公租房調查報告

楊曉丹南京公共租賃房的調查分析與建議InvestigativeAnalysis&SuggestiononPublicRentalHousingofNanjingCity調查背景及目的公共租賃房一次首次出現(xiàn)于2009年3月5日溫家寶總理所做的政府工作報告中，其中提出要積極發(fā)展公共租賃住房，在2009年3月11日住房與城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)布會上，住建部副部長齊驥指出，公共租賃房歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。2010年底，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍人口510.59萬人，人口密度超過1215人每平方公里，列上海、廣州、北京之后的全國第四位。外來務工人員占22%左右，大學生占10%左右。這些特征使南京市解決中低收入群體的住房問題成了一項亟待解決的重大民生問題。公共租賃住房是指由國家提供政策支持，各種社會主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個國家住房保障體系的重要組成部分。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。新職工的階段性住房支付能力不足，外來務工人員居住條件也急需改善，公共租賃住房是解決夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品，是滿足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要舉措其對城市留住人才，提高競爭力有較大作用。本文以南京市公租房的實地調查為依據(jù)，分析公租房設計和具體實施手段中存在問題，并從制度規(guī)范、融資、租金水平、選址、配套設施建設等方面提出建議。南京市公共租賃住房建設概況在2010年8月11日，江蘇出臺《關于大力發(fā)展公共租賃住房指導意見》明確江蘇省公共租賃住房的保障對象是家庭人均收入在當?shù)爻鞘腥司芍涫杖?0%左右，具體條件由城市人民政府確定；新就業(yè)人員是指大中專學歷、工作不滿5年并在城市有穩(wěn)定職業(yè)的人員；外來務工人員是指在城市有穩(wěn)定職業(yè)，并在就業(yè)地居住一定年限的非就業(yè)地戶籍的人員，于同年，8月19日開展公共租賃住房設計競賽，9月10日南京首個大規(guī)模公共租賃住房小區(qū)設計方案出爐。歷經(jīng)3年多的建設，于2013年9月開始逐步將南京岱山、上坊、花崗、丁家莊四大保障房片區(qū)即將交付老百姓手中，四大片區(qū)保障房項目總用地面積約6平方公里，總建筑面積約966萬平方米，其中保障房地塊總建筑面積835萬m2。建成后可提供各類保障性住房8.28萬套。南京市是我國住房保障工作做得較好的城市之一，其住房保障工作規(guī)劃合理、目標明確、規(guī)章條理清晰，信息公開，工作開展順利。2013年新開工5040套，基本建成9510套。3.3申請公共租賃住房的條件限制很多，不容易達到申請要求。數(shù)據(jù)顯示：在眾多的限制條件中，排在首位的限制條件是輪候家庭太多，比例為72%，這是主要限制條件，物以稀為貴；其次是申請條件太苛刻，其限制條件多，具有南京市市區(qū)常住戶口滿5年；家庭人均年收入低于上一年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面積在15平方米以下。不容易申請，這是我國基本國情和經(jīng)濟條件決定的，需要做的只是宣傳好。讓真正需要的人積極申請。3.4大部分認為公共租賃住房最大的受益者是并不需要的群體，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群。數(shù)據(jù)顯示：大眾認為公共租賃住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，這在所有的受益者中比例最大，其次才是那些真正需要公共租賃住房的人群，這在一定程度上諷刺了社會黑暗的現(xiàn)實，人們對社會不公的不滿。3.5人們對公共租賃住房的選擇主要取決于其配套設施的建設和它是否交通方便。數(shù)據(jù)顯示：配套設施，地理位置，套型結構是人們選擇的主要考慮因素，比例都過了60%，其中因為各個公共租賃住房的性價比差不多，所以租金水平不是主要因素，其中配套設施高達78%。我國可以考慮將現(xiàn)有土地儲存變成這種公共租賃住房儲存，到一定時期也可賣出，而這些租房住戶有了一定能力也可買進，那就需要它在選址和配套設施的滿足上基本上和商品房一致。3.6大部分表示會選擇公共租賃住房居住。數(shù)據(jù)顯示：有81%的人表示會選擇公共租賃住房租住，只有19%表示不會選擇公共租賃住房租住，按我國城鎮(zhèn)化發(fā)展速率，30%的城鎮(zhèn)人口都需要一定的住房保障，申請公共租賃住房不易達到的因素之一，申請的人多，房源少，供求矛盾怎家了人們申請的困難。所以政府還是要積極籌集資金和房源，并建立公開透明的平臺和輪候制度。3.7公租房的面積和戶型有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%的人選擇2室2廳，42%選擇2室一廳，8%選擇單套間，選擇1室1廳有5%，選擇3室1廳的僅為1%。數(shù)據(jù)分析：在建設公租房時30到50平米，戶型選擇上2室2廳和2室1廳是最優(yōu)選擇，但是在條件許可的情況下，可以少量建設在面積上少于30平米，多于50平米；戶型上的1室一廳和單套間，因為多樣化，才能盡可能滿足需求和提高效用。3.8公租房的租金水平和交通有78%的人認為可以接受到市區(qū)公共交通車程在40分鐘以內(nèi)，只有22%的人可以接受40分鐘以上的車程。有40%的人認為租金為同類房屋的50%-60%，41%的認為租金為同類房屋的60%-70%，10%的人認為50%以下，只有9%的認為應是70%以上。數(shù)據(jù)分析：對于租金水平，大多數(shù)政府估計只能承擔到50%-70%，至于租金建議，后文有詳細闡述；交通時間就提出了選址問題，既然要建公租房這一社會公益性項目，就要以人為本，選較好地段。3.7民心公寓的整體滿意度總體滿意度是對住宅基本的評價，其為建筑類包括室內(nèi)裝修的改善意向、規(guī)劃布局和物業(yè)管理不同選項的統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示：總體看民心公寓的滿意度為45%，在不滿意的項目中，物業(yè)和規(guī)劃設計占的比例較高，民心公寓最不滿意的排序為周圍餐飲和娛樂設施太少，樓板和門窗縫隔音效果差，陽臺面積不夠，最滿意的排序為交通方便，朝向和采光均較好。無疑，物業(yè)管理模式是保障房后期應考慮的首要問題。四、關于公租房的建議4.1加強公共租賃住房建設規(guī)劃，總體的分布，用地規(guī)模，配建比例，配套設施，總之要建立起規(guī)范的體系。4.2加大公共租賃住房的投放力度，打破戶籍限度，使之沒有城鄉(xiāng)差別性住房的主體力量，4.3采取多方法的融資，因公共租賃住房其福利性的特點，決定其與一般商品房價值取向性的不同，尤其體現(xiàn)在公共租賃住房開發(fā)建設過程中融資渠道的單一化，特別是當前依賴于財政撥款社會保障等純政策性資金的投入，使得融資過程呆滯化、僵硬化。國際上，現(xiàn)在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地產(chǎn)證券化、住房保障稅、委托，聯(lián)合租賃模式、項目融資等，我國應財政撥款建立公共租賃住房專項資金，從住房公積金中提取適當比例轉化成住房風險基金，建立公益基金，引入房地產(chǎn)信托業(yè)務，市場化融資，建立資金循環(huán)系統(tǒng)。4.4從群眾需求出發(fā)來規(guī)劃選址和配套，建立可持續(xù)性的混合社區(qū)，高度重視公共租賃住房的基礎配套建設，真正方便居民。可以與中高檔商品房混建，配套商業(yè)、文化、醫(yī)療設備，避免產(chǎn)生城市“貧民窟”。形成持續(xù)性的貧民文化循環(huán)。4.5公共租賃住房租金設置，公共租賃住房租金水平，因由當?shù)卣y(tǒng)籌考慮住房市場租金水平和供應對象的支付能力，但實踐中，以市場價為基準，在香港，定價標準就建立了市民收入聯(lián)動機制，即市民家庭年收入與公共租賃住房年租金有一定倍數(shù)。4.6建立科學的準入門檻和退出機制，并加強監(jiān)管。五、結語公共租賃住房規(guī)劃建設是當前我國城市化發(fā)展面臨的一大問題，我國保障性住房建設長期滯后，新加坡已滿足了80%的人口居住問題，香港30%的貧困家庭也實現(xiàn)了有住房，2010年，正式發(fā)布了關于加快發(fā)展公共租賃房的指導意見，使城市“夾心層”有房子住，所以借鑒別國的經(jīng)驗，公共租賃住房的建設不是觀望房價，而是一個長久的發(fā)展戰(zhàn)略。六、參考文獻【1】郭其林公共租賃住房是解決我國住房問題的最佳途徑消費導刊2010580