2013年青島房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（58頁）

1、2013年 11月 青島市場數(shù)據(jù)月度報告,膠南墨香東郡,周學(xué)蕾 2013.12,宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，經(jīng)濟增長動力依然較強； 行業(yè)景氣指數(shù)有所下滑，價格水平上漲態(tài)勢未變,四季度初始，物價漲幅繼續(xù)擴大，但走勢總體可控；貨幣政策年內(nèi)仍將維持穩(wěn)健中性，但亦要防控年底通貨膨脹,2013年10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為96.88，比上月回落0.37點。 盡管國房景氣指數(shù)走勢繼續(xù)有所下滑，但下滑幅度相 較2012年下半年仍比較緩慢,10月份全國70大中城市中65個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲，69個城市同比上漲，盡管行業(yè)景氣指數(shù)有所下滑，但房地產(chǎn)市場 價格上漲態(tài)勢未變,2013年1-10月份，全國固定資產(chǎn)投資（不

2、含農(nóng)戶）351669億元，同比名義增長20.1%，增速比1-9月份回落0.1個百分點,2013年10月份，全國居民消費價格總水平同比上漲 3.2%。其中食品價格上漲6.5%，非食品價格上漲1.6%；1-10月平均 全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 2.6,綜述市場觀點,土地市場：11月住宅類土地供應(yīng)較上月有所下降，較去年同期1-11月推出總量增幅較大。 招拍掛成交土地：2013年11月全市招拍掛土地成交回落，居住商業(yè)同步回落。價格上，全市成交價格明顯上漲，多數(shù)土地都溢價成交，溢價率集中在20%以下。 土地成交排行榜：11月，山東煙草投資成為土地投資面積和投資金額的雙料冠軍。土地單價方面，也

3、是山東煙草投資的城陽區(qū)的一宗商住用地成為本月最貴的住宅類土地,綜述土地概況,11月份全市共計129個項目投放廣告227次約2729.19萬元，其中半島都市報占據(jù)絕對市場份額，廣告投放126次約1413.05萬元。分區(qū)域來看，城陽、市北、膠南廣告投放量排名全市前三；項目廣告投放量排行榜中，膠南市萬達東方影都首當(dāng)其沖。 2013年11月青島樓市淡季不淡，盡管單月供求量環(huán)比減少，但較2011、2012年同期仍明顯增加。11月份開盤日單月認購3831套，認購率超過50%，市場熱度仍然相對火爆,綜述廣告監(jiān)測,綜述開盤關(guān)注,11月重點資訊一覽表,本月推出和成交土地供應(yīng)宗數(shù)、建設(shè)用地面積均大幅下降（含商住用

4、地），山東煙草投資成為土地投資面積和投資金額的雙料冠軍。然2013年1-11月份推出成交住宅用地宗數(shù)及用地面積，較去年同期均有較大幅度的上漲,青島土地市場總述,11月份土地供應(yīng)10宗（其中紅島經(jīng)濟區(qū)紅島街道4宗），較10月54宗（其中膠南辛屯村原址北側(cè)31宗）下降明顯 。 11月份住宅用地供應(yīng)57.25萬平方米，較10月88.89萬平方米，環(huán)比下降36%，規(guī)劃建筑面積為101.92萬平方米，較10月190.09萬平方米，環(huán)比下降45%。 2013年1-11月份青島共推出271宗住宅用地，去年同期推出204宗，增幅較大；規(guī)劃建筑面積為1859.5萬平方米，同比亦有不小幅度的上漲,青島土地市場,2

5、013年11月青島市住宅土地供應(yīng)分析,11月份住宅土地成交11宗，較10月55宗下降明顯 。 11月份住宅用地成交59.75萬平方米，較10月89.56萬平方米，環(huán)比下降33%，規(guī)劃建筑面積為108.16萬平方米，較10月183.86萬平方米，環(huán)比下降45%。 2013年1-11月份青島共成交251宗住宅用地，去年同期推出177宗，同比增長42%，增幅較大；成交規(guī)劃建筑面積為1689.14萬平方米，同比亦有不小幅度的上漲,青島土地市場,2013年11月青島市住宅土地成交分析,11月份住宅土地樓面低價小幅上漲。本月成交主要地塊即山東煙草投資的城陽紅島四幅地塊，樓面地價2000元左右，11月份平均

6、樓面地價為979.7元/平方米，環(huán)比小幅上漲43,青島土地市場,2013年11月住宅土地樓面地價走勢,11月份住宅用地成交明細,總體上看，今年11月成交量絲毫不遜色于“金九銀十”，大大超出市場預(yù)期。除了，市南、市北、嶗山區(qū)和平度成交量相比10月份有所下降，其他區(qū)域成交量均明顯上升。但是相比去年同期，青島市整體成交量和各區(qū)域成交量均大幅下降,青島住宅市場總述,青島住宅市場,2013年11月青島市新建住宅成交分析,根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 11月份青島市新建商品住宅共成交13102套，總成交面積1325051，住宅成交量與10月相比減少6套，與去年11月相比，新建住宅成交量增長66套,青島

7、住宅市場,2013年11月青島市新建住宅成交分析,11月成交量不遜于“金九銀十”。相比于10月份，11月住宅市場沒有出現(xiàn)大起大落，成交價和成交套數(shù)輕微下滑，但是成交面積卻小幅上升。 中小戶型占據(jù)絕對優(yōu)勢。相比10月份，60-90占比增加，90-120占比減少，總體而言二者仍占絕對主力。 市區(qū)成交占比下降，郊區(qū)成交占比上升。一方面，郊區(qū)房價正處低谷，低價新盤吸引了不少當(dāng)?shù)貏傂栀彿空撸涣硪环矫?，伴隨著“大青島”戰(zhàn)略的實施，郊區(qū)新興板塊正在崛起,青島住宅市場,2013年11月青島市新建住宅區(qū)域成交分析,十一月份青島各區(qū)市新建住宅成交排名（套,十一月份青島各區(qū)市新建住宅成交排名（,區(qū)域成交方面，李滄、

8、黃島、嶗山板塊“挑大梁”。 李滄區(qū)是11月青島樓市的最大“贏家”，“金九銀十”前后，李滄數(shù)個剛需盤集中入市，憑借低價策略打開市場，取得“日光”的銷售業(yè)績后頻繁加推，前期積攢的客源蜂擁而至，連續(xù)仨月成交量居首位,青島住宅市場,2013年11月青島市商品住宅排名,2013年11月份新增面積排名 2013年11月份銷售面積排名 2013年11月份銷售金額排名,青島住宅市場,2013年11月青島市住宅成交價格分析,住房成交均價同比近一年內(nèi)波動較大，漲幅在15%左右。相比10月份，11月份同比大漲至“零點”附近，11月份成交均價與去年同期微弱見漲。 住房成交均價環(huán)比在水平線上下波動，11月份成交均價與1

9、0月份相比，稍稍下降,6000-8000元/雖然仍是大眾心理價位，但成交量遠不如前，環(huán)比跌了一成多；萬元以上住房成交也明顯下跌。 與之形成鮮明對比的是，8000-10000元/區(qū)間的上漲，成交量突破3000套，環(huán)比上漲41,青島住宅市場,2013年11月青島市住宅存量分析,存量去化周期持續(xù)走高。新增供應(yīng)較去年同期明顯上漲，但相對10月份新增量下降。 剛需首改面積區(qū)間去化較快。60-90去化最快，其次是90-120，大面積區(qū)間去化周期較長,青島住宅市場,2013年11月青島市住宅存量分析,2013年11月份，80-90平及90-110平面積區(qū)間為全市商品住宅成交熱點，其中80-90平面積區(qū)間熱銷

10、3973套，約34.35萬平方米，套均面積86；90-110平戶型熱銷3392套，約32.61萬，套均面積96；兩面積區(qū)間熱銷套數(shù)占比全市約58.8,青島住宅市場,2013年11月青島各區(qū)市住宅存量分析,各區(qū)市面積供應(yīng)以剛需和首改為主。各區(qū)市住宅供應(yīng)以60-90和90-120為主。另外，市南180以上的大面積占近30%，高新區(qū)120-144的占到近30%。 11月份住宅存量中，郊區(qū)存量大于市區(qū)。占比前五名的分別為開發(fā)區(qū)、膠州、即墨、膠南、城陽，共占65,李滄、城陽、黃島三個剛需板塊“挑大梁”，新市北成交量大幅回落，在即墨、膠州的帶領(lǐng)下，郊區(qū)四市迎頭趕上,青島各區(qū)市住宅市場總述,市南區(qū)住宅市場,

11、成交量、價走勢,11月市南區(qū)樓市成交實現(xiàn)軟著陸。 傳統(tǒng)樓市旺季過后，11月份成交面積1.99萬平，環(huán)比下降5.7%，進入11月份，市南區(qū)樓市推盤節(jié)奏相比9、10月份明顯放緩，盡管如此，借著金九銀十的火爆，11月成交表現(xiàn)良好，同比去年增長17.2%，成交量實現(xiàn)軟著陸,市南區(qū)住宅市場,供需走勢,市南區(qū)11月住宅市場接近零供應(yīng)。 上半年市南區(qū)新增供應(yīng)多次出現(xiàn)零供應(yīng)，目前市南區(qū)在售和新增住宅項目數(shù)量較少，新增和成交量很難有突破，市南區(qū)住宅基本處于去存量狀態(tài),市南區(qū)住宅市場主力成交項目有金茂灣、華潤中心悅府、中鐵青島中心、魯商首府。 本月市南區(qū)主力成交來自團島板塊的金茂灣，中小戶型、價格和瞰海效果是金茂

12、灣熱銷64套的主要原因。悅府、魯商首府和青島中心豪宅項目，高單價和高總價，成交量也不錯,市南區(qū)住宅市場,銷售排名,原市北區(qū)住宅市場,成交量、價走勢,銀十”結(jié)束，住宅成交量大幅下降 “銀十”結(jié)束之后，本月又恰逢三中全會的召開，開發(fā)商與消費者都很謹(jǐn)慎，從而出現(xiàn)成交量大幅下降的情況,原市北區(qū)住宅市場,供需走勢,成交與新增供應(yīng)量明顯減少，市場回歸理性 本月新增供應(yīng)主要來自于綠地歡樂濱海城項目；成交方面綠地歡樂濱海城和保利葉公館兩者大幅領(lǐng)先,原市北區(qū)住宅市場,成交量、價走勢,住宅成交與上月持平，市場走勢平穩(wěn) 在時代廣場和中海臨安府兩個項目成交的帶動下，本月住宅價格較上月有所回升,原四方區(qū)住宅市場,供需走

13、勢,本月供需比回歸正常，市場供求關(guān)系趨于理性 本月新增供應(yīng)主要來自于昌盛花園、尚樂城兩個項目，成交則來自于海爾時代廣場、鴻泰錦園、中海臨安府,新市北區(qū)住宅市場,銷售排名,本月成交前十名比較分散，主要集中在老四方，前四名項目的成交明顯好于其余項目。加推項目有鴻泰錦園和綠地歡樂濱海城。 本月海爾時代廣場繼續(xù)發(fā)力，拔得頭籌，成交主要是二期的大面積段戶型為主；鴻泰錦園仍然維持自己的腳步，銷售平穩(wěn)；中海臨安府則異軍突起，擠入前三。中海臨安府于2013年10月28日首次開盤，團購1萬抵五萬等優(yōu)惠，惠后均價，高層12600元，多層13100元,疊拼18000元，目前整盤均價為13585元,李滄區(qū)住宅市場,成

14、交量、價走勢,年末樓市“翹尾”，李滄區(qū)11月成交再破“2”字頭 本月李滄區(qū)成交趕超“銀十”，住宅成交2178套，環(huán)比增長8.4%，2013年以來繼9月之后再次突破2000套，出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。一方面，10月開盤項目網(wǎng)簽滯后，帶來巨量成交；另一方面，各開發(fā)商的年終優(yōu)惠促銷刺激成交。此外，十一屆三中全會之后，青島樓市調(diào)控政策仍未“加碼”，對樓市影響甚微。而李滄區(qū)作為剛需腹地，并且處于各市區(qū)的價格洼地，使之成為青島首置最為關(guān)注的區(qū)域,李滄區(qū)住宅市場,供需走勢,11月李滄供應(yīng)呈下滑態(tài)勢，供需基本平衡 本月新入市項目較少，新增供應(yīng)多為應(yīng)市加推，產(chǎn)品仍以高層剛需產(chǎn)品為主，有部分高端改善型產(chǎn)品。李滄區(qū)11月

15、新增房源2605套，面積共24.01萬平，環(huán)比分別下降28.8%、37.8%。自“金九”供應(yīng)鼎峰之后，李滄區(qū)新增供應(yīng)量一路下滑，而成交走勢持續(xù)穩(wěn)定，使其11月供需基本平衡,李滄區(qū)住宅市場,銷售排名,本月除住宅項目加推入市，同時商業(yè)項目也集中涌入，李滄市場熱度不減。從推售的住宅項目看，剛需客群仍是其購買主力，同時洋房產(chǎn)品有集中入市的趨勢。李滄區(qū)市場以剛需為主，同時改善型產(chǎn)品也存在一定的市場機遇。 本月中南世紀(jì)城成交最為突出，其去化較好的主要原因是低單價、小面積、低總價；分期首付，低首付策略；本月集中簽約。另外，中南世紀(jì)城定位中低端，客群主要是新青島人及李滄區(qū)外來務(wù)工人群，客群吸附力強,11月，年

16、末促銷助推李滄銷量大增,嶗山區(qū)住宅市場,成交量、價走勢,住宅成交暴跌，數(shù)據(jù)直線下降 本月住宅成交342套、4.24萬平，環(huán)比分別下降了75%、69%；對比前幾個月，嶗山區(qū)暴漲暴跌趨勢明顯； 告別了金九銀十，進入11月以來，伴隨著三中全會的召開，以及區(qū)域內(nèi)世茂拾貳府等熱盤陸續(xù)網(wǎng)簽，嶗山區(qū)市場逐漸恢復(fù)常態(tài),嶗山區(qū)住宅市場,供需走勢,市場活躍，供需比持續(xù)走低 11月，嶗山區(qū)成交4.24萬平，新增供應(yīng)為2.77萬平，成交持續(xù)高于新增供應(yīng)，市場活躍、反應(yīng)良好。新增供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)明顯降低，供需比較之前持續(xù)降低,嶗山區(qū)住宅市場,銷售排名,本月，嶗山區(qū)住宅銷售前三甲為世茂拾貳府、魯商藍岸麗舍、新華錦愛丁堡；其

17、中，世茂拾貳府以4018平的成交面積奪得本月銷售冠軍。 世茂拾貳府持續(xù)領(lǐng)先，魯商藍岸麗舍后來居上，成交僅次于世茂拾貳府。魯商藍岸麗舍本月成交均為大面積戶型，累計均價為25484元/。它以其自身優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)越的地理位置及開發(fā)商品牌得到了市場的認可,城陽區(qū)住宅市場,成交量、價走勢,年末鉅惠”，成交量價均上漲 臨近年尾，各大開發(fā)商進入最后沖刺階段，茵悅嘉園、鑫江水青花園等項目均推出團購優(yōu)惠活動。卓越蔚藍群島、金日紫都則紛紛打出低首付來吸引購房者下單。盡管房價總體向上走，但是“相對低價”依舊有很大的吸引力。不少置業(yè)者看準(zhǔn)“年末鉅惠”這一現(xiàn)象，置業(yè)熱度居高不下，使樓市銷量出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象,城陽區(qū)住宅市

18、場,供需走勢,新增供應(yīng)下降，成交勢頭不減 傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已過，但樓市溫度未降。本月新增住宅面積21.2萬m2 ，成交15.92萬m2 ，供需比1.33，市場表現(xiàn)總體優(yōu)于上月。雖然新增供應(yīng)量較上月有所下降，但仍然有佳兆業(yè)水岸新都、清華園、茵悅嘉園、萬科春陽花園等11個項目選擇在11月開盤,城陽區(qū)住宅市場,銷售排名,本月萬科春陽花園、陽光上城等優(yōu)質(zhì)項目集體發(fā)力，將客群拉回城陽中心片區(qū)，本月成交前十名項目近一半分布在城陽中心區(qū)域。此外惜福鎮(zhèn)、夏莊片區(qū)也極具潛力，龍湖錦璘原著、銀盛泰德郡均以別墅產(chǎn)品為主，但完全不影響他們在TOP榜中占有一席之地。 卓越蔚藍群島本月重回首位。卓越蔚藍群島于11月1

19、6日推出全新組團琴嶼島，產(chǎn)品包括小高層、洋房及別墅，共200余套房源，開盤當(dāng)日即去化80%以上。使其穩(wěn)居城陽住宅成交排行版首位,開發(fā)區(qū)住宅市場,成交量、價走勢,鉆石十一”強勢逆襲，熱度超前 “鉆石十一”強勢逆襲，年末強力促銷助力成交大幅增長，臨近年關(guān)各開發(fā)商全力沖刺銷售業(yè)績，紛紛通過高額優(yōu)惠來爭奪為數(shù)不多的意向客戶，區(qū)域競爭激烈程度可想而知，同時開發(fā)區(qū)網(wǎng)簽滯后性較為嚴(yán)重，10月部分成交滯留至11月，導(dǎo)致11月產(chǎn)生“暖冬”現(xiàn)象。 本月住宅成交1746套，環(huán)比上揚11.9%，較去年同比上漲46.7%。本月成交均價有所上升，本月成交額前三名：青島新世界、萬科青島小鎮(zhèn)、世茂諾沙灣,原膠南住宅市場,存量

20、分析,存量小幅上升，去化周期有所降低 10月之后新增量較高但去化較不理想，導(dǎo)致存量小 幅上升，11月保持了上月態(tài)勢，與10月相比存量上升 5萬方，但11月成交效果比10月有所改觀，去化周期有所下降，受青島整體市場“暖冬”的影響，膠南余溫依舊，隨著12月14日“東方影都”的入市，將為12月的膠南市場創(chuàng)造一長實實在在的“冬天里的一把火”，將燒熱整個區(qū)域市場，所有的焦點將會匯聚膠南,市場主流面積區(qū)間集中在60-90m2 膠南市場多普宅類產(chǎn)品為主以60-90m2小面積為主，其次是90-120m2中大戶型。90m2以下產(chǎn)品去化周期周期在9個月以下，120以上產(chǎn)品去化周期普遍較高,開發(fā)區(qū)住宅市場,供需走勢

21、,以惠為餌、魚兒上鉤” 開發(fā)區(qū)本月入市項目紛紛提高優(yōu)惠額度紛紛通過“鉅惠、感恩回饋”等噱頭吸引為數(shù)不多的置業(yè)者，各項目通過開盤勁銷來拉動區(qū)域成交量，本月供需較為均衡，新增房源1534套，共計19.06萬方，成交房源1746套，共計18.06萬方,原膠南住宅市場,供需走勢,成交總體遠小于新增，膠南市場“供過于求” 開發(fā)商在10月集中推貨，但成交不景氣，11月推貨步伐有所放緩，成交量小幅回升，供需結(jié)構(gòu)較之10月有所改觀，新增房源1587套，共計15.63萬方，成交房源1130套，共計10.59萬方,原膠南住宅市場,成交價格分析,剛需商品房依舊熱銷，投資度假產(chǎn)品見起色 11月份，膠南普通住宅成交11

22、30套。其中，6000-8000元/的住宅成交685套，占據(jù)61%，依舊是以市場商品房為熱銷房；5000-6000元/成交183套，占據(jù)16%，體現(xiàn)出盧河水岸類似項目簽約；8000元/以上成交174套，占據(jù)15%，受萬達投資西海岸利好政策影響，投資度假產(chǎn)品的銷售略有起色，海上羅蘭在10月份順勢加推中小戶型高層，成為本價格段新建住宅銷售的獨大贏家,原膠南住宅市場,成交面積分析,市場主流面積區(qū)間集中在60-90m2 11月份，膠南普通住宅成交1130套。其中， 60-90成交718套，占據(jù)總量64%，可見當(dāng)前市場小戶型產(chǎn)品為主的“剛需去化”仍是主力；90-120成交185套，占據(jù)總量16%，相比9月30%，10月24%左右的比重逐步下降，主要由于房價提升后總價提高，超過了許多購