五星級(jí)酒店的開發(fā)條件及市場(chǎng)分析.ppt

1、五星級(jí)酒店開發(fā)條件,2011年3月,目 錄 一、五星級(jí)酒店市場(chǎng)概況 二、五星級(jí)酒店成功開發(fā)條件 三、建議,一、五星級(jí)酒店市場(chǎng)概況 綜合評(píng)定：,2010年 2010年12月2日，國家旅游局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定（GB/T14308-2010）實(shí)施辦法的通知，此標(biāo)準(zhǔn)將于2011年1月1日實(shí)施。,酒店業(yè)里程碑事件,下圖為五星級(jí)店申報(bào)流程圖：,酒店業(yè)發(fā)展歷程,2009年酒店業(yè)全年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2010年四季度酒店業(yè)情況,平均房價(jià)差幅63.7%,2010年四季度重點(diǎn)旅游城市星級(jí)飯店情況,2010年浙江省五星級(jí)酒店數(shù)量,2010年浙江省星級(jí)酒店已達(dá)到約1100多家，其中五星級(jí)酒店有45家。 備

2、注：以上數(shù)據(jù)均指在冊(cè)數(shù)據(jù),2010年全國五星級(jí)酒店共計(jì)492家，其中浙江省的五星級(jí)酒店有45家 ，位居全國第一 。 備注：以上數(shù)據(jù)均指在冊(cè)數(shù)據(jù),2010年浙江省五星級(jí)酒店經(jīng)營狀況,2010年四季度酒店業(yè)收入比例,87.43%,酒店業(yè)開業(yè)統(tǒng)計(jì)表,二、五星級(jí)酒店 開發(fā)條件,成功,條件一：良好的選址、精準(zhǔn)的定位 綜合評(píng)定：,定位（ ）酒店多維分類,五階段戰(zhàn)略分析,條件二、合作團(tuán)隊(duì)（內(nèi)部管理、外部合作） 綜合評(píng)定：,戰(zhàn)略合作團(tuán)隊(duì)（ ）,定位,設(shè)計(jì),運(yùn)營,酒店經(jīng)營管理,談判過程：建議酒店定位報(bào)告提 交后可與意向的酒店管理公司接 觸洽談，如果雙方有合作意向可 先簽署意向協(xié)議書，然后再 簽署正式合作合同。

3、談判時(shí)間：從接觸到談判成功最 少需兩個(gè)月，長則達(dá)2、3年。,酒店設(shè)計(jì)支持,酒店管 理公司,酒店定位建議,酒店管理公司,選擇酒店管理公司,尋找=媒人介紹,面談=相親,意向協(xié)議書=訂婚,正式協(xié)議書=結(jié)婚,2011.12,2011.5,2011.4,2011.8,選擇酒店管理公司=找老婆結(jié)婚,合適品牌,酒店定位報(bào)告=優(yōu)質(zhì)證書,禁止腳踏兩只船,頂級(jí)合作團(tuán)隊(duì)參考,內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)（ ）,條件三、良好的財(cái)務(wù)狀況 綜合評(píng)定：,模式一：自主經(jīng)營模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些 支持模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，

4、加入一個(gè) 更大的 酒店品牌集團(tuán)模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理,投資和管理酒店的6種模式,一、酒店自身的營運(yùn)收入二、酒店采購中的高折扣三、向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群四、管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五、土地儲(chǔ)備的升值效益,五星級(jí)酒店的投資效益與投資方式,酒店的投資成本及回報(bào)分析： 1、按照建筑單位面積的價(jià)格(不包括買地的錢)：五星級(jí)酒店一般為：900010000元/m 2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)150萬元/間 3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星級(jí)為120m180m 4、投資成本類別比例的大致劃分：土建

5、成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40% 5、中國的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率能達(dá)到8%或9%，一般投資回報(bào)周期為15-20年。 6、土建建造成本：14001800元/m，施工方成本：1100-1200元/m 7、對(duì)五星級(jí)酒店而言，入住率至少達(dá)到60%才可盈利，,財(cái)務(wù)分析原則及標(biāo)準(zhǔn),五星級(jí)酒店運(yùn)營收入情況：,五星級(jí)酒店運(yùn)營成本情況：,運(yùn)營成本、收入分析,運(yùn)營成本、收入分析,與美國同類投資的比較,酒店融資模式,條件四、優(yōu)越的配套 綜合評(píng)定：,配套資源比較,高端別墅配套資源比較,項(xiàng)目限制因素,總 結(jié),三、建議,1、盡早確定酒店管理模式及合作伙伴：明確酒店定位及管理模式，找好酒店管理公司， 2、梳

6、理前期流程：梳理酒店辦理前期各項(xiàng)工作流程、招投標(biāo)流程，明確相關(guān)職能部門； 3、招商引資先行：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，編制最佳投融資方案，先行洽談。,建議,謝 謝！,模式一：自主經(jīng)營 飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運(yùn)營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個(gè)方面對(duì)飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資

7、者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。 這種模式的缺點(diǎn)在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢(shì)對(duì)單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個(gè)飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。,模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個(gè)更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持 飯店完全由投資者來進(jìn)行管理和經(jīng)營，但通過加入一個(gè)或幾個(gè)飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對(duì)酒店的運(yùn)營帶來實(shí)質(zhì)性

8、效益。 國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時(shí)，會(huì)選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個(gè)特許經(jīng)營聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號(hào)那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類

9、飯店的發(fā)展會(huì)受到很大的限制。,模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號(hào)管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲(chǔ)備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來良好效益。 這種模式的缺點(diǎn)在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對(duì)飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時(shí)，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選

10、擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個(gè)問題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。,模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個(gè)更大的酒店品牌集團(tuán)。 飯店投資者可以成為某一個(gè)飯店聯(lián)號(hào)的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種

11、飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對(duì)飯店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費(fèi)用，不會(huì)隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對(duì)于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點(diǎn)在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。,模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作 飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個(gè)飯店聯(lián)號(hào)簽訂管理合同的同時(shí)又和這家飯店聯(lián)號(hào)簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時(shí)接受一家飯店聯(lián)號(hào)提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以

12、向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時(shí)又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個(gè)不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時(shí)候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時(shí)包含在管理合同中，也就是通過一個(gè)一攬子的管理合同同時(shí)得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。,模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理 選

13、擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。 一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時(shí)，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計(jì)劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場(chǎng)的國外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時(shí)通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對(duì)被托管飯店的控制能力。,酒店自身的營運(yùn)收入 按照一般說法，在正常房價(jià)下（千分之一定價(jià)法），酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60左右，平

14、衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動(dòng)。但是實(shí)際上這個(gè)數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級(jí)酒店在2002年底房價(jià)曾跌破400元。擁有頂級(jí)品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價(jià)僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實(shí)行這一房價(jià)下酒店并不會(huì)虧，因?yàn)槌Ｗ】蛻舻姆績r(jià)比這還要低（常住客戶的房價(jià)水平至少在贏利水平點(diǎn)上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級(jí)酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。2）五星級(jí)品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。 在任何一個(gè)二線城市，五星級(jí)酒店都是一個(gè)知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級(jí)酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)時(shí)，它的市場(chǎng)推廣和營銷活動(dòng)的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場(chǎng)認(rèn)可。,酒店采購中的高折扣 一般來說，高星級(jí)酒店的房間數(shù)量都比較多，對(duì)于酒店日常運(yùn)營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營成本，按照單間客房計(jì)算，甚至低于三星級(jí)酒店。,向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群 向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。,管理擴(kuò)張，向