中國房地產(chǎn)市場形勢分析(華僑城)

中國房地產(chǎn)市場回顧與展望丁祖昱先生中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁上海易居房地產(chǎn)研究院副院長2011年1月我們看到引言綠地集團以總價53.98億元拿下武漢武昌區(qū)車輛廠片地塊；萬科集團以總價52.27億元拿下了北京海淀西西北旺2幅地塊。2010年三次頻繁調(diào)控下，市場表現(xiàn)如何？未來房地產(chǎn)調(diào)控將如何演變？2011房地產(chǎn)市場是否會進一步下行？市場的疑惑部分樓盤依然熱銷：企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q：1月1日，首開在蘇州的悅瀾灣四期開盤熱銷286套，當(dāng)天去化80%；同日，綠城在南寧的綠城世界項目，共推出224套，當(dāng)天售罄。標(biāo)桿企業(yè)再度降價：1月5日，恒大在全國各大媒體打出廣告，拉開新一輪降價序幕。其中，洛陽、長沙等城市更是打出75折優(yōu)惠。內(nèi)容頁碼一、2010年市場回顧4二、2011年市場預(yù)測18三、2010年企業(yè)回顧26四、2011年企業(yè)預(yù)測32目錄Contents2010年市場回顧政策——2010年的三輪調(diào)控政策09年10年1月受08年年底優(yōu)惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。國十一條取消優(yōu)惠新“國十條”差別信貸9.29新政限購、差別信貸10年4月10年10月10年1月：09年底和10年1月分別出臺了國四和國十一條政策，但政策效果不明顯。10年4月：新“國十條”出臺，市場成交在5-7月出現(xiàn)大幅萎縮，8月9月起開始回升。10年9月：限購、差別信貸政策，市場調(diào)控再加碼。2010年以來，宏觀調(diào)控出現(xiàn)了新變化：從年度調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)榧径日{(diào)控；從控制投機、投資需求擴散至首置、改善性需求三次樓市調(diào)控影響力明顯低于預(yù)期，12月成交出現(xiàn)反彈，年末呈現(xiàn)翹尾現(xiàn)象；從各類城市來看，一線城市受政策影響最深，成交起伏較大；二三線城市在政策后也出現(xiàn)一定的波動，但整體幅度較小。政策——三輪樓市調(diào)控，政策效果不明顯數(shù)據(jù)來源：CRIC從月度成交數(shù)據(jù)來看：年末各地成交由于趕搭政策末班車等原因，都出現(xiàn)成交翹尾現(xiàn)象，原先受政策影響較深的一線城市表現(xiàn)尤為明顯；從周度成交數(shù)據(jù)來看：11月整體市場周度成交基本趨于平穩(wěn)；12月中下旬出現(xiàn)明顯上揚，其中一線城市漲幅尤為明顯；從易居代理數(shù)據(jù)來看，來訪量有所下降，但認購量和簽約量在12月都有所上升。2010年上海二手住宅成交套數(shù)和銷掛比月度走勢圖2010年末二手房成交量有所回升，京滬銷掛比企穩(wěn)反彈，總體看成交弱于4.17調(diào)控前。數(shù)據(jù)來源：CRIC2010年天津二手住宅成交套數(shù)月度走勢圖2010年深圳二手住宅成交套數(shù)月度走勢圖2010年北京二手住宅成交套數(shù)和銷掛比月度走勢圖政策——三輪樓市調(diào)控，政策效果不明顯2010年全國土地月度成交情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局土地——全國土地市場繼續(xù)保持上升態(tài)勢2010年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。資料來源：CRIC2010年1-12月，六成以上城市土地成交面積出現(xiàn)同比上漲，近七成城市土地成交金額出現(xiàn)同比上漲?？梢?，宏觀調(diào)控并未對土地市場造成較大的影響，土地市場成交依然十分活躍。土地——多數(shù)城市成交規(guī)模同比上漲區(qū)域城市成交面積成交金額12月1-12月12月1-12月面積同比面積同比金額同比金額同比華東上海101.05-19.51%1236.4646.64%131.20-24.70%1374.5947.54%南京150.80369.55%537.0716.29%104.14340.33%560.67146.90%杭州87.99-19.16%702.57-5.82%57.95-72.58%803.27-20.28%華北北京590.15137.67%1571.4636.87%550.07119.30%1548.7978.32%天津53.73-78.65%2881.60-2.27%19.95-82.66%805.6834.28%沈陽85.53-65.20%1207.9398.99%53.03-2.38%322.2388.07%華南廣州76.43-86.10%573.64-48.95%81.35-77.29%385.36-32.92%深圳34.05140.51%155.1321.07%49.65815.29%123.767.62%廈門58.92-50.64%406.5621.64%30.42-72.73%295.82-0.92%華中武漢424.73380.00%1679.35210.35%191.40193.45%740.44163.25%南昌40.64-72.20%351.0220.95%17.50-29.91%119.37141.56%長沙52.86130.56%273.7481.83%32.80390.01%149.10274.47%鄭州19.91-16.36%284.644.68%17.0310.48%88.6320.83%西部重慶0.00-100.00%604.25-29.44%0.00-100.00%230.68-43.94%成都155.58-50.81%1428.98-3.88%111.86-20.41%602.9444.23%西安1.56-98.51%361.45-18.11%0.94-94.74%105.71-4.66%2010年1-12月全國主要城市經(jīng)營性土地成交列表單位：萬平方米、億元容量——總體需求旺盛，市場容量持續(xù)放大全國商品房銷售面積、銷售金額月度走勢圖單位：萬平方米、億元2010年1-12月全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，增幅比1-11月提高0.3個百分點。2010年1-12月全國商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，增幅比1-11月提高0.8個百分點。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局第三次調(diào)控后，高檔、中高檔項目去化情況仍較為樂觀。小戶型項目仍是成交熱點，金地自在城、慧芝湖、融僑城等項目主力成交戶型均為二房左右的小戶型。近期推案熱銷項目列表數(shù)據(jù)來源：CRIC需求——三次調(diào)控壓力下，高端項目、小戶型產(chǎn)品銷售較好企業(yè)城市項目名稱項目區(qū)域項目檔次新推盤時間推案套數(shù)去化率銷售價格上批售價周邊售價（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）綠城南寧升禾·綠城世界鳳嶺高檔2011-1-1224100%7800首次開盤6200綠城臺州綠城玫瑰園路橋高檔2010-12-16200100%13000/13000保利集團杭州保利江語海下沙中檔2010-12-1216390%160021800016000金地集團南京金地自在城板橋新城中檔2010-11-21288套/9500-97009100-11000周邊3公里內(nèi)無同類競爭項目招商地產(chǎn)天津招商鉆石山南開高檔2010-11-20開盤當(dāng)天熱銷超3億/2000020000/萬科集團北京萬科紅豐臺中高檔2010-11-20142套91%27000-29000首次開盤29000碧桂園東莞大朗碧桂園大朗中檔2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方

米左右，別墅100-400萬/套，

最高超千萬首次開盤5000-12000香港嘉華上?；壑ズl北中高檔2010-11-13713當(dāng)天450套34800(原定32000)//福建融僑蘇州融僑城相城中高檔2010-11-12216套80%110001100010000保利地產(chǎn)長春保利林語南關(guān)中高檔2010-11-1300套90%住宅7000-8000，別墅11000-13000首次開盤住宅7000萬科集團廈門萬科·金色悅城翔安中高檔2010-10-30402套98%992395795500-6500區(qū)域檔次城市項目名稱周均來訪量（組）周均大定（套）周均簽約量（套）調(diào)控前調(diào)控后調(diào)控前調(diào)控后調(diào)控前調(diào)控后9月10月11月12月9月10月11月12月9月10月11月12月華東高檔上海翡翠別墅382468912058101上海恒盛.尚海灣豪庭53123156224012262916蘇州景瑞.榮御藍灣1075041604918104843442629中檔上海印象歐洲710783868188712上海恒盛鼎城602677673314417158168蘇州白塘壹號后續(xù)1312607781362621924301420低檔上海海韻馨苑90622343433832838321619南京恒大金碧天下2021227863174819123824634南京淮安翔宇壹號761107083483525202912華北高檔北京屯三里11211487126211074518161764北京天潤福熙大道17119898143181661418161545天津紅星美凱龍14411612198192221423150202619沈陽銀河麗灣70110406791011167698中檔天津景瑞北辰2463342472314136191733142721天津武清奧克斯16987262107143425173143435低檔天津雙街新邨3332202322101292101218沈陽三一新天地7628252094229189120442沈陽麗水金陽43867868141383429222736中西部高檔西安明宮新城二期429838693848127893584142長沙橘郡·米哈斯551649112316252024中檔武漢萬科魅力之城348182128125161623018972106334重慶恒大名都3344062871451172025225519013345武漢嘉錦苑30930220212300141850000低檔成都麗水印象1261321381453534403823224542武漢碧桂園361022356112215252142119成都京華國際405034423400228254007286華南廣州恒大御景半島140334110115310377465廣州亞運城43204792655354128667072420446894256從區(qū)域和檔次結(jié)構(gòu)來看，華東、華北中低檔項目相對平穩(wěn)，高檔項目走勢明顯趨好；中西部城市中檔項目來訪量、認購明顯下滑，高檔、低檔項目保持較好態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：CRIC需求——調(diào)控后項目成交走勢兩端分化城市——三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展加速4.17調(diào)控直指“高房價”城市，9.29調(diào)控后各地限購令也集中在“高房價”城市，預(yù)計未來“高房價”城市的調(diào)控壓力仍然較大。三四線城市房價相對平穩(wěn)，價格泡沫較低，市場以剛性需求為主，受政策調(diào)控影響較小。從十大重點城市成交占比走勢來看，十大重點城市成交占比呈波動下滑趨勢，中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展也將逐步加快。高房價城市受調(diào)控影響較深，十大重點城市銷售占比持續(xù)下降。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源：cric城市——中西部、三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展迎來機遇十二五規(guī)劃提出推進城鎮(zhèn)化發(fā)展，將推動中西部、三四線中小城市市場地位上升，給大城市周邊的中小城市市場發(fā)展帶來機遇。中西部、三四線城市房價相對平穩(wěn)，價格泡沫較低，市場以剛性需求為主，受政策調(diào)控影響較小。從近幾年來的房地開發(fā)數(shù)據(jù)也可以看出中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增加，而在未來幾年內(nèi)，這個趨勢將更為明顯。由于價格泡沫較低，剛性需求為主的中西部城市、三四線中小城市將有所受益。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局城市——三四線城市發(fā)展迎來契機房企發(fā)展布局戰(zhàn)略逐步向三四線城市傾斜三四線城市房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展期，物流貿(mào)易的轉(zhuǎn)移、內(nèi)向型經(jīng)濟發(fā)展、緊靠腹地等因素會使得三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展獲得機會，2010年已經(jīng)明顯表現(xiàn)出企業(yè)布局逐步傾向三四線城市的狀況，未來這一進程將加速。萬科2010年企業(yè)新增土地儲備建筑面積各能級城市分布情況保利地產(chǎn)2010年企業(yè)新增土地儲備建筑面積各能級城市分布情況全國重點城市2010年12月存銷比供應(yīng)——目前供不應(yīng)求局面還將延續(xù)存銷比——截止2010年12月底，絕大多數(shù)城市存銷比在10個月以下，市場存量較低，市場沒有明顯去化壓力。供求比——近幾年市場需求持續(xù)旺盛，盡管在政策影響下，2010年供不應(yīng)求狀況較09年有所緩解，但不少城市依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：CRIC注：供求比=1：成交/供應(yīng)，上圖取“成交/供應(yīng)”值做供求比走勢圖。大于1表明供不應(yīng)求全國保障性住房計劃

全國保障性住房完成情況1、

用2009-2011年三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，三年內(nèi)經(jīng)濟適用住房每年新增130萬套。1、前三季度保障房開工任務(wù)尚未達到住建部9月底前保障房全部開工的計劃要求·根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息顯示,今年1-9月份全國已開工建設(shè)保障性安居住房520萬套，占目標(biāo)計劃的90%。2、

用2009-2011年三年時間解決747萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；三年內(nèi)再新增廉租住房518萬套、新增發(fā)放租賃補貼191萬戶。2、全國2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃未能按計劃公布·根據(jù)國十條的要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門在2010年7月底前公布2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃，但事實上到現(xiàn)在尚未公布。3、2012年末解決1540萬戶低收入家庭住房困難問題，力爭到“十二五”期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。3、中央財政資金已全部到位，地方配套資金進展滯后和不平衡·截至8月底，今年保障性安居工程已完成投資4700億元，占全年計劃的60%，中央財政692億元專項補助資金已經(jīng)全部下達，地方配套資金尚未完全到位。4、2010年中央擬安排保障性住房中央預(yù)算內(nèi)投資632億元，計劃安排住房保障總支出993億元。同時，廉租住房中央預(yù)算內(nèi)投資補貼標(biāo)準(zhǔn)也有較大幅度提高。4、保障性用房土地供應(yīng)規(guī)模加大，北京、上海率先基本完成任務(wù)·前三季度，北京保障性住房用地供應(yīng)1263公頃，完成計劃指標(biāo)（1250公頃）的101%?！そ刂?010年10月，上海市保障性住宅用地供應(yīng)已達764公頃，完成計劃目標(biāo)的99.2%。5、

計劃2010年全國完成580萬套保障房建設(shè)，2011年繼續(xù)建設(shè)680萬套保障房，2012年建設(shè)620萬套保障房。3年內(nèi)共建設(shè)1880萬套保障房。

5、保障性住房建設(shè)力度全面加碼，北京、上海、重慶、深圳和廣州等五城市有望實現(xiàn)目標(biāo)保障性住房的建設(shè)力度也將繼續(xù)加大，但保障房計劃完成情況不甚理想。保障房——保障性住房建設(shè)加碼，2010年計劃完成情況喜憂參半2011年市場預(yù)測政策預(yù)測——2011年進入政策頻發(fā)期注：供求比=1：成交/供應(yīng)，上圖取“成交/供應(yīng)”值做供求比走勢圖。大于1表明供不應(yīng)求今年可能四大政策1234開征房產(chǎn)稅勢在必行預(yù)售資金監(jiān)管制度將陸續(xù)跟進土地增值稅清算或?qū)⑼菩蟹康禺a(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅的可能性增大房產(chǎn)稅將很快在個別城市試點并逐步向全國推廣。預(yù)售資金監(jiān)管在全國已成燎原之勢，如果能夠嚴格執(zhí)行，將加大開發(fā)企業(yè)的資金壓力，對市場造成一定影響。

9月末，房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼，首次明確要求加快房產(chǎn)稅試點向全國推廣。在10月底公布的十二五規(guī)劃中雖少有提及房地產(chǎn)問題，但是卻在推進財稅體制改革中提到了“研究推進房地產(chǎn)稅改革”短期來看，看跌房價的預(yù)期進一步增強，但影響范圍和力度較之于“限購”、“限貸”等措施要小得多。若房產(chǎn)稅只針對超過一定面積的物業(yè)征收，房產(chǎn)稅對自住需求影響不大。征收房產(chǎn)稅增加物業(yè)持有成本，可能會造成二手市場拋售量的增加。房產(chǎn)稅將會推高租金水平。在房價上漲預(yù)期不高，持有成本增加的前提下，持有者勢必會考慮將這部分成本轉(zhuǎn)嫁出去。中長期來看，持有不動產(chǎn)來抵御通脹的意愿大大增強，因此不排除寧可負擔(dān)房產(chǎn)稅而堅持持有物業(yè)的可能。對投資投機性購房、遏制房價上漲將起到一定作用，但實際效果的大小還是要看房產(chǎn)稅稅率。政策預(yù)測——房產(chǎn)稅開征勢在必行，預(yù)售金監(jiān)管影響深遠房產(chǎn)稅勢在必行預(yù)售資金監(jiān)管影響深遠截至目前，已有北京、廣州、鄭州、深圳、天津、青島、石家莊、武漢、南京、浙江等省市出臺商品房預(yù)收款監(jiān)管辦法。此外河南、西安、大連、常州等地在地方細則中也提到要完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，但尚未出臺相關(guān)細則?！倍唐趤砜矗谡唛_始執(zhí)行之前預(yù)計市場將會出現(xiàn)集中上市的情況；短期內(nèi)價格可能出現(xiàn)波動中長期來看，或?qū)⒁痖L期供應(yīng)下降；開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁成本可能將推高房價數(shù)據(jù)來源：財政部、稅務(wù)總局、國土資源部網(wǎng)站土地是政府財政收入的主要來源，短期內(nèi)政府缺乏執(zhí)行的動力。若房價繼續(xù)上漲，政府對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅的可能性增大。該政策漏洞少，易于執(zhí)行，并且從源頭上來控制市場交投行為，威力最大。土地財政模式短期難改。2009年,全國土地出讓收入占地方財政收入的比重達48.8%，再加上土地有關(guān)的稅收，源于國有土地使用權(quán)的相關(guān)收入已成為地方政府財政收入主要來源。土地增值稅費時費力且收益較低，難以推動地方政府嚴格執(zhí)行。土地增值稅屬于地方稅種，但與巨額的土地出讓收入相比，土地增值稅操作難度大，短期內(nèi)政府缺乏執(zhí)行的動力。政策預(yù)測——土地增值稅清算短期難落地，交易環(huán)節(jié)重稅威力最大土地增值稅清算難落地對二手房市場的影響將大于新房市場。短期內(nèi)賣方會因增加交易成本而減少推盤或掛牌量；購房者看跌房價預(yù)期增強，將選擇觀望，成交量會出現(xiàn)明顯下滑；交易環(huán)節(jié)稅收主要體現(xiàn)在二手房交易中，因此對二手房市場的影響將大于新房市場。政策本身漏洞少，并且易于執(zhí)行。有消息稱上海和深圳在進行政策儲備，準(zhǔn)備將目前交易環(huán)節(jié)利得稅從原來的“總額1%或者差額20%”調(diào)整為“差額30%”。該政策本身不存在太多漏洞（盡管也會存在做低交易總價等問題），且易于執(zhí)行，尤其對抑制投資/投機性購房需求效果更為明顯。因為對于資金過剩引發(fā)的需求而言，最終都是要通過變現(xiàn)來實現(xiàn)的，變現(xiàn)就得經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，這個稅簡單可行最具威力，是從源頭上來控制市場交投行為的。交易環(huán)節(jié)稅收威力較大2010年行業(yè)平均資產(chǎn)負債率和凈負債率持續(xù)上升，三季度均達最高值；房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑收窄，未來資金壓力加大10月15日，證監(jiān)會叫停上市房企再融資，房地產(chǎn)公司在短期內(nèi)通過國內(nèi)資本市場再融資可能性較小。企業(yè)融資途徑收窄，預(yù)計未來企業(yè)負債率將會上升和資金壓力加大。數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告企業(yè)資金預(yù)測——行業(yè)凈負債率上升，2011年企業(yè)資金偏緊2008-2010年135家上市房企平均資產(chǎn)負債率變動情況2008-2010年135家上市房企加權(quán)平均凈負債率變動情況整體市場預(yù)測——2011年進入市場平穩(wěn)過渡期，房價下調(diào)空間不大2011年全國房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)平穩(wěn)過渡的走勢，供應(yīng)有上升趨勢，成交量平穩(wěn)運行，但供應(yīng)不足問題仍難解決，當(dāng)前仍處人口紅利期，需求比較穩(wěn)定，房價難有較大幅度地下滑。數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計局2002-2010年全國房屋新開工面積及同比增幅走勢圖單位：億平方米，%1980年-2009年全國人口出生率走勢圖單位：%2000年-2009年全國結(jié)婚登記對數(shù)走勢圖單位：萬對供應(yīng)：明年整體市場供應(yīng)不會有太大幅度上升，隨著2010年房屋建設(shè)速度回升，2012年供應(yīng)量或?qū)⑸仙?。成交：市場潛在需求持續(xù)旺盛，而政策影響還將持續(xù)，整體市場將以平穩(wěn)為主，成交不會有太大幅度下調(diào)。價格：絕大多數(shù)城市存銷比在10個月以下，市場存量較低，市場沒有明顯去化壓力；未來供應(yīng)不會有大幅上漲，因此雖然企業(yè)存在資金壓力，但整體房價不具備大幅下調(diào)的空間。容量預(yù)測——需求持續(xù)旺盛，2011年商品房銷售量至少達到9億平方米2000年-2010年11月全國商品房銷售面積走勢圖單位：萬平方米2000年以來，全國商品房銷售面積整體穩(wěn)步上升大趨勢不改。預(yù)計2011年全國商品房銷售面積至少達到9億平方米。2010年1-11月份，全國商品房銷售面積已達到8.25億平方米，比去年同期上漲9.8％。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局一線城市二線城市三線城市一線城市未來面臨的調(diào)控壓力較大，但總體供應(yīng)有限，市場運行會以量跌價平為主。未來二線城市總體需求依舊穩(wěn)定，成交量以持平為主；部分房價上漲過快的城市價格有調(diào)整壓力，總體來看，幅度不會太大。未來三線城市將會承接更多來自一二線城市的投資資金，總體來看會量價齊升；而一些具備高鐵、旅游、養(yǎng)老等概念的城市，上漲空間較大。量跌價平政策因素資金運動規(guī)律抑制部分高房價城市房價過快上漲由高風(fēng)險城市流向低風(fēng)險城市量平，價格小幅波動量價齊升城市預(yù)測——未來城市將出現(xiàn)明顯分化流動性過剩的基礎(chǔ)仍在，調(diào)控壓力下，未來城市走勢將出現(xiàn)分化。結(jié)構(gòu)預(yù)測——高端物業(yè)中長期仍看好高端物業(yè)具有較強保值增值性，中長期內(nèi)仍看好；政策期內(nèi)，中低端物業(yè)受貸款政策影響較大。高端物業(yè)中低端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響，高端物業(yè)短期內(nèi)受影響較大，銷售或有波動；中長期仍具有保值增值性?；A(chǔ)貨幣、貨幣乘數(shù)不斷擴大，貨幣超發(fā)嚴重大量民間資金找不到出口美國量化寬松加深國內(nèi)外高利差的預(yù)期，人民幣升值加速，推動了熱錢流入速度政策調(diào)控期內(nèi)，中低端物業(yè)受影響較大，一旦政策撤出，中低端住宅市場將會迎來反彈。首付提高至三成，剛性需求購房資金門檻提高目前仍處人口紅利期，潛在剛性需求和改善性需求仍較為旺盛2010年企業(yè)回顧銷售業(yè)績——大型企業(yè)業(yè)績不斷創(chuàng)新高企業(yè)業(yè)績快速增長，TOP10進榜門檻提升超百億；梯隊差距再度加大，陣營內(nèi)部競爭加??；首家千億企業(yè)誕生，行業(yè)龍頭萬科雙雙榜首。2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售金額TOP30數(shù)據(jù)來源：CRIC排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)1萬科集團10262保利地產(chǎn)6603綠地集團6504中海外5785恒大地產(chǎn)5276綠城中國5227萬達集團3698龍湖集團3369碧桂園33010富力地產(chǎn)32111雅居樂29512中信地產(chǎn)28213金地集團28014世茂房地產(chǎn)26915華潤置地22616遠洋地產(chǎn)21417復(fù)地集團17218招商地產(chǎn)14319新城控股14020星河灣13521中國中鐵13322金科實業(yè)13223首開股份13024世紀金源12625保利香港12326金輝集團11827華僑城11628首創(chuàng)置業(yè)11529合景泰富11330金隅股份110排名企業(yè)名稱銷售面積（萬平方米）1萬科集團8472恒大地產(chǎn)8313綠地集團7434保利地產(chǎn)7235碧桂園6006中海外5307萬達集團2788雅居樂2649龍湖集團25810綠城中國25511世紀金源25212富力地產(chǎn)24713金地集團23314中信地產(chǎn)22415華潤置地22316世茂房地產(chǎn)22017中國中鐵18518金科實業(yè)16519遠洋地產(chǎn)16420新城控股16221保利香港14722復(fù)地集團13023金輝集團12824首創(chuàng)置業(yè)10725建業(yè)地產(chǎn)11026招商地產(chǎn)10227金隅股份9528合景泰富9129佳兆業(yè)8830融創(chuàng)中國80首開股份802010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售面積TOP30級別2010年銷售金額TOP30榜單（億元）2009年銷售金額TOP20榜單（億元）范圍企業(yè)個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊500億以上6661400億以上4495第二梯隊200-500億10292200-400億7259第三梯隊100-200億14129100-200億9160級別2010年銷售面積TOP30榜單（萬平方米）2009年銷售面積TOP20榜單（萬平方米）范圍企業(yè)個數(shù)均值范圍企業(yè)個數(shù)均值第一梯隊500萬以上6712400萬以上7543第二梯隊200-500萬10245200-400萬6244第三梯隊100-200萬10140100-200萬7149其他<100萬587///企業(yè)陣營——梯隊間差距再度加大，陣營內(nèi)部競爭加劇各梯隊的業(yè)績均值，第二梯隊與第一梯隊差距較去年增加60%左右，而第二梯隊與第三梯隊在銷售金額方面的差距拉大了58%，銷售面積方面亦有10%的增幅。百億以上房地產(chǎn)企業(yè)已達到近40家，尤其是在第三梯隊中，銷售金額在100億以上的企業(yè)明顯增多，差距卻明顯縮小。15典型企業(yè)2010年月度新增土地儲備情況數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：保障房及舊改項目不計入典型企業(yè)2010年12月重點新增地塊情況列表單位：萬平方米、億元、元/平方米數(shù)據(jù)來源：CRIC企業(yè)拿地——調(diào)控后典型企業(yè)在土地市場仍表現(xiàn)積極雖調(diào)控政策頻出，但由于開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，客觀上也存在“補庫存”的需要，拿地積極性依然較高。年末，拿地?zé)崆檫M一步高漲，萬科12月新增21幅地塊，為其年內(nèi)最高增幅，保利、金地、雅居樂均表現(xiàn)不俗。企業(yè)

城市

地塊名稱

地塊性質(zhì)

占地面積建筑面積

成交總價樓板價

遠洋地產(chǎn)北京北京商務(wù)中心區(qū)核心區(qū)Z6商業(yè)（商服）1.11938.0720037龍湖地產(chǎn)北京北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊住宅25.0446.2934.817519保利地產(chǎn)北京大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套居住金融用地綜合31.0140.4931.687824綠城溫州龍灣城市中心區(qū)A-16地塊住宅12.67193116318萬科集團深圳深圳沙頭角中心區(qū)項目商辦綜合13.734.529.68582保利地產(chǎn)廣州白云區(qū)云城西路地塊2綜合4.7512.222419632萬科集團溫州溫州龍灣區(qū)A02、A09項目

/12.5182312778富力地產(chǎn)南京南京市江寧區(qū)麒麟科技新城NO.2010G61住宅、科研51.4949.4422.744600萬科集團武漢武漢唐家墩村舊改項目

/26.7132.421.81647萬科集團沈陽沈陽春河小區(qū)項目

/8.143.121.65012新增土地并未對企業(yè)資金帶來壓力：2010年典型企業(yè)銷售金額普遍高于企業(yè)購地金額；而企業(yè)新增土地面積與月均銷售面積比例分布相對分散，其中富力、保利、龍湖等企業(yè)新增土地的可供開發(fā)周期較為合理。企業(yè)名稱2010年1-11月銷售金額（億元）2010年1-11月新增土地總價（億元）銷售額比購地總價2010年1-11月銷售面積（萬㎡）2010年1-11月新增土地面積（萬㎡）可開發(fā)周期（月）世茂房地產(chǎn)269187.281.4422082545.00恒大地產(chǎn)527227.422.328313110.9744.92萬科1026726.181.418492794.639.50龍湖336201.381.67258781.1336.33富力321148.922.16247601.729.23保利地產(chǎn)660532.381.247231686.9628.00綠城中國522196.062.66255460.521.67金地集團280115.652.42233368.118.96中國海外578192.493.00530649.9314.72雅居樂295108.962.71264315.4414.34注：1、根據(jù)Pulte等國際知名開發(fā)企業(yè)經(jīng)驗，新增土地可建面積與月均銷售面積比值，處于24-30個月之間較為合理。2、保障房及舊改項目不計入。3、世茂房地產(chǎn)土地面積及總價都以權(quán)益計入。數(shù)據(jù)來源：2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜；cric企業(yè)拿地——新增土地并未給典型企業(yè)帶來明顯的資金壓力2011年企業(yè)預(yù)測企業(yè)預(yù)測——企業(yè)集中度進一步上升時間全國商品住宅銷售金額（億元）TOP10企業(yè)商品住宅銷售金額（億元）集中度2010年40026*531913.29%2009年3815335889.40%2008年2119619679.28%2007年2556617636.90%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局CRIC*注：２０１０年全國商品住宅銷售金額為根據(jù)1-11月數(shù)據(jù)估算中國房地產(chǎn)市場的企業(yè)集中度已從07年的7%上升到目前13%，未來將進一步上升。與美國相比，中國目前與美國90年代末前十大房企集中度不足10%的情況十分相似。

目前美國的房地產(chǎn)業(yè)前十大的市場份額已提升到30%左右。表：近年全國房地產(chǎn)前十大企業(yè)集中度情況1000億元3000億元萬科(王石2010.12)假設(shè)中國在2015年將達到20%的市場集中度假設(shè)中國在未來十年以每年15%增長率增長，2020年將達到8萬億元的銷售金額預(yù)計到2015年，全國前十房地產(chǎn)企業(yè)年銷售額將達到1.6萬億元銷售金額，比目前增長301%企業(yè)預(yù)測——市場判斷分化隨著政策影響的持續(xù)，四類企業(yè)對市場形勢的反應(yīng)逐漸出現(xiàn)分化。

超一流企業(yè)：依舊保持規(guī)模擴張，快速周轉(zhuǎn)

隨著企業(yè)的快速規(guī)模擴張，萬科、中海、保利等將前后實現(xiàn)千億的銷售規(guī)模

大型企業(yè)：追求長期發(fā)展，向超一流企業(yè)靠攏隨著房地產(chǎn)市場利潤率向其他行業(yè)靠攏下降，房企維持企業(yè)總體盈利的最終解決方案將是規(guī)模的增長。如碧桂園、復(fù)地、富力等企業(yè)均保持了良好的增長態(tài)勢。中型企業(yè)：將在細分市場獲得發(fā)展在專業(yè)細分市場深耕獲利，如朗詩、星河灣在區(qū)域性細分市場深耕獲利，如大華、新城小型企業(yè)：優(yōu)勝劣汰頻率加快由于小型企業(yè)項目較少，單個項目的成功與否將直接影響企業(yè)的生存或發(fā)展，故變動頻率較大千億銷售完成時間點預(yù)計萬科2010年中海、保利、萬達2011年恒大、綠地、綠城2011年潛在在經(jīng)歷過數(shù)次調(diào)控的房地產(chǎn)企業(yè)日趨謹慎，合作拿地逐漸成為企業(yè)主要拿地開發(fā)方式。萬科與國企聯(lián)合開發(fā)以便順暢獲取優(yōu)質(zhì)地塊；綠城則通過輸出品牌，獲取資本支撐；九龍倉與規(guī)模性企業(yè)合作，規(guī)避市場風(fēng)險。企業(yè)名稱項目合作方名稱項目名稱拿地時間企業(yè)股權(quán)比例招商地產(chǎn)會德豐置業(yè)（廣州）有限公司2010-0618（佛南（掛）2010-056）2010-750%招商地產(chǎn)會德豐置業(yè)（廣州）有限公司2010-0621（佛南（掛）2010-057）2010-750%招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)廈門集美區(qū)編號2010JTP012010-1050%綠城科泰（香港）有限公司常州市武進區(qū)湖塘鎮(zhèn)武宜路西側(cè)(大通河-人民路)地塊A-E#2010-754%綠城浙江人張卉蘇州葉山島項目2010-770%萬科北京住總集團北京昌平區(qū)回龍觀村舊村改造項目2010-9N.A.萬科五礦建設(shè)集團、河北建設(shè)集團河北香河縣項目2010-7N.A.萬科中糧地產(chǎn)北京房山住宅地塊2010-550%萬科招商地產(chǎn)上海廣富林2-4地塊2010-245%萬科科技城蘇州新區(qū)科技城武夷山路項目2010-636%萬科金暉地產(chǎn)深圳南苑新村舊改項目2010-880%中海外九龍倉津鐵東路地塊2010-250%萬達集團中國泛海集團、聯(lián)想集團、大連一方集團、億利資源集團、用友長白山旅游度假區(qū)項目2010-940%萬達集團中國泛海集團、聯(lián)想集團、大連一方集團、億利資源集團西雙版納國際旅游度假區(qū)項目2010-9N.A.萬達集團中國泛海集團、聯(lián)想集團、大連一方集團大連金石國際旅游度假區(qū)項目2010-8N.A.富力地產(chǎn)雅居樂、合景泰富、世茂房地產(chǎn)天津津南區(qū)水沽鎮(zhèn)商住地塊2010-425%富力地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)惠州稔山鎮(zhèn)大埔屯樟屋地段地塊2010-850%富力地產(chǎn)合景泰富上海加州水郡及加州廣場項目70%的權(quán)益2010-1135%富力地產(chǎn)北京極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站4號地2010-11N.A.表：2010年以來典型企業(yè)合作項目情況列表戰(zhàn)略調(diào)整——1合作開發(fā)戰(zhàn)略調(diào)整——2商業(yè)地產(chǎn)房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價值，萬科、華潤、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。企業(yè)名稱

商住投資比例目標(biāo)萬科地產(chǎn)除80%開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)萬科商業(yè)地產(chǎn)計劃包括深圳5個酒店，及2010年落地的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時預(yù)計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套華潤置地華潤計劃未來投資物業(yè)對總盈利的貢獻達到20%～30%5、6年以后，在資產(chǎn)的比例和盈利貢獻方面，商業(yè)地產(chǎn)所占的比例可能會達到40%左右復(fù)地集團商業(yè)地產(chǎn)的投資要占集團約20%的比例保利地產(chǎn)保利將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到總體投資30%富力地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是使其在集團總資產(chǎn)中占有20％左右的比例2010年后，富力擬將商業(yè)地產(chǎn)的面積擴展到200萬平方米龍湖地產(chǎn)預(yù)計到2014年，商業(yè)地產(chǎn)所貢獻利潤將占公司利潤總額的15%-20%中糧地產(chǎn)未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上金地集團未來5年，金地上海公司將大力進軍商業(yè)地產(chǎn)，重點布局長三角高鐵站點城市，投資開發(fā)城市綜合體將突破金地以往拿地時商業(yè)比例10%的‘限制’遠洋地產(chǎn)2015年，遠洋地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_到百億元的經(jīng)營目標(biāo)表：典型企業(yè)商住比例目標(biāo)情況列表戰(zhàn)略調(diào)整——3旅游地產(chǎn)近期，旅游地產(chǎn)逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)新的業(yè)務(wù)方向，龍湖、萬科、世茂等企業(yè)于年內(nèi)紛紛增加旅游地產(chǎn)項目規(guī)模。企業(yè)名稱

城市屬性項目名稱占地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）總投資（億元）項目規(guī)劃情況保利地產(chǎn)成都旅游地產(chǎn)國際旅游度假區(qū)54.2054.20-蒲江縣石象湖國際旅游度假區(qū)世茂房地產(chǎn)武漢旅游地產(chǎn)武漢世茂嘉年華項目85.6842400集商業(yè)、旅游、酒店、會展、辦公、創(chuàng)智園、總部基地、居住、休閑等為一體的綠色生態(tài)新城世茂房地產(chǎn)大連旅游地產(chǎn)大連金州區(qū)世茂嘉年華項目II1700(總)75500住宅、辦公樓、商業(yè)、酒店，包括室外主題游樂園、超大型室內(nèi)主題樂園萬科集團南充旅游地產(chǎn)西山風(fēng)景區(qū)533.34_60基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、一級土地整理、農(nóng)民還房工程建設(shè)、棚戶區(qū)改造、安漢故城開發(fā)、生態(tài)綠化環(huán)境建設(shè)、旅游度假區(qū)開發(fā)及旅游地產(chǎn)開發(fā)等世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)惠州旅游地產(chǎn)富茂威尼斯灣項目467（總）500（總）400集濱海度假休閑為主要特色的超大型綜合項目，致力打造廣東的海濱旅游度假休閑生活區(qū)龍湖地產(chǎn)煙臺旅游地產(chǎn)養(yǎng)馬島項目13720115.17集會議、養(yǎng)身、休閑、旅游等于一體的生態(tài)小鎮(zhèn)，利用養(yǎng)馬島地理位置和自然資源，引進大型集海洋生態(tài)，水上運動及休閑游樂綜合性游樂公園項目龍湖地產(chǎn)煙臺旅游地產(chǎn)養(yǎng)馬島C地塊288.549834.2龍湖地產(chǎn)云南旅游地產(chǎn)撫仙湖地塊118.8824.45集合度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街以及養(yǎng)生中心在內(nèi)的生態(tài)旅游地產(chǎn)項目表：2010年以來房企典型商業(yè)旅游項目列表戰(zhàn)略調(diào)整——4地標(biāo)項目房企紛紛在二三線城市新建地標(biāo)性項目，以提升企業(yè)自身品牌價值。表：典型房企地標(biāo)項目情況列表單位：萬平方米、億元企業(yè)名稱

城市項目名稱占地面積建筑面積地價總投資項目規(guī)劃情況盛高置地?zé)o錫太湖新城項目27.2377.8435.3約30將成為太湖新城的地標(biāo)發(fā)展項目，與西水東項目互相輝映，預(yù)計2011年開始預(yù)售。計劃引入國際一流合作團隊，將其打造為集高端居住、高品質(zhì)商業(yè)、五星級酒店、國際學(xué)校等功能為一體，可媲美紐約中央公園。恒大地產(chǎn)長春_19.6674.088.3_打造集超五星級酒店、甲級寫字樓、高端公寓及商業(yè)、會展中心為一體的地標(biāo)式城市綜合體，將被譽為“長春之門”。恒大地產(chǎn)長春中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性塔樓133（與通化、遼源項目占地面積總和）__100（與通化、遼源項目投資總和）中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性塔樓恒大地產(chǎn)遼陽恒大綠洲636136//酒店會議、商務(wù)商貿(mào)、休閑娛樂、文化運動與高品位居住等多元化功能于一體的城市地標(biāo)和首席華府雅居樂、合景泰富、世茂建設(shè)、富力地產(chǎn)天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)項目128.9301.170.5/以9