住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙

1、住房反向抵押貸款在我國推行的法律障礙論文關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；倒按揭；流質(zhì)；土地使用權(quán)；公司；論文摘要：住房反向抵押貸款是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動。該制度在國外獲得了良好的效果。本文從分析住房反向抵押貸款的性質(zhì)出發(fā)，提出該制度在我國推行會遇到的法律障礙，為下一步設(shè)計該制度時有的放矢。一、 住房反向抵押貸款的內(nèi)涵住房反向抵押貸款指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司、銀行等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、將來的增值折損情況及借款人房產(chǎn)的價值進(jìn)展綜合評估后按其房屋的評估值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化

2、整為零分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月(年)支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，一直延續(xù)到借款人去世。住房反向抵押貸款是住房價值轉(zhuǎn)換Home Equity Conversion, HEC的產(chǎn)品之一，是一種以住房為抵押的借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動。住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為理解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款開展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。上世紀(jì)八十年代，美國因為出現(xiàn)了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人，于是住房反向抵押貸款應(yīng)運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的絕佳金融產(chǎn)品。美國的住房反向抵押貸款一般允許年紀(jì)在62歲以

3、上的老年人將房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，詳細(xì)金額視申請人的年齡、利率程度、所選擇貸款方案的種類、房產(chǎn)的價值等情況而定，而且這筆現(xiàn)金是免稅的。二、 住房反向抵押貸款的法律性質(zhì)反向抵押貸款是根據(jù)其在美國的英文名稱Reverse，Mortgage過來的，也有人將其譯為“倒按揭?！鞍唇乙辉~來源于英國法律制度中mortgage的粵語音譯，人們習(xí)慣上將期房分期付款等同于按揭，其實在我國法律制度中并未有明確的按揭的概念，而且“按揭作為英美法中一個泊來的概念與抵押有著不同的含義，最大的一個區(qū)別就是“按揭轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，而“抵押并不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，甚至使用權(quán)也不發(fā)生轉(zhuǎn)移。上個世紀(jì)九十年代后，隨著我國內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)的開

4、展，按揭制度從香港引入，先由深圳建立銀行在當(dāng)?shù)卦囆校笾饾u在內(nèi)地流行起來，因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運用于文本，其含義逐漸演化成了“抵押貸款，目前在國內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款。對于老百姓而言，他們只關(guān)心買房時能從銀行貸到款，并不關(guān)心這詞的來源及真正涵義。然而從事研究工作者，任何一個法律術(shù)語其定義都力求科學(xué)準(zhǔn)確。特別是法律性質(zhì)，如不明確，將會導(dǎo)致制度的混亂。關(guān)于按揭的法律性質(zhì)，爭議較多，有的認(rèn)為是所有權(quán)保存，有的認(rèn)為是權(quán)利質(zhì)押，有的認(rèn)為是就是抵押，而梁慧星先生那么采取了讓與擔(dān)保說。筆者在早期初次接觸房地產(chǎn)法時認(rèn)為“按揭的法律性質(zhì)在中國分為兩階段，以房屋所有權(quán)登記為界限，之前

5、為權(quán)利質(zhì)押，之后才為不動產(chǎn)抵押。那么和按揭方向相反的倒按揭又是怎樣一種法律性質(zhì)呢？從國外倒按揭貸款的理論我們可以看出，在倒按揭貸款中借款人是不轉(zhuǎn)移擔(dān)保房屋的所有權(quán)與貸款人的，這與按揭有本質(zhì)的區(qū)別。有觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以讓與擔(dān)保為理論根底構(gòu)建我國的“倒按揭貸款形式。另外，在倒按揭貸款中擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物為限定的借款人居住的住房，而住房為現(xiàn)房，為不動產(chǎn)，因此倒按揭的法律性質(zhì)也不可能為質(zhì)押。那么倒按揭是否為非典型擔(dān)保物權(quán)中的所有權(quán)保存呢？所有權(quán)保存是指在移轉(zhuǎn)財產(chǎn)所有權(quán)的商品交易中，根據(jù)法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，財產(chǎn)所有人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于對方當(dāng)事人，但仍保存其對該財產(chǎn)的所有權(quán)，待對方當(dāng)事人支付一部分或全部

6、價款或完成特定條件時，該財產(chǎn)的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移的一種法律制度。由此可見，在所有權(quán)保存這種非典型擔(dān)保方式中，標(biāo)的物的占有和所有是別離的。但在倒按揭貸款中，借款人不僅仍享有抵押房屋的所有權(quán)，還享有法律保護(hù)的居住權(quán)，也即對房屋的占有和所有是不別離的。從這個本質(zhì)特點出發(fā)，倒按揭的法律性質(zhì)也不為所有權(quán)保存，盡管借款人確實也保存了房屋的所有權(quán)，但并沒有轉(zhuǎn)移對房屋的占有，甚至這種占有、居住權(quán)還受到法律的保護(hù)。就倒按揭的法律性質(zhì)，筆者認(rèn)為，倒按揭貸款是為了擔(dān)保的履行，在債務(wù)人的特定物住房上所設(shè)定的，具有擔(dān)保性質(zhì)的一種權(quán)利，其完全符合抵押的一般特點，故應(yīng)屬抵押之列。因此筆者采用了住房反向抵押貸款一詞，以厘清該制

7、度的法律性質(zhì)。然而，單單從這個角度來界定住房反向抵押貸款的性質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從國外的理論看，住房反向抵押產(chǎn)品的是為解決“房子富翁，現(xiàn)金窮人的問題應(yīng)運而生的。隨著私人購房的增加和的老齡化，各國都出現(xiàn)了一種現(xiàn)象：許多老人擁有價值不菲的房產(chǎn)，由于自身需要居住而無法出租，其收入又非常低，無法滿足日常生活的開支，需要兒女們的資助。于是出現(xiàn)了老人們坐擁大量的財富，卻過著窘迫日子的奇怪現(xiàn)象。如何進(jìn)步老人們的生活程度一直是各國政府頭疼的一個話題，僅僅靠養(yǎng)老保障制度很難適應(yīng)日益嚴(yán)重的老齡化趨勢。住房反向抵押貸款產(chǎn)品可以實現(xiàn)雙重利益目的：一是在桑榆之年有房可居；二是充分發(fā)揮住房的資源，進(jìn)步晚年的生活質(zhì)量。由此可見，

8、住房反向抵押產(chǎn)品具有養(yǎng)老保險金的性質(zhì)。在國外，提供住房反向抵押貸款產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)有私人專業(yè)公司、政府機(jī)構(gòu)和保險公司。以美國為例，政府和私人房貸機(jī)構(gòu)同時提供該類產(chǎn)品，但是政府的產(chǎn)品占的絕大部分。住房反向抵押貸款作為一項金融產(chǎn)品，其銷售和往往要依賴于銀行或保險公司的眾多的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，該產(chǎn)品的成功推廣需要專業(yè)房貸機(jī)構(gòu)、保險公司和銀行等金融機(jī)構(gòu)的互相合作。可見住房反向抵押貸款是一種金融綜合產(chǎn)品。在我國，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)一直主要是由商業(yè)銀行推出，保險公司對房地產(chǎn)市場的情況不是很熟悉，缺乏開發(fā)和房地產(chǎn)有關(guān)金融產(chǎn)品的經(jīng)歷，但該產(chǎn)品在設(shè)計時需要考慮申請人的預(yù)期壽命，保險公司在產(chǎn)品設(shè)計上可能具有更大的優(yōu)勢。所以保險公司

9、必須和銀行進(jìn)展足夠的合作才能開發(fā)出適宜我國的反向抵押貸款產(chǎn)品。三、 住房反向抵押貸款在我國推行的障礙目前在我國推行住房反向抵押貸款面臨著許多障礙，如中國人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、房子對于中國人的意義、房地產(chǎn)開展不夠完善，風(fēng)險較大等；單就制度層面而言，我國還存在著諸多法律障礙，使得住房反向抵押貸款難以施行。一流質(zhì)之嫌為確保人的利益，我國?中明確制止當(dāng)事人在抵押中約定債務(wù)人無法清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人可獲得抵押物的所有權(quán)。新頒行的?物權(quán)法?也再次重申了制止流質(zhì)的立法原意。從外表上看，住房反向抵押貸款制度是擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，將住房抵押給機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)按月或年支付現(xiàn)金給借款人。當(dāng)借款人去世后，該機(jī)構(gòu)獲得

10、住房的產(chǎn)權(quán)，將其銷售、出租或者拍賣，用來歸還貸款本息。如何抑制住房反向抵押貸款的流質(zhì)契約傾向、防止損害債務(wù)人的利益、使其在“以房養(yǎng)老形式中的優(yōu)勢得到最大的表達(dá)正是該制度在設(shè)計上應(yīng)該重點解決的問題。如設(shè)計對借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房的現(xiàn)值、將來的增值、折損情況以及借款人去世時房產(chǎn)的價值進(jìn)展綜合評估，清算義務(wù)，補(bǔ)償原那么等。二 商品房土地使用權(quán)之年限，宅基地性質(zhì)土地制度的不明確制約了住房反向抵押貸款的推行。很大程度上，反向抵押貸款的成功并不在于是否可行，更重要是政府的各種政策是否配合。美國的反向抵押貸款之所以能成功運行，關(guān)鍵因素之一在于其相關(guān)的土地法規(guī)對此起到支持作用。在美國，土地完全私有，沒有

11、土地使用權(quán)的權(quán)利期限，地價的變更完全是一種自然運行過程，不會隨使用年限的推移而變化。這一條件在我國尚不具備，在一定程度上制約住房反向抵押貸款的推行。我國目前對住宅的土地使用權(quán)只有70年。?物權(quán)法?第一百四十九條規(guī)定，住宅建立用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。至于如何續(xù)期，是否應(yīng)重新繳納土地出讓金等問題并未明確。這就意味著反向抵押貸款的根底資產(chǎn)存在極大的不確定性， 該制度也就難以有效施行。金融機(jī)構(gòu)通過住房反向抵押貸款制度對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，其擁有的房產(chǎn)多數(shù)是土地使用期限將近屆滿，如政府回收土地使用權(quán)而對土地使用者進(jìn)展的投入不予補(bǔ)償，顯然有失公平，會極大影響金融機(jī)構(gòu)對現(xiàn)有房屋的投資信心。根據(jù)我國擔(dān)保法第

12、三十七條第二款的規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。新公布的?物權(quán)法?也認(rèn)可了這一觀點。根據(jù)“房地一體化原那么，這一規(guī)定也意味著建于宅基地之上的農(nóng)村的房屋也是不可以抵押的。有觀點認(rèn)為，允許宅基地使用權(quán)進(jìn)展抵押會引起一系列問題，影響農(nóng)村穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民在住房以外還有其它的收入，而農(nóng)民除了土地之外就沒有其它的收入。農(nóng)民把房子抵押出去，假設(shè)貸款還不上，就有權(quán)把房子拍賣，那么農(nóng)民將面臨無處討生的境地。不可否認(rèn)，假設(shè)允許農(nóng)村的房屋可以抵押，將使得農(nóng)村的房屋處于可流通的情況，在一定程度上可能會危及農(nóng)村穩(wěn)定，但這種影響到底有多大，是否是必然會導(dǎo)致農(nóng)村穩(wěn)定出現(xiàn)問題，那么是值得討論的

13、。而假設(shè)允許農(nóng)村的房屋作為抵押，確定無疑的會促進(jìn)財產(chǎn)的利用，解決農(nóng)民貸款難的問題，對促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展無疑會起到一定的作用。將農(nóng)村的房屋排除在反向抵押的范圍之外，對于農(nóng)村老年人的晚年的生活保障是不利的。農(nóng)民傾盡財力所建之房屋，隨著孩子長大離家，自身年老，最終成為無法給其生活帶來進(jìn)步的土堆。農(nóng)村老人或在家守著空蕩蕩的房屋，或進(jìn)城隨孩子生活而廢棄其農(nóng)村住宅。一來無法進(jìn)步老年人的生活質(zhì)量，二來加重其孩子的負(fù)擔(dān)。因為目前農(nóng)村養(yǎng)老體系并未健全，農(nóng)村老人在喪失了勞動力之后，養(yǎng)老只能靠孩子。而且農(nóng)村在宅基地是否允許自由流轉(zhuǎn)也是值得商榷的，但鑒于我國目前法律的規(guī)定，至少在現(xiàn)階段農(nóng)村房屋是不能適應(yīng)反向抵押的。三

14、銀行法與保險法中業(yè)務(wù)范圍的限制從國內(nèi)金融體系的建立來看，保險業(yè)在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)上具有無可替代的優(yōu)勢，必將發(fā)揮重要作用。保險公司不具備金融信貸的功能，國內(nèi)的保險資金也不允許直接投資普通的房地產(chǎn)工程。一直辦理房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，投資業(yè)務(wù)卻受法律的限制。?商業(yè)銀行法?第43條規(guī)定：“商業(yè)銀行在中華人民共和國得從事信托投資和經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得向非自用不動產(chǎn)投資或向非銀行金融機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資，但國家另有規(guī)定的除外。假設(shè)由商業(yè)銀行辦理該項業(yè)務(wù)，如何管理手中擁有的大量現(xiàn)房，實現(xiàn)房產(chǎn)的價值轉(zhuǎn)換，又是其必須解決的問題。而該項業(yè)務(wù)的運作，明顯就是向不動產(chǎn)投資，而且是個周期較長的投資，風(fēng)險性很大。法律之所以作此投資限制，其實就是為了防范風(fēng)險。因此住房反向抵押貸款假設(shè)要在我國推行，必然要進(jìn)一步完善我國的金融體系，擴(kuò)展有關(guān)金融組織的業(yè)務(wù)范圍。結(jié)語通過上述分析我們可以明確，住房反向抵押貸款從性質(zhì)上來講是一種綜合金融產(chǎn)品以住房為抵押進(jìn)展借貸，并以此為核心拉動養(yǎng)老、保險、房地產(chǎn)等多項活動。該項制度假設(shè)要在我國推行，在法律上還存在諸多障礙。然而根據(jù)國外經(jīng)歷，我們可以發(fā)現(xiàn)，該制度可以有效地進(jìn)步老年人的晚年生活，盡