西安鳳城三路項目整體策劃報告224金領策劃課件

12五月2024西安鳳城三路項目整體策劃報告224PPT金領策劃項目研究的工作階段劃分工作內(nèi)容項目地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談2008/7/30-8/62008/8/7-8/142008/20/-市場調(diào)研階段

整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報）整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（終稿匯報）工作內(nèi)容工作內(nèi)容項目界定及目標分析問題結(jié)構化分析市場價值研判案例借鑒及分析項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目規(guī)劃模擬和經(jīng)濟估算項目推廣稿件設計根據(jù)客戶意見對中期報告進行修改、調(diào)整終稿報告發(fā)展方向和項目定位開發(fā)策略和推廣傳播市場研究和競爭鏡鑒區(qū)域研究和地塊解析規(guī)劃方向和產(chǎn)品建議客戶調(diào)研銷售數(shù)據(jù)我們的思維導圖核心問題界定項目本質(zhì)決勝條件專業(yè)操作§§居住綜合體項目—運作周期長，前期資金需求較大開發(fā)建設風險，建設成本風險，工程質(zhì)量風險，不可控風險（遷安，政策等）§多方位共贏，策略優(yōu)先，合理規(guī)避區(qū)位，地段，配套，價格，品牌的有效利用§§§§市場定位，客戶群定位，產(chǎn)品定位準確估價，調(diào)研，定位，規(guī)劃，策劃，開發(fā)，安置，工程，營銷等環(huán)節(jié)的精細化，專業(yè)化運作與政府通力合作，加強與各方的溝通，聯(lián)系核心點界定：市場？產(chǎn)品？物業(yè)組合？核心目標界定核心目標項目定義價值提升市場競爭

誰目標客戶主要關注對象怎樣價值定位營銷計劃什么產(chǎn)品定位形象定位前景評估區(qū)域行業(yè)競爭度區(qū)隔市場空間目標界定：低風險、快速切入市場，建立企業(yè)核心優(yōu)勢引導潛在客戶、兼顧廣泛客戶群地塊解析和區(qū)域研究地塊解析區(qū)域研究項目核心屬性界定土地要解決的問題看地三眼：第一眼看地塊，第二眼區(qū)域和市場，第三眼反過來再看地塊了解地塊目前難題分析地段區(qū)域優(yōu)勢挖掘地塊賣點和價值占地面積：約35畝，約23345㎡，凈用地約24畝，約16000平米。土地性質(zhì)：工業(yè)用地轉(zhuǎn)住宅?；局笜说貕K基本呈長方形，地面較不平整，地面被樹木和植被覆蓋，目前總平圖規(guī)劃尚未確定開發(fā)條件173.22㎡99.40㎡145.29㎡78.41㎡18.08㎡項目占地35畝，凈用地約24畝，三面臨路規(guī)劃條件四周有227、50、522、等多條公交線路鳳城三路道路較為狹窄，3.5米的寬距道路暢通，直達的公交車不多，人流量目前較小周邊未央路、文景路等是主要交通干線項目周邊交通狀況區(qū)域交通主干道近在咫尺，道路多為寬敞，人流量不大本案西面：海星物流中心北面：銀橋汽貿(mào)公司南面：阿房藥業(yè)公司東面：前村改造項目地塊四至東側(cè)：前村改造項目，后期將有大規(guī)模人群集聚；

西側(cè)：海星物流中心，南側(cè)：藥業(yè)公司及其他較多的公司可為項目提供客戶來源北側(cè)：銀橋汽貿(mào)公司，促進郊經(jīng)濟發(fā)展地塊四至用地狀況：兩側(cè)臨街，三面臨路，地塊規(guī)整，商業(yè)商務居住價值綜合□項目位于風城三路與明光路的十字東北角.交通便利。□項目距離文景公園不到百米□城市重點發(fā)展區(qū)域□離北二環(huán)車程約3分鐘□離未央路步行約10分鐘□隸屬于經(jīng)開區(qū)中心商務區(qū)□原土地屬性為工業(yè)用地□在地鐵交通重點影響范圍內(nèi)城市核心地帶擴散區(qū)，輕軌交通直接升值地帶本案區(qū)位交通生活配套齊全，居住氛圍有待改善，未來高尚住宅聚集區(qū)（工業(yè)園和城中村短時現(xiàn)狀）□長安醫(yī)院，鳳城醫(yī)院□西安中學約一路之隔□未央路上人人樂超市□公檢法家屬區(qū)聚集地□背景一工業(yè)企業(yè)搬遷□背景二大量城中村改造□鬧中取靜的絕佳地段□公園旁，高尚居住區(qū)生活配套居住功能已成熟，但商業(yè)功能還在發(fā)展，潛力巨大對商業(yè)和辦公價值投資的思考緊鄰文景公園改善居住氛圍本案□北城西翼的文景路及明光路，自開通之時，便有借力發(fā)力之意。其巧借未央大道向西對鳳城一路至九路的強勁輻射作用，適時發(fā)力，與未央大道形成合力，進而達到熱身之目的?！醮送?，依托區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，巧打配套牌。僅短短數(shù)年間，就已將中城新天地國際廣場、菁華名門、中登家園、海榮陽光城、萬華園·麗景華都“攬入旗下”。同時，以北城大盤自居的“白樺林居”同樣也是借助文景路與明光路交通之便，一舉將樓市戰(zhàn)火燒到了北城經(jīng)開區(qū)板塊的最北端。地塊周邊現(xiàn)狀：北城次門戶地帶，一橫一縱，路網(wǎng)發(fā)達，可視性與可達性均佳未央大道：核心CBD區(qū)，地鐵商務沿線，西側(cè)比東側(cè)好，東側(cè)商業(yè)將來是熱點，西側(cè)投資加大文景路：三條次動脈中最先建設的一條，離中心區(qū)最近。兩側(cè)主要是工業(yè)企業(yè)，部分待遷移。朱宏路：目前車流量最大，通達性僅次于未央路，未央商務成熟后的第一物流替代路線。明光路：經(jīng)開一期西區(qū)區(qū)域中間地帶，屬于輻射地帶，居住價值高，但周側(cè)城中村和工業(yè)企業(yè)待拆遷□明光路商業(yè)和商務價值大于鳳城三路（雙向兩車道）□項目商業(yè)和商務物業(yè)部分朝向應在明光路。本案北二環(huán)未央大道文景路明光路朱宏路本案北二環(huán)未央大道文景路明光路朱宏路地塊發(fā)展：區(qū)域以線帶面，未央為主軸，兩側(cè)輻射西側(cè)發(fā)展優(yōu)于東側(cè)，地塊價值中后期潛力較大未來城市行政中心區(qū)域中心CBD區(qū)，初期基本的商業(yè)都集中該區(qū)域。城市廣場，市民休息最佳場地大學城

后發(fā)：未央路沿線發(fā)展基本成熟，文景路明光路朱紅路沿線的發(fā)展是趨勢。

地鐵：地鐵于2010年建成，輕軌經(jīng)濟帶動呈線狀向兩側(cè)輻射

拆遷：城中村拆遷改造與工業(yè)企業(yè)遷移改造于今年幅度加大，雷聲大雨點也大

規(guī)劃：四區(qū)規(guī)劃功能明顯，投資加速進入出入口出入口出入口主出入口城市重點發(fā)展區(qū)域單層商業(yè)不能滿足，三層商業(yè)，局部兩層道路明光路東向規(guī)劃路鳳城三路合計臨街面長度96m95m145m336m地塊臨街面統(tǒng)計按照商鋪的實用性和商業(yè)頂上住宅戶型規(guī)劃的可行性，一般商業(yè)的進深最大只能到15米。鳳城三路一側(cè)商業(yè)價值顯現(xiàn)要晚于明光路一側(cè)，也要小于明光路一側(cè)地塊直接臨街面約為240米，扣除出入口等因素，最多有220米173.22㎡99.40㎡145.29㎡78.41㎡18.08㎡地塊臨街部分的戶型將受到噪音和灰塵的影響，不適合舒適戶型屬性具象詮釋區(qū)位鳳城三路與明光路的十字東北角區(qū)域居住環(huán)境不成熟，印象較為陳舊，目前區(qū)域形象正在轉(zhuǎn)變交通交通組織便利、直達項目地的交通條件一般西臨明光路，道路暢通，直達項目地的公交車較少，人流量目前一般環(huán)境生活設施較不完善周邊有醫(yī)院、學校、餐飲，大規(guī)模的配套少等項目臨近文景公園，周圍工廠和公司較多，綠化較好，區(qū)域整體布局成寬格形態(tài)項目周邊先前住宅較少，正在籌建的項目多，其中前村城中村改造正在進行，文景公園為項目增添了一道風景項目開發(fā)條件成熟占地約35畝，地塊地塊呈多邊形，地面不平整，現(xiàn)有廠房建筑物，四周基本沒用較高的建筑群體從項目周邊環(huán)境來看，發(fā)展高檔舒適的高端項目形象可能性大。同時高容積率的規(guī)劃影響項目品質(zhì)。項目地塊小結(jié)項目地通過政府拆遷、改造將使形象得到提升。地塊解析和區(qū)域研究地塊解析區(qū)域研究項目核心屬性界定現(xiàn)狀企業(yè)單位聚集地，未來高尚居住區(qū)區(qū)域特征本案區(qū)域現(xiàn)狀區(qū)域規(guī)劃在進行，在建項目較多文景公園為本項目獨特景觀資源環(huán)境整體正在改善周邊緊鄰配套缺乏，千米之內(nèi)有大型生活設施區(qū)域特征文景公園前村改造在建大廈明光路本案文景公園文景公園——重大景觀生態(tài)資源文景公園生態(tài)效應輻射區(qū)域，給本項目營造自然氣息□城北區(qū)域市場屬性將從中等規(guī)模中檔盤向大盤項目和低密度項目轉(zhuǎn)化，商業(yè)地產(chǎn)項目將是未來中心區(qū)發(fā)展的熱點，包括商務物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，經(jīng)開區(qū)中心區(qū)將來主要是高價高檔的中小項目和商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展?！跻灾懈邫n商業(yè)、辦公、住宅物業(yè)為主□以高層、小高層為主經(jīng)開區(qū)未央路西側(cè)文景明光路區(qū)域拆遷改造和工業(yè)用地改造，以及未央路東側(cè)商業(yè)發(fā)展是近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展重點□區(qū)域內(nèi)重點以經(jīng)開區(qū)二次發(fā)展和大明宮改造為主□北城區(qū)域整體向東北發(fā)展□區(qū)域規(guī)劃功能明晰，未來將吸引大量投資。北城將成為未來項目密集開發(fā)的熱點區(qū)域兩大項目一個中心一個規(guī)則城市快速軌道交通二號線工程城市公園廣場建設項目政治中心轉(zhuǎn)移所帶來的影響基礎設施建設的完善社會主觀判斷的完善政治對經(jīng)濟的外溢效應大明宮遺址保護區(qū)綜合區(qū)綜合改造工程多項利好促使城北成為西安土地供應的主要源地之一兩心：市府新址，經(jīng)開區(qū)管委會一縱：沿未央大道軸線樓盤聚集帶（寫字樓，商?。┒v：沿文景路形成的新興居住區(qū)域（中高端住宅社區(qū)）三縱：沿梯層發(fā)展形成明光路、朱紅路居住等一橫：北二環(huán)沿線居住集中地城市化加速推進帶動城北成為近期熱點板塊§§§未來3-5年未來5-8年未來8-10年高新板塊：高新區(qū)二期，CBD曲江板塊：旅游帶動、上風上水北城板塊：火車站、市政府、地鐵二號線、經(jīng)開區(qū)二次創(chuàng)業(yè)浐霸板塊：生態(tài)新城長安板塊：大學城、科技園世紀大道板塊：西安、咸陽、一體化地鐵2號修建——重大城市規(guī)劃影響西安地鐵二號線從西安鐵路北客站到長安韋曲，線路全長26.4公里，共設車站20座，總投資97.8億元，是西安市南北走向的主要客流通道。該項目為一期工程，北起鐵路北客站，線路沿西安市南北向主客流走廊布設，經(jīng)鐵路北客站、市行政中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、北大街、鐘樓、小寨商業(yè)文化中心、高新開發(fā)區(qū)、西安國際展覽中心至長延堡，線路長20.6公里。設鐵路北客站、麻家什字、城運村、張家堡、尤家莊、南康村、方新村、龍首村、北關、北大街、鐘樓、南門、南稍門、草場坡、小寨、八里村、長延堡17座車站，有5座車站分別與其它軌道交通線換乘。工程于北郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)設車輛段一座，于張家堡廣場西南側(cè)設控制中心一座，全線共設2座主變電站，分別位于張家堡及長延堡。車輛采用B型車，最高行車速度80公里/時，列車編組為6輛。遠期運能4.32萬人次/小時。項目總投資76.22億元。地鐵貫穿西安東西南北，本案距離地鐵2號線北關和張家堡戰(zhàn)出口兩站路，交通飛速發(fā)展，區(qū)域品質(zhì)升華。區(qū)域特征本案雙遺址規(guī)劃，帶動區(qū)域發(fā)展——重大城市規(guī)劃影響政府對漢長安遺址與大明宮遺址的規(guī)劃，帶動了區(qū)域新生板塊的發(fā)展區(qū)域特征本案西安市規(guī)劃局新近編制的漢長安城遺址保護規(guī)劃，將漢長安城遺址定位為世界文化遺產(chǎn)組成部分，“絲綢之路”起點，希望通過對這里原真狀態(tài)的保護，向世界提供一個展示中國漢文化的平臺。按照規(guī)劃，漢長安城將形成“一心、一環(huán)、四個功能區(qū)”的布局結(jié)構。整個遺址區(qū)域?qū)⑿纬梢赃z址公園為核心、以道路和環(huán)城林帶為骨架、生態(tài)觀光綠化為基礎的遺址性園林綠化區(qū)，使之成為西安市的開放空間和中心綠地。按照規(guī)劃，遺址區(qū)內(nèi)現(xiàn)有5萬市民將分散安置，同時還將為他們尋求一定的發(fā)展空間及就業(yè)安置。其中一部分村民可結(jié)合漢長安城遺址公園的建設，從事旅游服務行業(yè)。大明宮遺址區(qū)保護改造規(guī)劃面積為19.14平方公里，北至環(huán)園中路—太華北路—北二環(huán)，南至環(huán)城北路—華清西路，西至未央路—紅廟坡路—星火路，東至東二環(huán)北延伸段—東二環(huán)路。其中，大明宮國家遺址公園3.2平方公里，周邊改造區(qū)域12.74平方公里，北二環(huán)以外集中安置區(qū)3.2平方公里。項目地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，環(huán)臨北郊商業(yè)圈，區(qū)域發(fā)展前景可觀北部生活區(qū)文化生活區(qū)道北生活區(qū)綜合服務區(qū)歷史文化區(qū)文化商務區(qū)文化創(chuàng)意區(qū)旅游服務區(qū)交通樞紐區(qū)

經(jīng)濟開發(fā)的帶動，中央商務的擴散良性影響，項目地處發(fā)展的黃金地段九大功能分區(qū)本案“一心兩翼三圈六區(qū)”的基本格局。一心：大明宮國家遺址公園；兩翼：以火車站北廣場為軸心，沿隴海線形成東西兩大城市改造板塊；三圈：形成未央路、太華路、北二環(huán)三個商業(yè)圈；六區(qū)：規(guī)劃建設文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務區(qū)、商務核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等六個功能區(qū)。區(qū)域特征經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊解析和區(qū)域研究地塊解析區(qū)域研究項目核心屬性界定1234地段要素：區(qū)位良好，周邊配套完善，交通便利環(huán)境要素：人文環(huán)境尚可，周邊有拆遷安置區(qū)，兩邊臨路，有噪音地塊要素：地塊規(guī)整，地形地貌較好，規(guī)模適中，容積率較高，文景公園資源開發(fā)商要素：無品牌積累，可利用資源少地塊價值形象良好，中后期地塊價值有較大提升潛力具備公共景觀資源，周邊配套條件良好中心區(qū)近核心地段，無顯著抗性，發(fā)展?jié)摿α己弥械纫?guī)模、高容積率、待發(fā)展綜合條件描述條件/事實區(qū)位城市未來中心區(qū)域區(qū)域待成熟，印象尚可，居住氛圍不濃交通交通組織便利，交通通達性強西邊臨明光路，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達對外交通便捷環(huán)境生活設施完善周邊近鄰長安醫(yī)院、鳳城醫(yī)院、西安中學、交大經(jīng)發(fā)學校等項目中等規(guī)模綜合項目占地2.3萬㎡，容積率大于6地塊地塊集中，臨街面形象一般地塊中間無城市規(guī)劃路，不會形成分割資源條件資源良好生活配套成熟，有文景公園獨特資源項目現(xiàn)狀：高容積率、待發(fā)展、潛力大、北城局部開發(fā)熱點區(qū)域位于西安未來新中心的近核心區(qū)位總占地：約35畝(實際使用約23畝）容積率：大于6物業(yè)類型：住宅、公寓、辦公及商業(yè)總建面積：工業(yè)園和城中村、短期形象不佳目前周邊商務配套缺乏本案項目屬性界定項目界定：城市核心地帶，高配套資源，高容積率，中等規(guī)模居住為主綜合項目城市核心地段，成熟區(qū)域經(jīng)開區(qū)未央路輻射區(qū)域，經(jīng)開區(qū)中央商務區(qū)，生活配套成熟，商業(yè)與商務尚待時日城市重點發(fā)展區(qū)域規(guī)劃明晰，投資有序，政府重點發(fā)展區(qū)域□區(qū)域?qū)傩裕焊呷莘e率，中等規(guī)模經(jīng)開區(qū)未央路輻射區(qū)域，經(jīng)開區(qū)中央商務區(qū)，配套成熟價值綜合，居住為主高資源高配套居住，辦公，商業(yè)價值綜合。成熟配套文景公園資源□項目屬性：項目優(yōu)勢：□核心區(qū)位，成熟配套，□公園資源□三面臨路，居住辦公商業(yè)綜合價值住宅、公寓、辦公、商業(yè)、酒店等物業(yè)的合理組合和上市節(jié)奏，保證利潤最大化和風險規(guī)避高容積率對品質(zhì)的不良影響如何彌補項目SWOT分析機會挑戰(zhàn)劣勢優(yōu)勢地塊交通便利，可進入性強區(qū)位較好場地平整臨街面長項目規(guī)模中小，有利有弊周邊形象欠佳，影響整體品質(zhì)土地面積小，難以享受充分升值臨街部分灰塵大、噪音高工業(yè)用地改造項目、政府支持處于較佳位置，區(qū)域發(fā)展前景好（近期新市府搬遷、中期軌道交通建設）西安整體房地產(chǎn)價量齊全，發(fā)展走勢良好同質(zhì)化競爭對中、高端客戶的分流開發(fā)商品牌、經(jīng)驗、口碑的塑造發(fā)展優(yōu)勢,規(guī)避劣勢抓住機會化解威脅,是本項目開發(fā)過程中應遵守的原則發(fā)揮優(yōu)勢A.發(fā)揮項目運作張力，借助西安新城建運動大概念，建立形象：B.通過創(chuàng)新突破，打造片區(qū)品質(zhì)標桿，塑造獨特個性的品質(zhì)名盤：規(guī)避劣勢A.科學合理的差異化市場定位，從市場的競爭中脫穎而出：B.以專業(yè)營銷推廣以產(chǎn)品和人文來提升項目的品質(zhì)：C.通過品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗，D.合理的產(chǎn)品創(chuàng)新：E.保障產(chǎn)品外觀形象以及品質(zhì)。使區(qū)域改造產(chǎn)品不影響項目形象。發(fā)展方向和項目定位開發(fā)策略和推廣傳播市場研究和競爭鏡鑒區(qū)域研究和地塊解析規(guī)劃方向和產(chǎn)品建議客戶調(diào)研銷售數(shù)據(jù)我們的思維導圖市場研究和競爭鏡鑒市場大勢城北市場競爭和參考寫字樓和酒店市場市場大勢︳基本面市場的基本面市場趨勢推論人口經(jīng)濟外資規(guī)劃政策人口穩(wěn)定增長，人口遷移與人口紅利持續(xù)支撐市場的剛性需求；人口經(jīng)利及西安的經(jīng)濟強勁增長，構成市場的強大購買力；外來開發(fā)商與置業(yè)者將持續(xù)進入，洼地效應逐漸消除；城中村改造，土地集約化利用成為趨勢;城市擴張加速，郊區(qū)城市化，板塊功能劃分將逐漸明晰；多中心發(fā)展、軌道發(fā)展等持續(xù)推動，剌激市場需求房價收入比上升的趨勢使調(diào)控成為必然調(diào)控背景：房地產(chǎn)仍作為經(jīng)濟發(fā)展重要產(chǎn)業(yè)，平穩(wěn)發(fā)展是政府目標調(diào)控手段日趨多元，執(zhí)行力增強，長期而言房價增幅將趨于理性；調(diào)控方向：金融環(huán)節(jié)下功夫、保地成基本國策、高密度化、小戶型化，市場投資受抑制價格走勢：市場基本面整體向好，價格上升，長期而言增速將趨于平穩(wěn)；置業(yè)方向：城市擴張加速，交通便捷度提升，近郊置業(yè)成為主流；產(chǎn)品特征：大戶型日益稀缺，市場出現(xiàn)大量小戶型住宅，公共空間價值得到重視；客戶結(jié)構：外來置業(yè)趨勢持續(xù)，剛性需求占市場主導，客戶層次將出現(xiàn)分化。促進因素抑制因素基于基本面走向，研判市場的長期趨勢關鍵詞一：GDP2007全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1737億元，比上年增長14.9％，自2000年以來，經(jīng)濟增長連續(xù)7年保持了13％及以上的速度。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值17794元，增長11％關鍵詞二：CPI2007年全年我國CPI漲幅在4.5％，物價上漲正由食品領域向非食品領域擴散蔓延。我國已經(jīng)進入全面通貨膨脹的臨界點。市場大勢︳宏觀經(jīng)濟食品類上漲幅度遠大于其他消費品。交通通訊和娛樂教育出現(xiàn)負增長07年西安市居民消費價格指數(shù)比上年漲跌對比單位：%西安市自01年以來GDP連續(xù)8年保持13%以上的增長速度本地GDP連年高速增長的大好形勢下伴隨著全面通貨膨脹的隱憂政策性因素：房地產(chǎn)行業(yè)重要性和地位依舊穩(wěn)固，“平穩(wěn)發(fā)展”將是政策調(diào)控的核心目標市場大勢︳政策引導停止多套房貸穩(wěn)定整體市場，加大開發(fā)監(jiān)管力度政策基本態(tài)度：要讓中產(chǎn)階級住得起房子房地產(chǎn)行業(yè)：產(chǎn)業(yè)—重要產(chǎn)業(yè)—支柱性產(chǎn)業(yè)持續(xù)提高銀行準備金率，控制流動性持續(xù)加息嚴格限制轉(zhuǎn)換加按揭限制提高二次購房首付比例緊縮不動產(chǎn)融資針對房產(chǎn)提高利息政策性因素總體政策金融政策分享發(fā)展成果：讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入房地產(chǎn)的支柱型產(chǎn)業(yè)地位必須穩(wěn)固規(guī)范市場，讓大部分中產(chǎn)階級住得起房子宏觀經(jīng)濟面臨壓力房價高速增長打亂社會資源分配，包括國家宏觀經(jīng)濟資源分配和人民財產(chǎn)資源分配保地成基本國策，高容積率、小戶型化將成趨勢，社區(qū)公共區(qū)域價值將得到前所未有的重視房地產(chǎn)政策加大小戶型傾斜力度，實用型戶型成市場趨勢容積率限低不限高，保地成趨勢嚴打捂盤惜售和前期的違規(guī)操作雙限房和經(jīng)適房等將加大供應力度高密度化小戶型化室內(nèi)居住空間壓縮居民活動公共化居民大量活動被擠出室外，對公共區(qū)域活動場所的依賴性極大提高；香港房地產(chǎn)體現(xiàn)出此特點；強調(diào)公共空間價值、擁有優(yōu)質(zhì)社區(qū)氛圍的項目將受到消費者的青睞；具備區(qū)域價值營造的項目，強調(diào)公共空間的規(guī)劃、公共配套的營造將成為大趨勢；市場大勢︳政策引導規(guī)劃持續(xù)形成新的開發(fā)熱點，單核向多核發(fā)展已經(jīng)成型，區(qū)域價值平臺提升市場大勢︳規(guī)劃布局浐灞新增道路50公里；大唐芙蓉園開園標志性事件高新區(qū)獲國家批準經(jīng)開區(qū)開工經(jīng)開區(qū)獲國家批準曲江新區(qū)啟動浐灞管委會成立市政遷址中心啟動，地鐵2號線開工大明宮改造啟動市政北遷地鐵2號線通車199119932000200320042005200620072010政府對區(qū)域功能的規(guī)劃正逐步兌現(xiàn)y主城區(qū)：文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂y西高新：經(jīng)濟發(fā)展新高地y曲江：旅游休閑度假、高尚住區(qū)y經(jīng)開：現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)、政務新區(qū)y浐灞：會展、旅游和高尚住區(qū)熱點片區(qū)輪換啟動的時間逐漸縮短熱點片區(qū)價值平臺上升的速度加快城市擴張持續(xù)加速近郊區(qū)域的城市化是必然趨勢，城市板塊功能劃分將逐漸明晰。置業(yè)人口一方面由主城區(qū)遷出，一方面由城市外遷入。政策方向本地市場《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題通知》供需市場︳土地市場□打擊囤地，盤活存量用地□減少土地出讓環(huán)節(jié)優(yōu)惠□規(guī)范市場，約束拿地程序□加強土地調(diào)控，完善土地儲備制度《關于取消部分地方稅行政審批項目的通知》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（39號令）《土地儲備管理辦法》土地調(diào)控加大，市場進一步規(guī)范；今年經(jīng)開區(qū)土地出讓將量價齊升■70個10萬㎡項目在短期內(nèi)上市■成交價格快速上揚■經(jīng)開和曲江城土地出讓大戶在07年西安土地市場共成交宗數(shù)達到了130宗，其中住宅用地70宗，平均達到54.13畝/宗整個07年土地出讓市場交易額75.2億元，成交均價198萬/畝高新和雁塔區(qū)均價超過300萬/畝，曲江出讓收益占市場1/3關鍵詞：規(guī)范、完善、加強經(jīng)開區(qū)土地存量巨大，今年市場一枝獨秀一系列利好政策和公房啟動上市，二手房市場進入“牛市”供需市場︳二手市場老問題◆公房上市難度大◆交易區(qū)域集中，高新和城南占多數(shù)◆只關注價格和地段新現(xiàn)象

小產(chǎn)權房和公房逐步走向市場

其他城區(qū)份額逐步加大

年代、環(huán)境和配套成為新關注點政策因素調(diào)控新政強征個稅

中介市場步入寒冰期公房啟動初步盤活市場《關于加快辦理房屋權屬登記的實施方案》《首次購買70㎡以下用于自住的二手房，稅費減半》利好政策

二手房存量市場開始激活上半年本地市場開發(fā)增長減緩，銷售量價齊跌，市場進入調(diào)整期，整體供需比趨于合理供需市場︳開發(fā)市場一市場調(diào)整期開發(fā)商保守操作，新盤推遲上市淡季多新盤亮相，客戶觀望態(tài)勢依舊市場整體環(huán)境影響，銷售低迷1-5月6月促銷活動力圖暖市，效果不顯著下半年影響削弱市場回暖08年下半年市場整體價格趨于穩(wěn)中有升的態(tài)勢供需市場︳開發(fā)市場二阻礙因素西安08年房價城中村改造加快80后成為社會主力外埠地產(chǎn)產(chǎn)品大量上市建筑材料成本大幅上漲拆遷需求婚房需求檔次需求成本需求土地、金融、稅收調(diào)整上線調(diào)控二手房放量沖擊保障性住房供應下線沖擊市場瓜分剛性需求三面受制競爭優(yōu)化促進因素多方面調(diào)控因素和住房剛性需求相互作用，下半年市場回暖，整體房價保持穩(wěn)中有升供需市場︳市場總結(jié)土地市場開發(fā)市場中介市場年初開發(fā)增長減緩規(guī)范土地市場公房開始入市銷售量價齊跌首次購買70㎡自住二手房稅費減半完善土地儲蓄制度加強土地調(diào)控交易關注點增加調(diào)控監(jiān)管發(fā)力市場觀望保障性住房政策出臺公房入市拆遷需求婚房需求檔次需求成本需求市場回暖穩(wěn)中有升市場研究和競爭鏡鑒市場大勢城北市場競爭和參考寫字樓和酒店市場城北在城市房地產(chǎn)重要性上逐漸凸顯，市場近年來首次出現(xiàn)回落城北市場︳市場綜述08年上半年西安城北商品房施工面積為1136865平方米，較07年同比下降12.9%，這也是03年西安城北房地產(chǎn)開發(fā)首度表現(xiàn)為回落走勢。08年上半年城北區(qū)商品房竣工面積為1055833平方米，較上年同比下降5.7%

占商品房竣工面積總量的比例為24.5%。08年上半年西安城北房地產(chǎn)出現(xiàn)回落的趨勢，更多的市場表現(xiàn)為觀望。市場表現(xiàn)開放量上看，城北已經(jīng)成為全市第二大開發(fā)區(qū)域。外埠大盤云集，產(chǎn)品檔次上處于市場頂端。市場重要性逐漸顯現(xiàn)。角色轉(zhuǎn)變06年1季度3000元/㎡06年2季度3020元/㎡06年3季度3070元/㎡06年4季度3100元/㎡07年1季度3130元/㎡07年2季度3330元/㎡07年3季度3300元/㎡07年4季度3840元/㎡08年1季度3810元/㎡08年2季度4000元/㎡城北住宅價格走勢08年上半年城北90㎡以下住宅占總交易量的比重達44%，較上年提高了10%；同時144㎡以上住宅占到總交易套數(shù)的10%，較上年該比例下調(diào)了4%成交住宅面積分布住宅價格逐步攀升到高點，成交戶型面積小型化實用化趨勢明顯城北市場︳市場宗述2600以下2600-28002800-30003000-32003200-35003500-38003800-41004100-44004400-47004700以上2008.41024181102278191159111701982008.566377792258165148106661032008.67856839119821115612589141總計246134241285734567463342225442北郊市場情況------各價格區(qū)間銷售情況城北市場︳銷售情況17%43%28%12%多為城中村多為經(jīng)濟適用房和低檔商品主要集中在經(jīng)開區(qū)□城北主要以以中檔產(chǎn)品為主□經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)品以高品質(zhì)、高房價體現(xiàn)各價格區(qū)間銷售特征城北市場︳成交面積50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上2008.46212126672021918020011472008.56491591718923523322008.61511437354132473143740總計8328479814326322763952111930%52%17%1%必然存在部分為規(guī)避“90/70”而設計的二合一戶型，實際比例應更低主要集中在紫玉公館等項目的躍層北郊市場情況------各面積區(qū)間銷售情況□中等價位、中等面積的產(chǎn)品仍然代言城北主流供應市場□北郊地區(qū)三室比自強西路區(qū)域銷售的好，側(cè)面體現(xiàn)了經(jīng)開地區(qū)的目標客戶定位相對較高各面積區(qū)間銷售特征經(jīng)開區(qū)市場萬華園上觀苑麗舍云端EE康城三期未央大道朱宏路明光路賽高國際街區(qū)雅荷春天雙威迎賓廣場華榮風景御園白樺林居區(qū)域領導者——品牌、品質(zhì)白樺林居、綠地區(qū)域挑戰(zhàn)者——產(chǎn)品、性價比海榮、雅荷、華榮區(qū)域跟隨者——價格、生活便利性、產(chǎn)品差異化萬花園、麗舍云端、賽高國際街區(qū)、紫玉公館等區(qū)域市場宗述

以未央大道為中軸線，西側(cè)項目多余東側(cè)項目備注：未央路東側(cè)項目均價未超過5000元

鳳城五路至七路樓盤分布最密集

鳳城九路至十一路之間產(chǎn)品品質(zhì)最高，售價最高鳳城五路鳳城七路魏瑪公館海榮名城城北市場︳市場格局紫玉公館北郊市場與西安市場各季度銷售面積對比

分組統(tǒng)計城北銷售面積（㎡/年）所占比例西安市銷售面積（㎡/年）06.125857524.6%105000006.241078223.6%173600006.348910927.9%175000006.457807326.8%216000007.138389924.8%155000007.247866521.2%226350007.358020021.1%275000007.470068824.6%285000008.135972424.7%145750008.240000024%1669000北郊市場掃描注：此圖表示了從06年到08年上半年，北郊銷售面積所占整個西安銷售面積的比例動態(tài)曲線比例深度體會：北郊銷售面積所占整個西安銷售面積的比例整體變化不大在07年第二季度和第三季度略有下降（由于城北房價的上漲）隨著地鐵和城北環(huán)境的改善，人們已逐漸的意識到了城北房源的優(yōu)勢北郊市場房價動態(tài)情況北郊市場掃描房價2008年上半年，西安城北住宅在售均價為3682元/平方米。隨著大明宮遺址公園的改造實施，將進一步帶動城北城市居住環(huán)境品質(zhì)提升，以大明宮區(qū)域及周邊板塊的住宅價格仍將有較高的增長空間，同時也將對城北房價的整體提升產(chǎn)生助推作用06年1季度3000元/㎡06年2季度3020元/㎡06年3季度3070元/㎡06年4季度3100元/㎡07年1季度3130元/㎡07年2季度3330元/㎡07年3季度3300元/㎡07年4季度3840元/㎡08年1季度3810元/㎡08年2季度4000元/㎡圖表詳解：深度體會：城北區(qū)域整體市場價格梯段基本按照由南向北逐漸遞增的模式城北市場︳價格梯度未央路太華路文景路明光路朱宏路北二環(huán)第一梯段第二梯段本案第三梯段第四梯段漲梯段價格區(qū)間第一梯段5000-5800元第二梯段4600-5000元第三梯段4300-4600元第四梯段4300元以下南北城市外郊全面開花，置業(yè)群體對城郊區(qū)域置業(yè)沒有抗性；城北與曲江，以及成熟的西高新區(qū)成為置業(yè)群體首選區(qū)域；城內(nèi)置業(yè)需求相對平穩(wěn)，且與其他區(qū)域相比，相對置業(yè)面積很低；北城的客戶調(diào)查中顯示，北城客戶跨區(qū)域置業(yè)的相對不明顯?，F(xiàn)狀原因政府導向先后帶動西高新、曲江、城北的區(qū)域發(fā)展；置業(yè)現(xiàn)狀置業(yè)區(qū)域西安置業(yè)群體的置業(yè)區(qū)域以城市郊外為主，北城成為目前置業(yè)區(qū)域首選之一置業(yè)群體關注因素主要集中在項目的外部資源條件上；07年統(tǒng)計中，客戶最關注因素為項目的交通條件；問卷調(diào)查中，北城的客戶較為關注內(nèi)部的景觀園林環(huán)境。現(xiàn)狀消費者對產(chǎn)品認識以及區(qū)分相對較弱市場將因為外來開發(fā)商的產(chǎn)品引導，將客戶對產(chǎn)品的需求進一步提高和放大置業(yè)現(xiàn)狀置業(yè)關注點園林環(huán)境、景觀、建筑品質(zhì)和物管，是城北消費者群體的主要置業(yè)關注點原因受訪談者反映，西安南北交通的擁擠、堵車，使市民對地鐵寄予了很高的期望，軌道交通的預期對于促進消費者往北城置業(yè)將形成極大的刺激；雅荷春天：客戶關注：品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、戶型和地段，政府主導利好刺激銷售北城客戶的置業(yè)驅(qū)動因素已由過去的低價驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的環(huán)境、地鐵和遠期利好驅(qū)動項目名稱陜北客戶北城客戶西安市內(nèi)其他城市雅荷春天約25%約30%約30%約15%賽高國際約20%約30%約40%約10%白樺林居約25%約45%約20%約10%西安印象約15%約45%約20%約20%規(guī)劃：市政府北遷、地鐵建設等政府利好規(guī)劃逐漸落到實處，使購房者由觀望狀態(tài)進入實際購買階段；北城區(qū)域配套的逐步完善；城市運動公園等公共設施的建成，引領了區(qū)域市場的發(fā)展，增強消費者置業(yè)北郊的信心，白樺林居的成功開發(fā)，帶動了其它開發(fā)商的加入，形成良性循環(huán)；品牌開發(fā)商的介入，推動板塊競爭，提升了區(qū)域樓盤品質(zhì)；從北城代表性樓盤客戶分析，北城的客戶已開始實現(xiàn)了全局化的置業(yè)特征目前北城的客戶主要集中于北城人、新西安人和陜北人，老西安人對于北城的印象正在改善，到北城置業(yè)將會出現(xiàn)北郊客戶全局化原因教育配套需求驅(qū)動城市戶籍驅(qū)動城市居住環(huán)境驅(qū)動經(jīng)濟投資環(huán)境驅(qū)動資產(chǎn)轉(zhuǎn)移驅(qū)動陜北人主要是從事煤礦等能源型產(chǎn)業(yè)的人士，這群人購買力很強，一般購買較大的戶型，買來一般現(xiàn)在不用，也不住，主要是考慮小孩上學、未來進城居住等；陜北人在北郊已形成扎堆之勢，預計未來的扎堆效應會更明顯；受訪者表示：前幾年陜北人在西安買房主要是為了子女教育和養(yǎng)老，現(xiàn)在在西安買房成為身份的象征，也有資金轉(zhuǎn)移的需求；陜北客戶置業(yè)驅(qū)動因素項目名稱陜北客戶所占比例置業(yè)特征置業(yè)驅(qū)動雅荷春天約25%購買三房比例較高規(guī)模大，教育塞高國際約20%購買二房、三房比例較高投資價值高，區(qū)位地段好白樺林居約25%購買三房比例較高環(huán)境好，交通方便，教育綠地新世紀約10%購買三房、四房比例較高社區(qū)規(guī)模大，品牌開發(fā)商北城是陜北人扎堆最明顯的區(qū)域，本地房價上漲、子女教育、環(huán)境改善等是其驅(qū)動因素西安主力置業(yè)群體特征小結(jié)背景特征置業(yè)特征置業(yè)目的為改善居住條件城郊置業(yè)普遍接受主要關注項目的外部資源條件戶型選擇以舒適居住型為主西安置業(yè)群體相對為理性的置業(yè)群體，置業(yè)影響主要來自家庭結(jié)構的需求西安置業(yè)群體需求屬于顯性真實的剛性需求西安置業(yè)群體對產(chǎn)品認知相對較弱，屬于被引導型群體北城客戶已開始實現(xiàn)全局化北城成為陜北客戶的聚集區(qū)年齡集中在26-40青年群體家庭結(jié)構以三口之家為主主要來源于本市和周邊市縣置業(yè)現(xiàn)狀總結(jié)區(qū)域內(nèi)二手房（08年第2季度）二手房價格分析二手房出售市場近幾年新房項目的不斷增多，二手房房源中次新房數(shù)量增加以及隨著2007年新商品房價格的不斷走高。今年第一季度西安各城區(qū)二手房掛牌價格都呈上漲勢頭，但是地震影響，二手房掛牌價格在5月的時候有所下滑，不過同比來看08年2季度各月均有所上升。西安地區(qū)二手房租賃、買賣市場均價因區(qū)位存在很大差異，與該地區(qū)交通、商業(yè)圈繁榮度、文化氛圍、居住環(huán)境等息息相關圖表詳解：深度體會：區(qū)域內(nèi)二手房（08年第2季度）二手房價格分析二手房求購市場圖表詳解：深度體會：本季度西安各城區(qū)中高新區(qū)求購價格仍為最高，城內(nèi)土地資源的稀缺性影響，城北伴隨房地產(chǎn)市場的持續(xù)高走城內(nèi)、城北兩個城區(qū)二手房市場關注度也不斷走高，不過各個區(qū)域求購均價同比均有所增長西安高校每年皆有大量的畢業(yè)生，留在西安工作的畢業(yè)生逐年增多同時外地來西安工作的人員不斷增加和本地的部分置業(yè)升級客戶，市場的剛性需求數(shù)量較大，由于地震的影響，部分置業(yè)者開始把目光轉(zhuǎn)向二手房市場，從而也增加了二手房市場的需求。從08年第2季度的求購價格看上，同比增長15.03%區(qū)域內(nèi)二手房（08年第2季度）二手房價格分析二手房出租市場圖表詳解：深度體會：08年2季度出租均價同比有所下滑，除高新區(qū)同比有所增長以外，其他各區(qū)域皆有所下滑。由于目前買賣市場的觀望情緒仍較為濃厚，而且在西安現(xiàn)階段房價走勢撲朔迷離，部分業(yè)主房源轉(zhuǎn)售為租，可租房源量大增，從而使得出租均價同比有所下滑出租價格主要受到所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設施完備程度；房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、樓層、朝向等以及租賃季節(jié)的影響，月與月之間波動較為明顯，但總體處于平穩(wěn)狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)二手房（08年第2季度）二手房價格分析二手房求租市場圖表詳解：深度體會：雖然求租的需求較大，但是同比求租均價卻有所下滑，主因是出租價格的下滑導致求租價格也有所下滑。從各城區(qū)求租價格來看，隨著市場出租價格各月之間的波動，求租價格也相應變化從圖表上可以看出08年2季度各城區(qū)求租均價同比均有所下降，同比降幅最大城區(qū)是城東區(qū)，降幅為11.93%，城西的降幅最小，也有2.77%的下滑。北郊市場情況總結(jié)城北市場將處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)量和開發(fā)水平都將保持較快的增幅的增長；同時國內(nèi)一流開發(fā)企業(yè)的進入迅速提升了城北區(qū)的開發(fā)水平，也加劇了市場的競爭程度城北市場將繼續(xù)保持活躍，隨著諸多利好成為現(xiàn)實，局部熱點地區(qū)將呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，價量上升速度將明顯高于西安市平均運行水平房型面積以90-130為主流，隨著政府調(diào)控的出臺和消化房價攀升對總價的影響，未來結(jié)構偏左目前樓盤的品質(zhì)和價格處于全市中低水平，未來價差和品差將逐步填平，呈現(xiàn)加速上揚的態(tài)勢客戶長期變化趨勢對于項目的啟示長期看，減少過渡型居住產(chǎn)品的開發(fā)比例：需要改變過去大量一房一廳、過渡型小戶型、針對投資需求的開發(fā)思維；實施緊湊型產(chǎn)品策略：改變過去大戶型、高溢價的主流開發(fā)思維，以緊湊型產(chǎn)品、直接應對需求為新策略；注重產(chǎn)品外延價值：產(chǎn)品設計、戶型設計等將逐漸由過去的主要競爭力轉(zhuǎn)變?yōu)榛久嬉?，開發(fā)商應轉(zhuǎn)向注重社區(qū)整體價值、環(huán)境資源的營造。市場研究和競爭鏡鑒市場大勢城北市場競爭和參考寫字樓和酒店市場區(qū)域主要項目情況項目名稱占地總建面目前均價面積區(qū)間銷售率未來放量白樺林居600畝81萬5400元88-17580%16萬㎡新里.魏瑪公館110畝30萬5800元80-17026%22萬㎡新界17.7畝5萬4900元48-130認購中5萬㎡雅荷春天180畝30萬5000元79-12975%7.5萬㎡海榮名城78畝23萬5000元60-15080%5萬㎡萬花園.上觀苑46畝11萬4500元76-130認購中11萬㎡紫玉公館30畝7.5萬4600元98-26170%2萬EE國際25畝6萬㎡5100元89-14670%2萬㎡賽高國際街區(qū)80畝24萬5800元72-13350%12萬㎡華榮風景御園260畝45萬5200以內(nèi)80-190未銷售45萬相對于其他區(qū)域：項目密度高、銷售價格高、市場放量大已知未來兩年內(nèi)市場放量達到140萬㎡，實際放量在200萬㎡以上城北市場︳市場現(xiàn)狀樓盤名稱占地總建面容積率綠化率中登家園70畝2300004.8650%雅荷春天170畝3000002.4940%麗舍云端24畝800004.6135%佳家溫泉時代25畝922235.4145%高品質(zhì)、大體量的樓盤是北郊房地產(chǎn)開發(fā)的特征，此區(qū)域樓盤客源大都是擁有私家車，為了追求舒適、愜意的居家環(huán)境為目的置業(yè)周邊在售樓盤體量明細城北市場︳周邊項目項目名稱一室兩室三室四室躍層魏瑪公館12%33%38%14%3%白樺林居7%33%49%11%0%中登文景時代11%25%64%紫薇希望城一期17%48%35%個案標本研究戶型比例對比標本樓盤對比項目名稱價格容積率主要產(chǎn)品形象定位主力戶型魏瑪公館5800元2.8高層區(qū)域高端90-140白樺林居5400元1.9高層小高層區(qū)域高端85-160中登文景時代5100元3.6高層中高端80-140紫薇希望城4800元2.5高層小高層中高端31-150魏瑪公館戶型分布較為平均文景時代產(chǎn)品上三室所占比例最大容積率最高的文景時代產(chǎn)品上以高層為主，形象定位只能傾向中高端綠地魏瑪公館項目數(shù)據(jù)總建面：30萬㎡容積率：2.8總套數(shù)：1500套銷售進度：33%市場價格：5800元/㎡產(chǎn)品類型建筑形式：高層、小高層戶型分布：93-386㎡兩—四室及頂躍底躍戶型特點：三室、四室戶型為主一期二期城北市場︳區(qū)域樓盤個案標本研究綠地魏瑪公館戶型面積區(qū)間套數(shù)所占比例一室68-725112.3%兩室75-9213532.5%三室14315938.4%四室1695814%躍層273-386122.9%合計41558628.311月29日開始對外排號銷售套數(shù)銷售面積階段去化整體均價總套數(shù)已銷售已銷售未銷售2月29日617套137套13972㎡44656㎡22.2%52153月22開盤617套198套19123㎡39505㎡32.2%52393月31日617套265套25879㎡32749㎡42.9%52964月22日617套362套34642㎡23986㎡58.6%5363主要戶型為兩室和三室戶型部分三室為逃避國六條，報建時按照2套操作平均每個月銷售80-100套目前項目從開盤時的均價5239元拉升到5363元個案標本研究中登文景時代項目數(shù)據(jù)總建面：21萬㎡容積率：3.6總套數(shù)：1500套銷售進度：28%市場價格：5000元/㎡產(chǎn)品類型建筑形式：高層、小高層戶型分布：80-140㎡戶型特點：兩室三室為主個案標本研究白樺林居項目數(shù)據(jù)總建面：65萬㎡容積率：1.92總套數(shù)：3000套銷售進度：90%市場價格：5400元/㎡文景商業(yè)街蘭溪組團果嶺組團鳴翠園組團陽光谷組團沁園組團產(chǎn)品類型建筑形式：多層洋房、小高層、高層戶型分布：70-210㎡兩室、三室、四室及躍層戶型特點：三室戶型為主個案標本研究紫薇希望城項目數(shù)據(jù)總建面：30萬㎡容積率：2.5銷售進度：目前正銷售一期市場價格：4800元/㎡產(chǎn)品類型建筑形式：5棟小高層和12棟高層戶型分布：31-150㎡時段價格08.04.02-至今

4800.00

08.03.06-04.02

4700.00

08.02.21-03.06

4650.00

中登家園經(jīng)濟指標開發(fā)商：中登集團項目地段：鳳城五路與鳳城六路之間占地面積71畝，總建筑面積近23萬㎡，其中商業(yè)建筑面積1萬㎡綠化率：50％戶型區(qū)間：50—160平方米建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代戶型面積3室：152.13㎡、145.83㎡、133.71㎡、123.76㎡銷售情況今年5月已經(jīng)交房，有少量的三室戶型未售罄，剩余65套競爭分析：與我項目同處一個區(qū)域內(nèi)，目標客戶群體一致，現(xiàn)處于現(xiàn)房銷售期，未來競爭不大，但有必要借鑒。中登家園：區(qū)域內(nèi)品質(zhì)中高的樓盤，產(chǎn)品升值較快，現(xiàn)房銷售。城北市場︳周邊住宅雅荷春天經(jīng)濟指標項目地址：鳳城五路與迎賓大道交匯處,總占地面積180畝建筑面積30余萬平方米，容積率2.5、綠化率40%，,社區(qū)獨有豐富的地下溫泉水景資源,兩居室和三居室的組團布局。景觀設計注重于優(yōu)良生活環(huán)境的塑造，從園林、景觀、規(guī)劃、配套等多個角度滿足高端客戶在居住和精神上的雙重享受，項目不僅滿足了人們對居住的基本要求，更能滿足人們“健康”、“享受”的新人居價值指標。建筑形態(tài)高層10棟（二期）建筑風格簡約中式現(xiàn)代風格戶型面積小戶型50平米到89平米的2居室現(xiàn)正式接受誠意登記?，F(xiàn)剩余房源不多，基本為一房一價，參考均價為5300左右，項目預計交房時間為09年5月。近期新推17.18號樓高層，均價4800元/平米！銷售情況現(xiàn)處于熱銷階段競爭分析：小區(qū)景觀及配套完善、區(qū)位地位明顯，加之品牌優(yōu)勢，現(xiàn)處于熱銷期。雅荷春天：區(qū)域內(nèi)品質(zhì)最高的樓盤，體量較大，區(qū)位優(yōu)勢突出，二期高層在售中。城北市場︳周邊項目麗舍云端經(jīng)濟指標銀池花香麗舍——麗舍云端，總占地26畝，總建筑面積8萬㎡，綠化率35%，距地鐵站數(shù)十米，自身的完美配套設加上地鐵物業(yè)，規(guī)劃住宅700余戶，由兩棟26層的期房組成，外觀主色淺香檳色，時尚、簡約、典雅、尊貴。相鄰城市綠肺，得天獨厚，4大軸心交通系，英式皇家服務，獨享差異化管理成為人們追捧的焦點。建筑形態(tài)高層2棟（二期）建筑風格現(xiàn)代點式高層戶型面積戶型70㎡—98㎡二房和110—120m2三室為主銷售情況剩余35%競爭分析：小區(qū)配套完善、區(qū)位地位明顯，臨近地鐵二號線，產(chǎn)品質(zhì)量一般，區(qū)內(nèi)的幼兒園、運動場最吸引眾人眼球?，F(xiàn)已售罄40%麗舍云端：區(qū)域內(nèi)樓盤競爭強烈，臨近地鐵二號線，升值空間較大，小區(qū)內(nèi)配套完善城北市場︳周邊項目佳家溫泉時代經(jīng)濟指標地段：北二環(huán)與文景路十字交叉西100米處，佳家溫泉時代項目B、C兩座25/26層高層，占地25.58畝，總建筑面積92223.2㎡，整個建筑為剪力墻結(jié)構，局部為框架結(jié)構?？倯魯?shù)：848戶戶型區(qū)間：51.7-145平米綠化率：45.2%建筑形態(tài)高層建筑風格簡約中式現(xiàn)代風格主力戶型83-106平方米的兩室銷售情況40%競爭分析：小區(qū)綠化和配套良好,臨北二環(huán),馬路對該項目有反面影響

佳家溫泉時代：交通方便，周邊配套完善，家居生活舒適，現(xiàn)房銷售。城北市場︳周邊項目區(qū)域在售樓盤價格明細項目名稱目前均價項目地址中登家園5000/㎡鳳城五路與明光路交口雅荷春天4800/㎡鳳城五路與迎賓大道交匯處麗舍云端4600/㎡未央大道東側(cè)與鳳城六路交匯處佳家溫泉時代4500/㎡北二環(huán)與文景路十字交叉西100米處根據(jù)市場調(diào)研北郊房地產(chǎn)屬于較成熟居住區(qū)，縱觀北郊市場整體看好而且樓盤品質(zhì)處于中高階段，價格持平或略高于全市平均銷售價格，區(qū)域競爭激烈。城北市場︳周邊項目針對我項目地段和規(guī)劃指標，初步確定鏡鑒樓盤城北市場︳樣本鏡鑒從規(guī)劃指標來看容積率：8左右用地面積：35畝總建面：12萬指標特征：高容積率、高建筑密度從地段來看地段：鳳城三路和明光路交匯處參考區(qū)域：經(jīng)開區(qū)鳳城三路以南，北二環(huán)以北我們選取紫玉公館和賽高國際街區(qū)兩個項目進行樣本研究參考方向：業(yè)態(tài)組合參考方向：價格紫玉公館占地面積：20040㎡；建筑面積：74500㎡；容積率：3.02；總戶數(shù)：約330戶；海派風情公館建筑風格，純板結(jié)構小高層；公共部位星級裝修；仿青石雕刻園區(qū)路面，彰顯文化韻味。產(chǎn)品類型：三棟板式小高層開盤時間：2007年5月創(chuàng)新產(chǎn)品設計98平米——261平米主力戶型，大開間，短進深，方正通透。明廚、明衛(wèi)，中空雙層玻璃、落地景觀陽臺德國歐樂姆元首級安全護衛(wèi)系統(tǒng)50米超大樓間距，60%超高綠化7800平方米廊橋水幕主題立體雙庭院景觀時間元／㎡07.5-07.7330007.7-07.9380007.9-08.2365008.2-08.7430008.7至今4600客戶構成：西安市內(nèi)客戶接近70%~80%(城北客戶居多)，自住比例高，多數(shù)是在城北區(qū)域工作者，以及喜歡海派公館建筑的中高階層置業(yè)群體

銷售態(tài)勢：共推出3棟18層的板式小高層結(jié)構，每棟3－4個單元不等，目前銷售率接近70%樓盤景觀綠化宣傳，主題概念包裝項目中高品質(zhì)樓盤,瞄準中高客戶需求建筑設計具有特色優(yōu)勢,內(nèi)部配套豐富

樓盤基礎信息城北市場︳個案分析類型布局面積套數(shù)比重平層2室93㎡127套37%3室125㎡118套34.6%4室184-202㎡80套23.4%躍層--230㎡6套1.7%紫玉公館各戶型配比分析戶型面積主要以98-261平米為主，共三棟小高層。主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主，且93—125平米的戶型面積所占比例較大。本項目戶型面積在100㎡左右的為主，產(chǎn)品類型與品質(zhì)面向中高端客戶，比較追求環(huán)境及配套戶型配比城北市場︳個案分析紫玉公館各戶型銷控分析類型布局供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售比率平層2室12711086.6%3室1187160.2%4室804353%躍層--6466.7%二室對于客戶的吸進力最強,銷售情況比較好三室四室及躍層銷售客戶主要是中高層白領,銷售情況相對良好產(chǎn)品定位較高決定了戶型面積以100平米為主,從市場需求上看,二室仍然吸引眾人眼球戶型銷控城北市場︳個案分析紫玉公館有關商鋪方面的信息樓盤形式住宅商鋪層數(shù)三層面積目前是一千平米的大開間，根據(jù)客戶的需求在交房前商鋪自由分割成不同面積出售價格1.1萬元/㎡(一層)、0.7萬元/㎡(二層)、0.6萬元/㎡(三層)商鋪位置在紫玉公館1號樓，北面臨鳳城一路所處商圈北二環(huán)-鳳城五路商圈開盤時間07年5月交房時間08年10月城北市場︳個案分析賽高國際街區(qū)占地面積：34000㎡；建筑面積：240000㎡；容積率：7.05；總戶數(shù)：560戶（B、C座）；項目以24萬平米城市綜合體包容旗艦級住宅、國際公寓、CEO商務、世界步行街等形成自由開放的城市新生活地標。產(chǎn)品類型：六棟高層（目前銷售B、C座）開盤時間：2008年10月創(chuàng)新產(chǎn)品設計先進的BLOCK城市人居模式零售巨頭沃爾瑪已經(jīng)領先進駐世界級知名物管專家擔綱物業(yè)顧問，將國際化管理理念與本土結(jié)合一條長達百米的風情街橫貫東西，成為24小時活力中心未來的地鐵2號線也將在此設站，更毗鄰西安知名學府西安中學時間元／㎡07.10-07.11480007.11-07.12500007.12-08.1520008.1-08.3540008.3至今5800客戶構成：在城北等區(qū)域工作，看好區(qū)域未來發(fā)展前景的中高收入群體銷售態(tài)勢：目前銷售2棟28、30層的高層，共560戶，目前銷售率接近70%樓盤區(qū)位條件突出，打城市綜合體的牌，增加客源種類高品質(zhì)樓盤,完美的生活配套，吸引中高收入群體商住兩用，提高性價比

樓盤基礎信息城北市場︳個案分析類型布局面積套數(shù)比重平層1室56-60㎡8415%2室70-90㎡30855%3室110-130㎡16830%賽高國際各戶型配比分析戶型面積主要以70-90平米兩室兩廳一衛(wèi)為主由于高端客戶對生活的舒適性要求較高所以此項目以2室、三室為主本項目戶型面積在80-90㎡左右的為主，由于區(qū)位和項目本身的生活、商業(yè)配套，產(chǎn)品類型與品質(zhì)面向高端客戶戶型配比城北市場︳個案分析賽高國際各戶型銷控分析類型布局供應套數(shù)銷售套數(shù)銷售比率平層1室847083.3%2室30824680%3室1687645%

70平方米到90平米的兩室是區(qū)域內(nèi)兩室的主要面積區(qū)間，說明經(jīng)濟型的住房在區(qū)域內(nèi)的市場認可度較高。110平方米左右的經(jīng)濟型三室是三室市場的主流產(chǎn)品，客戶接受度較好，130平方米的三室市場消化情況并不理想。銷售最好的戶型為兩室和經(jīng)濟性三室。銷售的主力為二室，消化約占80％，經(jīng)濟性三室銷售率均達45％左右，大戶型三室在此樓盤的去化量相對其他樓盤較高戶型銷控城北市場︳個案分析樓盤形式商住兩用總層數(shù)26層綠化率30%出售價格6000元/㎡出租價格均價20元/㎡所處商圈經(jīng)開區(qū)未央路商圈入住時間09年4月賽高國際有關寫字樓方面的信息城北市場︳個案分析賽高國際街區(qū)：高容積率、低綠化率沿街的城市綜合體城北市場︳項目借鑒辦公規(guī)劃特點：高容積率、低綠化率商住住宅辦公住宅AEBDC物業(yè)類型：商住、住宅、辦公面積搭配：住宅□發(fā)展方向：城市綜合體□產(chǎn)品組合：商業(yè)、住宅、辦公綜合體□開發(fā)策略：住宅—辦公—商住□商業(yè)借鑒：內(nèi)外商街的聯(lián)通運用主要借鑒紫玉公館產(chǎn)品定位高端，價格走平民化路線城北市場︳項目借鑒時間紫玉公館價格區(qū)域市場價格07.5-07.733003600元07.7-07.938004100元07.9-08.237504400元08.2-08.743004700元08.7至今46005000元二期開盤始終保持比經(jīng)開區(qū)主體售價低300-400元類型布局面積套數(shù)比重平層2室93127套37%3室135-160118套34.6%4室184-20280套23.4%躍層--2306套1.7%面積配比戶型以舒適性兩室和三室為主，少量四室和躍層產(chǎn)品定位：類似張家堡廣場樓盤共性：舒適型三室為主體價格策略：地域性決定與主力市場的價差市場研究和競爭鏡鑒市場大勢城北市場競爭和參考寫字樓和酒店市場北城寫字樓和酒店市場一覽本項目區(qū)域典型寫字樓分布賽高經(jīng)發(fā)天地時代中城城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，并逐漸向東西方向擴展城北市場︳區(qū)域辦公賽高國際：經(jīng)開商圈自由開放的城市新生活地標案例借鑒賽高國際街區(qū)占據(jù)經(jīng)開商圈核心，未央大道與鳳城五路黃金十字。項目汲取世界先進的BLOCK城市人居模式，以24萬平米城市綜合體包容旗艦級住宅，國際公寓，CEO商務，世界步行街等，形成自由開放的城市新生活地標?？傉济娣e34000.00總建面積240000.00總層數(shù)26層綠化率30%出售價格6000元/㎡出租價格均價20元/㎡所處居住圈鳳城二路居住圈所處商圈北二環(huán)-鳳城五路商圈入住時間09年4月用地性質(zhì)住宅用地置業(yè)目的商住兩用設備配套熱水,暖氣,天燃氣,電話預留,寬帶,有線電視,壁掛鍋爐,車位交通情況618、18、228、236、238、711、509、609、209、600等20多條公交等可以直達、地鐵2號線周邊配套金融：中國銀行、交通銀行、工商銀行、中信銀行、浦東發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行商業(yè)：沃爾瑪、人人樂超市、蘇寧電器、金蒂音樂城、家世界生活：西安圖書館、文景公園、城市運動公園、城北客運站、酒店：金鷹酒店、西奇大酒店、澳門德興，娛樂：電影城、世界步行街項目以24萬平米城市綜合體包容旗艦級住宅。建筑功能強、的區(qū)位條件好、自身配套完善評價：經(jīng)發(fā)大廈：經(jīng)開區(qū)早期地標，現(xiàn)代建筑風格與功能實用主義完美結(jié)合的綜合體總建面積51246平方米

總層數(shù)26層裝修情況毛坯出售價格6500元/㎡出租價格均價50元/㎡所處居住圈鳳城二路居住圈所處商圈北二環(huán)-鳳城五路商圈置業(yè)目的商用辦公設備配套外墻:中空玻璃幕墻及干掛石材

電梯:日立電梯

門窗:中空玻璃鋁合金窗

衛(wèi)生間:地面為防水保護層

消防:火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)

通訊:無障礙移動通信,寬帶,有線交通情況600、117、209、238、228、207、310等三十條公交線路周邊配套餐飲娛樂：川渝人家、老鋪烤鴨、副聚德烤鴨、肯德基、大香港鮑翅、海山漁港、圣豪軒、洞庭湖酒樓、肯德基、星座ＫＴＶ、金蒂KTV、上島咖啡、摩加咖啡、老樹咖啡等購物：人人樂、華潤萬家、崇尚百貨等銀行：中國銀行、招商銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行、建設銀行、中心銀行、興業(yè)銀行等十幾家銀行學校：西安中學、市66中、西安交通學校、外國語附中等醫(yī)院：長安醫(yī)院、惠仁醫(yī)院其他配套：西安市圖書館、西安婦女兒童活動中心、西安市公共交通總公司小公共汽車公司項目區(qū)位條件有優(yōu)勢、產(chǎn)品形象地位高、經(jīng)開區(qū)地標性建筑物評價：經(jīng)發(fā)大廈，經(jīng)開區(qū)第一商務平臺，位于西安新城市中心CBD核心區(qū)域——未央大道和鳳城二路交匯處，以地標性寫字樓的定位塑造經(jīng)開區(qū)中心商務區(qū)寫字樓的極致之作。占據(jù)經(jīng)開區(qū)CBD商圈、空港經(jīng)濟圈、政務圈中心區(qū)域，盡享北二環(huán)、繞城高速交通優(yōu)勢。案例借鑒天地時代廣場：傾力打造的城市主流高端綜合體項目

天地時代廣場是深圳市天地集團傾力打造的城市主流高端綜合體項目。項目為總規(guī)模近15萬平米三幢百米地標建筑，是集大型辦公、公寓、居住、商業(yè)多位一體的地鐵上蓋都市綜合體項目?？傉济娣e14854.00總建面積146297.00總層數(shù)30層綠化率30.3%出售價格7000元/㎡（二期）所處居住圈鳳城二路居住圈所處商圈北二環(huán)-鳳城五路商圈開盤時間08年6月用地性質(zhì)住宅用地置業(yè)目的商住兩用設備配套熱水,暖氣,天燃氣,電話預留,寬帶,有線電視,壁掛鍋爐,車位（348)交通情況600、117、209、238、228、207、310等三十條公交線路周邊配套金融：中國銀行、交通銀行、工商銀行、中信銀行、浦東發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行商業(yè)：沃爾瑪、人人樂超市、蘇寧電器、金蒂音樂城、家世界生活：西安圖書館、文景公園、城市運動公園、城北客運站、酒店：金鷹酒店、西奇大酒店、澳門德興，娛樂：電影城、世界步行街項目區(qū)位條件突出，品質(zhì)高尚，商住兩用，升值速度快評價：案例借鑒中城國際：西安城北綜合性高級國際商務活動俱樂部

該項目位于國家級西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，集客房、餐飲、洗浴、演藝、文化休閑于一體，是西安北城綜合性高級國際商務活動俱樂部。該項目的建成為開發(fā)區(qū)入?yún)^(qū)企業(yè)和國內(nèi)外來賓提供一個全方位的、多元化的服務中心。總建面積27000總戶數(shù)116綠化率65%出租價格18元/月。㎡出售價格5500元/㎡所處居住圈鳳城四路居住圈所處商圈北二環(huán)-鳳城五路商圈開盤時間05年用地性質(zhì)住宅用地置業(yè)目的商住兩用設備配套裝修程度：毛墻,毛地外墻：瓷磚供電系統(tǒng)：雙回路自備發(fā)電機供水系統(tǒng)：供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：通訊系統(tǒng)：寬帶入戶電梯設備：日立電梯裝修程度：毛墻,毛地外墻：瓷磚供電系統(tǒng)：雙回路自備發(fā)電機供水系統(tǒng)：供氣系統(tǒng)：天然氣入戶采暖空調(diào)系統(tǒng)：通訊系統(tǒng)：寬帶入戶電梯設備：日立電梯交通情況618、714、506、705、228、238、609、18、711、37、235周邊配套位于國家級西安經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，集客房、餐飲、洗浴、演藝、文化休閑于一體，是西安北城綜合性高級國際商務活動俱樂部項目區(qū)位條件一般，品質(zhì)中檔，性價比高，周邊環(huán)境不佳評價：案例借鑒案例對比區(qū)域內(nèi)寫字樓價格對比分析編號項目名稱出租價格出售價格項目地址1賽高國際206000元/㎡鳳城五路與未央大道交匯處2經(jīng)發(fā)大廈256500元/㎡鳳城五路與未央大道西段3天地時代--7000元/㎡鳳城五路與未央大道東段4中城國際185500元/㎡鳳城四路與文景路交匯處位置決定價格在此使用最恰當不過，可以看出未央大道是經(jīng)開區(qū)發(fā)展的中軸線，因此離這條中軸線越近房價越高以未央大道為中軸線的寫字樓市場正在迅速發(fā)展并向東、西兩側(cè)推進。根據(jù)市場調(diào)研該區(qū)域為辦公寫字樓發(fā)展較成熟區(qū)，周邊項目正在增加，區(qū)域競爭較大。案例對比區(qū)域內(nèi)寫字樓體量對比分析編號項目名稱占地面積總建面容積率建筑形態(tài)1賽高國際340002400007.05高層(26層)2經(jīng)發(fā)大廈8366.7512466.12高層(26層)3天地時代148541462979.84高層(30層)4中城國際3333270008.1高層(27層）區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的樓盤在售項目不多，多以中介公司出租為主，隨著經(jīng)開區(qū)的發(fā)展現(xiàn)階段未央路上辦公寫字樓消化情況良好從企業(yè)類型的角度看，以規(guī)劃設計類、醫(yī)藥保險和銷售類的中小企業(yè)為主有政府性質(zhì)的企業(yè)能夠推動高品質(zhì)的商業(yè)寫字樓（如經(jīng)發(fā)大廈）中小企業(yè)客戶選址更多的考慮價格和政策優(yōu)惠項目名稱客戶來源經(jīng)發(fā)大廈規(guī)劃設計院、電力公司、城建投資公司等具有政府性質(zhì)的企業(yè)賽高國際醫(yī)藥、醫(yī)療保健、材料類、融資公司、裝飾、保險等天地時代園林綠化、設計、房地產(chǎn)、醫(yī)療、裝飾類、化妝品中城國際生物、醫(yī)藥、環(huán)保、商貿(mào)等案例對比客源調(diào)研分析城北寫字樓市場整體分析存在的問題城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，尚未開發(fā)成辦公樓區(qū)域，因此這里辦公氣氛不濃。受到片區(qū)域成熟度影響，這里的項目大多數(shù)都打出商住樓概念牌，而推向市場的純寫字樓相對較少。原因解釋城北作為西安城市核心區(qū)域的外延，這里的企業(yè)大都是中小型為主，致使城北區(qū)域更多的服務于城中心區(qū)域，依托于中心區(qū)域商住兩用的樓在這樣區(qū)域需求量很大。這中間當然還有，商住的價格一般要比純商務寫字樓的價格便宜，且更適合于中小型企業(yè)辦公因此區(qū)域最少未來十年都是在“發(fā)展中”，量體裁衣開發(fā)市場需求的多功能寫字樓產(chǎn)品，還是比較有潛力的小結(jié)分析關于酒店式公寓城北市場︳酒店研究共性

有真正的酒店作為依托

配套的好壞決定服務的品質(zhì)

有酒店公寓管理經(jīng)驗的高品質(zhì)物業(yè)決定項目長期的回報與保值增值。類型區(qū)別公寓式酒店：是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房酒店式公寓：只做服務而沒有任何酒店經(jīng)營的純服務型公寓產(chǎn)權區(qū)別酒店式公寓：產(chǎn)權屬于消費者，土地使用期限70年公寓式酒店：產(chǎn)權屬于酒店，土地使用年限40年

酒店式服務公寓，最早始于1994年歐洲，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓與公寓式酒店的區(qū)別酒店式公寓簡介酒店式公寓發(fā)展趨勢酒店式公寓的出現(xiàn)在一定程度上迎合或引導了西安人走向新型消費的發(fā)展趨勢。西安鐘樓周邊、西高新、迎賓大道旁是西安傳統(tǒng)酒店式公寓聚集區(qū)域，隨著城南、城北、西高新二期、電視塔等區(qū)域的發(fā)展和CBD的形成，這些區(qū)域的酒店式公寓在順應市場需求的情況下逐漸發(fā)展起來。近年來比較有名的酒店式公寓有紅葉大廈、楓葉大廈、歐錦園等自2005年以來，新興酒店式公寓住宅有高新水晶島（部分）、皇家公館（部分）、我愛我家（部分）、新西藍等，近期有新一代國際公寓、陽陽國際和美林星等等，至今還沒有獨立酒店式公寓的案例。城北市場︳酒店研究時代大酒店時代大酒店鳳城大酒店時代大酒店名都國際酒店秦豐大酒店沐浴陽光大酒店城北酒店分布圖城北酒店大多分布在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：其中四星級的有：西安鳳城大酒店，西安時代大酒店，西安名都大酒店；三星的有：西安沐浴陽光大酒店和西安秦豐大酒店。城北市場︳酒店分布

西安鳳城大酒店是一家集餐飲、客房、寫字間、酒吧、娛樂等諸多功能為一體的四星級旅游商務酒店，在充分感受高雅舒適氛圍的同時提供給您熱情細微的個性化服務。是您旅游、餐飲、商務活動的最佳下榻之所。

西安鳳城大酒店擁有不同類型的房間116間（套），可滿足不同客人的需求?；洸嘶什蛷d以高檔粵菜為主，陜西地方風味小吃為輔，由香港名廚陳景生先生主理，設有同時能容納230人用餐的大廳和豪華包間8個；設施設備齊全的多功能會議廳14個，可容納300人左右，接待不同檔次和要求的大小會議室4個，風格各異的酒吧和茶吧，以及健身中心、棋牌室等，并且設有購物中心及設備齊全的商務中心，同時為客人代辦機票、火車票旅游等服務。

西安鳳城大酒店城北市場︳酒店案例酒店位置西安市北二環(huán)東段739號酒店體量近30000平方米酒店房間標準房116間，豪華包間8間，會議廳18間房間價格398－1985元/天不等主流面積30平方米周邊景觀文景公園、唐城遺址、唐玄武門遺址公共配套餐飲設施：中餐廳主營粵菜，可容納230人、酒吧、茶吧休閑設施：棋牌、桌球、健身會議設施：大型會議室可容納300人、中型會議室可容納100人、小型會議室可容納40人酒店配套國內(nèi)長途電話國際長途電話中央空調(diào)/普通分體空調(diào)浴室化妝放大鏡24小時熱水免費洗漱用品浴衣獨立浴缸和淋浴吹風機拖鞋雨傘獨立寫字臺多種規(guī)格電源插座110V電壓插座保險箱電熱水壺咖啡壺/茶壺免費瓶裝水迷你酒吧小冰箱物業(yè)服務標準停車場出租車；會議室商務中心；免費停車場接機服務；前臺貴重物品保險柜商場自動取款機；專職行李員行李存放服務洗衣服務郵政服務叫醒服務星級指數(shù)西安鳳城大酒店西安時代大酒店西安時代大酒店位于西安市未央?yún)^(qū)文景路18號，交通便利。

時代大酒店是榆林煉油集團投資興建，由陜西中江之旅酒店管理公司經(jīng)營的一家星級酒店。酒店是集餐飲、商務、會議、休閑多功能于一身。該酒店裝修高檔、時尚、豪華，酒店擁有精品客房，多達六種的不同房型，可容納40—220人的不同規(guī)格會議室五個，餐飲擁有以新品粵菜為主的荔枝灣貴賓樓，大廳可同時容納220人就餐。配有裝修豪華的21個精品包間，提供各種精品粵菜。可滿足不同客戶的選擇及接待?，F(xiàn)代化的多功能演藝廳超一流的視聽效果和5個溫馨、明快的豪華包間，給客人在繁忙商務活動后帶來輕松和快樂。

酒店客房均設有獨立空調(diào)系統(tǒng)，獨立衛(wèi)生間/淋浴、吹風機、迷你小酒吧，衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)播頻道、國際長途電話、免費寬帶上網(wǎng)、精美落地窗縱覽窗外景色。

城北市場︳酒店案例酒店位置西安市未央?yún)^(qū)文景路18