論物權(quán)變動中未經(jīng)登記的受讓人利益的保護(hù)兼論我國物權(quán)變動立法模式(1)

1、論物權(quán)變動中未經(jīng)登記的受讓人利益的保護(hù)?兼論我國物權(quán)變動立法模式(1)    內(nèi)容摘要物權(quán)變動的未經(jīng)登記的受讓人利益保護(hù)是我國立法中一個(gè)容易忽視的問題。我國物權(quán)立法應(yīng)該對物權(quán)變動的未經(jīng)登記的受讓人的利益實(shí)行物權(quán)保護(hù)的模式。當(dāng)事人合意產(chǎn)生物權(quán)效力的立法模式具有深厚的法理基礎(chǔ)，具有適合我國國情的社會基礎(chǔ)，也具有一定的立法基礎(chǔ)。 關(guān)鍵詞 物權(quán)變動，物權(quán)效力，債權(quán)形式主義，合意，物權(quán)法 一、買受人利益的保護(hù)在兩種不同模式下的比較 案例一：1996年6月，張某將自己的房屋以2萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給肖某。肖某取得張某的房產(chǎn)證后，并沒有辦理過戶登記手續(xù)。肖某在使用該房屋不到

2、兩個(gè)月之后，對房屋略加修繕然后以4萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給丁某。丁某從肖某那里取得張某的房產(chǎn)證，但也沒有辦理過戶登記手續(xù)。丁某住了一年后，以5萬元的價(jià)格將該房屋轉(zhuǎn)讓給趙某。趙某也沒有辦理過戶登記手續(xù)。在趙某居住期間，即2001年，該房屋所在的位置被劃為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，該房漲至20萬元。此時(shí)張某訴請法院判決其與肖某的買賣合同無效，要求肖某返還其房屋。由此而發(fā)生爭議。 對于本案，存在兩種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，由于房屋買賣沒有經(jīng)過登記，合同無效，該房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移。我國合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。” 城市房地產(chǎn)管理法第3

3、5條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！庇梢陨蟽蓷l規(guī)定可知，在我國，房屋買賣合同以登記為生效要件。本案張某與肖某之間的房屋買賣合同沒有登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。既然合同無效，房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍然歸屬于張某。出賣人負(fù)有返還價(jià)金的義務(wù)。同時(shí)，由于合同無效，出賣人張某不存在承擔(dān)違約責(zé)任問題。至多只能承擔(dān)締約過失責(zé)任。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，這些合同有效，但是房屋的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才

4、生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！备鶕?jù)該規(guī)定，雖然我國城市房地產(chǎn)管理法第35條規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過登記，但是并沒有規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同經(jīng)過登記才能生效。因此，本案張某與肖某之間的房屋買賣合同仍然有效。但是由于沒有登記，房屋的所有權(quán)并沒有轉(zhuǎn)移，仍然應(yīng)該歸屬于張某。由于買受人丁某、趙某知道該房屋的所有權(quán)人是張某仍然買受該房屋，其主觀上并非善意，不存在善意取得問題。當(dāng)然，出賣人不能把房

5、屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給賣受人，違反合同，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。 案例二：1998年，張某是某軟件公司的員工，因成績突出，軟件公司獎勵給他兩套住房。但軟件公司并沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。1999年，張某將其中的一套房屋轉(zhuǎn)讓給楊某。楊某經(jīng)過調(diào)查核實(shí)，得知這是軟件公司獎勵給張某的房子，于是支付相關(guān)款項(xiàng)后搬進(jìn)居住。2001年，張某在一次交通事故中不幸逝世，遺產(chǎn)由其子繼承。軟件公司以我國合同法規(guī)定贈與合同在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時(shí)撤銷為由，主張撤銷該贈與合同從而收回該房屋。由此發(fā)生爭議。 對于本案，存在三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，按照我國合同法第 186條的規(guī)定，贈與人在贈與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，在

6、本案中，軟件公司沒有為張某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，所以當(dāng)然可以撤銷贈與合同，軟件公司與張某的贈與合同因被撤銷而至始不存在，張某不能取得房屋的所有權(quán)，張某的轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分行為，楊某明知該事實(shí)存在，不構(gòu)成善意取得，我國既有立法也不承認(rèn)不動產(chǎn)的善意取得。張某的兒子應(yīng)該返還楊某的價(jià)款以及自接收該款項(xiàng)之日起至返還之日為止的利息，而楊某則要支付居住該房屋期間的租金。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，軟件公司與張某的贈與合同有效，但是由于沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，張某并不能取得房屋的所有權(quán)。如果張某的兒子不能進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓登記，楊某可以訴請張某的兒子承擔(dān)違約責(zé)任。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，軟件公司與張

7、某的贈與合同有效，楊某可以依據(jù)該有效的合同訴請張某的兒子辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記。而張某的兒子可以訴請軟件公司辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 顯然本案中，第三種是一種對楊某與張某的利益保護(hù)較為合理的觀點(diǎn)。但是，這是一種現(xiàn)有立法難以得到支持的觀點(diǎn)。根據(jù)我國合同法第186條（關(guān)于贈與合同的規(guī)定）、民法通則第72條（關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定）以及合同法第44條（關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定）、第133條（關(guān)于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)定）以及最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）第9條的規(guī)定，因?yàn)榉课菟袡?quán)因沒有登記尚沒有轉(zhuǎn)移，而贈與合同在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前可以隨時(shí)撤銷，那么

8、該贈與合同因被撤銷而無效。既然無效，張某的兒子、訴請軟件公司辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)就失去了其基礎(chǔ)。因?yàn)閺埬车膬鹤拥奶幏中袨槭且环N無權(quán)處分行為，根據(jù)合同法第51條，楊某與張某的合同也屬無效合同，楊某的訴請也失去其根基。 以上兩則案例盡管有所不同，但爭議的焦點(diǎn)都在于：在物權(quán)變動情形中，如果出讓人與受讓人僅僅達(dá)成相關(guān)的合意，而沒有按照法律規(guī)定的方式進(jìn)行公示，能否發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。這涉及物權(quán)變動的立法模式問題。如果實(shí)行物權(quán)變動的意思主義立法模式，那么僅有出讓人與受讓人的合意就可以發(fā)生物權(quán)變動的法律效果，法定的公示至多只是對抗第三人的要件而已。法國與日本就實(shí)行此種模式。如果實(shí)行物權(quán)變動的債權(quán)形式主義

9、（亦稱折衷主義），那么在出讓人與受讓人達(dá)成合意之外，還需要按照法定的方式進(jìn)行公示才能發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。奧地利與瑞士等國實(shí)行此種立法模式。 1從公示的法律效力的角度看，這兩種立法模式分別對應(yīng)于公示對抗要件主義與公示生效要件主義。 我國現(xiàn)行法在物權(quán)變動問題上究竟采取何種立法模式，需要通過民法解釋予以明確。民法通則第72條規(guī)定：“按照合同或其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外?！焙贤ǖ?33條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！泵穹ㄍ▌t制定于1986年，當(dāng)時(shí)在我國作為交易標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)幾乎都是

10、動產(chǎn)，民間的不動產(chǎn)交易十分罕見，在這種歷史語境下，民法通則第72條自然是主要針對動產(chǎn)物權(quán)變動而設(shè)計(jì)的，以交付為原則。后來，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動產(chǎn)交易逐漸增多，我國先后頒布城市房地產(chǎn)管理法、擔(dān)保法、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例等法律法規(guī)，對房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等不動產(chǎn)物權(quán)的變動作了相應(yīng)的規(guī)定。這些規(guī)定可以理解為民法通則第72條所謂的“法律另有規(guī)定”。合同法第133條沿用了民法通則第72條的立法表述，在公示問題上為單行法的適用留下余地。      64這一矛盾被稱為"門檻問題"。( Schwellenproblem

11、atik) : MUKo/Emst, BGB § 275, Rn. 29.  65  Picker, JZ 2003，1035.  66  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, 2004.  67  Zustimmend Picker, JZ 2003，1035,（1036 ff )；Lobinger, Grenzen rechtsgeschsftlicherLeistungspflichten, S. 139/140; Wilhelm DB 2

12、004, 1599, (1604)  68  Jakobs, Unmoglichkeit, 126 ff, 141 ff, 150 ff.  69  Jakobs, Unmoglichkeit, 155/156.  70  Canaris, JZ 2001，499, (501）  71  Pfeiffer, ZGS 2002. 217，(218/219)  72  BT-Drucks 14/6040, zu（§439 Abs. 3, S. 232)  73  Hei

13、nrich, ZGS 2003，253, (258).  74  MuKo/Westermann, BGB§439, Rn. 26.  75  Ackermann, JZ 2002, 378, (379/384)  76  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 83.  77  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 139/140

14、60;     64這一矛盾被稱為"門檻問題"。( Schwellenproblematik) : MUKo/Emst, BGB § 275, Rn. 29.  65  Picker, JZ 2003，1035.  66  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, 2004.  67  Zustimmend Picker, JZ 2003，1035,（1036 ff )；Lobinger,

15、Grenzen rechtsgeschsftlicherLeistungspflichten, S. 139/140; Wilhelm DB 2004, 1599, (1604)  68  Jakobs, Unmoglichkeit, 126 ff, 141 ff, 150 ff.  69  Jakobs, Unmoglichkeit, 155/156.  70  Canaris, JZ 2001，499, (501）  71  Pfeiffer, ZGS 2002. 217，(218/219)  72&

16、#160; BT-Drucks 14/6040, zu（§439 Abs. 3, S. 232)  73  Heinrich, ZGS 2003，253, (258).  74  MuKo/Westermann, BGB§439, Rn. 26.  75  Ackermann, JZ 2002, 378, (379/384)  76  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 83.  77 

17、Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 139/140      64這一矛盾被稱為"門檻問題"。( Schwellenproblematik) : MUKo/Emst, BGB § 275, Rn. 29.  65  Picker, JZ 2003，1035.  66  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, 20

18、04.  67  Zustimmend Picker, JZ 2003，1035,（1036 ff )；Lobinger, Grenzen rechtsgeschsftlicherLeistungspflichten, S. 139/140; Wilhelm DB 2004, 1599, (1604)  68  Jakobs, Unmoglichkeit, 126 ff, 141 ff, 150 ff.  69  Jakobs, Unmoglichkeit, 155/156.  70  Canaris, JZ 20

19、01，499, (501）  71  Pfeiffer, ZGS 2002. 217，(218/219)  72  BT-Drucks 14/6040, zu（§439 Abs. 3, S. 232)  73  Heinrich, ZGS 2003，253, (258).  74  MuKo/Westermann, BGB§439, Rn. 26.  75  Ackermann, JZ 2002, 378, (379/384)  76  Lobinger,

20、 Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 83.  77  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 139/140      64這一矛盾被稱為"門檻問題"。( Schwellenproblematik) : MUKo/Emst, BGB § 275, Rn. 29.  65  Picker, JZ 2003，1035. 

21、; 66  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, 2004.  67  Zustimmend Picker, JZ 2003，1035,（1036 ff )；Lobinger, Grenzen rechtsgeschsftlicherLeistungspflichten, S. 139/140; Wilhelm DB 2004, 1599, (1604)  68  Jakobs, Unmoglichkeit, 126 ff, 141 ff, 150 ff. 

22、; 69  Jakobs, Unmoglichkeit, 155/156.  70  Canaris, JZ 2001，499, (501）  71  Pfeiffer, ZGS 2002. 217，(218/219)  72  BT-Drucks 14/6040, zu（§439 Abs. 3, S. 232)  73  Heinrich, ZGS 2003，253, (258).  74  MuKo/Westermann, BGB§439, Rn. 26.

23、60; 75  Ackermann, JZ 2002, 378, (379/384)  76  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 83.  77  Lobinger, Grenzen rechtsgeschaftlicher Leistungspflichten, S. 139/140      64這一矛盾被稱為"門檻問題"。( Schwellenproblematik) : MUKo/Emst, BGB § 275, Rn. 29.  65  Picker, JZ 2003，1035.  66  Lobinger, Grenzen rechts