海寧總部基地商業(yè)建議

本報告是嚴格保密的。2012-10-22海寧總部基地商業(yè)建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。世聯(lián)觀點：就目前而言，城市商業(yè)是單核發(fā)展，未來發(fā)展方向偏向城南，商業(yè)格局逐漸拉

開，城南商業(yè)會慢慢興起。老城區(qū)發(fā)展空間有限，業(yè)態(tài)布局混亂且檔次較低，我們認為海寧商業(yè)有提升的空間和必要性。1、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）3報告結(jié)構(gòu)商業(yè)格局及發(fā)展：目前來看海寧城市商業(yè)是單核發(fā)展，重心發(fā)展逐漸偏向城南工人路核心商圈沃爾瑪正翔廣場城南沿海昌南路商業(yè)總部基地市行政中心商業(yè)機會：海寧工人路核心商圈已經(jīng)趨于飽和，租金過高，業(yè)態(tài)較低，而人均GDP超過1萬美元的海寧人的消費需求正處于升級的向上通道中，高端、現(xiàn)代的新商業(yè)核心正在形成中。4核心商圈發(fā)展方向海州大飯店市政府城南公園皮都錦江酒店皮革城大廈皮革城四期商務(wù)大廈廣隆財富中心天鵝會匯銀

商務(wù)樓興海·時代大廈體育場海州大廈香榭里酒店在建18萬方綜合體名力都會傾城一品康橋名城百合新城紫微花園周邊高檔樓盤商務(wù)樓酒店綜合體市政配套5項目位于城南新區(qū)核心位置，集政府新政中心、金融中心、多家星級酒店、城南板塊高端住宅以及新興寫字樓于一體。未來商業(yè)配套將逐漸完善1、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）6報告結(jié)構(gòu)寫字樓：物業(yè)銷售情況樂觀，自用客戶購買力強，投資市場氣氛活躍，市場需求量較大。城南新興純寫字樓面世的已全面售罄?？蛻糁饕譃楫a(chǎn)業(yè)型、商務(wù)型、投資型三大類型城南新城，純寫字樓：項目名稱層數(shù)整層面積戶型面積廣隆財富中心1幢27層1200m270-80m2金匯國際大廈2幢23層720m2、1035m2720m2、1035m2項目名稱熱銷面積均價總價廣龍財富中心獨棟：700m2自用：150-300m2獨棟：8000自用：6000獨棟：600萬自用：120萬-

400萬金匯國際大廈360-720m25500200萬-500萬7商鋪：以沃爾瑪、華潤萬家超市為商業(yè)軸心，周邊小區(qū)沿街底8交付時間樓層面積當時面世價格目前租金目前二手價格奧林公寓（精裝，單身公寓）住宅2008年2630-5055001300-160012000商鋪2008年沿街1、2層150-3502.9元-5.5元/m2/天30000-35000華庭現(xiàn)代城住宅2005年18、2930320012000商鋪2005年沿街1、2層可自由分割2元-4.1元/m2/天30000-35000商租金較高，且價格實現(xiàn)為同區(qū)域住宅2-2.5倍，當?shù)乜蛻魧ι啼佂顿Y有較大興趣成熟商圈，商住兩用樓：從市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，商業(yè)相對集中地段商鋪價格是同區(qū)域住宅價格的2到2.5倍，且未來還有上升空間。1、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）9報告結(jié)構(gòu)城南客戶生活日常消費習慣仍依賴于老城區(qū)商業(yè)，區(qū)域內(nèi)缺少中高端商業(yè)體，且業(yè)態(tài)單一低端落后雜亂時尚高端集中升級目前海寧的消費以餐飲、茶樓、spa、咖啡、足浴、洗浴、棋牌為主。老城區(qū)商業(yè)低端，城南商業(yè)需求量大，檔次升級空間大項目周邊已經(jīng)聚集大量酒店，但就總體而言仍然供不應(yīng)求，茶樓、洗浴中心常常是排隊消費，并且檔次較為低端。11城市單核商業(yè)格局已經(jīng)不能滿足市場需求，項目周邊聚集大量高端項目和高端客戶，對商業(yè)需求量大，檔次要求較高121、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）13報告結(jié)構(gòu)客戶普遍認為海寧商業(yè)有提升的空間和必要性。目前海寧商業(yè)與海寧中高端客戶消費需求是脫節(jié)客戶訪談：1、皮具店老板朱女士：附近配套不太方便，要是有個大型的超市就方便多了。平時沒什么特別的娛樂活動，也就是洗腳、泡澡，再就是打麻將了。但在海寧相對比較豪華上檔次點的娛樂場相對不是特別多。2、皮具店老板姚先生：我覺得你們那塊地最好搞酒店或是餐飲，其他的肯定難搞，這里是大路邊上，不是市中心，酒店、餐飲開一家火一家。我和皮革城的朋友都很忙，都不太出去玩，冬天就洗洗澡、打打牌，要不你們開個高檔棋牌室或是洗浴中心什么的14客戶訪談：3、皮包店老板朱先生：我沒什么愛好，平時也就打打牌，洗洗澡，太太比較喜歡去做個美容，皮革城周邊沒有洗腳的地方，洗腳、洗澡的地方都很火，每次去都要排隊排號，比較惱火。家住在這附近，但是消費一般都到市中心去的。4、皮衣店老板蔣女士：我平時和朋友就是喝喝茶、洗洗澡，比較便宜，一周去個一兩次，一般是洗完澡去打牌或是喝茶。高端一點的就是做做美容，我對化妝品比較感興趣，海寧市場很缺高端點的化妝品店，我一般是到杭州買或是國外買。我女兒27歲了，做外貿(mào)生意，女婿做襪業(yè)。他們晚上很晚回來，到市中心的什么地方去消費了，她喜歡做瑜伽，衣服不在本地買，都去杭州消費5、皮革城餐飲店老板：我平時比較忙，沒有什么休閑活動，家住在市中心，消費也在市中心，海寧很多東西都買不到，基本我是到杭州、上?；蚴菄赓徺I的。15目前海寧市民習慣性消費場所依舊是老城區(qū)，但高端購物消費商圈有限，一般高消費會直接選擇杭州、上海或者出國1、皮具店老板朱女士：平時沒什么特別的娛樂活動，也就是洗腳、泡澡，再就是打麻將了。但在海寧相對比較豪華上檔次點的娛樂場相對不是特別多。2、皮具店老板姚先生：都不太出去玩，冬天就洗洗澡、打打牌，要不你們開個高檔棋牌室或是洗浴中心什么的3、皮包店老板朱先生：我沒什么愛好，平時也就打打牌，洗洗澡，太太比較喜歡去做個美容，皮革城周邊沒有洗腳的地方，洗腳、洗澡的地方都很火，每次去都要排隊排號，比較惱火。家住在這附近，但是消費一般都到市中心去的。傳統(tǒng)購物及消費時尚16高端集中1、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）17報告結(jié)構(gòu)集購物、餐飲、休閑娛樂于一體的中高端綜合型商業(yè)，表達城市、繁華、時尚、特色的消費模式城市的時尚的繁華的特色的商業(yè)定位業(yè)態(tài)建議：以餐飲、休閑娛樂、精品零售為主要業(yè)態(tài)，如餐廳、面包房、甜品店、咖啡店等，輔以配套服務(wù)類業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類型比例功能餐飲主題餐廳、咖啡廳、茶室40%滿足周邊政府機關(guān)、企業(yè)、社區(qū)居民在此用餐，以及企業(yè)接待客戶等，集聚人氣休閑娛樂棋牌室、美容店、足浴店、spa館30%滿足周邊皮革城老板等客戶的美容、健身、足療等休閑娛樂需求精品零售面包店、甜品店、兒童玩具店25%小而精的店鋪，可引入85℃、宜芝多、DQ、滿記甜品、特色模型店等，成為精品購物的選擇配套服務(wù)銀行、便利店、藥店5%滿足總部辦公配套需求，提供配套服務(wù)便利店美容店咖啡廳甜品店-19-合理的業(yè)態(tài)比例參考值購物休閑娛樂餐飲40%25%35%-20-商業(yè)單鋪面積控制目前市場主流的120-130平米左右，可保留彈性，便于組合和根據(jù)具體業(yè)態(tài)調(diào)整。主力店面寬加大，設(shè)置在昭示性較好的位置可售性

投資性

經(jīng)營性基于銷售考基于后期經(jīng)營慮，商業(yè)以根據(jù)可售型商考慮，面積劃小面積劃分業(yè)市場特征，分需保留彈性為主。大面積需求的客戶會根據(jù)需本項目商業(yè)面積在主流120-130平米空間，便于組合，主力店面寬加大至8-10求購買多間米4-5米1F2F露臺2F1

F8-10米1F

3F

2F4-5米4-5米可拼合主力店21租售建議：從商業(yè)操作規(guī)律來講，商業(yè)出售面積控制在20%以下，有利于后期經(jīng)營，建議商業(yè)持有。商鋪在海寧可實現(xiàn)較高價值，去化情況良好，出售能夠給項目帶來一定的現(xiàn)金流，若對資金回流要求較高，可增加出售體量，或以售后返租等形式操作。1、海寧商業(yè)格局及發(fā)展2、商業(yè)市場分析3、商業(yè)定位及業(yè)態(tài)分析4、客戶分析5、本項目商業(yè)建議6、附件（商業(yè)市調(diào)信息及案例）22報告結(jié)構(gòu)本次市調(diào)內(nèi)容23總部基地項目周邊康橋名城百合新城名力都會皮革城商業(yè)區(qū)海寧市核心商情況工人路核心商圈沃爾瑪正翔廣場區(qū)沿海昌路商業(yè)區(qū)典型商用樓商業(yè)金匯國際廣隆財富中心西山一品傾城一品匯銀國際興海時代廣場海寧市最為繁榮的工人路核心商 華聯(lián)周邊是海寧人目前購物、休閑、消費的主要選擇。目前海寧商業(yè)呈單核發(fā)展，其他商業(yè)集中地在短時間內(nèi)無法與其比肩。城南沿海昌南路工人路核心商沃爾瑪正翔廣場總部基地1.海寧核心商

1.海寧核心商皮革城周邊工人路核心商 是海寧市老城區(qū)傳統(tǒng)核心商 ，目前是海寧最為繁華，認知度最高的商

基本情況工人路商是海寧市人流量最大的商，人多，道路狹窄，較擠。樓比較舊，商城檔次比較低，業(yè)態(tài)比較雜亂。商業(yè)租金在海寧市是最高的?？蛻粽J知：城南百合新城住戶顧先生：家住百合新城也算是海寧最好的住宅了，但是附近消費不是很方便，一般購物還是去工人路的華聯(lián)商場的，家里有車還是方便的。皮革城皮衣店老板娘姚女士：一般買東西去華聯(lián)，華聯(lián)買不到就251.1工人路核心商

1.1工人路核心商

華聯(lián)購物中心東方商廈鴻翔購物廣場工人路步行街倉基街美食街九百購物中心萬邦商廈工人路沿街商鋪定位去：杭州買。不過這個地方太擠，太亂。目前海寧市最成熟的商，但整體比較落后，嘈雜。26工人路商 總結(jié)定位租金業(yè)態(tài)客戶發(fā)展 沿街商鋪：百貨，小食品、運動、服飾、服務(wù)、首飾店等（中端、雜亂） 內(nèi)街商鋪：服裝、手機、娛樂、餐飲、服務(wù)（低端） 沿街商場：百貨類以服裝、紡織、電子產(chǎn)品為主（中低端品牌） 華聯(lián)商場：綜合類百

貨，服飾、珠寶、手表、化妝品電器、運動品牌（中端為主，有為數(shù)不多一線品牌） 工人路是目前海寧人的唯一核心商，是各階層海寧人消費的主要場

所，最為繁華，人流量很大。其地位在2-3年內(nèi)不會改變 工人路作為老城核心，其商業(yè)分布較為陳舊雜亂，低端的業(yè)態(tài)與高昂的租金使其競爭力有下降的趨勢 工人路沿街商場底商：突破1000元/M2.月。 工人路沿街小商鋪：普遍在400元/M2.月。工人路內(nèi)街小商鋪：租金/M2.月。在100-150元 作為老城核心，目前所有海寧人都把工人路作為海寧的唯一核心商

，在這里消費、休閑。海寧人均gdp超過1萬美元，屬于最為富裕的地區(qū)之一。 工人路商 ，目前絕對是海寧唯一的核心商 。有兩點需要注意：1、其租金已經(jīng)非常之高，趕超一線城市。2、其業(yè)態(tài)落后，分布凌亂，品牌低端，已經(jīng)不能滿足人均gdp超一萬美元的海寧市民的需求。核心商業(yè) 面臨著升級或向南發(fā)展的趨勢。271.2沃爾瑪正翔廣場1.2沃爾瑪正翔廣場以沃爾瑪超市為主向周邊輻射開，形成小區(qū)臨街底商的聚集，位于海寧市區(qū)的核心位置物業(yè)地址：聯(lián)合路和文苑路交叉的地方業(yè)態(tài)：一層：珠寶、服飾、快餐、屈臣氏二層：服飾+超市三層：超市西側(cè)是洛川小區(qū)沿街底商定位：依托沃爾瑪，定位中高端得購物廣場，目前人流量較少，市場認可度較低，業(yè)態(tài)分布較為雜亂，中低端混

合。沃爾瑪?shù)捏w量較小。市民認可度較低?？蛻粽J知：房產(chǎn)公司朱經(jīng)理：海寧人還是比較喜歡去華聯(lián)消費，沃爾瑪小得像聯(lián)華超市一樣，實在不應(yīng)該。南沿海昌路商 為沿海昌路向下延伸的城市未來金1.3沿海昌路商區(qū)城基本情況城市向南發(fā)展的主干道海昌路商，目前正處于起步階段，區(qū)域未來利好，目前以華潤萬家超市周邊為中心?？蛻粽J知：康橋名城物業(yè)顧問王女士：我們的客戶有一部分分流到金色家園，原因在于一部分客戶認為海昌南路的位置未來將更加便利，銀泰和金融中心的進駐，使這邊區(qū)域看好。百合新城住戶顧先生：百合新城購物不方便，一般一星期去一次華潤或是沃爾瑪。不過281.3沿海昌路商區(qū)華潤萬家超市融、消費核心，目前的租金集中在100元/m2.月。華庭現(xiàn)代城底商奧林公寓底商金融中心（在建）銀泰商場（規(guī)劃）中棟·金色家園百合新城沿海昌路向南發(fā)展逛街、消費還是去華聯(lián)或杭定位州：。海寧市未來城市商業(yè)的發(fā)展中心，目前不是很繁華，人流量較小，反映在租金水平上，是偏低的。沿海昌路商區(qū)總結(jié)發(fā)展業(yè)態(tài)租金定位1、人流量較低，未形成商業(yè)中心2、業(yè)態(tài)以大型超市+住宅底商為主，定位中低端。3、未來以銀泰、金融中心為核心的城南商業(yè)區(qū)還處于規(guī)劃中。在短時間內(nèi)難以分流工人路核心商

百貨、服飾、首飾、餐飲、家電，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)單一且以中低端為主29沃爾瑪附近底商：近超市：150元/M2.月左右，遠超市在30-50元/m2.月。華潤超市附近商鋪：近超市120元/m2.月左右，遠超市50元/m2.月上下。依托周邊的住宅樓居民產(chǎn)生一定的人氣，但是總體上人流量較

低，商業(yè)較為低配項目和客戶群體支撐。擁有發(fā)展高端商業(yè)的優(yōu)勢項目周邊可能的商業(yè)客群：1、緊鄰的康橋名城，未來2000戶居民。2、皮革城日5萬人流量。3、政府辦公人員。4.一河之隔的紫薇花園小區(qū)住戶。5、百合新城客戶及周邊老小區(qū)客戶。項目周邊已有的配套商業(yè)：皮革城大廈、皮都錦江酒店、海州大飯店、文宗路：海州大廈、匯銀商務(wù)樓、興海時代大廈、香榭麗酒店。廣隆財富中心、體育館配套商業(yè)項目周邊在建商業(yè)：康橋名城配套5000方商業(yè)、皮革城4期兩棟23層商務(wù)樓、查氏名力都會大型綜合體、傾城一品底商。區(qū)塊定位：面向高端住宅（百合新城、康橋名城）客戶和高端商業(yè)集中（皮革城、名力都會等）的未來高端商貿(mào)中心地塊。2

項目周邊情況項2

項目周邊情況目所在地位于市府核心，緊鄰皮革城。有眾多高端海寧皮革城皮革城4期海州飯店百合新城廣隆財富中心市政府項目所在地康橋名城香港查氏

名力都會綜合體文宗路商業(yè)傾城一品締藝家居廣場3031客戶訪談：海寧商業(yè)需提升消費檔次，主要娛樂活動足浴、SPA、棋牌、茶樓、咖啡廳。5、皮革城餐飲店老板：皮革城做餐飲的就做年前2個月旺市生意，其他時間都是淡季，我的店上下有

700平米，租金要40萬一年。我平時比較忙，沒有什么休閑活動，家住在市中心，消費也在市中心，不會在皮革城周邊消費的。這邊沒什么東西。1、皮具店老板朱女士：這個皮具店25m2,一年租金15萬，皮革城的商鋪一種是公家的一種是私人的，私人的租金要貴得多，我的店是公家的。附近配套不太方便，要是有個大型的超市就方便多了。平時沒什么特別的娛樂活動，也就是洗腳、泡澡，再就是打麻將了。3、皮包店老板朱先生：我的店是租公家的，有60平米，20萬一年，算是比較便宜的了，私人的比較貴。我沒什么愛好，平時也就打打牌，洗洗澡，太太比較喜歡去做個美容，皮革城周邊沒有洗腳的地方，洗腳、洗澡的地方都很火，每次去都要排隊排號，比較惱火。家住在這附近，但是消費一般都到市中心去的。案例賞析與客戶訪談案例賞析客戶訪談案例賞析1工人路核心商

案例2沿海昌路商區(qū)案例3項目周邊案列基本情況：比較老的三層商廈，商業(yè)形式單一，同質(zhì)化嚴重，業(yè)態(tài)較為低端主要是以服飾、家電、百貨等基本需求為主。業(yè)態(tài)：共三層。沿街底商：衣服、運動品牌第一層：保健品、煙酒、化妝品、表第二層：女裝、針織、床上用品第三層：永樂家電類型面積租金底鋪50m250-60萬/年二樓無獨立門面20m20.6萬/年34鴻翔購物廣場東方商廈海寧第一代辦公樓，已建十多年，較為陳舊共12層-1至3層為商業(yè)，4-12層為辦公、倉庫。-1層：聯(lián)華超市（已關(guān)閉）

1層：沿街商鋪：服裝、運動服飾2層：商店3層：宏圖三胞電腦市場內(nèi)環(huán)市場：百貨地攤租金情況：類型面積租金底鋪50m250-60萬/年1000元/M2.月內(nèi)街小商鋪20m28萬/年190元/M2.月35業(yè)態(tài)：華聯(lián)商廈首選華聯(lián)商廈是海寧認知度最高的商廈，比較高端，各階層的人購物消費的業(yè)態(tài)：沿街商鋪：肯德基、必勝客、六福珠寶、華聯(lián)超市一樓：珠寶、手表、化妝品、鞋二樓：名品女士服裝、內(nèi)衣三樓：男裝、童裝、床上用品四樓：運動品牌、電器租金情況：商場商業(yè)部經(jīng)理：整個商場不租不售，以提點的方式進行，不設(shè)門檻，按照品牌和位置的不同提取不同比例的提成。定位：中高端品牌混雜，有一定比例國際一線品牌。36華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布以中高端為主，有一些國際一線品牌37工人路步行街是比較低端的綜合性商業(yè)街，較為凌亂：環(huán)形，主要是手機市城，百盛大廈一層，由完全租下，整層為低端、鞋。類型面積租金內(nèi)街步行街（近商場）25

M25萬/年170元/M2.月內(nèi)街步行街（遠商場）25

M23萬/年100元/M2.月商場（九百服飾城）1000m2整層租，租金未知倉基街川菜館上下兩層50m28萬/年，133元/m2.月38工人路步行街業(yè)態(tài)：百盛廣場、九百服飾市場、步行街、倉基街美食街百盛廣場場和ktv、電玩網(wǎng)吧等九百服飾一家服飾步行街和倉基街為環(huán)形步行街，主要以雜貨、服裝、紡織、服務(wù)、餐飲為主。租金情況：百盛大廈關(guān)停，業(yè)態(tài)比較雜亂、低端。以食品、服裝、運動為主。租金較高客戶訪談1、栗子店老板：我的店20幾平米，第一年租15萬，租金可能會漲，不太清楚2、比茵女裝店老板娘：工人路上的沿街商鋪想我的店這樣的一般在15萬起，20萬左右，2年一簽，我這個店是30多平米，一年15萬。這里無物業(yè)費，沒有水。3、手機店老板：我的店30平米左右，租金10多萬元一年，電費1元一度。4、女裝店：50多平米，一年要30萬。5、李寧店店長：這個店大概50多平米，租金不是很清楚，之前工作的也是運動店面積大概與這個店差不多，要50萬一年。租金情況：例）39類型面積租金棉紡廠，路南典型小商鋪25M215萬/年500元/M2.月商場周邊底商（運動品牌為50M250萬/年1000元/M2.月位置較差商鋪35m215萬/年360元/M2.月工人路沿街商鋪案例賞析1工人路核心商

案例2沿海昌路商區(qū)案例3項目周邊案列沃爾瑪-洛川小區(qū)沿街底商物業(yè)形態(tài)：沿街一二層為街鋪，三樓以上住宅體量：延聯(lián)合路及文苑路橫縱向，約5000平米。業(yè)態(tài)：咖啡、西餐、養(yǎng)身美容、茶樓、SPA會所、漁具

店、銀行、水果超市、日本料理、扦腳店、零食屋、經(jīng)濟型酒店（正在裝修）41沃爾瑪-洛川小區(qū)沿街底商421、慕容咖啡（臨沃爾瑪）一二層約900平米，一樓約200平米只做展示，二樓約700平米。商鋪是老板自己持有。具體價格因老板不在場未能得知。2、蕓水軒茗茶（臨沃爾瑪）一二層共400平米，自己持有，08年買進時約500萬3、零食店：一樓，35平米，6萬/年，142.85元/㎡/月（臨沃爾瑪，聯(lián)合路上）4、文具店：一二樓共約100平米，3.5萬/年，30元/㎡/月（遠離沃爾瑪，文苑路上）華潤萬家超市以華潤超市為主向周邊輻射，業(yè)態(tài)較為低端，租金較低業(yè)態(tài)：華潤萬家底商1、AILI西點屋2、匆忙客美食3、海港醫(yī)藥4、統(tǒng)統(tǒng)美食5、克里斯汀6、必香雞堡7、英博英語培訓定位：中低端配套租金水平：80-120元/m2.月43奧林公寓&華庭現(xiàn)代城底商業(yè)態(tài)：林公寓底商：兩岸咖啡、優(yōu)格廚電、上城蝶苑售樓處、中國體彩、蘋果專賣店、光明眼鏡、多樂士漆、腳丫子足浴、鄂爾多斯羊絨衫、星城房產(chǎn)庭現(xiàn)代城底商：一江春水茶館、美發(fā)會所、視力矯正、嘉野水果連鎖、金橋房產(chǎn)、室內(nèi)設(shè)計公司、建材衛(wèi)浴、安利、恒隆商行。金情況：城房產(chǎn)中介：奧林公寓這邊的底商租金要高于華庭現(xiàn)代城的，我這個店只有10幾平米一年要2萬。林底商體育彩票店三層接近

300平米一年16萬。體在50元/m2.月以上。標準門面在15萬/年以上。以配套業(yè)態(tài)為主，受華潤超市的輻射，租金在120元/m2.月以下，總體在50-80元/m2.月。44案例賞析1工人路核心商

案例2沿海昌路商區(qū)案例3項目周邊案列項目周邊住宅百合新城位于海寧市城南新區(qū)，與行政中心、中國皮革城、客運中心、體育中心、醫(yī)療中心、城南公園、海洲大飯店、五星級大酒店（規(guī)劃中）相鄰總占地：1400余畝總建面：110萬方物業(yè)形態(tài)：多層公寓、精品公寓、高層公寓、庭院別墅、獨棟別墅及組院別墅目前售價：高層16000元。總價大于300萬作為城市中最為經(jīng)典、有廣泛認知度的兩個樓盤，位于項目周邊居住著海寧最為富有的人群，是項目未來消費的潛在客戶。康橋名城毗鄰市政府、市體育中心、市文化中心、海寧皮革城以及城南公園等市政公建。定位為“海寧第一高端品質(zhì)樓盤”。項目總用地面積約171.67畝，規(guī)劃總建筑面積約30萬平米，規(guī)劃建設(shè)19幢12—29層的高層住宅，約2000戶人家目前售價：均價11000元，總價大于200萬46項目周邊商業(yè)·名力都會項目的競爭對手，同時也借其力量拉升區(qū)塊的價值總建筑面積：18萬平方米規(guī)劃：規(guī)劃包括高星級酒店、商務(wù)樓、住宅、商場及大劇院等綜合性物業(yè)；一期酒店總建筑面積

43000多平方米，主樓高99.6米，規(guī)劃高度

141.8米；二期規(guī)劃有1幢20多層，高達100米的金融辦公建筑目前，酒店已經(jīng)在打樁中，預計2012年能完工。47項目周邊寫字樓·金匯國際物業(yè)地址：海昌路西側(cè)、城南大道北側(cè)。建筑面積：10萬平米建筑形態(tài)：23層99米高層寫字樓目前狀態(tài)：已經(jīng)銷售完畢，下月進駐。裙樓商業(yè)四層，進駐大型品牌餐飲、休閑咖

啡、酒店、購物中心、汽車4s店。商鋪價格目前近2萬元/m2。48項目周邊商業(yè)·廣隆

財富中心物業(yè)地址：錢江西路

238號。東北面市政府、南面百合新城別墅區(qū)、西面皮革城，實現(xiàn)了政治、經(jīng)貿(mào)、居住三心合一的黃金聚合點。占地面積：160000建筑面積：550000物業(yè)形態(tài)：高層+獨立裙樓層高：27層項目目前情況：已全部售罄，業(yè)主開始陸續(xù)裝修辦公。裙樓按棟賣（三層），不單賣一層，客戶主要是皮革城的老板或者是企業(yè)購買。項目臨錢江路共3000平米的裙樓已被一家酒店購入，且目前漢通海鮮大酒店開始營業(yè)。49項目周邊商業(yè)·興海時代大樓物業(yè)地址：文宗南路西側(cè)、后富亭港南岸，與文化館、城南公園相鄰，北與行政中心、南與百合新城隔路相望占地面積：10816平方建筑面積：16224平方樓層：5層，層高5.2米；1層，層高9米投資金額：9000萬元底商租金情況：1、面積：500平米租金：35萬/年

1.95元/㎡/天2、面積：280平米租金：23萬/年2.3元/㎡/天3、面積：600平米租金：50萬/年

2.31元/㎡/天50項目周邊商業(yè)·西山一品&傾城一品西山一品總建筑面積：61445M2商業(yè)面積：4580M2物業(yè)類型：酒店式公寓+商業(yè)裙樓目前情況：酒店式公寓還有少量未售完，均價

10000以下，商業(yè)已經(jīng)招商完畢，未進駐。業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂、咖啡等底層面積330㎡，二層面積1900㎡，三層面積2350㎡，總面積4580㎡傾城一品：總建筑面積：30278.3M2商業(yè)面積：5627.37M2物業(yè)類型：酒店式公寓+商鋪目前情況：酒店式公寓去化56.7%，均價10000以上，商業(yè)未開始銷售。共20間商鋪，10間已經(jīng)標出價格均價在

15000元以上。51項目周邊商業(yè)·百合新城底商百合新城。一代高層沿街一二層底商業(yè)主持有（禁止做餐飲）業(yè)態(tài)：銀行、SPA會館、美容美發(fā)、蟲草經(jīng)營商、煙酒專賣店（因入住戶數(shù)不多，很多商鋪還未經(jīng)營）租金情況：面積：130平米租金：7萬/年簽約：三年一簽（每年漲幅

10%）1.5元/㎡/天百合的高層底商，由于客戶還未完全入住，人氣較低，業(yè)態(tài)以配套為主，目前的租金在50元/M2.月的低位。52項目周邊商業(yè)·百合天地百合新城百合天地綠城打造的純商，是海寧城南的標桿性商位于百合新城別墅區(qū)和多層社區(qū)之間。開發(fā)商持有業(yè)態(tài)：百合酒店、燕窩專賣店、酒

吧、咖啡廳、西餐、酒具（因目前人氣不足，很多商鋪暫未招商營業(yè)）

租金情況：面積：40平米租金：3.5萬/平米（每年漲10%）2.4元/㎡/天訪談紀要：訪談對象：燕窩店老板李先生訪談內(nèi)容： 項目認知：百合海寧人都知道呀，這邊環(huán)境也好，是去年才交付使用的。不過目前就是沒有人氣，再等等這邊整體起來了就好了。這邊所有的商鋪都是開發(fā)商自己的，當時不出售的，這邊做生意的全部都是租的。聽說開發(fā)商準備賣了，不過只是聽說。這邊是我去年租的，今年租金就漲10%，每年都要漲10%，我們是三年一簽的。 自身情況：我這個租的，一年3.5萬，40平，恩，上下兩層的。不過上面那個小閣樓是我自己隔得。這邊要是光靠人流根本沒有生意的，畢竟這邊目前不成熟，在這邊做生意的基本上都是靠自己的老客戶和關(guān)系網(wǎng)，先過來這邊的。5354項目緊鄰皮革城，皮革城客戶是項目商業(yè)的最大的潛在消費者。客戶訪談紀要：1、皮具店老板朱女士：這個皮具店25m2,一年租金15萬，皮革城的商鋪一種是公家的一種是私人的，私人的租金要貴得多，我的店是公家的。附近配套不太方便，要是有個大型的超市就方便多了。平時沒什么特別的娛樂活動，也就是洗腳、泡澡，再就是打麻將了。2、皮具店老板姚先生：這邊租金可貴了，好一點的賣皮衣的地方50平米要一年150萬，一般點的也要7、80萬，箱包的便宜些6、70平米的也要