桂林麗園項目可行性分析報告(正式版)

1第一部分項目背景第一章項目名稱及承建單位一、項目名稱桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司，成立于2007年4月11日，營業(yè)執(zhí)照注冊號置業(yè)集團有限公司出資300萬元(占股30%),經桂林桂鑫誠會計師事務所有限公司提供的驗資報告證實已足額繳足。2007年5月8日，經公司股東達住宅配套有限公司出資2100萬元(占股70%)、陽光壹佰置業(yè)有限公司出資900萬元(占股30%),經桂林桂鑫誠會計師事務所有限公司提供的驗資報告證21、陽光100置業(yè)集團簡介陽光100是中國TOP10房地產企業(yè)，創(chuàng)建于1992年。2000年在北京成功開發(fā)陽光100國際公寓創(chuàng)立陽光100品牌，目前在全國12大城市實現(xiàn)了18個項2005年獲得世界品牌實驗室“中國500最具價值品牌”房地產業(yè)第二名。入圍“2005房地產百強企業(yè)TOP10”、“精瑞住宅科技獎住宅產業(yè)領軍企業(yè)”等榮2000年以來，陽光100面向中國經濟快速增長的中心城市，面向迅速成長3公司的產品定位于“新興白領”和“新興中產階級”,通過提供“陽光100國際新城”和“陽光100城市廣場”兩大主流產品，實現(xiàn)“讓中國人住世界上性2、陽光100置業(yè)集團發(fā)展歷程1998年進軍北京房地產，成功投資北京現(xiàn)代城1號公寓樓。2000年成功開發(fā)北京陽光100國際公寓，創(chuàng)立陽光100品牌。項目占地面積57畝，建筑面積21萬平米。同年開發(fā)柳州陽光100經典時代，占地196畝，建筑面積18萬平米。2001年開發(fā)濟南陽光100國際新城，占地1500畝，建筑面積200萬平米，42002年北京陽光100香山別墅項目設計國際招標。南寧陽光100城市廣場大型城市建筑綜合體，一期開盤即售磬。項目占地57畝，建筑面積20萬平米。2003年開發(fā)天津陽光100國際新城，占地670畝，建筑面積75萬平米，6月開盤熱銷。開發(fā)重慶陽光100國際新城，占地800畝，建筑面積120萬平米，建成后將成為新重慶的標志。南寧青秀山高尚山地住宅陽光100半山麗園4月開盤熱銷。項目占地面積142畝，建筑面積9萬平米。北京陽光100國際公寓三期新藝術空間小型寫字樓開盤熱銷。開發(fā)長沙陽光100國際新城，項目占地990畝，建筑面積126萬平米。開發(fā)桂林陽朔陽光100商業(yè)街，項目占地120畝，建筑面積6萬平米。2004年開發(fā)重慶陽光100城市廣場，占地面積83畝，建筑面積30萬平米。開發(fā)沈陽陽光100國際新城，占地1050畝，建筑面積180萬平米。2005年開發(fā)煙臺陽光100城市廣場，占地面積98畝，建筑面積52萬平米。開發(fā)成都陽光100國際新城，項目占地面積4200畝，規(guī)劃建筑面積706萬平米開發(fā)長沙大托半山麗園，占地530畝，建筑面積31萬平米。2006年開發(fā)南寧陽光100上東國際，占地68畝，建筑面積18.7萬平米；開發(fā)柳州陽光100東區(qū)國際，占地21畝，建筑面積6.5萬平米；開發(fā)柳州陽光100城市廣場，占地242畝，建筑面積72萬平米；開發(fā)山東東營陽光100城市5麗園，占地540畝，建筑面積46萬平米。2007年開發(fā)無錫陽光100國際新城，作為集團進入長三角的首個項目，項目占地2400畝，建筑面積250萬平米。開發(fā)長沙陽光100武廣國際，占地800畝，建筑面積130萬平米。2008年與全球酒店業(yè)連鎖集團卡爾森簽約，計劃在未來的3-5年內，打3、陽光100置業(yè)集團所獲主要獎項2008年繼續(xù)蟬聯(lián)世界品牌實驗室的“中國品牌500強”,排名105名，價值58億元。第二章項目建設的背景及提出一、項目的來由本項目用地系經桂林市人民政府批準，以協(xié)議出讓方式與空軍95285部隊67億元2005年2006年2007年2008年對GDP貢獻值0入增長比例平均在18.8%左右，但按照桂林年接待旅客流量和旅游總收入元來計，2005年游客人均消費480.9元，2006年游客人均消費528.8元，2007年游客人均消費557.4元，2008年游客人均消費616.3元?？紤]歷年CPI漲幅、市人口自然增幅都在6%左右，每年約3~4萬人，這與桂林保護自然資源、控制8陽光100集團基于多年的房產經驗和對桂林市場的了解及經驗，在經過深入的區(qū)域及行業(yè)調研后，結合企業(yè)在桂林的發(fā)展策略，決定在桂林啟動陽光東背景，陽光100品牌在全國范圍內具有較高的知名度和美譽度，陽光100陽9商——陽光100在桂林具有較高的知名度和美譽度，具有陽光100陽朔西街項第二部分項目概況第一章項目開發(fā)背景陽光100·桂林麗園位于桂林主城以南約12公里處，占地約1000畝，將依一體的大規(guī)模復合型高端地產。該項目是陽光100置業(yè)集團繼開發(fā)陽朔西街廣第二章項目概況屬象山區(qū)二塘鄉(xiāng)。北距桂林市中心約12公里，南距陽朔約50公里，桂陽公路西向2.5公里處；桂林大學城雁山新區(qū)北端，泛臨桂新城區(qū)的東端。的小氣候，附近地區(qū)夏天氣溫低于市區(qū)3℃,冬天高于市區(qū)2℃。優(yōu)良空氣質量簡縮編，該用地已閑置多年。2005年11月桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司與952854、項目建設規(guī)模項目用地面積625003平米(約937.5畝),其中山體占地151001平米(約226.5畝),凈用地面積474002平方米，(約711畝),項目控制性規(guī)劃要求總建規(guī)劃總用地面積凈用地面積山體面積計算容積率總建筑面積其商業(yè)用地內建筑面積中居住用地內建筑面積文化娛樂用地內建筑面積(民間藏旅館業(yè)用地內建筑面積(產權休閑酒市政設施用地內建筑面積垃圾處理用地內建筑面積建筑占地面積建筑密度(不含山體)容積率(不含山體)綠化率(不含山體)項目總平面圖和兩Nan0基h7和兩Nan0基h70*幅*年u要目一回由植市目(1)產品構成雅，中國元素與現(xiàn)代元素相互融合，以大量的園林綠化突出桂林山水、中國文(2)產品結構形式(3)建筑風格：6、項目規(guī)劃分期整個地塊分6期建設：(1)一期規(guī)劃用地9.24公頃，規(guī)劃總建筑面積40170平方米；(2)二期規(guī)劃用地8.29公頃，規(guī)劃總建筑面積49300平方米；(3)三期規(guī)劃用地6.60公頃，規(guī)劃總建筑面積40700平方米；(4)四期規(guī)劃用地5.97公頃，規(guī)劃總建筑面積41040平方米；(5)五期規(guī)劃用地8.32公頃，規(guī)劃總建筑面積39050平方米；(6)六期規(guī)劃用地4.11公頃，規(guī)劃總建筑面積24660平方米；7、項目建設工期本項目于2009年9月正式開工建設。項目建設周期如下表：備注陽光100·桂林麗園項前期準備一期工程建設二期工程建設三期工程建設四期工程建設五期工程建設六期工程建設第三部分項目土地利用及選址分析第一章項目土地利用可行性分析項目地處象山區(qū)，原為空軍95285部隊原后勤及家屬生活區(qū)，由于部隊精簡縮編，該用地已閑置多年。2005年11月桂林陽光壹佰置業(yè)有限公司與95285部隊簽訂了《軍用土地使用權轉讓合同書》,2006年8月獲得總后勤部《軍用土地補辦出讓手續(xù)許可證》,2007年6月桂林市人民政府下文批準土地轉讓，2007年7月在桂林市國土資源局辦理獲得《國有土地使用權證》,無須額外考慮拆遷安置及土地補償問題。項目所在地為水塘及荒草地、裸土地等，裸土地占總用地的60.3%,不占用基本農田。本項目建成后，可以充分利用現(xiàn)有土地，改變雜草叢生的局面，可以很好的改善當?shù)鼐坝^，并帶來很好的經濟效益和社會效益。增加綠化面積，大量種植草地、樹林，所有建筑風格將與環(huán)境融合在一起，使人文風景和自然風光完美合一。第二章項目選址合理性分析(1)水環(huán)境(2)環(huán)境空氣(3)噪聲環(huán)境桂林市噪聲功能區(qū)劃，評價區(qū)為2類環(huán)境功能區(qū)。根據(jù)聲環(huán)境質量現(xiàn)狀監(jiān)(4)環(huán)境相容性分析第四部分項目生態(tài)與環(huán)境分析第一章項目環(huán)境與生態(tài)現(xiàn)狀第二章項目生態(tài)環(huán)境影響分析草、三通一平、基樁工程(土方開挖、填方、打樁)、主體工程(砼板、架梁、柱及磚砌墻體等)、裝修(外墻和室內裝修、水電安裝)、道路建設、綠化等其本項目是房地產開發(fā)項目，營運期的主要污染源是居民、旅游休閑娛樂人員及交通車輛。主要污染物是污水、生活垃圾、噪聲和汽車尾氣。第三章項目生態(tài)環(huán)境保護措施1、施工期生態(tài)環(huán)境保護措施施工期對生態(tài)環(huán)境的影響主要為施工地表擾動引發(fā)的水土流失以及植被破壞，施工污水排放等對周圍生態(tài)環(huán)境的影響。針對以上影響，擬采取污染防治(1)水土保持采取分區(qū)分期防治，工程建設前期以工程防護措施為主，因地制宜，輔以生物防護措施相結合，以快速有效地遏制水土流失，后期主要以植物防護措施為主，防止水土流失，改善生態(tài)環(huán)境。具體措施包括：①盡量縮小開挖面積，降低開挖面坡度。②填方時隨運隨壓，減少松土儲量。③盡量爭取充分利用拆遷建筑垃圾，減少建筑垃圾外運造成新的水土流失。④在選址區(qū)四周設置排水溝渠沉淀池，施工污水經初步隔油、沉淀處理，沉淀時間不少于2小時，并實施監(jiān)測，達標排放。(2)綠化措施2、運營期生態(tài)環(huán)境保護措施營運期該項目排放的污水主要有生活污水，垃圾在臨時存放存放過程中產生的少量滲濾液，景觀水體運行過程中產生的一定量的尾水。項目生活污水其污染物濃度分別為BOD5121mg/L,COD212mg/L,NH3-N25mg/L,SS171mg/L,均計劃總投資6483萬元，建造一座處理能力為2萬噸/日的污水處理廠(遠期建設達到8萬噸/日)及配套污水收集管網23.3公里。其中，配套主管網分兩期建設，一期管網主要解決廣西師大雁山校區(qū)和漓江學院雁山校區(qū)的污水排放，二期管網主要解決桂林工學院、雁山鎮(zhèn)和旅專的污水排放。而該項目所需的污水雁山污水處理廠一期5000噸/日的應急處理設施建設已完工，主要處理廣西師范大學雁山校區(qū)及漓江學院雁山校區(qū)的生活污水，暫時還無法接納其他污水。須待二期2萬噸/日項目完成后才可能接納本項目污水。目前二期工程已完成前期工作，進入招標階段，短期內不可能竣工投產。因此，在雁山污水處理廠接納本項目污水之前，項目必須經自設的污水處理站處理達標后才能排放。近期，項目規(guī)劃于區(qū)域的東北角建設一座污水處理站，規(guī)模為1000m3/d,污水收集至污水處理站，經過處理達標后，排入附近的佛殿橋溪。遠期將污水處理站改為污水泵站，污水經過提升，接入桂陽公路市政污水管網，最終接入雁山污水處理廠。第四章環(huán)保投資及效益分析1、項目環(huán)保投資測算根據(jù)測算，項目必要環(huán)保投資為15500萬元，補充環(huán)保投資為130萬元，總費用為15630萬元。環(huán)保投資估算表內容金額(萬元)金額(萬水土保持費用水土流失防治工程、護坡等0污水三級處理構筑物(中水回30施工降塵營運期泵房、1施工期廢水處理沉沙池等營運期污水處理污水處理站0營運期固體廢棄物處理垃圾中轉站、垃圾箱等0營運期廢氣、油煙處理賓館油煙凈化器、0小區(qū)生態(tài)建設、植被恢復、綠化、室內外排水管道雨、污水管網環(huán)境影響評價文件編制及“三同時”驗收文件編制費預留資金01(1)環(huán)境效益(2)經濟效益車和澆灑地面的新鮮水量33.7萬噸左右，每年可節(jié)約60萬元。(3)社會效益第五部分項目設計及節(jié)能措施第一章項目景觀設計通過現(xiàn)場踏勘，確定需保留大樹，于規(guī)劃布局時予以充分考慮，減少綠化成本，并有利于再建設初期形成明顯景觀效果。植物配置上以生態(tài)保護為基本原則。充分利用現(xiàn)狀植物，并充分利用當?shù)剜l(xiāng)土樹種，盡量模擬自然生態(tài)進行植物種植，適當配置烏柏、銀杏、楓香、紅楓、紫葉李等園林樹種，注意選用能表現(xiàn)嶺南風光的亞熱帶樹種，以常綠闊葉樹為主，進行植物配置，并組織春夏秋冬各季景觀主題，豐富園區(qū)景觀特色。第二章項目節(jié)能設計1、節(jié)能設計說明(1)規(guī)劃節(jié)能設計即從建筑選址、分區(qū)、建筑方位朝向、建筑體型、建筑間距、冬季季風主導風向、太陽輻射等方面考慮，以優(yōu)化建筑的微氣候環(huán)境，利于節(jié)能。如居住建筑應盡可能布置在避風、向陽地段，盡量減少遮擋；建筑物體型系數(shù)高層和中高層應控制在0.3以下，多層住宅不宜超過0.35,低層住宅不宜超過0.45;建筑布局時，應盡可能使道路走向平行于當?shù)刂鲗эL向。(2)墻體節(jié)能設計墻體是外圍護結構主體，推廣應用新型墻體材料或復合墻體(3)門窗節(jié)能技術在建筑外圍護結構中，門窗的保溫隔熱能力較差，門窗縫隙還是冷風滲透的主要通道，改善門窗的絕熱性能是節(jié)能工作的一個重點。首先要控制窗墻比，北向、(東、西)向、南向窗墻比應分別控制在0.2、0.3、0.35;其次，要提高門窗氣密性，減少冷風滲透，加強戶門、陽臺門的保溫，改善窗戶保溫效果，如增加窗玻璃層數(shù)、加膜或采用各種新型建材節(jié)能窗等。(4)屋面節(jié)能技術(1)合理選擇冷熱源系統(tǒng)(2)合理選擇采暖、通風與空調系統(tǒng)(3)空調系統(tǒng)運行的節(jié)能措施(4)建筑中的熱回收(5)除以上節(jié)能措施外，以下措施也是實現(xiàn)節(jié)能的有效途徑：3、節(jié)能效果分析第三章環(huán)保設計3、其它環(huán)保設計措施本工程屬于民用建筑，沒有工業(yè)污染源及污染物。其他環(huán)境可能產生影響(2)污水處理：本工程排水系統(tǒng)采用雨污分流制，室內污廢水合流。小區(qū)(3)生活垃圾收集：生活固體垃圾裝袋，區(qū)內設垃圾收集箱，及時清運。第六部分項目基礎設施建設與投資第一章電力工程規(guī)劃1、設計原則2、現(xiàn)狀概述桂林麗園位于桂林市南郊、象山區(qū)九美橋產業(yè)園西面，原空軍95285部隊約5.5公里，目前規(guī)劃區(qū)內用電量不大，基本為村莊用電，電源采用10kV架空市政設施、居住用地按40W/m2;文化娛樂、商業(yè)用地按50W/m2;旅館業(yè)用地按60W/m2;停車場、公共綠地按5--8W/m2。(1)根據(jù)負荷預測及由桂林市供電局提供的110kV大化變電站現(xiàn)狀用電負提供10kV電源(距離約3.0公里)。(1)《桂林市總體規(guī)劃(2001-2010年)》(2)“十一五”桂林電網規(guī)劃(桂林供電局)第二章電信工程規(guī)劃2、現(xiàn)狀概述居住用地按1門/200m2;商業(yè)、娛樂用地按1門/250m2;旅館業(yè)用地按1門/100m2;市政設施用地按1門/250m2。(1)在06-5地塊設置電信交接接入小間，附設在旅館建筑內的二樓作為機房，內設1500對的程控交換機，電信交接間需建筑面積約20--30平方米。(2)規(guī)劃區(qū)內人口密度約6300人/km2,郵政服務網點(所)服務半徑規(guī)(3)規(guī)劃區(qū)內按每500戶、服務半徑1km設置一個有線電視光節(jié)點。所有規(guī)劃道路的電信管道管孔分配如下：電信公司3~4孔，廣電公司1孔、移動公司1孔、聯(lián)通公司1孔、規(guī)劃區(qū)管理1孔。6規(guī)劃依據(jù)(1)《桂林市總體規(guī)劃(2001-2010年)》第四章給水工程規(guī)劃(一)負荷預測2、規(guī)劃原則(1)嚴格執(zhí)行給水工程、水源工程各項技術指標及規(guī)范。(2)全面規(guī)劃，分期實施，使工程具有可操作性，發(fā)揮其最佳效益。(3)在用水標準選擇上，要結合本區(qū)實際情況，做到既節(jié)約用水，又確保3、用水量預測需水量的預測，是確定供水規(guī)模、工程投資及水資源分配的依據(jù)。需水量預測應根據(jù)規(guī)劃區(qū)域內的用地布局、規(guī)劃人口等各因素綜合考慮而定。本規(guī)劃根據(jù)《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》(GB50282-98),結合自來水公司提供的資料及(1)人均綜合生活用水量預測法給水量預測表一分類水量積m2/人口(人)用水量指標給水量綜合生活給水量3000人澆灑道路、綠地用水量36管網漏損量及未預見水量5(2)用地指標預測法名稱給水量(m3/d)給水量(m3/d)(3)規(guī)劃給水量的確定給水量備注(二)給水工程規(guī)劃(1)近期沿規(guī)劃二級路，新建一條給水管DN200,與桂陽公路市政給水管(1)新建桂雁公路給水引入管，DN200。并與萬福路給水管、職教園區(qū)給(2)根據(jù)建設時序，完善本規(guī)劃區(qū)內給水管網，達到環(huán)狀供水要求。本規(guī)劃區(qū)域與桂陽公路的連接點處給水管網水壓偏低，局部5~6層以上的給水水壓可能不能滿足要求，需要局部加壓。具體水壓數(shù)據(jù)與規(guī)劃地面高程、第五章排水工程規(guī)劃1、污水系統(tǒng)規(guī)劃(1)污水設施現(xiàn)狀概況本規(guī)劃區(qū)域周邊無市政污水管網及設施。距離規(guī)劃區(qū)域、沿桂陽公路向南約7km處(旅游?？茖W校雁山新校區(qū))處，設有一座市政污水泵站。(在建)(2)污水量預測規(guī)劃污水量表城區(qū)污水量(m3/d)備注最高日給水量合計取值1400根據(jù)給水水量的預測，按0.85折減系數(shù)計算污水量。(3)污水工程規(guī)劃根據(jù)桂林市總體規(guī)劃及相關規(guī)范要求，本規(guī)劃區(qū)域與桂林市采用同樣的排2、規(guī)劃原則(1)污水系統(tǒng)將根據(jù)發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一布局，分期實施；(2)充分考慮和利用現(xiàn)狀設施；4、遠期實施規(guī)劃(1)實施規(guī)劃區(qū)域外圍管線，即規(guī)劃區(qū)域——規(guī)劃二級路——桂陽公入(2)在規(guī)劃區(qū)域內建設一座污水泵站，裝機容量近期達到1500m3/d。(2)建設一座污水處理站，規(guī)模為1000m3/d。第六章雨水工程規(guī)劃有現(xiàn)狀排水渠道，自西北向東南流。渠道寬約2~4米，深度約1~1.5米?，F(xiàn)狀其中P=1—33、節(jié)水與中水回用4、規(guī)劃依據(jù)(12)桂林及雁山給排水現(xiàn)狀資料。第七章基礎設施投資估算序號項目名稱單位工程量單價(元)合價(元)備注市政高壓電投資項1詳見桂林電氣工程安裝公司編制概算書(35KV)市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政橋涵工程(九美橋)項四市政給水工程(DN200管)M五市政消防栓設備個六市政雨水管工程直徑1000MMMMM市政截洪溝M七市政污水工程DN400M暫建的污水處理站項八規(guī)劃路路燈工程套建安小計九設計費用十市政道路征地費畝十一其它因素20%(5000萬*20%)總計第七部分項目市場支持分析第一章項目產品的構成2、面向旅游市場：特色酒店(會議旅游)、產權休閑酒店(休閑度假旅游)第二章桂林住宅市場分析從2005年至2008年，桂林市固定資產投資以每年30%的速度遞增，房地產12005年2006年2007年2008年由上圖中可以看到，2005年房地產投資完成44.27億元，2006、2007分別完成51.3億元、53.55億元，增幅雖沒有像2005年那么明顯，但到2008年猛增到83.71億元，增幅達到56.3%,2006、2007年桂林市房地產開發(fā)投資并沒年均增長率為24.8%,年均銷售面積為250萬平方米，銷售面積增長比例反超過桂林市房地產銷售面積仍達到265.55萬平方米，僅比2007年減少22.9萬平方2005年2006年2007年2008年平平局面。2005年桂林市商品房銷售面積就達到246萬平方米，而柳州市同期商品房銷售面積為115萬平米，超過近100%,隨后3年的商品房銷售面積均在255萬平米左右，在2008年受宏觀經濟影響銷售面積也達到了265.55萬平米，顯用、城市規(guī)劃、人口增長是有限的，不可能建設過多過大的普通居住社區(qū)，因其中城區(qū)內高端地產主要集中在漓江、桃花江板塊，郊區(qū)高端集中在東郊板塊(桂磨路),其余板塊為居民社區(qū)居多。4、桂林2008高端房產市場主力價格分析從4億和7億的銷售量看，桂林2008年高端房產銷售占全部房地產銷售收入的16%~18%,接近20%,隨金融危機的影響這一比例在2009、2010年將有所另外，郊區(qū)高端地產銷售7億，占全部高端地產銷售的64%,這與城市中心區(qū)江景資源的稀缺，郊區(qū)資源的開拓有關系，在未來的高端房產市場，郊區(qū)高端地產的銷售比例還將大大增加，郊區(qū)高端地產將在品質、設計、規(guī)模上全面超越城市中心地產，產品的內在價值的提高是超越城市中心地產的主要原因。5、項目市場分析未來桂林市高端房地產的發(fā)展將成為城市地產開發(fā)的主力，而郊區(qū)高端地產的發(fā)展又將成為桂林市高端地產發(fā)展的主力。項目產品中的景觀住宅，具有得天獨厚的自然景觀資源，并具備高起點的規(guī)劃設計及高水平的運營團隊參與運作，具有良好的市場前景。第三章桂林旅游市場分析1、桂林旅游業(yè)整體發(fā)展情況桂林是國務院首批公布的國家重點風景游覽城市和歷史文化名城，首批中國優(yōu)秀旅游城市，世界旅游組織首推的中國四大旅游目的地城市?！肮鹆稚剿滋煜隆?以山青、水秀、洞奇、石美“四絕”美譽世界，是中國自然風光的桂林旅游業(yè)1973年在全國率先起步，已走過了三十多年的輝煌歷程，接待了美國前總統(tǒng)尼克松、克林頓，日本前首相海部俊樹等在內的130多位外國國家元首、政要到桂林考察旅游。改革開放以來，桂林旅游得到了長足發(fā)展，形游觀光。2005年，接待入境旅游者已首次突破百萬人次大關，成為全國第8個桂林市年接待游客情況(萬人)桂林市年接待游客情況(萬人)12005年2006年2007年2008年2008年，桂林全市接待游客總人數(shù)超過1600萬人次，同比增長5.5%;旅游總收入超過100億元，同比增加近18%,4年內旅游總收入翻了一番。2009年，桂林預計接待國內外游客1700萬人次，實現(xiàn)旅游收入120億元；2010年游客接待量達到1800萬人次，其中，接待入境旅游者達到150萬人次；旅游就業(yè)崗位達到25萬人。酒店、桂林賓館、桂湖飯店、榕湖飯店等10家。非星級酒店有30多家。社會旅館、個體旅館、招待所等有100多家。這些酒店主要分布于濱江路、四湖風旅游市場，契合了桂林市旅游產業(yè)的發(fā)展方向，陽光100集團針對以上兩種酒店品種的開發(fā)，攜手國際著名酒店業(yè)品牌進行管理，為后期的招商工作奠定了第四章藝術品、收藏品市場分析中國正在以空前的速度向藝術品投資和收藏時代挺進。據(jù)統(tǒng)計，目前我國藝術品收藏愛好者和投資者達7000萬人，占全國總人口的6%,年交易額近200億元。參與人員和成交額還在以每年10%—20%的速度遞增。藝術品拍賣市場上一個屢見不鮮的詞。各拍賣公司的成交額和成交率達到歷史2、項目市場分析“家有藏品弦富，室無藏品不雅”的現(xiàn)代收藏價值觀體現(xiàn)了悠閑雅致的生隨著中國社會經濟的發(fā)展，人們在追求財富的同時，越來越注重對精神層次的追求。項目產品中的民間藏館作為陽光100集團“與大師對話”計劃的一個延續(xù)和補充(注：“與大師對話”指陽光100攜手世界著名建筑大師進行項目規(guī)劃、設計),吸引國內外知名的藝術家、收藏家入駐，在項目內進行藝術創(chuàng)作、作品及藏品展示，在滿足項目高端客戶的精神需求的同時，還將大大的提升了項目的人文內涵與品質。第八部分項目的銷售與經營第一章項目經營模式概述針對項目開發(fā)而產生的不同物業(yè)產品及設施，按房地產慣例設定其經營模1、采取銷售模式的物業(yè)(1)景觀住宅(2)產權休閑酒店(3)商業(yè)街(1)星級特色酒店(2)民間藏館第二章項目價格定位桂林麗園定位全國范疇內的高品質樓盤，陽光100集團依托桂林世界旅游名城的城市價值，攜手世界頂尖的建筑規(guī)劃設計、一流的酒店運營管理團隊結合地塊內優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，將建筑產品打造為國內最高水準級別，達到桂林史無前例的高度。成為桂林集觀光、度假、休閑、娛樂、文化、會議、居住為一體化的綜合功能的大型高檔復合型社區(qū)。因此項目預期的整體價格將略高第三章項目目標客戶群描述桂林城市規(guī)模較小，目前城市總人口約為60萬人，未來10年內人口預計控制在75萬人左右(據(jù)桂林市城市總體規(guī)劃),市場容量小，消費力有限。而(6)主力目標客戶年齡為40-50歲項目知名度。距桂林——陽朔黃金旅游通道僅2公里，南接市政規(guī)劃當中的雁(5)品牌優(yōu)勢：陽光100為中國知名房地產開發(fā)企業(yè)，知名度高，擁有全 (陽朔)有成功開發(fā)運營經驗。(1)交通劣勢(2)市政、公共配套劣勢(3)開發(fā)劣勢(1)交通機遇●毗鄰項目的桂林一雁山公路(建委尚未有明確擬建計劃)的規(guī)劃修建從●繞城快速路(部分路段已開通)的開通，正在修建的桂梧高速公路，貫需2個多小時)(2)區(qū)域機遇(3)市場機遇(1)市場威脅●購房者(投資者)逐漸成熟，變得越來越理性?！窆鹆址康禺a市場競爭已趨于白熱化，眾多外地知名品牌(新疆廣匯、廈(2)政策威脅通過以上分析，我們對項目有了比較系統(tǒng)全面的了解認識，項目的優(yōu)第五章景觀住宅產品定位景觀住宅在項目中建筑面積約8.85萬m2,預計銷售均價為15000元/m2,整體銷售額預計為132750萬元。采取本地銷售與異地銷售相結合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍第六章商業(yè)街產品概況商業(yè)街在項目中建筑面積約3.4685萬m2,預計銷售均價為12000元/m2,整體銷售額預計為41622萬元。采取本地銷售與異地銷售相結合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍第七章產權休閑酒店定位及運作有產權證)分別出售給投資者，投資者一般都將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出(1)地點要求(2)經營方式投資者將客房委托給酒店管理公司經營管理，獲取分紅以及一定時間的免(3)投資收益巨大(4)運營成本低酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運營當中避免了巨大的財務費用，運營成本比常規(guī)酒店低得多，從而在經營政策上非常靈活，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕(1)名牌酒店管理公司管理2008年，陽光100集團與全球酒店業(yè)連鎖集團卡爾森簽約，計劃在未來的3-5年內，打造不少于10座高標準酒店建筑，全部由卡爾森全球酒店集團負根據(jù)這一協(xié)議，項目產權休閑酒店建成后將委托全球酒店業(yè)連鎖集團卡爾(2)業(yè)主委托經營(3)業(yè)主權益保障(4)利潤多元化(5)連鎖經營陽光100集團憑借自身實力，利用項目遍布全國各主要城市的優(yōu)勢，建立按其價值折合成陽光100旗下開發(fā)的如北京、成都、長沙等地酒店的消費權，(6)銷售模式采取本地銷售與異地銷售相結合的銷售模式，異地銷售即利用陽光100遍產權休閑酒店在項目中建筑面積約3.439萬m2,預計銷售均價為18000元/m2,整體銷售額預計為61902萬元。第八章特色星級酒店產品運作平方米，占地面積：8855平方米，客房400間，每間65平方米，其他配套4360(1)投資房地產的特點是：●資金周轉時間短，一般3到4年。(2)投資酒店業(yè)的特點是：(3)投資酒店的資金結構要求(4)投資者的目的和心態(tài)(5)投資成本桂林部分星級酒店一覽表酒店名稱級房間類型門市價前臺現(xiàn)付價桂林喜來登飯店五星標準房1高級房1豪華房1行政房2桂林漓江大瀑布酒店五星標準房1江景房1豪華房1桂林帝苑酒店五星標準房1大床房1高級房1桂林桂湖飯店四星標準房9大床房1桂林賓館四星標準房1湖景房1糊景豪華房1桂林榕湖飯店四星普通房6行政房7從上表可知，桂林五星級酒店前臺現(xiàn)付價在700-800區(qū)間，四星級酒店前臺現(xiàn)付價在300-400區(qū)間。(1)客房營業(yè)收入近年來，桂林酒店業(yè)市場十分火暴，三星級及三星級以上的酒店平均開房率為70%,旅游旺季更是達到100%,為了將預算做到百分之百保險，故開房率按60%計算。項目400間客房的按前臺現(xiàn)付價700元/日計算。平均開房率按60%計，計每天的營業(yè)收入為：700元×400間×60%=168000元每年的營業(yè)收入為：5040000元/月×12月=60480000元(2)客房設備折舊通常星級酒店客房的設備折舊為營業(yè)收入的8%元/月×10%=504000元/月(3)酒店管理公司提成通常為營業(yè)額的10%,即5040000元/月×10%=504000元/月(4)客房營業(yè)費用●工資：客房人員配備=客房總數(shù)量(400間)×0.4=160人，人均工資按2000元/月計算，每月工資總額為160人×2000元=320000元●廣告費：按營業(yè)收入的2%計為100800元/月●維護保養(yǎng)費：按營業(yè)收入的2%計為100800元/月●培訓費：每年50萬元，合41666元/月●服裝費：每年20萬元，合16666元/月●辦公差旅費：按營業(yè)收入的1%計為50400元/月●招待費：按營業(yè)收入的2%計為100800元/月●綠化費：按營業(yè)收入的0.5%計為25200元/月●酒店公司管理費：按營業(yè)收入的2%計為100800元/月●保險費：20000元/月●其他費用：按營業(yè)收入的2%計為100800元/月●稅項：營業(yè)稅及附加5.5%,計277200元/月，●建造成本：按20年分攤，計831105元/月客房營業(yè)費用總計為2,338,237.00元(5)利潤核算毛利潤=月營業(yè)總收入一設備折舊一酒店公司提成一營業(yè)費用=1,693,763.00元/月年稅前利潤為1,693,763.00元/月×12月=20,325,156.00元/年企業(yè)所得稅20,325,156.00元×25%=5,081,289.00元稅后利潤20,325,156.00元-5,081,289.00元=15,243,867.00元第九章民間藏館的構想及運作(1)項目總體設計格調高雅，注重中國元素與現(xiàn)代元素的相互融合，并以大量的園林綠化突出桂林山水、中國文化。項目古香古色的建筑風格為建立民(2)項目周邊的愚自樂園，通過展示世界范圍內收集的雕塑藝術品，以中國的傳統(tǒng)美學精神涵融西方的現(xiàn)代視覺藝術，并配合桂林得天獨厚的自然資源優(yōu)勢，創(chuàng)造自然與人文高度結合的視覺地景工程。愚自樂園的成功為民間藏館(3)隨著市場經濟的不斷發(fā)展，一方面人們的生活水平不斷提高，他們愿投資范圍的不斷擴展，越來越多的人在收藏投資中嘗到了甜頭。如今，在全國(4)根據(jù)調查，現(xiàn)有的民間收藏館通常都是民間私人行為，由于個人財力2、民間藏館的經營構想(1)項目無償提供民間藏館5-10年的使用權，以吸引全國各地的有實力(3)利用陽光100遍布全國的銷售網絡，對項目的民間藏館進行推介。對(3)規(guī)?；拿耖g收藏博覽群落的形成，有助于民間收藏業(yè)的學術交流與(4)項目對民間藏館進行統(tǒng)一的經營、維護、推介，通過門票收入、藝術藏品推介到具有國際影響力的拍賣會上進行拍賣，有利于提高民間收藏業(yè)的影(5)綜上所述，民間藏館產品對于扶持民間收藏業(yè)，提升桂林市的文化影第九部分項目投資估算與資金籌措第一章投資估算(1)、不可預見費按建筑安裝工程費用、土地成本和其他費用之和的15%(2)、營業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。土地(累計貸款總額),年貸款利率為6.94%。(6)、土地成本按實際成本8.44萬元/畝(暫估，不含山體226.5畝，建設面積711畝，含山體為6.4萬元/畝)計算。表1:總投資成本費用估算匯總表序號項目名稱估算投資額建筑安裝工程費用見表2土地成本126.52元其他費用2,485.14見表3環(huán)保費用見表4不可預見費(1+2+3)*15%計算銷售費用銷售收入的2%計算管理費用銷售收入的2%計算財務費用總投資額表2:建筑安裝工程費用估算明細表項目名稱計算基數(shù)單價估算投資額1.住宅1.1景觀住宅8.85萬m23570元/2.商業(yè)2.1商業(yè)街3.4685萬3570元/2.2產權式酒店3570元/2.3酒店6570元/2.4文化收藏館2.79萬m23570元/3.水體景觀工程3.1水體面積6.44萬m23.2紅線內總平工程21.962萬3.3配套設施0.3785萬3570元/項目名稱估算投資額1.施工圖審查費21.962萬平方米×1.8元/平方米21.962萬平方米×2元/平方米3.勘察設計費按建筑安裝工程費用的2%4.工程監(jiān)理費按建筑安裝工程費用的0.18%5.招標費按建筑安裝工程費用的0.12%2,485.14表4:環(huán)保投資估算表內容金額水土保持費用水土流失防治工程、護坡等0污水三級處理構筑物(中水回用)30施工降塵1施工期廢水處理沉沙池等營運期污水處理污水處理站0營運期固體廢棄物處理垃圾中轉站、垃圾箱等0營運期廢氣、油煙處理賓館油煙凈化器、0小區(qū)生態(tài)建設、植被恢復、綠化、室內外排水管道雨、污水管網環(huán)境影響評價文件編制及“三同時”驗收文件編制費預留資金01序號項目名稱單位工程量單價(元)合價(元)備注市政高壓電投資項1詳見桂林電氣工程安裝公司編制概算書(35KV)二市政道路工程(5米及22米道路)5米的4600米，22米的2500米三市政橋涵工程(九美橋)項1四市政給水工程(DN200管)M五市政消防栓設備個六市政雨水管工程直徑1000MMM市政雨水管工程直徑500MMMM市政截洪溝M七市政污水工程DN400M暫建的污水處理站項八規(guī)劃路路燈工程套建安小計九設計費用十市政道路征地費畝十一其它因素20%(5000萬*20%)總計第二章資金籌措及使用計劃單位自籌54,199.26萬元，銷售回款15,000萬元。本項目建設期6年，根據(jù)實施進度計劃，確定分年度安排資金使用。資金號6總投資資金籌措1銀行融資02自籌資金3銷售回款0第三章效益分析銷售價格如下：景觀住宅銷售均價為約15000元/平方米，商業(yè)街銷售均價約12000元/平方米，產權式酒店18000元/平方米。(1)銷售面積(2)銷售收入號(元/m2)計算基數(shù)(m2)預計銷售入(萬元)1景觀住宅8.85萬m22商業(yè)街3.4685萬3產權式酒店3.439萬m2合計15.7575萬增值稅。營業(yè)稅稅率為5%,城建稅和教育附加分別為營業(yè)稅的7%和3%。土地增本項目總成本費用，由項目開發(fā)建設成本投資和運營費用構成。(1)項目開發(fā)建設成本投資為149,748.30萬元。項目開發(fā)建設成本為項目建設過程中的各項支出，包括建安成本、土地成本、財務費用(資本化)及其他相關費用。(2)運營費用為項目開發(fā)經營期間發(fā)生的房屋交易費、銷售費用、管理費銷售費用為房屋銷售過程中發(fā)生的各項費用，包括廣告費、宣傳費、銷售服務費等，按銷售收入的2%計算。管理費用為組織和管理項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用，包括管理人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等，按銷售收入的2%計算。財務費用為開發(fā)該項目向銀行