常州某房產(chǎn)項目前期策劃方案(ppt 52頁).ppt

1、常州武進(jìn)津通項目前期初步方案,、市場狀況,（一）、6月最新市場播報,市場概況及分析 季節(jié)回暖，態(tài)勢平穩(wěn) 08年6月份，樓市出現(xiàn)季節(jié)性回暖。成交價格繼續(xù)攀升，但整體市場銷售量差強(qiáng)人意。銷售量平平的原因有二：其一，隨著前期老房源的打折消化，市場打折房源減少、打折幅度下降；其二，市場新供樓盤主要是加推房源，宣傳力度并不大，加上單個樓盤的新房源供應(yīng)量少，選擇空間比較小，消費(fèi)者難以相中滿意的房源。 “小三房”走俏 國家頒布國六條詳細(xì)規(guī)定了住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整的面積比例（90住宅占到開發(fā)量的70%），使市場供應(yīng)的住宅結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，現(xiàn)今成效顯現(xiàn)。如今，中小面積戶型在常州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)比例中占據(jù)較大份額。 與此同時

2、，中小房型的去化狀況也非常好。由于常州房價的逐年攀升，總價低、功能全、小而精的“小三房”，在最近的市場上受到了首次置業(yè)者的歡迎，目前市場上最緊俏的為90110平方米左右的“小三房”。,新盤介紹,香江壹品 物業(yè)類別：商住樓 別墅 建筑類別：小高層、高層 所在區(qū)域：常州市武進(jìn)區(qū) 容 積 率：2.2 綠 化 率：35% 占地面積：73772.80平方米 建筑面積：162300平方米 開盤日期： 2008年6月 總 戶 數(shù)：1548戶 左右 樓盤位置：武進(jìn)區(qū)龍城大橋下 開發(fā)公司：中房股份常州市康橋房地產(chǎn) 周邊配套: 中小學(xué)：古方小學(xué)、古方中學(xué)、前黃中學(xué)、省武高、省常中等；湖塘樂購商業(yè)區(qū)：樂購超市、富克

3、斯廣場、沿街各類商鋪 ；銀行：招商銀行、建設(shè)銀行等,樓盤簡介: 項目緊鄰龍城大橋，扼守和平路至尊中心；北接火車站，南連大學(xué)城；途經(jīng)同濟(jì)橋，沿路有汽車站、文化宮廣場、購物中心、中醫(yī)院等一系列城市重量級配套。 產(chǎn)品規(guī)劃項目規(guī)劃由8棟高層、2棟小高層、1棟23層酒店式公寓和若干聯(lián)排別墅。高層、小高層主力戶型面積集中在80-90平米，90-110平米兩大區(qū)間并以前者為重；酒店式公寓均為50-80平米的中小戶型；聯(lián)排別墅，面積則主要集中在200-300平米。同時居家空間戶戶送面積，達(dá)到“N+1”完美布局。 園林景觀2萬平米園林景觀，綠化高達(dá)35%。根據(jù)結(jié)合起伏多變的地形特征，利用自然環(huán)保材料；同時將兒童

4、游樂設(shè)施、緩步健康徑等公共休閑設(shè)施引入架空層，形成了一個園林式休閑泛會所。另外，社區(qū)規(guī)劃上采用人車分流的人性化設(shè)計，科學(xué)合理的社區(qū)道路系統(tǒng)結(jié)合特色園林景點(diǎn)。 社區(qū)商業(yè)2萬平米社區(qū)商業(yè)鄰近便捷和優(yōu)越，規(guī)劃“餐飲美食”、“服裝衣帽”、“美容美發(fā)”等多種消費(fèi)業(yè)態(tài)。,物業(yè)類別： 住宅 商鋪 建筑類別： 高層、小高層 所在區(qū)域： 常州市武進(jìn)區(qū) 樓層狀況： 小高層：11F、高層：28F 容 積 率： 2 綠 化 率： 35% 占地面積： 57000平方米 建筑面積: 130000平方米 開盤日期： 2008年8月 樓盤位置： 武進(jìn)常武路與人民東路的交叉口，蘭新大廈對面 交通狀況： 2、20、31、302、

5、306路 開發(fā)公司： 常州新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投 資 商： 新城房產(chǎn)公司 行銷代理： 上海尚安機(jī)構(gòu) 周邊配套: 小區(qū)內(nèi)部配套：會所；中小學(xué)：古方小學(xué)、實驗小學(xué)；幼兒園：世紀(jì)新城幼兒園；綜合商場：樂購超市；銀行：工行、農(nóng)行、建行；醫(yī)院：同濟(jì)醫(yī)院；其他：太陽島娛樂宮,新城熙園,天雋峰,物業(yè)類別： 住宅 建筑類別： 高層 所在區(qū)域： 常州市武進(jìn)區(qū) 樓層狀況： 34F ，一樓有架空 容 積 率： 3.15 綠 化 率： 41.2% 占地面積： 127500平方米 建筑面積： 400000平方米 開盤日期： 2008年7月 交付日期： 2010年 樓盤位置： 武進(jìn)區(qū)長虹路8號（南田公園旁） 交通狀況

6、： 2、55、302、928路等 開發(fā)公司： 香港路勁地產(chǎn) 投 資 商： 香港路勁基建 物業(yè)管理公司: 香港置康物業(yè) 承 建 商: 中建五局 景觀設(shè)計單位: 美國21世紀(jì)景觀設(shè)計公司 建筑設(shè)計單位: 上海建筑設(shè)計研究院有限公司,周邊配套: 中小學(xué)： 湖塘實驗小學(xué)、星辰實驗學(xué)校、江蘇省前黃中學(xué)、江蘇省武進(jìn)高級中學(xué)幼兒園： 武進(jìn)機(jī)關(guān)幼兒園綜合商場： 大潤發(fā)、樂購、又一城、泰富城銀行： 建行、中行、農(nóng)行、工行、交行醫(yī)院： 常州二院、武進(jìn)中醫(yī)院、東方醫(yī)院 天雋峰天驕：共4幢（5#、6#、7#、12#樓），約748戶 報價：5300元/平米(未打折)，每戶詳細(xì)的價格表尚未確定 5#樓：均價6000元/以

7、上；6#樓：均價5100元/左右；7#樓：均價4850元/左右；12#樓：均價5400元/左右 折扣： 7月6日前支付5000元訂金可獲享受95折優(yōu)惠。7月6日以后98折。,SP活動： 1、6月7日，天驕的認(rèn)購象太陽天雋峰天驕正式認(rèn)購，60-80年代人特享95折 2、6月7日天驕端午狂歡節(jié)！十萬只端午鴨蛋來就送！ 3、搶到即賺到7月6日95折結(jié)束！ 樣板房：6月29日推出 媒體推廣（報紙）： 常州日報 08/6/11 C7（整版） 1、天雋峰惹火了誰！天雋峰天驕正式認(rèn)購當(dāng)日，驚現(xiàn)“打、砸、搶、燒、奔、擠”事件?。ㄩ_盤當(dāng)天認(rèn)購情況）2、據(jù)悉，天雋峰二期天驕歷經(jīng)6月7日的集體搶購后，95折優(yōu)惠已買

8、少見少！即將升為96折！敬請把握清晰可見的最后升值機(jī)會 武進(jìn)日報08/6/6 A 16（整版） 1、6月7日，天驕的認(rèn)購象太陽天雋峰天驕正式認(rèn)購，60-80年代人特享95折2、6月7日天驕端午狂歡節(jié)！十萬只端午鴨蛋來就送！ 08/6/19 A 9（半版） 1、天雋峰天驕湖塘實小、區(qū)機(jī)關(guān)幼兒園新校區(qū)今年9月1日全面開學(xué)，買房既得入學(xué)名額。2、搶到即賺到7月6日95折結(jié)束！3、76二房（全南向）/141三房（送空中花園）/182空中別墅（無敵全南向） 08/6/19 A8（半版） 1、天雋峰天驕大潤發(fā)店已進(jìn)入裝修，即將開業(yè)。2、搶到即賺到7月6日95折結(jié)束！3、76二房（全南向）/141三房（送空

9、中花園）/182空中別墅（無敵全南向）,萊蒙城,物業(yè)類別： 住宅 建筑類別： 高層 所在區(qū)域： 常州市武進(jìn)區(qū) 樓層狀況： 18-33F ，一樓有架空 容 積 率： 2.0 綠 化 率： 50% 占地面積： 26000平方米 建筑面積: 1000000平方米 開盤日期： 2007年9月 15日 交付日期： 2009年 樓盤位置： 武進(jìn)區(qū)常州市武進(jìn)延政中路（武進(jìn)區(qū)政府正對面） 交通狀況： 928路、901路 總 戶 數(shù): 626 開 發(fā) 商: 常州萊蒙水榭花都房產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)顧問公司: 加拿大高力國際 代 理 商: 上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司 景觀設(shè)計單位: 杭州園林設(shè)計院 建筑設(shè)計單位: 加

10、拿大森拓設(shè)計機(jī)構(gòu)/江蘇筑森設(shè)計有限公司,周邊配套: 幼兒園： 國際雙語幼兒園 綜合商場： 沃爾瑪購物廣場 其他： 萊蒙廣場、體育館、文化藝術(shù)中心、英國假日酒店 報價： 均價5000元/平米(未打折) 折扣：98折（團(tuán)購95折） SP活動： 6月20日7月10日：買兩房送價值9萬元的豐田卡羅拉； 買三房送價值12.5萬元的豐田卡羅拉；（車價可抵房價贈送）,在售樓盤概況,在售樓盤簡要分析 價格 從售價方面來看，別墅類產(chǎn)品由于品質(zhì)及配套設(shè)施差異較大，售價差距也很大。獨(dú)棟單價在800020000元/不等，聯(lián)排別墅售價在6000-12000元/不等，雙拼售價相對均衡都在4700-6000元/之間。 大多

11、數(shù)的小高層、小高層產(chǎn)品均價在4200-5500元/之間，同時，高層與小高層產(chǎn)品售價差異不大。 相對于上月，品質(zhì)較高的樓盤價格有所上漲，品質(zhì)一般的則維持在原有售價。 SP活動 整體折扣幅度有所降低，部分優(yōu)質(zhì)樓盤已取消優(yōu)惠活動，由于此可以看出在樓市季節(jié)性回暖的氛圍下，近期樓盤銷售狀況較為樂觀。,去化分析 目前，大部分在售項目的本期去化率已達(dá)到80%以上，常發(fā)嘉園、偉業(yè)臻品等已進(jìn)入尾盤銷售階段，再無后續(xù)房源推出。據(jù)調(diào)研了解，其他一些有后續(xù)房源的項目，近期已在籌措下期的開盤，由于市場已呈現(xiàn)季節(jié)性回暖狀況，續(xù)推房源均將有不同程度的漲價。預(yù)計漲價幅度在200元/平方米左右。 據(jù)調(diào)查了解，中小面積戶型相對熱

12、銷。這一現(xiàn)象主要是由于住宅單價的走高加大了消費(fèi)者置業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力，促使其選擇總價較低的中小面積戶型，另一方面，在售樓盤為了吸引消費(fèi)者，加大了中小面積房源的推出，以達(dá)到帶動其他房源的去化。,市場預(yù)測 政策敏感度降，市場呈現(xiàn)回暖 由于06年調(diào)控政策頻繁出臺，對07年的市場影響力較大，導(dǎo)致07年同期價格上漲壓力得以控制；雖然07年新政策出臺也比較頻繁，老政策依舊，但對于08年，伴隨老政出臺時間的“久遠(yuǎn)”，市場對新政策的出臺保持常態(tài)，敏感度下降，加上前期政策調(diào)控的效果并不顯著，使得前期的壓力得到釋放,市場呈現(xiàn)回暖趨勢。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化 常州房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將繼續(xù)增加，但增幅將有所下降，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將

13、更加合理化。為適應(yīng)消費(fèi)者實際需求，中小面積戶型的比例將有所上升。,房價穩(wěn)中趨升 在目前房貸政策相對平穩(wěn)的格局下，房價將保持相對穩(wěn)定的格局。與此同時，常州相對與周邊城市的房產(chǎn)水平還具有一定的差距，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)條件的提高，房產(chǎn)水平具有上升的潛力。 漲幅趨于理性 緊縮的金融政策以及不斷上升的貸款成本將考驗消費(fèi)者的承受能力，促使房產(chǎn)消費(fèi)者必須更多的考慮自身的承受能力，盲目的購房行為將有所減少，購房行為將會更趨于理性化，房價漲幅也將趨于緩和。,（二）、常州房產(chǎn)市場小結(jié),宏觀市場 綜合來看常州市經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的

14、要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。 預(yù)計在未來的兩三年內(nèi)，房價上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入一個供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時期。未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。,經(jīng)濟(jì)總量 2007年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1880億元，按可比價格計算增長（下同）15.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值63億元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1122億元，增長16.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值695億元，增長16.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重結(jié)構(gòu)為3.459.637，其中第一、第二產(chǎn)業(yè)比重分別比上年下降0.4個、0.8個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重比

15、上年提高1.2個百分點(diǎn)。全市按常住人口、戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值分別達(dá)43674元和52805元，按現(xiàn)行匯率折算分別超過5800美元和7000美元。,僅財政收入即可看出常州近幾年的招商引資工作的成功和為地區(qū)經(jīng)濟(jì)注入的活力，而成功的招商引資也同時為當(dāng)?shù)鼐用裨黾恿司蜆I(yè)機(jī)會、以及提高人均收入和人均消費(fèi)水平。,單位：萬元,區(qū)域市場 從基礎(chǔ)條件來看，武進(jìn)區(qū)近幾年無論在經(jīng)濟(jì)還是基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展速度都十分迅速，區(qū)域可發(fā)展條件較強(qiáng)，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，區(qū)域有較大的發(fā)展空間，在房地產(chǎn)市場上有很好的發(fā)展機(jī)會。 從武進(jìn)住宅市場的發(fā)展情況來看，雖然區(qū)域可發(fā)展條件較好，但近幾年的發(fā)展速度相對過快，尤其是在供應(yīng)市場的發(fā)展速度

16、已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過區(qū)域經(jīng)濟(jì)及需求市場的發(fā)展速度，不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展，在未來幾年內(nèi)將使得區(qū)域住宅市場處于相對競爭激烈的狀態(tài)。 綜合來看，區(qū)域整體發(fā)展空間尚未完全釋放，但未來幾年的區(qū)域住宅市場已經(jīng)基本處于飽和狀態(tài)，市場需要一定時間來消化近幾年過度開發(fā)的結(jié)果。,區(qū)域住宅市場分析（待續(xù)，須首先確定項目定位，以下為工作內(nèi)容） 區(qū)域項目分布情況 區(qū)域供應(yīng)情況分析（包括已經(jīng)銷售和未銷售項目以及土地供應(yīng)狀況） 需求情況分析（如產(chǎn)品、主力面積、總價、房型、客源等） 可比競爭項目分析,、項目概況,基本信息：占地面積150畝，容積率2.5，綠化率25%，限高24米，地塊中間有高壓線經(jīng)過，且與常州武進(jìn)長途客運(yùn)站隔開一條小河

17、。,地塊西面（圖中目前還有廠房處）將建為紅星美凱龍，且其占了通達(dá)本項目的主要交通要道之一。,項目四至：,地塊北面的道路，為六車道的交通主干道，不過該道路和本項目有一條小河隔開，道路口為武進(jìn)客運(yùn)總站。,地塊西面的小河，將項目與對面的武進(jìn)客運(yùn)總站隔開，動靜分離，鬧中有靜。,目前到本項目所在地塊必須經(jīng)過該橋，可以看到項目還有廠房沒有拆遷，且小橋狹窄，只能過普通小車。,本項目地塊現(xiàn)狀：部分拆遷完畢，基本土建工作還未開始。,本項目地塊中間有高壓線，正好將項目分割成2：3，高壓線西側(cè)已經(jīng)拆遷完成，土地基本平整，東側(cè)目前還有廠房未完成拆遷；占高壓線鐵架一站，六股高壓線，該高壓線有一定的轉(zhuǎn)移難度。,、產(chǎn)品配比

18、方案,方案一：住宅+底商（多層住宅+風(fēng)情商業(yè)街區(qū)） 重點(diǎn)推薦,圖中項目采用圍合的建筑分布方式，既考慮了各戶型的采光和景觀，同時能做到較高的容積率，是目前銷售較好的配比方式。,中庭部分預(yù)留近70000平方米的空間可以使用，該空間可以做出超高品質(zhì)的物業(yè)中庭景觀和小區(qū)配套設(shè)施，給業(yè)主尊重感和小區(qū)高品質(zhì)感.,可充分利用本項目靠水的優(yōu)勢，在項目的水景上做足文章， 可做親水平臺和觀景露臺，以及休閑風(fēng)情商業(yè)街,親水平臺,外立面可使用多種顏色涂料增加項目的多種色彩，給入住業(yè)主以居住在此的愉悅感和提高項目的品質(zhì)感,一樓做風(fēng)情街，二樓至七樓為共6層的多層住宅，可在二樓設(shè)退臺花園（露臺）,小區(qū)靠近河邊的部分作為風(fēng)情

19、街，可以做小區(qū)配套和輕餐飲，既增加檔次感又能完善小區(qū)配套,小區(qū)中庭花園作為本項目的特色，可以做休閑花園和精神小品,住宅占主要部分，商業(yè)主要以沿河沿街商業(yè)為主，作為本項目的配套和周邊項目如紅星美凱龍及客運(yùn)站的商業(yè)配套。,多層層高3米，6層共計18米，一樓商業(yè)層高6米，可在后面使用中自行分隔。,按以上標(biāo)準(zhǔn)推算本項目配比方案,項目資金回籠表,按以上預(yù)計商業(yè)及住宅的建筑面積配比、假設(shè)單價為目前周邊單價的低值（非正式單價），可以得出本項目的資金回籠為6.1億元。,方案二：公寓式酒店+住宅+底商 同樣采用圍合式的建筑整體布局分布本項目,1F6F公寓式酒店,1F商業(yè)風(fēng)情街+2F7F公寓式酒店,1F6F多層住

20、宅,1F商業(yè)風(fēng)情街+2F7F多層住宅,中庭花園,北,1F6F公寓式酒店,1F商業(yè)風(fēng)情街+2F7F公寓式酒店,1F6F多層住宅,1F商業(yè)風(fēng)情街+2F7F多層住宅,中庭花園,小河,紅星美凱龍,現(xiàn)人流導(dǎo)入口,建議在此開口，有人流導(dǎo)入,鞋帽城 箱包城 皮革城,建議開口架橋,方案二采用如上方式的建筑布局，以多層住宅和公寓式酒店為主，并開多個人流出入口有利于人流的導(dǎo)入,西湖路,北,住宅和公寓式酒店各占一半，商業(yè)主要以沿河沿街商業(yè)為主，酒店部分在項目東側(cè)，有效將本項目分割為動靜分離的兩部分。,多層和公寓式酒店層高為3米，一樓商業(yè)層高6米，可在后面使用中自行分隔。,按以上標(biāo)準(zhǔn)推算本項目配比方案,項目資金回籠表,按以下預(yù)計商業(yè)及住宅的建筑面積配比、假設(shè)單價為目前周