產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展之道-最新資料

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展之道產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為區(qū)域和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的承載主體， 一直是推動(dòng)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極， 園區(qū)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益增強(qiáng)， 2015 年國家級(jí)開發(fā)區(qū)（包括高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)）經(jīng)濟(jì)整體規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到17萬億元，占全國GDPt匕重約25%近年來，在世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力， 國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑背景下， 我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展同樣面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)， 尤其是對(duì)支撐縣域經(jīng)濟(jì)命脈的省市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，更是雪上加霜，如臨寒冬，探求在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展，對(duì)于國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型極具價(jià)值。傳統(tǒng)發(fā)展模式受困我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展陷入的困境主要表現(xiàn)為存量過大、 高空置率、同質(zhì)化。據(jù)前瞻研究院統(tǒng)計(jì)，截至2014 年底，我

2、國省級(jí)以上產(chǎn)業(yè)園區(qū) 1644 家， 市級(jí)園區(qū)更是數(shù)不勝數(shù)； 招商通數(shù)據(jù)顯示，2014年我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)43.2%； 截至2013 年 4 月，蘇州僅文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量就多達(dá)78 家。究其原因， 主要有以下三個(gè)方面： 一是過去各地政府出于政績(jī)考慮，盲目上馬各類園區(qū)項(xiàng)目，粗放式招商引資，從而使得政府主導(dǎo)型園區(qū)普遍存在產(chǎn)業(yè)定位不清、 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低、 產(chǎn)業(yè)鏈不完善、 配套服務(wù)薄弱等問題。 二是在當(dāng)前不容樂觀的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下， 實(shí)體經(jīng)濟(jì)景氣度日趨式微， 而作為制造業(yè)重要載體的園區(qū)發(fā)展更是如影隨形， 園區(qū)招商十分艱難。 三是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，樓市已進(jìn)入高庫存率、低利潤率的“新常態(tài)”，傳統(tǒng)房地

3、產(chǎn)商開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，但由于缺乏核心企業(yè)、技術(shù)、人才等產(chǎn)業(yè)資源的支撐而使園區(qū)同樣面臨空心化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起在產(chǎn)業(yè)園區(qū)傳統(tǒng)發(fā)展模式受困的同時(shí)， 近年來， 圍繞著產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營而興起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻熱情高漲。綠地、萬科等房地產(chǎn)巨頭加快拓展， 海爾、 中興等實(shí)體企業(yè)也開始多元化布局，華夏幸福、聯(lián)東U 谷等園區(qū)開發(fā)企業(yè)備受資本的青睞，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉砝^住宅地產(chǎn)之后的又一個(gè)黃金時(shí)代。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崛起源自三股力量的推動(dòng)。 一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的內(nèi)生動(dòng)力。 發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和滯后地區(qū)對(duì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)的承接， 推動(dòng)存量園區(qū)相應(yīng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。 政府為給本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)騰挪發(fā)展空間， 加緊老工業(yè)園區(qū)的“騰籠

4、換鳥”工作， 傳統(tǒng)園區(qū)迎來“二次開發(fā)”機(jī)遇。 二是新型城鎮(zhèn)化的有力推動(dòng)。 以人為本的新型城鎮(zhèn)化帶來城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和人口的持續(xù)導(dǎo)入， 而產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為城市發(fā)展的重要功能平臺(tái)， 將承載著該趨勢(shì)下的巨大市場(chǎng)需求。三是新政策新趨勢(shì)的市場(chǎng)導(dǎo)向。在“一帶一路”、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶、自貿(mào)區(qū)等一系列國家政策刺激之下，在工業(yè) 4.0 、“雙創(chuàng)”行動(dòng)、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)誘導(dǎo)之下， 一批新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生， 這些領(lǐng)域需要新的發(fā)展空間與之相適應(yīng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式大體上可以分為政府主導(dǎo)型開發(fā)模式和社會(huì)化開發(fā)模式。 前者是過去最常見的園區(qū)開發(fā)模式， 它具有規(guī)劃性強(qiáng)、權(quán)威性高、政策支持力度大等優(yōu)勢(shì)

5、，但隨著我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快， 中央土地和財(cái)稅政策收緊， 地方政府簡(jiǎn)政放權(quán)改革要求，其靈活性差、創(chuàng)新能力弱、機(jī)構(gòu)臃腫、政企不分等缺陷嚴(yán)重制約了園區(qū)發(fā)展。 作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)直接推動(dòng)力量的社會(huì)資本和民營企業(yè)， 其積極參與園區(qū)投資開發(fā)的社會(huì)化模式， 因具有專業(yè)性強(qiáng)、靈活性高、融資渠道多、商業(yè)模式不斷創(chuàng)新等特點(diǎn)，正在成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的主流趨勢(shì)。可以說， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的興起是園區(qū)開發(fā)由政府主導(dǎo)走向社會(huì)化的必然結(jié)果， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展是根治園區(qū)發(fā)展積弊的奇方良藥，是推動(dòng)傳統(tǒng)型園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的救命稻草。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新玩法在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下， 近年來帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新一輪發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式也亟待升級(jí)。 結(jié)合新的

6、發(fā)展形勢(shì)， 大致可梳理出三種新模式。園區(qū)開發(fā)的PPP模式。為了激活社會(huì)資本，降低政府負(fù)債，以及提高公共產(chǎn)品的供給效率，近年來政府正在大規(guī)模推進(jìn)PPP模式。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有很強(qiáng)的公共產(chǎn)品和服務(wù)屬性， 開發(fā)投資規(guī)模大、周期長，政府主導(dǎo)的開發(fā)模式遇到瓶頸，因此急需采用PPP模式引入高效的社會(huì)資本。園區(qū)PPP的基本模式可歸納為：政府部門以國有資產(chǎn)入股， 引入社會(huì)部門組建合資公司， 負(fù)責(zé)園區(qū)土 地規(guī)劃整理、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)管理運(yùn)營等， 并在政府的監(jiān)督和監(jiān)審下，通過政府購買、政策補(bǔ)助、特許經(jīng)營權(quán)收益等途徑獲得投資回報(bào)。社會(huì)資本退出PPP的方式主要有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化及整體上市等。園區(qū)PPP

7、模式對(duì)地方政府和社會(huì)資本都具有極強(qiáng)的吸引力。 引入社會(huì)資本， 減輕了政府財(cái)政壓力，利于政府職能轉(zhuǎn)變，使政府從產(chǎn)品提供者變成監(jiān)督者。政府和社會(huì)多元主體可以發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，提高園區(qū)開發(fā)建設(shè)、管理運(yùn)營效率。雙方形成利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的利益共同體，既可保證社會(huì)資本獲得較為穩(wěn)定的投資收益，也能保障園區(qū)發(fā)展長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但當(dāng)前在相關(guān)法律法規(guī)不完善，合作模式不規(guī)范，評(píng)估審核機(jī)制不健全， 政策環(huán)境多變等背景下， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商參與園區(qū)PPP的態(tài)度十分謹(jǐn)慎。因此要求地方政府要具備契約精神，提升政府公信力，重塑良好政商關(guān)系，最大程度地尊重社會(huì)資本，保持長期共贏的心態(tài)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體營造良好的投資環(huán)境。園區(qū)運(yùn)作的資

8、本化。 近年來， 隨著中央收緊地方政府債務(wù)規(guī)模， 地方財(cái)政無力支撐園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)； 商業(yè)銀行不良貸款率不斷攀升，而房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤率嚴(yán)重下滑，從銀行獲取信貸難度加大；土地、稅收等資金優(yōu)惠政策全面趨緊，傳統(tǒng)招商引資手段不再靈驗(yàn)。對(duì)于當(dāng)前已從單一功能的工業(yè)園蛻變?yōu)楫a(chǎn)城融合的城市綜合體的現(xiàn)代化園區(qū)來說， 園區(qū)的前期開發(fā)投資規(guī)模一般都較 大， 后期的招商、 運(yùn)營也需要大量資金， 而投資回報(bào)周期卻很長，因此，如果沒有金融的支撐，園區(qū)運(yùn)作成功率將大打折扣。那么對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說， 如何獲得融資， 又如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)呢？一是創(chuàng)新融資方式， 解決經(jīng)營資金來源問題。 號(hào)稱中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭的華夏幸?；鶚I(yè)給同行們上了

9、生動(dòng)的一課，根據(jù)火花S-Park統(tǒng)計(jì)， 從 2012 年至 2016 年 4 月， 華夏幸福非銀行融資總額2974億元， 涉及融資方式多達(dá)16 種。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可與金融機(jī)構(gòu)合作，設(shè)計(jì)投融資架構(gòu)和產(chǎn)品， 實(shí)現(xiàn)園區(qū)開發(fā)的資金閉環(huán)， 除了常規(guī)的銀行信貸、 公司債券及住宅銷售融資方式外， 還可以利用信托借款、夾層融資、融資租賃、戰(zhàn)略引資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新性融資方式。二是強(qiáng)化金融服務(wù)，轉(zhuǎn)變招商引資方式。針對(duì)科技型中小企業(yè)發(fā)展面臨的融資難問題， 園區(qū)可聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)和風(fēng)投機(jī)構(gòu)提供便捷的投融資服務(wù)， 吸引高科技企業(yè)入園， 還可以拓展房屋租賃招商、 租費(fèi)合作招商和房屋產(chǎn)權(quán)合作招商等渠道。 三是加強(qiáng)資本運(yùn)作，優(yōu)化

10、盈利模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可利用自有資金或以物業(yè)、租金入股等形式開展股權(quán)投資， 借助所投企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或上市退出獲取投資收益。園區(qū)運(yùn)營的輕量化。 新形勢(shì)下， 隨著政府逐漸退出園區(qū)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在進(jìn)入“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的新局面。 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈， 園區(qū)開發(fā)走向規(guī)范化和公平化的趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將徹底告別單純依靠“土地溢價(jià)+物業(yè)銷售”的重資產(chǎn)投資而獲取短期投機(jī)暴利的野蠻生長時(shí)代。 產(chǎn)業(yè)園區(qū)要加快去地產(chǎn)化， 通過提升自身的資源整合能力、 平臺(tái)服務(wù)能力和品牌影響力等軟實(shí)力，構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+服務(wù)+運(yùn)營+資本運(yùn)作”的綜合盈利模式。一是整合資源，提升價(jià)值。通過對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、金融資本、公共服務(wù)等各種資源的整合，促使園區(qū)形成完善 的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系、 金融服務(wù)體系和城市運(yùn)營體系， 以提升園區(qū)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二是增值服務(wù)，多點(diǎn)盈利。當(dāng)前，園區(qū)基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)無法滿足企業(yè)的需求，而對(duì)資本、技術(shù)、人力、市場(chǎng)等發(fā)展性服務(wù)則提出更高要求， 這些增值服務(wù)既是園區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的具體表現(xiàn)， 也是實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定多點(diǎn)盈利的有效途徑。 三是打造品牌，服務(wù)輸出。產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌建設(shè)是破除同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，展現(xiàn)核心價(jià)值的有力手段； 是對(duì)外拓展市場(chǎng)， 輸出服務(wù)的前提條件。國內(nèi)知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在形成品