禾峰乾莊市調(diào)總結(jié).doc

禾峰乾莊市調(diào)總結(jié)一、市調(diào)目的 客觀深入的走訪調(diào)查，了解嘉興市房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定禾峰乾莊項目目標群體、收入及消費習慣、主要獲取信息渠道、竟爭樓盤的優(yōu)劣勢分析。通過調(diào)查樹立良好形象，創(chuàng)造城市未來，打造不一樣的品質(zhì)，從而實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。二、市調(diào)樓盤內(nèi)容 （一）、嘉興周邊樓盤的調(diào)查1、樓盤：萬科金域緹香（占地面積：85000/建筑面積：136000）開盤時是報紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，后期是企業(yè)自身的品牌效應(yīng)主要的購買群體還是以當?shù)鼐用駷橹?，?lián)排的客戶群主要是政府官員、秀洲開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的私企老板為主參觀聯(lián)排樣板房，戶型感覺方正，連貫性比較好，一層平面大氣。地下一層庭院采光很好，沒有潮濕感。小區(qū)雖然還沒有交付，但開發(fā)商已經(jīng)提前開放了會所內(nèi)部的游泳池，并且在每周六為準業(yè)主提供小型啤酒暢飲。值得一提的是萬科的物業(yè)服務(wù)非常到位，禮儀、引導都很不錯。很感動的一幕是，他們?yōu)榭捶康目蛻籼峁┝塑囕v防曬罩，而且很用心的記得哪輛車是哪位看房的客戶，離去時，會早早的站在車前為我們服務(wù)。包括接待大廳的泰式裝修和小區(qū)的東南亞園林風格融為一體，很能加深客戶的印象。目前比較不足的事該案離秀洲區(qū)的商業(yè)圈相對偏遠，后期規(guī)劃的市政配套還需要很長的一段周期才能完善。同時離嘉興的墓地也比較近，可能給那些比較講究風水的那些高端人士，多少會造成點購買的困擾。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況萬科金域緹香住宅、低層、高層、毛胚、精裝修住宅：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)；聯(lián)排：4聯(lián)、 6聯(lián)104-400高層均價：7500-8000左右聯(lián)排總價：540萬左右優(yōu)惠活動存10萬抵50萬，高層93折高層一期在售，聯(lián)排不對外銷售，接受內(nèi)部預定2、樓盤：華地晴灣（占地面積：80000/建筑面積：210000）以路段廣告、開盤前期主要集中在網(wǎng)絡(luò)、報紙宣傳為主。后期主要是場景提前營造，顯現(xiàn)品質(zhì)效應(yīng)主要的購買群體以當?shù)鼐用褓徺I以改善型為主，小面積50平米-80平米的房源購買主要集中在外來人員通過參觀樣板房后，發(fā)現(xiàn)開放商通過前期申報項目時采用的擦邊球（入戶花園、室內(nèi)飄窗）等區(qū)域的變通，交房后，可以增加了房屋的使用面積。從贈送的面積角度計算，單價可以降至到6000多，這也吸引購買者的眼球。而且樣板房選用了3間朝南的大尺度的開間戶型，采光充足，覺得整個戶型很實用，沒有浪費太多。玄關(guān)、過道都沒有過于繁瑣。讓看房者感覺的到了戶型的完美同時，又看到了贈送面積的合理利用。較之于萬科金域緹香，周邊商業(yè)配套更加完善寫，距離大潤發(fā)超市5分鐘車程，生活相對還是比較便利。比較不足的是，生活、教育配套不完善。學區(qū)劃分較遠，在城南小學，開車也要15分鐘左右。據(jù)說梁林小學今年下半年開始招生，后期教學優(yōu)勢是否能體現(xiàn)，還需有待檢驗。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況華地晴灣高層、平層公館住宅：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)50多-140整體均價在8300左右， 折后價在7500左右目前在售最北面2座高層，小面積銷售良好3、樓盤：英倫都市（占地面積：133340/建筑面積：300000） 老客戶的資源豐富?？诒畟鞑ギa(chǎn)生了非常好的效應(yīng)。銷售員會定期拜訪老客戶這點在銷售上，起到了明顯的作用。 主要的購買群體以嘉興當?shù)鼐用窈椭苓叺钠髽I(yè)主 小區(qū)花了2個億打造全石材外立面，彰顯氣派，氣派的同時也增加了建筑成本，使單價居高不下。地下采用全開挖模式，大大增加了地面的綠化面積。800米長如游泳賽道般的泰晤士河，21000方的皇家公園海德公園，內(nèi)部配置給高端人士提供了工作之余休閑生活的場地。后期的怡城也提供了6大特色服務(wù)（訂餐、管家，孩子上學接送等等）。較之于內(nèi)部自身的完善，外圍配套相對就比較不薄弱了。周邊的商業(yè)氛圍、生活配套都比較遠。目前剩余房源面積大，學區(qū)無優(yōu)勢（東北師大附中），在銷售上也造成了一定的難度。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況英倫都市高層聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)89-300均價在：1500-1600左右，開盤成交時；內(nèi)部最大折扣達到單價：10000左右目前剩余的基本是大面積，300左右4、樓盤：金都夏宮（占地面積：112005/建筑面積：168000） 企業(yè)自身品牌效應(yīng)，開盤時的單價較低位宣傳主打。 主要購買群體為本地居民，周邊郊區(qū)的居民（目前在嘉興工作的）金都夏宮在地理優(yōu)勢上明顯優(yōu)于英倫都市，首先學區(qū)劃分在北師大附中，加之金都的品牌效應(yīng)，無論投資客，還是改善型購房者，都是比較看好此樓盤的。由于當前利好的銷售行情，價格也比前期長了很多，聯(lián)排的價格也要12000多左右。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況金都夏宮高層聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：2聯(lián) 4聯(lián)80多-300多均價：8500左右，貸款： 98折一次性：95折目前新推52幢，優(yōu)惠活動存5萬送10萬教育基金，簽定合同時，房價直接抵消（二）、余新周邊樓盤的調(diào)查1、樓盤名稱：桃源小鎮(zhèn)（占地面積：100050/建筑面積：100002）分銷，外圍路段廣告及銷售人員定期前往上海推廣宣傳。住宅：鳳橋、余新、嘉興居民，部分上海投資客。別墅：本地居民為主。小區(qū)呈現(xiàn)江南水鄉(xiāng)千百年來粉墻黛瓦、小橋流水、曲巷幽弄等諸多天人合一的建筑風貌。整體外立面色系以白色涂料為主、黑色線條為輔，中規(guī)中矩。但弊端是顯而易見的，外立面不耐臟，銷售現(xiàn)場無物業(yè)配套服務(wù)顯現(xiàn)。參觀聯(lián)排樣板房后，感覺地下一層，中庭采光度較差，房間比較潮濕。地面一層以上的房屋層高偏低，基本3米左右，感覺比較壓抑。由于產(chǎn)品自身存在的無法避免的缺陷，開發(fā)商在后期的物業(yè)也增加了一些特色服務(wù)促進銷售。鳳橋比較有名氣的桃花洲景區(qū)是由代建，代管。購買小洲的業(yè)主，今后入住后，可以憑業(yè)主卡，免費3人同游景區(qū)，并且可以電話通過物業(yè)訂購景區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品。免費租用自行車，景區(qū)內(nèi)租賃10平米左右的土地（第一年免費，第二年120元年）種植自己喜歡的農(nóng)作物，瓜果等等。享受工作之余的休閑生活。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況桃源小鎮(zhèn)庭院別墅、聯(lián)排、電梯洋房、商鋪住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)住宅：56-130聯(lián)排：176-318別墅：253-320商鋪：80-200住宅：均價：4800左右，個別特價房4600左右整體房屋單價可以打81折二期住宅銷售70%左右，別墅剩余3套，單價7000多元。三期未開盤2、樓盤名稱：信達南郡（占地面積：114000/建筑面積：190000） 網(wǎng)絡(luò)、路段廣告軒窗加上老客戶口碑效應(yīng)。購買人群以余新本地、嘉興市區(qū)為主，外地投資客占少許比例。信達南郡以簡歐風情為藍本，并以人性化產(chǎn)品體系高標準品質(zhì)、營造風情典雅的水景園林，配備豪華氣派的會所、游泳池、網(wǎng)球場。東臨余新鎮(zhèn)政府，周邊教育（余新小學、中學）配套比較完善，交通便利，公交101、108路將通往城市各個商業(yè)街區(qū)。19分鐘通達高鐵南站，去上海、杭州游玩都比較方便。同時信達憑借以往在嘉興歷年來打造了多個優(yōu)秀的樓盤，也在老百信心中存在一定的知名度，樹立了較好的口碑。自身也是央企企業(yè)，實力雄厚，后期不會出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象等優(yōu)勢進行全面營銷。小區(qū)目前感覺最不理想的是小區(qū)主入口的3處高壓電線，據(jù)銷售員介紹，鎮(zhèn)府已出臺文件，今后會地埋。地埋具體時間不確定。并且小區(qū)不人車分流，這將大大增加了居住負擔。聯(lián)排地下一層層高2.2米至局部2.8米，按照正常面積單價購買，增加了居住成本。私家停車位只有一個，在地面，如果兩輛車，還要另行租買。如果從這個角度來計算單價，那居住成本要超過單價10000元平米，而并非是現(xiàn)在在售的8000多的單價。樓盤名稱建筑類別戶型面積價格銷售情況信達南郡住宅聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)住宅：89-140聯(lián)排：260-400住宅：均價6200左右聯(lián)排：9000左右整體房屋單價可以打8-8.3折一期現(xiàn)房聯(lián)排剩余4-5套，二期期房聯(lián)排及住宅銷售40%左右三、余新掃街市調(diào) （一）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對禾峰乾莊的了解在項目前期來說，戶外廣告還沒有發(fā)布的情況下，已有很多一部分人知道我們的項目是件很不錯的事情，同時也說明余新居民居住比較集中，口碑效益很重要。經(jīng)過詳細的籌劃，列出了一些問題，進行余新幾條大街的調(diào)查 調(diào)查表：調(diào)查問題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您知道我們這個項目嗎知道 2852.83%聽說過 1426.42%不清楚1222.64%禾峰乾莊項目優(yōu)勢你覺得最重要的是什么地理位置優(yōu)越：地處嘉興國際核心商務(wù)區(qū) 2139.62%交通便利：三大高速公路，高鐵出口匯聚處3056.60%開發(fā)商品牌實力611.32%周邊配套59.43%物業(yè)管理35.66%（二）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對于自己的一些居住習慣余新有一部分居民購房的時候會選擇在嘉興南湖區(qū)這一塊，但還是有很大一部分會選擇在余新本鎮(zhèn)上居住，還是以本鎮(zhèn)為中心。因此我們接下來的主體客戶群還是以余新本地人為主，打造一個適合余新人民居住休閑娛樂的綜合商住區(qū)。調(diào)查表：調(diào)查問題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您覺得余新人主要的居住在哪里余新本地 4177.36%嘉興南湖區(qū)1324.53% 其他23.77%您覺得余新人消費習慣在哪里余新本地 3464.15%嘉興南湖區(qū)2037.74%秀州區(qū)11.89% 其他11.89%請問您現(xiàn)在所住的區(qū)是余新鎮(zhèn) 4686.79%南湖區(qū)815.09%您希望購房所在區(qū)域是南湖區(qū) 3566.04%本地 1324.53%其他 11.89%請問您現(xiàn)在的住房來源是已購商品房 3362.26%自建別墅1018.87%租用房1222.64%已購排屋/別墅00.00%其他 00.00%請問您的購房目的首次置業(yè) 1120.75%再次置業(yè)以改善居住條件1528.30%用于出租59.43%投資升值611.32%贈予親友59.43%度假用00.00%其他 00.00%請問您近期有購房的打算嗎有 2445.28%沒有2750.94%若有，預計多長時間？半年內(nèi)23.77%一年內(nèi)713.21%一到兩年1120.75%兩年以上1120.75%（三）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對于現(xiàn)在余新鎮(zhèn)的需求通過一些和客戶對面的了解，余新人還是以本地消費為主，消費以新市街為主，向余北大街和余賢埭街擴散，在對目前消費的場所普遍居民都認為缺少一個集中的商業(yè)中心，以及品牌購物街。這給予我們商業(yè)氛圍的營造很大信心。調(diào)查表：調(diào)查問題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您覺得余新商業(yè)業(yè)態(tài)缺少些什么商業(yè)中心 2954.72%品牌購物一條街2750.94%特色步行街（女人街或童裝街）1222.64%目前余新商業(yè)主要街區(qū)在哪里余北大街 2139.62%新鎮(zhèn)政府旁邊23.77%余賢埭街1935.85%其他1324.53%（四）、調(diào)查居民對于小區(qū)品質(zhì)的要求及對戶型的 通過面對面的交流，反饋過來現(xiàn)在消費者的觀念還是相當理性，在硬件上的綠化建筑高要求的同時，物業(yè)服務(wù)等軟件上的服務(wù)也很重視。因此我們在日后的銷售前期，物業(yè)的前期介入還是值得重視的問題。關(guān)于戶型，一般居民都認為商鋪不需要特別大，主要經(jīng)濟實力也起到一定的因素。按照項目的規(guī)劃，禾峰乾莊面積設(shè)計居多，非常適合大面積，小面積各業(yè)主的需求。調(diào)查表：調(diào)查問題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您認為目前居住小區(qū)的品質(zhì)主要體現(xiàn)在哪幾個方面建筑用材外立面 1528.30%綠化景觀3158.49%物業(yè)服務(wù)標準2954.72%您建議商業(yè)面積在多少最合適 30-50 2445.28% 50-801732.08%80-120815.09%120-20047.55%其他11.89%您建議住宅面積在多少最合適100120 2037.74%120140 1833.96%140-17035.66%18022011.89%220-30000.00%300-35011.89%350-40000.00%400以上00.00%您會選擇哪一種結(jié)構(gòu)類型平層 2037.74%復式1426.42%排屋611.32%別墅47.55%商鋪59.43%其他 00.00%您打算購買住房建筑面積平層 復式 排屋 別墅 商鋪 （五）、調(diào)查客戶會從哪些渠道了解到一個樓盤的訊息通過對這個問題的調(diào)查，知道余新口碑效益相當重要，因此在細致服務(wù)這一塊一定要加強，讓余新居民感受到我們的熱情俞真誠。也讓工作做的更加有針對性。調(diào)查表：調(diào)查問題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您獲取房源的最主要的渠道是電視 35.66%報紙雜志11.89% 戶外廣告1426.42%親朋好友介紹2852.83%房展會1426.42%