房地產(chǎn)價(jià)格測(cè)算

1、從容積率與剛性成本看地價(jià)、房?jī)r(jià)為什么高2009年11月06日不同容積率下，單位建筑面積總成本比較分析：假設(shè)售價(jià)以3000元/平方米計(jì)算，則成本粗略估算如下：1、管理費(fèi)：3%<3000=90元2、銷(xiāo)售費(fèi)用（含廣告、代理、宣傳、資料費(fèi)）：5%<3000=150元3、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1%<3000=30元/平方米4、投資利息：約3000/2X6%=9沅/平方米5、稅金：3000X6.28%=188.4元6、單體建筑成本：1200元/平方米（為簡(jiǎn)便計(jì)算說(shuō)明問(wèn)題，采樣自中小城市）7、城市配套費(fèi)：200元/平方米8、小區(qū)景觀(guān)及二次管網(wǎng)配套費(fèi)：150元/平方米9、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：每平方米20

2、元以上19合計(jì)：2118.4元總成本=單位建筑面積地價(jià)成本+2118.4若地價(jià)以70萬(wàn)元/畝計(jì)算，則不同容積率下建筑面積總成本如下：容積率單位建筑面積地價(jià)成本綜合成本單位建筑面積總成本1.308072118.42925.41.407492118.42867.41.506992118.42817.41.706172118.42735.42.005252118.42643.4由上表可知，在70萬(wàn)元/畝地價(jià)與3000元/平方米售價(jià)的前提下，1.30的容積率不可能操作,容積率在1.5,毛利是每平方米183元左右，但2.0的容積率過(guò)高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大。因此，容積率在1.7左右，這塊地才顯示出其可操作性，但

3、這已經(jīng)是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的上限了。根據(jù)我們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，在保持小區(qū)優(yōu)美景觀(guān)環(huán)境的前提下，小區(qū)容積率與單體建筑組合關(guān)系如下：容積率適宜的單體建筑組合X<1.35多層1.35<X<2.0多層、小高層1.65<X<2.0小高層2.0<X<3.0小高層、高層混合X>3.0高層那么有沒(méi)有辦法讓操作變得現(xiàn)實(shí)有效呢，我們通過(guò)以上計(jì)算也可以看到容積率與售價(jià)是兩個(gè)最相關(guān)的變量，因此在容積水平一定的條件下，地價(jià)有個(gè)上限值,這個(gè)時(shí)候售價(jià)提升與利潤(rùn)最直接相關(guān)，但售價(jià)無(wú)限上漲只是一廂情愿的事情，期間必有平衡點(diǎn)，這個(gè)平衡點(diǎn)就是控制性容積率不變條件下，現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)售價(jià)下的地價(jià)成本（樓面），

4、反過(guò)來(lái)，如果不能從定位上提升產(chǎn)品品質(zhì)，保持市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的定價(jià)基礎(chǔ)，這塊地的上限價(jià)也就是57萬(wàn)每畝，因?yàn)榘俜种拿呀?jīng)是市場(chǎng)的最低水平了。另外由于容積率越高建筑高度越大，自然地公攤及建筑單方成本越高，而價(jià)格卻不成正比上漲，也存在一個(gè)平衡點(diǎn)的問(wèn)題。因此除非商業(yè)前景非?？春?，否則用地容積限制下地價(jià)彈性偏小。顯然，科學(xué)合理的思路應(yīng)該是盡量在保持建筑覆蓋率不擴(kuò)張的前提下提升容積水平，顯然小高層/高層住宅，只要認(rèn)真設(shè)計(jì)，還是有市場(chǎng)的，至于其使用費(fèi)用等障礙完全可以通過(guò)促銷(xiāo)方針來(lái)予以弱化。以上提示性計(jì)算，還說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，就是成本控制的重要性，可以看出給出的一些數(shù)字成本，主要出于謹(jǐn)慎角度，偏高，但比較剛性，因

5、此在地價(jià)一定條件下如何節(jié)約成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要一環(huán)。但，土地的二元供應(yīng)與土地稀缺性，土地決策權(quán)控制在政府而不是市場(chǎng)手中，因此開(kāi)發(fā)商的生命線(xiàn)在土地，而不是在項(xiàng)目上，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不在生產(chǎn)與產(chǎn)品上的實(shí)例嗎？當(dāng)開(kāi)發(fā)商角逐有限土地的時(shí)候，地價(jià)失去了原本價(jià)值體，成為空中樓閣。但開(kāi)發(fā)商不會(huì)拿地立馬開(kāi)發(fā)房子，從而總是在區(qū)域上讓供不應(yīng)求成為現(xiàn)實(shí)，即使存在供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商也會(huì)尋求差異性來(lái)稀釋過(guò)熱競(jìng)爭(zhēng)。更多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商謀求的是提高建筑覆蓋率，要求政府提升商業(yè)比例，由于行業(yè)依賴(lài)性與土地財(cái)政原因，政府同意了。接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商的剛性成本并沒(méi)有增加多少，除地價(jià)外的成本基本是剛性的。開(kāi)發(fā)商的努力并不會(huì)產(chǎn)生在讓價(jià)銷(xiāo)售過(guò)程，相

6、反，開(kāi)發(fā)商通過(guò)博弈鏈，讓消費(fèi)者競(jìng)買(mǎi)。所以，高房?jī)r(jià)的總根子確實(shí)在土地，但其稀缺是天然的/消費(fèi)者也應(yīng)該承擔(dān)一部分責(zé)任，因?yàn)樵诟?jìng)買(mǎi)的過(guò)程也是房?jī)r(jià)水漲船高的過(guò)程。臥龍灣房?jī)r(jià)及可操作性預(yù)估2012年3月5日不同容積率下，單位建筑面積總成本比較分析：假設(shè)臥龍灣售價(jià)平均以4000元/m2計(jì)算，則成本粗略估算如下：1、管理費(fèi)：3%X4000元/m2=120元/m2開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指<在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品>而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它<¥能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額>而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，因此最終要按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)將

7、它分配計(jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中去的。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、利息支出、其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。管理費(fèi)用是企業(yè)管理部門(mén)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的期間費(fèi)用，與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)沒(méi)有直接的聯(lián)系，不需要分配到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本中，而在期末直接結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入本年利潤(rùn)。主要包括：工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、咨詢(xún)費(fèi)、訴訟費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、公司經(jīng)費(fèi)、上繳上級(jí)管理費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)會(huì)費(fèi)以及其他管理費(fèi)用。2、銷(xiāo)售費(fèi)用（含廣告、代理、宣傳、資料費(fèi)）：5%><4000元加2=200元/m2。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用一般包括銷(xiāo)

8、售前期費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷(xiāo)售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。單獨(dú)設(shè)立銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用也計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用。3、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1%><4000元/m2=40元/m2（包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度、各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以土地使用權(quán)出讓金；土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)（項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用）；建安工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)等為基數(shù)，按3%5%造價(jià)計(jì)算）。4、投資利息：約4000元/m2/2X6%=120元/m2（半年）投資利息是資金所有者由于向國(guó)家借出資金而取得的報(bào)酬，它來(lái)自生產(chǎn)者使用該筆資金發(fā)揮營(yíng)運(yùn)職能而形成的利潤(rùn)的一部分。是指貨幣

9、資金在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)部門(mén)注入并回流時(shí)所帶來(lái)的增值額，其計(jì)算公式是：利息=本金x利率x時(shí)間5、稅金：4000元/m2X6.28%=251.2元/m2營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅；教育費(fèi)附加6、單體建筑成本：1200元/m2（按2011年?duì)I口地區(qū)實(shí)際平均造價(jià)指標(biāo)）7、城市配套費(fèi)：200元/m28、小區(qū)景觀(guān)及二次管網(wǎng)配套費(fèi)：150元/m29、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：20元/m2以上1-9合計(jì)：2301.2元/m2總成本=單位建筑面積地價(jià)成本+2301.2元/m2臥龍灣地價(jià)以1400元/m2（合94萬(wàn)元/畝）計(jì)算，則不同容積率下建筑面積總成本如下：容積率單位建筑面積地價(jià)成本綜合成本單位建筑卸積總成本1.3010772301.23378.21.4010002301.23301.21.50933.32301.23234.51.70823.52301.23125.71.87748.662301.23049.862.007002301.23001.22.3608.72301.22909.9由上表可知，在1400元/m2（合94萬(wàn)元/畝）地價(jià)與4000元/m2售價(jià)的前提下,1.3