南岸區(qū)土地房屋管理登記中心 [土地預(yù)登記的創(chuàng)新與管理]

1、南岸區(qū)土地房屋管理登記中心 土地預(yù)登記的創(chuàng)新與管理 摘 要:本文結(jié)合麗水市土地預(yù)登記項目情況,對當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下充分利用土地價值,對土地預(yù)登記服務(wù)提出建議。關(guān)鍵詞:新增建設(shè)用地 地籍管理 預(yù)登記中圖分類號:c93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:a 文章編號:1672-3791(x)05(a)-0233-011 預(yù)登記產(chǎn)生的背景和作用在國家愈來愈強盛、人民愈來愈富裕的背景下,土地產(chǎn)權(quán)作為最重要的財產(chǎn)權(quán),其歸屬和依法保護(hù)成為廣大人民群眾和社會各界最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。用地單位及個人要求登記確權(quán)、暢通融資渠道的呼聲日益高漲,x年頒布實施的物權(quán)法,促使老百姓的法律意識、維權(quán)意識、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)意識日益提高,過去

2、“要我登記”,現(xiàn)在變?yōu)椤拔乙怯洝?。土地登記辦法的頒布實施,促使日常的土地登記實務(wù)逐漸規(guī)范。土地登記發(fā)證是國土部門服務(wù)于地方經(jīng)濟面最廣,面對用戶最為直接的一項工作,也是國土部門管理最基礎(chǔ)的一項工作。我市的土地登記工作2001年起開始采用計算機技術(shù)和地理信息系統(tǒng)進(jìn)行登記管理,到目前全局國土業(yè)務(wù)大部分在網(wǎng)上運行,數(shù)字檔案館的建設(shè)基本完成,我們在國土信息化建設(shè)管理應(yīng)用的過程中累積了很多行之有效的經(jīng)驗,同時也在國土信息化建設(shè)日益完善的時候發(fā)現(xiàn)了可改進(jìn)的某些問題。本文就其中的一項土地預(yù)登記管理提出自己的觀點。2 當(dāng)前預(yù)登記管理存在困難2.1 預(yù)登記的程序現(xiàn)狀根據(jù)x年實施的國土資源部第40號令土地登記辦法

3、,土地登記進(jìn)一步明確為以下幾種類型:土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記及其他登記共五種類型,在第四章初始登記中第二十六條中提到“新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的,還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項目竣工驗收報告”。這一點與1993年國家土地管理局關(guān)于變更土地登記的若干規(guī)定中要求的:“對新建設(shè)項目用地的使用者,在土地征用,劃撥批準(zhǔn)后先辦理預(yù)登記手續(xù),待建設(shè)項目竣工驗收后三十日內(nèi),再申請土地權(quán)屬變更登記”有密切的歷史關(guān)系。在1995年的土地登記規(guī)則中提到的“新開工的大中型建設(shè)項目使用劃撥國有土地的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在接到縣級以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起三十日內(nèi),持建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請土地預(yù)登記,建

4、設(shè)項目竣工驗收后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在該建設(shè)項目竣工驗收之日內(nèi)起三十日內(nèi),持建設(shè)項目竣工驗收報告和其他有關(guān)文件申請國有土地使用權(quán)設(shè)定登記?！笨梢酝瞥鐾恋氐怯浄ǖ膶嵤┖?土地預(yù)登記納入初始登記范圍。在實際的操作實踐中,麗水市市本級新增建設(shè)用地預(yù)登記不采用地籍信息系統(tǒng)進(jìn)行管理,采用手工發(fā)證,登記的程序沿用初始登記程序,宗地圖界址線依據(jù)土地出讓紅線,頒發(fā)臨時使用證(俗稱“藍(lán)證”)給新增建設(shè)用地土地使用權(quán)人。有效存續(xù)時間為1到2年。2.2 存在的困難x年5月,地稅部門為了核實企業(yè)稅源要求提供土地登記信息進(jìn)行核查,x年3月地稅部門協(xié)同審計部門向市國土局提出了稅源土地登記的核對請求,經(jīng)過稅務(wù)登記資料和土地登記資

5、料核對分析對照對比后,反饋的意見表明,拿到預(yù)登記證書的土地使用權(quán)利人并未按照要求在項目竣工驗收后三十天到土地登記部門進(jìn)行土地變更登記。2001年初至x年上半年10年間的數(shù)據(jù)顯示,市國土部門向麗水經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供應(yīng)土地636宗,面積1228公頃;新增建設(shè)用地1171公頃,劃撥供地88宗,出讓供地548宗,出讓供地面積960.6925公頃,出讓新增建設(shè)用地923.0025公頃,出讓價款214915.5982萬元,規(guī)劃建筑面積508.5406萬平方米。在出讓供地的548家企事業(yè)單位中,簽訂出讓合同半年內(nèi)辦理土地預(yù)登記的占92.7%,竣工后辦理變更登記的時間卻沒有完全依照規(guī)定在竣工后三十日內(nèi)進(jìn)行,由于各個

6、單位竣工時間不一、時間短的一到兩年就竣工驗收了,時間長的則三到五年甚至有的企業(yè)預(yù)登記證的有效期限一再申請延期,比方麗水一家全國知名的羽絨制品企業(yè),2002年8月份供地,直到x年12月才完成了全部供地的變更登記手續(xù)。出于土地使用者的種種原因,造成土地部門登記信息更新不及時、不確切,給后續(xù)的登記信息的應(yīng)用比方稅源信息的共享方面造成了登記項目不及時、不確切的不良影響。3 規(guī)范土地預(yù)登記的措施和建議3.1 提高認(rèn)識,土地預(yù)登記工作是國土部門管理一項不可缺失的環(huán)節(jié)土地預(yù)登記需要土地使用者提供的材料包括建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地項目呈報說明書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,還包含國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金繳納

7、憑據(jù),政府抄告單(或者會議紀(jì)要)等材料。土地預(yù)登記的資料不但提供了建設(shè)用地報批、土地供應(yīng)的檔案資料,同時也表明了土地的動態(tài)變化,是地籍管理的不可分割的重要內(nèi)容,預(yù)登記的檔案資料清楚地再現(xiàn)發(fā)生在這塊土地上的權(quán)屬變遷和權(quán)利更替以及地方政府對于發(fā)展經(jīng)濟做出的努力,也為研究城市的變遷提供了翔實的研究資料和依據(jù)。3.2 將土地預(yù)登記作為一個登記項目納入地籍管理信息系統(tǒng)流程為了提高行政效率和工作水平,國土資源部門利用計算機網(wǎng)絡(luò)和“3s”技術(shù)手段對國土資源進(jìn)行管理。在國土資源管理的政務(wù)系統(tǒng)中,可按業(yè)務(wù)細(xì)分為不同的工作流程,包括建設(shè)用地審批管理、土地利用現(xiàn)狀管理、土地利用規(guī)劃管理、電子政務(wù)辦公自動化、地籍管理

8、和檔案系統(tǒng)建設(shè)等多個流程。土地預(yù)登記證書雖然存在的時效短,但由于其環(huán)節(jié)的不可缺少性,應(yīng)將預(yù)登記納入土地登記的信息化管理系統(tǒng),從而完善其管理。3.3 擴展預(yù)登記的土地性質(zhì)范疇,將招牌掛出讓土地納入預(yù)登記的登記范圍由于預(yù)登記定義提出時我國經(jīng)濟制度仍然處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的時期,到現(xiàn)在已經(jīng)過去了將近20年,在市場經(jīng)濟日益成熟的今天,大部分企業(yè)用地都已經(jīng)供應(yīng)出讓土地,比如蓮都區(qū)供電局,雖屬于國家的能源基礎(chǔ)設(shè)施用地,但它以盈利為目的,土地供應(yīng)方式仍為掛牌出讓,土地登記部門為其辦理了預(yù)登記,土地使用證的有效期限僅為一年,由此可見,國土資源行政部門的服務(wù)行為有了巨大的創(chuàng)新,企業(yè)用地辦理土地預(yù)登記的概念已經(jīng)深入人心,從幾百份資料可以看出,預(yù)登記頒發(fā)對象已經(jīng)突破了權(quán)屬來源為劃撥的國有土地,在出讓土地報批手續(xù)齊全,有政府服務(wù)企業(yè)用戶的抄告單的情況下,國土部門也為其辦理預(yù)登記證。預(yù)登記是地方政府為了服務(wù)、發(fā)展地方經(jīng)濟而進(jìn)行的創(chuàng)新之舉,是符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的服務(wù)創(chuàng)新。3.4 將預(yù)登記程序在初始登記條款下單獨列出,列入浙江省土地登記辦法實施細(xì)則地方政府為了實施“三市并舉、工業(yè)強區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略而做出服務(wù)改進(jìn)的同時,應(yīng)從管理措施上進(jìn)行強化管理