清水苑沖擊波物業(yè)管理的視角

清水苑沖擊波物業(yè)管理的視角

一、對(duì)業(yè)委會(huì)的調(diào)查社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的逐步建立，加快了住宅營(yíng)銷、權(quán)屬個(gè)人化和房地產(chǎn)管理的規(guī)范化進(jìn)程，業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)公司等新產(chǎn)品在城市產(chǎn)生了作用。業(yè)主是物業(yè)(住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施)的產(chǎn)權(quán)所有人。業(yè)主委員會(huì)(簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì))是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。而物業(yè)公司是接受業(yè)主或業(yè)委會(huì)的委托,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理不同于中國(guó)城市社區(qū)中原有的居委會(huì)和單位制。業(yè)委會(huì)的出現(xiàn)可能意味著一種社會(huì)基礎(chǔ)關(guān)系結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)型(張靜,2001年)。筆者利用2001年寒假的時(shí)間,赴華東SH市的PD區(qū)PX街道對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行了調(diào)查和訪談。1我們重點(diǎn)訪問(wèn)了PX街道金橋?yàn)城逅沸^(qū)的居委會(huì)主任和委員、業(yè)委會(huì)主任和委員,并收集了關(guān)于業(yè)委會(huì)運(yùn)行的各種資料。我們還對(duì)PX街道辦事處的書記進(jìn)行了訪談,收集了街道層面上關(guān)于業(yè)委會(huì)運(yùn)作的資料。此外,筆者還參閱了曹錦清、李宗克等人在1999年對(duì)上海市徐匯區(qū)康健街道辦事處所撰寫的研究報(bào)告。本文將“清水苑”風(fēng)波作為主要研究對(duì)象。該風(fēng)波在當(dāng)時(shí)引起了新聞媒體的廣泛關(guān)注,中央電視臺(tái)專派攝制采訪組制作關(guān)于該風(fēng)波的專題片,《南方周末》和《新民晚報(bào)》也對(duì)此進(jìn)行了報(bào)道。該風(fēng)波還具有典型意義,它反映了物業(yè)運(yùn)作過(guò)程中普遍存在的問(wèn)題。但是本文作為一項(xiàng)個(gè)案研究,只是嘗試著提出一個(gè)帶有假設(shè)性質(zhì)的分析框架。二、業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的干預(yù)曹錦清(2000:3、5)在研究上海徐匯區(qū)康健街道辦事處的物業(yè)管理時(shí),提出了“物業(yè)結(jié)構(gòu)”的概念。他認(rèn)為“物業(yè)結(jié)構(gòu)”是某居住小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)的所有權(quán)狀況,具體來(lái)說(shuō)是公房(“直管房”與“系統(tǒng)房”)和私房(“售后房”與“商品房”)。曹錦清發(fā)現(xiàn),在純商品房小區(qū),業(yè)委會(huì)能夠在自治管理方面發(fā)揮積極作用,多數(shù)業(yè)委會(huì)組織比較健全,自治意識(shí)與自治能力較強(qiáng),能較充分地代表全體業(yè)主(包括公房使用人)的切身利益,促使物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量。業(yè)委會(huì)的運(yùn)作情況與物業(yè)結(jié)構(gòu)緊密相關(guān),私房比例越大的小區(qū),業(yè)委會(huì)的運(yùn)作情況越好。在業(yè)委會(huì)中,只有私房業(yè)主才從自己的切身利益出發(fā),關(guān)心小區(qū)的自治管理。公房業(yè)主代表至多代表他們所擁有的物業(yè),而對(duì)物業(yè)使用者的切身利益不關(guān)心。因此,在純商品房小區(qū)更容易出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。在純商品房小區(qū),由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)管理與物業(yè)有關(guān)的公共事務(wù)。業(yè)主通過(guò)業(yè)委會(huì)來(lái)監(jiān)督物業(yè)公司的專業(yè)管理服務(wù),是物業(yè)管理的一大進(jìn)步,也是公民利益的組織單位與組織方式的一種變化。在住房體制改革之前,由房屋使用者的產(chǎn)權(quán)單位或小區(qū)上級(jí)行政主管部門對(duì)房管部門進(jìn)行監(jiān)督。房屋使用者的個(gè)人監(jiān)督權(quán)在單位制下是不存在的。房屋使用者的監(jiān)督權(quán)、產(chǎn)權(quán)單位的監(jiān)督權(quán)與房管部門上級(jí)的縱向監(jiān)督權(quán),都不能對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督(張靜,1996)。住房體制改革之后,業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì)這樣一種社會(huì)自我管理的形式,對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行直接監(jiān)督,在最直接的利益相關(guān)者之間建立契約性的關(guān)系。業(yè)委會(huì)可依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同,對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行評(píng)估,從而決定是否讓物業(yè)公司繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的選擇權(quán),有利于推進(jìn)物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化與市場(chǎng)化。然而這只是一種邏輯推理。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,2當(dāng)業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的物業(yè)管理不滿時(shí),業(yè)委會(huì)有權(quán)解聘物業(yè)公司。但是在實(shí)際的物業(yè)運(yùn)作中,經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)委會(huì)炒不掉物業(yè)公司的情況:業(yè)委會(huì)在與新的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同以后,原物業(yè)公司并沒(méi)有向新物業(yè)公司移交物業(yè)資料與管理權(quán),而仍然管理著小區(qū)——“清水苑”風(fēng)波正是在這一背景下發(fā)生的。這類問(wèn)題是目前物業(yè)管理領(lǐng)域中存在的主要問(wèn)題。本文所關(guān)心的是:哪些因素導(dǎo)致了此類問(wèn)題的產(chǎn)生?問(wèn)題雙方如何維護(hù)各自的利益?物業(yè)管理領(lǐng)域與以前相比發(fā)生了哪些基本的轉(zhuǎn)變?這都是本文所要回答的問(wèn)題。三、非市場(chǎng)企業(yè)—國(guó)家與社會(huì)力量在“清水苑”風(fēng)波中的互動(dòng)“清水苑”風(fēng)波發(fā)生在清水苑小區(qū),該小區(qū)位于SH市PD區(qū)PX路街道。從1999年7月到10月,SH市JQ房地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“JQ房產(chǎn)”,是清水苑小區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商),委托物業(yè)公司和小區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)籌建清水苑小區(qū)的業(yè)委會(huì)。10月16日,業(yè)委會(huì)成立。業(yè)委會(huì)的成立完全符合《條例》的規(guī)定,業(yè)委會(huì)為合法組織,并于12月8日獲得PX房產(chǎn)辦事處頒發(fā)的業(yè)委會(huì)證書。由于對(duì)CY物業(yè)公司的服務(wù)及收費(fèi)不滿,清水苑小區(qū)業(yè)委會(huì)采用市場(chǎng)化的道路,重新選聘了服務(wù)質(zhì)量好、管理費(fèi)用低的SF物業(yè)公司。但是CY物業(yè)公司沒(méi)有退出對(duì)小區(qū)的管理,并且通過(guò)開(kāi)發(fā)商——“JQ房產(chǎn)”的關(guān)系,獲得了政府相關(guān)部門的支持,反對(duì)業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司。這是風(fēng)波的大體經(jīng)過(guò)。在這場(chǎng)風(fēng)波中,主要涉及到三個(gè)行動(dòng)主體:業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司和政府相關(guān)部門。物業(yè)公司主要指“CY”與“SF”物業(yè)公司。而政府相關(guān)部門主要指PX房產(chǎn)辦事處、街道辦事處和居委會(huì)。居委會(huì)雖然是居民自治組織,但是也站在街道辦事處和PX房產(chǎn)辦事處的立場(chǎng)上。業(yè)委會(huì)和“SF”結(jié)成一派力量,主張通過(guò)市場(chǎng)化的手段選聘新的物業(yè)公司;“CY”、PD區(qū)綜合規(guī)劃土地局(簡(jiǎn)稱規(guī)土局)、PX房產(chǎn)辦事處、街道辦事處和居委會(huì)結(jié)成另一派力量,主張繼續(xù)讓“CY”對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,反對(duì)選聘新的物業(yè)公司。本文主要采用國(guó)家與社會(huì)的分析框架,將政府部門劃入“國(guó)家”的范疇,業(yè)主及業(yè)委會(huì)劃入“社會(huì)”的范疇。物業(yè)公司有兩類:一部分是適應(yīng)了市場(chǎng)生存方式的、代表市場(chǎng)力量的物業(yè)公司,如“SF”物業(yè),歸于“社會(huì)”的范疇;大部分剛轉(zhuǎn)制而來(lái)的物業(yè)公司,由于受到原體制下的行政性質(zhì)的慣性影響,并沒(méi)有真正成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體,而經(jīng)常得到政府部門的庇護(hù),筆者將之稱為“非市場(chǎng)企業(yè)”,如CY物業(yè),歸于“國(guó)家”的范疇。整個(gè)風(fēng)波的過(guò)程可以觀察到兩派力量的分化、組合與交鋒?！帮L(fēng)波”大體可分為三個(gè)階段:第一是風(fēng)波的興起階段,在此階段,業(yè)委會(huì)決定選聘新的物業(yè)公司,“CY”暗中阻撓。第二是風(fēng)波的發(fā)展階段,也是兩派力量的分化、組合階段,在此階段,業(yè)委會(huì)堅(jiān)持選聘物業(yè)公司,“CY”、PX房產(chǎn)辦事處、居委會(huì)、街道辦事處和PD區(qū)規(guī)土局形成了反對(duì)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司的利益共同體。第三是風(fēng)波的高潮,在此階段,兩派力量對(duì)物業(yè)管理權(quán)展開(kāi)了激烈的爭(zhēng)奪。(一)“cy”的行為方式清水苑小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后,向物業(yè)公司指出了小區(qū)物業(yè)管理上存在很多問(wèn)題,要求“CY”在一定期限內(nèi)改進(jìn)這些問(wèn)題。根據(jù)小區(qū)的管理現(xiàn)狀和水平,業(yè)委會(huì)還提出物業(yè)管理費(fèi)要保持在每月0.42元/平方的水平。但是“CY”卻提出管理費(fèi)每月要漲價(jià)至0.52元/平方。這時(shí)雙方矛盾出現(xiàn)了?！罢勁星翱谥羞€說(shuō)自己是業(yè)主的管家的二位總經(jīng)理,見(jiàn)業(yè)委會(huì)堅(jiān)持不漲價(jià)原則后,氣勢(shì)洶洶地站起來(lái),手拍桌子公開(kāi)說(shuō),‘我們就是這個(gè)價(jià),要不漲價(jià)只能降低服務(wù)水平。你們要我們做,我們?cè)?不要我們做,我們也不會(huì)走的。’”3這里物業(yè)公司表現(xiàn)出原體制下房管部門的思維方式與行為模式。在再分配經(jīng)濟(jì)體制下,住房不是商品而是一種福利,由國(guó)家或單位分配給單位成員,房屋的日常管理與維修由房管部門代表政府來(lái)進(jìn)行。在這種體制下,“小區(qū)管理者事實(shí)上擁有了比產(chǎn)權(quán)單位更多的控制權(quán)利,這些權(quán)利通過(guò)分配獲得,受到政府劃拔體制的保護(hù),又不必受市場(chǎng)需要的(居民需要)約束。小區(qū)的唯一領(lǐng)導(dǎo)是它的上級(jí)政府機(jī)關(guān),它向上級(jí)負(fù)責(zé),只接受它的分配和調(diào)遣……(張靜,1996)”。物業(yè)使用者的個(gè)人監(jiān)督、產(chǎn)權(quán)單位的單位監(jiān)督和上級(jí)部門的行政監(jiān)督,都無(wú)法有效地發(fā)生作用。房管部門的壟斷性地位遂形成。但是,在物業(yè)管理市場(chǎng)化以后,物業(yè)公司已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻邮軜I(yè)主或業(yè)委會(huì)的委托,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),而不是以前的政府行政管理者。物業(yè)公司應(yīng)該改變其行為方式。這里,“CY”并沒(méi)有改變以前的思維方式,仍然以一種高高在上的態(tài)度對(duì)待自己的主顧。在這種情況下,業(yè)委會(huì)根據(jù)《條例》的規(guī)定,決定通過(guò)市場(chǎng)招標(biāo)的方式,選聘一家新的物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。業(yè)委會(huì)的主任說(shuō):“我們的想法是,誰(shuí)能服務(wù)好,價(jià)格低,就選誰(shuí)。”(金橋?yàn)城逅窐I(yè)委會(huì)主任的訪談?dòng)涗洝?2000年1月,業(yè)委會(huì)向PX房產(chǎn)辦事處發(fā)出“關(guān)于選聘金橋?yàn)城逅肺飿I(yè)管理公司”的函件;并向各物業(yè)公司發(fā)出關(guān)于選聘金橋?yàn)城逅肺飿I(yè)公司的通知。四家物業(yè)公司前來(lái)參加競(jìng)聘,它們分別是:LJZ物業(yè)公司、CY物業(yè)公司、SF物業(yè)公司和SC物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)委員對(duì)四家物業(yè)公司管理的小區(qū)進(jìn)行了考察,對(duì)四家物業(yè)公司的基本情況、年度物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算、和服務(wù)承諾進(jìn)行了比較、審查。業(yè)委會(huì)選中了“SF”——四家物業(yè)公司中最有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)者,且實(shí)力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“CY”。面對(duì)業(yè)委會(huì)的決定,“CY”采取了不合市場(chǎng)規(guī)則的行為方式?！癈Y”先是對(duì)業(yè)委會(huì)采取“安撫”的策略:“‘JQ房產(chǎn),的老總(“CY”的上級(jí))到每個(gè)業(yè)委會(huì)委員家游說(shuō),勸我們放棄選聘物業(yè)公司的做法。”(金橋?yàn)城逅肪游瘯?huì)主任的訪談?dòng)涗洝?在業(yè)委會(huì)仍然堅(jiān)持選聘物業(yè)公司的情況下,“CY”繼而對(duì)業(yè)委會(huì)的選聘工作進(jìn)行暗中阻撓?！氨緛?lái)我們召開(kāi)的是業(yè)委會(huì)委員的會(huì)議,但是在‘CY’工作的一些業(yè)主和業(yè)主代表也來(lái)參加會(huì)議,主張讓‘CY’繼續(xù)管理小區(qū),不同意選聘物業(yè)公司。會(huì)議結(jié)束后,‘CY’的員工,以業(yè)主身份立刻張貼‘大字報(bào)’,反對(duì)‘選聘’,聲稱要防止清水苑小區(qū)重演‘OZ花園’事件(OZ花園業(yè)委會(huì)對(duì)原物業(yè)公司不滿,想炒掉它,而聘用新物業(yè)公司。由于原物業(yè)公司拒交物業(yè)檔案資料,使選聘新物業(yè)公司最終不了了之)。”(金橋?yàn)城逅肪游瘯?huì)主任的訪談?dòng)涗洝?(二)“和解”—“類聚群分”——風(fēng)波的發(fā)展業(yè)委會(huì)沒(méi)有因?yàn)椤癈Y”的阻撓而改變?cè)瓉?lái)的做法?！癈Y”也意識(shí)到僅僅依靠自身力量難以使業(yè)委會(huì)“屈服”。在采用行政方式管理社會(huì)的制度下所形成的經(jīng)驗(yàn),自然會(huì)被“CY”所使用。“CY”向原上級(jí)單位“JQ房產(chǎn)”求助。“JQ房產(chǎn)”與“CY”具有“血緣關(guān)系”(“CY”是從“JQ房產(chǎn)”中分離出來(lái)的物業(yè)公司),自然站在“CY”的立場(chǎng)上?！癑Q房產(chǎn)”以前是具有行政副局級(jí)的企業(yè),與政府部門具有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,比較容易動(dòng)用“關(guān)系”資源。更為重要的是“清水苑”擁有一座2700平方米的社區(qū)活動(dòng)中心,被“JQ房產(chǎn)”讓給街道辦事處出租謀利。面對(duì)“JQ房產(chǎn)”的求助,街道辦事處出面幫助“CY”進(jìn)行“協(xié)調(diào)”?！?月17日,街道辦事處出面召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、PX房產(chǎn)辦事處和居委會(huì)參加了會(huì)議。街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)了物業(yè)公司,并申明三點(diǎn):1、讓物業(yè)公司經(jīng)理對(duì)業(yè)委會(huì)賠禮道歉;2加強(qiáng)社區(qū)黨建,讓業(yè)委會(huì)與居委會(huì)相互團(tuán)結(jié),要聽(tīng)黨支部的話;3、選聘物業(yè)公司的事暫時(shí)擱置。”(金橋?yàn)城逅肪游瘯?huì)X.Z.W的訪談?dòng)涗洝?街道辦事處想通過(guò)行政干預(yù)的方式,使業(yè)委會(huì)放棄選聘新的物業(yè)公司的決定。這時(shí)居委會(huì)的立場(chǎng)也隨街道辦事處發(fā)生了變化,主張“和解”。業(yè)委會(huì)堅(jiān)持選聘新的物業(yè)公司。他們準(zhǔn)備召開(kāi)委員會(huì)議,決定選聘物業(yè)公司一事?！皹I(yè)委會(huì)召開(kāi)委員會(huì)議,決定選聘物業(yè)公司一事,并邀請(qǐng)PX房產(chǎn)辦事處到場(chǎng)監(jiān)督‘開(kāi)標(biāo)’,但PX房產(chǎn)辦事處的主任不予理會(huì)。當(dāng)天上午九點(diǎn),業(yè)委會(huì)委員到PX房產(chǎn)辦事處,當(dāng)著幾個(gè)干部,拆開(kāi)信封,四票通過(guò)‘SF’中標(biāo)。業(yè)委會(huì)把會(huì)議結(jié)果通知了小區(qū)黨支部、居委會(huì)和PX房產(chǎn)辦事處?！?金橋?yàn)城逅窐I(yè)委會(huì)委員L.G.Y的訪談?dòng)涗洝?“JQ房產(chǎn)”也繼續(xù)活動(dòng),利用行政關(guān)系取得了PX房產(chǎn)辦事處和PD區(qū)規(guī)土局的庇護(hù)。3月24日,“SF”向業(yè)委會(huì)發(fā)函:“……3月21日,本公司接到PD區(qū)行政管理部門的來(lái)電指示,以政府關(guān)心小區(qū)、維護(hù)小區(qū)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)為由,要求本公司退出此次小區(qū)的物業(yè)管理選聘,這將本公司置于進(jìn)退兩難之境,為慎重起見(jiàn),特函給貴會(huì):目前情況下,本公司暫不能與貴會(huì)簽約,亦不能進(jìn)入小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。在此深表歉意,一旦條件具備,即與貴會(huì)協(xié)商簽約與駐場(chǎng)等事宜……”44緊接著“LJZ”來(lái)函,也表示接到了“上級(jí)指示”。PD區(qū)規(guī)土局是他們的行政主管部門。PX房產(chǎn)辦事處和PD區(qū)規(guī)土局都站到了“CY”一邊?！癈Y”、“JQ房產(chǎn)”、街道辦事處、居委會(huì)、PD區(qū)規(guī)土局、PX房產(chǎn)辦事處形成一個(gè)利益共同體反對(duì)業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司?！癈Y”和“JQ房產(chǎn)”都是原體制下轉(zhuǎn)制過(guò)來(lái)的企業(yè),是準(zhǔn)市場(chǎng)企業(yè),它們以前是對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的行政部門,不甘心于失去物業(yè)管理權(quán),對(duì)業(yè)委會(huì)的“解聘權(quán)”自然不服。政府部門也認(rèn)為比業(yè)委會(huì)高一級(jí),有權(quán)決定業(yè)委會(huì)的事情,因此二者聯(lián)合起來(lái),干預(yù)業(yè)委會(huì)的“選聘”。(三)從“事后找事”到“先審后決”:業(yè)委會(huì)的訴在前兩個(gè)階段,業(yè)委會(huì)一直在按照合法的程序選聘物業(yè)公司?！暗侥壳盀橹?我會(huì)未收到有關(guān)主管部門的任何書面材料,明確指出我會(huì)在選聘工作中的錯(cuò)誤或違規(guī)操作之處?！?5但是“CY”卻采取了非市場(chǎng)化的手段,對(duì)業(yè)委會(huì)的選聘重重設(shè)阻,并且取得了相關(guān)政府部門的庇護(hù)。政府明確表現(xiàn)出不支持業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司的態(tài)度,從一個(gè)仲裁者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)行政干預(yù)者的角色,干預(yù)業(yè)委會(huì)的自治權(quán)。在風(fēng)波的高潮階段,相關(guān)政府部門一方面利用《條例》規(guī)定的模糊性,對(duì)業(yè)委會(huì)施加壓力;另一方面,運(yùn)用自身的權(quán)力對(duì)業(yè)委會(huì)的自治權(quán)行政干預(yù)。按照《條例》的第十二條規(guī)定,業(yè)委會(huì)的職責(zé)中有選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,但規(guī)定中并沒(méi)有申明必須經(jīng)過(guò)業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)。而《條例》第九條關(guān)于業(yè)主代表大會(huì)的職權(quán)規(guī)定中,也并沒(méi)有明確,選聘或者解聘物業(yè)公司必須在大會(huì)上通過(guò)。PX房產(chǎn)辦事處和街道辦事處,在“風(fēng)波”的開(kāi)端和發(fā)展兩個(gè)階段,并沒(méi)有指出業(yè)委會(huì)在選聘工作中的錯(cuò)誤或違規(guī)操作之處,而只是扮演行政干預(yù)者的角色,對(duì)業(yè)委會(huì)施加壓力,使其放棄選聘物業(yè)公司的決定。在“清水苑”風(fēng)波的高潮階段,PX房產(chǎn)辦事處、街道辦事處和居委會(huì),開(kāi)始利用《條例》關(guān)于業(yè)委會(huì)解聘與選聘物業(yè)公司的規(guī)定的模糊性,提出選聘物業(yè)公司必須經(jīng)過(guò)業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)才是合法的,以此指出業(yè)委會(huì)以前選聘物業(yè)公司的步驟屬違規(guī)操作。這實(shí)際是一種“事后找事”。業(yè)委會(huì)認(rèn)為自己在選聘物業(yè)公司過(guò)程中的操作是符合《條例》的規(guī)定的。6月28日,業(yè)委會(huì)決定與“SF”簽訂《金橋?yàn)城逅肺飿I(yè)管理A服務(wù)合同》。這時(shí)“SF”反復(fù)權(quán)衡了利弊得失之后,決定頂住行政干預(yù)?！癝F”與業(yè)委會(huì)成為了利益共同體,都主張物業(yè)管理市場(chǎng)化。但是“CY”不肯與“SF”交接物業(yè)檔案資料和維修基金。業(yè)委會(huì)在與政府部門對(duì)峙的情況下,訴諸法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。7月20日,業(yè)委會(huì)向SH市PD區(qū)人民法院提出民事訴訟,狀告“CY”不移交對(duì)“清水苑”小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。SH市PD區(qū)人民法院受理了業(yè)委會(huì)的民事訴訟。面對(duì)業(yè)委會(huì)委員的起訴,政府部門也加緊了行動(dòng)的步伐。7月23日,業(yè)主代表X.Z.W(居委會(huì)民政委員),召集了17名業(yè)主代表聯(lián)合上書,要求PD區(qū)房產(chǎn)主管部門直接召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。8月4日,PD區(qū)規(guī)土局與PX街道辦事處聯(lián)合通知清水苑小區(qū)業(yè)主代表,在8月12日召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì),地點(diǎn)在街道辦事處。通知的內(nèi)容是這樣的:“會(huì)議內(nèi)容:對(duì)金橋?yàn)城逅沸^(qū)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。表決內(nèi)容:1、業(yè)委會(huì)與“SF”己簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同是否應(yīng)解除;2、由于現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)入住戶數(shù)的增加,對(duì)現(xiàn)有的業(yè)委會(huì)委員和業(yè)主代表是否進(jìn)行增補(bǔ),或者改選。會(huì)議形式:不開(kāi)展大會(huì)辯論,只對(duì)提案內(nèi)容進(jìn)行表決,表決結(jié)束后,當(dāng)場(chǎng)開(kāi)票?！?政府部門試圖通過(guò)“不辯論”的形式,將業(yè)委會(huì)與“SF”簽訂的合同廢除,同時(shí)改選業(yè)委會(huì)。但業(yè)委會(huì)方面也在采取行動(dòng)。8月11日,業(yè)委會(huì)請(qǐng)SH市某律師事務(wù)所律師發(fā)表“關(guān)于違反法規(guī)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)的異議暨對(duì)全體業(yè)主代表的聲明”?！稐l例》規(guī)定,只有業(yè)委會(huì)有權(quán)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。因此,業(yè)委會(huì)通知業(yè)主代表,不參加PD區(qū)規(guī)土局與PX路街道辦事處召集的會(huì)議。8月12日,由于到會(huì)人數(shù)少于業(yè)主代表總數(shù)的一半,會(huì)議沒(méi)有召開(kāi)。這時(shí)又出現(xiàn)“公章”訴訟問(wèn)題。8月25日PD區(qū)法院收到了一封署名為“金橋?yàn)城逅窐I(yè)委會(huì)”的來(lái)信:“本小區(qū)個(gè)別業(yè)委會(huì)委員盜用業(yè)委會(huì)名義”,“業(yè)委會(huì)公章是非經(jīng)依法備案,而私敲在訴狀上的圖章”,要求區(qū)法院終止該案的訴訟。7業(yè)委會(huì)主任得知此事后,否認(rèn)寫過(guò)此信,并且指出這封信是偽造的,信上所蓋公章也是假的。不久,業(yè)委會(huì)一直使用的公章,突然被PX房產(chǎn)辦事處宣布,沒(méi)有在政府相關(guān)部門備案;而PX房產(chǎn)辦事處聲稱偽造信上的假公章是經(jīng)過(guò)備案的。8公章沒(méi)有備案一事有兩種可能,一種是物業(yè)公司在業(yè)委會(huì)成立之初沒(méi)有幫助業(yè)委會(huì)備案,這一種可能性非常小;另一種可能是PX房產(chǎn)辦事處將備案的材料給銷毀了。備案的假公章一事卻十分清晰——沒(méi)有通過(guò)政府部門,假公章是不可能備案的,PX房產(chǎn)辦事處無(wú)疑在暗中進(jìn)行了活動(dòng)。PD區(qū)法院根據(jù)PX房產(chǎn)辦事處的意見(jiàn),以業(yè)委會(huì)不合法為由,退回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。這里,PX房產(chǎn)辦事處在通過(guò)各種手段都無(wú)法使業(yè)委會(huì)“屈服”之后,直接利用自己手中的權(quán)力,通過(guò)使業(yè)委會(huì)的公章變?yōu)椤胺欠ā钡男问?阻止業(yè)委會(huì)通過(guò)法律的途徑解除“CY”對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。業(yè)委會(huì)沒(méi)有辦法,只好暫時(shí)罷休。這時(shí),“清水苑”風(fēng)波也暫告段落。但是業(yè)委會(huì)并不善罷甘休,它正在尋求其它的途徑,準(zhǔn)備繼續(xù)與“CY集團(tuán)”作斗爭(zhēng)。(四)新形勢(shì)下物業(yè)公司的角色重塑:從行政管理者到專業(yè)設(shè)置在房改以前,房管部門的管理權(quán)是行政分配的結(jié)果,同產(chǎn)權(quán)單位及其意見(jiàn)不相關(guān)。“這使小區(qū)管理權(quán)受到行政的保護(hù),成為地區(qū)或部門壟斷性資源,它不受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的挑戰(zhàn),不接受市場(chǎng)(管理價(jià)格)的信號(hào)。這對(duì)于產(chǎn)權(quán)單位來(lái)說(shuō),是一種不能解除的代理關(guān)系,意味著產(chǎn)權(quán)單位必須‘購(gòu)買’這一個(gè)代理者的服務(wù),否則房屋將無(wú)法使用。(張靜,1996)”這產(chǎn)生物業(yè)管理的無(wú)財(cái)產(chǎn)權(quán)。房管部門的管理不是“服務(wù)”,而是政府授權(quán)的公共設(shè)施管制兼福利分配行為。這種管理權(quán)成為一種壟斷性資源,使物業(yè)使用者和產(chǎn)權(quán)單位的選擇權(quán)失去作用。物業(yè)使用者個(gè)體和產(chǎn)權(quán)單位不能對(duì)房管部門的物業(yè)服務(wù)施加影響,只是被動(dòng)地接受服務(wù),處于無(wú)權(quán)地位。房改政策的實(shí)施,以及由此而派生出來(lái)的新生事物——業(yè)主和業(yè)委會(huì)的誕生,使物業(yè)管理不得不面對(duì)變革的局面。物業(yè)公司與業(yè)主之間關(guān)系的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了有利于業(yè)主的變化。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)提供者和服務(wù)享受者——或者說(shuō)消費(fèi)者的關(guān)系。業(yè)主有權(quán)選解聘掉服務(wù)質(zhì)量差和收費(fèi)高的物業(yè)公司,而選擇自己滿意的公司。業(yè)主從以前的房屋使用者的無(wú)權(quán)地位,上升到小區(qū)物業(yè)財(cái)產(chǎn)的主人。業(yè)主通過(guò)業(yè)委會(huì),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理,對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主及業(yè)委會(huì)希望實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的完全自治,享受市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)——用最少的錢換取最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而物業(yè)公司現(xiàn)在成了業(yè)主的“管家”而不是“官家”。在新的形勢(shì)下,物業(yè)公司應(yīng)該改變自己以前那種行政管理者的基本角色定位和態(tài)度,將自身視為市場(chǎng)中的普通服務(wù)提供者和競(jìng)爭(zhēng)者,重新理順與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)公司主要有兩種來(lái)源:一是由原房管部門轉(zhuǎn)制而來(lái)的;二是開(kāi)發(fā)商在建造住宅小區(qū)后自己組建一家物業(yè)公司對(duì)小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理。轉(zhuǎn)制物業(yè)公司在房改前后的地位形成了巨大的反差——從管理資源的壟斷者轉(zhuǎn)變成為從屬地位的被聘用者。這些轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司,大部分沒(méi)有實(shí)現(xiàn)觀念與行為的相應(yīng)調(diào)整,它們繼續(xù)把物業(yè)管理權(quán)看成是自己應(yīng)得的一項(xiàng)權(quán)力,行政管理者的慣習(xí)仍然發(fā)生作用。這必然會(huì)與業(yè)主的利益發(fā)生沖突,因?yàn)橐环降乃谜橇硪环降乃АＮ飿I(yè)使用者與轉(zhuǎn)制物業(yè)公司二者改制前后地位的倒置以及利益的沖突,是當(dāng)前物業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)問(wèn)題的主要根源。轉(zhuǎn)制物業(yè)公司難以適應(yīng)改制后的從屬地位,必然會(huì)產(chǎn)生分化:一些物業(yè)公司會(huì)努力適應(yīng)市場(chǎng)的需要,提高自身的競(jìng)爭(zhēng)能力;而大部分物業(yè)公司,會(huì)習(xí)慣地利用在原體制下的行政關(guān)系網(wǎng)絡(luò),來(lái)維護(hù)既得利益。這可以說(shuō)是一種路徑依賴行為。“清水苑”風(fēng)波深刻地反映了業(yè)主和物業(yè)公司,以及物業(yè)公司之間行為模式的差別。業(yè)委會(huì)與“CY”談判失敗之后,堅(jiān)持走市場(chǎng)化和自治的道路,而且一直堅(jiān)持用《條例》來(lái)維護(hù)業(yè)主的利益和自身的地位。面對(duì)業(yè)委會(huì)的挑戰(zhàn),“CY”向開(kāi)發(fā)商求助,二者利用原來(lái)與政府部門的行政關(guān)系網(wǎng)絡(luò)來(lái)對(duì)業(yè)委會(huì)的選聘工作進(jìn)行百般阻撓。而“SF”則利用自己的實(shí)力,與“CY”爭(zhēng)奪“清水苑”小區(qū)的管理權(quán),表現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的行為模式。房改以后,國(guó)家試圖放棄使用行政方式直接管理物業(yè),而將物業(yè)管理納入市場(chǎng)化軌道,采取業(yè)委會(huì)的自治管理和物業(yè)公司的市場(chǎng)化管理相結(jié)合的方式。在這種管理方式下,政府應(yīng)該扮演一個(gè)仲裁者的角色,政府的主要職能是讓物業(yè)健康運(yùn)行,通過(guò)制定法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范業(yè)主和物業(yè)公司的行為,保障業(yè)主的合法權(quán)益。在物業(yè)管理市場(chǎng)化的初期,由于業(yè)委會(huì)是新生的自治組織,并沒(méi)有固定的制度與行為模式可循;而轉(zhuǎn)制物業(yè)公司由于地位的急劇變遷,缺少市場(chǎng)化的準(zhǔn)備,兩者在客觀上需要有一個(gè)緩沖地帶,因此政府還應(yīng)該扮演一個(gè)協(xié)調(diào)者的角色。這個(gè)角色主要是起規(guī)范雙方行為之作用,而非直接插手去管理物業(yè),或者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政干預(yù)。但是再分配體制下的剩遺物仍存在。剩遺物在物業(yè)管理領(lǐng)域主要指,在原體制下的原房管部門與其它政府機(jī)關(guān)的行政聯(lián)系。剩遺物的存在使政府部門經(jīng)常在轉(zhuǎn)制物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)之間扮演行政干預(yù)者的角色。仲裁者與行政干預(yù)者這兩種角色是相互沖突的。沖突的角色會(huì)產(chǎn)生沖突的行為模式。一方面政府想與轉(zhuǎn)制物業(yè)公司割斷聯(lián)系,將之推向市場(chǎng),讓物業(yè)管理市場(chǎng)化,使業(yè)主受益;政府也可以因此減少對(duì)社會(huì)的責(zé)任,節(jié)省對(duì)物業(yè)市場(chǎng)監(jiān)督的成本。另一方面,政府又扮演偏向轉(zhuǎn)制物業(yè)公司的行政干預(yù)者的角色,通過(guò)勸說(shuō)或者直接向業(yè)委會(huì)施加壓力,來(lái)將就轉(zhuǎn)制物業(yè)公司的劣質(zhì)服務(wù)。政府經(jīng)常游離于兩種相互矛盾的行為方式之中,處于兩難困境。因此現(xiàn)階段政府實(shí)際上扮演了三種角色:仲裁者角色、協(xié)調(diào)者角色和行政干預(yù)者角色。政府就像一個(gè)握有砝碼的稱秤者。在扮演仲裁者角色時(shí),是在制定公平的平衡規(guī)則并判定天平雙方是否平衡。在扮演協(xié)調(diào)者角色時(shí),則是在雙方允許的前提下,向天平兩邊添加砝碼,使天平平衡。而在扮演行政干預(yù)者角色時(shí),則是在轉(zhuǎn)制物業(yè)公司這一邊不利時(shí),向上添加自己的破碼,使天平偏向物業(yè)公司一邊?！扒逅贰憋L(fēng)波清晰地沉淀出了政府所扮演的角色與行為模式。在“風(fēng)波”的初期,政府主要扮演仲裁者的角色,表示不反對(duì)業(yè)委會(huì)選聘物業(yè)公司。當(dāng)“CY”利用行政關(guān)系網(wǎng)來(lái)求助時(shí),政府繼而又扮演失衡的協(xié)調(diào)者角色,勸業(yè)委會(huì)放棄選聘物業(yè)公司的決定。而當(dāng)業(yè)委會(huì)“太不聽(tīng)話”時(shí),政府直接站到了“CY”一邊,對(duì)業(yè)委會(huì)施加行政干預(yù),導(dǎo)演了一場(chǎng)“業(yè)委會(huì)炒不掉物業(yè)公司”的“清水苑”風(fēng)波。政府在協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)制物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)兩者關(guān)系時(shí)往往容易失衡,偏向物業(yè)公司一邊。在前面分析的基礎(chǔ)上,筆者提出地位與行為模式不一致假設(shè):社會(huì)轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的行動(dòng)主體的社會(huì)地位的改變,并不必然引起行動(dòng)主體的行為模式的相應(yīng)變化。在新體制下,新出現(xiàn)行動(dòng)主體,由于社會(huì)賦予的結(jié)構(gòu)位置有利于維護(hù)自身利益,它們往往會(huì)采取與其地位相一致的行為模式;而原體制中保留下來(lái)的行動(dòng)主體,由于其在新體制中的結(jié)構(gòu)位置不利于維護(hù)既得利益,傾向于保持原來(lái)的行為方式。在物業(yè)管理領(lǐng)域中,住房體制改革導(dǎo)致了政府部門、物業(yè)公司和業(yè)主的地位和身份的變化。在新格局中,《條例》所賦予業(yè)主的身份和地位有利于業(yè)主維護(hù)自身的利益,業(yè)主也因此表現(xiàn)出了與其地位相一致的市場(chǎng)化和尋求自治的行為模式。而物業(yè)公司在《條例》所規(guī)定的與業(yè)主的關(guān)系格局中處于不利地位,該地位已經(jīng)不能維護(hù)其原來(lái)的壟斷性的既得利益。因此大多數(shù)物業(yè)公司的行為方式與房改前并無(wú)二致。對(duì)于政府部門而言,它們?cè)诜扛那疤幱谛姓芾碚叩牡匚?可以直接從房屋管理中獲得很多利益。而房改后,它們只是處于協(xié)調(diào)者和仲裁者的地位,已經(jīng)不能像以前那樣得心應(yīng)手地直接從物業(yè)管理中獲益。因此很多相關(guān)的政府部門遂采取與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司合謀的方式,通過(guò)在仲裁和協(xié)調(diào)的時(shí)候偏向物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商,或者直接通過(guò)行政干預(yù)偏向物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商,以從它們那里獲得利益。我們都知道,在中國(guó)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的很多老總都有相當(dāng)硬的政府關(guān)系背景,他們常常是得罪不起的。而且,為了獲得房地產(chǎn)行政主管部門和相關(guān)部門的支持,很多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司也經(jīng)常不惜金錢,打通各個(gè)關(guān)節(jié)。這時(shí),政府的行為模式顯然不與其仲裁者和協(xié)調(diào)者的地位相一致,而經(jīng)常表現(xiàn)出以前的行政干預(yù)者角色。在新體制下,政府考慮的往往不是市場(chǎng)化與物業(yè)管理的效益最大化原則,而傾向于追求穩(wěn)定和利益的原則。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的意見(jiàn)太大,嚴(yán)重影響到社區(qū)的穩(wěn)定,政府會(huì)扮演仲裁者角色和中立者的角色,適當(dāng)?shù)匾?guī)范和糾正物業(yè)公司的行為。如果業(yè)主反應(yīng)不強(qiáng)烈,政府又與物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商有特別的關(guān)系,政府會(huì)扮演失衡的協(xié)調(diào)者和行政干預(yù)者的角色,壓制業(yè)委會(huì)的自治權(quán)限,來(lái)維護(hù)自身的利益和物業(yè)公司的利益。(五)應(yīng)的與義務(wù)的適度化在“清水苑”風(fēng)波中,國(guó)家的行為模式也反映了權(quán)力過(guò)度化問(wèn)題。住房體制在從再分配經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過(guò)渡的過(guò)程中,政府部門把住房問(wèn)題的責(zé)任推給了社會(huì),卻不想放棄對(duì)物業(yè)管理的控制權(quán)。筆者就將政府部門行使的權(quán)力超出了其對(duì)社會(huì)相應(yīng)所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)的這種現(xiàn)象稱為權(quán)力過(guò)度化。不適當(dāng)、不合法的行政干預(yù)就是一種權(quán)力過(guò)度化。與權(quán)力過(guò)度化相對(duì)應(yīng)的是權(quán)利的不足。權(quán)利不足是指社會(huì)沒(méi)有享有與其所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相對(duì)應(yīng)的權(quán)利。筆者認(rèn)為,國(guó)家和社會(huì)所擁有的權(quán)力/利,應(yīng)該與其所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相對(duì)等,也即權(quán)力/利適度。這里筆者提出第二個(gè)假設(shè)——國(guó)家普通“法律人”假設(shè):國(guó)家如同一個(gè)普通的法律人,其享有的權(quán)利應(yīng)當(dāng)與其所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)相適應(yīng),這是國(guó)家權(quán)力合法化的重要基礎(chǔ);權(quán)力過(guò)度化將會(huì)導(dǎo)致國(guó)家與社會(huì)之間關(guān)系的緊張。在“清水苑”風(fēng)波中,除了文章前面已經(jīng)提到的一些行為之外,如下行為也都是國(guó)家權(quán)力過(guò)度化的具體體現(xiàn)。4月19日,金橋?yàn)城逅伏h支部運(yùn)用行政權(quán)力直接函告“CY”,禁止將房屋維修基金轉(zhuǎn)到業(yè)委會(huì)賬號(hào)上。5月17日金橋?yàn)城逅伏h支部函告“CY”,繼續(xù)維持小區(qū)的物業(yè)管理。7月23日,居委會(huì)利用自己在小區(qū)中的影響,獲得了17名業(yè)主代表的簽名,不是按《條例》規(guī)定,要求業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì),而是直接要求PD區(qū)房產(chǎn)辦事處召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。8月12日,PD區(qū)規(guī)土局和PX路街道辦事處不經(jīng)業(yè)委會(huì),直接召集業(yè)主代表大會(huì)。8月25日居委會(huì)函告“CY”,要求他們繼續(xù)對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。按照《條例》規(guī)定,這些事情都應(yīng)該由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)。四、物業(yè)運(yùn)作中的“權(quán)力過(guò)度化”住房體制改革以前,物業(yè)運(yùn)作的原空間是由國(guó)家責(zé)成單位一元控制的,不存在所謂的社會(huì)團(tuán)體對(duì)物業(yè)運(yùn)作的監(jiān)督。在這種關(guān)系中,國(guó)家是全權(quán)性的管理者與福利施予者,而住房使用者只是享受“福利”的被管理者。住房體制改革以后,國(guó)家將管理房產(chǎn)的權(quán)利讓渡給社會(huì),從一個(gè)管理者轉(zhuǎn)變?yōu)橹俨谜?而住房使用者則成為業(yè)主,從一個(gè)被管理者轉(zhuǎn)變?yōu)樽灾握?。但?guó)家為了維護(hù)其利益,常常超越仲裁者的身份,而出現(xiàn)權(quán)力過(guò)度化現(xiàn)象。社會(huì)行動(dòng)者(業(yè)主)在承擔(dān)了住房財(cái)產(chǎn)的管理責(zé)任以后,由于權(quán)利不足,主動(dòng)地爭(zhēng)取相應(yīng)的自治權(quán)。這就產(chǎn)生了國(guó)家與社會(huì)之間爭(zhēng)奪權(quán)力與空間的現(xiàn)象。兩者的緊張關(guān)系在物業(yè)運(yùn)作中表現(xiàn)得淋漓盡致。在這過(guò)程之中,物業(yè)運(yùn)作逐漸擺脫國(guó)家一元控制與全權(quán)性操縱的局面,發(fā)展為一個(gè)具有市民社會(huì)性質(zhì)的新公共空間。如下圖所示:(一)國(guó)家權(quán)力過(guò)度化—權(quán)力過(guò)度化與國(guó)家社會(huì)間的緊張關(guān)系國(guó)家推行住房體制改革,是由于自身無(wú)力解決住房難問(wèn)題。國(guó)家想借助市場(chǎng)和社會(huì)的力量來(lái)解脫對(duì)住房分配的責(zé)任。但改革同時(shí)也要求國(guó)家下放物業(yè)管理權(quán),降低自身在物業(yè)管理中的地位。這樣,國(guó)家將自身置于一個(gè)兩難困境:國(guó)家要把解決住房問(wèn)題的責(zé)任轉(zhuǎn)移給社會(huì),必然要給予社會(huì)相應(yīng)的自治權(quán);而另一方面,國(guó)家又不甘于地位的下降,仍然希望在新體制下繼續(xù)保持對(duì)物業(yè)運(yùn)作的支配權(quán),更好地謀求自己的利益。政府在很多時(shí)候都表現(xiàn)出既想賦予業(yè)委會(huì)以自治權(quán),又不想放棄對(duì)物業(yè)管理控制權(quán)的兩種相互矛盾的行為模式與行動(dòng)邏輯。既想推脫責(zé)任與義務(wù),又不想失去權(quán)力,其結(jié)果就是國(guó)家權(quán)力過(guò)度化。而社會(huì)力量在承擔(dān)了物業(yè)方面的責(zé)任后,要求得到相應(yīng)的權(quán)利。但是由于存在著社會(huì)權(quán)利的不足,業(yè)主和業(yè)委會(huì)努力維護(hù)《條例》所賦予的地位和對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán),以此來(lái)維護(hù)自己的利益。于是出現(xiàn)了國(guó)家力量和社會(huì)力量競(jìng)爭(zhēng)新公共空間權(quán)力/利的現(xiàn)象。國(guó)家與社會(huì)在新公共空間中的權(quán)利爭(zhēng)奪也是由國(guó)家對(duì)社會(huì)的不信任引起的。維持社會(huì)穩(wěn)定是國(guó)家的重要職能。改革前實(shí)行全面控制的國(guó)家放權(quán)給社會(huì)以后,往往對(duì)社會(huì)的自治能力估計(jì)不足,擔(dān)心社會(huì)的穩(wěn)定問(wèn)題。國(guó)家不相信社會(huì)能夠在自治情況下協(xié)調(diào)運(yùn)行,地方政府也總是直接插手于物業(yè)管理。這種心態(tài)是造成整個(gè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和體制改革出現(xiàn)問(wèn)題的重要原因。在從總體性社會(huì)(孫立平,1994;孫立平等,1994)向公民自治社會(huì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中,頻繁的權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移,很容易導(dǎo)致國(guó)家權(quán)力過(guò)度化。國(guó)家權(quán)力的過(guò)度化與社會(huì)權(quán)利不足現(xiàn)象在很多新領(lǐng)域中都存在著,它經(jīng)常使新制度與新規(guī)則浮于形式而不能真正地發(fā)揮作用。改革的不到位,新的體制不能正常地運(yùn)行,新舊體制的并存,改革深化期的進(jìn)展緩慢等都是國(guó)家權(quán)力的過(guò)度化與社會(huì)權(quán)利不足作用的結(jié)果。權(quán)力過(guò)度化可以作為一個(gè)分析工具,它不僅可以用來(lái)理解物業(yè)運(yùn)作領(lǐng)域內(nèi)部出現(xiàn)的一些問(wèn)題,而且可以用于解釋中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中其它領(lǐng)域所出現(xiàn)的一些問(wèn)題。國(guó)家應(yīng)該主要扮演仲裁者的角色,實(shí)現(xiàn)權(quán)力/利的適度,通過(guò)憲政與法治來(lái)間接地管理社會(huì),以實(shí)現(xiàn)國(guó)家與社會(huì)之間的良性互動(dòng)。(二)市民社會(huì)的概念解析物業(yè)運(yùn)作的新公共空間已非由國(guó)家一元力量控制,而是由國(guó)家和社會(huì)二元力量共同決定的具有市民社會(huì)性質(zhì)的新公共空間。國(guó)家房改的目的是想逐漸放棄使用行政方式直接管理物業(yè),而試圖通過(guò)將物業(yè)管理納入市場(chǎng)化軌道,采取業(yè)委會(huì)的自治管理和物業(yè)公司的市場(chǎng)化管理相結(jié)合的方式,來(lái)解決住房問(wèn)題。因此物業(yè)運(yùn)作中出現(xiàn)了國(guó)家與社會(huì)力量共同支配的局面。無(wú)論是國(guó)家力量還是社會(huì)力量都不能單一地起決定性作用。兩方力量處于一個(gè)動(dòng)態(tài)的平衡之中,相互制約。物業(yè)運(yùn)作這個(gè)新公共空間,目前已經(jīng)成為代表國(guó)家力量的政府部門和準(zhǔn)市場(chǎng)企業(yè)與代表社會(huì)力量的業(yè)主、業(yè)委會(huì)和市場(chǎng)企業(yè)互相博弈的場(chǎng)所。這個(gè)新公共空間具有市民社會(huì)的性質(zhì)。這里使用“市民社會(huì)”概念難免引發(fā)爭(zhēng)議,但筆者實(shí)在找不出更為恰當(dāng)?shù)脑~匯來(lái)概括這個(gè)新公共空間的性質(zhì)。市民社會(huì)是一個(gè)論域模糊的概念,并且具有強(qiáng)烈的西方色彩。從人類社會(huì)發(fā)展的復(fù)雜性和多樣性角度看,市民社會(huì)在不同的歷史階段以及不同的文化背景和國(guó)別,其含義、構(gòu)成、作用和性質(zhì)也會(huì)有所不同。然而,筆者對(duì)這一概念的選用是基于如下基本特征:“以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ),以契約性關(guān)系為中軸,以尊重和保護(hù)社會(huì)成員的基本權(quán)利為前提”;“中國(guó)的市民社會(huì)是指社會(huì)成員按照契約性規(guī)則,以自愿為前提和以自治為基礎(chǔ)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)的私域,以及進(jìn)行議政參政活動(dòng)的非官方領(lǐng)域”(鄧正來(lái),1996)。從業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生方式,物業(yè)管理的制度與規(guī)則,業(yè)委會(huì)的行為模式以及新公共空間力量的非官方性質(zhì)來(lái)看,這個(gè)新公共空間都具有鄧正來(lái)所界定的中國(guó)市民社會(huì)的性質(zhì)。業(yè)委會(huì)是通過(guò)物業(yè)小區(qū)的業(yè)主一步一步地選舉產(chǎn)生的。同一棟樓的業(yè)主首先選舉自己的樓小組長(zhǎng),樓小組長(zhǎng)通過(guò)選舉產(chǎn)生業(yè)主代表,業(yè)主代表開(kāi)會(huì)選舉業(yè)委會(huì)委員,業(yè)委會(huì)就是由業(yè)委會(huì)委員組成的。物業(yè)管理的制度與規(guī)則是具有法律性質(zhì)的政府法規(guī)。業(yè)委會(huì)的行動(dòng)是一種公民自我組織與自我管理的自治行為。新公共空間無(wú)疑是具有市民社會(huì)性質(zhì)的公共空間。這個(gè)公共空間不是純粹的市場(chǎng)領(lǐng)域,而是以自治和契約性規(guī)則為基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域相融合而形成的獨(dú)特的中國(guó)市民社會(huì)領(lǐng)域。物業(yè)運(yùn)作的發(fā)展方向應(yīng)該是國(guó)家尊重業(yè)主的獨(dú)立自治原則,通過(guò)法律加以保護(hù),但不干預(yù)業(yè)委會(huì)的具體運(yùn)作和活動(dòng)方式;當(dāng)物業(yè)管理內(nèi)部發(fā)生利益沖突或糾紛,而其本身又無(wú)能力解決時(shí),國(guó)家從外部介入進(jìn)行干預(yù)、仲裁和協(xié)調(diào)。本文指出物業(yè)運(yùn)作這一新公共空間具有市民社會(huì)性質(zhì),其意圖正在于鄧正來(lái)(1996)所主張的:“將根據(jù)西方市民社會(huì)解釋模式而展開(kāi)的,對(duì)作為實(shí)體的國(guó)度以及作為實(shí)體的社會(huì)進(jìn)行的研究,轉(zhuǎn)換到對(duì)那些之于中國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展具有重要意義的,國(guó)家與社會(huì)具體互動(dòng)關(guān)系過(guò)程的分析及研究上來(lái),進(jìn)而通過(guò)對(duì)這些并非同質(zhì)性的,國(guó)家與社會(huì)的具體互動(dòng)關(guān)系的范例性分析和研究,來(lái)洞識(shí)當(dāng)代中國(guó)從原有社會(huì)轉(zhuǎn)型到現(xiàn)代社會(huì)的特有道路,為解決中國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中的問(wèn)題提供可能的中國(guó)式的方案。”一些學(xué)者對(duì)于在中國(guó)建構(gòu)市民社會(huì)的觀點(diǎn)提出了質(zhì)疑。他們認(rèn)為,理論建構(gòu)市民社會(huì)的成功,并不標(biāo)志著現(xiàn)實(shí)操作上的一定可行。蕭邦齊的區(qū)域政治生態(tài)學(xué),孔斐力、蘭欽,特別是羅威廉的“公共領(lǐng)域”的史學(xué)研究以及黃宗智的第三域的研究,都僅僅指出中國(guó)歷史上有過(guò)市民社會(huì)的雛形這一事實(shí),并不能恰當(dāng)?shù)鼗卮鹕鲜鲑|(zhì)疑。本文所論述的市民社會(huì)的具體例證說(shuō)明了市民社會(huì)在現(xiàn)實(shí)操作上的可行性。建構(gòu)中國(guó)市民社會(huì)的可能性或基礎(chǔ)空間,是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及松動(dòng)身份制、單位制、行政制和戶籍制而逐漸形成的。國(guó)家通過(guò)變革體制改變了原有的總體性結(jié)構(gòu),而在很大程度上推進(jìn)了市民社會(huì)空間的出現(xiàn)。因此,認(rèn)為中國(guó)不可能建構(gòu)出市民社會(huì)的論點(diǎn)是不成立的。物業(yè)運(yùn)作是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的中國(guó)市民社會(huì)發(fā)育的實(shí)例。(三)西方學(xué)者關(guān)于中國(guó)現(xiàn)代化發(fā)展的理論研究市民社會(huì)理論源于西方經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)傳統(tǒng)。西方學(xué)者提出市民社會(huì)概念是為了確定國(guó)家與社