養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)之項(xiàng)目論證-養(yǎng)老項(xiàng)目的論證內(nèi)容

機(jī)構(gòu)命名方法

機(jī)構(gòu)命名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名稱必須根據(jù)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，標(biāo)明福利院、敬老院、光榮院、養(yǎng)老院、老年公寓、護(hù)理院等；由政府舉辦的，應(yīng)冠以所在地省（自治區(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級(jí)市、市轄區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）行政區(qū)劃名稱，不另起字號(hào)；由社會(huì)組織和個(gè)人興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《民辦非企業(yè)單位名稱管理暫行規(guī)定》(1999)命名；機(jī)構(gòu)命名方法機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非應(yīng)當(dāng)冠以單位所在地?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）、市（地、州）、縣（縣級(jí)市、市轄區(qū)）行政區(qū)劃名稱或地名。但不能單獨(dú)冠以市轄區(qū)的名稱或地名，應(yīng)當(dāng)與所在市的行政區(qū)劃名稱或地名連用；民辦非企業(yè)單位名稱應(yīng)當(dāng)使用漢字，民族自治地方的民非單位名稱可以同時(shí)使用本民族通用的民族文字；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制機(jī)構(gòu)命名方法

機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位管理登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)民非單位名稱的核準(zhǔn)登記、監(jiān)管，經(jīng)登記管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的民非單位名稱受法律保護(hù)；民非單位名稱應(yīng)當(dāng)依次由：字號(hào)、行（事）業(yè)或業(yè)務(wù)領(lǐng)域、組織形式組成；民非單位字號(hào)應(yīng)當(dāng)由兩個(gè)及以上的漢字組成，如太陽城、親和源、康夢(mèng)圓、將府、萊康、康樂、康乃馨等；機(jī)構(gòu)命名方法

機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位只準(zhǔn)使用一個(gè)名稱，在登記管理機(jī)關(guān)管轄范圍內(nèi)不得與已登記的同行業(yè)單位名稱相同；民非單位申請(qǐng)成立登記、變更名稱登記，業(yè)務(wù)主管單位應(yīng)當(dāng)將民非單位擬定名稱意見報(bào)登記管理機(jī)關(guān)；兩個(gè)以上民非單位向同一登記管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)相同的符合規(guī)定的民辦非企業(yè)單位名稱，登記管理機(jī)關(guān)依照申請(qǐng)?jiān)谙仍瓌t登記；機(jī)構(gòu)命名方法

機(jī)構(gòu)命名民辦非企業(yè)單位命名規(guī)定：民非單位名稱不得含有下列文字和內(nèi)容：冠以“中國”、“全國”、“中華”等字樣；組織形式不得冠以“總”字；有損于國家、社會(huì)公共利益的，違背社會(huì)道德風(fēng)尚，帶有封建迷信色彩的；可能對(duì)公眾造成欺騙或者誤解的；政黨名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、人民團(tuán)體名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱、事業(yè)單位名稱、企業(yè)名稱及宗教界的寺、觀、教堂（佛、道教的寺、觀，伊斯蘭教的清真寺，天主教、基督教的教堂）名稱；已被撤銷的民辦非企業(yè)單位的名稱；其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的；機(jī)構(gòu)命名方法

機(jī)構(gòu)命名-要點(diǎn)（1）公辦機(jī)構(gòu)名稱由“行政區(qū)劃名+機(jī)構(gòu)性質(zhì)”組成

民非機(jī)構(gòu)名稱由“行政區(qū)劃名/地名+字號(hào)+機(jī)構(gòu)性質(zhì)”依次組成（2）避免重名（3）有寓意，如寸草春暉、椿萱茂（4）名字不要太長(zhǎng)，2、3字即可（5）切忌浮夸，如“國際”、“中華”、“總”工商注冊(cè)企業(yè)命名參照《企業(yè)名稱登記管理?xiàng)l例》上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)命名規(guī)定機(jī)構(gòu)命名方法投資成本估算投資成本估算硬件設(shè)施投資成本軟件建設(shè)投資成本土地征用費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，或房屋租賃、改造投入、裝修投入、基本設(shè)施設(shè)備投入和園林綠化投入等

前期考察論證、申報(bào)、注冊(cè)、員工工資、人員招募、人員培訓(xùn)等費(fèi)用等投資成本R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算

案例1以長(zhǎng)沙市興建一家擁有400張床位，占地面積25畝（約16700平方米）的中高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為例。假定其床位利用率為80％。

序號(hào)成本項(xiàng)目投資規(guī)模（m2）單價(jià)（元/m2）金額（萬元）比重（％）1土地征用費(fèi)16700120【注2】20082建安工程費(fèi)150001000【注3】1500603基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)600244設(shè)備購置安裝費(fèi)1506其他不可預(yù)見費(fèi)5025合計(jì)（投資總額）25001001、前期投入成本預(yù)算

：R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算2．該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度收支估算：

項(xiàng)

目人數(shù)規(guī)模（位）單價(jià)（元/年）金額（萬元）一、年度經(jīng)營(yíng)成本（TC）1．員工工資（平均）110（按1：3.5比例配置）9600（800）105.62．水電費(fèi)支出400×80％（入住率）720（60）23.043．生活費(fèi)成本400×80％（入住率）2160（180）69.124．辦公費(fèi)7.25．設(shè)備（耗材）維修費(fèi)26．設(shè)施設(shè)備折舊費(fèi)77．5【注1】合

計(jì)284.46【注2】二、年經(jīng)營(yíng)收入（TR）1．床位費(fèi)收入400×80％9600（800）307.22．生活費(fèi)收入400×80％3600（300）115.23．其他服務(wù)凈收入8合計(jì)430.4三、凈利潤(rùn)(E)145.94注釋：需要經(jīng)過較精確地測(cè)算，越精確，越可行。投資成本估算3．該養(yǎng)老機(jī)構(gòu)效益評(píng)估：凈利潤(rùn)：E

=TR（年經(jīng)營(yíng)收入）-TC（年經(jīng)營(yíng)成本）=430.4－284.46＝145.94（萬元）。假定因優(yōu)惠政策所得稅全免，可得效益評(píng)估值：年凈現(xiàn)金流＝E＋年折舊費(fèi)＝145.94.18＋77.5＝223.44（萬元）；項(xiàng)目投資回收期＝投資總額/每年凈現(xiàn)金流量＝2500/223.44＝11.19（年）；年投資利潤(rùn)率＝E（凈利潤(rùn)）/投資總額＝145.94/2500＝5.8％；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算盈虧平衡入住率指的是收入與支出相等，利潤(rùn)為零時(shí)的機(jī)構(gòu)入住率。那么，可以假設(shè)它為X，根據(jù)表格中的數(shù)據(jù)，列出“收入=支出”方程式，求解X。105.6+400X*0.072+400X*0.216+7.2+2+77.5=400X*0.96+400X*0.36+8解出X=44.65%，即需要入住400*44.64%=178名老人才能保證當(dāng)年度現(xiàn)金流平衡。投資成本估算案例2——投資改造50張床位、兩人間中低檔養(yǎng)老院

1、前期投入租金投入：租金應(yīng)控制在200—300元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為500元－800元)，總建筑面積在4000平方米以上，合理租金宜控制在每年18萬以下。房屋改造裝修投入：約100萬元。R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算基本設(shè)施投入——39.5萬元床,床頭柜和衣櫥：約1000元/套×50套=5萬元；床上用品：約500元/套×60套=3萬元；居室靠背椅：50元/張×100張=0.5萬元；電視機(jī)（每房間一臺(tái)）：2000元/臺(tái)×25臺(tái)=5萬元；活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套、麻將桌2個(gè)：預(yù)算約1萬元；廚具餐具：約20萬元；洗衣設(shè)備：約3萬元；辦公設(shè)施：3萬元；康娛設(shè)施：2萬元；投資成本估算設(shè)施折舊＝（房屋改造裝修+基本設(shè)施）/10（10年折舊期）=13.95萬2．年度收支估算年度支出：（1）員工工資：院長(zhǎng)（兼會(huì)計(jì)）：1人，計(jì)3500元/月×12月=4.2萬元；行政主管（兼出納）：1人，計(jì)3000元/月×12月＝3.6萬元；護(hù)理員：4人，計(jì)1800元/月/人×12月×4人=10.8萬元（包吃住）；廚師：1人，計(jì)2000元/月×12月=2.4萬元（包吃?。粏T工工資合計(jì)：21萬元；投資成本估算（2）伙食費(fèi)成本（按80％入住率計(jì)算，下同）：300元/月/人×（50×80％＋7）人×12月=16.92萬元；（3）水電煤氣：70元/月/人×（50×80％）人×12月＝3.36萬元（4）辦公費(fèi)用：1000×12=1.2萬元；（5）設(shè)備耗材,維護(hù)等：2萬元；（6）租金：15萬元；（7）設(shè)施折舊費(fèi)：13.95萬元；

年總經(jīng)營(yíng)支出：73.43萬元；R版權(quán)所有

恕不復(fù)制投資成本估算年度收入（按80%床位利用率）；床位費(fèi)：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬元。護(hù)理費(fèi)：600元/月/人×12月×50人×80%=28.8萬元?；锸迟M(fèi)：500元/月/人×12月×50人×80%=24萬元。水電費(fèi)：100元/月/人×12月×50人×80%=4.8萬元。

年度經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)：86.4萬元請(qǐng)根據(jù)上述數(shù)據(jù)，計(jì)算回收期和盈虧平衡入住率投資成本估算項(xiàng)目選址方法項(xiàng)目選址：區(qū)位-物業(yè)-商務(wù)條件養(yǎng)老機(jī)構(gòu)宜設(shè)置在交通便利的地方。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置在地質(zhì)穩(wěn)定、場(chǎng)地干燥、排水通暢、日照充足、無污染、無危險(xiǎn)、視野開闊的地方（環(huán)境）。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)宜設(shè)置在醫(yī)療機(jī)構(gòu)附近（3公里；2級(jí)）。項(xiàng)目選址方法選址考慮的其他問題物業(yè)區(qū)位：老小區(qū)VS.新樓盤物業(yè)獨(dú)立性：與周邊居民、商戶的關(guān)系（是否獨(dú)門獨(dú)院；忌商品房周邊）物業(yè)的建筑類型：工業(yè)型