我國房地產(chǎn)上市公司營運能力分析

1、我國房地產(chǎn)上市公司營運能力分析摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)以驚人的速度在發(fā)展，經(jīng)濟增長幅度在我國國民經(jīng)濟總額中占有重要地位，越來越多的企業(yè)家進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈。由于傳統(tǒng)的營運能力分析體系存在較多的漏洞，投資者很難通過分析,得到企業(yè)營運能力的實際情況。所以，改進企業(yè)營運能力分析指標體系具有較為重要的意義。如今，已有很多的專家學(xué)者在認識傳統(tǒng)分析體系不足的基礎(chǔ)上，提出了新的分析體系的構(gòu)思和建議。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)原有的營運能力指標體系與改進后的營運能力指標體系進行對比分析，用以說明房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用的效率，促進房地產(chǎn)行業(yè)提高經(jīng)營管理水平。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)、營運能力、指標、改進List

2、ed real estate companies operating capacity analysisAbstract:In recent years, the real estate industry at an alarming rate in the development, economic growth plays an important role in the total amount of China's national economy, more and more entrepreneurs to enter the real estate industry, r

3、eal estate industry is increasingly competitive. Because there are more loopholes in the traditional operating capacity analysis system, it would be difficult to get through analyzing the actual situation of enterprises operating capacity. Therefore, the ability to improve business operations analys

4、is system has a higher significance. Today, there are a lot of experts and scholars in the lack of knowledge of traditional analysis system based on the ideas and proposals put forward new analysis system. In this paper, the existing operating capacity index system operational capacity index system

5、and improved the real estate industry were analyzed to illustrate the real estate business asset utilization efficiency, and promote the real estate industry by improving the management level.Keywords: real estate, operating capacity, indicators, improved目錄一、引言（一）選題背景1（二）選題意義1二、文獻回顧2（一）企業(yè)營運能力指標體系文獻回

6、顧2（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究和營運能力研究文獻回顧3三、營運能力指標體系4（一）傳統(tǒng)指標體系4（三）指標改進體系6四、樣本數(shù)據(jù)計算及分析6（一）存貨周轉(zhuǎn)率6（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率8（三）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率9（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10（五）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率10（六）指標之間的對比11五、結(jié)論和建議12參考文獻14致謝15我國房地產(chǎn)上市公司營運能力分析一、引言（一）選題背景如今人們熱點關(guān)注的問題當屬房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也引起了社會各界甚至是中央領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。大家主要關(guān)注其規(guī)模是否過大、發(fā)展是否過快、價格是否合理。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟息息相關(guān)，具有先于國民經(jīng)濟衰退而衰退，后于國民經(jīng)濟恢復(fù)而恢復(fù)的特征。

7、據(jù)資料所知，1978年以來，我國一個經(jīng)濟循環(huán)周期大約是6至7年。從1993年開始的到1999年經(jīng)濟增長跌入谷底，標志著一個完整的經(jīng)濟循環(huán)周期的結(jié)束。01年將進入一個全新的穩(wěn)定增長型的經(jīng)濟循環(huán)周期。依據(jù)國務(wù)院研究發(fā)展中心的公布的一份研究報告顯示，中國的經(jīng)濟增長，未來20年的基本趨勢是：“十五”在7% 8.1%之間，而到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率將會下降至5.56.6。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改變正向相關(guān)。宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，將會在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展的過程中提供強大的支柱。隨著經(jīng)濟全球化進程的加快和穩(wěn)定和社會主義市場經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，企業(yè)之間的競爭越來越激烈。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，

8、房子是人民生活的必需品，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)提出了大量的社會資本。所以，房地產(chǎn)行業(yè)一點點的風(fēng)吹草動時刻牽動著千萬人的敏感神經(jīng)。隨著國家出臺的宏觀調(diào)控的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也將會一波三折。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的競爭環(huán)境中生存、發(fā)展, 對企業(yè)各項經(jīng)濟資源、資產(chǎn)必須充分有效合理的利用，認真的做好房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力分析評價，并據(jù)此不斷提高自身的營運能力。有助于加強企業(yè)合理的經(jīng)營管理,提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力,促進企業(yè)長遠、健康、可持續(xù)的發(fā)展。（二）選題意義營運能力分析屬于財務(wù)分析的其中之一，企業(yè)營運能力即企業(yè)的營業(yè)運行能力，主要指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營運資產(chǎn)的效率主要指

9、資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)營運資產(chǎn)的效益一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。而房地產(chǎn)是時下最熱門也是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)營運能力越強，在市場中的競爭力也越強。同時，對營運能力進行分析，對財務(wù)報表使用者具有重要的意義，體現(xiàn)以下三個方面在：企業(yè)所有者考察其投入企業(yè)資金的運用效率，債權(quán)人評價企業(yè)的償債能力，以及經(jīng)營者加強企業(yè)經(jīng)營管理等方面上。對房地產(chǎn)企業(yè)管理者來說：有利于企業(yè)管理者根據(jù)營運能力分析評價的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)當前企業(yè)運營過程中出現(xiàn)的問題，或者是可以是管理者更加清楚了解企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、財務(wù)狀況。并據(jù)此合理調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善財務(wù)狀況、加快資金周轉(zhuǎn)速度、改變經(jīng)營管理方式。對投

10、資者來說：判斷一個企業(yè)是否值得投資，通常是從財務(wù)分析的報告中所反映出的結(jié)果來決定的，而房地產(chǎn)企業(yè)進行營運能力分析有助于投資者更好的了解公司的經(jīng)營狀況、公司財務(wù)的安全性、資產(chǎn)的收益性還有資本的保全程度。房地產(chǎn)企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度與企業(yè)的收益能力息息相關(guān)。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)進行正確的營運能力分析有助于投資者進行合理的投資決策。對債權(quán)人來說：債權(quán)人通過對房地產(chǎn)企業(yè)營運能力分析可以更好的判斷債權(quán)物資的安全性，即通過資產(chǎn)管理效率和資產(chǎn)組成結(jié)構(gòu)的分析得出債務(wù)人償還債務(wù)的能力，從而判斷是否繼續(xù)對此企業(yè)給予信貸。短期債權(quán)人判別企業(yè)短期債權(quán)的物資保證程度是否可行，可以通過了解企業(yè)相關(guān)的短期資產(chǎn)的數(shù)額。在通過資

11、產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析企業(yè)債權(quán)的物資保證時，為了進一步把握企業(yè)等額還款期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)的期限結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率期限結(jié)構(gòu)和債務(wù)結(jié)構(gòu)等各種結(jié)構(gòu)是否相互適應(yīng)。應(yīng)將資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與債務(wù)結(jié)構(gòu)相聯(lián)系，進行對比分析，可以對債務(wù)償還能力有更直接的認識。有助于債權(quán)人進行信貸決策。二、文獻回顧（一）企業(yè)營運能力指標體系文獻回顧1、營運能力涵義營運能力分析屬于財務(wù)分析的其中之一，企業(yè)營運能力即企業(yè)的營業(yè)運行能力，主要指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益。企業(yè)營運資產(chǎn)的效率主要指資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)營運資產(chǎn)的效益一般為企業(yè)的產(chǎn)出額與資產(chǎn)占用額之間的比率。對營運能力進行分析，對于財務(wù)報表使用者具有重要的意義。2、營運能力指標我國企業(yè)經(jīng)濟效應(yīng)評

12、價指標(1995)中主要側(cè)重于對流動資產(chǎn)的分析，因此反應(yīng)企業(yè)營運能力的指標只有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率以及存貨周轉(zhuǎn)率這兩大指標。周向紅(2003)在如何分析企業(yè)營運能力中提出了，除了存貨周轉(zhuǎn)速度和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度之外，還應(yīng)增加流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度等其他指標去分析衡量企業(yè)營運能力。余波在淺談企業(yè)營運能力分析(2008)中提出了對傳統(tǒng)指標的評價，傳統(tǒng)指標只是簡單地從財務(wù)數(shù)據(jù)方面來分析一個企業(yè)的營運能力，很多時候數(shù)據(jù)的獲得都存在著很大的問題，因此需要創(chuàng)新，他也提出了關(guān)于人文因素的非財務(wù)指標的加入，主要包括：顧客滿意度；產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量；員工滿意度和保持力；管理的有效性和市場份額等。

13、3、營運能力分析意義褚秉衷(1994)在企業(yè)營運能力簡論中提到：通過對營運能力的分析評價可以揭示企業(yè)各項資產(chǎn)管理的效率、企業(yè)的信用狀況、企業(yè)銷售能力的強弱和企業(yè)的經(jīng)營管理效率。婁春輝在關(guān)于企業(yè)營運能力評估基本問題的探討（2005.3）中提出了營運能力分析的重要意義：1、可以促進企業(yè)資源合理有效的配置從而減少資源的浪費。2、還可以避免發(fā)生重大投資失誤。3、為企業(yè)順利通過政府部門的審批奠定基礎(chǔ)。4、樹立良好的外部形象。5、為企業(yè)投資新項目決策提供理論依據(jù)。6、為企業(yè)新項目的順利發(fā)展建設(shè)以及營運打下良好基礎(chǔ)。  黃娟莉(2011)在基于財務(wù)比率的企業(yè)營運能力分析中說明了營運能力分析的3點意

14、義：企業(yè)管理人員可以改善經(jīng)營管理模式;投資者更好的進行正確的投資決策;債權(quán)人進行相應(yīng)的信貸決策。（二）我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀研究和營運能力研究文獻回顧1、房地產(chǎn)涵義孟慶翠（2009）對房地產(chǎn)給出了一個明確的定義，房包含了土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)按類型劃分，可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)是指土地，房產(chǎn)是指房子。房產(chǎn)和地產(chǎn)具有相互依存的密不可分性。在經(jīng)濟學(xué)上房地產(chǎn)又被稱為不動產(chǎn)，是因為房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性兩大特性。2、房地產(chǎn)營運能力分析曾漢文（2009）在房地產(chǎn)營運能力分析中提出，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，不能簡單地以各項資產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度作

15、為其判斷依據(jù)，不同的企業(yè)有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，相應(yīng)的也有不同的方法來反映企業(yè)的資產(chǎn)報酬率率，有些房地產(chǎn)企業(yè)是通過提高銷售收入率來提高資產(chǎn)報酬率，而有些則是通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來提高資產(chǎn)報酬率。而實際上，最能反映房地產(chǎn)營運能力的是存貨周轉(zhuǎn)率，而存貨周轉(zhuǎn)率與企業(yè)項目開發(fā)周期相反。在相同的市場條件下和競爭環(huán)境中，存貨周轉(zhuǎn)率越高，企業(yè)實現(xiàn)的資產(chǎn)報酬率更高。綦程程（2009）指出對房地產(chǎn)行業(yè)而言，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊關(guān)鍵的指標。通常，存貨周轉(zhuǎn)是越快越好，而房地產(chǎn)行業(yè)則是越慢越好。庫存周轉(zhuǎn)量越大，周轉(zhuǎn)速度較慢的公司實力越雄厚。在其他行業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率一般為六或七次左右的水平，相反如果一個房地產(chǎn)企業(yè)一年的存貨周轉(zhuǎn)率

16、在六七次左右，該企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)來說是規(guī)模極小的公司，擁有雄厚實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)，存貨周轉(zhuǎn)率都是很低的，存貨周轉(zhuǎn)一年大概是一兩次，因為房地產(chǎn)企業(yè)要保存大量的土地儲備，而土地儲備就是它的存貨，建成的為銷售的房子都屬于資產(chǎn)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)要依靠這些實現(xiàn)銷售，從而獲得收益。三、營運能力指標體系企業(yè)營運能力分析通?？梢允褂么尕浿苻D(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這4個財務(wù)指標來表示。（一）傳統(tǒng)指標的不足存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這4個指標都是在分析企業(yè)營運能力時最常用到的指標，但在實際操作計算中，這些指標的計算都不完整。在計算口徑都存在著一定的局限性

17、的基礎(chǔ)上對企業(yè)經(jīng)營能力進行分析，也缺少一定的準確性。在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的計算過程中：只是簡單的用應(yīng)收賬款的期初余額和期末余額相加之和除以2來計算應(yīng)收賬款平均數(shù)額，并沒有把實際的賒銷與應(yīng)收賬款聯(lián)系起來，在一定的條件下，計算結(jié)果與實際情況并不相符。 例：甲企業(yè)與乙企業(yè)的2011年年初的應(yīng)收賬款余額都是0，本年2月均賒銷500萬元，甲企業(yè)在9月底已經(jīng)收回300萬，而乙企業(yè)則是12月底才收回300萬。如果按照傳統(tǒng)的計算方法計算，甲、乙兩個企業(yè)2011年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)該是相同的，但實際上甲企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度比乙企業(yè)快得多。在存貨周轉(zhuǎn)率計算公式中的分母，簡單使用的平均平衡計算的庫存，而不考慮季節(jié)性因

18、素的影響，計算存貨周轉(zhuǎn)率可能與實際不符。 在流動資金周轉(zhuǎn)率的計算中， 在計算周轉(zhuǎn)額時，是以產(chǎn)品銷售收入來計算, 但是產(chǎn)品銷售收入已不單單只是原來投入的資金，還包括了企業(yè)的其他收入( 稅金和利潤), 勢必人為地加大流動資金的周轉(zhuǎn)額, 從而人為的增加了周轉(zhuǎn)次數(shù)， 且縮短了周轉(zhuǎn)天數(shù)， 不能客觀真實的反映流動資金的利用效率和效益，掩蓋了資金周轉(zhuǎn)的本來的速度。由于其他因素的影響，企業(yè)每年的利潤收入水平也是不一樣的， 用營業(yè)收入計算流動資金周轉(zhuǎn)率， 與歷史同期水平相比， 已經(jīng)失去了客觀的基礎(chǔ), 不能有效的證明流動資金的利用效率是否有所改變。但是，如果改成營業(yè)成本為周轉(zhuǎn)額來計算，則更為準確。因為成本與資金占

19、用之間是成正比的，成本高則資金占用多, 成本低則占用資金少。 在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的計算中，傳統(tǒng)的計算公式用營業(yè)收入與企業(yè)資產(chǎn)平均總額的比率來表示。在計算周轉(zhuǎn)額時，沒有考慮到行業(yè)自身的特點，在房地產(chǎn)企業(yè)中，其實，有一部分的資產(chǎn)與企業(yè)營業(yè)收入的形成沒有必然聯(lián)系的，如企業(yè)的對外投資數(shù)額。這些賬戶的存在往往會使企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比實際情況要低，事實上，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要比計算出的結(jié)果所顯示的要好。僅僅只是用這4個指標來分析房地產(chǎn)企業(yè)營運能力并不夠完善，企業(yè)資產(chǎn)營運能力評價兩大指標是流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。沒有考慮到無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等其他資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的影響能力，忽略了對這些資產(chǎn)使用效果的分析。

20、 同時更缺乏了對人力資源有效利用的分析評價。（二）傳統(tǒng)指標體系與改進指標體系內(nèi)涵舊指標公式新指標公式改進后的優(yōu)點總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度企業(yè)一定時期銷售收入凈額與平均資產(chǎn)總額的比率叫做總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。它是綜合評價企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和資產(chǎn)利用效率的重要指標，同時也是評價企業(yè)資產(chǎn)運營效率的重要指標之一?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營業(yè)收入/平均總資產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=（營業(yè)收入-對外投資數(shù)額）/平均資產(chǎn)總額除去了一些與企業(yè)銷售收入無關(guān)賬戶，更加真實的反映出企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是評價企業(yè)資產(chǎn)利用效率的另一重要指標。它反映的是企業(yè)流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，是從企業(yè)全部資產(chǎn)中

21、流動性最強的流動資產(chǎn)角度對企業(yè)資產(chǎn)的利用效率進行分析，進一步揭示影響企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的主要因素流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)=營業(yè)收入/流動資產(chǎn)平均余額流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本/平均流動資產(chǎn)余額改進后的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標減去了了人為加上的周轉(zhuǎn)額，更能夠加準確的計算出流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而更好的反映出流動資產(chǎn)的利用效率。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)速度存貨周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)在一定時期內(nèi)存貨占用資金可周轉(zhuǎn)的次數(shù)，或存貨每周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)。存貨周轉(zhuǎn)率通常用存貨平均余額與營業(yè)成本的比率來表示，以反映企業(yè)存貨規(guī)模是否合適，周轉(zhuǎn)速度怎么樣。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)=營業(yè)成本/平均存貨(期初存貨+期末存貨)/2存

22、貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本/平均存貨余額（年初數(shù)+年末數(shù)）/2+第i個月存貨余額）/12）改進后的指標明顯反映出房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)越小越好），很好的彌補了原有指標的計算結(jié)果與實際脫離的狀況。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)一定時期內(nèi)賒銷收入凈額與應(yīng)收賬款平均余額的比例，用來反映應(yīng)收賬款的回收速度。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/應(yīng)收賬款平均余額 (期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款)/2應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/平均應(yīng)收賬款余額（年初余額+年末余額）/2+第i個月應(yīng)收賬款余額）/12改進后的應(yīng)收賬款指標剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實際情況。應(yīng)

23、收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=計算期天數(shù)/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，是企業(yè)銷售收入凈值與固定資產(chǎn)平均余額之間的比值。反映了固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，用以衡量固定資產(chǎn)利用的效率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入/平均固定資產(chǎn)余額充分考慮到了固定資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展的重要影響。四、樣本數(shù)據(jù)計算及分析目前我國有144家房地產(chǎn)上市公司，由于有些企業(yè)數(shù)據(jù)不明，經(jīng)過篩選，選取了111家企業(yè)2009年-2013年5年的樣本數(shù)據(jù)做了關(guān)于營運能力相關(guān)指標的計算分析。本文所有數(shù)據(jù)均用均值進行對比分析。（一） 存貨周轉(zhuǎn)率表1：存貨周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進前1.16 5.36 6.23

24、5.73 5.24 改進后1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 圖1：表2：存貨周轉(zhuǎn)期（天）20092010201120122013改進前1714.69 347.69 278.14 244.02 252.36 改進后11728.26 1408.49 1158.77 955.38 1023.39 圖2：從圖1和表1可以明顯的看出存貨周轉(zhuǎn)率指標改進前后的差異，從09年到13年，改進前的存貨周轉(zhuǎn)率總體上都比改進后的存貨周轉(zhuǎn)率大，存貨周轉(zhuǎn)率大都在5以上，而且波動幅度也比較大。改進后的存貨周轉(zhuǎn)率小，波動幅度小。從表2和圖2也可以看出改進前的存貨周轉(zhuǎn)期明顯低于改進后的存貨周轉(zhuǎn)期。對于房地產(chǎn)行業(yè)

25、，存貨周轉(zhuǎn)率是非常特殊的關(guān)鍵指標。通常來說存貨周轉(zhuǎn)率當然是越快越好，而房地產(chǎn)行業(yè)則是完全相反，實力越是雄厚的企業(yè)，其存貨的周轉(zhuǎn)速度越是慢。而改進后的指標明顯反映出房地產(chǎn)行業(yè)的這一特殊性，很好的彌補了原有指標的計算結(jié)果與實際脫離的狀況。（二）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表3：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進前286.62 334.62 225.64 263.85 473.25 改進后163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 圖3：表4：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期（天）20092010201120122013改進前133.24 107.26 115.48 41.1

26、4 33.68 改進后134.14 107.26 88.39 29.66 28.94 圖4：從表3、圖3可以看出，改進前的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈波動上升的趨勢，而改進后的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則呈現(xiàn)為遞增上升的趨勢。說明房地產(chǎn)行業(yè)在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度方面呈現(xiàn)良好上升的趨勢。一般來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)該是越高越好,表明企業(yè)收賬速度快，收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動速度快，企業(yè)償債能力強，盈利能力也越強。從表4和圖4可以看出，從2009年到2013年這5年的發(fā)展情況來看，改進前的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期明顯高于改進后的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期越短越好。如果公司實際收回賬款的天數(shù)超過了公司規(guī)定的天數(shù)

27、，那么說明債務(wù)人違約時間較長，信用度低，增加壞帳損失風(fēng)險。由于公司生產(chǎn)經(jīng)營的季節(jié)性原因和其他因素的影響，容易造成應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的虛增或虛減，使應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率不能正確反映公司實際上的銷售情況。而改進后的應(yīng)收賬款指標剔除了季節(jié)性因素的影響，可以更好的反映企業(yè)的實際情況。（三）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表5：流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）改進前改進后20090.500.3320100.490.3220110.380.2420120.350.2220130.350.23圖5：由表5和圖5可知，從09年到13年，房地產(chǎn)行業(yè)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈遞減的下降趨勢，改進前與改進后都呈下降趨勢，只是改進前的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標均大于改進

28、后的指標。說明原來的指標在計算時人為的加大流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)量, 增加了周轉(zhuǎn)次數(shù), 從而縮短了周轉(zhuǎn)天數(shù), 不能客觀真實的反映流動資金的運用效率, 掩蓋了資金周轉(zhuǎn)的本來的速度。但是，改進后的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標減去了了人為加上的周轉(zhuǎn)額，更能夠加準確的計算出流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而更好的反映出流動資產(chǎn)的利用效率。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表6：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013改進前0.34 0.35 0.28 0.25 0.26 改進后0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 圖6：從表6、圖6中可以看出，從2009年到2013年，房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總體呈波動遞減的下降趨勢，而

29、改進前的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯高于改進后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，說明原有的指標計算中存在一些與企業(yè)銷售收入無關(guān)賬戶，從而造成企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比實際情況要好的虛假現(xiàn)象。改進后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在計算中，除去了這些賬戶，更加真實的反映出企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，更好的體現(xiàn)企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率。由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的圖表對比可以發(fā)現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降趨勢同流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降趨勢相關(guān)且相類似，因此可以揭示出流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是影響總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的重要因素之一。（五）固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表7：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）20092010201120122013均值31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖7：固定

30、資產(chǎn)是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要用于設(shè)備，建筑，廠房，機械和其他固定資產(chǎn)進行了分析，固定資產(chǎn)的比率較高，說明其使用效率較高，自然的，也說明企業(yè)對固定資產(chǎn)管理水平越好。如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，容易影響到企業(yè)的獲得收益的能力。它反應(yīng)了房地產(chǎn)企業(yè)對固定資產(chǎn)的利用程度。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，固定資產(chǎn)也是十分重要的。從表7和圖7可以看出，2009到2013，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有較小的波動，房地產(chǎn)行業(yè)目前的固定資產(chǎn)利用效率相對穩(wěn)定。從對固定資產(chǎn)的利用效果可以看出房地產(chǎn)企業(yè)是非常重視對固定資產(chǎn)的分析評價的。（六）指標之間的對比表8：改進后5個指標對比20092010201120122013

31、存貨周轉(zhuǎn)率1.19 1.37 1.56 1.45 1.32 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率163.47 212.25 208.50 344.39 573.74 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.33 0.32 0.24 0.22 0.23 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.27 0.29 0.22 0.19 0.21 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率31.66 40.51 34.87 34.71 36.89 圖8從表8和圖8中可以看出，2009年到2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，但過程有些波動，從圖表中明顯可以看出應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率遠遠高于其他周轉(zhuǎn)率，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚的速度越來越快，說明應(yīng)收賬款的收款速度是越來越快，節(jié)省了大量的資金運作，減少壞賬損失，應(yīng)收賬款速度

32、加快也可以降低成本，提高資本的流動?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)利用效率是不夠的，需要加以改進，以加速資金周轉(zhuǎn)，提高企業(yè)經(jīng)營能力。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較穩(wěn)定，說明了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)的利用效率比較穩(wěn)定，固定資產(chǎn)管理水平較高。存貨周轉(zhuǎn)率都在2.0以下，表明了房地產(chǎn)行業(yè)實力雄厚，發(fā)展前景一片光明。總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)還是大勢之時。五、結(jié)論和建議從以上分析可以看出房地產(chǎn)行業(yè)營運能力分析體系還不是特別的完善，現(xiàn)行的和改進后營運能力指標都只是從有形資產(chǎn)的角度對企業(yè)營運能力進行分析，并沒有看到無形資產(chǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)長期的影響力，現(xiàn)如今企業(yè)的技術(shù)、商標、專利、品牌等無形資產(chǎn)也是企業(yè)長期發(fā)展過程中

33、的重要資源，也是現(xiàn)在的企業(yè)資產(chǎn)管理的重點項目。對無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)評估的不足，容易導(dǎo)致企業(yè)短期行為。但是這些無形資產(chǎn)無法用準確的數(shù)值計算，更是難以在報表上反映出來，因此，在對企業(yè)營運能力分析評價時，不僅僅只是著眼于眼前的利益，更要結(jié)果行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，關(guān)注房地產(chǎn)去也長遠發(fā)展的利益，充分考慮到無形資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營過程中所發(fā)揮的強大作用。傳統(tǒng)意義上的營運能力分析應(yīng)是企業(yè)各項資產(chǎn)利用效率的分析，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)缺少對人力資源有效利用的分析評價。而21世紀是知識經(jīng)濟時代，企業(yè)勞動主體是人，大多從事腦力、智力勞動，因此人力資源分析應(yīng)該是現(xiàn)代財務(wù)分析的非常重要的內(nèi)容。現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)當更加注重對非財務(wù)指標的分析，

34、包括員工滿意度和保持力、管理有效性和占領(lǐng)市場份額。同時，還應(yīng)兼顧企業(yè)的長期利益和短期利益。注重對會計人員的再教育。因此，對企業(yè)營運能力的分析與評價必須是全面的，完美的，提前，充分考慮到中國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌的特殊時期，人力資源投資開拓新市場、開發(fā)新技術(shù)的顯著的作用，有利于正確引導(dǎo)企業(yè)逐步形成技術(shù)進步機制和知識創(chuàng)新機制，合理制定企業(yè)經(jīng)營方向。總而言之，在社會主義市場經(jīng)濟的不斷完善前提下，對企業(yè)營運能力指標進行正確的分析，已成為企業(yè)在行業(yè)競爭中取得優(yōu)勢的重要原因。本文對房地產(chǎn)行業(yè)原有的營運能力指標體系的不足之處進行說明，并提出了改進后的指標體系，通過改進前后的對比分析了房地產(chǎn)行業(yè)的營運能力。從而發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率還有待提高，隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善，市場監(jiān)管和政府宏觀調(diào)控的力