土地增值稅的計(jì)算方法

1、!-土地增值稅的計(jì)算方法分享 | 2013-06-03 09:57 匿名 1 瀏覽 94681 次2013-06-03 09:58提問者采納計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅 =增值額X稅率 1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為3

2、0%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均 包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法: 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算 扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下:（一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%土地增值稅稅額=增值額X 30%（二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額

3、X 40% 扣除項(xiàng)目金額X 5%（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值 額X 50% 扣除項(xiàng)目金額X 15%（四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%土地增值稅稅額=增值額X 60% 扣除項(xiàng)目金額X 35%公式中的5% , 15% , 35%為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅怎么計(jì)算?2013-10-11 17:292%-4%，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下: 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在 具體每個(gè)地方不一樣的）：1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）2、計(jì)算

4、收入 3、收入扣除項(xiàng)目金額=增值額 4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率 5、按稅率計(jì)算稅額基本步驟如下: 計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額X稅率1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額;（2 ）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第六款規(guī)定,該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從

5、事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付!-的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20% 。但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，1995110 號(hào)）不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知（國稅函發(fā)規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：第一，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)

6、讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。第二，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的 20% 以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。第三，對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房

7、地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20% 的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，不僅允許對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)

8、目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。此外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計(jì)算土地200621 號(hào)）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購增值稅的方法。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅!-房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng) 目的金額（即土地價(jià)和房屋建筑物評(píng)估價(jià)），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建度止每年加計(jì) 5% 計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅

9、，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作 為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法 第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部分，稅率為 30 。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 的部分，稅率為 60。1面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本 比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增

10、值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50土地增值稅稅額=增值額X 30 %二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 %，未超過100 %的土地增值稅稅額=增值額X40 %扣除項(xiàng)目金額X 5%三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100 %，未超過200 %的土地增值稅稅額=增值額X 50 %扣除項(xiàng)目金額X 15 %四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 %土地增值稅稅額=增值額X 60%扣除項(xiàng)目金額X 35 % 公式中的 5%， 15%， 35 %為速算扣除系數(shù)。房地產(chǎn)土地增值稅如何計(jì)算？瀏覽：

11、14633? 更新： 2012-09-19 11:56? 標(biāo)簽：房地產(chǎn)增值稅房地產(chǎn)土地增值稅“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余 額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額X稅率rII 11 III III 111 I III I計(jì)算方法1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(1) 取得土地使用權(quán)所支付的金額 ;(2) 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用 ;(3) 新建房及配套設(shè)施的成本

12、、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格(4) 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ;(5) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為 60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比 例，均包括本比例數(shù)。納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目

13、金額乘 以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：( 一 ) 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%土地增值稅稅額=增值額X 30% (二) 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過 100%的土地增值稅稅額 =增值!-額X 40%扣除項(xiàng)目金額X 5% （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%未超過200%勺土地增值稅稅額=增值額X 50%扣除項(xiàng)目金額X 15% （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額X 60%扣除項(xiàng)目金額X 35%公式中的5% 15% 35%為速算扣除系數(shù)。END土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例2014-12-01 08:55:37 點(diǎn)擊：50391 來源：會(huì)計(jì)實(shí)戰(zhàn)基地土地

14、增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為:額超過200%的部分，稅率為 60%。級(jí)數(shù)土地增值額土地增值稅超率累進(jìn)稅率表1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的405%3增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的5015%4增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分6035%稅率

15、%速算扣除系數(shù)例一:!-支付地價(jià)款及各種費(fèi)用 1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本 3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出50萬元屬加罰的為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為 5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。答:（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為 3000萬元(14.8+0.2+50) X 80=5200( 萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =500-50+( 1000+3000 )X 5 % =650 (萬元)允許扣除的稅費(fèi)為 55

16、5萬元(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%允許扣除額=(1000+3000) X 20 % =800 (萬元)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì) =1000+3000+650+555+800=6005（萬元）(7)增值額=10000-6005=3995（萬元）增值率=3995 十 6005 X 100 % =66.53%應(yīng)納稅額=3395 X 40 % -6005 X 5 % =1297.75(萬元)例二:某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中 80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50

17、萬元，貸款支付利息 0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費(fèi)附加征收率 3%。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅 ？計(jì)算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入：180 X 80=14400(萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì):房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除:!-萬元）萬元）增值額=14400-7317.6=7082.4（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082.4/7317.6X 100%=96.79%應(yīng)納增值稅稅額=7082.4X 40%-7317.6X 5%=2467.08（ 萬元）0.5 X 80+5200 X 5%=300（ 萬元） 轉(zhuǎn)讓稅金支出:14400

18、X 5% X （1+5%+3%）=777.6（加計(jì)扣除金額:5200 X 20%=1040（ 萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì):5200+300+777.6+1040=7317.6（六、會(huì)計(jì)處理1. 轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí):借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467.082. 實(shí)際上交時(shí):借：應(yīng)交稅金一一應(yīng)交土地增值稅2467.08貸：銀行存款2467.08 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)算舉例2009年10月21日例一：甲于2005年4月在東區(qū)購得一商鋪,購入價(jià)為80萬元，支付契稅 2.4萬元。2009年10月，甲將該商鋪轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為120萬元。1、假設(shè)甲能提供該商鋪的評(píng)估價(jià)格為1

19、08萬元，甲在購房發(fā)票和評(píng)估報(bào)告，（會(huì)計(jì)知識(shí)網(wǎng)htt p: /www.2361. net）轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?!-解答：1、甲能提供該商鋪的購房發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值 稅: 第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi) 應(yīng)繳納營業(yè)稅=(120-80) X 5%=2 萬元 應(yīng)繳納城建稅=2 X 7%=0.14 萬元 應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=2 X 3%=0.06 萬元 應(yīng)繳納印花稅=120 X 0.05%=0.06 萬元應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(120-80) X 0.1%=0.04 萬元 第二步，計(jì)算應(yīng)繳納

20、土地增值稅 扣除項(xiàng)目金額=評(píng)估價(jià)格+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金萬元=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7增值額=120-112.7=7.3萬元增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，適用30%稅率應(yīng)繳納土地增值稅=7.3 X 30%=2.19萬兀。應(yīng)繳納城建稅=5 X 7%=0.35 萬元2、甲不能提供該商鋪購買原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅:應(yīng)繳納土地增值稅=120 X 2%=2.4萬兀。例二、甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價(jià)地價(jià)款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為

21、1100萬元。1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅:第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)繳納營業(yè)稅=(1100-1000 )X 5%=5 萬元!-應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=5 X 3%=0.15 萬元 應(yīng)繳納印花稅=1100 X 0.05%=0.55 萬元 應(yīng)繳納堤圍費(fèi)=（1100-1000 ）X 0.1%=0.1 萬元;第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅)=1036.15 萬元 扣除項(xiàng)目金額 =1000+(30+5

22、+0.35+0.15+0.55+0.1增值額=1100-1036.15=63.85萬元增值率=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率應(yīng)繳納土地增值稅 =63.85 X 30%=19.155萬兀。2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證,因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅:應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加 =6000 X 5 %X（ 7%+3%) =30 (萬元)應(yīng)繳納土地增值稅 =1100 X 3%=33 萬元。土地增值稅計(jì)算舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費(fèi)用為：支付地價(jià)款200萬元；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬元；前期工程費(fèi) 180萬元

23、；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬元；建筑安裝工程費(fèi)1500萬元；公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬元。期間費(fèi)用 600）。該房萬元，其中利息支出 500萬元（利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?，并有金融機(jī)構(gòu)貸款證明地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅（扣除比例為5%）。參考答案:（1）收入總額6000萬元。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額: 支付地價(jià)款200 （萬元）（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本 =120+180+200+1500+200=2200應(yīng)納營業(yè)稅=6000 X 5 % =300 （萬元）!-扣除項(xiàng)目金額=200+2200+500+(200+2200)

24、X 5%+300+30+2(200+2200)X 20%=200+2200+620+330+480=3830（萬元）增值額=6000-3830=2170（萬元） 增值額占扣除項(xiàng)目金額比率=2170/3830 X 100%=56.7%，適用土地增值稅率40 %，扣除率5%。 應(yīng)納土地增值稅 =2170 X 40%-3830 X 5%=676.5(萬元)結(jié)轉(zhuǎn)增值稅會(huì)計(jì)分錄2014-12-01 08:53:46 點(diǎn)擊：1359來源：會(huì)計(jì)實(shí)戰(zhàn)基地月份終了 ：1. 企業(yè)應(yīng)將當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交增值稅額自“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交 增值稅”明細(xì)科目：借記“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅

25、）”科目貸記“應(yīng)交稅金一一未交增值稅”科目。2. 將本月多交的增值稅自“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅”科目轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目 借記“應(yīng)交稅金一一未交增值稅”科目貸記“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3. 當(dāng)月上交本月增值稅時(shí)借記“應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目 貸記“銀行存款”科目。4. 當(dāng)月上交上月應(yīng)交未交的增值稅 ： 借記“應(yīng)交稅金一一未交增值稅”科目 貸記“銀行存款”科目。5. 應(yīng)交稅金一一應(yīng)交增值稅”科目的期末借方余額r反映尚未抵扣的增值稅。應(yīng)交稅金一一未交增值稅”科目的期末借方余額，反映多交的增值稅；貸方余額，反映未 交的增值稅。土地增值稅清算的兩種計(jì)算方

26、法作者：李先成!-陳進(jìn)軍來源：中國稅務(wù)報(bào)時(shí)間：2013-05-20土地增值稅清算一般有兩種計(jì)算方法，面分別稱為甲計(jì)算法和乙計(jì)算法。這兩種方法 納稅人不能任意選用，但不同的計(jì)算方法和計(jì)算口徑，給納稅人帶來的稅負(fù)卻不同。甲計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫 和其他房開產(chǎn)品等， 單獨(dú)采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方 法， 分別計(jì)算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項(xiàng)目金額， 據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人， 依據(jù)是國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理 有關(guān)問題的通知（國稅發(fā),2006187號(hào)）規(guī)定，土地增

27、值稅以國家有關(guān)部門審批的房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行計(jì)算， 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目， 以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。乙計(jì)算法， 指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中， 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地 產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比 例或其他合理方法， 在普通住宅、 非普通住宅、 門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額 與扣除項(xiàng)目金額， 據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人， 依據(jù) 是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

28、第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng) 目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。!-6現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅，對(duì)比甲、乙兩種計(jì)算法帶來的不同稅負(fù)結(jié)果。湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，20062012!-30日，土地增 值稅清算項(xiàng)目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米， 非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品（包括門面房、車庫等）已售40873.82平方米，未出售面積平方米。18578.12!-萬元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅經(jīng)核實(shí)

29、，該單位2006201230日期間，實(shí)現(xiàn)銷售收入26485.56萬元，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4018.753829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品!-18637.03萬元。在該項(xiàng)目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分 配，已售產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額為24721.54萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金3409.48萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本14455.96萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1786.54萬元（按取得 土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)算），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)26485.56-24721.543573.09萬元，土地增值

30、總額=!-1764.02萬元）。甲計(jì)算法：（根據(jù)房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額后分別計(jì)算土增稅） 在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中， 先按房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額， 然后分別 計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為7065.01萬元，其中： 取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬元，房地產(chǎn)開發(fā)!-20%費(fèi)用=1072.88+4187.0710%526萬元)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除數(shù)!-萬元，1051.99萬元，增值額=4018.75-7065.01-

31、3046.26萬元）增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為6348.61其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額!-938.40萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)471.70萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)943.42萬元，增值額=3829.78-6348.61-2518.83萬元），增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土 地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品：3!-轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元， 應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為11307.92萬元， 其中： 取得土地使用權(quán)所支付的金額1398.20萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.

32、19萬元，房地產(chǎn)開發(fā) 費(fèi)用788.84萬元， 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1053.01萬元， 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1577.68萬元，增值額=18637.03-11307.927329.11（萬元），增值率=7329.1111307.9264.81%應(yīng)繳土地增值稅=7329.1140%-11307.925%2366.24萬元）因此， 采用甲計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅2366.24萬元， 已繳528.3萬元， 應(yīng)補(bǔ)1837.94萬元，負(fù)擔(dān)率=2366.2426485.568.93%乙計(jì)算法：統(tǒng)一核算增值額與扣除項(xiàng)目金額后分別計(jì)算土增稅） 在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目中， 先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

33、的增值額與扣除項(xiàng)目金額，然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品 應(yīng)納的土地增值稅。、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬元，占銷售收入總額的比率=4018.7526485.5615.17%，應(yīng)計(jì)算的增值額=該項(xiàng)目土地增值總額X該類收入比率=1764.0215.17%267.60（萬元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=4018.75-267.603751.15!-元），增值率=267.603751.157.12%，未超過20%，按照土地增值稅暫行條例第十納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售， 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的， 免征土地增值稅” 的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬元，

34、占銷售收入總額的比率=2!-3829.7826485.5614.46%，應(yīng)計(jì)算的增值額=1764.0214.46%255.08萬元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=3829.78-255.083574.70（萬元），增值率=255.083574.707.14%，應(yīng)繳土地增值稅=76.52萬元）。、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬元，占銷售收入總額的比率=18637.0326485.5670.37%，應(yīng)計(jì)算的增值額=1764.0270.37%1241.35萬元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額=18637.03-1241.3517395.68（萬元），增值率=1241.3517395.687.14%應(yīng)繳土地增值稅

35、=372.38萬元）。因此，采用乙計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅=76.52+372.38448.90萬元）已繳528.3萬元，應(yīng)退79.4萬元，負(fù)擔(dān)率=448.9026485.561.69%。與第一種情況相比，普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅、 非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、 其他開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等， 該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納土地增 值稅減少金額=2366.24-448.901917.34萬元）。甲、 乙兩種計(jì)算法雖然都有各自的理由，但土地增值稅清算不能在甲計(jì)算法和乙計(jì)算法 中任意選用。地增值稅的計(jì)算方法、基本計(jì)算方法一） 增值稅稅額： 條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。

36、增值稅稅額=增值額X增值稅稅率一扣除項(xiàng)目金額X扣除系數(shù)二） 增值額： 條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額=銷售收入一扣除項(xiàng)目金額三）銷售收入： 條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函 2010220 號(hào)）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未 開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確 認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的

37、，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1、一般銷售收入：1）一般銷售收入的概念：細(xì)則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā) 2006187 號(hào)。1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算;當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。四）扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（條例第六條）扣除項(xiàng)目金額=土

38、地款+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+稅金+其他扣除項(xiàng)目1、土地成本：1）細(xì)則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2）國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函 2010220 號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：1）細(xì)則第七條 :成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。2）國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函 2010220

39、 號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。B、開發(fā)企業(yè)采取異地

40、安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2006187 號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；細(xì)則第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目

41、計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi) 計(jì)算扣除 。2）國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函 2010220 號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題A、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之

42、和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。財(cái)稅字 199548 號(hào)：利息的扣除按以下方法計(jì)算：（ 1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（ 2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。相關(guān)鏈接】1）金融機(jī)構(gòu)的概念：金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)專門從事貨幣信用活動(dòng)

43、的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類：貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。 銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行。 非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險(xiǎn)公司，城市合作社及農(nóng)村信用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財(cái)務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。 境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等在我國境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。（一）、 （二） 項(xiàng)規(guī)定計(jì)算如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利

44、息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的單位或個(gè)人發(fā)生 的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條的金額之和的 10以內(nèi)計(jì)算扣除?！?）土地增值稅清算扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的劃分開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核 算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。20的依據(jù)，因此部分納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn) 開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用

45、可以做為加計(jì)扣除 有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增。例 23 】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生 1000 萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費(fèi)用 50 萬元（包括管理人員工資福利 5萬元，辦公設(shè)備折舊 510。萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用 20萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為分析：如果不對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過計(jì)算：房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增 30 萬元，開發(fā)費(fèi)用虛增30X 10%

46、3萬元,加計(jì)扣除金額虛增 30 X 20% 6萬元,共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增30+ 3 + 6= 39 萬兀。由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。3）土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別國稅發(fā) 2006187 號(hào)規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn) 行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額十清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開企業(yè)仍 有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相

47、應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整。例 24】某房開公司開發(fā) 100000 平方米的寫字樓，己銷售 95000平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費(fèi)用=9000+ 10= 900元。在清算后，余下的5000 平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為 800 萬元，問扣除金額多少元？扣除額為 5000X 900= 450 萬元。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細(xì)則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字 199548 號(hào)：對(duì)于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印

48、花稅不可另行扣除。5、其他扣除項(xiàng)目土地增值稅暫行條例細(xì)則：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。財(cái)稅字 199548 號(hào)：20%的基數(shù)；代收代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、未作為收入的，不許扣除。6、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意的其他問題：國稅發(fā) 2006187 號(hào)1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目

49、配套的派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等A、公共設(shè)施，按以下原則處理：產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、 40%、 50%、 60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率=增值額-扣除項(xiàng)目金額X100%細(xì)則規(guī)定：1、增值率未超過 50%的（含50%)土地增值稅稅額=增值額X30%2、增殖率在 50% 100%（含 00%）之間的土地增值稅稅額=增值額X 40%扣除項(xiàng)目金額X 5%3、增殖率在 100% 200%（含 200%）之間的土地增值稅稅額=增值額X 50%扣除項(xiàng)目金額X15%4、 增殖率超過 200%的土地增值稅稅額=