恒茂夢時代市調(diào)PPT

1、南昌新城吾悅廣場恒茂夢時代調(diào)研匯報南昌項目公司營銷部目錄一、項目簡介二、業(yè)態(tài)布局及落位思考三、綜合體產(chǎn)品價值梳理與思考四、 與我項目對比分析五、總結(jié)項目簡介恒茂夢時代廣場定位于南昌市中心唯一28萬超大體量的“城市綜核體”，屬于市中心的標(biāo)桿綜合體項目寫字樓寫字樓SOHO百貨百貨(5F)商場項目概況項目名稱恒茂夢時代廣場開發(fā)商江西恒茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址青山湖北京東路308號（城東百貨大樓對面）建筑形態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店占地62240總建面287797容積率3.45車位數(shù)共1620個，地上80個，地下1540個，非機動車共7993個（地上1198個，地下6795個）產(chǎn)品類型一棟26F寫

2、字樓、一棟29F精裝SOHO以及一棟5F百貨、 一棟4F的商場集中商業(yè)開業(yè)時間2013-9區(qū)位分析恒茂夢時代廣場位于城市主干道旁，北靠北京路、東臨上海路、西近都會路、南靠少春路，占據(jù)城市最核心商圈位置，擁有眾多商業(yè)資源和城市配套資源，為項目打造高端形象奠定基礎(chǔ)項目交通軌道交通：地鐵1號線； 公交線路：7、10、11、24、208、216、220、308、701、231路教育配套江西師范大學(xué)、南昌大學(xué)、南昌水專、工程學(xué)院、上海路小學(xué)、師大附中、南昌十七中、南大附中商業(yè)配套城東百貨、國美電器、天虹商場、華聯(lián)超市、江大南路商業(yè)街、旺中旺超市、南昌市圖書市場、新華書店洪都中大道店等醫(yī)院配套江醫(yī)一附院、

3、二附院、省中醫(yī)院、省第二醫(yī)院(省腫瘤醫(yī)院)、省人民醫(yī)院門診部、江西鳳凰第一醫(yī)院、華山醫(yī)院；八一廣場 商圈北京路洪都大道京東商圈上海路恒茂夢時代天虹商場城東百貨業(yè)態(tài)布局與落位思考整體規(guī)劃：業(yè)態(tài)豐富，布局合理，其中包含百貨，寫字樓，影院，超市，酒店，商鋪，其產(chǎn)品有特點，商業(yè)吸引力較強 規(guī)劃建設(shè)有：一棟26F寫字樓、一棟29F精裝SOHO以及一棟5F百貨、 一棟4F的商場（其中3樓為超市、4樓為影院），項目地下設(shè)有二層，用作地下停車庫和設(shè)備用房。 其中商業(yè)部分有一個效仿北京某商城的超大露天電子展示面板，作為一個科技景觀吸引人氣。功能面積劃分業(yè) 態(tài)建 筑 面 積比 例超 市2333512.96%酒店式

4、公寓5320629.56%電 影 院53642.98%商 鋪3415718.98%百 貨3049016.94%寫 字 樓3344818.58%合 計180000100%建筑指標(biāo) 業(yè) 態(tài)建筑層高(m)建筑層數(shù)(層)建筑高度(m)超 市5.4316.2酒店式公寓3.2（329層）2998.2電 影 院10.8427商 鋪5.4316.2百 貨5.4527寫 字 樓3.6 (426層)2698.8商業(yè)產(chǎn)品分析商業(yè)布局：9.9萬方業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)巨擘，保證了其商業(yè)輻射能級，及商業(yè)影響力，定位為大體量城市級綜合體業(yè)態(tài)布局與落位思考業(yè)態(tài)配比包羅萬象，有居住、辦公、休閑、餐飲、購物等豐富業(yè)態(tài)融合，全方位全天侯

5、滿足客戶生活需求，打造全新都市理想生活方式9.9萬方業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)巨擘，保證了其商業(yè)輻射能級。“多首層”概念設(shè)計，通過緩坡布道、扶梯及垂直電梯等元素的應(yīng)用，充分拓展首層商業(yè)空間，創(chuàng)造出了“層層首鋪，鋪鋪首層”的國際化商業(yè)街區(qū)組合形態(tài)；采用環(huán)形動線、多個下沉式廣場，把商業(yè)部分的地下空間與地面空間連通起來，充分實現(xiàn)自然采光照明，減輕地下空間的封閉感。業(yè)態(tài)布局與落位思考項目首創(chuàng)多個亮點業(yè)態(tài)，引進南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，重金打造天幕廣場，引爆市場眼球商業(yè)“多首層”概念設(shè)計，通過緩坡布道、扶梯及垂直電梯等元素的應(yīng)用，充分拓展首層商業(yè)空間，創(chuàng)造出了“層層首鋪，鋪鋪首層”的國際化商業(yè)街區(qū)組合

6、形態(tài)；多個下沉式廣場，把商業(yè)部分的地下空間與地面空間連通起來，充分實現(xiàn)自然采光照明，減輕地下空間的封閉感。IMAX影院恒茂夢時代廣場，以超前視野引進南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，一座集電影技術(shù)之大成，采用世界最新技術(shù)、三維立體的超豪華IMAX影院將帶給南昌人身臨其境般的視聽盛宴。天幕廣場世界第四、華中第一、南昌唯一天幕廣場，面積達4000平米，為商業(yè)聚集數(shù)以萬計的巨大人流量，構(gòu)建理性商業(yè)的夢幻現(xiàn)實。業(yè)態(tài)布局與落位思考項目細(xì)分介紹A#樓樓 業(yè)態(tài) 超 市 及商 業(yè) 零售 休閑 餐飲 休閑 特色 主題 面積 娛樂 服務(wù) 零售 賣場 1F 6855 0 0 0 0 0 2F 6855 0 0

7、 0 0 0 3F 6855 0 0 0 0 0 20565 20565 0 0 0 0 0 所占比例 100% 0% 0% 0% 0% 0% A號樓一層為家樂福超市入口以及部分商業(yè)鋪位。附近小區(qū)較多，人流量較大，典型的超市綜合體，二層及三層為家樂福超市?？偨ㄖ娣e：20565。A號樓內(nèi)各種布局與大部分超市綜合體布局較一致，通過二層及三層的家樂福超市帶動一層的人流量，從而帶動整個商場的人氣。但距周邊的百貨大樓、蘇寧等較近，相對競爭較為激烈。項目細(xì)分介紹B#樓樓 業(yè)態(tài) 超市 休閑 餐飲 休閑 特色 主題 面積 娛樂 服務(wù) 零售 賣場 1F 0 2405 0 0 0 0 2F 0 2408 0 0

8、 0 0 4813 0 48130 0 0 0 所 占 比例 0% 100% 0% 0% 0% 0% B號樓為精裝，酒店式公寓，共29層；其中1-2樓為主題沙龍、休閑健身、特色餐飲等為主，如：中國電信、幸之娃母嬰連鎖、唯意定制家具、早教中心、美容SPA、教育培訓(xùn)等，剩余樓層為精裝酒店式公寓。B號樓位置在整個廣場中較偏，吸引的人流量小，不適宜做餐飲及零售商鋪，適合做休閑服務(wù)或生活服務(wù)類業(yè)態(tài)。項目細(xì)分介紹項目細(xì)分介紹C#樓樓 業(yè)態(tài) 超市 休閑 餐飲及主題賣場 休閑 特色 面積 娛樂 服務(wù) 零售 1F 0 0 4714 0 0 2F 0 0 4714 0 0 3F 0 0 4714 0 0 4F 0

9、 0 5021 0 0 5F 0 5021 0 0 0 24184 0 5021 19163 0 0 所占比例 0% 20.76% 79.24% 0% 0% C號樓總共4層，其中1-3層主要以特色餐飲、中西式高檔餐飲、名品小吃為主， 4層為IMAX影院，C號樓總建筑面積24184。C號樓是恒茂夢時代廣場最為核心的建筑，其位置也是位于項目正中心，業(yè)態(tài)定位為各種餐飲美食、休閑小吃、時尚零售等，帶動了大量的人氣，同時也增加了周圍6棟樓人人流量。雖然2層及3層的業(yè)態(tài)較多，但業(yè)態(tài)規(guī)劃趨向混搭，品牌間級數(shù)相差較大，無樓層主題，定位模糊，感覺為填鋪式招商。項目細(xì)分介紹1F業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：餐飲美食餐飲美食：必勝客

10、、KFC、榴蓮?fù)?、面包新語、瑞可爺爺、DQ、師兄芋圓、仙芋傳奇等；潮流服飾潮流服飾：芭莎、CCDD、COCOSHOP、法勃爾、紅黃藍、JACK ONE、金苑、名典、小鬼當(dāng)家、613等；時尚內(nèi)衣時尚內(nèi)衣：茜施爾；個人護理：個人護理：屈臣氏；珠寶首飾珠寶首飾：飛虎首飾、克徠帝珠寶；生活配套生活配套：本命年、寶島眼鏡、DIOR造型、金利達眼鏡、羅西尼、美麗9號、朱珠美甲、雅典娜眼鏡；1層的業(yè)態(tài)涵蓋快餐小吃、休閑甜品、時尚服飾、生活配套等，適合各類人群逛街休閑，由一層帶動大量人氣。2F業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：餐飲美食：餐飲美食：阿拉混沌、阿拉甜品、必勝客、川味媽媽撈、咕咭咕咭、黃記煌、哈尼泡芙、極鮮骨頭美食、榴蓮

11、世家、臺北101雪鍋、味食尚、尊品牛排、粥味軒；時尚數(shù)碼：時尚數(shù)碼：三星數(shù)碼體驗館2層業(yè)態(tài)主要以中西式休閑餐飲為主，消費水平中等，適合中低消費人群。3F業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：佳肴魅食：佳肴魅食：紅上玉回轉(zhuǎn)壽司、九層塔、江湖新概念烤肉、明記港式茶餐廳、晴悅茶餐廳、譽瓏小館、老閔田螺館；精致甜品：精致甜品：多米諾豆花甜品站、果國甜品、羅蒂爸爸、老港記甜品、許府牛、知念甜品； 4F業(yè)態(tài)：星美國際影城業(yè)態(tài)：星美國際影城項目細(xì)分介紹項目細(xì)分介紹D#樓樓 業(yè)態(tài) 超市 休閑 餐飲 休閑 特色 主題 面積 娛樂 服務(wù) 零售 賣場 1F 0 0 0 0 18890 2F 0 0 0 869 10230 3F 0 0 0

12、825 9990 5605 0 0 0 1694 39110 所占比例 0% 0% 0% 66.15% 33.85% 0% D號樓1-3層主要以特色精品零售、休閑服務(wù)、特色餐飲及次主力店為主。1F業(yè)態(tài)（臨街）業(yè)態(tài)（臨街）：休閑服務(wù)休閑服務(wù)：尚品宅配、南昌銀行、光大銀行；特色餐飲特色餐飲：湘贛天下、肉蟹煲、ZOO COFFEE、晨C益佰；其他配套其他配套：金葉珠寶；2F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：特色餐飲：萬歲料理、佐客牛排、棒棒骨、朝鮮族烤串；3F業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)：特色餐飲：綠茵閣西餐廳、歐妮韓式火鍋、秀鴛鴦火鍋；養(yǎng)生休閑：E。SPA美悅薈；項目細(xì)分介紹項目細(xì)分介紹E#樓樓 業(yè)態(tài) 超市 休閑 餐飲及特色 零售 休閑 主

13、題 面積 娛樂 服務(wù) 賣場 1F 0 0 1022 0 0 2F 0 0 1023 0 0 3F 0 0 999 0 0 2123 0 0 2123 0 所占比例 0% 0% 100% 0% 0% E號樓主要以餐飲及特色零售號樓主要以餐飲及特色零售為主，如為主，如1層的星巴克、熱風(fēng)層的星巴克、熱風(fēng)、2層的粥行天下、層的粥行天下、3層的美層的美麗田園麗田園SPA及紅上善鐵板燒及紅上善鐵板燒等。此類業(yè)態(tài)需要面積大，等。此類業(yè)態(tài)需要面積大，可放在相對人流量較小的臨可放在相對人流量較小的臨街位置。街位置。項目細(xì)分介紹項目細(xì)分介紹F#樓樓 業(yè)態(tài)超市休閑餐飲休閑特色主題面積娛樂服務(wù)零售賣場1F001672

14、0501502F006140552403F0000613804F0000564605F000056460302550022860279690所占比例0%0%7.56%0%92.44%0%F號樓主要以大型商業(yè)綜合體百號樓主要以大型商業(yè)綜合體百盛為主盛為主，1層內(nèi)部為奢侈品牌店層內(nèi)部為奢侈品牌店中店、臨街店鋪為為哈根達斯、中店、臨街店鋪為為哈根達斯、鮮芋仙、甜甜圈等，鮮芋仙、甜甜圈等，2-5層分別層分別為鞋包皮具、少、淑裝、精品男為鞋包皮具、少、淑裝、精品男、女裝、休閑運動服飾、高檔童、女裝、休閑運動服飾、高檔童裝、兒童用品等，業(yè)態(tài)分布與其裝、兒童用品等，業(yè)態(tài)分布與其他大型商業(yè)綜合體區(qū)別不大，但他

15、大型商業(yè)綜合體區(qū)別不大，但整體檔次較高，業(yè)態(tài)分布較為合整體檔次較高，業(yè)態(tài)分布較為合理理。G#樓樓 業(yè)態(tài) 超市 休閑 餐飲 休閑 特色 面積 娛樂 服務(wù) 零售 1F 0 0 0 0 2780 2F 0 0 0 0 2820 3F 0 0 2669 0 0 8269 0 0266905600所占比例 0% 0% 32. 28% 0% 67. 72% G號樓主要以高端零售及餐飲號樓主要以高端零售及餐飲為主，其中為主，其中1.2層為層為H&M及及UNIQLO品牌零售，品牌零售，3層為餐層為餐飲配套，包括：佐祐時尚餐廳飲配套，包括：佐祐時尚餐廳、索菲克牛排、秀玉紅茶館、索菲克牛排、秀玉紅茶館、紅

16、舵碼頭及陳佬鴿等。紅舵碼頭及陳佬鴿等。4層以層以上為商務(wù)寫字樓。上為商務(wù)寫字樓。項目細(xì)分介紹項目細(xì)分介紹市場其他配套市場其他配套除了上述業(yè)態(tài)以外，項目還充分利用公共空間，在人流量較大且不影響通行的主干道引入了兒童樂園以及抓娃娃游戲機等，增加了兒童對市場的粘性，進而引導(dǎo)家長消費。租金租金水平高，經(jīng)營成本大水平高，經(jīng)營成本大 恒茂夢時代廣場所有店面均已經(jīng)售出，銷售均價在3萬元/平米-10萬元/平米，招商采取委托招商的模式進行，200平米以下合同期為3年，200平米以上合同期為5年，合同到期后由業(yè)主自主選擇繼續(xù)租賃或者招商，一樓的租金在230-300元/平米，臨街租金320元/平米，二樓租金均價為2

17、00-250元/平米，三樓租金均價為150元/平米，公攤率10%，物業(yè)費6元/平米，整體租金水平較高，商戶經(jīng)營成本較大。消費群體年輕化，平時人流量小消費群體年輕化，平時人流量小 恒茂夢時代廣場的主要消費群體以高校學(xué)生、年輕白領(lǐng)、時尚家庭為主，消費目標(biāo)主要在主力餐飲，而一樓商鋪的顧客進店率不高，尤其服飾類店鋪表現(xiàn)不佳，銷售一般，人流量主要集中在下午4點以后，平時非節(jié)假日人流量較少，寒暑假尤為嚴(yán)重。 小結(jié)小結(jié)成功因素恒茂本地品牌，在南昌具有一定影響力，并且在南昌開發(fā)了系列口碑較好的住宅項目，地段較優(yōu)，交通便利，配套較全，品牌開發(fā)商，南昌擁有一定品牌擁護客戶；項目以國際觀視野和超越市場標(biāo)準(zhǔn)，將都市最

18、高端的購物中心、美食廣場、全球頂尖天幕廣場和“森”態(tài)屋頂公園等功能有效融合，打造頂級商業(yè)中心，確立項目高端形象定位，奠定項目價值在前期推廣中大肆宣傳站位優(yōu)勢，成功吸引市場關(guān)注，確立商業(yè)價值，最大限度利用區(qū)域和規(guī)劃資源，為項目助力首創(chuàng)多個亮點業(yè)態(tài)，引進南昌市中心唯一并且是最大的IMAX影院，引爆市場眼球，重金打造世界第四、華中第一、南昌唯一天幕廣場，面積達4000平米，打造獨特個性商業(yè)產(chǎn)品價值總結(jié)新城吾悅廣場恒茂夢時代品牌實力：新城控股，連續(xù)7年入選中國地產(chǎn)前20強，是國內(nèi)屈指可數(shù)的雙上市實力房企; 恒茂地產(chǎn)，南昌本土開發(fā)商，全國知名度一般。VS與本項目對比分析運營管理：新城集團2008年成立商管公司，專業(yè)運營城市綜合體8年，獨立進行招商及后期 運營，近2000多家商家品牌庫，千人商管團隊為財富保駕護航; 恒茂夢時代無自有專業(yè)運營團隊。成功經(jīng)驗：吾悅廣場，全國布局15城18座，已開業(yè)5個項目經(jīng)驗可復(fù)制，開一座火一座； 夢時代廣場，只有南昌一座，后續(xù)也無產(chǎn)品推出。超高自持：新城吾悅廣場，五