房地產(chǎn)企業(yè)成本管理[HOMEDEST]

1、HOMEDEST專業(yè)資料參考資料來源百度HOMEDEST-專業(yè)資料參考只做學習參考HOMEDEST房地產(chǎn)企業(yè)成本管理房地產(chǎn)企業(yè)成本管理q 土地成本土地成本q 開發(fā)前期準備費開發(fā)前期準備費q 主體建筑工程費主體建筑工程費q 主體安裝工程費主體安裝工程費q 園區(qū)管網(wǎng)工程費園區(qū)管網(wǎng)工程費q 園林環(huán)境建設(shè)費園林環(huán)境建設(shè)費q 配套設(shè)施費配套設(shè)施費q 開發(fā)間接費開發(fā)間接費1 1、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置、統(tǒng)一成本科目的設(shè)置主體造價園區(qū)造價樓面地價費用及資金成本幾個基本成本概念幾個基本成本概念責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核

2、，來保證整技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為2 2、責任成本管理、責任成本管理3 3、加強目標成本管理、加強目標成本管理 管理原則管理原則：體現(xiàn)目標成本的先進性體現(xiàn)目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi)目

3、標成本是企業(yè)預先確定的、在一定時期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態(tài)成本：動態(tài)成本：是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預期成本 結(jié)果結(jié)果（見動態(tài)成本構(gòu)成）（見動態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞討B(tài)成本反映系統(tǒng)平臺動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標數(shù)據(jù)庫成本指標數(shù)據(jù)庫實施過程實施過程 目標成本形成目標成本形成 動態(tài)成本控制動態(tài)成本控制4 4、加強作業(yè)過程管理、加強作業(yè)過程管理項目發(fā)展項目發(fā)展施工施工規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計招標招標竣工結(jié)算竣工結(jié)算簽約簽約銷售及物業(yè)管理銷售及物業(yè)管理

4、總目標總目標 通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位房地產(chǎn)成本作業(yè)過程房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：新項目發(fā)展成本控制新項目發(fā)展成本控制控制要點：控制要點：穩(wěn)健性穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預計工程量和工合理確定估算基礎(chǔ)，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價?？刂圃瓌t：控制原則：客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本客觀、全面、準確、謹慎預測新項目成本需求文件：需求文件：新項目發(fā)展可行性評審體系新項目發(fā)展可行性評審體系 成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：成本數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)：q 成本指標數(shù)據(jù)成本指標數(shù)據(jù)

5、q 項目成本數(shù)據(jù)項目成本數(shù)據(jù)q 材料設(shè)備數(shù)據(jù)材料設(shè)備數(shù)據(jù)是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算是萬科集團的成本數(shù)據(jù)平臺，是新項目估算和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。和結(jié)算分析的重要參考依據(jù)。 分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間分為規(guī)劃指標、建筑指標和結(jié)構(gòu)指標，可以對不同項目間的同類指標進行比較分析。的同類指標進行比較分析。 記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目記錄各項目及其各產(chǎn)品類型的結(jié)算成本，可以對不同項目間的同類產(chǎn)品指標進行比較分析。間的同類產(chǎn)品指標進行比較分析。 記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算記錄各項目材料設(shè)備的價格等詳細資料，便于新項目估算和

6、部品設(shè)計時參考。和部品設(shè)計時參考。設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段的成本控制控制要點：控制要點：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標 設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量?？刂圃瓌t：控制原則：經(jīng)濟合理性最大。經(jīng)濟合理性最大。需求文件：需求文件： 規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度 設(shè)計成本控制設(shè)計成本控制70%的成本由設(shè)計階段確定的成本由設(shè)計階段確定建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù)設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標設(shè)計階段的主要經(jīng)濟指標容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼

7、筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比 招標成本控制招標成本控制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 工程量清單招標的優(yōu)點工程量清單招標的優(yōu)點降低職業(yè)風險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低；提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間；便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價準確；有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)

8、設(shè)計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制控制要點：控制要點：合同談判（慎選）合同談判（慎選） 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 合同分類編號規(guī)則合同分類編號規(guī)則 合同的主要經(jīng)濟條款合同的主要經(jīng)濟條款合同造價：合同造價：總價合同、單價合同、費率合同總價合同、單價合同、費率合同付款進度：付款進度：按月付款、按形象進度付款按月付款、按形象進度付款總包管理配合費：總包

9、管理配合費：2%2%采購保管費：采購保管費：1.51.53%(3%(其中采購其中采購70%70%、保管、保管30%30%）保修金：保修金：3 35%5%材料供應方式：材料供應方式：甲供、甲控乙供、乙供甲供、甲控乙供、乙供變更與簽證：變更與簽證：按合同單價、按定額下浮按合同單價、按定額下浮竣工驗收與結(jié)算：竣工驗收與結(jié)算：結(jié)算方法、核對時間要求等結(jié)算方法、核對時間要求等 合同簽約階段的成本控制合同簽約階段的成本控制工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。工程類合同共分六類，相應編號按下列括號中漢字表示。土地合同（土地）：土地合同（土地）：項目合作開發(fā)與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等合同；前期合同

10、（前期）：前期合同（前期）：規(guī)劃、設(shè)計、勘察、監(jiān)理、造價咨詢等合同；施工合同（施工）：施工合同（施工）：包括建筑、安裝、裝飾、市政等施工或安裝合同；工程材料設(shè)備采購合同（采購）：工程材料設(shè)備采購合同（采購）：包括材料采購、甲方付款乙方收貨的三方合同、設(shè)備購買等合同； 園林環(huán)境合同（環(huán)境）：園林環(huán)境合同（環(huán)境）：包括室外環(huán)境施工和采購合同；營銷包裝合同（營銷）：營銷包裝合同（營銷）：包括策劃、銷售代理、樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計、制作、宣傳品設(shè)計、印刷等合同； 施工期間的成本控制施工期間的成本控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制工程質(zhì)量的控制 工

11、期控制工期控制控制原則：控制原則：權(quán)力限制原則、時間限制原則權(quán)力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法結(jié)算階段的成本控制結(jié)算階段的成本控制控制要點：控制要點：嚴格審核結(jié)算工程量嚴格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價合理確定結(jié)算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：需求文件：工程預結(jié)算管理辦法工程預結(jié)算管理辦法 結(jié)算復核工作實施細則結(jié)算復核工作實施細則 銷售承諾及物業(yè)管理成本控制銷售承諾及物業(yè)管理成本控制控制要點：控制要點：銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書）銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損物業(yè)管理虧損控制原則：控制原則：獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔。需求文件：需求文件：銷售管理制度銷售管理制度 物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業(yè)過程管理作