桂林麗園項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(正式版)

1第一部分項(xiàng)目背景第一章項(xiàng)目名稱及承建單位一、項(xiàng)目名稱桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司，成立于2007年4月11日，營業(yè)執(zhí)照注冊號置業(yè)集團(tuán)有限公司出資300萬元(占股30%),經(jīng)桂林桂鑫誠會計(jì)師事務(wù)所有限公司提供的驗(yàn)資報(bào)告證實(shí)已足額繳足。2007年5月8日，經(jīng)公司股東達(dá)住宅配套有限公司出資2100萬元(占股70%)、陽光壹佰置業(yè)有限公司出資900萬元(占股30%),經(jīng)桂林桂鑫誠會計(jì)師事務(wù)所有限公司提供的驗(yàn)資報(bào)告證21、陽光100置業(yè)集團(tuán)簡介陽光100是中國TOP10房地產(chǎn)企業(yè)，創(chuàng)建于1992年。2000年在北京成功開發(fā)陽光100國際公寓創(chuàng)立陽光100品牌，目前在全國12大城市實(shí)現(xiàn)了18個(gè)項(xiàng)2005年獲得世界品牌實(shí)驗(yàn)室“中國500最具價(jià)值品牌”房地產(chǎn)業(yè)第二名。入圍“2005房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)TOP10”、“精瑞住宅科技獎住宅產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)”等榮2000年以來，陽光100面向中國經(jīng)濟(jì)快速增長的中心城市，面向迅速成長3公司的產(chǎn)品定位于“新興白領(lǐng)”和“新興中產(chǎn)階級”,通過提供“陽光100國際新城”和“陽光100城市廣場”兩大主流產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)“讓中國人住世界上性2、陽光100置業(yè)集團(tuán)發(fā)展歷程1998年進(jìn)軍北京房地產(chǎn)，成功投資北京現(xiàn)代城1號公寓樓。2000年成功開發(fā)北京陽光100國際公寓，創(chuàng)立陽光100品牌。項(xiàng)目占地面積57畝，建筑面積21萬平米。同年開發(fā)柳州陽光100經(jīng)典時(shí)代，占地196畝，建筑面積18萬平米。2001年開發(fā)濟(jì)南陽光100國際新城，占地1500畝，建筑面積200萬平米，42002年北京陽光100香山別墅項(xiàng)目設(shè)計(jì)國際招標(biāo)。南寧陽光100城市廣場大型城市建筑綜合體，一期開盤即售磬。項(xiàng)目占地57畝，建筑面積20萬平米。2003年開發(fā)天津陽光100國際新城，占地670畝，建筑面積75萬平米，6月開盤熱銷。開發(fā)重慶陽光100國際新城，占地800畝，建筑面積120萬平米，建成后將成為新重慶的標(biāo)志。南寧青秀山高尚山地住宅陽光100半山麗園4月開盤熱銷。項(xiàng)目占地面積142畝，建筑面積9萬平米。北京陽光100國際公寓三期新藝術(shù)空間小型寫字樓開盤熱銷。開發(fā)長沙陽光100國際新城，項(xiàng)目占地990畝，建筑面積126萬平米。開發(fā)桂林陽朔陽光100商業(yè)街，項(xiàng)目占地120畝，建筑面積6萬平米。2004年開發(fā)重慶陽光100城市廣場，占地面積83畝，建筑面積30萬平米。開發(fā)沈陽陽光100國際新城，占地1050畝，建筑面積180萬平米。2005年開發(fā)煙臺陽光100城市廣場，占地面積98畝，建筑面積52萬平米。開發(fā)成都陽光100國際新城，項(xiàng)目占地面積4200畝，規(guī)劃建筑面積706萬平米開發(fā)長沙大托半山麗園，占地530畝，建筑面積31萬平米。2006年開發(fā)南寧陽光100上東國際，占地68畝，建筑面積18.7萬平米；開發(fā)柳州陽光100東區(qū)國際，占地21畝，建筑面積6.5萬平米；開發(fā)柳州陽光100城市廣場，占地242畝，建筑面積72萬平米；開發(fā)山東東營陽光100城市5麗園，占地540畝，建筑面積46萬平米。2007年開發(fā)無錫陽光100國際新城，作為集團(tuán)進(jìn)入長三角的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目占地2400畝，建筑面積250萬平米。開發(fā)長沙陽光100武廣國際，占地800畝，建筑面積130萬平米。2008年與全球酒店業(yè)連鎖集團(tuán)卡爾森簽約，計(jì)劃在未來的3-5年內(nèi)，打3、陽光100置業(yè)集團(tuán)所獲主要獎項(xiàng)2008年繼續(xù)蟬聯(lián)世界品牌實(shí)驗(yàn)室的“中國品牌500強(qiáng)”,排名105名，價(jià)值58億元。第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及提出一、項(xiàng)目的來由本項(xiàng)目用地系經(jīng)桂林市人民政府批準(zhǔn)，以協(xié)議出讓方式與空軍95285部隊(duì)67億元2005年2006年2007年2008年對GDP貢獻(xiàn)值0入增長比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游總收入元來計(jì)，2005年游客人均消費(fèi)480.9元，2006年游客人均消費(fèi)528.8元，2007年游客人均消費(fèi)557.4元，2008年游客人均消費(fèi)616.3元。考慮歷年CPI漲幅、市人口自然增幅都在6%左右，每年約3~4萬人，這與桂林保護(hù)自然資源、控制8陽光100集團(tuán)基于多年的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和對桂林市場的了解及經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)過深入的區(qū)域及行業(yè)調(diào)研后，結(jié)合企業(yè)在桂林的發(fā)展策略，決定在桂林啟動陽光東背景，陽光100品牌在全國范圍內(nèi)具有較高的知名度和美譽(yù)度，陽光100陽9商——陽光100在桂林具有較高的知名度和美譽(yù)度，具有陽光100陽朔西街項(xiàng)第二部分項(xiàng)目概況第一章項(xiàng)目開發(fā)背景陽光100·桂林麗園位于桂林主城以南約12公里處，占地約1000畝，將依一體的大規(guī)模復(fù)合型高端地產(chǎn)。該項(xiàng)目是陽光100置業(yè)集團(tuán)繼開發(fā)陽朔西街廣第二章項(xiàng)目概況屬象山區(qū)二塘鄉(xiāng)。北距桂林市中心約12公里，南距陽朔約50公里，桂陽公路西向2.5公里處；桂林大學(xué)城雁山新區(qū)北端，泛臨桂新城區(qū)的東端。的小氣候，附近地區(qū)夏天氣溫低于市區(qū)3℃,冬天高于市區(qū)2℃。優(yōu)良空氣質(zhì)量簡縮編，該用地已閑置多年。2005年11月桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司與952854、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目用地面積625003平米(約937.5畝),其中山體占地151001平米(約226.5畝),凈用地面積474002平方米，(約711畝),項(xiàng)目控制性規(guī)劃要求總建規(guī)劃總用地面積凈用地面積山體面積計(jì)算容積率總建筑面積其商業(yè)用地內(nèi)建筑面積中居住用地內(nèi)建筑面積文化娛樂用地內(nèi)建筑面積(民間藏旅館業(yè)用地內(nèi)建筑面積(產(chǎn)權(quán)休閑酒市政設(shè)施用地內(nèi)建筑面積垃圾處理用地內(nèi)建筑面積建筑占地面積建筑密度(不含山體)容積率(不含山體)綠化率(不含山體)項(xiàng)目總平面圖和兩Nan0基h7和兩Nan0基h70*幅*年u要目一回由植市目(1)產(chǎn)品構(gòu)成雅，中國元素與現(xiàn)代元素相互融合，以大量的園林綠化突出桂林山水、中國文(2)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形式(3)建筑風(fēng)格：6、項(xiàng)目規(guī)劃分期整個(gè)地塊分6期建設(shè)：(1)一期規(guī)劃用地9.24公頃，規(guī)劃總建筑面積40170平方米；(2)二期規(guī)劃用地8.29公頃，規(guī)劃總建筑面積49300平方米；(3)三期規(guī)劃用地6.60公頃，規(guī)劃總建筑面積40700平方米；(4)四期規(guī)劃用地5.97公頃，規(guī)劃總建筑面積41040平方米；(5)五期規(guī)劃用地8.32公頃，規(guī)劃總建筑面積39050平方米；(6)六期規(guī)劃用地4.11公頃，規(guī)劃總建筑面積24660平方米；7、項(xiàng)目建設(shè)工期本項(xiàng)目于2009年9月正式開工建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)周期如下表：備注陽光100·桂林麗園項(xiàng)前期準(zhǔn)備一期工程建設(shè)二期工程建設(shè)三期工程建設(shè)四期工程建設(shè)五期工程建設(shè)六期工程建設(shè)第三部分項(xiàng)目土地利用及選址分析第一章項(xiàng)目土地利用可行性分析項(xiàng)目地處象山區(qū)，原為空軍95285部隊(duì)原后勤及家屬生活區(qū)，由于部隊(duì)精簡縮編，該用地已閑置多年。2005年11月桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司與95285部隊(duì)簽訂了《軍用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書》,2006年8月獲得總后勤部《軍用土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)許可證》,2007年6月桂林市人民政府下文批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓，2007年7月在桂林市國土資源局辦理獲得《國有土地使用權(quán)證》,無須額外考慮拆遷安置及土地補(bǔ)償問題。項(xiàng)目所在地為水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占總用地的60.3%,不占用基本農(nóng)田。本項(xiàng)目建成后，可以充分利用現(xiàn)有土地，改變雜草叢生的局面，可以很好的改善當(dāng)?shù)鼐坝^，并帶來很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。增加綠化面積，大量種植草地、樹林，所有建筑風(fēng)格將與環(huán)境融合在一起，使人文風(fēng)景和自然風(fēng)光完美合一。第二章項(xiàng)目選址合理性分析(1)水環(huán)境(2)環(huán)境空氣(3)噪聲環(huán)境桂林市噪聲功能區(qū)劃，評價(jià)區(qū)為2類環(huán)境功能區(qū)。根據(jù)聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀監(jiān)(4)環(huán)境相容性分析第四部分項(xiàng)目生態(tài)與環(huán)境分析第一章項(xiàng)目環(huán)境與生態(tài)現(xiàn)狀第二章項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境影響分析草、三通一平、基樁工程(土方開挖、填方、打樁)、主體工程(砼板、架梁、柱及磚砌墻體等)、裝修(外墻和室內(nèi)裝修、水電安裝)、道路建設(shè)、綠化等其本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，營運(yùn)期的主要污染源是居民、旅游休閑娛樂人員及交通車輛。主要污染物是污水、生活垃圾、噪聲和汽車尾氣。第三章項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1、施工期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施施工期對生態(tài)環(huán)境的影響主要為施工地表擾動引發(fā)的水土流失以及植被破壞，施工污水排放等對周圍生態(tài)環(huán)境的影響。針對以上影響，擬采取污染防治(1)水土保持采取分區(qū)分期防治，工程建設(shè)前期以工程防護(hù)措施為主，因地制宜，輔以生物防護(hù)措施相結(jié)合，以快速有效地遏制水土流失，后期主要以植物防護(hù)措施為主，防止水土流失，改善生態(tài)環(huán)境。具體措施包括：①盡量縮小開挖面積，降低開挖面坡度。②填方時(shí)隨運(yùn)隨壓，減少松土儲量。③盡量爭取充分利用拆遷建筑垃圾，減少建筑垃圾外運(yùn)造成新的水土流失。④在選址區(qū)四周設(shè)置排水溝渠沉淀池，施工污水經(jīng)初步隔油、沉淀處理，沉淀時(shí)間不少于2小時(shí)，并實(shí)施監(jiān)測，達(dá)標(biāo)排放。(2)綠化措施2、運(yùn)營期生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施營運(yùn)期該項(xiàng)目排放的污水主要有生活污水，垃圾在臨時(shí)存放存放過程中產(chǎn)生的少量滲濾液，景觀水體運(yùn)行過程中產(chǎn)生的一定量的尾水。項(xiàng)目生活污水其污染物濃度分別為BOD5121mg/L,COD212mg/L,NH3-N25mg/L,SS171mg/L,均計(jì)劃總投資6483萬元，建造一座處理能力為2萬噸/日的污水處理廠(遠(yuǎn)期建設(shè)達(dá)到8萬噸/日)及配套污水收集管網(wǎng)23.3公里。其中，配套主管網(wǎng)分兩期建設(shè)，一期管網(wǎng)主要解決廣西師大雁山校區(qū)和漓江學(xué)院雁山校區(qū)的污水排放，二期管網(wǎng)主要解決桂林工學(xué)院、雁山鎮(zhèn)和旅專的污水排放。而該項(xiàng)目所需的污水雁山污水處理廠一期5000噸/日的應(yīng)急處理設(shè)施建設(shè)已完工，主要處理廣西師范大學(xué)雁山校區(qū)及漓江學(xué)院雁山校區(qū)的生活污水，暫時(shí)還無法接納其他污水。須待二期2萬噸/日項(xiàng)目完成后才可能接納本項(xiàng)目污水。目前二期工程已完成前期工作，進(jìn)入招標(biāo)階段，短期內(nèi)不可能竣工投產(chǎn)。因此，在雁山污水處理廠接納本項(xiàng)目污水之前，項(xiàng)目必須經(jīng)自設(shè)的污水處理站處理達(dá)標(biāo)后才能排放。近期，項(xiàng)目規(guī)劃于區(qū)域的東北角建設(shè)一座污水處理站，規(guī)模為1000m3/d,污水收集至污水處理站，經(jīng)過處理達(dá)標(biāo)后，排入附近的佛殿橋溪。遠(yuǎn)期將污水處理站改為污水泵站，污水經(jīng)過提升，接入桂陽公路市政污水管網(wǎng)，最終接入雁山污水處理廠。第四章環(huán)保投資及效益分析1、項(xiàng)目環(huán)保投資測算根據(jù)測算，項(xiàng)目必要環(huán)保投資為15500萬元，補(bǔ)充環(huán)保投資為130萬元，總費(fèi)用為15630萬元。環(huán)保投資估算表內(nèi)容金額(萬元)金額(萬水土保持費(fèi)用水土流失防治工程、護(hù)坡等0污水三級處理構(gòu)筑物(中水回30施工降塵營運(yùn)期泵房、1施工期廢水處理沉沙池等營運(yùn)期污水處理污水處理站0營運(yùn)期固體廢棄物處理垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾箱等0營運(yùn)期廢氣、油煙處理賓館油煙凈化器、0小區(qū)生態(tài)建設(shè)、植被恢復(fù)、綠化、室內(nèi)外排水管道雨、污水管網(wǎng)環(huán)境影響評價(jià)文件編制及“三同時(shí)”驗(yàn)收文件編制費(fèi)預(yù)留資金01(1)環(huán)境效益(2)經(jīng)濟(jì)效益車和澆灑地面的新鮮水量33.7萬噸左右，每年可節(jié)約60萬元。(3)社會效益第五部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)及節(jié)能措施第一章項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)通過現(xiàn)場踏勘，確定需保留大樹，于規(guī)劃布局時(shí)予以充分考慮，減少綠化成本，并有利于再建設(shè)初期形成明顯景觀效果。植物配置上以生態(tài)保護(hù)為基本原則。充分利用現(xiàn)狀植物，并充分利用當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土樹種，盡量模擬自然生態(tài)進(jìn)行植物種植，適當(dāng)配置烏柏、銀杏、楓香、紅楓、紫葉李等園林樹種，注意選用能表現(xiàn)嶺南風(fēng)光的亞熱帶樹種，以常綠闊葉樹為主，進(jìn)行植物配置，并組織春夏秋冬各季景觀主題，豐富園區(qū)景觀特色。第二章項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)1、節(jié)能設(shè)計(jì)說明(1)規(guī)劃節(jié)能設(shè)計(jì)即從建筑選址、分區(qū)、建筑方位朝向、建筑體型、建筑間距、冬季季風(fēng)主導(dǎo)風(fēng)向、太陽輻射等方面考慮，以優(yōu)化建筑的微氣候環(huán)境，利于節(jié)能。如居住建筑應(yīng)盡可能布置在避風(fēng)、向陽地段，盡量減少遮擋；建筑物體型系數(shù)高層和中高層應(yīng)控制在0.3以下，多層住宅不宜超過0.35,低層住宅不宜超過0.45;建筑布局時(shí)，應(yīng)盡可能使道路走向平行于當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向。(2)墻體節(jié)能設(shè)計(jì)墻體是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)主體，推廣應(yīng)用新型墻體材料或復(fù)合墻體(3)門窗節(jié)能技術(shù)在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，門窗的保溫隔熱能力較差，門窗縫隙還是冷風(fēng)滲透的主要通道，改善門窗的絕熱性能是節(jié)能工作的一個(gè)重點(diǎn)。首先要控制窗墻比，北向、(東、西)向、南向窗墻比應(yīng)分別控制在0.2、0.3、0.35;其次，要提高門窗氣密性，減少冷風(fēng)滲透，加強(qiáng)戶門、陽臺門的保溫，改善窗戶保溫效果，如增加窗玻璃層數(shù)、加膜或采用各種新型建材節(jié)能窗等。(4)屋面節(jié)能技術(shù)(1)合理選擇冷熱源系統(tǒng)(2)合理選擇采暖、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)(3)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的節(jié)能措施(4)建筑中的熱回收(5)除以上節(jié)能措施外，以下措施也是實(shí)現(xiàn)節(jié)能的有效途徑：3、節(jié)能效果分析第三章環(huán)保設(shè)計(jì)3、其它環(huán)保設(shè)計(jì)措施本工程屬于民用建筑，沒有工業(yè)污染源及污染物。其他環(huán)境可能產(chǎn)生影響(2)污水處理：本工程排水系統(tǒng)采用雨污分流制，室內(nèi)污廢水合流。小區(qū)(3)生活垃圾收集：生活固體垃圾裝袋，區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集箱，及時(shí)清運(yùn)。第六部分項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資第一章電力工程規(guī)劃1、設(shè)計(jì)原則2、現(xiàn)狀概述桂林麗園位于桂林市南郊、象山區(qū)九美橋產(chǎn)業(yè)園西面，原空軍95285部隊(duì)約5.5公里，目前規(guī)劃區(qū)內(nèi)用電量不大，基本為村莊用電，電源采用10kV架空市政設(shè)施、居住用地按40W/m2;文化娛樂、商業(yè)用地按50W/m2;旅館業(yè)用地按60W/m2;停車場、公共綠地按5--8W/m2。(1)根據(jù)負(fù)荷預(yù)測及由桂林市供電局提供的110kV大化變電站現(xiàn)狀用電負(fù)提供10kV電源(距離約3.0公里)。(1)《桂林市總體規(guī)劃(2001-2010年)》(2)“十一五”桂林電網(wǎng)規(guī)劃(桂林供電局)第二章電信工程規(guī)劃2、現(xiàn)狀概述居住用地按1門/200m2;商業(yè)、娛樂用地按1門/250m2;旅館業(yè)用地按1門/100m2;市政設(shè)施用地按1門/250m2。(1)在06-5地塊設(shè)置電信交接接入小間，附設(shè)在旅館建筑內(nèi)的二樓作為機(jī)房，內(nèi)設(shè)1500對的程控交換機(jī)，電信交接間需建筑面積約20--30平方米。(2)規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口密度約6300人/km2,郵政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)(所)服務(wù)半徑規(guī)(3)規(guī)劃區(qū)內(nèi)按每500戶、服務(wù)半徑1km設(shè)置一個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)。所有規(guī)劃道路的電信管道管孔分配如下：電信公司3~4孔，廣電公司1孔、移動公司1孔、聯(lián)通公司1孔、規(guī)劃區(qū)管理1孔。6規(guī)劃依據(jù)(1)《桂林市總體規(guī)劃(2001-2010年)》第四章給水工程規(guī)劃(一)負(fù)荷預(yù)測2、規(guī)劃原則(1)嚴(yán)格執(zhí)行給水工程、水源工程各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)及規(guī)范。(2)全面規(guī)劃，分期實(shí)施，使工程具有可操作性，發(fā)揮其最佳效益。(3)在用水標(biāo)準(zhǔn)選擇上，要結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，做到既節(jié)約用水，又確保3、用水量預(yù)測需水量的預(yù)測，是確定供水規(guī)模、工程投資及水資源分配的依據(jù)。需水量預(yù)測應(yīng)根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的用地布局、規(guī)劃人口等各因素綜合考慮而定。本規(guī)劃根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》(GB50282-98),結(jié)合自來水公司提供的資料及(1)人均綜合生活用水量預(yù)測法給水量預(yù)測表一分類水量積m2/人口(人)用水量指標(biāo)給水量綜合生活給水量3000人澆灑道路、綠地用水量36管網(wǎng)漏損量及未預(yù)見水量5(2)用地指標(biāo)預(yù)測法名稱給水量(m3/d)給水量(m3/d)(3)規(guī)劃給水量的確定給水量備注(二)給水工程規(guī)劃(1)近期沿規(guī)劃二級路，新建一條給水管DN200,與桂陽公路市政給水管(1)新建桂雁公路給水引入管，DN200。并與萬福路給水管、職教園區(qū)給(2)根據(jù)建設(shè)時(shí)序，完善本規(guī)劃區(qū)內(nèi)給水管網(wǎng)，達(dá)到環(huán)狀供水要求。本規(guī)劃區(qū)域與桂陽公路的連接點(diǎn)處給水管網(wǎng)水壓偏低，局部5~6層以上的給水水壓可能不能滿足要求，需要局部加壓。具體水壓數(shù)據(jù)與規(guī)劃地面高程、第五章排水工程規(guī)劃1、污水系統(tǒng)規(guī)劃(1)污水設(shè)施現(xiàn)狀概況本規(guī)劃區(qū)域周邊無市政污水管網(wǎng)及設(shè)施。距離規(guī)劃區(qū)域、沿桂陽公路向南約7km處(旅游?？茖W(xué)校雁山新校區(qū))處，設(shè)有一座市政污水泵站。(在建)(2)污水量預(yù)測規(guī)劃污水量表城區(qū)污水量(m3/d)備注最高日給水量合計(jì)取值1400根據(jù)給水水量的預(yù)測，按0.85折減系數(shù)計(jì)算污水量。(3)污水工程規(guī)劃根據(jù)桂林市總體規(guī)劃及相關(guān)規(guī)范要求，本規(guī)劃區(qū)域與桂林市采用同樣的排2、規(guī)劃原則(1)污水系統(tǒng)將根據(jù)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一布局，分期實(shí)施；(2)充分考慮和利用現(xiàn)狀設(shè)施；4、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃(1)實(shí)施規(guī)劃區(qū)域外圍管線，即規(guī)劃區(qū)域——規(guī)劃二級路——桂陽公入(2)在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建設(shè)一座污水泵站，裝機(jī)容量近期達(dá)到1500m3/d。(2)建設(shè)一座污水處理站，規(guī)模為1000m3/d。第六章雨水工程規(guī)劃有現(xiàn)狀排水渠道，自西北向東南流。渠道寬約2~4米，深度約1~1.5米?，F(xiàn)狀其中P=1—33、節(jié)水與中水回用4、規(guī)劃依據(jù)(12)桂林及雁山給排水現(xiàn)狀資料。第七章基礎(chǔ)設(shè)施投資估算序號項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)合價(jià)(元)備注市政高壓電投資項(xiàng)1詳見桂林電氣工程安裝公司編制概算書(35KV)市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政橋涵工程(九美橋)項(xiàng)四市政給水工程(DN200管)M五市政消防栓設(shè)備個(gè)六市政雨水管工程直徑1000MMMMM市政截洪溝M七市政污水工程DN400M暫建的污水處理站項(xiàng)八規(guī)劃路路燈工程套建安小計(jì)九設(shè)計(jì)費(fèi)用十市政道路征地費(fèi)畝十一其它因素20%(5000萬*20%)總計(jì)第七部分項(xiàng)目市場支持分析第一章項(xiàng)目產(chǎn)品的構(gòu)成2、面向旅游市場：特色酒店(會議旅游)、產(chǎn)權(quán)休閑酒店(休閑度假旅游)第二章桂林住宅市場分析從2005年至2008年，桂林市固定資產(chǎn)投資以每年30%的速度遞增，房地產(chǎn)12005年2006年2007年2008年由上圖中可以看到，2005年房地產(chǎn)投資完成44.27億元，2006、2007分別完成51.3億元、53.55億元，增幅雖沒有像2005年那么明顯，但到2008年猛增到83.71億元，增幅達(dá)到56.3%,2006、2007年桂林市房地產(chǎn)開發(fā)投資并沒年均增長率為24.8%,年均銷售面積為250萬平方米，銷售面積增長比例反超過桂林市房地產(chǎn)銷售面積仍達(dá)到265.55萬平方米，僅比2007年減少22.9萬平方2005年2006年2007年2008年平平局面。2005年桂林市商品房銷售面積就達(dá)到246萬平方米，而柳州市同期商品房銷售面積為115萬平米，超過近100%,隨后3年的商品房銷售面積均在255萬平米左右，在2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響銷售面積也達(dá)到了265.55萬平米，顯用、城市規(guī)劃、人口增長是有限的，不可能建設(shè)過多過大的普通居住社區(qū)，因其中城區(qū)內(nèi)高端地產(chǎn)主要集中在漓江、桃花江板塊，郊區(qū)高端集中在東郊板塊(桂磨路),其余板塊為居民社區(qū)居多。4、桂林2008高端房產(chǎn)市場主力價(jià)格分析從4億和7億的銷售量看，桂林2008年高端房產(chǎn)銷售占全部房地產(chǎn)銷售收入的16%~18%,接近20%,隨金融危機(jī)的影響這一比例在2009、2010年將有所另外，郊區(qū)高端地產(chǎn)銷售7億，占全部高端地產(chǎn)銷售的64%,這與城市中心區(qū)江景資源的稀缺，郊區(qū)資源的開拓有關(guān)系，在未來的高端房產(chǎn)市場，郊區(qū)高端地產(chǎn)的銷售比例還將大大增加，郊區(qū)高端地產(chǎn)將在品質(zhì)、設(shè)計(jì)、規(guī)模上全面超越城市中心地產(chǎn)，產(chǎn)品的內(nèi)在價(jià)值的提高是超越城市中心地產(chǎn)的主要原因。5、項(xiàng)目市場分析未來桂林市高端房地產(chǎn)的發(fā)展將成為城市地產(chǎn)開發(fā)的主力，而郊區(qū)高端地產(chǎn)的發(fā)展又將成為桂林市高端地產(chǎn)發(fā)展的主力。項(xiàng)目產(chǎn)品中的景觀住宅，具有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，并具備高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及高水平的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)參與運(yùn)作，具有良好的市場前景。第三章桂林旅游市場分析1、桂林旅游業(yè)整體發(fā)展情況桂林是國務(wù)院首批公布的國家重點(diǎn)風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，世界旅游組織首推的中國四大旅游目的地城市?！肮鹆稚剿滋煜隆?以山青、水秀、洞奇、石美“四絕”美譽(yù)世界，是中國自然風(fēng)光的桂林旅游業(yè)1973年在全國率先起步，已走過了三十多年的輝煌歷程，接待了美國前總統(tǒng)尼克松、克林頓，日本前首相海部俊樹等在內(nèi)的130多位外國國家元首、政要到桂林考察旅游。改革開放以來，桂林旅游得到了長足發(fā)展，形游觀光。2005年，接待入境旅游者已首次突破百萬人次大關(guān)，成為全國第8個(gè)桂林市年接待游客情況(萬人)桂林市年接待游客情況(萬人)12005年2006年2007年2008年2008年，桂林全市接待游客總?cè)藬?shù)超過1600萬人次，同比增長5.5%;旅游總收入超過100億元，同比增加近18%,4年內(nèi)旅游總收入翻了一番。2009年，桂林預(yù)計(jì)接待國內(nèi)外游客1700萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入120億元；2010年游客接待量達(dá)到1800萬人次，其中，接待入境旅游者達(dá)到150萬人次；旅游就業(yè)崗位達(dá)到25萬人。酒店、桂林賓館、桂湖飯店、榕湖飯店等10家。非星級酒店有30多家。社會旅館、個(gè)體旅館、招待所等有100多家。這些酒店主要分布于濱江路、四湖風(fēng)旅游市場，契合了桂林市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，陽光100集團(tuán)針對以上兩種酒店品種的開發(fā)，攜手國際著名酒店業(yè)品牌進(jìn)行管理，為后期的招商工作奠定了第四章藝術(shù)品、收藏品市場分析中國正在以空前的速度向藝術(shù)品投資和收藏時(shí)代挺進(jìn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國藝術(shù)品收藏愛好者和投資者達(dá)7000萬人，占全國總?cè)丝诘?%,年交易額近200億元。參與人員和成交額還在以每年10%—20%的速度遞增。藝術(shù)品拍賣市場上一個(gè)屢見不鮮的詞。各拍賣公司的成交額和成交率達(dá)到歷史2、項(xiàng)目市場分析“家有藏品弦富，室無藏品不雅”的現(xiàn)代收藏價(jià)值觀體現(xiàn)了悠閑雅致的生隨著中國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在追求財(cái)富的同時(shí)，越來越注重對精神層次的追求。項(xiàng)目產(chǎn)品中的民間藏館作為陽光100集團(tuán)“與大師對話”計(jì)劃的一個(gè)延續(xù)和補(bǔ)充(注：“與大師對話”指陽光100攜手世界著名建筑大師進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)),吸引國內(nèi)外知名的藝術(shù)家、收藏家入駐，在項(xiàng)目內(nèi)進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作、作品及藏品展示，在滿足項(xiàng)目高端客戶的精神需求的同時(shí)，還將大大的提升了項(xiàng)目的人文內(nèi)涵與品質(zhì)。第八部分項(xiàng)目的銷售與經(jīng)營第一章項(xiàng)目經(jīng)營模式概述針對項(xiàng)目開發(fā)而產(chǎn)生的不同物業(yè)產(chǎn)品及設(shè)施，按房地產(chǎn)慣例設(shè)定其經(jīng)營模1、采取銷售模式的物業(yè)(1)景觀住宅(2)產(chǎn)權(quán)休閑酒店(3)商業(yè)街(1)星級特色酒店(2)民間藏館第二章項(xiàng)目價(jià)格定位桂林麗園定位全國范疇內(nèi)的高品質(zhì)樓盤，陽光100集團(tuán)依托桂林世界旅游名城的城市價(jià)值，攜手世界頂尖的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、一流的酒店運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)結(jié)合地塊內(nèi)優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，將建筑產(chǎn)品打造為國內(nèi)最高水準(zhǔn)級別，達(dá)到桂林史無前例的高度。成為桂林集觀光、度假、休閑、娛樂、文化、會議、居住為一體化的綜合功能的大型高檔復(fù)合型社區(qū)。因此項(xiàng)目預(yù)期的整體價(jià)格將略高第三章項(xiàng)目目標(biāo)客戶群描述桂林城市規(guī)模較小，目前城市總?cè)丝诩s為60萬人，未來10年內(nèi)人口預(yù)計(jì)控制在75萬人左右(據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃),市場容量小，消費(fèi)力有限。而(6)主力目標(biāo)客戶年齡為40-50歲項(xiàng)目知名度。距桂林——陽朔黃金旅游通道僅2公里，南接市政規(guī)劃當(dāng)中的雁(5)品牌優(yōu)勢：陽光100為中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，知名度高，擁有全 (陽朔)有成功開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。(1)交通劣勢(2)市政、公共配套劣勢(3)開發(fā)劣勢(1)交通機(jī)遇●毗鄰項(xiàng)目的桂林一雁山公路(建委尚未有明確擬建計(jì)劃)的規(guī)劃修建從●繞城快速路(部分路段已開通)的開通，正在修建的桂梧高速公路，貫需2個(gè)多小時(shí))(2)區(qū)域機(jī)遇(3)市場機(jī)遇(1)市場威脅●購房者(投資者)逐漸成熟，變得越來越理性?！窆鹆址康禺a(chǎn)市場競爭已趨于白熱化，眾多外地知名品牌(新疆廣匯、廈(2)政策威脅通過以上分析，我們對項(xiàng)目有了比較系統(tǒng)全面的了解認(rèn)識，項(xiàng)目的優(yōu)第五章景觀住宅產(chǎn)品定位景觀住宅在項(xiàng)目中建筑面積約8.85萬m2,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為15000元/m2,整體銷售額預(yù)計(jì)為132750萬元。采取本地銷售與異地銷售相結(jié)合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍第六章商業(yè)街產(chǎn)品概況商業(yè)街在項(xiàng)目中建筑面積約3.4685萬m2,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為12000元/m2,整體銷售額預(yù)計(jì)為41622萬元。采取本地銷售與異地銷售相結(jié)合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍第七章產(chǎn)權(quán)休閑酒店定位及運(yùn)作有產(chǎn)權(quán)證)分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出(1)地點(diǎn)要求(2)經(jīng)營方式投資者將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營管理，獲取分紅以及一定時(shí)間的免(3)投資收益巨大(4)運(yùn)營成本低酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運(yùn)營當(dāng)中避免了巨大的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營成本比常規(guī)酒店低得多，從而在經(jīng)營政策上非常靈活，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕(1)名牌酒店管理公司管理2008年，陽光100集團(tuán)與全球酒店業(yè)連鎖集團(tuán)卡爾森簽約，計(jì)劃在未來的3-5年內(nèi)，打造不少于10座高標(biāo)準(zhǔn)酒店建筑，全部由卡爾森全球酒店集團(tuán)負(fù)根據(jù)這一協(xié)議，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)休閑酒店建成后將委托全球酒店業(yè)連鎖集團(tuán)卡爾(2)業(yè)主委托經(jīng)營(3)業(yè)主權(quán)益保障(4)利潤多元化(5)連鎖經(jīng)營陽光100集團(tuán)憑借自身實(shí)力，利用項(xiàng)目遍布全國各主要城市的優(yōu)勢，建立按其價(jià)值折合成陽光100旗下開發(fā)的如北京、成都、長沙等地酒店的消費(fèi)權(quán)，(6)銷售模式采取本地銷售與異地銷售相結(jié)合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍產(chǎn)權(quán)休閑酒店在項(xiàng)目中建筑面積約3.439萬m2,預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為18000元/m2,整體銷售額預(yù)計(jì)為61902萬元。第八章特色星級酒店產(chǎn)品運(yùn)作平方米，占地面積：8855平方米，客房400間，每間65平方米，其他配套4360(1)投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是：●資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般3到4年。(2)投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是：(3)投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求(4)投資者的目的和心態(tài)(5)投資成本桂林部分星級酒店一覽表酒店名稱級房間類型門市價(jià)前臺現(xiàn)付價(jià)桂林喜來登飯店五星標(biāo)準(zhǔn)房1高級房1豪華房1行政房2桂林漓江大瀑布酒店五星標(biāo)準(zhǔn)房1江景房1豪華房1桂林帝苑酒店五星標(biāo)準(zhǔn)房1大床房1高級房1桂林桂湖飯店四星標(biāo)準(zhǔn)房9大床房1桂林賓館四星標(biāo)準(zhǔn)房1湖景房1糊景豪華房1桂林榕湖飯店四星普通房6行政房7從上表可知，桂林五星級酒店前臺現(xiàn)付價(jià)在700-800區(qū)間，四星級酒店前臺現(xiàn)付價(jià)在300-400區(qū)間。(1)客房營業(yè)收入近年來，桂林酒店業(yè)市場十分火暴，三星級及三星級以上的酒店平均開房率為70%,旅游旺季更是達(dá)到100%,為了將預(yù)算做到百分之百保險(xiǎn)，故開房率按60%計(jì)算。項(xiàng)目400間客房的按前臺現(xiàn)付價(jià)700元/日計(jì)算。平均開房率按60%計(jì)，計(jì)每天的營業(yè)收入為：700元×400間×60%=168000元每年的營業(yè)收入為：5040000元/月×12月=60480000元(2)客房設(shè)備折舊通常星級酒店客房的設(shè)備折舊為營業(yè)收入的8%元/月×10%=504000元/月(3)酒店管理公司提成通常為營業(yè)額的10%,即5040000元/月×10%=504000元/月(4)客房營業(yè)費(fèi)用●工資：客房人員配備=客房總數(shù)量(400間)×0.4=160人，人均工資按2000元/月計(jì)算，每月工資總額為160人×2000元=320000元●廣告費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為100800元/月●維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為100800元/月●培訓(xùn)費(fèi)：每年50萬元，合41666元/月●服裝費(fèi)：每年20萬元，合16666元/月●辦公差旅費(fèi)：按營業(yè)收入的1%計(jì)為50400元/月●招待費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為100800元/月●綠化費(fèi)：按營業(yè)收入的0.5%計(jì)為25200元/月●酒店公司管理費(fèi)：按營業(yè)收入的2%計(jì)為100800元/月●保險(xiǎn)費(fèi)：20000元/月●其他費(fèi)用：按營業(yè)收入的2%計(jì)為100800元/月●稅項(xiàng)：營業(yè)稅及附加5.5%,計(jì)277200元/月，●建造成本：按20年分?jǐn)?，?jì)831105元/月客房營業(yè)費(fèi)用總計(jì)為2,338,237.00元(5)利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入一設(shè)備折舊一酒店公司提成一營業(yè)費(fèi)用=1,693,763.00元/月年稅前利潤為1,693,763.00元/月×12月=20,325,156.00元/年企業(yè)所得稅20,325,156.00元×25%=5,081,289.00元稅后利潤20,325,156.00元-5,081,289.00元=15,243,867.00元第九章民間藏館的構(gòu)想及運(yùn)作(1)項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)格調(diào)高雅，注重中國元素與現(xiàn)代元素的相互融合，并以大量的園林綠化突出桂林山水、中國文化。項(xiàng)目古香古色的建筑風(fēng)格為建立民(2)項(xiàng)目周邊的愚自樂園，通過展示世界范圍內(nèi)收集的雕塑藝術(shù)品，以中國的傳統(tǒng)美學(xué)精神涵融西方的現(xiàn)代視覺藝術(shù)，并配合桂林得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢，創(chuàng)造自然與人文高度結(jié)合的視覺地景工程。愚自樂園的成功為民間藏館(3)隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一方面人們的生活水平不斷提高，他們愿投資范圍的不斷擴(kuò)展，越來越多的人在收藏投資中嘗到了甜頭。如今，在全國(4)根據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有的民間收藏館通常都是民間私人行為，由于個(gè)人財(cái)力2、民間藏館的經(jīng)營構(gòu)想(1)項(xiàng)目無償提供民間藏館5-10年的使用權(quán)，以吸引全國各地的有實(shí)力(3)利用陽光100遍布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，對項(xiàng)目的民間藏館進(jìn)行推介。對(3)規(guī)?；拿耖g收藏博覽群落的形成，有助于民間收藏業(yè)的學(xué)術(shù)交流與(4)項(xiàng)目對民間藏館進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營、維護(hù)、推介，通過門票收入、藝術(shù)藏品推介到具有國際影響力的拍賣會上進(jìn)行拍賣，有利于提高民間收藏業(yè)的影(5)綜上所述，民間藏館產(chǎn)品對于扶持民間收藏業(yè)，提升桂林市的文化影第九部分項(xiàng)目投資估算與資金籌措第一章投資估算(1)、不可預(yù)見費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用、土地成本和其他費(fèi)用之和的15%(2)、營業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。土地(累計(jì)貸款總額),年貸款利率為6.94%。(6)、土地成本按實(shí)際成本8.44萬元/畝(暫估，不含山體226.5畝，建設(shè)面積711畝，含山體為6.4萬元/畝)計(jì)算。表1:總投資成本費(fèi)用估算匯總表序號項(xiàng)目名稱估算投資額建筑安裝工程費(fèi)用見表2土地成本126.52元其他費(fèi)用2,485.14見表3環(huán)保費(fèi)用見表4不可預(yù)見費(fèi)(1+2+3)*15%計(jì)算銷售費(fèi)用銷售收入的2%計(jì)算管理費(fèi)用銷售收入的2%計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用總投資額表2:建筑安裝工程費(fèi)用估算明細(xì)表項(xiàng)目名稱計(jì)算基數(shù)單價(jià)估算投資額1.住宅1.1景觀住宅8.85萬m23570元/2.商業(yè)2.1商業(yè)街3.4685萬3570元/2.2產(chǎn)權(quán)式酒店3570元/2.3酒店6570元/2.4文化收藏館2.79萬m23570元/3.水體景觀工程3.1水體面積6.44萬m23.2紅線內(nèi)總平工程21.962萬3.3配套設(shè)施0.3785萬3570元/項(xiàng)目名稱估算投資額1.施工圖審查費(fèi)21.962萬平方米×1.8元/平方米21.962萬平方米×2元/平方米3.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的2%4.工程監(jiān)理費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的0.18%5.招標(biāo)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的0.12%2,485.14表4:環(huán)保投資估算表內(nèi)容金額水土保持費(fèi)用水土流失防治工程、護(hù)坡等0污水三級處理構(gòu)筑物(中水回用)30施工降塵1施工期廢水處理沉沙池等營運(yùn)期污水處理污水處理站0營運(yùn)期固體廢棄物處理垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾箱等0營運(yùn)期廢氣、油煙處理賓館油煙凈化器、0小區(qū)生態(tài)建設(shè)、植被恢復(fù)、綠化、室內(nèi)外排水管道雨、污水管網(wǎng)環(huán)境影響評價(jià)文件編制及“三同時(shí)”驗(yàn)收文件編制費(fèi)預(yù)留資金01序號項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)合價(jià)(元)備注市政高壓電投資項(xiàng)1詳見桂林電氣工程安裝公司編制概算書(35KV)二市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政橋涵工程(九美橋)項(xiàng)1四市政給水工程(DN200管)M五市政消防栓設(shè)備個(gè)六市政雨水管工程直徑1000MMM市政雨水管工程直徑500MMMM市政截洪溝M七市政污水工程DN400M暫建的污水處理站項(xiàng)八規(guī)劃路路燈工程套建安小計(jì)九設(shè)計(jì)費(fèi)用十市政道路征地費(fèi)畝十一其它因素20%(5000萬*20%)總計(jì)第二章資金籌措及使用計(jì)劃單位自籌54,199.26萬元，銷售回款15,000萬元。本項(xiàng)目建設(shè)期6年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，確定分年度安排資金使用。資金號6總投資資金籌措1銀行融資02自籌資金3銷售回款0第三章效益分析銷售價(jià)格如下：景觀住宅銷售均價(jià)為約15000元/平方米，商業(yè)街銷售均價(jià)約12000元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店18000元/平方米。(1)銷售面積(2)銷售收入號(元/m2)計(jì)算基數(shù)(m2)預(yù)計(jì)銷售入(萬元)1景觀住宅8.85萬m22商業(yè)街3.4685萬3產(chǎn)權(quán)式酒店3.439萬m2合計(jì)15.7575萬增值稅。營業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。土地增本項(xiàng)目總成本費(fèi)用，由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本投資和運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成。(1)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本投資為149,748.30萬元。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本為項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)支出，包括建安成本、土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用(資本化)及其他相關(guān)費(fèi)用。(2)運(yùn)營費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的房屋交易費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)銷售費(fèi)用為房屋銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等，按銷售收入的2%計(jì)算。管理費(fèi)用為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，按銷售收入的2%計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用為開發(fā)該項(xiàng)目向銀行