山東某住宅小區(qū)物業(yè)承接查驗

1、2021-5-8 物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗 陳甲勝陳甲勝 2009年年4月月 2021-5-8 一、住宅工程質(zhì)量分戶驗收和 物業(yè)承接查驗的區(qū)別 二、物業(yè)的承接查驗 三、物業(yè)服務工作的移交 2021-5-8 一、住宅工程質(zhì)量分戶驗 收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別 2021-5-8 住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別 1、二者查驗的時間順序不同。住宅工程質(zhì) 量分戶驗收是在住宅工程竣工驗收前，由 建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè) 服務企業(yè)進行的驗收；物業(yè)承接查驗是在 物業(yè)綜合驗收合格的基礎上，物業(yè)服務企 業(yè)在業(yè)主入住前對物業(yè)進行的再查驗。 2021-5-8 住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別

2、 2、二者查驗的內(nèi)容不同。住宅工程質(zhì)量分 戶驗收是對每一戶單位工程及公共部位質(zhì) 量進行的專門驗收；物業(yè)承接查驗是指物 業(yè)服務企業(yè)對新接管項目的物業(yè)公共部位、 公用設施設備及其他公共配套設施進行的 查驗。 2021-5-8 住宅工程質(zhì)量分戶驗收和物業(yè)承接查驗的區(qū)別 3、二者的責任主體和適用規(guī)范、驗收標準 不同。住宅工程質(zhì)量分戶查驗的責任主體 主要是建設單位和施工單位，物業(yè)服務企 業(yè)僅是參與者，適用建筑工程施工質(zhì)量 驗收統(tǒng)一標準；物業(yè)承接查驗的責任主 體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，后者是直 接的責任主體之一，適用建設部1991年頒 布實施的房屋接管驗收標準。 2021-5-8 因此，住宅工程質(zhì)量分戶

3、查驗與物業(yè)承接 查驗是兩種不同的范疇。盡管在條件具備 或物業(yè)服務企業(yè)早期介入充分、準備充足 時。物業(yè)的承接查驗可以和建設工程的竣 工驗收同步進行，但它們之間畢竟有很大 的區(qū)別。 2021-5-8 二、物業(yè)的承接查驗 2021-5-8 (一)新建物業(yè)的承接查驗 (二)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接 查驗 2021-5-8 (一)新建物業(yè)的承接查驗 2021-5-8 (一)新建物業(yè)的承接查驗 1、新建物業(yè)承接查驗的條件 2、物業(yè)承接查驗前的準備工作 3、承接查驗的工作流程 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 5、物業(yè)承接查驗的方式 6、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序 2021-5-8 1、新建物業(yè)承接查驗的條件 a新

4、建物業(yè)達到交付使用的條件。山東省 物業(yè)管理條例規(guī)定，新建住宅小區(qū)配套 建筑及設施設備符合規(guī)定條件(共計11條、 略)后，建設單位方可辦理交付使用手續(xù)； 2021-5-8 （一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置； （二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)； （三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置； （四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、 室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和 供熱分戶控制裝置； （五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安 全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計

5、要求配置到位； （六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等 共用消防設施建設； （七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連； （八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、 商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設； （九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置； （十）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設 置有效的隔離設施； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 建設單位應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū) 進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管， 并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦

6、理綜合驗收備案手 2021-5-8 1、新建物業(yè)承接查驗的條件 b建設單位應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單 位按上述規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收， 接受房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃、物業(yè)管理等 有關(guān)部門的監(jiān)督，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部 門辦理綜合驗收備案手續(xù)。 2021-5-8 2、物業(yè)承接查驗前的準備工作 (1)人員準備。物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗前 應根據(jù)物業(yè)的類型、特點，與建設單位組 成聯(lián)合小組(聯(lián)合小組可細分成資料查驗組、 現(xiàn)場查驗組、協(xié)調(diào)組等；現(xiàn)場查驗組可視 情況作進一步細分)，各自確定相關(guān)專業(yè)的 技術(shù)人員參加。 (2)計劃準備。物業(yè)服務企業(yè)在接管前應制 定承接查驗實施方案，以使承接查驗工作 按步驟有計

7、劃地進行。 2021-5-8 2、物業(yè)承接查驗前的準備工作 計劃內(nèi)容主要包括： a建設單位確定承接查驗的日期、進度安排； b要求建設單位在承接查驗前提供移交物業(yè) 詳細清單、建筑圖紙、相關(guān)單項或綜合驗 收證明材料； c派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場了解情況，為承 接查驗做好準備工作。 2021-5-8 2、物業(yè)承接查驗前的準備工作 (3)資料準備。在物業(yè)承接查驗之前，物業(yè)服務企 業(yè)應準備好必需的查驗資料，主要包括查驗工作 流程和記錄表格。 a查驗工作流程一般有物業(yè)承接查驗工作流程 和承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等； b承接查驗的常用記錄表格有工作聯(lián)絡單、 物業(yè)承接查驗記錄表、物業(yè)工程質(zhì)量問題 統(tǒng)計表、樓

8、宇資料移交清單、樓宇房屋、 配套設施設備移交清單、鑰匙交接記錄表 等。 2021-5-8 2、物業(yè)承接查驗前的準備工作 c結(jié)合物業(yè)實際情況制定承接查驗管理制度， 主要包括物業(yè)驗收管理制度、房屋 承接查驗標準、設施成品保護方案 等。 d查驗設備、工具準備。在現(xiàn)場查驗前，需 根據(jù)物業(yè)的特點準備必需的儀器、儀表和 工具，以檢測物業(yè)共用部位、共用設施設 備是否符合質(zhì)量要求。 2021-5-8 3、承接查驗的工作流程 物業(yè)建成通過竣工綜合驗收 物業(yè)服務企業(yè)組織人員進行 現(xiàn)場查驗 對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處 理 物業(yè)移交 2021-5-8 3、承接查驗的工作流程 (1)物業(yè)通過有關(guān)部門組織的綜合竣工驗收 后

9、，物業(yè)建設單位及時書面提請物業(yè)接管 單位進行物業(yè)承接查驗，雙方約定查驗時 間。 2021-5-8 3、承接查驗的工作流程 (2)物業(yè)服務企業(yè)查驗準備階段的主要任務： a熟悉查驗各層面的情況； b查驗工作應備文件(略)； c查驗人力與器具準備； d查驗前人員培訓。 2021-5-8 3、承接查驗的工作流程 (3)物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場查驗運作階段的主要任務： a建設單位和物業(yè)服務企業(yè)相關(guān)人員進入物業(yè)查驗 現(xiàn)場； b安照準備階段所制各類表格分別進行查驗； c查驗完畢填寫表格，重要現(xiàn)場應進行拍照，一 式兩份，一份交建設單位，一份由物業(yè)服務企業(yè) 存檔備案； d查驗合格，雙方辦理移交手續(xù)，鑰匙交項目服務 中心

10、。 2021-5-8 3、承接查驗的工作流程 (4)查驗善后問題處理階段的主要任務： a安照查驗標準和表格，將不合格部分進行 匯總，并通知建設單位限期整改； b整改情況作進一步跟進，并作出記錄； c整改情況進行檢查，并對整改情況做出復 檢，直至合格； d已接管物業(yè)安排人員進駐管理，對部分成 品進行保護，確保物業(yè)各項功能運作正常。 2021-5-8 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 (1)物業(yè)資料。在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時， 物業(yè)服務企業(yè)應查驗并接收下列資料： a竣工驗收資料。包括竣工總平面圖、單體 建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖、配套設施、地 下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收 資料； b技術(shù)資料。包括設施設

11、備的安裝、使用和 維護保養(yǎng)等資料； 2021-5-8 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 c物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； d業(yè)主名冊 e物業(yè)管理必須的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、 建設的有關(guān)資料，有關(guān)房屋、土地權(quán)屬的 資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明， 與供水、供電部門簽訂的合同或協(xié)議等。 2021-5-8 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 (2)物業(yè)現(xiàn)場查驗。主要包括物業(yè)共用部位、 共用設施設備和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的查驗： a物業(yè)共用部位的查驗主要包括：主體結(jié)構(gòu) 及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi) 墻面、天花板、門窗等；公共衛(wèi)生間、陽 臺；公共走廊、樓道及其扶手、護欄等。 2021-5-8 4、物業(yè)承接查

12、驗的內(nèi)容 b物業(yè)共用設施設備查驗。主要包高低壓配 電系統(tǒng)，電氣照明系統(tǒng)，防雷與接地系統(tǒng)， 給水排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，消防水系統(tǒng)， 通信網(wǎng)絡系統(tǒng)，火災報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)， 排煙送風系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空 調(diào)系統(tǒng)等。 2021-5-8 4、物業(yè)承接查驗的內(nèi)容 c物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境查驗。主要包括園林植 物(如花卉、樹木、草坪、綠籬、花壇等)、 園林建筑(如小品、花架、園廊等)；物業(yè)大 門、值班崗亭、圍墻、道路、社區(qū)活動中 心(會所)、停車場(庫、棚)、游泳池、運動 場地、物業(yè)標識、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑 娛樂設施、信報箱等。 2021-5-8 5、物業(yè)承接查驗的方式 物業(yè)管理的承接查驗主要以核對的方

13、式進 行，在現(xiàn)場檢查、設備調(diào)試等情況下還可 采用以下方式進行檢查： 2021-5-8 5、物業(yè)承接查驗的方式 (1)觀感查驗。觀感查驗主要采用目視、觸 摸等方式，對查驗對象的外觀進行檢查。 (2)使用查驗。使用查驗是通過啟用設施設 備直接檢查被查驗對象的安裝質(zhì)量和使用 功能，以直觀的了解其符合性、舒適性和 安全性等。 2021-5-8 5、物業(yè)承接查驗的方式 (3)檢測查驗。檢測查驗是運用儀器、儀表、 工具等對檢測對象進行測量，以檢測其是 否符合質(zhì)量要求。 (4)試驗查驗。試驗查驗是通過必要的試驗 方法(如通水、閉水試驗)測試相關(guān)設施設備 的性能。 2021-5-8 6、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處

14、理程序 (1)收集整理存在問題 a收集所有的物業(yè)檢驗記錄表； b物業(yè)檢驗記錄表進行分類整理，將查 驗中所發(fā)現(xiàn)問題登記造表； c整理好的工程質(zhì)量問題提交建設單位確認， 并辦理手續(xù)。 2021-5-8 6、承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理程序 (2)整改、跟蹤與復驗 對發(fā)現(xiàn)的問題由建設單位提出處理方法并 督促整改；為使工程質(zhì)量問題得到圓滿解 決，物業(yè)服務企業(yè)在提出相應的整改意見 的同時，要做好跟蹤查驗工作；對整改完 的項目進行復驗，不合格的項目繼續(xù)督促 建設單位處理，整改合格的項目辦理相關(guān) 的查驗手續(xù)。 2021-5-8 (二)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的 承接查驗 2021-5-8 1、準備工作 2、物業(yè)查驗的

15、內(nèi)容 2021-5-8 1、準備工作 (1)查驗條件 在物業(yè)服務機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服 務企業(yè)必須在符合下列條件均滿足時方可 實施承接查驗：a物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大 會與原有物業(yè)管理企業(yè)完全解除了物業(yè)服 務合同； b物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服 務企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同； 2021-5-8 1、準備工作 (2)成立承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情 況，制定承接查驗方案； (3)準備資料和工具。物業(yè)承接查驗驗收小 組應提前與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位及原物業(yè)服務企 業(yè)接觸，洽談查驗、移交的有關(guān)事項，確 定其程序和步驟，明確移交單位應準備的 各類表格、工具和物品等。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)

16、容 (1)物業(yè)資料情況 (2)物業(yè)共用部位、共用設施設備及管 理現(xiàn)狀查驗 (3)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng) 濟運行情況 (4)其他查驗內(nèi)容。主要包括：物業(yè)服 務用房、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的設備、 工具、材料等。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 (1)物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查新建物業(yè)建設單位應 提交的相關(guān)資料外，還要對原物業(yè)管理機 構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的相關(guān)資料進行檢查。 具體包括： 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 a物業(yè)原始資料，即新建物業(yè)應查驗的各種 資料(略) b業(yè)主資料。主要包括：業(yè)主入住資料(如入 住通知書、入住登記表、身份證復印件、 照片等)、房屋裝修資料(包括裝

17、修申請表、 裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收 報告、違章記錄等)。 c管理資料。主要包括：設備維修記錄、水 質(zhì)化驗報告等。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 d財務資料。主要包括：水電抄表記錄及費 用代收代繳明細表、物業(yè)服務費收繳明細 表、維修資金使用審批資料及記錄。債權(quán) 債務移交清單、固定資產(chǎn)清單、收支賬目 表等。 e合同協(xié)議書。主要包括：原前期物業(yè)服務 合同、與供水供電部門簽訂的合同或協(xié)議、 與業(yè)主簽訂的有關(guān)合同或協(xié)議等。 2021-5-8 (2)物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn) 狀查驗在此項檢查中，除了對照物業(yè)清冊 對物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量、 地點逐一進行清點外，還應

18、重點對物業(yè)共 用部位、共用設施設備的使用現(xiàn)狀情況進 行查驗。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 具體包括：建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的情 況；供配電、給水排水、消防、電梯、空 調(diào)等機電設備的保養(yǎng)及故障隱患情況；保 安監(jiān)控、對講門禁設施情況；清潔衛(wèi)生設 施情況；綠化設施情況；停車場、門崗、 道閘設施；室外道路、雨污水井等排水設 施；公共活動場所及娛樂設施：其他歸物 業(yè)服務企業(yè)管理的設施設備。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 (3)各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運 行情況 該項主要包括物業(yè)服務費、停車費、水電 費、其他有償服務費的收取與支出，維修 資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠 收款

19、項、待付費用等賬務情況。 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 (4)其他查驗內(nèi)容。 主要包括：物業(yè)服務用房、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè) 主所有的設備、工具、材料等。 與新建物 業(yè)相比，對二手物業(yè)共用部位、共用設施 設備的查驗，耗費的人力、時間更多，遺 留問題的處理難度更大。物業(yè)服務企業(yè)查 驗結(jié)束后，要對所發(fā)現(xiàn)的問題進行分類整 理，登記造表并提交委托單位確認； 2021-5-8 2、物業(yè)查驗的內(nèi)容 如承接的部分物業(yè)項目仍在保修期內(nèi)，承 接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂 移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保 修的單位及聯(lián)絡方式、保修方面遺留問題 的處理情況、并在必要時提供原施工單位 或采購合同中關(guān)于保修的

20、相關(guān)條款文本； 如項目已超過質(zhì)量保修期，要根據(jù)維修類 別，按國家規(guī)定分別從維修資金或物業(yè)服 務費中列支維修費用。 2021-5-8 三、物業(yè)服務工作的移交 2021-5-8 物業(yè)服務工作的移交既涉及國家政策法規(guī)， 又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響 到物業(yè)服務活動能否正常開展。因此，物 業(yè)管理工作的移交是物業(yè)服務操作中的一 個重要環(huán)節(jié)。 2021-5-8 (一)新建物業(yè)的移交 (二)物業(yè)服務機構(gòu)更迭時管理工 作的移交 (三)移交雙方辦理交接手續(xù) 2021-5-8 (一)新建物業(yè)的移交 1、移交雙方 2、移交內(nèi)容 2021-5-8 （一）新建物業(yè)的移交 1、移交雙方 在新建物業(yè)的移交過程中，移

21、交方為該物 業(yè)的開發(fā)建設單位，承接方為物業(yè)服務企 業(yè)。雙方應簽訂前期物業(yè)服務合同。 2021-5-8 （一）新建物業(yè)的移交 2、移交內(nèi)容 (1)資料移交。按上述新建物業(yè)移交時國家規(guī)定提 交的各類資料逐一登記造冊，一式兩份，完畢后 雙方簽字確認。 (2)管理實物移交。移交的對象包括：物業(yè)共用部 位、共用設施設備及其相關(guān)清單(如房屋建筑清單、 共用設施設備清單、園林綠化設施清單、公共配 套設施清單)。 (3)物業(yè)服務用房移交。建設單位應按國家規(guī)定向 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務用房。 2021-5-8 (二)物業(yè)服務機構(gòu)更迭時管理工作的 移交 1、移交雙方 物業(yè)服務機構(gòu)更迭時管理工作的移交程序： 先是

22、原有物業(yè)服務機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè) 產(chǎn)權(quán)單位移交，然后業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán) 單位向新的物業(yè)服務企業(yè)移交。前者的移 交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu)，承接方 為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交 方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為 新的物業(yè)服務企業(yè)。 2021-5-8 (二)物業(yè)服務機構(gòu)更迭時管理工作的移交 2、移交內(nèi)容 (1)資料移交。雙方按物業(yè)服務機構(gòu)更迭時 移交方應提交的資料逐一登記造冊，一式 兩份，并辦理相應的移交手續(xù)。 (2)物業(yè)共用部位及共用設施設備管理工作 的交接。雙方應按照物業(yè)清單規(guī)定的項目， 對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他公 共配套設施的數(shù)量、地點、有關(guān)的鑰匙移 交給承接方。 2021-5-8 (3)物業(yè)服務用房