禾峰乾莊市調(diào)總結(jié).doc

禾峰乾莊市調(diào)總結(jié)一、市調(diào)目的 客觀深入的走訪調(diào)查，了解嘉興市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定禾峰乾莊項(xiàng)目目標(biāo)群體、收入及消費(fèi)習(xí)慣、主要獲取信息渠道、竟?fàn)帢潜P(pán)的優(yōu)劣勢(shì)分析。通過(guò)調(diào)查樹(shù)立良好形象，創(chuàng)造城市未來(lái)，打造不一樣的品質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。二、市調(diào)樓盤(pán)內(nèi)容 （一）、嘉興周邊樓盤(pán)的調(diào)查1、樓盤(pán)：萬(wàn)科金域緹香（占地面積：85000/建筑面積：136000）開(kāi)盤(pán)時(shí)是報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳為主，后期是企業(yè)自身的品牌效應(yīng)主要的購(gòu)買(mǎi)群體還是以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎?lián)排的客戶群主要是政府官員、秀洲開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)的私企老板為主參觀聯(lián)排樣板房，戶型感覺(jué)方正，連貫性比較好，一層平面大氣。地下一層庭院采光很好，沒(méi)有潮濕感。小區(qū)雖然還沒(méi)有交付，但開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提前開(kāi)放了會(huì)所內(nèi)部的游泳池，并且在每周六為準(zhǔn)業(yè)主提供小型啤酒暢飲。值得一提的是萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)非常到位，禮儀、引導(dǎo)都很不錯(cuò)。很感動(dòng)的一幕是，他們?yōu)榭捶康目蛻籼峁┝塑?chē)輛防曬罩，而且很用心的記得哪輛車(chē)是哪位看房的客戶，離去時(shí)，會(huì)早早的站在車(chē)前為我們服務(wù)。包括接待大廳的泰式裝修和小區(qū)的東南亞園林風(fēng)格融為一體，很能加深客戶的印象。目前比較不足的事該案離秀洲區(qū)的商業(yè)圈相對(duì)偏遠(yuǎn)，后期規(guī)劃的市政配套還需要很長(zhǎng)的一段周期才能完善。同時(shí)離嘉興的墓地也比較近，可能給那些比較講究風(fēng)水的那些高端人士，多少會(huì)造成點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)的困擾。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況萬(wàn)科金域緹香住宅、低層、高層、毛胚、精裝修住宅：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)；聯(lián)排：4聯(lián)、 6聯(lián)104-400高層均價(jià)：7500-8000左右聯(lián)排總價(jià)：540萬(wàn)左右優(yōu)惠活動(dòng)存10萬(wàn)抵50萬(wàn)，高層93折高層一期在售，聯(lián)排不對(duì)外銷(xiāo)售，接受內(nèi)部預(yù)定2、樓盤(pán)：華地晴灣（占地面積：80000/建筑面積：210000）以路段廣告、開(kāi)盤(pán)前期主要集中在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙宣傳為主。后期主要是場(chǎng)景提前營(yíng)造，顯現(xiàn)品質(zhì)效應(yīng)主要的購(gòu)買(mǎi)群體以當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)以改善型為主，小面積50平米-80平米的房源購(gòu)買(mǎi)主要集中在外來(lái)人員通過(guò)參觀樣板房后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)放商通過(guò)前期申報(bào)項(xiàng)目時(shí)采用的擦邊球（入戶花園、室內(nèi)飄窗）等區(qū)域的變通，交房后，可以增加了房屋的使用面積。從贈(zèng)送的面積角度計(jì)算，單價(jià)可以降至到6000多，這也吸引購(gòu)買(mǎi)者的眼球。而且樣板房選用了3間朝南的大尺度的開(kāi)間戶型，采光充足，覺(jué)得整個(gè)戶型很實(shí)用，沒(méi)有浪費(fèi)太多。玄關(guān)、過(guò)道都沒(méi)有過(guò)于繁瑣。讓看房者感覺(jué)的到了戶型的完美同時(shí)，又看到了贈(zèng)送面積的合理利用。較之于萬(wàn)科金域緹香，周邊商業(yè)配套更加完善寫(xiě)，距離大潤(rùn)發(fā)超市5分鐘車(chē)程，生活相對(duì)還是比較便利。比較不足的是，生活、教育配套不完善。學(xué)區(qū)劃分較遠(yuǎn)，在城南小學(xué)，開(kāi)車(chē)也要15分鐘左右。據(jù)說(shuō)梁林小學(xué)今年下半年開(kāi)始招生，后期教學(xué)優(yōu)勢(shì)是否能體現(xiàn)，還需有待檢驗(yàn)。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況華地晴灣高層、平層公館住宅：2室2廳1衛(wèi)、3室2廳2衛(wèi)50多-140整體均價(jià)在8300左右， 折后價(jià)在7500左右目前在售最北面2座高層，小面積銷(xiāo)售良好3、樓盤(pán)：英倫都市（占地面積：133340/建筑面積：300000） 老客戶的資源豐富?？诒畟鞑ギa(chǎn)生了非常好的效應(yīng)。銷(xiāo)售員會(huì)定期拜訪老客戶這點(diǎn)在銷(xiāo)售上，起到了明顯的作用。 主要的購(gòu)買(mǎi)群體以嘉興當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓叺钠髽I(yè)主 小區(qū)花了2個(gè)億打造全石材外立面，彰顯氣派，氣派的同時(shí)也增加了建筑成本，使單價(jià)居高不下。地下采用全開(kāi)挖模式，大大增加了地面的綠化面積。800米長(zhǎng)如游泳賽道般的泰晤士河，21000方的皇家公園海德公園，內(nèi)部配置給高端人士提供了工作之余休閑生活的場(chǎng)地。后期的怡城也提供了6大特色服務(wù)（訂餐、管家，孩子上學(xué)接送等等）。較之于內(nèi)部自身的完善，外圍配套相對(duì)就比較不薄弱了。周邊的商業(yè)氛圍、生活配套都比較遠(yuǎn)。目前剩余房源面積大，學(xué)區(qū)無(wú)優(yōu)勢(shì)（東北師大附中），在銷(xiāo)售上也造成了一定的難度。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況英倫都市高層聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)89-300均價(jià)在：1500-1600左右，開(kāi)盤(pán)成交時(shí)；內(nèi)部最大折扣達(dá)到單價(jià)：10000左右目前剩余的基本是大面積，300左右4、樓盤(pán)：金都夏宮（占地面積：112005/建筑面積：168000） 企業(yè)自身品牌效應(yīng)，開(kāi)盤(pán)時(shí)的單價(jià)較低位宣傳主打。 主要購(gòu)買(mǎi)群體為本地居民，周邊郊區(qū)的居民（目前在嘉興工作的）金都夏宮在地理優(yōu)勢(shì)上明顯優(yōu)于英倫都市，首先學(xué)區(qū)劃分在北師大附中，加之金都的品牌效應(yīng)，無(wú)論投資客，還是改善型購(gòu)房者，都是比較看好此樓盤(pán)的。由于當(dāng)前利好的銷(xiāo)售行情，價(jià)格也比前期長(zhǎng)了很多，聯(lián)排的價(jià)格也要12000多左右。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況金都夏宮高層聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：2聯(lián) 4聯(lián)80多-300多均價(jià)：8500左右，貸款： 98折一次性：95折目前新推52幢，優(yōu)惠活動(dòng)存5萬(wàn)送10萬(wàn)教育基金，簽定合同時(shí)，房?jī)r(jià)直接抵消（二）、余新周邊樓盤(pán)的調(diào)查1、樓盤(pán)名稱(chēng)：桃源小鎮(zhèn)（占地面積：100050/建筑面積：100002）分銷(xiāo)，外圍路段廣告及銷(xiāo)售人員定期前往上海推廣宣傳。住宅：鳳橋、余新、嘉興居民，部分上海投資客。別墅：本地居民為主。小區(qū)呈現(xiàn)江南水鄉(xiāng)千百年來(lái)粉墻黛瓦、小橋流水、曲巷幽弄等諸多天人合一的建筑風(fēng)貌。整體外立面色系以白色涂料為主、黑色線條為輔，中規(guī)中矩。但弊端是顯而易見(jiàn)的，外立面不耐臟，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)無(wú)物業(yè)配套服務(wù)顯現(xiàn)。參觀聯(lián)排樣板房后，感覺(jué)地下一層，中庭采光度較差，房間比較潮濕。地面一層以上的房屋層高偏低，基本3米左右，感覺(jué)比較壓抑。由于產(chǎn)品自身存在的無(wú)法避免的缺陷，開(kāi)發(fā)商在后期的物業(yè)也增加了一些特色服務(wù)促進(jìn)銷(xiāo)售。鳳橋比較有名氣的桃花洲景區(qū)是由代建，代管。購(gòu)買(mǎi)小洲的業(yè)主，今后入住后，可以憑業(yè)主卡，免費(fèi)3人同游景區(qū)，并且可以電話通過(guò)物業(yè)訂購(gòu)景區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品。免費(fèi)租用自行車(chē)，景區(qū)內(nèi)租賃10平米左右的土地（第一年免費(fèi)，第二年120元年）種植自己喜歡的農(nóng)作物，瓜果等等。享受工作之余的休閑生活。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況桃源小鎮(zhèn)庭院別墅、聯(lián)排、電梯洋房、商鋪?zhàn)≌?房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)住宅：56-130聯(lián)排：176-318別墅：253-320商鋪：80-200住宅：均價(jià)：4800左右，個(gè)別特價(jià)房4600左右整體房屋單價(jià)可以打81折二期住宅銷(xiāo)售70%左右，別墅剩余3套，單價(jià)7000多元。三期未開(kāi)盤(pán)2、樓盤(pán)名稱(chēng)：信達(dá)南郡（占地面積：114000/建筑面積：190000） 網(wǎng)絡(luò)、路段廣告軒窗加上老客戶口碑效應(yīng)。購(gòu)買(mǎi)人群以余新本地、嘉興市區(qū)為主，外地投資客占少許比例。信達(dá)南郡以簡(jiǎn)歐風(fēng)情為藍(lán)本，并以人性化產(chǎn)品體系高標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)、營(yíng)造風(fēng)情典雅的水景園林，配備豪華氣派的會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)。東臨余新鎮(zhèn)政府，周邊教育（余新小學(xué)、中學(xué)）配套比較完善，交通便利，公交101、108路將通往城市各個(gè)商業(yè)街區(qū)。19分鐘通達(dá)高鐵南站，去上海、杭州游玩都比較方便。同時(shí)信達(dá)憑借以往在嘉興歷年來(lái)打造了多個(gè)優(yōu)秀的樓盤(pán)，也在老百信心中存在一定的知名度，樹(shù)立了較好的口碑。自身也是央企企業(yè)，實(shí)力雄厚，后期不會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全面營(yíng)銷(xiāo)。小區(qū)目前感覺(jué)最不理想的是小區(qū)主入口的3處高壓電線，據(jù)銷(xiāo)售員介紹，鎮(zhèn)府已出臺(tái)文件，今后會(huì)地埋。地埋具體時(shí)間不確定。并且小區(qū)不人車(chē)分流，這將大大增加了居住負(fù)擔(dān)。聯(lián)排地下一層層高2.2米至局部2.8米，按照正常面積單價(jià)購(gòu)買(mǎi)，增加了居住成本。私家停車(chē)位只有一個(gè)，在地面，如果兩輛車(chē)，還要另行租買(mǎi)。如果從這個(gè)角度來(lái)計(jì)算單價(jià)，那居住成本要超過(guò)單價(jià)10000元平米，而并非是現(xiàn)在在售的8000多的單價(jià)。樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)別戶型面積價(jià)格銷(xiāo)售情況信達(dá)南郡住宅聯(lián)排住宅：2房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)聯(lián)排：4聯(lián) 6聯(lián)住宅：89-140聯(lián)排：260-400住宅：均價(jià)6200左右聯(lián)排：9000左右整體房屋單價(jià)可以打8-8.3折一期現(xiàn)房聯(lián)排剩余4-5套，二期期房聯(lián)排及住宅銷(xiāo)售40%左右三、余新掃街市調(diào) （一）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對(duì)禾峰乾莊的了解在項(xiàng)目前期來(lái)說(shuō)，戶外廣告還沒(méi)有發(fā)布的情況下，已有很多一部分人知道我們的項(xiàng)目是件很不錯(cuò)的事情，同時(shí)也說(shuō)明余新居民居住比較集中，口碑效益很重要。經(jīng)過(guò)詳細(xì)的籌劃，列出了一些問(wèn)題，進(jìn)行余新幾條大街的調(diào)查 調(diào)查表：調(diào)查問(wèn)題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您知道我們這個(gè)項(xiàng)目嗎知道 2852.83%聽(tīng)說(shuō)過(guò) 1426.42%不清楚1222.64%禾峰乾莊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)你覺(jué)得最重要的是什么地理位置優(yōu)越：地處嘉興國(guó)際核心商務(wù)區(qū) 2139.62%交通便利：三大高速公路，高鐵出口匯聚處3056.60%開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力611.32%周邊配套59.43%物業(yè)管理35.66%（二）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對(duì)于自己的一些居住習(xí)慣余新有一部分居民購(gòu)房的時(shí)候會(huì)選擇在嘉興南湖區(qū)這一塊，但還是有很大一部分會(huì)選擇在余新本鎮(zhèn)上居住，還是以本鎮(zhèn)為中心。因此我們接下來(lái)的主體客戶群還是以余新本地人為主，打造一個(gè)適合余新人民居住休閑娛樂(lè)的綜合商住區(qū)。調(diào)查表：調(diào)查問(wèn)題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您覺(jué)得余新人主要的居住在哪里余新本地 4177.36%嘉興南湖區(qū)1324.53% 其他23.77%您覺(jué)得余新人消費(fèi)習(xí)慣在哪里余新本地 3464.15%嘉興南湖區(qū)2037.74%秀州區(qū)11.89% 其他11.89%請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在所住的區(qū)是余新鎮(zhèn) 4686.79%南湖區(qū)815.09%您希望購(gòu)房所在區(qū)域是南湖區(qū) 3566.04%本地 1324.53%其他 11.89%請(qǐng)問(wèn)您現(xiàn)在的住房來(lái)源是已購(gòu)商品房 3362.26%自建別墅1018.87%租用房1222.64%已購(gòu)排屋/別墅00.00%其他 00.00%請(qǐng)問(wèn)您的購(gòu)房目的首次置業(yè) 1120.75%再次置業(yè)以改善居住條件1528.30%用于出租59.43%投資升值611.32%贈(zèng)予親友59.43%度假用00.00%其他 00.00%請(qǐng)問(wèn)您近期有購(gòu)房的打算嗎有 2445.28%沒(méi)有2750.94%若有，預(yù)計(jì)多長(zhǎng)時(shí)間？半年內(nèi)23.77%一年內(nèi)713.21%一到兩年1120.75%兩年以上1120.75%（三）、調(diào)查余新本鎮(zhèn)人對(duì)于現(xiàn)在余新鎮(zhèn)的需求通過(guò)一些和客戶對(duì)面的了解，余新人還是以本地消費(fèi)為主，消費(fèi)以新市街為主，向余北大街和余賢埭街?jǐn)U散，在對(duì)目前消費(fèi)的場(chǎng)所普遍居民都認(rèn)為缺少一個(gè)集中的商業(yè)中心，以及品牌購(gòu)物街。這給予我們商業(yè)氛圍的營(yíng)造很大信心。調(diào)查表：調(diào)查問(wèn)題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您覺(jué)得余新商業(yè)業(yè)態(tài)缺少些什么商業(yè)中心 2954.72%品牌購(gòu)物一條街2750.94%特色步行街（女人街或童裝街）1222.64%目前余新商業(yè)主要街區(qū)在哪里余北大街 2139.62%新鎮(zhèn)政府旁邊23.77%余賢埭街1935.85%其他1324.53%（四）、調(diào)查居民對(duì)于小區(qū)品質(zhì)的要求及對(duì)戶型的 通過(guò)面對(duì)面的交流，反饋過(guò)來(lái)現(xiàn)在消費(fèi)者的觀念還是相當(dāng)理性，在硬件上的綠化建筑高要求的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)等軟件上的服務(wù)也很重視。因此我們?cè)谌蘸蟮匿N(xiāo)售前期，物業(yè)的前期介入還是值得重視的問(wèn)題。關(guān)于戶型，一般居民都認(rèn)為商鋪不需要特別大，主要經(jīng)濟(jì)實(shí)力也起到一定的因素。按照項(xiàng)目的規(guī)劃，禾峰乾莊面積設(shè)計(jì)居多，非常適合大面積，小面積各業(yè)主的需求。調(diào)查表：調(diào)查問(wèn)題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您認(rèn)為目前居住小區(qū)的品質(zhì)主要體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面建筑用材外立面 1528.30%綠化景觀3158.49%物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)2954.72%您建議商業(yè)面積在多少最合適 30-50 2445.28% 50-801732.08%80-120815.09%120-20047.55%其他11.89%您建議住宅面積在多少最合適100120 2037.74%120140 1833.96%140-17035.66%18022011.89%220-30000.00%300-35011.89%350-40000.00%400以上00.00%您會(huì)選擇哪一種結(jié)構(gòu)類(lèi)型平層 2037.74%復(fù)式1426.42%排屋611.32%別墅47.55%商鋪59.43%其他 00.00%您打算購(gòu)買(mǎi)住房建筑面積平層 復(fù)式 排屋 別墅 商鋪 （五）、調(diào)查客戶會(huì)從哪些渠道了解到一個(gè)樓盤(pán)的訊息通過(guò)對(duì)這個(gè)問(wèn)題的調(diào)查，知道余新口碑效益相當(dāng)重要，因此在細(xì)致服務(wù)這一塊一定要加強(qiáng)，讓余新居民感受到我們的熱情俞真誠(chéng)。也讓工作做的更加有針對(duì)性。調(diào)查表：調(diào)查問(wèn)題回答內(nèi)容數(shù)量所占比例備注您獲取房源的最主要的渠道是電視 35.66%報(bào)紙雜志11.89% 戶外廣告1426.42%親朋好友介紹2852.83%房展會(huì)1426.42%