案例土地增值稅清算報(bào)告

1、市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告告單位簽章：*房屋開發(fā)有限公司2014年*月*日土地增值稅鑒證報(bào)告*所稅鑒字2014 *號(hào)*房屋開發(fā)有限公司：.我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓“ *小區(qū)1#' 2#、 3#、4#、 6#、7#樓”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。我們查證 的依據(jù)是中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例、實(shí)施細(xì)則及相 關(guān)政策規(guī)定，并參照注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則對(duì)貴單位所提供的憑證、 賬冊(cè)' 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告、有關(guān)納稅資料和數(shù)據(jù)實(shí)施了我們認(rèn)為必要的鑒證 程序，同時(shí)還包括查閱' 核對(duì)施工圖紙及相關(guān)資料, 查看現(xiàn)場(chǎng)。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性

2、和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是出具客觀公正的鑒證報(bào)告。經(jīng)審核，貴單位“內(nèi)區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項(xiàng)目:土地增值稅相關(guān)數(shù)據(jù)金額（單4立：元，列至角分）取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入37,893,740.00其中1'貨幣收入25,041,707.002、實(shí)物收入12,852,033.003、其他收入扣除項(xiàng)目總金額31,638,104.02其中1、取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.372、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)0.003、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本18,256,315.564、公共配套設(shè)施費(fèi)的成本172,079.295、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用2,280,207.

3、426、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1,995,407.547、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額4,560,414.84應(yīng)繳土地增值稅稅額為1,060,588.62免繳土地增值稅稅額為已繳土地增值稅稅額為608,433.16項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為452,155.46特此報(bào)告附件：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證表2、土地增值稅繳款情況匯總表3、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入鑒證表、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表4、扣除項(xiàng)目匯總表5、取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表6、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表7、前期工程費(fèi)鑒證表8、建筑安裝工程費(fèi)鑒證表9、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表 10、開發(fā)間接費(fèi)用鑒

4、證表11、四項(xiàng)成本統(tǒng)計(jì)表12、公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表13、利息支出鑒證表14、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：中介機(jī)構(gòu)名稱：中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：辦公地址:電話：傳真:2014年月日土地增值稅納稅鑒證說明我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓”項(xiàng)目，應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了審計(jì)，現(xiàn)將審計(jì)情況說明如下:一整體基本情況:項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 項(xiàng)目座落地：*市*縣*(2)本次清算項(xiàng)目總建筑面積：12,783.03平方米，包括普通標(biāo)準(zhǔn)住 宅項(xiàng)目10,494.54平方米，公建、 車庫(kù)等非住宅項(xiàng)目2,288.49平方米。(3)本次清算項(xiàng)目批準(zhǔn)總銷售面積：12,783.

5、03平方米，測(cè)繪可售建 筑面積12,783.03平方米，實(shí)際可售建筑面積12,783.03平方米。包括 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目10,494.54平方米，公建、車庫(kù)等非住宅項(xiàng)目 2,288.49平方米。(4)本次清算項(xiàng)目已售建筑面積：12,504.87平方米,其中包括普通 標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目已售10,21638平方米，公建、車庫(kù)等非住宅項(xiàng)目已售 2,288.49平方米。未售建筑面積為278.16平方米，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 項(xiàng)目未售278.16平方米。(5)項(xiàng)目裝飾裝修情況：無(wú)(6)竣工驗(yàn)收情況：1#樓、2#樓項(xiàng)目于2009年11月30日通過長(zhǎng) ?？h建筑工程竣工驗(yàn)收，分別取得編號(hào)為2010-07號(hào)、2010-0

6、8號(hào)的房 屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。3#樓' 4#樓、6# 樓' 7#樓項(xiàng)目于2011年1月31日通過長(zhǎng)?？h建筑工程竣工驗(yàn)收，分 別取得編號(hào)為2011-07號(hào)' 2011-08號(hào)、2011-09號(hào)' 2011-10號(hào)的 房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表。7)立項(xiàng)批復(fù)文件：*發(fā)改備20093號(hào)、*發(fā)改備2010 10(8)項(xiàng)目開工日期：2009年3月(9)項(xiàng)目竣工日期：1#、2#樓2009年11月竣工，3#、4#、6#、7#樓2011年1月竣工。(10)第一筆銷售日期：2009年5月1日(11)五證情況：1、2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、

7、建筑工程施工許可證4、國(guó)有土地使用證證件號(hào)：*5、銷售許可證證件號(hào)：*房預(yù)許第2009002號(hào)(1#2#)、 長(zhǎng)房預(yù)許第2010004號(hào)(3#4#)、*房預(yù)許第2010011號(hào)(6#7#)二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明(貨幣收入' 實(shí)物收入、其他收 入)：(1)普通住宅：截至2013年12月31日普通住宅的可售面積 10,494.54平方米,已售10,216.38平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 28,613,194.00元。包括貨幣收入19,327,726.00 ,實(shí)物收入及其他收 入 9,285,468.00 ；(2)公建、車庫(kù)、寫字間等為住宅項(xiàng)目：截至2013年12月31 日可售面積2,288.

8、49平方米，已售2,288.49平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 9,280,546.00元。包括貨幣收入5,713,981.00 ,實(shí)物收入及其他收入 3,566,565.00 元。三、扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明：小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額合計(jì)31,638,104.02元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額4,373,679.37 元；房地產(chǎn)開發(fā)成本18,428,394.85元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用2,280,207.42元；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,995,407.54元；財(cái)政部規(guī)定的其他扣 除項(xiàng)目4,560,414.84 7L,具體如下：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1、取得土地使用權(quán)所支付的金額3,

9、590,624.25 7L;2、房地產(chǎn)開發(fā)成本15,055,853.00 7L;3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1,864,647.73元;4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金1,505,172.97元；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目3,729,295.45元。公建' 車庫(kù)' 寫字間等其他項(xiàng)目1、取得土地使用權(quán)所支付的金額783,055.12 7L;2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3,372,541.85 7L;3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用415,559.69元；4、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金490,234.57元；5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目831,119.39 7Eo四'納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總

10、額28,613,194.00 7L;扣除項(xiàng)目金額合計(jì)25,745,593.40元；增值額二一二2,867,600.60元。增值額與扣除項(xiàng)目之比=/=11.14%；根據(jù)土地增值稅暫行條例相關(guān)規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和的20%,予以免稅。故此次清算項(xiàng) 目中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為零。公建、車庫(kù)、寫字間 等其他項(xiàng)目 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額9,280,546.00元；扣除項(xiàng)目金額 合計(jì)5,892,510.62元；增值額二一:3,388,035.38元；增值 額與扣除項(xiàng)目之比=/=57.50%；適用稅率：40%速算扣 除系數(shù)：5%土地增值稅稅額=義一義6= 1,060,588.62元。 綜上所述，*小區(qū)1#、2#、3#、4#、6#、7#樓項(xiàng)目應(yīng)繳土地增 值稅稅額合計(jì)1,060,588.62 7L,已繳土地增值稅608,433.16 7L,應(yīng)補(bǔ)