土增稅扣除項目及稅率

1、土地增值稅扣除項目一、扣除項目的內(nèi)容（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項目：地價、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金（加計扣除20%，適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價+稅金+費用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計入了管理費用）【注意】（1）納稅人購買土地應(yīng)按照成交價格作為計稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計入取得土地使用權(quán)支付的金額。（2）如果購買的土地分期開發(fā)的，要進行逐次合理的分配：第一次分配：在開發(fā)的面積占購買的總面積之間分配第二次分配：在已完工和未完工之間分配第三次分配：在已銷售和未銷售之間進行分配最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷售的部分可以抵扣。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本它是指房地產(chǎn)開發(fā)項

2、目實際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。開發(fā)成本也應(yīng)進行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷售面積占完工面積的比例對開發(fā)成本進行分配?？煽劢ㄔ斐杀鹃_發(fā)總成本/可售面積已售面積取得土地使用權(quán)支付的金額和開發(fā)成本均據(jù)實扣除，即按照實際發(fā)生數(shù)進行扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用按標準扣除它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用(1)利息(取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)5%以內(nèi)(2) (取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)10%以內(nèi)【注意新增內(nèi)容】全部使用自有資金，沒有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體

3、適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。”4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加(視同稅金)（兩稅一費）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買價）5%（1+城建稅稅率+3%）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加(視同稅金)、印花稅（三稅一費）應(yīng)納營業(yè)稅、城建稅及附加=轉(zhuǎn)讓收入或（轉(zhuǎn)讓收入-買價）5%（1+城建稅稅率+3%）印花稅=

4、轉(zhuǎn)讓收入0.5【提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費用”中列支，不單獨扣除印花稅。特殊說明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的產(chǎn)品，可以加計扣除。加計扣除費用(取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本)20%轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目扣除金額新建房地產(chǎn)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5. 加計扣除項目(20%)（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）（1+30%）+稅（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）（1+25%）+稅+利息新建房地產(chǎn)(非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓

5、房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）（1+10%）+稅（取得土地使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）（1+5%）+稅+利息舊房及建筑物扣除項目金額=評估價格+取得土地使用權(quán)支付的地價款或出讓金和費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金評估價格重置成本價成新度折扣率【注意的問題】1.未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，扣除項目的金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但

6、超過6個月的，可以視同為一年。3.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。土地增值稅計算方法 根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則，對土地增值稅計算方法作了詳細的規(guī)定。根據(jù)規(guī)定土地增值稅稅率以及土地增值稅計算公式能推算出土地增值稅稅額。 一、土地增值稅稅率土地增值稅暫行條例實施細則對土地增值稅四級超率累進稅率，再根據(jù)相對應(yīng)的土地增值稅計算公式計算稅額。 增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣

7、除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 二、土地增值稅類型 土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。土地增值稅計算方法，分為無購房發(fā)票與有發(fā)票兩種。 第一種土地增值稅計算方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”。第二種土地增值稅計算方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%；2.增值額為50%100%的征收增值額的40%；3.增值額為100%200%的征收增值額的50%；4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%?！?三、土地增值稅計算方法 計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% （二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額40%扣除項目金額5% （三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額50%扣除項目金額15% （四）增值額