土地資產(chǎn)管理企業(yè)改革意見

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2、念，積極為國有企業(yè)改革和發(fā)展服務各級人民政府土地行政主管部門要深入學習和領會黨的十五屆四中全會精神，充分認識合理處置土地資產(chǎn)對促進國有企業(yè)改革的重大意義。要從有利于搞活整個國有經(jīng)濟，促進國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組，推動企業(yè)科技進步出發(fā)，盤活和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)，積極參與和支持國有企業(yè)改革工作。要與企業(yè)改革的主管部門建立工作聯(lián)系制度，及時了解企業(yè)改革和發(fā)展的進度與要求，在進一步貫徹落實國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定（原國家土地管理局號令）的基礎上，遵循“明晰產(chǎn)權、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類型、合理處置、規(guī)范管理、促進發(fā)展”的原則，進一步加大土地資產(chǎn)管理力度。二、區(qū)分類型，合理處置，

3、完善土地資產(chǎn)配置體系，促進國有經(jīng)濟布局戰(zhàn)略調(diào)整和國有企業(yè)戰(zhàn)略性改組國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采用不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。（一）在涉及國家安全的領域和對國家長期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術開發(fā)領域，國有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。（二）對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權經(jīng)營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以作價轉為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。（三）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。非國有

4、資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓變現(xiàn)；也可分割出與企業(yè)凈負債額相當?shù)耐恋剞D為出讓土地，參與企業(yè)整體拍賣和兼并，剩余土地，購買方或兼并方有優(yōu)先受讓權和承租權。（四）對承擔國家計劃內(nèi)重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對其他采用成熟技術進行產(chǎn)品更新和技術改造的國有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術改造，并參照技改貸款方式進行管理。（五）各項土地資產(chǎn)配置政策涉及的具體行業(yè)劃定和土地收益使用管理辦法，由我部

5、分別商國家經(jīng)貿(mào)委、財政部確定。三、明確土地權益，顯化土地資產(chǎn)，理順財產(chǎn)關系，加強土地資產(chǎn)運營監(jiān)管將國有企業(yè)改革和發(fā)展與完善土地資產(chǎn)處置方式、明確土地權益相結合，降低企業(yè)改革成本，促進國有企業(yè)綜合運用多種方式實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。（一）深化土地使用制度改革，完善和協(xié)調(diào)出讓、租賃、作價出資（入股）、授權經(jīng)營等不同處置方式之間的權責關系，降低國有企業(yè)土地資產(chǎn)配置的直接成本。國有企業(yè)改革時，可按規(guī)定自主選擇土地資產(chǎn)處置方式，鼓勵以貨幣、資本、股本等多種形態(tài)綜合實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值。（二）土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平。采用授權經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土

6、地資產(chǎn)的，按政府應收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金。（三）進一步明確國家作價出資（入股）和授權經(jīng)營土地使用權的權益。以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權在使用年期內(nèi)可依法轉讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應補繳不同用途的土地出讓金差價；以授權經(jīng)營方式處置的，土地使用權在使用年期內(nèi)可依法作價出資（入股）、租賃，或在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉讓，但改變用途或向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應報經(jīng)土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。（四）國有土地資產(chǎn)進入企業(yè)資產(chǎn)的財務處理及土地資產(chǎn)監(jiān)管辦法，由我部商財政部確定。在有關規(guī)定出臺前，各地可指定專門機構進行土地資產(chǎn)管理

7、，有關規(guī)定出臺后，再按統(tǒng)一辦法進行財務處理及資產(chǎn)監(jiān)管。四、發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，優(yōu)化資產(chǎn)結構，減輕企業(yè)負擔，促進國有企業(yè)減債脫困和安置職工優(yōu)化國有企業(yè)資產(chǎn)結構、減輕企業(yè)負擔要與調(diào)整用地結構有機結合，采取有效措施，鼓勵國有企業(yè)充分利用和盤活現(xiàn)有建設用地，促進國有企業(yè)減債、脫困和集約利用土地。（一）為減輕企業(yè)負擔，國有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業(yè)用地符合劃撥供地項目目錄的，可仍以劃撥方式使用。國有和集體企業(yè)兼并國有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用。（二）根據(jù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中對土地利用的不同要求，進一步細化配置土地權

8、利，降低用地成本。國有企業(yè)因鋪設地上、地下管線等需要通過集體土地或其他單位、個人使用的國有土地的，可以通過設定土地他項權利的方式，保證企業(yè)正常生產(chǎn)運營。只對因行使特定的土地他項權利而對土地所有者、使用者造成的損失給予相應補償。（三）經(jīng)土地行政主管部門批準，非上市國有企業(yè)可將其原使用的劃撥土地通過土地交易場所轉讓變現(xiàn)，也可由土地行政主管部門收購儲備或優(yōu)先安排租賃、出讓，土地收益設立專戶，專項用于企業(yè)增資減債和結構調(diào)整。在規(guī)劃許可的前提下，允許非上市國有企業(yè)在其原用地范圍內(nèi)自行提高土地利用率。（四）國有及國有控股企業(yè)參與股票配售的，經(jīng)土地行政主管部門批準，可以將原使用的劃撥土地作價后注入企業(yè)，作為

9、國有資本，用于認購配售的股票。（五）國有企業(yè)破產(chǎn)時，其原使用的劃撥土地可由市、縣人民政府組織出讓，變現(xiàn)資金設立專戶，優(yōu)先用于職工安置。已設立破產(chǎn)企業(yè)職工安置資金專戶的城市，破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地出讓收益可全部納入專戶，按規(guī)定統(tǒng)一用于城市內(nèi)破產(chǎn)企業(yè)職工安置。五、明確供地政策，完善土地市場，為國有企業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件明確建設用地供應政策和外商投資企業(yè)用地政策，提供土地交易場所，加強中介機構管理，為國有企業(yè)改革和發(fā)展營造有利的外部條件。（一）加強土地利用規(guī)劃和計劃管理，控制建設用地增量，嚴格執(zhí)行供地目錄，制止不合理的重復建設。對列入禁止供地項目目錄項目，一律不得提供建設用地；對列入限制供地項目

10、目錄的用地，要從嚴控制，不符合用地條件的，也不得提供建設用地。（二）進一步明確外商投資企業(yè)用地政策，鼓勵國有企業(yè)合理利用外資“嫁接改造”。國有企業(yè)與外資進行合資、合作，凡以出讓、租賃、國家作價出資（入股）方式取得土地使用權的，不再另行繳納場地使用費；凡符合劃撥供地項目目錄的，經(jīng)土地行政主管部門批準，可按劃撥方式用地。（三）國有企業(yè)轉讓劃撥土地使用權的，應到市、縣土地行政主管部門設立的土地交易場所掛牌交易，以增加交易機會，減少交易成本；對有多個需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標拍賣，提高國有企業(yè)轉讓土地的收益。（四）土地評估中介機構要與政府部門徹底脫鉤，要加強行業(yè)自律，整頓行業(yè)秩序，規(guī)范

11、中介行為，為國有企業(yè)改革和發(fā)展提供公平、公正的中介服務。六、依法行政，規(guī)范操作，切實做好國有企業(yè)改革中的土地資產(chǎn)管理工作各級土地行政主管部門要堅持依法行政，規(guī)范操作，優(yōu)質(zhì)服務，從快、從優(yōu)做好國有企業(yè)改革中的土地登記、地價評估確認、處置方案策劃和處置審批工作。（一）加快土地調(diào)查、登記進度，允許有測繪力量的企業(yè)在權屬調(diào)查完成后自行完成地籍測量。要結合土地證書年檢，及時、準確辦理企業(yè)土地登記，國有企業(yè)尚未進行初始土地登記的，允許在權屬調(diào)查完成后先行改制，再根據(jù)土地使用權處置方案批復直接辦理變更登記。要抓緊解決國有企業(yè)土地權屬糾紛，對權屬爭議一時難以解決的，可將無爭議土地剝離出來先行確權。要建立地籍資料公開查詢、鑒證制度，及時為企業(yè)提供土地產(chǎn)權查詢、鑒證服務。土地登記要嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的收費標準，切實減輕企業(yè)負擔。（二）規(guī)范企業(yè)改革中的土地價格評估工作。國有企業(yè)改革涉及的土地使用權應當進行地價評估，改制為上市公司的，必須選擇具有級土地評估資質(zhì)的機構進行地價評估。土地評估機構要嚴格遵循國家法律法規(guī)，按照國家規(guī)定的技術標準，根據(jù)企業(yè)類型、處置方式及權利狀況，科學選擇評估方法和相關參數(shù)，合理確定估價結果，并出具規(guī)范的土地估價報告。（三）加強土地資產(chǎn)處置方案策劃，保證國有企業(yè)改革順利進行。土地行政主管部門和土地評估機構要依據(jù)土地資產(chǎn)處置政策、企業(yè)改革方案和土地狀況，幫