某大廈營銷戰(zhàn)略整體方案

1、【 “寶安大廈”營銷策略整體方案】PART 1 市場分析PART 2 營銷戰(zhàn)略PART 3 形象定位PART 4 戰(zhàn)略執(zhí)行PART1 市場分析市場分析上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司思路思路PART1 市場分析 項目介紹區(qū)域分析競爭分析重點競爭對手分析分段戶型競爭分析我們的目標年底前主推的銷售對象SWOT分析SWOT分析之對策上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司地理位置地理位置 陸家嘴陸家嘴“三三三三”坐標軸原點坐標軸原點處處三條隧道、三條軌道交通交匯點三條隧道、三條軌道交通交匯點 - 東方路將成為未來浦東地區(qū)的新心臟東方路將成為未來浦東地區(qū)的新心臟PART1 市場分析

2、 項目介紹地鐵四號線地鐵四號線地鐵六號線地鐵六號線上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司可售單元租賃狀況可售單元租賃狀況PART1 市場分析 項目介紹有色塊為可銷售單元 目前空置 已出租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期 房號010204050638F37F36F35F34F33F32F31F28F27F26F25F146.24120.5623F167.01243.44146.24 146.24 120.5621F167.01243.44146.24 146.24 120.5620F167.01243.44146.24 146.24 120.5618F167.0

3、1243.44146.24 146.24 120.5616F167.01243.44146.24 146.24 120.5613F146.24 146.24 120.5612F031151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.181151.18575.59575.59575.59575.59331.08331.08331.08331.08331.08331.08上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司可售單元面積配比可售單元面積配比PART1 市場分析 項目介紹面積范圍（平米）單元面積（平米）套數(shù)面積（平米）面積比套數(shù)比年底前可自用的套數(shù)1

4、20.567843.924.61%14.58%面積小計146.24131901.1210.39%27.08%32331.43167.015835.054.56%10.42%1小計253580.0919.57%52.08%面積比200300243.4451217.26.65%10.42%112.74%300500331.0861986.4810.86%12.505942302.3612.58%8.33%2套數(shù)比1000以上1151.1889209.4450.34%16.67%16.67%4818295.57 100.00%100.00%8100200總計鏈接年底前主推對

5、象上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司區(qū)域供應量較大，競爭對手較多區(qū)域供應量較大，競爭對手較多PART1 市場分析 區(qū)域分析上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析金鷹大廈金鷹大廈位置與平面圖位置與平面圖金鷹大廈位置與平面圖上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況1 1銷售狀況：公開日期2004-736235.6420F302.43107.53251.08107.5318F341.43346.06346.06341.4317F380.17385.93385.93380

6、.17380.1750182441320015F380.17385.93385.93380.1714F380.47386.22386.22380.4713F380.47386.22386.22380.4712F380.47386.22386.22380.4711F380.47386.22386.22380.4710F380.47386.22386.22380.479F380.47386.22386.22380.478F380.47386.22386.22380.47380.47493013012958380.47380.479889846988984612996.8812996.885F380

7、.47386.22386.22380.474F380.47386.22386.22380.473F380.47386.22386.22380.472F93.93192.8房號A樓21F857993318531.1719F167.93241.36167.91167.91241.36167.9116F380.17385.93385.93386.227F386.226F580.85380.47386.22386.22PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析已登記已簽約 可售上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況2 2銷售狀況：公開日期2004-7-18

8、12345621F228.79237.1220F304.33108.2252.65108.219F168.98242.88168.97168.97242.88168.9818F343.57348.23348.23343.57382.8663635161662115F382.86388.65388.65382.8614F382.86388.65388.65382.8613F382.86388.65388.65382.8612F382.86388.65388.65382.8611F382.86388.65388.65382.8610F382.86388.65388.65382.86382.8657

9、3122314969.58F382.86388.65388.65382.867F382.86388.65388.65382.86382.86549671014356.975F382.86388.65388.65382.86382.865415902141573F382.86388.65388.65382.862F681.0797.46房號16F9F388.65388.65B樓388.65388.65382.86382.866F382.86388.65388.654F382.86388.65388.65PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析已登記已簽約 可售上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng)

10、 紀 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈銷售狀況銷售狀況3 3PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析成交日期建筑面積成交比例成交單價8-311537.232.8%160948-23382.860.7%166218-19382.860.7%149708-17380.170.7%132008-7380.470.7%129588-6760.941.4%129978-5382.560.7%141578-44996.999.3%173418-32314.344.3%145678-22305.824.3%147407-292282.824.2%155987-28380.470.7%157707-228

11、1.740.2%200007-1959.530.1%218387-174630.9%185317-151148.582.1%131467-14382.860.7%143577-133572.286.6%151957-91046.741.9%150817-8721.71.3%154077-7380.470.7%155297-6168.970.3%14995匯總24513.445.4%15493總建筑面積53950.45景觀好，銷售較好高樓層，售價高，銷售較好上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析金鷹大廈金鷹大廈推廣主題推廣主題世紀公園第一排生態(tài)商務新曙光企業(yè)

12、的大上海總部，私人的駐滬公館PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析報紙稿主推： 生態(tài)辦公 地段 銷售速度快上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈推廣與銷售推廣與銷售1 1成交套數(shù) 建筑面積成交總價成交單價成交日期廣告賣點廣告主標41537.232474091916094.482004-8-311382.866363516166212004-8-231382.86573122314969.52004-8-191380.175018244132002004-8-17廣告解放日報半版1100002004-8-12 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財富之地，獨步天下廣告新民晚報疊

13、通欄周六至周三1230002004-8-11 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財富之地，獨步天下廣告新聞晨報 晨報通欄周三至周五450002004-8-11 銷售速度快、完全產(chǎn)權(quán)財富之地，獨步天下1380.474930130129582004-8-72760.94988984612996.882004-8-61382.565415902141572004-8-5184996.998665200917340.842004-8-462314.343371232614566.712004-8-362305.823398673014739.542004-8-262282.823560719815597.92004

14、-7-291380.47600000015769.972004-7-28181.741634800200002004-7-22159.53130000021837.732004-7-192463857993318531.172004-7-1731148.581509883913145.662004-7-151382.86549671014356.972004-7-14103572.285428178715195.282004-7-1351046.741578566515080.792004-7-94721.71111922615406.992004-7-8廣告解放日報半版1100002004-

15、7-8項目辦公配套齊全7月，亮點，世紀公園、陸家嘴商務智地視不可擋的傾城鋒芒1380.47590847115529.42004-7-71168.97253373914995.22004-7-6廣告解放日報半版1100002004-7-1交通優(yōu)勢7月，提速，國際商務經(jīng)濟空間之旅，迅速入“軌”廣告解放日報半版1100002004-6-24 地段優(yōu)勢、商務氛圍好視不可擋雙子地標建筑，顛峰商務視野傾城鋒芒廣告解放日報半版1100002004-6-17高品質(zhì)、生態(tài)辦公7月，閃耀，城市NEW生態(tài)商務曙光，自然生財PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析公開日期2004-7-18上 海 xxx房 地

16、 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司金鷹大廈金鷹大廈推廣與銷售推廣與銷售2 2PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析解放日報連續(xù)一個月每隔一周一個半版效果較好上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析世紀凱廈世紀凱廈位置與平面圖位置與平面圖世紀凱廈位置與平面圖北PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析世紀凱廈世紀凱廈銷售狀況銷售狀況銷售狀況：公開日期2004-4-27PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分

17、析 競爭分析世紀凱廈世紀凱廈推廣主題推廣主題PART1 市場分析 競爭分析 重點競爭對手分析上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司PART1 市場分析 競爭分析分段戶型競爭分析分段戶型競爭分析100200平米：競爭對手少，總價低，適合投資200300平米：競爭對手主要為世紀凱廈，對手該面積銷售較好300500平米：競爭最為激烈5001000平米：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶1000平米以上：主要以自用為主，需要有針對性尋找客戶面積范圍（平米）寶安大廈（套）可自用單元（套）競爭對手總計（套）世紀凱廈（套）金鷹大廈（套）錢江大廈（套）銀峰大廈（套）10020025490261200

18、30051392901930050061129387601550010004217111411000以上8000000上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司年底前主推的銷售對象年底前主推的銷售對象PART1 市場分析 目標面積范圍（平米）單元面積（平米）總價（元）套數(shù)面積（平米）面積比套數(shù)比120.561,928,9607843.924.61%14.58%146.242,339,840131901.1210.39%27.08%167.012,672,1605835.054.56%10.42%小計253580.0919.57%52.08%200300243.443,895,0401243

19、.441.33%2.08%300500331.085,297,2801331.081.81%2.08%5001000 575.599,209,44021151.186.29%4.17%1000以上 1151.1818,418,880000.00%0.00%295305.7929.00%60.42%4818295.57100200總計總可售單元針對客戶投資、自用各一半鏈接項目介紹上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司我們的目標我們的目標PART1 市場分析 目標“寶安寶安”在上海品牌建設的戰(zhàn)略布局之一在上海品牌建設的戰(zhàn)略布局之一上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司SWOTSWO

20、T分析分析PART1 市場分析 項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢威脅威脅未來區(qū)域潛在供應量較大在售競爭樓盤品質(zhì)均高于本案部分硬件配置低于新開盤項目部分銷售面積偏大剩余年限只有38年租賃客參差不齊位于陸家嘴成熟的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)距離地鐵二號線東方路站步行5分鐘酒店資源可共享現(xiàn)房，租賃狀況好，有一定知名度機會機會東方路三地鐵、三隧道交叉口規(guī)劃周邊寫字樓項目銷售良好目前寫字樓供應不大有條件整盤包裝寶安品牌宣傳上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司SWOTSWOT分析之對策分析之對策PART1 市場分析 項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢優(yōu)勢深入了解客戶，利用實效的sp活動打動客戶充分利用品牌資源形象領(lǐng)跑，以sp活動及優(yōu)勢

21、資源搶奪競爭對手客戶寶安品牌戰(zhàn)略以未來交通規(guī)劃展現(xiàn)無限投資潛力利用酒店資源提升樓盤品質(zhì)強化項目整盤包裝寶安品牌戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略，高度提升強化未來規(guī)劃展示強化整盤形象包裝劣勢劣勢機會機會威脅威脅發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅PART2 營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象吸引客戶來人、來電上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司營銷戰(zhàn)略總則營銷戰(zhàn)略總則PART2 營銷戰(zhàn)略利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動截留競爭客戶，促成客戶成交，打開局面強化寶安及項目品牌作為主要競爭戰(zhàn)略PART3 形象定位如何建立區(qū)域市場中的鮮明形象？如何建立區(qū)域市場中的鮮

22、明形象？ 項目推廣案名項目推廣案名 項目推廣主題語項目推廣主題語上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司內(nèi)容內(nèi)容PART3 形象定位 項目推廣項目推廣LOGO上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司項目賣點分析項目賣點分析PART3 形象定位陸家嘴CBD三三交通規(guī)劃寶安品牌寶安酒店資源財富匯聚投資自用陸家嘴陸家嘴富谷富谷上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司項目案名項目案名PART3 形象定位上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司“陸家嘴陸家嘴富谷富谷”項目案名解釋項目案名解釋PART3 形象定位“陸家嘴”上海乃至世界聞名的金融商務區(qū)，能夠體現(xiàn)本項目地段 的賣點，同

23、時這三個字本身就具有匯聚財富的巨大磁力?！案?谷”財富之谷，智慧之地。項目所處地理位置極具優(yōu)勢，城市 三軌道三隧道皆在此猶如四方江河匯入海洋，暗喻財富流 向的歸宿平臺。 與“商務區(qū)、寫字樓”等商務名詞緊靠，聯(lián)想空間大。如美 國的“硅谷”等“陸家嘴富谷” 綜合了項目的關(guān)鍵賣點。 朗朗上口，易讀易記。 與市場上同類產(chǎn)品的案名進行區(qū)分，標新立異。 上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司項目項目LOGOLOGOPART3 形象定位形象形象地位地位希望希望未來未來 形象以項目的建筑形態(tài)與其外立面做引申，其型貌似引航燈塔，又 處于金融商務腹地，預示本項目具有“引航財富”的強大能量。 地位地理位置、

24、商務氛圍十分優(yōu)越，如海上燈塔，位置赫顯指引方 向。預示著本項目能吸引投資，增加效益，起到一個指示先鋒 的作用。 希望遠航者可以從燈塔處獲得前進的希望，本項目區(qū)域未來規(guī)劃就 是希望，希望獲得成功的人們可以在此實現(xiàn)他們更高層次的創(chuàng) 富夢想。 未來燈塔的魅力在于給航行者一個前景未來。有希望就有未來，在 一個充滿希望的平臺上創(chuàng)富，未來的發(fā)展空間無可限量。 上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司項目推廣主題項目推廣主題PART3 形象定位財富財富引航引航，焦點經(jīng)濟焦點經(jīng)濟 NO HOPE,NO FUTURE NO HOPE,NO FUTUREPART4 戰(zhàn)略執(zhí)行推廣攻略推廣攻略品牌攻略品牌攻略上

25、 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司內(nèi)容內(nèi)容PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行媒體宣傳媒體宣傳區(qū)域包裝區(qū)域包裝銷售資料銷售資料活動營銷活動營銷公司品牌公司品牌項目品牌項目品牌上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司媒體宣傳媒體宣傳PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略最大的困難：不了解客戶銷售初期媒體最重要的任務：迅速建立區(qū)域市場中的鮮明形象吸引客戶來人、來電廣告表現(xiàn)：重形象 系列廣告突出最有力賣點 造成強烈的視覺沖擊感受媒體選擇：解放日報、新聞晨報、新民晚報上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司活動營銷活動營銷PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略利用優(yōu)勢資源舉行有針對性的SP活動截留競爭客戶，促成

26、客戶成交，打開局面客戶來人來電后，加速購買速度之SP活動 針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金 針對自住客，前5名送酒店住宿優(yōu)惠卡促進成交之SP活動 客戶介紹客戶，送酒店住宿優(yōu)惠卡上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司活動營銷活動營銷PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略針對投資客，前5名簽約時一次性返還3年租金的資金測算：單元建筑面積（平米）單價（元/平米）總價（元）首付5成（元）貸款5成（元）10年月供（元）市場租金0.4$（元/月）投資回報率（%）1305146.241600023398401169840 1170000 12849145257.45%3年一次返還（元）522905

27、實際首付（元）64693527.65%解決了投資客因政策限制造成的資金不足的問題，降低了投資門檻。由于存在一個非常好的未來交通規(guī)劃的預期，最后投資回報率必然會上升。上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司銷售資料銷售資料PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 推廣攻略項目樓書；折頁、戶型單張；宣傳海報；模型、效果圖；寶安會特刊；置業(yè)投資手冊；形式新穎，風格形式新穎，風格獨特，顯示項目獨特，顯示項目獨特的形象特點獨特的形象特點及主題演繹，在及主題演繹，在表現(xiàn)上主要從符表現(xiàn)上主要從符號、色彩、色塊號、色彩、色塊和版式等方面體和版式等方面體現(xiàn)。現(xiàn)。名片； 項目品牌專利：項目品牌專利： 名稱 LOGO 導示系統(tǒng)

28、等等注重獨特性與個性化，主注重獨特性與個性化，主要從材料、形狀、色彩、要從材料、形狀、色彩、種類、身份屬性等體現(xiàn)其種類、身份屬性等體現(xiàn)其財富引航的形象。財富引航的形象。上 海 xxx房 地 產(chǎn) 經(jīng) 紀 有 限 公司項目品牌項目品牌PART4 戰(zhàn)略執(zhí)行 品牌攻略祝寶安集團與文略房產(chǎn) 合作愉快，攜手雙贏！最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調(diào)你的感受。21.11.221.11.217:19以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。珍惜今天的擁有，明天才會富有。一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲

29、前后嚴格管理，做孩子的家長；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴后松，無效的教育是先松后嚴。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。21.11.221.11.217:1921.11.2懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。21.11.221.11.221.11.221.11.2對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。只有一條路不能選擇17:19:0817:19:08一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯