房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座課件

1、房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,房地產(chǎn)銷售、策劃法律實(shí)務(wù)講座,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,周明兵律師簡介 重慶百君律師事務(wù)所（全國優(yōu)秀律師事務(wù)所）律師、合伙人。 畢業(yè)于西南政法大學(xué) 經(jīng)濟(jì)師 重慶大學(xué)房地產(chǎn)與建設(shè)工程研究生班學(xué)員 中國人民大學(xué)首屆建設(shè)工程法律實(shí)務(wù)研修班學(xué)員 現(xiàn)擔(dān)任重慶市人防辦、鐵山坪管委會、朝天門市場管理處、江北區(qū)征地辦及13家地產(chǎn)公司、1家地產(chǎn)營銷策劃公司、2家物業(yè)管理公司的常年法律顧問,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,地產(chǎn)營銷策劃公司 簽署房產(chǎn)銷售、策劃代理合同的 注意事項(xiàng),房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,1.對擬簽約開發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查,1.1 審查的內(nèi)容 1.1.1營業(yè)執(zhí)照、組織

2、機(jī)構(gòu)代碼、年檢資料、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。 1.2 審查的目的 1.2.1 判斷開發(fā)商是否合法成立并存續(xù),房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,對擬簽約開發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查（續(xù),1.2.2 判斷開發(fā)商是否具備開發(fā)項(xiàng)目的資質(zhì)； 1.2.3 判斷項(xiàng)目的合法性； 1.2.4 判斷項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件。 1.3 審查方法 1.3.1 要求開發(fā)商提供1.1.1所述原件并提供加蓋有效鮮章的復(fù)印件； 1.3.2 對存疑的資料，自行或委托律師調(diào)取在主管部門的存檔資料比對,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,2. 審查開發(fā)商與擬

3、策劃、代理銷售的項(xiàng)目之間的關(guān)系,2.1 審查內(nèi)容 存在項(xiàng)目開發(fā)主體多元或混亂的現(xiàn)實(shí)問題，有必要摸清開發(fā)商與項(xiàng)目之間的關(guān)系。是聯(lián)建的一方主體？是獨(dú)立開發(fā)的建設(shè)方？是代建單位？還是開發(fā)資質(zhì)的出借方或借用方？ 2.2 審查目的 查實(shí)開發(fā)商在項(xiàng)目中所扮演的真實(shí)角色，利于設(shè)計(jì)談判方案或簽約內(nèi)容,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,3. 調(diào)查開發(fā)商與項(xiàng)目參建單位的合作情況，判斷其資信狀況、履約能力,3.1 調(diào)查目的 開發(fā)商的資金鏈并不都很牢固，牢固的也未必誠信。了解此信息，有利于付款條件、節(jié)點(diǎn)的談判和合同內(nèi)容的設(shè)置。 3.2 調(diào)查方法 了解其在同行中的口碑，參考參建單位的意見,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,4. 明

4、確擬提供策劃或代理銷售的物業(yè),4.1 原因 4.1.1 開發(fā)商可能同時開發(fā)有幾個項(xiàng)目，至少同一項(xiàng)目有多個單元或多棟樓房。無論是策劃方案或代理銷售策略都不會針對某一套或某幾套房屋而設(shè)計(jì)，而是針對整個項(xiàng)目的位置、戶型、面積、層高等多元素結(jié)合理論與實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)出爐策劃或銷售方案。 4.1.2 開發(fā)商擁有現(xiàn)成的策劃方案，或銷售策略完全可能自己組建團(tuán)隊(duì)或聘用新的廉價團(tuán)隊(duì)同臺“演出”或取而代之。 4.2 需明確的內(nèi)容 擬提供策劃或代理銷售房屋的位置、面積、可供銷售的時間,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,5. 明確開發(fā)商自行銷售與代理銷售物業(yè)的范圍，或約定自行銷售和代理銷售業(yè)績的認(rèn)定辦法,5.1 目的 在簽約代理銷

5、售前后，開發(fā)商都可能有自己的新老客戶要求簽約。簽約行為可能與策劃或銷售方案的合理設(shè)計(jì)有很大關(guān)聯(lián)性，也許毫無關(guān)系，其作用難以界定。 5.2 明確的內(nèi)容 開發(fā)商可以自行銷售物業(yè)的面積、位置、時間，以及代理商的配合事項(xiàng)與計(jì)酬,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,6. 明確開發(fā)商支付策劃、代理銷售的服務(wù)費(fèi)的支付條件和節(jié)點(diǎn),6.1 目的 酬金的支付關(guān)乎企業(yè)的現(xiàn)金流、營運(yùn)成本、風(fēng)險的控制 6.2 方法 6.2.1 可考慮將服務(wù)分成若干子項(xiàng)或階段，并結(jié)合完成相應(yīng)子項(xiàng)的情況設(shè)置付款時間； 6.2.2 明確階段性成果或最終成果的接收、評定、確認(rèn)的有效方式,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,7. 明確為實(shí)現(xiàn)策劃或代理銷售需開發(fā)

6、商提供的物質(zhì)條件,7.1 目的 優(yōu)秀的策劃或銷售代理，除需要優(yōu)秀的策劃人員、銷售精英外，還需要開發(fā)商及時、足額地支付酬金；提供合適的場地、營造勾引買受人下叉的氛圍；提供便捷辦理簽約手續(xù)的設(shè)施、設(shè)備，提供廣告公司、保潔、保安的配合、協(xié)調(diào)等，方能實(shí)現(xiàn)高效，但若無約定，不是必然的義務(wù)。 7.2 內(nèi)容 場地位置、面積的約定；對場地的裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)的約定；對電話、電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)、辦公用紙等配置的約定；對廣告、保潔、保安人數(shù)、條件、工作時間等必要內(nèi)容的約定,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,8. 明確履約過程中，雙方就工作成果、資料的接收、送達(dá)方式,8.1 開發(fā)商相對強(qiáng)勢，策劃或代理銷售都涉及工作成果的認(rèn)

7、定、移交問題，工作成果與酬金又息息相關(guān)，因此這對保障權(quán)益是有用的。 8.2 一般約定雙方提交、接收人成果或資料的指定人員（包括身份證號碼、電話聯(lián)系方式），同時，約定人員變更或指定的聯(lián)系人不接受成果或資料的補(bǔ)救辦法,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,9. 違約責(zé)任,9.1 目的 若開發(fā)商或其經(jīng)辦人故意設(shè)置障礙，策劃或代理銷售公司本可以獲得的期待利益難以實(shí)現(xiàn)，但往往開發(fā)商不履約或不及時履約給策劃或代理銷售公司造成損失。 9.2 方法 違約責(zé)任不可籠統(tǒng)約定為“依法承擔(dān)違約責(zé)任”或“承擔(dān)違約責(zé)任”等，最好與違約行為掛鉤，并約定其違約金的金額或計(jì)算方式,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,10.紛爭的解決,10.1

8、解決紛爭的方式 知曉并理解糾紛解決的途徑、方式 糾紛的解決方式無非協(xié)商、仲裁、訴訟。 10.2 處理紛爭各方式的含義與特征 協(xié)商是合同當(dāng)事人自愿處理糾紛的行為。仲裁、訴訟則是因?yàn)楫?dāng)事人不能解決糾紛，借助司法或準(zhǔn)司法途徑解決問題的辦法。其中訴訟分為一審、二審、執(zhí)行、申訴程序，我國是二審終審。民商事仲裁為一裁終局,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,10.紛爭的解決（續(xù),10.3 對仲裁或訴訟機(jī)構(gòu)的選擇 仲裁、訴訟均可對管轄機(jī)構(gòu)作出選擇，訴訟僅可在簽約地、原告所在地、被告所在地、合同履行地、標(biāo)的物所在中選擇管轄法院，且需滿足級別管轄和專屬管轄的要求。仲裁不實(shí)行地域管轄和級別管轄,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座

9、,簽署、補(bǔ)充、解釋商品房買賣合同 示范文本 值得關(guān)注的問題,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,11.商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售的區(qū)別,11.1 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。 11.2 商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 11.3 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱“賣樓花,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,12五證、兩書指的是什么,五證 國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。 兩書 商品房質(zhì)量保

10、證書和商品房使用說明書,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,13訂金、定金、違約金、賠償金,訂金 非一個規(guī)范的法律概念，不具有擔(dān)保的功能，相當(dāng)于預(yù)付款。 定金 法律明確規(guī)定的一種擔(dān)保方式。定金應(yīng)以書面形式約定，數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。 違約金 一方當(dāng)事人由于過錯不履行或不完全履行合同，應(yīng)當(dāng)依照合同的約定或由法律的規(guī)定，支付給另一方一定數(shù)量的貨幣。 賠償金 合同當(dāng)事人違反合同約定，因給對方造成損失，應(yīng)給予對方一定數(shù)量貨幣進(jìn)行賠償,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,14.認(rèn)購書的性質(zhì)與作用,14.1認(rèn)購書的性質(zhì) 若其內(nèi)容已經(jīng)包含商品房買賣合同的主要條款，則應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為商品房買賣合同。反之，可能被認(rèn)定為

11、預(yù)約合同。 14.2 法律依據(jù) 14.2.1 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 14.2.2 重慶市高級人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見第35條,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,15. 簽訂認(rèn)購書并交納定金后，認(rèn)購人因與開發(fā)商無法就合同條款達(dá)成一致意見未簽約，開發(fā)商是否有權(quán)沒收定金,14.1 定金的種類 14.1.1 立約定金 指為保證正式訂立合同而交付的定金 14.1.2 成約定金 指以交付定金為合同的成立要件，即定金交付，合同才成立；反之，則合同不能成立 14.1.3 證約定金 指為證明合同成立的證據(jù)，即因定金的交付以證明合同的成立,房地產(chǎn)營銷策劃

12、法律實(shí)務(wù)講座,15. 簽訂認(rèn)購書并交納定金后，認(rèn)購人因與開發(fā)商無法就合同條款達(dá)成一致意見未簽約，開發(fā)商是否有權(quán)沒收定金（續(xù),14. 1.4 違約定金 指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方可沒收其定金不予返還；收受定金的一方不履行合同時應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。一般說來，違約定金類似于違約金。 14.1.5 解約定金 這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同；收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,15. 簽訂認(rèn)購書并交納定金后，認(rèn)購人因與開發(fā)商無法就合同條款達(dá)成一致意見未簽約，開發(fā)商是否有權(quán)沒收

13、定金（續(xù),14.2 沒收認(rèn)購房屋定金的法律依據(jù) 14.2.1 擔(dān)保法第89條、司法解釋115條 14.2.2 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第4條,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,16無民事行為或限制民事行為能力人能否購房,16.1無民事行為能力人、限制民事行為能力人的含義及依據(jù) 16.1.1無民事行為能力人是指不滿十周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人，民事活動由法定代理人代理； 16.1.2限制民事行為能力人是指十周歲以上的未成年人（十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人）和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，限制民事行

14、為能力人可以進(jìn)行與他的年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，其他的民事活動由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,16無民事行為或限制民事行為能力人能否購房（續(xù),16.1.3 法律依據(jù) 民法通則1014條、合同法4748條 16.2 判斷 購房是民眾極為重大的民事活動，具有標(biāo)的大、手續(xù)繁雜、風(fēng)險與收益并存等特點(diǎn)，因此限制民事行為能力人無權(quán)自行實(shí)施該民事行為(但限制民事行為能力的精神病人在精神狀況正常情況下實(shí)施的購房行為除外)?？梢姡瑹o民事行為能力人和限制民事行為能力人可以購房，但購房行為必須由他的法定代理人代為行使,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,建設(shè)部于1995年9

15、月8日發(fā)布的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半,17.商品房哪些部位可以計(jì)入公攤面積,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,18.開發(fā)商是否有權(quán)贈送或低價出售閣樓、露臺、底層花園、外墻,18.1 研判閣樓、露臺、底層花園、外墻的權(quán)屬 結(jié)合物權(quán)法及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定，判斷閣樓、露臺、底層花園、外墻是否屬于專有部分，若屬于專有部分，則開發(fā)商有

16、權(quán)贈與或低價出售。反之，開發(fā)商無權(quán)作出任何處分。 18.2 法律依據(jù) 物權(quán)法第7073條、審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第2-4條,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,19.可否出售小區(qū)項(xiàng)目的人防工程,人民防空法第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,20.等額本息還款方式與等額本金還款方式有何區(qū)別,20.1 含義 等額本息還貸方式為每月按相同金額償還貸款本息，月還款中利息逐月遞減，本金逐月遞增；等額本金還貸方式為還款金額遞減，月還款中本金保持相同金額，利息逐月遞減

17、。 20.2 區(qū)別 前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，貸款人還貸壓力均衡，但利息負(fù)擔(dān)相對較多；后者每月本金相同，利息逐漸減少，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負(fù)擔(dān)較少,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,21提前向銀行償還按揭貸款是否承擔(dān)違約責(zé)任,21.1 審查房屋買受人與銀行之間的法律關(guān)系及權(quán)利義務(wù) 房屋買受人基于購買房屋與銀行簽署的商品房按揭貸款合同形成的是借貸關(guān)系。合同法強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人意思自治，即只要不為法律所禁止，均可為，其約定均未有效約定。因此，房屋買受人與銀行關(guān)于是否能提前還款的約定，是認(rèn)定提前還款行為是否違約的基礎(chǔ)。 21.2 法律依據(jù) 合同法第4條、第208條

18、,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,22. 買受人可否因逾期交房、或逾期辦證、或房屋質(zhì)量問題，拒絕或遲延支付按揭貸款,22.1 法律關(guān)系分析 22.1.1 逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量問題均系房屋買受人與開發(fā)商之間的問題，是商品房買賣合同關(guān)系。 22.1.2 拒絕或遲延支付購房按揭貸款，這是房屋買受人與銀行的問題，是借款合同糾紛。 22.2 判斷 冤有頭債有主，不得搞錯對象，否則，苦酒自釀自飲,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,24. 買受人可否因?yàn)榻臃亢蟮姆课葙|(zhì)量問題拒絕或遲延支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),24.1 法律關(guān)系分析 24.1.1 房屋買受人接房后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，有權(quán)依據(jù)商品房買賣合同要求開發(fā)商予以維修

19、，這仍屬于商品房買賣合同關(guān)系中需要解決的問題，屬于商品房買賣合同關(guān)系。 24.1.2 房屋買受人接收房屋后，需要物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)，房屋買受人與物業(yè)服務(wù)公司之間形成的是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。 24.2 判斷 無理拒絕,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,25. 商品房買賣合同被裁判為無效合同，開發(fā)商或買受人是否有權(quán)解除購房按揭貸款合同,25.1 法律關(guān)系分析 25.1.1 承前所述，這屬于商品房買賣合同關(guān)系和借貸合同關(guān)系。 25.1.2 借貸合同關(guān)系是以商品房買賣合同關(guān)系為基礎(chǔ)的。 25.1.3 合同無效的原則是恢復(fù)原狀，因此，按揭貸款合同失去基礎(chǔ)，不能實(shí)現(xiàn)簽約目的。 25.2 法律依據(jù) 合同法第5

20、8條、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第25條,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,26. 買受人有權(quán)拒絕接房的正當(dāng)理由及依據(jù),26.1 拒絕接房的理由 26.1.1未經(jīng)竣工驗(yàn)收或未取得竣工驗(yàn)收備案表。 26.1.2 未取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。 26.1.3 不具備“小區(qū)道路暢通，接通水、電、氣條件”。 26.1.4 不提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等必須提供的證明文件。 26.1.5 無故延遲交房，在買受人催告后的三個月內(nèi)仍未交房,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,26. 買受人有權(quán)拒絕接房的正當(dāng)理由及依據(jù)（續(xù)1,26.1.6 開發(fā)商

21、未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境。 26.1.7開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)未經(jīng)買受人認(rèn)可。 26.1.8 開發(fā)商隨意設(shè)置交房前置條件。 26.1.9 未提供有資質(zhì)的測繪部門出具的房屋面積實(shí)測數(shù)據(jù)。 26.1.10 合同沒有約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過，可拒絕收房，并解除購房合同。 26.1.11 經(jīng)有資質(zhì)的質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。 26.1.12 房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,26. 買受人有權(quán)拒絕接房的正當(dāng)理由及依據(jù)（續(xù)2,26.2 法律依據(jù) 26.2.1住宅建筑規(guī)范第11.0.1-1條

22、、第11.0.1-2條； 26.2.2 商品房銷售管理辦法第24條第1款、第2款；第30條 、32條、34條； 26.2.3 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第12、13、14條,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,27. 什么是格式合同？商品房買賣合同的主合同是否是格式合同,27.1 含義 格式條款又稱為標(biāo)準(zhǔn)條款、格式合同、定式合同合同等。格式條款為重復(fù)使用而事先擬定的。格式條款的內(nèi)容不與對方協(xié)商，具有不變性，制定者在經(jīng)濟(jì)方面具有絕對的優(yōu)勢地位。 27.2 使用格式合同的后果及注意事項(xiàng) 27.2.1 因違反法律規(guī)定可能被認(rèn)定無效或作出對提供格式條款一方不利的解釋。 27.2.2 提供格式條款的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，并對該類條款予以說明,房地產(chǎn)營銷策劃法律實(shí)務(wù)講座,27. 什