五星級酒店的開發(fā)條件及市場分析.ppt

1、五星級酒店開發(fā)條件,2011年3月,目 錄 一、五星級酒店市場概況 二、五星級酒店成功開發(fā)條件 三、建議,一、五星級酒店市場概況 綜合評定：,2010年 2010年12月2日，國家旅游局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)旅游飯店星級的劃分與評定（GB/T14308-2010）實(shí)施辦法的通知，此標(biāo)準(zhǔn)將于2011年1月1日實(shí)施。,酒店業(yè)里程碑事件,下圖為五星級店申報流程圖：,酒店業(yè)發(fā)展歷程,2009年酒店業(yè)全年數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2010年四季度酒店業(yè)情況,平均房價差幅63.7%,2010年四季度重點(diǎn)旅游城市星級飯店情況,2010年浙江省五星級酒店數(shù)量,2010年浙江省星級酒店已達(dá)到約1100多家，其中五星級酒店有45家。 備

2、注：以上數(shù)據(jù)均指在冊數(shù)據(jù),2010年全國五星級酒店共計492家，其中浙江省的五星級酒店有45家 ，位居全國第一 。 備注：以上數(shù)據(jù)均指在冊數(shù)據(jù),2010年浙江省五星級酒店經(jīng)營狀況,2010年四季度酒店業(yè)收入比例,87.43%,酒店業(yè)開業(yè)統(tǒng)計表,二、五星級酒店 開發(fā)條件,成功,條件一：良好的選址、精準(zhǔn)的定位 綜合評定：,定位（ ）酒店多維分類,五階段戰(zhàn)略分析,條件二、合作團(tuán)隊(duì)（內(nèi)部管理、外部合作） 綜合評定：,戰(zhàn)略合作團(tuán)隊(duì)（ ）,定位,設(shè)計,運(yùn)營,酒店經(jīng)營管理,談判過程：建議酒店定位報告提 交后可與意向的酒店管理公司接 觸洽談，如果雙方有合作意向可 先簽署意向協(xié)議書，然后再 簽署正式合作合同。

3、談判時間：從接觸到談判成功最 少需兩個月，長則達(dá)2、3年。,酒店設(shè)計支持,酒店管 理公司,酒店定位建議,酒店管理公司,選擇酒店管理公司,尋找=媒人介紹,面談=相親,意向協(xié)議書=訂婚,正式協(xié)議書=結(jié)婚,2011.12,2011.5,2011.4,2011.8,選擇酒店管理公司=找老婆結(jié)婚,合適品牌,酒店定位報告=優(yōu)質(zhì)證書,禁止腳踏兩只船,頂級合作團(tuán)隊(duì)參考,內(nèi)部管理團(tuán)隊(duì)（ ）,條件三、良好的財務(wù)狀況 綜合評定：,模式一：自主經(jīng)營模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些 支持模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，

4、加入一個 更大的 酒店品牌集團(tuán)模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理,投資和管理酒店的6種模式,一、酒店自身的營運(yùn)收入二、酒店采購中的高折扣三、向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群四、管理擴(kuò)張，向飯店管理集團(tuán)發(fā)展五、土地儲備的升值效益,五星級酒店的投資效益與投資方式,酒店的投資成本及回報分析： 1、按照建筑單位面積的價格(不包括買地的錢)：五星級酒店一般為：900010000元/m 2、按照客房總數(shù)計算：五星級總造價=房間數(shù)150萬元/間 3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星級為120m180m 4、投資成本類別比例的大致劃分：土建

5、成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40% 5、中國的五星級酒店投資回報率能達(dá)到8%或9%，一般投資回報周期為15-20年。 6、土建建造成本：14001800元/m，施工方成本：1100-1200元/m 7、對五星級酒店而言，入住率至少達(dá)到60%才可盈利，,財務(wù)分析原則及標(biāo)準(zhǔn),五星級酒店運(yùn)營收入情況：,五星級酒店運(yùn)營成本情況：,運(yùn)營成本、收入分析,運(yùn)營成本、收入分析,與美國同類投資的比較,酒店融資模式,條件四、優(yōu)越的配套 綜合評定：,配套資源比較,高端別墅配套資源比較,項(xiàng)目限制因素,總 結(jié),三、建議,1、盡早確定酒店管理模式及合作伙伴：明確酒店定位及管理模式，找好酒店管理公司， 2、梳

6、理前期流程：梳理酒店辦理前期各項(xiàng)工作流程、招投標(biāo)流程，明確相關(guān)職能部門； 3、招商引資先行：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，編制最佳投融資方案，先行洽談。,建議,謝 謝！,模式一：自主經(jīng)營 飯店投資者不同任何外部公司產(chǎn)生任何關(guān)系，采用自己經(jīng)營、管理的方式運(yùn)營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經(jīng)營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于飯店投資者可以從所有權(quán)、管理權(quán)、營銷權(quán)等各個方面對飯店進(jìn)行嚴(yán)格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團(tuán)隊(duì)、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資

7、者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。 這種模式的缺點(diǎn)在于這種單體飯店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團(tuán)的發(fā)展，大型飯店集團(tuán)憑借其強(qiáng)大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團(tuán)的系統(tǒng)。在歐美等飯店業(yè)發(fā)達(dá)的國家，單體飯店在飯店業(yè)中的比重不斷降低。,模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團(tuán)體來獲得一些支持 飯店完全由投資者來進(jìn)行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預(yù)訂方面的支持。這種情況在國內(nèi)比較少見。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運(yùn)營帶來實(shí)質(zhì)性

8、效益。 國外的一些飯店在完全由投資者經(jīng)營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯(lián)盟的方式獲得營銷方面的支持。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。但是由于飯店聯(lián)盟不像飯店聯(lián)號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊(duì)伍的話，這類

9、飯店的發(fā)展會受到很大的限制。,模式三：投資者把酒店交給專業(yè)的酒店管理公司管理 投資者選擇由獨(dú)立的飯店管理公司或聯(lián)號管理公司管理飯店，再加入飯店聯(lián)盟在飯店投資者沒有飯店業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，選擇專業(yè)的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實(shí)現(xiàn)這些并帶來良好效益。 這種模式的缺點(diǎn)在于投資者必須將飯店的管理權(quán)讓渡給飯店管理公司，對飯店經(jīng)營管理的控制大大降低。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使飯店的經(jīng)營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選

10、擇了飯店管理公司以后，投資者面臨的一個問題是如何擴(kuò)大飯店自身的影響，增強(qiáng)營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動中吸引到更多的客源。,模式四：投資者自己經(jīng)營管理飯店，但是通過特許經(jīng)營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團(tuán)。 飯店投資者可以成為某一個飯店聯(lián)號的特許經(jīng)營受許方，使用其品牌，但由自己經(jīng)營管理飯店一些飯店在長期的發(fā)展過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，對客服務(wù)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進(jìn)一步擴(kuò)大。 這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種

11、飯店由于沒有將管理權(quán)讓渡給外部的管理公司，投資者對飯店仍可以實(shí)施嚴(yán)格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權(quán)，所給付的也僅僅是與飯店客房數(shù)量比例關(guān)系固定的特許經(jīng)營費(fèi)用，不會隨飯店經(jīng)營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點(diǎn)在于酒店的未來發(fā)展，要受到品牌的限制。,模式五：委托管理特許經(jīng)營的雙重運(yùn)作 飯店的投資者可以通過某種一攬子協(xié)議，或者在和某個飯店聯(lián)號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯(lián)號簽訂一份特許經(jīng)營協(xié)議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯(lián)號提供的兩類不同的服務(wù)管理服務(wù)和品牌及相關(guān)營銷服務(wù)目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以

12、向飯店投資者提供飯店管理服務(wù)，同時又可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經(jīng)營服務(wù)。各個不同的飯店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業(yè)的實(shí)踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務(wù)。,模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理 選

13、擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為聯(lián)合投資者。 一些飯店管理公司在和飯店業(yè)主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權(quán)。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰(zhàn)略計劃制定過程中起關(guān)鍵作用，減少戰(zhàn)略決策失誤而給業(yè)主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進(jìn)入中國市場的國外飯店集團(tuán)大都只是單純提供管理服務(wù)，不介入飯店的產(chǎn)權(quán)投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權(quán)投資的方式加強(qiáng)對被托管飯店的控制能力。,酒店自身的營運(yùn)收入 按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點(diǎn)的入住率大約在60左右，平

14、衡點(diǎn)可以依據(jù)管理水平而浮動。但是實(shí)際上這個數(shù)字可能不準(zhǔn)確。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標(biāo)準(zhǔn)間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實(shí)行這一房價下酒店并不會虧，因?yàn)槌Ｗ】蛻舻姆績r比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點(diǎn)上）。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅100多元。2）五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。 在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當(dāng)五星級酒店試圖以其品牌進(jìn)入經(jīng)濟(jì)型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢匝杆俚孬@得市場認(rèn)可。,酒店采購中的高折扣 一般來說，高星級酒店的房間數(shù)量都比較多，對于酒店日常運(yùn)營中的易耗品需求數(shù)量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運(yùn)營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。,向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群 向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)集群。,管理擴(kuò)張，向