下具體措1）在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以與過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。具體化的成本控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計圖紙要或進一步的選取替代品，達到設(shè)計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。3）在工程分判和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標(biāo)”的工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭.土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：1）舊城改造地塊：積能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：1）舊城改造地塊：積能是以獨家協(xié)商議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時的成本分析準(zhǔn)確。采取一定家單位，以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計、選樣、封樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。不了解的情況提早開始這方面的工作，實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機會，間接實現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計變更引致的費用調(diào)整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由XX簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計管理部門的書面確認(rèn)，如涉與變更分判工程與甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項目發(fā)展部。在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā)展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳，與時反.控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目控制：1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目控制：1）無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多1）在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段4、營銷成本管理營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右主要指在項目銷售過程中形成的種類費用營銷成本管理的主要措施為以下幾點：營銷中的廣告與推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告與市場推廣計劃以與費用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點在于計劃與預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上靈活多變地采取種類媒體推廣措施。程，用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價，控制廣告制作的費用成本。很林比重，進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。5、管理成本控制管理成本（約占項目總成本的2-3%左右是指公司、項目部為組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本與行政成本。人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項目規(guī)模與發(fā)展進度合理制度人員配備方案，.極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務(wù)部、合的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。前期費用管理前期費用（約占項目總提出解決措施；設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強對設(shè)計部門人員的成本預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指標(biāo)，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程成本異常波動的不合理因素。另