房地產(chǎn)企業(yè)成本管理[HOMEDEST]

1、HOMEDEST專業(yè)資料參考資料來(lái)源百度HOMEDEST-專業(yè)資料參考只做學(xué)習(xí)參考HOMEDEST房地產(chǎn)企業(yè)成本管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理q 土地成本土地成本q 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)q 主體建筑工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)q 主體安裝工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)q 園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)q 園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)q 配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)q 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)1 1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本幾個(gè)基本成本概念幾個(gè)基本成本概念責(zé)任成本體系責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核

2、，來(lái)保證整技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：責(zé)任成本管理體系要素： （1）責(zé)任范圍；）責(zé)任范圍； （2）責(zé)任人）責(zé)任人 （3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)； （4）評(píng)價(jià)人）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實(shí)施自覺的成本管理行為令全員實(shí)施自覺的成本管理行為2 2、責(zé)任成本管理、責(zé)任成本管理3 3、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理、加強(qiáng)目標(biāo)成本管理 管理原則管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性 目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核) 目標(biāo)成本：目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)目

3、標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成 本的控制線。本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。基本概念基本概念：管理工具管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái) 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過程實(shí)施過程 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)成本控制動(dòng)態(tài)成本控制4 4、加強(qiáng)作業(yè)過程管理、加強(qiáng)作業(yè)過程管理項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)招標(biāo)竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理

4、總目標(biāo)總目標(biāo) 通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：新項(xiàng)目發(fā)展成本控制新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工 程綜合單價(jià)。程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：控制原則：客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本客觀、全面、準(zhǔn)確、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本需求文件：需求文件：新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系 成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)：成本數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)：q 成本指標(biāo)數(shù)據(jù)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)

5、q 項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)q 材料設(shè)備數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)是萬(wàn)科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估算是萬(wàn)科集團(tuán)的成本數(shù)據(jù)平臺(tái)，是新項(xiàng)目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。 分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間分為規(guī)劃指標(biāo)、建筑指標(biāo)和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。的同類指標(biāo)進(jìn)行比較分析。 記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目記錄各項(xiàng)目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對(duì)不同項(xiàng)目間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較分析。間的同類產(chǎn)品指標(biāo)進(jìn)行比較分析。 記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算記錄各項(xiàng)目材料設(shè)備的價(jià)格等詳細(xì)資料，便于新項(xiàng)目估算和

6、部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。和部品設(shè)計(jì)時(shí)參考。設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量。設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最大。經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度 設(shè)計(jì)成本控制設(shè)計(jì)成本控制70%的成本由設(shè)計(jì)階段確定的成本由設(shè)計(jì)階段確定建筑專業(yè)：準(zhǔn)確的定位、合理的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價(jià)比、兼顧長(zhǎng)期使用成本設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼

7、筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長(zhǎng)面積比建筑周長(zhǎng)面積比 招標(biāo)成本控制招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購(gòu)集中采購(gòu)控制原則：控制原則：全面招標(biāo)原則全面招標(biāo)原則 合理低價(jià)中標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標(biāo)管理辦法工程及材料招標(biāo)管理辦法 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)： 工程總價(jià)準(zhǔn)確；有更合理的時(shí)間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)

8、設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢公司的工作質(zhì)量 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：合同談判（慎選）合同談判（慎選） 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 合同分類編號(hào)規(guī)則合同分類編號(hào)規(guī)則 合同的主要經(jīng)濟(jì)條款合同的主要經(jīng)濟(jì)條款合同造價(jià)：合同造價(jià)：總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同總價(jià)合同、單價(jià)合同、費(fèi)率合同付款進(jìn)度：付款進(jìn)度：按月付款、按形象進(jìn)度付款按月付款、按形象進(jìn)度付款總包管理配合費(fèi)：總包

9、管理配合費(fèi)：2%2%采購(gòu)保管費(fèi)：采購(gòu)保管費(fèi)：1.51.53%(3%(其中采購(gòu)其中采購(gòu)70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應(yīng)方式：材料供應(yīng)方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價(jià)、按定額下浮按合同單價(jià)、按定額下浮竣工驗(yàn)收與結(jié)算：竣工驗(yàn)收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等結(jié)算方法、核對(duì)時(shí)間要求等 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制工程類合同共分六類，相應(yīng)編號(hào)按下列括號(hào)中漢字表示。工程類合同共分六類，相應(yīng)編號(hào)按下列括號(hào)中漢字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：項(xiàng)目合作開發(fā)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同；前期合同

10、（前期）：前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等合同；施工合同（施工）：施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設(shè)備采購(gòu)合同（采購(gòu)）：工程材料設(shè)備采購(gòu)合同（采購(gòu)）：包括材料采購(gòu)、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購(gòu)買等合同； 園林環(huán)境合同（環(huán)境）：園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購(gòu)合同；營(yíng)銷包裝合同（營(yíng)銷）：營(yíng)銷包裝合同（營(yíng)銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷等合同； 施工期間的成本控制施工期間的成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工

11、期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則權(quán)力限制原則、時(shí)間限制原則 多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則多級(jí)審核原則、完工確認(rèn)原則需求文件：需求文件：設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理辦法結(jié)算階段的成本控制結(jié)算階段的成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：嚴(yán)格審核結(jié)算工程量嚴(yán)格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價(jià)合理確定結(jié)算單價(jià)控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則廉潔奉公原則、多級(jí)審核原則 準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則準(zhǔn)確高效原則、可復(fù)查性原則需求文件：需求文件：工程預(yù)結(jié)算管理辦法工程預(yù)結(jié)算管理辦法 結(jié)算復(fù)核工作實(shí)施細(xì)則結(jié)算復(fù)核工作實(shí)施細(xì)則 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點(diǎn)：控制要點(diǎn)：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：控制原則：獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。獨(dú)立、健康運(yùn)營(yíng)，不產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度責(zé)任成本管理責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理作