2019年天津市新華路商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃概要

新華路商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目

營(yíng)銷(xiāo)策劃概要策劃人：劉德良整體策劃分析流程消費(fèi)品零售總額每年以?xún)晌粩?shù)增長(zhǎng)。中高檔消費(fèi)興起，消費(fèi)向高端發(fā)展趨勢(shì)較快，國(guó)際高端品牌快速進(jìn)入。中高檔餐飲娛樂(lè)快速發(fā)展，質(zhì)量和數(shù)量提升。高端外資百貨品牌紛紛加快進(jìn)入天津。商業(yè)物業(yè)投資巨大，物業(yè)供應(yīng)量增長(zhǎng)很快。商業(yè)物業(yè)租金水平持續(xù)增長(zhǎng)。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)興起，商業(yè)客流分散。規(guī)劃中商業(yè)供應(yīng)量巨大，2019年后供求關(guān)系將可能發(fā)生反轉(zhuǎn)。2019年天津市城市居民人均可支配收入達(dá)到14283元，2019年16357元。2019年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1050億元，增幅14%以上，其增長(zhǎng)速度在全國(guó)居第二位。2019年，天津市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1190.06億元，比上年的

1052.70億元增長(zhǎng)13.10％。其中，城市消費(fèi)品零售額1112.95億元。2019年，天津零售額年增長(zhǎng)率達(dá)到

18.2％，創(chuàng)歷史新高，首次超過(guò)天津一直較高的GDP增長(zhǎng)率。5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施達(dá)220個(gè)，總建筑面積562萬(wàn)平方米，單店年銷(xiāo)億元以上的賣(mài)場(chǎng)已達(dá)29個(gè)。2019年上半年，天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)974.82億元，同比增長(zhǎng)24.7%，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)平均水平3.3個(gè)百分點(diǎn)，增速在各省、自治區(qū)及直轄市居首位。到2019年，天津市預(yù)計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售額2200億元，年均增長(zhǎng)13%?！吨袊?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與分析——２００８年秋季報(bào)告》預(yù)測(cè)，２００９年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將下降至１５．７２％，居民消費(fèi)總額增速也將下降至７．７８％。２００８年下半年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將逐季下滑，尤其是第四季度會(huì)有明顯下降。2019年上半年，高檔服飾類(lèi)銷(xiāo)售暢旺，服裝類(lèi)商品零售39.2億元，增長(zhǎng)25%；休閑、娛樂(lè)享受型消費(fèi)市場(chǎng)活躍。體育娛樂(lè)用品增長(zhǎng)55%。金銀珠寶類(lèi)增長(zhǎng)41.8%?；瘖y品類(lèi)增長(zhǎng)20.6%。鞋包銷(xiāo)售增長(zhǎng)十分強(qiáng)勁。2019年，天津市商業(yè)總體供應(yīng)量為1,200萬(wàn)平方米，中、高端大型百貨業(yè)占14%，購(gòu)物中心占13%?！笆晃濉逼陂g，商業(yè)設(shè)施投資總額將達(dá)900億元，年均增長(zhǎng)20%，人均商業(yè)面積將由0.9平方米提高到1.2平方米以上。在

2019-2019年間，中心城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)約350萬(wàn)平方米建筑面積的各類(lèi)大型商業(yè)面積竣工，五大商圈及商業(yè)區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量為180萬(wàn)平方米左右。天津市未來(lái)將出現(xiàn)數(shù)量較多的大型購(gòu)物設(shè)施和主題購(gòu)物街，面積多在10-30萬(wàn)平方米之間。海河沿線及地鐵上蓋商業(yè)群落、水上商圈、衛(wèi)國(guó)道商圈、梅江商圈、大沽南路商圈、友誼路等新興商圈興起，區(qū)域化商圈日益重要。2019年本市將有很多大型綜合商業(yè)項(xiàng)目正式面市或亮相，如河西區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)羅馬商務(wù)中心、天津?yàn)持协h(huán)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、富力中心、永泰華商大廈、平誠(chéng)大廈、富裕廣場(chǎng)三期、晶采世紀(jì)廣場(chǎng)、渤海明珠、歐加華國(guó)貿(mào)中心大廈、世貿(mào)大廈等項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)百萬(wàn)平方米。香港第三大房地產(chǎn)商恒隆集團(tuán)，投資20億元在和平濱河商業(yè)圈興建恒隆廣場(chǎng)。香港第二大房地產(chǎn)商新世界集團(tuán)投資4億元啟動(dòng)建設(shè)解放廣場(chǎng)項(xiàng)目；香港嘉里集團(tuán)在南站金融商務(wù)區(qū)投資40億元建設(shè)50萬(wàn)平方米大型商貿(mào)設(shè)施項(xiàng)目。新加坡仁恒集團(tuán)投資40億元開(kāi)發(fā)仁恒海河廣場(chǎng)。在海河沿岸將建設(shè)8大商業(yè)設(shè)施、10大星級(jí)酒店、20大高檔寫(xiě)字樓、15片高級(jí)公寓住宅區(qū)，以此形成大型商貿(mào)設(shè)施帶，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶。和記黃埔一期11萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目。2019年商業(yè)地產(chǎn)自持的比率占到了70%，這一比例比去年增加了近20%-30%左右。2019年以來(lái)，天津市平均每年新增商業(yè)面積75萬(wàn)平方米，平均年增長(zhǎng)率約10%，略低于GDP和社會(huì)商品零售總額的增幅。2019年—2019年天津市商業(yè)用房總供應(yīng)量和歷年新增供應(yīng)量呈現(xiàn)上升趨勢(shì)比較明顯，到2019年底商業(yè)用房總供應(yīng)量達(dá)到411.3萬(wàn)平方米。2019年商業(yè)用房新增供應(yīng)量有放緩的趨勢(shì)，

2019年第三季度新增供應(yīng)量達(dá)到277.4萬(wàn)平方米。由于2019年、2019年集中入市商業(yè)項(xiàng)目較多，供大于求的結(jié)構(gòu)特征將進(jìn)一步顯露出來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，優(yōu)勝劣汰的局面凸現(xiàn)，預(yù)計(jì)08年商業(yè)用房的空置率將的所上漲。2019年—2009年，天津商用房供應(yīng)總量預(yù)計(jì)將達(dá)到330余萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。南京路、小白樓等五大商圈及商業(yè)區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量為180萬(wàn)平方米左右。2019年一季度，天津市擁有大型超市已經(jīng)達(dá)到50家，其中2019年新開(kāi)超市為3家，為5年來(lái)開(kāi)店數(shù)量最少的一年。天津超市已度過(guò)了擴(kuò)張期，步入市場(chǎng)整合階段。商業(yè)用房的需求有所提升。從2019年開(kāi)始，天津市商業(yè)用房的新增供應(yīng)量有所下降，但是整體需求量相比2019年小有增幅，從2019年到2019年一季度本市新面市及開(kāi)工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，大型商業(yè)項(xiàng)目采取了整體出售、長(zhǎng)期持有或先持有、后銷(xiāo)售的方式，社區(qū)商鋪也加大了自己持有鋪面的比例，經(jīng)營(yíng)模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢(shì)。在07年，天津全年商業(yè)成交量達(dá)到了132萬(wàn)平米，是歷史最高。截止到07年底，天津各類(lèi)大型百貨商場(chǎng)的供應(yīng)量是114.3萬(wàn)平米，2019年后，天津的大型百貨類(lèi)商業(yè)有明顯的增加，平均每年新增13萬(wàn)平米。天津商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來(lái)越多國(guó)際商家及基金組織的關(guān)注。以租賃為主的運(yùn)營(yíng)模式逐漸增多。商業(yè)用房將持續(xù)供大于求。天津“十一五”期間，高檔百貨在天津商業(yè)中的比重由原來(lái)的不足10%發(fā)展到40%以上，百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由中、低檔轉(zhuǎn)向高檔百貨。日本最大的零售企業(yè)永旺株式會(huì)社與天津泰達(dá)集團(tuán)在天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共同開(kāi)發(fā)永旺購(gòu)物中心。新加坡力寶集團(tuán)樂(lè)賓百貨入駐莊吉中心已于2019年11月開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)100,000平方米。美美百貨進(jìn)駐天津國(guó)際大廈。賽特入駐泰達(dá)市民廣場(chǎng)。太平洋百貨簽約鴻泰千佰匯。香港百貨零售巨頭崇光百貨曲線登陸天津。海信實(shí)業(yè)投資

1．8億元面積達(dá)5萬(wàn)平方米的海信奢侈品商場(chǎng)。百麗集團(tuán)在濱江道商業(yè)街上投資建設(shè)百麗時(shí)尚購(gòu)物中心，占地4萬(wàn)平方米，建筑面積15萬(wàn)平方米。友誼新天地廣場(chǎng)簽約1500余個(gè)品牌，涵蓋國(guó)際一線品牌、國(guó)際名牌、國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌、國(guó)內(nèi)知名品牌。包括必勝客、麥當(dāng)勞、星巴克、元綠壽司、錢(qián)柜KTV等著名餐飲、服務(wù)品牌在內(nèi)的近60家餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)也將入駐。據(jù)對(duì)友誼商廈、遠(yuǎn)東百貨、津樂(lè)匯、新世界百貨等36家百貨商場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，匯集各類(lèi)知牌19118個(gè)，國(guó)際知名品牌3700個(gè)，占經(jīng)營(yíng)品牌

20％以上。其中，友誼商廈、海信廣場(chǎng)、伊勢(shì)丹、新世界百貨等國(guó)際大品牌占50％以上。零售商開(kāi)始爭(zhēng)奪在天津的市場(chǎng)份額，如Mango和Zara在南京路上的米萊歐各自開(kāi)設(shè)了其在天津的首家店面，面積分別為2,000平方米和200平方米。路易威登在友誼商廈開(kāi)設(shè)了在天津的首家店鋪，面積達(dá)345平方米。迪奧也在同一商廈內(nèi)緊鄰路易威登的位置租賃了410平方米，包括迪奧女裝專(zhuān)賣(mài)店及迪奧男裝專(zhuān)賣(mài)店。高檔品牌也首次進(jìn)軍天津市場(chǎng)。眾多國(guó)際奢侈品牌在天津頂級(jí)購(gòu)物中心租下了店面。Gucci在海信廣場(chǎng)首層開(kāi)設(shè)了在津的首家專(zhuān)賣(mài)店，占地面積421平方米。LV和Tiffany也正在為其位于友誼路友誼商廈開(kāi)業(yè)的新店進(jìn)行裝修工作。ArmaniCollezioni在天津伊勢(shì)丹一樓開(kāi)設(shè)了在天津的第二家專(zhuān)賣(mài)店。

2019年第二季度，餐飲業(yè)是亮點(diǎn)。6月份，金錢(qián)豹在樂(lè)賓百貨正式開(kāi)業(yè)，面積達(dá)6,000平方米。馬場(chǎng)道俏江南也在上半年開(kāi)業(yè)。茉莉軒食府在海信廣場(chǎng)租賃了1,100平方米的空間。海信廣場(chǎng)引進(jìn)了包括古琦、卡地亞和歐米茄在內(nèi)的眾多國(guó)際奢侈品品牌。高檔百貨在天津商業(yè)中的比重，將由原來(lái)的不足10%發(fā)展到40%以上，百貨業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將由中、低檔轉(zhuǎn)向高檔百貨。經(jīng)常逛高檔百貨的消費(fèi)者不到10％，到高檔百貨店購(gòu)物的顧客占到客流的3％到5％，購(gòu)買(mǎi)奢侈品的顧客不足客流的1％。這類(lèi)人群多是40多歲的成功人士，以職業(yè)經(jīng)理人和私營(yíng)企業(yè)主為主，年收入至少也要在30萬(wàn)元以上。其中，外埠顧客占30％以上。2019年以來(lái)，天津市的零售額年度增長(zhǎng)率一直保持在14%以上。2019年底，天津商鋪市場(chǎng)的有效租金為357.75元人民幣/平方米/月，較去年同期上漲25%。

2019年第二季度，天津商鋪市場(chǎng)的平均租金水平為456元/平方米/月。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)2019年發(fā)展較快，特別是高端百貨市場(chǎng)供應(yīng)量顯著提升，僅前三季度新增供應(yīng)量就達(dá)到138萬(wàn)平方米，與2019年全年的新增供應(yīng)量基本持平。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金絕對(duì)額持續(xù)平穩(wěn)上漲，首層和二層租金分別比上季度增長(zhǎng)0.4%和1.8%，達(dá)到16.7元人民幣/平方米/天和9.8元人民幣/平方米/天，首層和二層租金較2019年第四季度分別上升3.3%和1.13%。天津市商業(yè)物業(yè)的整體租金基本保持穩(wěn)定，濱江道商圈街鋪?zhàn)饨鹪?0-30元/平方米天左右，大沽路商業(yè)街在15元/平方米天左右，南市商圈的租金水平在10元/平方米左右。零售商鋪上半年交易價(jià)格依然微幅上漲，目前區(qū)級(jí)商鋪交易價(jià)格比去年同期有5%左右的上漲。中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)范圍內(nèi)，有產(chǎn)權(quán)商鋪銷(xiāo)售的項(xiàng)目就有近30個(gè)，大大超過(guò)了往年的供應(yīng)量。從銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，天津市商鋪銷(xiāo)售的平均價(jià)格每年漲幅在20%左右。2019年統(tǒng)計(jì)，和平路濱江道繁華地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)建筑98.21萬(wàn)平方米，長(zhǎng)約3公里。未來(lái)五年內(nèi)將再建成的商業(yè)建筑達(dá)到92.40萬(wàn)平方米，到“十一五”末將達(dá)到190.61萬(wàn)平方米的規(guī)模。根據(jù)和平區(qū)規(guī)劃，中央商業(yè)區(qū)：東起河北路，南接西安道、潼關(guān)道、西寧道，西接哈密道、錦州道，北接山西路的圍合區(qū)域面積為50公頃，規(guī)劃為以中高檔品牌消費(fèi)、娛樂(lè)、餐飲為主兼容商務(wù)功能為特色的功能區(qū)。該區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)設(shè)施12處，總建筑面積172.6萬(wàn)平方米。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商地點(diǎn)面積時(shí)間經(jīng)營(yíng)模式入住主要商家經(jīng)營(yíng)特色歐樂(lè)時(shí)尚廣場(chǎng)香港俊安發(fā)展集團(tuán)濱江道與陜西路交口46000平方米2019年10月產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售1200間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪個(gè)性主題，體驗(yàn)式特色商鋪個(gè)色133淘寶城新華路與長(zhǎng)春道交口（延安影院對(duì)面）11000平方米，11層最低價(jià)5.5元/平方米·天，最高價(jià)10元/平方米·天，均價(jià)7元/平方米·天個(gè)性化購(gòu)物與娛樂(lè)休閑賣(mài)場(chǎng)現(xiàn)代城莊吉商業(yè)中心天津現(xiàn)代集團(tuán)和溫州莊吉集團(tuán)共同投資地下

2層，地上8層，建筑面積10萬(wàn)平方米2019年11月40500元/平方米，由力保集團(tuán)收購(gòu)現(xiàn)代百貨號(hào)外時(shí)尚館南京路和營(yíng)口道交口最低8元/平米.天400個(gè)鋪位個(gè)性購(gòu)物，運(yùn)動(dòng)時(shí)尚友誼新天地廣場(chǎng)天津友誼商業(yè)集團(tuán)與地產(chǎn)商萬(wàn)隆集團(tuán)麥購(gòu)休閑廣場(chǎng)3.8萬(wàn)平米10-20元、平方米，自營(yíng)加店鋪銷(xiāo)售、出租個(gè)性購(gòu)物2019年，市中心區(qū)域的10塊共計(jì)137800平方米成熟商業(yè)用地推向市場(chǎng)。和平路—濱江道中心商業(yè)區(qū)規(guī)劃已經(jīng)敲定，將實(shí)施總建筑面積達(dá)233萬(wàn)平方米的42個(gè)大型項(xiàng)目。中心公園項(xiàng)目

中心公園項(xiàng)目由印尼力寶集團(tuán)和現(xiàn)代集團(tuán)共同投資25億元建設(shè)，擬保留歷史風(fēng)貌建筑3萬(wàn)平方米，新建4.5萬(wàn)平方米，地下5萬(wàn)平方米。整理后的中心公園不僅將擁有歐陸風(fēng)貌建筑與近代歷史文化內(nèi)涵，而且將融入文化藝術(shù)與商業(yè)元素，形成集文博、娛樂(lè)、藝術(shù)、商業(yè)、商務(wù)為一體、彰顯天津特色的法式風(fēng)情旅游休閑商務(wù)高檔街區(qū)。天河購(gòu)物中心項(xiàng)目

投資方廣東天河城(集團(tuán))股份有限公司，注冊(cè)資本8.4億元,控股公司為香港聯(lián)交所上市廣東粵?？毓捎邢薰尽Ｔ?集團(tuán))公司投資25億元興建天河購(gòu)物中心（地鐵上蓋項(xiàng)目），四至范圍為和平路、哈爾濱道、赤峰道、大沽路圍合區(qū)域，天河城將集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)于一體，引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)之一的大型超市——吉之島，以及數(shù)百家各具特色的中外名牌專(zhuān)賣(mài)店。該項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步鞏固和提升和平區(qū)商業(yè)商務(wù)中心區(qū)的地位。公安醫(yī)院延壽里項(xiàng)目

投資方天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司是萬(wàn)隆集團(tuán)的一級(jí)子公司。公安醫(yī)院延壽里項(xiàng)目占地面積3萬(wàn)平方米，總投資35億元，總建筑面積約20萬(wàn)平方米，計(jì)劃建成集公寓、商業(yè)等物業(yè)形態(tài)齊聚的都市綜合體項(xiàng)目。和平路、濱江道商業(yè)街全年日均客流量達(dá)59萬(wàn)人次，其中：平日日均客流量達(dá)56萬(wàn)人次，雙休日日均客流量達(dá)87萬(wàn)人次，長(zhǎng)假黃金周日均客流量達(dá)107萬(wàn)人次，全年客流總量測(cè)算值約為

2.12億人次。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，濱江道平均日客流量約為12-15萬(wàn)人次，原黃金假日可達(dá)到35萬(wàn)左右。以上兩個(gè)數(shù)字之間的差異在于統(tǒng)計(jì)的方式，后者相對(duì)較為保守。其中以購(gòu)物、餐飲和逛街為目的的客流視為兩街商圈的“有效客流”。兩街有效客流比率為85.17%。2019年，勸業(yè)場(chǎng)黃金周日均接待市民游客達(dá)8萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額達(dá)2156萬(wàn)元；中原百貨日均接待市民游客超過(guò)5萬(wàn)人次，黃金周銷(xiāo)售額達(dá)2526萬(wàn)元；麥購(gòu)休閑廣場(chǎng)黃金周銷(xiāo)售額1282.8萬(wàn)元，百貨大樓黃金周銷(xiāo)售額822萬(wàn)元；濱江商廈黃金周銷(xiāo)售1416萬(wàn)元。商圈整體客流中10至18歲的消費(fèi)群占整體的10%，18至25歲的消費(fèi)群占20%，25至35歲的消費(fèi)群占

20%，35至45歲的消費(fèi)群占40%，45歲以上的消費(fèi)群占10%。平日里35%的客流進(jìn)入大型商場(chǎng)，15%的客流進(jìn)入濱江道街邊的專(zhuān)賣(mài)店和小店，其余50%的顧客在逛街的過(guò)程中進(jìn)行選擇性購(gòu)物；節(jié)假日里50%的顧客進(jìn)入大型商場(chǎng)，25%的顧客進(jìn)入街邊的專(zhuān)賣(mài)店和小店，其余25%的顧客在逛街的過(guò)程中進(jìn)行選擇性購(gòu)物。濱江道街區(qū)共有店鋪172家，其中大型百貨店8家，小型中型專(zhuān)賣(mài)店82家，個(gè)體商鋪82家。百貨商場(chǎng)的密集程度居全市首位。租金價(jià)格區(qū)間年租金10年總租金12年總租金15年總租金20年總租金8元2920元29200元35040元43800元58400元出房率系數(shù)假設(shè)為0.6，租金除以1.67為建筑面積租金1748元17480元2098226227元34970元10元3650元36500元43800元54750元73000元同上2185元21850元26227元32784元43710元15元5475元54750元65700元82120元109500元同上3278元32784元39341元49173元65568元20元7300元73000元87600元109500元1460000元同上4371元43710元52455元65568元25元9125元91250元109500元136870元182500元同上5464元54640元65568元81958元109280元根據(jù)靜態(tài)投資回報(bào)分析，合理的回收投資租期在10-12年，優(yōu)秀的物業(yè)可以在12-15年，超過(guò)15年的物業(yè)投資者意向很弱。目前濱江道零售類(lèi)物業(yè)租金水平因地點(diǎn)和物業(yè)形態(tài)差異很大，原則上可在20000-65000區(qū)間變動(dòng)，部分臨界對(duì)外的鋪面則可以超過(guò)65000元價(jià)格，而部分高樓層的物業(yè)則會(huì)低于20000元。目前天津市新興起外環(huán)至中環(huán)商圈商業(yè)物業(yè)價(jià)格區(qū)間為20000-30000元之間，中環(huán)內(nèi)商圈商業(yè)物業(yè)在30000-40000元之間，濱江道商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格水平在40000元以上，但要根據(jù)建筑形態(tài)調(diào)整。房源名稱(chēng)價(jià)格信息來(lái)源注冊(cè)時(shí)間新海灣商業(yè)廣場(chǎng)20000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-9-113:23:33奧城商業(yè)廣場(chǎng)21000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-9-113:23:33新澳購(gòu)物廣場(chǎng)20000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-9-110:39:26奧城商鋪23000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-9-19:48:37新海灣鳳水園18600元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-9-19:48:37五環(huán)花園25000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-8-3120:29:24上谷商業(yè)街18000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-8-3120:29:24時(shí)代奧城商鋪20000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-8-3119:48:55奧城商業(yè)廣場(chǎng)25000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-8-3119:48:55時(shí)代奧城商鋪30000元/平米天津卓易房產(chǎn)信息咨詢(xún)有限公司2019-8-3119:48:55名稱(chēng)商業(yè)物業(yè)面積日均銷(xiāo)售額黃金假日高峰日均單位銷(xiāo)售額單日純利潤(rùn)情況（40%計(jì)算）平均年利潤(rùn)3年總利潤(rùn)額5年總利潤(rùn)額8年總利潤(rùn)額勸業(yè)場(chǎng)35000約150萬(wàn)約300萬(wàn)約43元約17元約6278元約18834元約31390元約50224元中原華聯(lián)26000約180萬(wàn)約360萬(wàn)約69元約27元約10000元約30000元約50000元約80000元麥購(gòu)38000約100萬(wàn)元約180萬(wàn)元約26元約10元約3600元約10800元約18000元約28800元濱江30000約120萬(wàn)約200萬(wàn)約40元約16元約5840元約17520元約29200元約46720元平均水平約44約17約6424約19272元約32120元約51392元根據(jù)靜態(tài)銷(xiāo)售利潤(rùn)投資回收做分析，不考慮物業(yè)費(fèi)和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率以及出房率，合理的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)為正常利潤(rùn)情況下5-8年度利潤(rùn)總額，即為32120元-51392元?？紤]到實(shí)際純利潤(rùn)率有可能存在較大差異，所以這樣的測(cè)算并不準(zhǔn)確。濱江道商業(yè)物業(yè)面積現(xiàn)約98萬(wàn)平方米，其中已營(yíng)業(yè)大型商場(chǎng)（包括勸業(yè)場(chǎng)、中原華聯(lián)、濱江商廈、麥購(gòu)、伊都錦商廈、米萊歐商廈、樂(lè)賓百貨、伊勢(shì)丹、友誼新天地等）面積合計(jì)約為50-60萬(wàn)平方米。目前濱江道日均客流量按照15萬(wàn)計(jì)算，按照40%的客流至大型商場(chǎng)購(gòu)物，則每天平均有6萬(wàn)人次，則全年約為2190萬(wàn)人次。按照平均分配方式，平均每平方米單日和年度接待購(gòu)物人次約為0.1和43.8，按照接待人次人均消費(fèi)40元計(jì)算，每平方米的單日銷(xiāo)售金額為4元，年度為1752元。從上面計(jì)算可以看出，濱江道百貨業(yè)飽和度較高，收益回報(bào)率已經(jīng)不容樂(lè)觀。傳統(tǒng)百貨中原華聯(lián)、勸業(yè)場(chǎng)、濱江傳統(tǒng)百貨市場(chǎng)逐漸萎縮現(xiàn)代百貨樂(lè)賓、友誼新天地、伊都錦、伊勢(shì)丹中高端品牌現(xiàn)代百貨增長(zhǎng)快速，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈特色商廈米萊歐男人店、女人店，新文化商廈，鞋城等分類(lèi)商場(chǎng)依靠特色經(jīng)營(yíng)時(shí)尚購(gòu)物零售麥購(gòu)、個(gè)性淘寶城適應(yīng)年輕消費(fèi)群體的時(shí)尚個(gè)性需求，兼具部分時(shí)尚娛樂(lè)品牌快餐：肯德基4家、麥當(dāng)勞3家，其他快餐品牌約100余家大型餐飲：金錢(qián)豹集中食城：友誼新天地、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、津匯廣場(chǎng)等KTV歌廳：阿一練歌房、百威歌舞廳、KILALA、錢(qián)柜等十余家運(yùn)動(dòng)健身：起點(diǎn)健身、國(guó)祥保齡球、佳麗桌球等美容養(yǎng)生：摩卡SPA水療館、美飄雪膚堂、櫻花之美美發(fā)、飄剪美發(fā)、唐龍形象發(fā)藝、ALBON素肌美容館等網(wǎng)吧：個(gè)性淘寶城電影院：光明、延安、華納、和平等分析結(jié)論：快餐業(yè)集中度非常高，該業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)成長(zhǎng)空間有限；大型品牌餐飲較少，應(yīng)有發(fā)展空間；娛樂(lè)類(lèi)品牌較少，有一定發(fā)展空間；運(yùn)動(dòng)健身、美容養(yǎng)生品牌較少；電影院基本飽和，成長(zhǎng)空間有限。從近年來(lái)濱江道商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售與租賃情況分析，需求呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：大中型品牌連鎖餐飲物業(yè)需求較為強(qiáng)勁，連鎖餐飲品牌進(jìn)駐量大，外地品牌和國(guó)際品牌紛紛開(kāi)拓濱江道市場(chǎng)。高端百貨業(yè)品牌進(jìn)駐加快。產(chǎn)權(quán)式小型商鋪需求較強(qiáng)，但后期經(jīng)營(yíng)換手率也較為活躍，顯示出商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成功率較低。健身、娛樂(lè)、養(yǎng)生、網(wǎng)吧等行業(yè)也有一定需求，但整體需求較低。根據(jù)前面的數(shù)據(jù)，濱江道20%為25至35歲的消費(fèi)群，40%為35-45歲消費(fèi)群體，平日35%左右消費(fèi)群體進(jìn)入大商場(chǎng)購(gòu)物，即新華路項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位為25-45歲的中高檔消費(fèi)群體。該部分對(duì)于商業(yè)環(huán)境的需求為：追求舒適性和優(yōu)美的購(gòu)物空間，強(qiáng)調(diào)一定的私密性；追求品位和地位感覺(jué)。根據(jù)目前消費(fèi)熱點(diǎn)來(lái)看，金銀珠寶及配飾、運(yùn)動(dòng)用品、中高檔服飾、鞋帽箱包、休閑娛樂(lè)等消費(fèi)增長(zhǎng)較快。從濱江道分項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)飽和度分析，建議新華路項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種如下：百貨業(yè)應(yīng)考慮中高端品牌的珠寶配飾、服裝、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、鞋帽箱包?？煽紤]大中型品牌餐飲?？煽紤]引入現(xiàn)代化妝品銷(xiāo)售連鎖品牌。可考慮連鎖娛樂(lè)品牌，如量販?zhǔn)終TV?？煽紤]連鎖品牌美容養(yǎng)生。濱江道傳統(tǒng)百貨、現(xiàn)代百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)會(huì)有多座現(xiàn)代性購(gòu)物中心興起，新華路項(xiàng)目必須考慮目前及未來(lái)可能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，制定出合理的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位，才能保證未來(lái)長(zhǎng)期的收益。新華路項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位建議如下：可考慮通過(guò)引入部分跨界品牌的概念店，營(yíng)造出與眾不同的時(shí)尚形象，如IT行業(yè)的蘋(píng)果形象店、手機(jī)行業(yè)的MOTO或三星形象店、汽車(chē)行業(yè)展示店等?？煽紤]采取中高端消費(fèi)品牌專(zhuān)營(yíng)店的購(gòu)物中心形式，與傳統(tǒng)百貨、現(xiàn)代百貨區(qū)分，提供便捷、準(zhǔn)確的消費(fèi)模式。可考慮將中高端品牌與快餐品牌穿插布局?？煽紤]藝術(shù)品和收藏品，如北京798工廠畫(huà)家作品?？煽紤]一層中央大堂設(shè)立獨(dú)立的活動(dòng)展示區(qū)域，為中高端品牌提供推廣活動(dòng)空間。目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入模式分為以下幾種：全部自營(yíng)或與品牌百貨聯(lián)營(yíng)。部分自營(yíng)或與品牌百貨聯(lián)營(yíng)加部分出租或出售。全部出租，自行物業(yè)管理或委托商業(yè)管理。全部出售，委托商業(yè)管理。新華路項(xiàng)目計(jì)劃采取部分出售和部分出租的方式。為了使物業(yè)具備獨(dú)特的差異點(diǎn)，建議發(fā)展商考慮部分項(xiàng)目自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)。商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售模式包括：產(chǎn)權(quán)式分割小商鋪銷(xiāo)售；分區(qū)域產(chǎn)權(quán)式大商鋪出售；分層式銷(xiāo)售給娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)。新華路項(xiàng)目銷(xiāo)售模式建議以產(chǎn)權(quán)式大商鋪為主，便于控制銷(xiāo)售進(jìn)度和配比。部分樓層可以以小商鋪?zhàn)鳛檠a(bǔ)充。對(duì)于6層以上物業(yè)，可考慮長(zhǎng)期出租形式，以應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售的不利狀況。新華路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象為：全國(guó)或國(guó)際著名品牌企業(yè)或中國(guó)區(qū)總代理，以珠寶配飾、中高檔服飾、運(yùn)動(dòng)用品、箱包、藝術(shù)品、收藏品等為主；大中型餐飲連鎖品牌企業(yè)；大中型連鎖品牌娛樂(lè)企業(yè)；大中型連鎖美容品牌；藝術(shù)品、收藏品經(jīng)營(yíng)企業(yè)；跨行業(yè)全國(guó)或國(guó)際消費(fèi)品品牌企業(yè)，如IT業(yè)、手機(jī)業(yè)、汽車(chē)業(yè)等；個(gè)性服飾、珠寶等產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)個(gè)體；投資基金或個(gè)人投資者。新華路銷(xiāo)售渠道包括:全國(guó)性中高檔品牌展覽；中高檔品牌企業(yè)的直接聯(lián)絡(luò)公關(guān)；定向性接觸洽談；廣告宣傳；現(xiàn)場(chǎng)接待。出其不意，大膽構(gòu)思，制造概念；充分積累，集中推出，制造火爆；穩(wěn)定理智，逐步入市，制造緊缺；大牌先行，大項(xiàng)前提，制造熱點(diǎn)；準(zhǔn)確定位，準(zhǔn)確招商，制造奇跡。新華路項(xiàng)目的廣告?zhèn)鞑デ澜ㄗh如下：香港商報(bào)；航空雜志（國(guó)航、南航、東航）；奢侈品類(lèi)、時(shí)