房產(chǎn)面積量算方法.ppt

1、第八章 房產(chǎn)面積量算,1 房產(chǎn)面積量算的基本要求 2 進(jìn)行房屋面積計(jì)算的基本過程 3 房屋面積量算的方法與精度 4 房屋面積量算中需要探討的問題 5 房產(chǎn)面積量算法律糾紛表現(xiàn)形式 6 避免房產(chǎn)面積法律糾紛的途徑,概 述 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）于2000年8月1日起實(shí)施。它的頒布實(shí)施對(duì)加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，促進(jìn)我國房產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)的發(fā)展，起著十分重要的作用。 房產(chǎn)面積量算指水平面積量算，分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類。 其中房屋面積量算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的量算。,1 房產(chǎn)面積量算的基本要求,2 進(jìn)行房屋面積計(jì)算的基本過程 由上而下，即按幢分?jǐn)偣δ軈^(qū)

2、分?jǐn)倢?分?jǐn)傢樞蜻M(jìn)行共有面積分?jǐn)偂?1 標(biāo)注尺寸 2 房屋邊長(zhǎng)尺寸檢查 3 套內(nèi)面積計(jì)算：套內(nèi)使用面積墻體面積陽臺(tái)建筑面積 4 共有面積計(jì)算：幢功能區(qū)層 5 建筑總面積的計(jì)算：以外墻邊長(zhǎng)計(jì)算,6 檢核 7 幢共有面積分?jǐn)?8 檢核 9 功能區(qū)共有面積分?jǐn)?10 檢核 11 層共有面積分?jǐn)?12 檢核 13 計(jì)算各套的產(chǎn)權(quán)面積 14 檢核,3 房屋面積量算的方法與精度 1 坐標(biāo)解析法 根據(jù)坐標(biāo)計(jì)算面積，其面積中誤差為：,坐標(biāo)解析法計(jì)算面積的限差為：,2 實(shí)地量距法 在實(shí)地用測(cè)距儀或卷尺量取有關(guān)圖形的邊長(zhǎng)而計(jì)算出圖形的面積。是目前房地產(chǎn)測(cè)量中最普遍的面積量算方法。 對(duì)于規(guī)則圖形，如矩形、方形的房屋

3、或房間，用卷尺或測(cè)距儀直接量取其邊長(zhǎng)，即可簡(jiǎn)單得出面積；對(duì)于不規(guī)則圖形，可將其分解成幾個(gè)簡(jiǎn)單的幾何圖形，分別計(jì)算出這些圖形的面積，用加減法計(jì)算出其面積。,隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展以及房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，用坐標(biāo)計(jì)算房屋面積的情況會(huì)逐步增多。在房地產(chǎn)面積量算這一領(lǐng)域，用坐標(biāo)解析法和實(shí)地量距法測(cè)算面積將會(huì)交叉使用。 而兩種方法限差計(jì)算的模型不同，得出的結(jié)果和趨勢(shì)均不同。,4 房屋面積量算中需要探討的問題 1 層高的規(guī)定 根據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的要求，層高要大于等于2.2m，層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。 有些建筑物無法測(cè)量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測(cè)不出

4、層高。 可否采用凈高數(shù)據(jù)？ 凈高層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差。,2 陽臺(tái)面積計(jì)算 陽臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)差異很大；對(duì)于有斜屋面的陽臺(tái)上蓋如何理解？ 可采取圍護(hù)結(jié)構(gòu)按梁的水平投影面積計(jì)算；遮蓋部位計(jì)算面積，沒有遮蓋部位不計(jì)算面積。 3 復(fù)式建筑斜屋面的面積計(jì)算 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 斜屋面面積計(jì)算時(shí)能否不考慮房屋的窗頂 （老虎窗）超過2.2m的部位。,4 室外樓梯的面積計(jì)算 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定屬于永久性結(jié)構(gòu)的有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。 對(duì)于無頂蓋的室外樓梯現(xiàn)在存在兩種意見。一種

5、是把它理解為每層的水平投影面積按一半計(jì)算；另一種理解是樓上的梯是樓下的頂蓋，僅最頂上一層無蓋按一半面積計(jì)算，其余各層 按投影面積計(jì)算。,5 伸縮縫的面積計(jì)算 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計(jì)算面積。 伸縮縫最好不計(jì)算面積。雖然其與室內(nèi)相通，不過對(duì)于一棟房屋來說面積實(shí)在太小了。,6 檐廊的面積計(jì)算 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定：與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積的一半計(jì)算。而國標(biāo)對(duì)什么是檐廊卻沒有明確的定義，且要有什么樣的圍護(hù)結(jié)構(gòu)也不是很清楚。 應(yīng)進(jìn)一步將檐廊的概念明確化。,7 樓梯的面積計(jì)算 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)定：樓梯間按房屋自然層計(jì)算面積。由于對(duì)于樓梯間無明

6、確的解釋，因此樓梯欄桿間形成的中空部位是否計(jì)算面積，在實(shí)際工作中不好把握。 需要對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中許多不明確的問題進(jìn)行細(xì)化，確定具體操作方法。,5 房產(chǎn)面積量算法律糾紛表現(xiàn)形式 1 建筑面積不變，套內(nèi)建筑面積變小引起的糾紛 由于期房的銷售面積僅是依照在圖紙上測(cè)量出的數(shù)據(jù)來確定，最終房屋建成后難免會(huì)出現(xiàn)誤差。因此有一定的誤差存在應(yīng)當(dāng)是允許的，也是不可避免的。一旦出現(xiàn)誤差，購房者與開發(fā)企業(yè)之間依照約定的處理方式進(jìn)行結(jié)算即可。 但在實(shí)際商品房買賣中出現(xiàn)建筑面積不變，公攤建筑面積增大，實(shí)際使用面積減少。,2 公共分?jǐn)偯娣e不清引起的糾紛 有些開發(fā)商為吸引購房者，預(yù)售時(shí)故意少算分?jǐn)偛课?，使房屋套?nèi)建筑面積與

7、建筑面積的比例上升，而在實(shí)際交付房屋時(shí)，卻按正常的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公攤面積。 還有開發(fā)商為了提高自身的收益率，將原來不應(yīng)分?jǐn)偟牟课?，如?dú)立的車位、俱樂部等進(jìn)行了公共分?jǐn)?，分?jǐn)偤笥謱⒃摲课莩鲎饣虺鍪?，侵犯了購房者的合法?quán)益。 應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定將公共分?jǐn)偛课患懊娣e向購房者 明示，并在買賣合同中作詳細(xì)約定。,3 房產(chǎn)測(cè)繪單位無資質(zhì)施測(cè)，或超越資質(zhì) 測(cè)繪引起的糾紛,4 對(duì)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范條款的理解、運(yùn)用不同 導(dǎo)致房產(chǎn)測(cè)繪面積產(chǎn)生差異 目前，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有些條款比較原則，可操作性不強(qiáng)，其在實(shí)際工作中運(yùn)用時(shí)難以統(tǒng)一。 例如，墻體裝飾厚度（即抹灰層）是否計(jì)入使用面積，容易產(chǎn)生不同的理解。按規(guī)范規(guī)定，內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面是指沒有經(jīng)過抹灰處理的墻體還是指經(jīng)過抹灰處理的墻體，并沒有明確解釋，即套內(nèi)房屋使用面積是否包括墻體抹灰面 積沒有明確。,6 避免房產(chǎn)面積法律糾紛的途徑 1 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理措施 依據(jù)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范制定房產(chǎn)面積測(cè)繪實(shí)施細(xì)則； 建立房屋面積測(cè)量成果公示制度和房屋面積測(cè)量審核備案制度行業(yè)管理制度； 推行房產(chǎn)測(cè)量師制度和測(cè)繪人員上崗制度； 加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管。,2 完善房地產(chǎn)管理措施 加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售管理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)