淺談房地產企業(yè)財務管理存在的問題及對策

1、一、緒論在當前這個競爭日益激烈的環(huán)境下，房地產企業(yè)應該對財務管理加以重視，提高綜合能力水平和核心競爭力，完善體系建設，而這也是由房地產企業(yè)的內部矛盾加劇、投資量大、風險系數(shù)高、考驗艱巨所導致的，然而只有這樣才能夠讓房地產企業(yè)在嚴峻的環(huán)境中健康發(fā)展。當前國內外幾乎所有對房地產財務的研究，都是希望能把財務管理問題解決，國內的研究現(xiàn)狀更是如此，張祖宇、鐘優(yōu)西和余江都認為房地產企業(yè)的財務管理的特別之處是：資金占用量大，回籠資金的時間長，擁有復雜的體系，只有對財務成本加強控制才能實現(xiàn)房地產企業(yè)的最大利益。而研究本文主要是為了通過對房地產企業(yè)（以龍湖地產為例）進行研究，認識到當前的財務管理問題并提出相應的

2、解決措施，盡可能地使成本降低，提高利潤和效益，使房地產行業(yè)在當前社會發(fā)展更加穩(wěn)定、更加健康。本文描述了我國房地產企業(yè)（以龍湖地產為例）的財務管理現(xiàn)狀，剖析了其中工程預決算問題、資金回籠問題、財務管理體系不健全和缺乏有效的財務管理手段等問題，并提出相應的解決措施，也為了增強并提高房地產企業(yè)綜合競爭力和效益，推動企業(yè)不斷發(fā)展。二、房地產企業(yè)財務管理的概述（一）房地產企業(yè)財務管理的概念1、房地產企業(yè)財務管理的概念房地產財務管理是指房地產企業(yè)在一定的目標水平下，關于資產的購置、資本的融通、現(xiàn)金流的管理及利潤分配等一系列管理過程。它在企業(yè)管理中起著重要作用。因此，房地產企業(yè)加強財務管理也是其穩(wěn)定發(fā)展的關

3、鍵，進行財務管理對于房地產企業(yè)的健康發(fā)展具有重大意義，財務管理水平直接影響房地產企業(yè)的核心競爭力和經濟效益。但是，現(xiàn)階段，許多房地產企業(yè)還沒有意識到財務管理的重要性，在財務管理方面還存在著一系列的問題，因此，找出問題所在，幫助房地產企業(yè)找出加強財務管理的辦法，才能促進房地產企業(yè)健康長遠的發(fā)展。（二）房地產企業(yè)開發(fā)經營環(huán)節(jié)與財務管理的關系1、開發(fā)環(huán)節(jié)與財務管理房地產開發(fā)環(huán)節(jié)所耗費的材料成本是非?？捎^的，投資巨大，在這個過程中財務管理就占據(jù)著不可抹滅的地位。房地產開發(fā)環(huán)節(jié)對自身的發(fā)展壯大起著基礎作用，在這個過程中企業(yè)需要經過很多步驟、很多檢驗并需要很多的人力、物力和財力的配合才能實施成功。從投放資

4、金到回收利潤，從施工設計到構建房屋，這每一步都是需要反復磨合嘗試才能達到最好。資金鏈在整個開發(fā)環(huán)節(jié)中占據(jù)著核心位置，對房地產的開發(fā)起著關鍵作用，而資金鏈又是財務管理中至關重要的，因此房地產的開發(fā)一定要做好財務管理工作，嚴格控制資金的流動，避免因資金短缺而影響工程項目的進程。而且在開發(fā)環(huán)節(jié)很有可能會由于工程項目的巨大導致材料浪費，那么房地產企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)就必須嚴格控制成本，減少材料浪費現(xiàn)象,要嚴格把關財務管理問題，提高經濟效益。2、經營環(huán)節(jié)與財務管理房地產企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)完工后隨即進入經營環(huán)節(jié)，利潤在這個過程中相當突出。房地產的經營環(huán)節(jié)是決定性作用。房地產企業(yè)的銷售主要是受地段，交通，周邊基礎設施

5、和環(huán)境等方面的影響。由于房地產企業(yè)的復雜性這就要求其在經營環(huán)節(jié)過程中，房地產企業(yè)必須采取多種科學有效的方式來進行宣傳，做到宣傳力度大、宣傳效果強和宣傳資金少，做到占用成本低，利潤高，這也需要房地產企業(yè)在經營環(huán)節(jié)中能夠完善企業(yè)的財務管理系統(tǒng)，降低成本，提高效益。3、發(fā)展環(huán)節(jié)與財務管理房地產的發(fā)展環(huán)節(jié)企業(yè)也算是房地產企業(yè)的完善提升過程。當前在這個市場經濟發(fā)展如此困難的環(huán)境下，房地產企業(yè)為了能夠在這個環(huán)境下站穩(wěn)腳跟，不斷發(fā)展就必須大力激發(fā)自身潛力進行轉型，優(yōu)化產業(yè)結構。房地產的發(fā)展環(huán)節(jié)是對自身的升華。當前很多房地產企業(yè)為了獲得自身利益，完全不顧環(huán)境，很多房地產企業(yè)在這個現(xiàn)實環(huán)境下最大的壓力就是巨大的

6、融資成本和人才流失問題。（三）財務管理對房地產企業(yè)的影響房地產企業(yè)要保證高效的綜合水平，就要使自身有過硬的經營管理水平并擁有完備的財務管理體系。而自身復雜性的特征就要求其應該把財務管理作為一項重要內容，把高效的財務管理工作開展起來，并提高綜合能力水平。財務管理對房地產企業(yè)的影響，具體來說，有以下幾個方面:1、對房地產企業(yè)投資決策的重要影響房地產企業(yè)投資最主要的目標：一是獲得資本增值，包括產品及技術、規(guī)模、品牌、行業(yè)地位等成長性目標；二是要控制合理的投資風險。而這些目標的實現(xiàn)，與財務方面的資金編排、資產債務結構比例控制、成本與風險管理等都發(fā)生密切的聯(lián)系，其中所包含的向題，若不能從財務角度進行正確

7、的評估和排除，就會形成財務安排與業(yè)務成長需求的互相脫節(jié)或出現(xiàn)投資風險，使業(yè)務成長性目標、投入產出目標、資產安全性目標等不能實現(xiàn)或遠低于預期4。2、對房地產企業(yè)業(yè)務發(fā)展方面的影響對房地產企業(yè)業(yè)務發(fā)展方面的影響，其中最直接的影響是資金安排方面。公司業(yè)務成長在具備了產品、技術、團隊、機制等戰(zhàn)略要素外，最重要的就是資金的推動。資金是房地產企業(yè)資源配置的紐帶和杠桿。穩(wěn)健的財務安排，是房地產企業(yè)業(yè)務正常成長的重要推動力。而若缺少資金的有力支持，房地產企業(yè)其它方面的戰(zhàn)略實施就會受到一定的阻礙。3、對房地產企業(yè)長遠可持續(xù)發(fā)展影響財務管理和財務監(jiān)督對房地產企業(yè)長遠發(fā)展的影響。其中內容包括:成本管理、現(xiàn)金流量管理

8、、資產結構和負債比率控制等，而又以現(xiàn)金流量管理和資產結構、負債比率的設計控制最為重要。處理不好的話，就會形成較大財務風險，隨時可能導致企業(yè)的關閉破產。三、房地產企業(yè)財務管理存在的問題下面以龍湖地產公司（以下簡稱“龍湖地產”）為例進行說明。龍湖地產公司是一家在產品、服務上都非常專業(yè)、極具品質的房地產公司，成立于1993年，地址位于重慶。龍湖地產于2009年在香港聯(lián)交所上市，龍湖地產成立至今已擁有17000多人，全國各地都有其員工，已經竣工建筑面積超過5000萬平方米，銷售額和綜合實力都領先于中國的其他房地產公司。龍湖地產一直都以“善待你一生”的理念對待每一個項目和客戶，并且長期以來龍湖地產的優(yōu)良

9、的產品和服務態(tài)度得到了社會的廣泛認可。龍湖地產自成立以來，一直都在成長進步，現(xiàn)在，龍湖地產主要是走可持續(xù)發(fā)展道路，在優(yōu)良的產品和服務態(tài)度方面取得一定的成就。雖然龍湖地產一直穩(wěn)定發(fā)展，但是在成長過程中也存在一些有關財務管理方面的問題，具體如下：（一）房地產企業(yè)財務管理觀念有待轉變當前房地產企業(yè)的管理者對財務管理問題重視度和財務管理體系的健全性認識都不夠，而且房地產企業(yè)還出現(xiàn)過超預算的情況，這也是只重視項目生產設計的成本控制，而忽略項目開展中的實際成本的結果。龍湖多個項目（藍湖郡、芳樹晴川等等）出現(xiàn)超預算的情況，而且有些項目一直延期造成成本大量上升，這些狀況都是由于龍湖地產財務管理功能不夠健全造成

10、的?，F(xiàn)在許多的房地產企業(yè)平時的經營決策、合同的簽訂、項目的招投標和分析項目設計方案很多都不是從企業(yè)的財務管理方面著手的，是因為企業(yè)管理者不夠關注財務管理，總是忽視財務問題，而這樣不利于企業(yè)提升財務管理水平。另外，房地產企業(yè)應該把財務人員進行統(tǒng)一的培訓工作以此來提高財務管理水平，是因為其財務能力水平有限，能力和素質也不夠，不能做到隨機應變。房地產企業(yè)管理者重視財務管理的程度和財務人員業(yè)務能力方面都在某個程度上會阻礙企業(yè)自身的發(fā)展壯大。當前房地產企業(yè)的財務管理功能不健全，阻礙著其自身的興衰。房地產企業(yè)的財務管理費用由工程費用、前期施工費用、土地成本和一些營銷費用等構成，再加上自身的綜合性導致其財務

11、管理體系變得較為繁瑣。然而當前很多房地產企業(yè)無法對資金的流通和資源的流動實施全面控制，主要是因為其財務管理體系有著很大的不足。（二）房地產企業(yè)工程預決算機制不完善在房地產的實際經營中會出現(xiàn)很多問題：第一工程預決算定額更新不及時。但是，又不能一直用定額進行換算，定額計算比較復雜，經常會導致失誤，這樣不利于工程預決算的精確度和真實性。（2）工程預決算不方便我們進行綜合管理，而且工作效率不高，這也是由設計單位和建設施工單位之間溝通較少，常常遇到很多問題并出現(xiàn)分歧所導致的。（3）關于高預算的假象，在很多企業(yè)工程預決算階段，國家投資經常受到損失，這也是由于造假的出現(xiàn)，使得個人的小金庫壯大。(4)在房地產

12、行業(yè)中,有時還是會有低預算的情況,預算成本比項目實際的成本低。龍湖地產做藍湖郡三期項目時,成本預算土石方費用296萬元,而實際發(fā)生成本約489萬元,超支193萬元,超支率為65%。造成這種情況,是由于當時在做預算時,參照的歷史項目單方成本（三）房地產財務管理運行機制不夠健全1、房地產企業(yè)財務管理制度不夠健全房地產企業(yè)財務管理制度不健全，具體反映為：一是房地產企業(yè)的規(guī)模運轉一般較大，前期工作較繁瑣，再加上在運作初期很難找到與之相關的財務管理方面的案例加以借鑒，只能靠自身的能力和個別案例進行整合；二是房地產企業(yè)在做大做強之后，就會出現(xiàn)很多財務問題，許多地產老板為了自己的個人利益在多個銀行開立賬戶，

13、以掩蓋自己利用公司職務偷漏錢財；三是房地產企業(yè)為了壯大自己的公司，也為了“不把雞蛋放在一個籃子里”，總是把資金投放到各個項目，當然也包括不必要的項目，這樣盲目的投放也會導致資金的浪費，不利于成本的控制；四是房地產企業(yè)的財務管理系統(tǒng)不健全，很多企業(yè)僅僅重視成本核算，對成本支出的詳細情況控制不嚴格；五是房地產企業(yè)從材料購買、產品出售到銷售獲利，許多財務都不反應在企業(yè)的賬上，這樣會使得企業(yè)很容易逃稅漏稅，也會使企業(yè)的財務管理運作起來不方便，還會使企業(yè)的財務問題深化，更加不利于公司的財務管理。2、房地產企業(yè)財務管理手段不夠有效當前房地產行業(yè)并不能真正采取有效的財務管理手段進行發(fā)展壯大，還是由于發(fā)展時間

14、短，在財務管理上面的經驗少?，F(xiàn)在許多房地產企業(yè)都喜歡照搬其他企業(yè)和國外的經驗，并沒有想過是否這個經驗適合自己，沒有從真正意義上考慮自身發(fā)展。而且，有些房地產企業(yè)并不重視企業(yè)的長期發(fā)展，只是局限于當前，沒有做好全盤計劃，也沒有把財務預算和財務管理進行有機結合，只是從某一方面進行管理，這樣不能達到整體效果。一套良好的財務管理體系再加上一些有效的財務管理手段融會到整個工作中，就能讓管理者及時了解當前財務工作，及時做出分析和決策，這樣就可以實現(xiàn)企業(yè)的整體目標。但是，當前從房地產整個環(huán)境來看，要使財務管理達到真正的效果，就應該動靜結合，既注重靜態(tài)管理，也注重動態(tài)分析，這主要是因為缺乏財務管理貫徹到實際工

15、作中的手段，也只有這樣的房地產企業(yè)才能真正發(fā)展。3、房地產企業(yè)的成本管理缺乏規(guī)范性成本管理是房地產財務管理中非常重要的一部分，在整個房地產項目中，每個環(huán)節(jié)都需要成本的投入，因此，在項目運行的整個過程中，成本管理幾乎都貫穿于其中。從理論上分析，在房地產項目開發(fā)階段，房地產企業(yè)要將自身實際情況與當前市場的動態(tài)分析透徹，結合分析結果，再開展項目開發(fā)方案的設計工作。然而實際上，一些房地產企業(yè)在這方面的全面分析并不是非常到位，在制定項目開發(fā)方案的時候，不能將成本管理融入其中，從而導致后期在實施方案的過程中成本不斷上升。在整個項目運行期間，由于內外因素的影響，實際成本總是高于理論成本，這給財務管理帶來了更

16、大的壓力。在房地產的土地使用權的競買中，會出現(xiàn)一些競拍價格和實際價格發(fā)生巨大差別的情況，還會出現(xiàn)一些不正?，F(xiàn)象，不利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。對于項目的設計方案，并不是說價格越低越能為企業(yè)帶來優(yōu)勢，這不是“打價格戰(zhàn)”，這還需要企業(yè)結合其他因素進行分析評定； 再次，招標過程中的中標價格和成本價并不是一定相同，可能還會受一些因素影響。最后，項目成本管理在項目開發(fā)過程中與工程造價體系聯(lián)系較少，只對建設施工中的成本控制重視，而忽視項目開始時投資決策的成本控制。4、房地產企業(yè)的資金回籠速度比較慢房地產企業(yè)的項目投資一般都較大，周期都較長，要具備一定的條件才能使資金回籠，但是當前國家正在推行宏觀調控政策，整

17、個市場都處于飽和期，因此房地產企業(yè)的資金回籠都較慢，同時，許多房地產企業(yè)都還沒有健全的財務管理體系，同時在運作時出現(xiàn)了大量問題，也在一定意義上影響房地產企業(yè)的興衰。龍湖地產在北京發(fā)展時，資金回籠問題表現(xiàn)得特別明顯。由于前期幾個項目（蔚瀾香醍、唐寧One、花盛香醍、香堤漫步、西苑好山居、滟瀾山）拿地價高，而房地產的資金回籠較慢。 (四)房地產企業(yè)財務管理人員素質不高目前在我國很多房地產企業(yè)中，還存在著財務管理人員綜合素質不高、很多財務管理工作不規(guī)范的問題。在部分房地產企業(yè)中，一些高素質的房地產專業(yè)的人才還十分缺乏。很多從房地產企業(yè)內部財務管理的工作人員在進行財務管理工作時都只是依靠個人經驗和直覺

18、，這讓財務管理的工作的隨意性大幅提高，使得房地產企業(yè)的長期資本管理得不到有效地規(guī)劃和管控。很多房地產企業(yè)在投資項目開展前的互斥方案評價工作中沒有考慮到財務管理方面的內容，這直接影響到了企業(yè)的發(fā)展。龍湖地產一房地產項目的預計開發(fā)周期為8年，資本成本率為4.7%，總收入為9億，總投資額（含稅金）7億，凈利潤為2億。而企業(yè)因各方面因素的影響做了兩個現(xiàn)金流評估方案；一方案內含報酬率為8.92%，凈現(xiàn)值為0.88億，二方案內含報酬率為10.15%，凈現(xiàn)值為1.04億。對兩個方案進行評估后發(fā)現(xiàn)二者的凈現(xiàn)金流和凈利潤率均一致，但由于各階段凈現(xiàn)金流的不一致造成了二者內含報酬率以及凈現(xiàn)值的不同。由于房地產企業(yè)的

19、項目周期比較長，所以若沒有考慮貨幣時間價值的話會造成對企業(yè)實際價值的錯誤估計，影響房地產企業(yè)的決策。四、加強房地產企業(yè)加強財務管理的對策（一）建立完善的預算管理系統(tǒng)房地產企業(yè)為保證工程預結算的可靠性以及完備性，則需根據(jù)現(xiàn)實情況來建立完善的預算管理系統(tǒng)。一方面，要想對房地產的管理進行有效精確的剖析與具體定位，也就要求建立完善的預算系統(tǒng)，并就目標成本計劃進行深入具體地剖析以及總結。另一方面，在實施工程預結算時通過單位之間深入溝通交流，了解現(xiàn)實狀況，并就數(shù)據(jù)（預算費用和項目實際成本之間的差值）進行深入比較、理清思路、具體剖析其原因和提出相應對策，以此來保證信息的完備性，并能對項目成本實現(xiàn)高效的控制。

20、龍湖地產在做藍湖郡三期項目時，根據(jù)歷史經驗進行預算，出現(xiàn)了低預算的情況，就是因為預算管理系統(tǒng)的不完善。龍湖地產在進行預算時，部分費項必須根據(jù)項目實際情況，匯同研發(fā)部、工程部和相關有經驗的人士進行估算，不能完全比照歷史項目數(shù)據(jù)進行預算。龍湖地產在做芳樹晴川項目時，預算的時候遺漏了某些費項，這同樣是因為預算管理系統(tǒng)不完善所導致的。在做項目成本測算初期，發(fā)展部應把可能涉及到的成本也落實好，如：區(qū)外管網、綠化帶、道路等，由我公司應承擔實施的范圍，財務部應該即使與之溝通，在測算時將需要承擔的費項全部包括在內，減少后期成本增加的風險。（二）加速資金回籠，促進房地產的快速發(fā)展在目前房產過熱、投資過度的情況下

21、，房地產企業(yè)資金流轉問題越來越嚴重了，因此房地產企業(yè)加速回籠資金應該從多方面入手。首先，房地產企業(yè)要多關注存量，如果庫存率很高，可以適當?shù)慕档烷_發(fā)速度，讓工程項目上占據(jù)比較少的資金，緩解資金回籠問題。其次，房地產企業(yè)在房產銷售時，可以選擇降價促銷手段，甚至進行0首付，房地產企業(yè)先替業(yè)主墊首付，業(yè)主先辦好按揭貸款，交房時連同首付款一起交給開發(fā)商。另外，房地產企業(yè)還是可以多和其他相關企業(yè)進行合作，為激發(fā)員工斗志，可以把房屋作為年終獎來對員工進行獎勵。最后，房地產企業(yè)也可以與政府商談，讓政府在拆遷給拆遷補助的時候，不進行貨幣補償，而選擇房屋補償，這樣就能在某種程度上解決了房地產企業(yè)的資金回籠問題。（

22、三）完善財務管理體系建設，加強財務成本控制當前房地產企業(yè)要想改變由于缺乏完善的財務管理體系，而導致不能真正發(fā)光發(fā)熱這一局面，就需要企業(yè)嚴格控制成本，把各個方面（物質成本、環(huán)境資源、人力資源等因素）整合起來進行考慮，這就要求企業(yè)管理者要樹立全局意識。房地產企業(yè)財務管理方法也需要創(chuàng)新。同時，也需要企業(yè)要多與其他相關企業(yè)和部門進行溝通交流，不斷去發(fā)現(xiàn)探索適合自己企業(yè)財務管理的發(fā)展方法，不斷完善，為真正做到低成本，高效益，壯大房地產企業(yè)的發(fā)展而努力。龍湖地產也在不斷健全自身的財務管理功能，對于項目出現(xiàn)的超預算情況，財務部門會把實際情況與歷史數(shù)據(jù)相結合，并且加強財務部與其他相關部門的溝通，制定更加合理的

23、預算。對于因為各種原因延期的項目，也會不斷更新成本方面的數(shù)據(jù)，以便企業(yè)作出更加恰當?shù)臎Q策。（四）統(tǒng)籌全局，有效運用財務管理手段房地產企業(yè)在發(fā)展時要做好細致規(guī)劃，從全局著手，采取科學的財務管理方法，并把各個部分（資金預算、信息管理和融資資金等）都聯(lián)系起來統(tǒng)一進行管理，使得充分體現(xiàn)和發(fā)揮企業(yè)的財務管理的作用。當然，人事管理也應該一同進行管理，為了保證員工的生產積極性和主觀能動性，開發(fā)員工的創(chuàng)造能力，需要企業(yè)制定合理的獎懲監(jiān)督制度，相關人員應該統(tǒng)籌布局，把財務管理當中每一個環(huán)節(jié)有機結合并進行深入研究。龍湖地產在沈陽龍湖唐寧OME項目時，應該將財務管理手段積極地運用起來。在制定財務管理策略的時候，不但要考慮靜態(tài)的成本因素，還要時刻關注動態(tài)的因素，將靜態(tài)因素與動態(tài)因素相結合，制定合理的財務管理策略。面對利潤減少的情況，要結合實際情況處理，不能一味地控制成本，忽略其他的事項。五、結論本文深入地闡釋了房地產企業(yè)財務管理的概念、意義和重要性，全面地描述了以龍湖地產為例的房地產企業(yè)的現(xiàn)狀，系統(tǒng)地剖析了其中存在的不足之處，提出了一些具體可實施的解決辦法，并且以此來反射整個房地產企業(yè)財務管理成本問題?？梢钥闯觯瑸榱送苿赢斍吧鐣陌l(fā)展，就需要大力