銷售人員培訓(xùn)教材之建筑基本知識(shí)

1、銷售人員培訓(xùn)教材之建筑基本知識(shí)一、關(guān)于建筑圖（了解）建筑總平面圖-是表明需建設(shè)的建筑物所在位置和平面狀況的布置圖。當(dāng)布置需建設(shè)房屋的總平面圖時(shí)，一般以城市道路中心線為基準(zhǔn)，再由它向需建設(shè)房屋的一面定出一條該建筑物或建筑群的“紅線”（即限制建筑物的界限線），從而確定建筑物的邊界位置。建施圖-建筑施工圖，這類圖紙是表明建筑物內(nèi)部的布置和外部的裝飾，以及施工需用的材料和施工要求的圖樣。包括平面圖、立面圖、剖面圖、大樣圖。結(jié)施圖-結(jié)構(gòu)施工圖，主要反映房屋骨架構(gòu)造的圖形，如基礎(chǔ)、柱、梁、樓梯、樓板是怎么做的。結(jié)施總說(shuō)明：說(shuō)明結(jié)構(gòu)構(gòu)造要求、所用材料要求，鋼材和混凝土強(qiáng)度等級(jí)，砌體的砂漿強(qiáng)度等級(jí)技術(shù)要求。給

2、排水施工圖-給水管和排水管的走向布置及安裝圖。電氣施工圖、暖通施工圖、消防施工圖二、房產(chǎn)面積概念及相關(guān)建筑指標(biāo)商品房銷售面積:商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者聽購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。房屋建筑面積-指房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯、具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。建筑面積=該套房使用面積+結(jié)構(gòu)面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積+分?jǐn)偟墓?/p>

3、建筑面積套內(nèi)建筑面積： 是指單位戶型的外墻和分戶墻的中心線所圍成的面積（套內(nèi)凈使用面積+套內(nèi)墻體面積）以及陽(yáng)臺(tái)的面積之和。套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)使用面積-套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積（俗稱地板磚面積），以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：1、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。4、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。5、利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的面積凈高不低于2.1米的情況下才可計(jì)入使用面積；否

4、則不算使用面積。在符合前面條件的情況下，凈高不低于2.1米的部分面積全計(jì)入使用面積，凈高為2.11.5米的部分面積按一其一半計(jì)入使用面積，凈高低于1.5米的不計(jì)面積。套內(nèi)墻體面積-指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用及非共用墻兩種：各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共有墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。陽(yáng)臺(tái)建筑面積-套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。公攤面積-是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的面積

5、。公用建筑面積的組成：、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積計(jì)算原則凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積總建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面

6、積+公共建筑面積建筑用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑退距、建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等。建筑基底面積（建筑占地面積）：指建筑物首層的建筑面積。總建筑面積 容積率 = （%）建設(shè)用地面積 總綠化面積 綠化率 = （%）建設(shè)用地面積 建筑基底面積 建筑密度 = （%） 建設(shè)用地面積 使用面積商品房使用率 = （%） 建筑面積三、建筑風(fēng)格及分類1、建筑風(fēng)格：A 是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征B 是建筑的一種方式、類型或方法C 是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會(huì)思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值和美學(xué)觀D 是一種建筑個(gè)性和建

7、筑特征E 是民族的特征，也是時(shí)代的特征F 是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式2、建筑風(fēng)格的表達(dá)要素 A 立面 B 重點(diǎn)和細(xì)部處理 C 材質(zhì) D 色彩 E 空間及其組合 F 外部環(huán)境3、建筑分類按結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。磚混結(jié)構(gòu)：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑?？蚣芙Y(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)：也稱為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其建筑物的主要承重構(gòu)件（柱、剪力墻、梁、板）全部采用鋼筋混凝土。鋼結(jié)構(gòu)：建筑特的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱梁建造的超高層建筑）。按施工方法分類：裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成?，F(xiàn)

8、澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。4、建筑住宅類型1、按樓層分：A、低層住宅為一層至三層B、多層住宅為四層至六層C、中高層住宅為七層至九層D、高層住宅為十層以上。E、（二十四層以上稱為超高層建筑）2、按使用類型分：A、單元式住宅B、公寓式住宅C、花園式住宅(別墅) 3、按套內(nèi)建筑形式分類A、平層住宅：B、錯(cuò)層住宅C、躍層式住宅D、復(fù)式住宅 四、關(guān)于建筑結(jié)構(gòu)施工（了解）1、關(guān)于建設(shè)工程招投標(biāo)： 工程招投標(biāo)是一種通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，由發(fā)包單位從中優(yōu)選承包單位的方式。發(fā)包單位招攬承包單位去參與承包競(jìng)爭(zhēng)的活動(dòng)，叫招標(biāo)。愿竟承

9、包該工程的施工單位根據(jù)招標(biāo)要求去參與承包競(jìng)爭(zhēng)的活動(dòng)叫投標(biāo)。建設(shè)工程項(xiàng)目一般分為設(shè)計(jì)招標(biāo)、施工階段招標(biāo)。2、關(guān)于建設(shè)工程項(xiàng)目監(jiān)理監(jiān)理公司依照相關(guān)政策法規(guī)、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目政府批文，在項(xiàng)目施工過(guò)程中，指導(dǎo)、檢查施工單位是否按照規(guī)定的技術(shù)要求、質(zhì)量要求、進(jìn)度要求和費(fèi)用要求組織建設(shè)施工。3、關(guān)于建筑構(gòu)造（結(jié)構(gòu)施工方面）房屋建筑物由六大部分組成：基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗A、土方工程：土方平整、基礎(chǔ)開挖B、樁基礎(chǔ)工程：1人工挖孔樁 2機(jī)械鉆孔灌注樁3氣錘打預(yù)制樁 4靜壓預(yù)制樁 5樁承臺(tái)概念C、基礎(chǔ)工程1基礎(chǔ)墊層 2磚石基礎(chǔ) 3基礎(chǔ)放大腳4混凝土及鋼勵(lì)混凝土基礎(chǔ)：A獨(dú)立柱基礎(chǔ)（基礎(chǔ)梁）B條形基

10、礎(chǔ)C滿堂基礎(chǔ)（無(wú)梁及梁式）d墻基防潮層。D、墻體工程：混凝土砌塊。砂漿強(qiáng)度M5、M10 、M15、M7.5E、混凝土工程：柱、梁、板、墻、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、雨蓬等。 梁：框架梁、單梁、邊續(xù)梁、圈梁、地圈梁、挑梁、過(guò)梁、主梁及次梁板：肋形樓板、梁式樓板、井式樓板、密肋樓板、平板、無(wú)梁樓板墻：剪力墻、地下室墻、水箱墻F、門窗工程：平開窗（門）、推拉窗（門）。 單扇（門、窗）、雙扇（門、窗） 、帶亮子（門、窗）。G、樓地面工程墊層（C10砼）、找平層（1：3水泥砂漿）、面層、防潮層 各類面層（釉面磚、?；u、大理石、花崗巖、木地板） H、屋面工程瓦屋面、平屋面、女兒墻、防水層、保溫層、隔熱層柔性防水層-S

11、BS改性瀝青，聚胺脂屋面排水-排水坡度、出水斗、落水管I、裝飾工程抹灰一般采用混合砂漿：天棚抹灰、內(nèi)、外墻抹灰、衛(wèi)生間防水砂漿抹灰，（水池防水）墻面面層刮膩?zhàn)?、?nèi)外墻涂料、塊料面層4、幾個(gè)條件：七通一平 通路、通水、通電、通下污水、通電訊、通煤氣、通供熱、 場(chǎng)地平整三通一平 通路、通水、通電 場(chǎng)地平整“五證兩書” A 土地使用權(quán)證（簡(jiǎn)稱：土地證）B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證D 建設(shè)工程施工許可證E 商品房預(yù)（銷）售許可證F房屋質(zhì)量保證書G房屋產(chǎn)品說(shuō)明書五、建筑產(chǎn)品基本概念房屋層數(shù)：房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地

12、坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包插層高在2.2m以下的半地下室)。擱樓(暗樓)：一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。住宅的層高：住宅的層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，也就是一層房屋的高度。在國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999中把住宅層高控制在2.8m以下，不僅是控制投資的問(wèn)題，更重要的是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源，北

13、京、天津等市能做到2.7m；同時(shí)規(guī)定室內(nèi)凈高不低于2.4m，在國(guó)際上，把室內(nèi)凈高定為2.4m的國(guó)家很多，如：美國(guó)、日本、英國(guó)和我國(guó)的香港地區(qū)。住宅的凈高：住宅的凈高是指下層地板或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表式：凈高=層高-樓板厚度標(biāo)高標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：將青島黃海的平均海平面絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。相對(duì)標(biāo)高：把首層標(biāo)高室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)。標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）。住宅的開間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線

14、到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。朝向 長(zhǎng)度 樓高 棟距 山墻 分戶墻 戶內(nèi)墻 外墻 女兒墻 柱梁 樓板 立面 天花戶型功能分區(qū) 玄關(guān) 儲(chǔ)藏室 起居室 屏風(fēng) 主臥室 酒吧 臥室 洗衣間 兒童房 過(guò)道 書房 生活陽(yáng)臺(tái) 客房 觀景陽(yáng)臺(tái) 工人房 LDK一體化房地產(chǎn)基本知識(shí)一、基本概念房地產(chǎn)業(yè)-從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的行業(yè)。 它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。房地產(chǎn)- 指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的

15、整體和它們衍生的各種物權(quán)。是指土地上的房屋等建筑物和構(gòu)筑物,是房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)-是房屋的社會(huì)形態(tài)，主要是指在法律上有明確權(quán)屬的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地產(chǎn)-并非泛指全部的土地，而是法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的，并能給所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者帶來(lái)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地。房地產(chǎn)的特點(diǎn)A 是價(jià)值大、集約化的商品 B 價(jià)格差別比較大 C 市場(chǎng)需求彈性大D 安全性、保值性的商品 E 具有一般商品的流通過(guò)程房地產(chǎn)法律屬性：房產(chǎn)所有權(quán) 占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。商品房-由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售、出租的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。按性質(zhì)來(lái)分：居住和非居?。?按銷售對(duì)象分

16、：內(nèi)銷和外銷。經(jīng)濟(jì)適用住房-是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃拔的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。二、關(guān)于城市土地城鎮(zhèn)土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬集體所有。國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得一定年限內(nèi)的使用權(quán)；但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥使用國(guó)有土地的除外。土地使用權(quán)-指土地使用在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。1、土地的類型：國(guó)家將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)

17、用地和未利用地。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 2、土地使用權(quán)的獲取 土地使用權(quán)出讓 土地的征用 土地的劃拔A、土地使用權(quán)出讓指國(guó)家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃要求等條件，將城市土地使用權(quán)讓與土地使用者，并向土地使用者取土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓方式：A拍賣 B 招標(biāo) C 協(xié)議商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件

18、，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。B、土地的征用C、土地的劃拔土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用者根據(jù)國(guó)家的規(guī)定，在規(guī)定的使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)的前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。以出讓方式

19、取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限4、土地使用年限根據(jù)相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。5、土地使用年限期滿如何處理全體業(yè)主提前一年想政府主管部門提出申請(qǐng)續(xù)期使用該地塊使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后共同分擔(dān)下一使用期限的土地出讓金，即可繼續(xù)使用該地塊。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土

20、地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作1、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量與規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)者開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量與種類以及成本和價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)銷策略、競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)占有率、競(jìng)爭(zhēng)者與本企業(yè)相比較的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)等。社會(huì)文化調(diào)查：居民受教育的程度、社會(huì)時(shí)尚、生活方式、審美觀念等。市場(chǎng)需求調(diào)查：現(xiàn)實(shí)需求量、潛在需求量、需求結(jié)構(gòu)、需求趨勢(shì)等。消費(fèi)者調(diào)查：消費(fèi)者類別、消費(fèi)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)買能力、消費(fèi)者偏好等。2、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作 A、項(xiàng)目建議書 B、項(xiàng)目前

21、期市場(chǎng)調(diào)研 C、市場(chǎng)定位、價(jià)值評(píng)判 D、價(jià)值報(bào)告 E、客戶群體與產(chǎn)品定位 F、項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃 G、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)3、設(shè)計(jì)階段的劃分A、總體設(shè)計(jì)階段 B、初步設(shè)計(jì)階段C、技術(shù)設(shè)計(jì)階段 D、施工設(shè)計(jì)階段住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本流程 戶型設(shè)計(jì)的基本流程A 總體規(guī)劃 A 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查B 房型設(shè)計(jì) B 掌握戶型需求 C 細(xì)節(jié)處理 C 確定戶型大小D 環(huán)境規(guī)劃 D 進(jìn)行功能分區(qū)E 景觀設(shè)計(jì) E 進(jìn)行戶型布局 F 確定戶型構(gòu)成 G 細(xì)部處理4、施工階段、市場(chǎng)推廣、銷售階段。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下

22、列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。5、一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要受到：A、建設(shè)用地的規(guī)劃管理。要附合（根據(jù)）城市規(guī)劃進(jìn)行合理安排、附合用地功能和使用功能的要求。B、建筑工程的規(guī)劃管理。要保證退道路規(guī)劃紅線，保持一定間距

23、、高度、容積率?？刂葡?、衛(wèi)生、市政立面效果等都要附合要求。關(guān)于住宅知識(shí)一、 城市規(guī)劃與住宅項(xiàng)目的關(guān)系1、一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目要受到：A 建設(shè)用地的規(guī)劃管理。要附合（根據(jù)）城市規(guī)劃進(jìn)行合理安排、附合用地功能和使用功能的要求。B 建筑工程的規(guī)劃管理。要保證退道路規(guī)劃紅線，保持一定間距、高度、容積率?？刂葡?、衛(wèi)生、市政立面效果等都要附合要求。2、關(guān)于城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的戰(zhàn)略部署，政府通過(guò)城市規(guī)劃，指導(dǎo)和控制城市土地利用、空間布局，部署各項(xiàng)建設(shè)，作為城市建設(shè)和管理的依據(jù)。包括城市總體規(guī)劃和城市詳細(xì)規(guī)劃。3、城市總體規(guī)劃（一般以20年為規(guī)劃期） 包括：1、確定城市的性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展方向和發(fā)

24、展速度。2、確定有關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)。3、確定城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)，道路走向，市中心位置，公共建設(shè)分布和各項(xiàng)建設(shè)的總體部置。4、確定城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)。4、城市詳細(xì)規(guī)劃：是總體規(guī)劃的深化和具體化。1、確定街道紅線、道路斷面以及控制點(diǎn)的坐標(biāo)、標(biāo)高。2、確定建設(shè)地段內(nèi)房屋建筑、市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、人防工程及其它公共設(shè)施等建設(shè)的用地范圍、建筑密度、建筑高度和建筑容積率。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值的重要影響因素：地段1、關(guān)于地段的含義：地段主要包括如下兩個(gè)層面：A、社會(huì)位置：人口素質(zhì)、教育水準(zhǔn)、服務(wù)業(yè)水平、交通、通訊、生活設(shè)施、風(fēng)景環(huán)境等。B、地理位置：地形、地質(zhì)、標(biāo)高、位置、朝向

25、2、地段對(duì)項(xiàng)目的影響土地價(jià)格、商品房售價(jià)、主要客戶群分布等3、住宅項(xiàng)目對(duì)地段的要求住宅項(xiàng)目開發(fā)商是通過(guò)為使用者創(chuàng)造最大的舒適性來(lái)達(dá)到盈利目的的。一個(gè)好的住宅區(qū)必是治安良好、交通及景觀（內(nèi)外部）優(yōu)越，附近有良好的教育和公共設(shè)施配套，居民享有一致的生活水準(zhǔn)。4、商業(yè)項(xiàng)目對(duì)地段要求商業(yè)用地強(qiáng)調(diào)接近顧客強(qiáng)調(diào)交通、通訊狀況、區(qū)域商業(yè)歷史及傳商業(yè)氛圍，營(yíng)業(yè)種類等等。因此企業(yè)總部、百貨公司、飯店一般都建在有名望的地段，而且要靠近主要商業(yè)中心和時(shí)髦的購(gòu)物區(qū)。三、建筑住宅類型1、按樓層分：A、低層住宅為一層至三層B、多層住宅為四層至六層C、中高層住宅為七層至九層D、高層住宅為十層以上2、按使用類型分：A、單元式

26、住宅：又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。B、公寓式住宅：公寓式住宅大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等。還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。C、花園式住宅(別墅)：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。3、按套內(nèi)建筑形式分類A、平層住宅：B、錯(cuò)層住宅：每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個(gè)不同標(biāo)高平面的使用空間和變化的視覺效果。住宅室內(nèi)環(huán)境錯(cuò)落有致，極富韻律感。C、躍層式住宅：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建

27、筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。D、復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）。因此雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但這種住宅類型

28、精巧實(shí)用，經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低 四、住宅選擇樓層需要考慮的因素遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居??；樓層低，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來(lái)說(shuō)，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的13以上、23以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二

29、層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。住宅底層的選擇首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過(guò)關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問(wèn)題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。住宅頂層的選擇頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴?yáng)直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費(fèi)者在買房時(shí)，要考

30、察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。 五、住宅戶型選擇的要點(diǎn)功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。動(dòng)靜分區(qū)：一般來(lái)說(shuō)起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。 1、起居室起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有

31、較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于17。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米（條件較好的應(yīng)該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。2、臥室臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。盡量保證每間臥室都有直接采光和自然通風(fēng)的條件。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積不能小于10平方米，宜大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），

32、條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積不能小于6平方米，宜大于10平方米。3、餐廳餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。4、廚房廚房不宜與臥室過(guò)近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，有直接對(duì)外采光通風(fēng)口，保證基本的操作需要和自然采光、通風(fēng)換氣。其凈寬度不應(yīng)小于1.5米，總面積不應(yīng)小于4平方米，三至四類住宅套型使用面積較大的，其廚房面積不應(yīng)小于5平方米，一般以6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生

33、活服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。5、衛(wèi)生間帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。無(wú)前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室或廚房。衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住房的臥室、起居室和廚房的上層，但可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室和廚房上層，并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是“廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。6、陽(yáng)臺(tái)主陽(yáng)臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮，有良好的視野和采光。好的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽(yáng)臺(tái)門及室

34、外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為防止兒童攀登，陽(yáng)臺(tái)欄桿的垂直桿間凈距不應(yīng)大于0.11m，可擱置花盆的欄桿必須采取防止墜落措施。根據(jù)人體重心和心理因素的需要，低層、多層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.05米，中高層、高層住宅的陽(yáng)臺(tái)欄桿不應(yīng)低于1.10m。對(duì)于寒冷地區(qū)的中高層、高層住宅陽(yáng)臺(tái)，提倡采用實(shí)體欄板，以防止冷風(fēng)的灌入及物品從欄桿縫隙處附落傷人。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。7、儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。8、套內(nèi)過(guò)道和樓梯套內(nèi)入口過(guò)道凈寬不宜小于1.20m；通往臥室、起居室的過(guò)

35、道凈寬不應(yīng)小于1m，通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于0.90m，過(guò)道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時(shí)不應(yīng)小于0.75m，當(dāng)兩側(cè)有墻時(shí)，不應(yīng)小于0.9m，踏步寬不應(yīng)小于0.22m，高度不應(yīng)大于0.20m。9、公用樓梯公用樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于1.10m，六層及六層以下住宅，一邊設(shè)有欄桿的梯段凈寬不應(yīng)小于1m。（樓梯梯段凈寬指墻面至扶手中心之間的水平距離）。樓梯踏步寬度不應(yīng)小于0.26m，踏步高度不應(yīng)大于0.175m，扶手高度不應(yīng)小于0.9m，樓梯水平欄桿長(zhǎng)度大于0.5m時(shí)，其扶手高度不應(yīng)小于1.05m。樓梯欄桿垂直桿件間凈寧不應(yīng)大于0.11m。樓梯平臺(tái)凈寬不應(yīng)

36、小于樓梯梯段凈寬，且不得小于1.20m。樓梯平臺(tái)的結(jié)構(gòu)下緣至人行通道的垂直高度不應(yīng)低于2m。七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。10、建筑間距要求為了保證住戶的采光、通風(fēng)、隔音、消防及保護(hù)個(gè)人家庭隱私等要求，對(duì)住宅的棟距有以下要求：建筑間距系數(shù)指的是建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪標(biāo)高的垂直距離之比。各地都有一定的標(biāo)準(zhǔn)，常用的有1.1、1.2、1.3等。另外，建筑間距系數(shù)的計(jì)算方式也有所不同，指遮擋建筑最高遮陽(yáng)線的垂直投影線至被遮擋住宅（或者有日照要求的特殊建筑）相對(duì)外墻面的最小水平距離與遮擋建筑最高遮陽(yáng)線至被遮擋

37、住宅最低居住層（有日照要求的特殊建筑為最低使用層）室內(nèi)地坪標(biāo)高的垂直高度之比。山墻之間的棟距至少需滿足消防要求，不應(yīng)少于6米。住宅正面棟距不應(yīng)少于18米，或是住宅的建筑高度乘以建筑間距系數(shù)。11、戶型缺陷的特點(diǎn)1、起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；2、起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；3、起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；4、起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；5、入戶無(wú)過(guò)渡空間，私秘性不強(qiáng)；6、餐廳面積過(guò)大或過(guò)小；7、主臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小；8、戶內(nèi)交通線長(zhǎng)，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低； 9、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無(wú)前室；10、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無(wú)儲(chǔ)藏空間；11、功能分區(qū)不合理；12、各功能空間面積比例不當(dāng)；13、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；14、衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。關(guān)于物業(yè)管理物業(yè)管理的基本知識(shí)物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。各類房屋可以是住宅區(qū)，也可以是單體的其他建筑，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿(mào)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，是指房屋室內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場(chǎng)地、庭院、干道。物業(yè)管理是由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使