關(guān)于物業(yè)管理論文

1、關(guān)于物業(yè)管理論文隨著房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，越來越多的業(yè)主接受物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理也越來越多的 被人們關(guān)注。然而，近年來，業(yè)主針對物業(yè)管理的投訴也越來越多，去年更名列國內(nèi)投訴 重點之一。筆者從事物業(yè)行業(yè)多年，也接待和見到過許多業(yè)主的投訴，分析這些投訴，有 些投訴確屬物業(yè)公司處理某些事情不到位，但很大一部分投訴反映的問題都不在物業(yè)公司 職責范疇之內(nèi)，造成這種情況的原因主要有兩方面，一方面是由于部分物業(yè)管理公司沒有 樹立起現(xiàn)代物業(yè)管理觀念，沒有品牌化管理意識，服務(wù)工作不到位的；另一方面，由于業(yè) 主對物業(yè)管理的認識存在誤區(qū)。如果物業(yè)管理公司和業(yè)主都走出物業(yè)管理的認識誤區(qū)，矛盾和糾紛白然就會減少。 筆者已

2、寫過關(guān)于物業(yè)企業(yè)品牌化的文章，詳見物業(yè)管理呼喚品牌化，在此主要談一談 業(yè)主對物業(yè)管理的一些誤區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)不是地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)部門物業(yè)管理跟地產(chǎn)開發(fā)本來是兩個獨立的企業(yè)，但由于現(xiàn)在許多物業(yè)管理公司是開發(fā)商 自已組建，管理上聽命于開發(fā)商，經(jīng)濟上依靠開發(fā)商，加之售房廣告的宣傳誤導，致使很 多市民認為物業(yè)管理是開發(fā)商提供的售后服務(wù)，現(xiàn)在做的比較大的地產(chǎn)公司，萬科、恒大、 中海等等大型房企都有下屬的物業(yè)公司，其開發(fā)的樓盤也基本由自己的物業(yè)公司管理。房屋也是商品，在交付業(yè)主之后肯定存在售后問題，目前很多開發(fā)商都提供精裝修房, 而這些精裝修房都屬于批量裝修，相對r毛坯房肯定會存在很多裝修質(zhì)量問題。業(yè)主

3、收樓 之后發(fā)現(xiàn)問題就需要地產(chǎn)商對房屋進行維保修，涉及到維保修問題業(yè)主只能跟物業(yè)公司反 映，所以業(yè)主也就自然而然的認為，物業(yè)公司就是維保修的直接責任部門，從而認為物業(yè) 公司是開發(fā)商的售后服務(wù)。另外，開發(fā)商“重視建房銷售，輕視物業(yè)管理”的現(xiàn)象比較嚴 重，質(zhì)量不高的服務(wù)引起了業(yè)主的不滿。事實上，物業(yè)管理并不是開發(fā)商提供的售后服務(wù)。對于小區(qū)物業(yè)來講，小區(qū)內(nèi)存在著一部分不能由個別業(yè)主單獨管理、使用的共有物業(yè)。 而這部分物業(yè)也需要進行經(jīng)常的管理、維護，從而確保其正常使用。對這部分物業(yè)，由全 體業(yè)主共同進行管理和使用，物業(yè)管理也是適應(yīng)這個需求而產(chǎn)生的。物業(yè)管理文章物業(yè)管理論文從樓盤交付到業(yè)主委員會成立之前，

4、考慮到業(yè)主還未全部入住并組成有效白治組織， 國家有關(guān)法規(guī)要求由開發(fā)商按規(guī)定程序選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施前期物業(yè)管理。業(yè)主 委員會成立后，則由全體業(yè)主通過業(yè)主大會的形式選聘物業(yè)管理公司對園區(qū)實施物業(yè)管理。 物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的各項物業(yè)管理服務(wù)，與開發(fā)商提供的諸如房屋質(zhì)量保修等售后 服務(wù)，有著本質(zhì)的區(qū)別。業(yè)主任何事情都以拒交物業(yè)管理費要挾物業(yè)管理費的構(gòu)成很多，物業(yè)公司都有具體規(guī)定，一般由以下項目構(gòu)成：1公共物業(yè) 及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯扶梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消 防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè) 備、機器裝置及設(shè)施物業(yè)

5、理費等；2聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等;3公用水電的 支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等;4購買或租賃必需的機械及器材的支出；5物業(yè)財 產(chǎn)保險火險、災(zāi)害險等及各種責任保險的支出;6垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；7 清潔公共地方及幕墻、墻面的費用;8公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用;9更新儲備金， 即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用；10聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；11節(jié)日裝飾的費 用；12管理者酬金；13行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；14公 共電視接收系統(tǒng)及維護費用；15其他為管理而發(fā)生的合理支出。近年來，因業(yè)主拒交物業(yè)管理費引起的矛盾糾

6、紛逐年增多，有些業(yè)主不滿意物業(yè)管理 服務(wù)就拒交服務(wù)費，有些業(yè)主認為家里存在裝修質(zhì)量問題也拒交物業(yè)管理費等等，認為這 是維護自身合法權(quán)益的正當手段，致使物管公司收費率低，從而出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至虧損。 物管公司為了改善生產(chǎn)經(jīng)營狀況，保證公司能有盈利空間，只好減少工作人員，降低服務(wù) 標準，從而踏入惡性循環(huán)的怪圈。盡管物業(yè)管理已被大家所認識，但是很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政 策，對物業(yè)管理中“誰受益，誰付款”的原則不予接受，拒交管理服務(wù)費，這是錯誤的。 業(yè)主在享受物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時，必須履行支付服務(wù)費的義務(wù)。想要享受優(yōu)質(zhì)的 物業(yè)服務(wù)水平，就得繳納合理的物業(yè)管理費用。大事小事全找物業(yè)

7、物業(yè)管理文章物業(yè)管理論文雖然優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)需要時時響應(yīng)業(yè)主的需要，為業(yè)主排憂解難，屬于物業(yè)公司工作 范疇的，必須出面解決，做到業(yè)主滿意，不是物業(yè)服務(wù)范疇之內(nèi)，也盡力幫助業(yè)主。但是 并不代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是萬能的，包辦業(yè)主的所有問題。據(jù)了解，有些業(yè)主對物業(yè)管理的管理服務(wù)范圍認識不清，小區(qū)有業(yè)主私放鞭炮要物 業(yè)管理公司強行制止，鄰居家的寵物太吵要物業(yè)管理公司解決，房屋質(zhì)量問題要求物業(yè)公 司解決，否則就認為物業(yè)管理公司服務(wù)不周。實際上，物業(yè)管理公司終究是企業(yè)，它只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主公約，對小區(qū)內(nèi) 的共有物業(yè)和業(yè)主損害公共利益的行為實施管理，為業(yè)主提供約定的有償服務(wù)，不可能擁 有管理小區(qū)以外的物

8、業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主關(guān)系以及提供房屋質(zhì)量保修的廣泛權(quán)力，更沒有強制管 理權(quán)，往往處于一個溝通協(xié)調(diào)的位置。在很多事情上，物管公司是按照“受委托、按合同、 有償服務(wù)”的原則去履行的，而合同以外的一切，業(yè)主享有自治權(quán)，物管公司無權(quán)過問， 就算需要物業(yè)公司協(xié)助出面解決，物業(yè)公司也只能本著協(xié)調(diào)的原則，按照物業(yè)管理約定協(xié) 商解決。物業(yè)管理工作人員不是業(yè)主的保姆中國物業(yè)管理發(fā)展才三十年，過去大家認為物業(yè)就是看門的大爺，掃地的阿姨，站崗 的保安，而不了解物業(yè)管理也是一門學門，不了解物業(yè)管理其他的方方面面。有些業(yè)主把物管公司與管家、保姆、鐘點工等作簡單的類比，認為業(yè)主居于主導地位, 言行上極易與物管公司發(fā)生矛盾沖突。更

9、有業(yè)主直接認為是他們繳納的物業(yè)管理費提供物 業(yè)管理工作人員的工資，所以凌架于物業(yè)工作人員之上，凌駕于物管公司之上，實際上， 業(yè)主與物管公司的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，兩者沒有主次、高低之分，物業(yè)管理公司 根據(jù)業(yè)主委員會的委托合同為業(yè)主提供服務(wù)，合同期滿后，如果業(yè)主對物管公司的服務(wù)不 滿意，可以通過業(yè)主委員會請其他公司；同時如果物管公司的服務(wù)難以展開或無利可圖， 選擇撤場。物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀了。而在中 國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由 于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)

10、開發(fā)的后續(xù) 環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興 行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左 右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯 得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認真的思考分析，把握正確 的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀一物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問題1 .資金問題物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源 應(yīng)該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。開 發(fā)

11、商支付的管理基金建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%以及有開發(fā)商和業(yè)主 一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負擔，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。 接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。2 .資質(zhì)問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標志，而目前我國的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組 建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其

12、中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管 理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場 化發(fā)展。3 .規(guī)模問題有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有 的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，己形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米 左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營保本底線。乂如在武漢，注冊物業(yè)管理的 企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背

13、景的 企業(yè)。二物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全1 .業(yè)主缺乏物業(yè)知識一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀 者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè) 搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導和宣傳， 甚至缺乏公正而深刻的思考。2 .物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難在物業(yè)管理中應(yīng)該貫徹“誰享用、誰受益、誰負擔”的原則，以形成物業(yè)管理資金的 源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當?shù)膽T性，服務(wù)標準與收贄標準不符等現(xiàn)象 時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維 修匚作仍需要繳費，而

14、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費預算、決算等財務(wù)報告也存在問題， 收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時, 使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步發(fā)展壯大。3 .地區(qū)間的發(fā)展不平衡從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較 早、發(fā)展快;經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā) 展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批40家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18家; 全市有146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的1/7。據(jù)不完全 統(tǒng)計,2002年底全國實施物業(yè)管理

15、的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%,經(jīng)濟發(fā)達城市已達50席以上, 這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當大。4 .法律體系不完善不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前 我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理 的最高法律法規(guī)就是2021年才頒布的物業(yè)管理條例草案，由此可見法律體系的建構(gòu) 還需要時日。同時，也導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛 無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處;制定的法律法規(guī)與現(xiàn) 實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地乂

16、相繼制定了地方法 規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī) 定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米不含電梯，但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在 1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文， 很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有 法難守的局面。二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對 于物業(yè)的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)?；?、專業(yè)化來降低成本提高 利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我

17、國的國情出發(fā)，全面分 析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持 續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。一人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵一支素質(zhì)高、能力強、作風好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必 得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓和技術(shù)培訓，多學習、多取經(jīng)，增強企 業(yè)的競爭力;外部方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有白己特色的管理 理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可 持續(xù)發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。二物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制招投標要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比

18、服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu) 勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖 說目前政府己采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標制度，但力度不大。政府既 要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。三健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管 理部門的關(guān)系，乂涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠 化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法 規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管 理持續(xù)發(fā)展保駕護航。

19、四走專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展的道路現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬，過分強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù) 公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業(yè)服務(wù)公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管 理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè) 備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè) 管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨 后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標準的優(yōu)勢，也可使管理效果大 大提升，在物業(yè)管理費標

20、準不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。當然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成白己的核心競爭能力，必須要有規(guī)?；?的經(jīng)營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路， 擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。五加大物業(yè)管理的宣傳力度目前，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容 廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。 引導人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等統(tǒng)一。物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用 已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財政負擔減輕了，城市的管理水平提高了，人們生 產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全