第8章個人住房、綜合消費及經(jīng)營貸款20151209

1、1第八章個人住房、綜合消費及經(jīng)第八章個人住房、綜合消費及經(jīng)營貸款營貸款w個人住宅抵押貸款個人住宅抵押貸款w個人綜合消費貸款個人綜合消費貸款w個人經(jīng)營貸款個人經(jīng)營貸款w信用卡透支信用卡透支2第一節(jié) 個人住房貸款個人住房貸款w概念概念w貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款貸款人向借款人發(fā)放的用于購買住房的貸款w基本特點基本特點w期限較長期限較長w數(shù)額大數(shù)額大w風險較小風險較小3第一節(jié) 個人住房貸款個人住房貸款w個人住房貸款的種類及其發(fā)展個人住房貸款的種類及其發(fā)展w1住宅抵押貸款的種類 w從貸款利率來看，可以分為固定利率和浮動利率貸款兩大類；w從貸款期限來看可以分為短期、中期和長期貸款三種；w從資

2、金金額來看，可以分為普通貸款和大額貸款兩類；w從貸款用途來看，可以分為新購房貸款、維修貸款和建房貸款等。42. 住房貸款的創(chuàng)新與發(fā)展w住房加按揭貸款w可變利率與固定利率住房貸款w累進付款與分級償還抵押貸款w反向年金抵押貸款w最后巨額付款方式 w分享增值抵押貸款 w“一攬子”交易抵押貸款 5住宅抵押貸款業(yè)務住宅抵押貸款業(yè)務w1.個人住房貸款的基本要求w（1）有合法的身份；w（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；w（3）有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件；w（4）有所購（大修）住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（大修）住房的首

3、付款；w（5）有貸款銀行認可的資產(chǎn)進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人。 6w2個人住房貸款結構w個人住房貸款結構是指貸款額度、期限、利率和還款方式的設定。w（1）貸款額度。為了控制借款人的道德風險，銀行通常要求借款人支付一定比例的購房資金，也就是設定首付款比例。w（2）貸款期限。貸款期限越長，銀行的流動性風險、信用風險以及市場風險越大，決定個人住房貸款期限的因素包括：法律規(guī)定的承擔民事責任的年齡、住房的土地使用權期限、影響房屋質量的房齡、住房貸款用途。w（3）貸款利率7w（4）還款方式w貸款期限1年（含）以內：按月付息，按期（月、季、半年）或到期償還本

4、金w貸款期限1年以上，可采用等額本息還款法和等額本金還款法w借款人可根據(jù)自身經(jīng)濟能力申請?zhí)崆斑€貸w等額本息還款法wM=L*R*（1+R）n/（1+R)n-1wM為每月還款額；L為貸款本金；R為月利率；n為還款期數(shù)w等本金還款法wM=L/n+（L-S）*RwS為已還本金8w舉例：假定某客戶從銀行獲得一筆住房貸款，貸款金額為10 000元，貸款期限為2年，貸款利率為4.77%。采取不同的還款方式，客戶的利息總額、現(xiàn)金支出狀況。w到期一次還本付息w到期還款總額=10 000*（1+4.77%）2=10 976.75（元）w按月等額本息還款w月利率=4.77%/12=3.975w還款期數(shù)=2*12=2

5、4w每月還款額=10 000*3.975*（1+3.975）24/（1+3.975）24-1w =437.685（元）w還款總額= 437.685*24=10 504.43（元）w利息總額=10 504.43-10 000=504.43(元）9w按月等額本金還款方式w月利率=4.77%/12=3.975w還款期數(shù)=2*12=24w每月等額本金=10 000/24=416.67（元）w每月利息=（10 000-已還本金）* 3.975w第1個月還款額=416.67+（10 000-416.67)*3.975=454.76(元）w第2個月還款額=416.67+(10 000-416.67*2)*

6、3.975=453.11(元）w w第23個月還款額=416.67+（10 000-416.67*23)*3.975=418.33(元）w第24個月還款額=416.67+0=416.67（元）w利息總額=457.12（元）10w 3住房抵押貸款的業(yè)務流程w住房貸款的業(yè)務流程如下所示：借款人提出申請貸款申請受理貸款調查貸款審查審批貸款簽批辦理貸款手續(xù)貸款收回11住宅抵押貸款風險分析住宅抵押貸款風險分析w信用風險w利率風險w提前還款風險w除此，銀行工作人員的道德風險，政策風險等也是重要的風險源。12住房抵押貸款證券化市場住房抵押貸款證券化市場w概念w把缺乏流動性但具有未來現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集在

7、一起w通過結構重組和信用增級w將其轉變?yōu)榭梢栽诮鹑谑袌錾铣鍪酆土鲃拥淖C券來融通資金的過程 w w發(fā)展w1970年，美國政府國民抵押協(xié)會（吉利美）發(fā)明了住房抵押貸款支持證券，簡稱MBSw1971年和1981年聯(lián)邦住房抵押公司（房地美）和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會（房利美）先后推出自己的住房抵押債券產(chǎn)品，隨后20多年來，收益不菲w歐美各國商業(yè)銀行越來越多地進行住房貸款證券化w1990S，住房貸款證券化很快在歐洲、拉美和亞洲國家出現(xiàn)，并獲得快速發(fā)展w2005年12月，建行國內首推住房貸款證券化；2006年初工行也推出14住房貸款證券化的基本原理w（1）適合證券化的資產(chǎn)特征w具有可預測的、穩(wěn)定的未來現(xiàn)金流w在歷

8、史記錄中很少發(fā)生違約或損失事件w未來現(xiàn)金流較均勻地分攤于資產(chǎn)的存續(xù)期內w債務人有廣泛的地域分布和人口統(tǒng)計分布w原所有者持有該項資產(chǎn)已經(jīng)有一段時間，資產(chǎn)的收益比較穩(wěn)定，沒有發(fā)生信用問題w對應的抵押物容易變現(xiàn)，該抵押物對于債務人具有非常高的效用，從而約束債務人能夠按期支付資產(chǎn)的本息w具有標準化、高質量的貸款合同 15住房貸款證券化的流程16住房貸款證券化的主要過程w（1）發(fā)起人將挑選好的住房貸款出售給SPVw（2）SPV將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池w（3）以該資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流為支撐，經(jīng)過信用增級和信用評級w（4）達到證券發(fā)行要求后，由投資銀行在資本市場上發(fā)行有價證券w（5）向發(fā)起人支付資產(chǎn)價款w SPV

9、從承銷商處獲得發(fā)行債券的收入，按約定價格支付給發(fā)起人。w(6)管理抵押貸款資產(chǎn)池和回收資產(chǎn)收益 服務商對資產(chǎn)池進行管理，收取、記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，把收入存入SPV指定的委托帳戶，形成積累資金，以便向投資者還本付息。 (7)還本付息 在規(guī)定的債券償付日，SPV要求委托機構向投資者償付本息。在債券全部償付完，并支付所有服務費用后還有剩余，按合同規(guī)定在發(fā)起人和SPV間分配。 17第二節(jié) 個人綜合消費貸款個人綜合消費貸款w個人綜合消費貸款：一種用途廣泛的消費貸款w住房貸款、個人經(jīng)營貸款和信用卡透支外，各種用途的個人貸款都歸屬綜合消費貸款w主要用于住房裝修、購置耐用消費品、教育支出、旅游和醫(yī)療等類的

10、消費w我國個人綜合消費貸款規(guī)模不大，在銀行個人貸款總量中約占10%18個人綜合消費貸款的借款人個人綜合消費貸款的借款人個人綜合消費貸款對借款人的要求包括以下方面：有完全民事行為能力，年齡在65歲以下；有正當?shù)穆殬I(yè)和穩(wěn)定的收入，有還款的能力；信用良好，沒有信用方面的不良記錄；能夠提供合法、有效、可靠的擔保；貸款用途明確。個人綜合消費貸款結構個人綜合消費貸款結構w1.擔保方式擔保方式w一般采取抵押、質押和保證，僅小數(shù)優(yōu)質客戶可以獲得一般采取抵押、質押和保證，僅小數(shù)優(yōu)質客戶可以獲得無擔保的信用貸款無擔保的信用貸款w2.貸款額度貸款額度w抵押方式：不超過抵押方式：不超過70%；質押方式：不超過質押方式

11、：不超過90%w外幣、外幣理財產(chǎn)品：再低外幣、外幣理財產(chǎn)品：再低10%左右左右w3.貸款期限貸款期限w汽車、耐用消費品、旅游：不超過汽車、耐用消費品、旅游：不超過5年，出國留學、醫(yī)年，出國留學、醫(yī)療可延長到療可延長到8年年w在住房低押和有可靠還款來源情況下，最長可達在住房低押和有可靠還款來源情況下，最長可達15年年w4.貸款利率貸款利率w沒有價格優(yōu)惠，按照人行規(guī)定的同期、同檔次貸款利率沒有價格優(yōu)惠，按照人行規(guī)定的同期、同檔次貸款利率w按月還本付息，不足按月還本付息，不足1年貸款，可按季、半年或一次還年貸款，可按季、半年或一次還本付息本付息19個人綜合消費貸款流程個人綜合消費貸款流程w借款人提出

12、申請貸款受理貸款調查貸款審查審批貸款簽批貸款發(fā)放貸款收回20汽車貸款模式w間客模式w銀行通過汽車經(jīng)銷商向客戶提供貸款，貸款環(huán)節(jié)大部分由經(jīng)銷商完成?！耙徽臼健狈?，經(jīng)銷商信用風險和道德風險較高，2005年后，基本不采用w直客模式w將購車人的貸款行為與購車行為分開，銀行直接向購車人貸款w優(yōu)點：w購車人，在多家經(jīng)銷商間比較，獲得較公平的價格w銀行，避免由于汽車經(jīng)銷商信用風險帶來的損失。w缺點：w面對大量購車人，信用管理成本高，不利于短期內擴大汽車信貸規(guī)模22汽車貸款業(yè)務汽車貸款業(yè)務（1）借款人資格汽車貸款借款申請人需要具有有效身份證明和完全民事行為能力，具有固定的住址、穩(wěn)定合法收入或償還貸款的資產(chǎn)，

13、信用良好，能夠支付購車的首期付款。汽車貸款需要擔保，可采用抵押、質押、保證等方式。w（2）汽車貸款結構。汽車貸款金額取決于保證方式：以質押方式或由銀行、保險公司提供連帶保證的，首期付款不少于車款的20%，貸款金額最高不得超過車款的80%；以所購車或不動產(chǎn)抵押申請貸款的，首期付款不少于30%，貸款金額最高不超過車款的70%；以第三方保證方式貸款的，首期付款不得少于40%，貸款金額最高不超過車款的60%。w（3）期限。期限一般為1-3年，最長不超過5年w（4）利率。利率按照中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行24汽車貸款風險管理汽車貸款風險管理1.汽車貸款風險：主要風險是信用風險、市場風險和操作風險 針對信

14、用風險：建立健全個人資信評估制度，堅持貸款擔保針對市場風險，保護措施 根據(jù)汽車的不同用途設定抵押貸款的成數(shù)，增加違約意愿較高的商用車和二手車貸款的首期付款比例 設定合理的貸款結構 增加信用保險，要求購車借款人除辦理正常的車輛保險外，還必須投保信用險25非銀行個人消費貸款非銀行個人消費貸款1.汽車金融公司貸款汽車金融公司貸款 汽車金融公司，是指經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱中國銀監(jiān)會）批準設立的，為中國境內的汽車購買者及銷售者提供金融服務的非銀行金融機構。(汽車金融公司管理辦法）貸款模式：間客式w首家汽車金融公司w上汽通用汽車金融（GMAC-SAIC）成立于2004年，由通用汽車金融、上汽

15、通用、上汽財務三方合資組建。w通用汽車金融是自1919年成立以來全球最大、最專業(yè)的汽車金融服務公司。w作為中國第一家專業(yè)汽車金融公司，上汽通用汽車金融公司專業(yè)為通用汽車及其他汽車品牌客戶及汽車經(jīng)銷商提供融資服務。續(xù)表w2.小額貸款公司貸款w小額貸款公司是由自然人、企業(yè)法人與其社會組織投資設立，不吸收公眾存款，經(jīng)營小額貸款業(yè)務的有限責任公司或股份有限公司。w與銀行相比，小額貸款公司更為便捷、迅速，適合中小企業(yè)、個體工商戶的資金需求；w與民間借貸相比，小額貸款更加規(guī)范、貸款利息可雙方協(xié)商。w資金來源：w小額貸款公司的注冊資本來源應真實合法，全部為實收貨幣資本，由出資人或發(fā)起人一次足額繳納。有限責任

16、公司的注冊資本不得低于500萬元，股份有限公司的注冊資本不得低于1000萬元。單一自然人、企業(yè)法人、其他社會組織及其關聯(lián)方持有的股份，不得超過小額貸款公司注冊資本總額的10%。w小貸公司貸款利率制定基準：w1、按照市場原則自主確定。w2、上限-放開，但不得超過同期銀行貸款利率的四倍。w3、下限-人民銀行公布的貸款基準利率0.9倍w3.消費金融公司貸款w消費金融公司是指不吸收公眾存款，以小額、分散為原則，為中國境內居民個人提供以消費為目的的貸款的非銀行金融機構，包括個人耐用消費品貸款及一般用途個人消費貸款等。w由于消費金融公司發(fā)放的貸款是無擔保、無抵押貸款，風險相對較高，銀監(jiān)會因而設立了嚴格的監(jiān)

17、管標準。w消費金融公司可經(jīng)營的業(yè)務包括：個人耐用消費品貸款，一般用途個人消費貸款，信貸資產(chǎn)轉讓，境內同業(yè)拆借，向境內金融機構借款，經(jīng)批準發(fā)行金融債券，與消費金融相關的咨詢、代理業(yè)務，銀監(jiān)會批準的其他業(yè)務。w為了防止過度消費，銀監(jiān)會此前公布的消費金融公司試點管理辦法對于此類貸款的利率做了規(guī)定。即每筆貸款將由消費金融公司按借款人的風險等級進行定價，但最高不得超過央行同期貸款利率的4倍，超過一毫一厘即成為法律界定的高利貸。w2009年，中國宣布啟動消費金融試點。w2010年，中國首批4家消費金融公司獲批成立。w2013年9月，銀監(jiān)會發(fā)布擴大消費金融公司試點城市范圍名單。w2015年11月國務院發(fā)布關

18、于積極發(fā)揮新消費引領作用加快培育形成新供給新動力的指導意見，鼓勵符合條件的市場主體成立消費金融公司，將消費金融公司試點范圍推廣至全國w截至2015年三季度，12家消費金融公司獲批設立。ww試點啟動6年來，中國消費金融公司在傳統(tǒng)銀行消費信貸業(yè)務之外起到了一定的“拾遺補闕”作用，成為“普惠金融”的重要一環(huán)。w截至2015年三季度，消費金融行業(yè)市場總額510多億元，貸款余額460億元，不良貸款率2.85%。但總體上，由于設立時限較短，在傳統(tǒng)銀行和互聯(lián)網(wǎng)新貴的擠壓下，消費金融公司的發(fā)展瓶頸也日益顯現(xiàn)。36第三節(jié) 個人經(jīng)營貸款個人經(jīng)營貸款w個人經(jīng)營貸款及其發(fā)展個人經(jīng)營貸款及其發(fā)展w個人經(jīng)營貸款是指銀行發(fā)

19、放的、用于借款人合法經(jīng)營活動所需資金周轉的人民幣貸款。個人經(jīng)營貸款的貸款對象雖然是自然人，但是它不屬于個人消費貸款的范疇，其用途是以盈利為目的的經(jīng)營活動的資金需求。w2003年中國銀行推出了個人經(jīng)營貸款，隨后各家銀行也陸續(xù)開展了這項業(yè)務。w資產(chǎn)規(guī)模較小的股份制銀行、城市商業(yè)銀行在個人經(jīng)營貸款業(yè)務拓展中更加積極，它們在個人經(jīng)營貸款的額度、結構、靈活性、便捷性等方面不斷創(chuàng)新。（招商銀行的生意貸，光大銀行的助業(yè)貸款直通車）個人經(jīng)營貸款業(yè)務個人經(jīng)營貸款業(yè)務w借款人與貸款用途借款人與貸款用途w與消費貸款不同，個人經(jīng)營貸款的借款人必須是從事商業(yè)經(jīng)營活動的主體，例如，個體工商戶、獨資或合伙中小企業(yè)的股東或主

20、要出資人。w根據(jù)法律規(guī)定，他們要對企業(yè)的債務負無限責任。38w個人經(jīng)營貸款結構個人經(jīng)營貸款結構w大多數(shù)個人經(jīng)營貸款是擔保貸款，例如，中國工商銀行要求借款人提供合法、有效、可靠的擔保，擔保方式可采用抵押、質押、保證或其組合。w當然，也有一些銀行向信用好的優(yōu)質客戶發(fā)放無擔保的純信用貸款。w抵押物通常是自然人名下合法、有效、足額、容易變現(xiàn)的住房、商用房、辦公用房、廠房或其他財產(chǎn)，房產(chǎn)的房齡不能超過20年。39w個人經(jīng)營貸款的貸后管理個人經(jīng)營貸款的貸后管理w（1）貸后監(jiān)督重點。個人經(jīng)營貸款的貸后監(jiān)督重點是擔保落實情況，嚴防假按揭、假擔保等騙貸事件。w（2）貸后檢查的主要內容。w 貸款用途。還款能力。4

21、0第四節(jié)第四節(jié) 信用卡透支信用卡透支w信用卡及其種類信用卡及其種類w信用卡也稱貸記卡，是指具有循環(huán)信貸、轉賬結算、存取現(xiàn)金等功能和“先消費，后還款”、無須擔保人和保證金、可按最低還款額分期還款等特點的個人信用和支付工具。w信用卡與借記卡最大的區(qū)別是信用卡可以透支，持卡人在信用額度內先支付后還款，而借記卡不能透支，只有轉賬結算、存取現(xiàn)金等功能，需要先存款后消費。41第四節(jié)第四節(jié) 信用卡透支信用卡透支w信用卡和借記卡的區(qū)別信用卡和借記卡的區(qū)別w 42 43信用卡的信貸結構信用卡的信貸結構w二、信用卡貸款結構w1.信用額度w信用額度是指信用卡持卡人最高可使用的透支金額。銀行根據(jù)申請人的收入、資產(chǎn)、職

22、業(yè)等信用資料，綜合評定申請人的信用額度。w發(fā)卡機構根據(jù)申請人的資信狀況等為其核定、在卡片有效期內可循環(huán)使用的最高授信限額w按中國人民銀行要求，一般不超過50 000元w一般每年都會重新審定一次w信用好、刷卡消費筆數(shù)多、消費金額高的，增加額度w信用額度較低的可分期付款，需要支付一筆分期付款費w可申請信用卡升級44信用卡的信貸結構信用卡的信貸結構w2.信用卡透支期限、利率和還款w（1）透支期與免息期w可透支范圍：消費透支、取現(xiàn)透支、轉賬透支、透支扣收w制度設計：鼓勵短期內還款、循環(huán)使用資金、懲罰長期透支者w除取現(xiàn)及轉賬透支外，其他透支交易從銀行記賬日起至到期還款日之間可享受免息等遇w免息期：持卡人

23、使用信用卡透支而不用支付利息的時間w國內銀行的免息期通常為18-56天w持卡人在到期還款日之前償付全部應付款或最低還款額，可不支付利息45信用卡的信貸結構信用卡的信貸結構w最低還款額w發(fā)卡機構規(guī)定的持卡人在到期還款日（含）前應該償還的最低金額w上一期賬單中最低還款額未還部分和當前對賬單日賬戶透支余額10%的總和46信用卡的信貸結構信用卡的信貸結構w（2）變動的利率w持卡人超過到期還款日未歸還的資金，按照日利率萬分之五計收利息*w按月計收復利，年率高達23.5%w國際上許多銀行還按透支時間提高透支利率w美國次貸危機，信用卡透支利率達到65%w2010年2月，奧巴馬簽署保護信用卡消費者權益的新規(guī)定w增加收費透明度w禁止發(fā)卡機構提高推遲還款持卡人的利率w不允許發(fā)卡公司向超出信用額度的交易收取費用47信用卡風險管理信用卡風險管理w1.信用卡的特殊風險w（1）信用風險w（2）偽冒風險w（3）作業(yè)風險w（4）內部風險48w2.信用卡風險管理手段w（1）強化業(yè)務流程風險管理w（2）運用芯片卡來降低偽冒風險w（3）加強特約商戶風險管理w（4）建設與完善內部控制體系w（5）加強外部合作49復習思考題復習思考題w1計算題（1）假設林先生從銀行獲得一筆住房裝修貸款，貸款金額為100 000元，貸款期限為2年，貸款利