湖北四海生汽配產(chǎn)業(yè)園項目

1、2014.11中西部最大的汽車產(chǎn)業(yè)城項目整體定位2市場招商商鋪銷售工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計營銷策略團隊建設(shè)宣傳推廣市場調(diào)研發(fā)展定位戰(zhàn)略思考招商策略業(yè)態(tài)規(guī)劃3 【 目 錄 】第一部分 市場調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計建議篇第四部分 銷售策略篇第五部分 宣傳推廣篇第六部分 營銷團隊建議篇第七部分 招商策略篇第八部分 營銷思路定位篇第九部分 項目開發(fā)戰(zhàn)略思考篇4第一部分 市場調(diào)研篇項目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項目區(qū)位市場分析5一、地理位置概述 本項目所在地老河口市位于湖北西北部，漢水中游，隸屬于襄陽市。南水北調(diào)中線工程丹江口大壩下游，東依中原，西依武當，北枕秦巴，南眺荊襄；地處襄渝要

2、道，秦楚通衢，扼鄂、豫、川、陜四省要沖，是湖北省“襄十隨”汽車走廊重要生產(chǎn)基地。經(jīng)過多年發(fā)展，現(xiàn)已培育形成了裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品深加工、循環(huán)經(jīng)濟三大支柱產(chǎn)業(yè)和精細化工、紡織服裝、冶金建材三大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以及新能源、新材料、光電子等新興產(chǎn)業(yè)。全市所轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，版圖面積1032平方公里，人口53萬，城市化率56%。老河口歷史悠遠，人杰地靈，是牛郎織女神話傳說發(fā)源地，春秋名將伍子胥故里，漢代丞相蕭何的封地，北宋大文豪歐陽修治所，黃河大合唱詞作者、詩人張光年的故鄉(xiāng)，抗日名將、第五戰(zhàn)區(qū)司令李宗仁抗日御敵指揮部所在地。 項目宏觀環(huán)境分析6老河口作為隸屬襄陽的縣級市處于鄂、豫、川、陜、渝毗鄰地區(qū)的中

3、心地區(qū)項目宏觀環(huán)境分析一、地理位置概述7福銀高速路樊魏高速路襄荊高速路 本地區(qū)位于武漢、鄭州、西安、重慶四個特大城市對角線的交匯點上，東距武漢330公里，西距西安450公里，南距重慶650公里，北距鄭州350公里，是連接?xùn)|西南北的重要交通樞紐。 襄渝鐵路、漢丹鐵路橫貫東西，福銀高速、老宜高速、316國道、302省道縱貫?zāi)媳?，襄陽、南陽、十堰、宜昌一小時通達，武漢、鄭州、西安一日往返；千噸級船舶長年通航，上達秦塞，下抵東海；坐擁國家大型空港老河口機場，近接客運樞紐襄陽機場。 項目宏觀環(huán)境分析二、區(qū)域交通鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐，商貿(mào)物流業(yè)發(fā)達8 老河口市大力實施“2311”工程

4、，突出招商引資和項目建設(shè)，提前超額完成了“三年翻番”的戰(zhàn)略目標，開創(chuàng)了經(jīng)濟社會發(fā)展的新局面。老河口地處武漢襄陽十堰的湖北汽車工業(yè)走廊之中，機械制造、汽車產(chǎn)業(yè)與周邊大工業(yè)配套優(yōu)勢明顯。已經(jīng)實現(xiàn)了由零散的汽車小配件向?qū)I(yè)化、規(guī)?；目偝刹考a(chǎn)轉(zhuǎn)變；由單一的零部件生產(chǎn)向汽車整車改裝、動力系統(tǒng)制造、汽車專用機床設(shè)計制造的歷史性跨越。主導(dǎo)產(chǎn)品有整車、改裝車、半掛車、組合機床及通用部件、電力變壓器、汽車電器等25大類近1200多個規(guī)格型號的產(chǎn)品。 2012年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值208.19億元，按可比價格計算，比上年增長14.0% 。其中：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值36.85億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)完成增

5、加值109.99億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值61.35億元，增長12.0%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運輸郵政業(yè)增長13.2%，批發(fā)和零售業(yè)增長9.6%，住宿和餐飲業(yè)增長8.1%，營利性服務(wù)業(yè)增長21.6%，非營利性服務(wù)業(yè)增長14.7%。三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況項目宏觀環(huán)境分析9 未來五年，老河口將以“2311”工程為總抓手，堅定不移實施工業(yè)領(lǐng)先、沿江組群發(fā)展戰(zhàn)略，打造現(xiàn)代化中等城市，重振老河口明星城市輝煌。力爭到2016年，實現(xiàn)“一千三百”目標，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破1000億元，建成裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品加工、循環(huán)經(jīng)濟三大百億產(chǎn)業(yè)和百億園區(qū)；沿漢江“工業(yè)走廊”及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成

6、。生產(chǎn)總值達到450500億元，地方一般預(yù)算收入突破25億元。城市建成區(qū)面積40平方公里，城市綠化覆蓋率45%、綠地率38%，建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、功能完備、宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化中等城市。老河口城市功能完善，金融市場活躍，商務(wù)休閑、旅游購物、現(xiàn)代物流等服務(wù)門類齊全，有著巨大的商貿(mào)和市場潛力。按照“河谷組群發(fā)展的大城市、都市襄陽的副中心城市、漢江經(jīng)濟帶的明星城市”的戰(zhàn)略定位，圍繞“一江兩城、組群發(fā)展、東西互動、江城一體”長遠目標。五年內(nèi)城市建成區(qū)面積將擴大到40平方公里，老河口、谷城沿江組群發(fā)展，建設(shè)100平方公里、100萬人口的現(xiàn)代化大城市。三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況10三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況GDP項目宏觀環(huán)

7、境分析襄陽2012年GDP 2501.9萬元，全省排名第三湖北城市 全國排名武漢 13位宜昌 100位襄陽 101位孝感 153位黃石 154位黃岡 159位荊州 171位荊門 185位鄂州 186位咸寧 222位隨州 246位11三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況工業(yè)項目宏觀環(huán)境分析汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金六大產(chǎn)業(yè)為工業(yè)支柱工業(yè)增加值： 2013年1-9月工業(yè)經(jīng)濟總量849.89億元占全省比重首次達到13.7%，工業(yè)增加值占全市GDP比重達到51.9%。汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金等六大產(chǎn)業(yè)占全市工業(yè)經(jīng)濟總量的94%。12三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況汽車產(chǎn)業(yè)項目宏觀環(huán)境分析2012

8、年上半年襄陽地區(qū)各工業(yè)經(jīng)濟所占比重,其汽車及零部方面和新能源汽車分別占據(jù)工業(yè)經(jīng)濟整體的39.2%和0.4%13三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況汽車產(chǎn)業(yè)項目宏觀環(huán)境分析2013年襄陽地區(qū)工業(yè)百強企業(yè)中汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)占據(jù)近三層 汽車產(chǎn)業(yè)龍頭產(chǎn)業(yè)地位穩(wěn)固占據(jù)百強企業(yè)近三成。在百強企業(yè)中，作為龍頭產(chǎn)業(yè)的汽車及新能源汽車產(chǎn)業(yè)，有29戶企業(yè)入圍，是所有產(chǎn)業(yè)中進入百強企業(yè)最多的產(chǎn)業(yè)，主營業(yè)務(wù)收入達858.5億，且占據(jù)百強企業(yè)前10名中的5名。排名2013年襄陽工業(yè)十強企業(yè)1湖北中煙工業(yè)有限公司襄陽卷煙廠2風(fēng)神襄陽汽車有限公司3東風(fēng)汽車股份有限公司4神龍汽車有限公司襄樊工廠5湖北中航精機科技股份有限公司6湖北華電襄陽發(fā)電有

9、限公司7駱駝集團股份有限公司8東風(fēng)德納車橋有限公司9宜城市襄大農(nóng)牧有限公司10湖北奧星糧油工業(yè)有限公司14項目宏觀環(huán)境分析湖北是汽車工業(yè)大省，汽車產(chǎn)業(yè)是湖北的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在全省國民經(jīng)濟發(fā)展中具有舉足輕重的地位。 截至2010年底，全省汽車產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)1195家，資產(chǎn)總額3568億元，分別比“十五”末的2005年增加762家、2223億元。2010年，全省汽車整車產(chǎn)量在上年歷史性地突破百萬輛大關(guān)后再上新臺階，達172.3萬輛，是“十五”末的3.71倍，占全國的比重達到9.4%。 2013年10月份,湖北省生產(chǎn)汽車13.98萬輛,同比增長20.84%;2013年1-10月,湖北省共生產(chǎn)汽車1

10、27.66萬輛,同比增長7.29%。 為全省第一大支柱產(chǎn)業(yè)。三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況汽車產(chǎn)業(yè)15項目宏觀環(huán)境分析三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況湖北及襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃 襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)十二五舉措：做大做強汽車及零部件龍頭產(chǎn)業(yè)，形成年100萬輛整車、200萬根車橋、100萬臺發(fā)動機的年產(chǎn)規(guī)模，汽車工業(yè)產(chǎn)值突破3000億元，新能源汽車產(chǎn)值突破500億元，成為全國重要的汽車及零部件基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地和中國汽車名城，引領(lǐng)區(qū)域汽車和新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆濉逼陂g，全市汽車工業(yè)產(chǎn)值將達到4000億元 根據(jù)湖北“十二五”規(guī)劃，湖北將投資101個重大項目，投資金額達到1205億元，依托武漢-隨州-襄樊-十

11、堰汽車產(chǎn)業(yè)帶，以整車生產(chǎn)為龍頭，以武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心，建設(shè)城市圈汽車及零部件產(chǎn)業(yè)鏈，著力完善汽車自主研發(fā)體系，重點發(fā)展發(fā)動機、變速箱、機電一體化等關(guān)鍵零部件，形成中西部最大汽車產(chǎn)業(yè)基地。16三、城市經(jīng)濟發(fā)展概況“十二五”規(guī)劃汽車產(chǎn)業(yè)布局項目宏觀環(huán)境分析 高新區(qū)以東風(fēng)襄陽基地為基礎(chǔ)形成襄陽汽車產(chǎn)業(yè)的核心板塊；棗陽市、襄州區(qū)、老河口市、谷城縣、宜城市和南漳縣分別建立了汽車零部件產(chǎn)業(yè)園，形成了1+6的襄陽汽車產(chǎn)業(yè)板塊格局。襄州區(qū)谷城縣老河口市襄陽（國家級）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)棗陽市南漳縣汽車產(chǎn)業(yè)空間布局與園區(qū)建設(shè)同步發(fā)展宜城市17【本章小結(jié)】A、工業(yè)經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市規(guī)模的不斷擴大，為大中型客車、

12、貨車、重型車、等的銷售提供了廣闊的市場空間；B、鄂、渝、川、陜、豫五省市毗鄰地區(qū)的交通樞紐。高速公路呈“十”字形與周邊城市相聯(lián)，具備發(fā)達的物流商貿(mào)流通，繁榮的市場經(jīng)濟，為汽車市場的消費帶來了源動力，為汽配城招商組市起到推動作用；C、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長，個人投資渠道較少，持幣待購所蓄積的能量巨大，而汽配城的銷售模式，為投資者提供了一個合適平臺。D、汽車、食品、紡織、能源、化工醫(yī)藥、建材冶金六大產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟發(fā)展支柱。汽車產(chǎn)業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。使得相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得更加迅猛，汽配市場前景良好。項目宏觀環(huán)境分析社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展、汽車產(chǎn)業(yè)的龍頭地位、當?shù)氐陌l(fā)達的物流商貿(mào)系統(tǒng)，為將來汽車后市場帶來巨大的商

13、機18第一部分 市場調(diào)研篇項目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項目區(qū)位市場分析19周邊專業(yè)汽配市場分析一、襄陽地區(qū)汽配市場分布天潤汽車城晟達農(nóng)機汽車大市場長虹路東風(fēng)大道鄧城大道光彩汽配城錦繡東風(fēng)汽配城1.鄧城大道沿線2.東風(fēng)大道沿線3.長虹路沿線4.天潤汽車城5.錦繡東風(fēng)汽配城6.光彩汽配城（光彩大市場）7.襄陽晟達農(nóng)機汽車大市場8.檀溪汽配大市場檀溪汽配大市場20周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場鄧城大道沿線區(qū)位：鄧城大道（316國道）、義烏大道概況： 建筑基本為住宅裙樓及農(nóng)民自建房，形象較差； 汽配商戶約120家，總經(jīng)營面積約0.7萬（建筑面積約1.5萬），分布在鄧城大道和義烏大道兩

14、邊，是襄陽自然形成最早的汽配汽修服務(wù)街，以滿足周邊需求為主。生意都較好； 租金：15-24元/平米/月；靠鉆石大道附近租金在20元/平米月； 商戶以廠家駐點和個體經(jīng)營組成，以零售為主；市場點評：鄧城大道是襄陽城區(qū)北側(cè)的主要交通干道，也是漢十高速路必經(jīng)之路，車流物流量大，市場環(huán)境的需求，使得汽配機電專業(yè)市場發(fā)展較好。21周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場東風(fēng)大道沿線區(qū)位：東風(fēng)汽車大道概況： 汽配商戶約90家，總經(jīng)營面積約0.5萬（建筑面積約1萬），分布在東風(fēng)大道路兩邊，由于神龍、東風(fēng)二汽企業(yè)在附近的原因，自然形成汽配街，以滿足周邊企業(yè)及批發(fā)為主，生意較好； 租金：15元/平米月；商戶以廠家

15、直營和個體經(jīng)營組成，批發(fā)零售兼營。市場點評：依靠汽車工業(yè)發(fā)展自然形成的專業(yè)市場，市場具有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，經(jīng)營狀況也良好。22周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場長虹路沿線區(qū)位：長虹路概況： 分布在長虹路兩邊，自然形成，以零售滿足周邊個人消費為主； 汽配商戶約43家，總經(jīng)營面積約0.3萬（建筑面積0.5萬）； 租金：17元/平米月； 商戶為個體經(jīng)營零售，拓展能力弱。市場點評：長虹路零散分布汽配機電市場，生意主要面對城區(qū)內(nèi)（或者居住周邊）零散的車主或者個人，拓展能力不強。23周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場天潤汽車城區(qū)位：長虹路概況：建筑面積：8萬左右。其中汽配區(qū)、汽車用品及維修區(qū)經(jīng)營

16、面積約1萬，汽車銷售展廳區(qū)面積約6萬；主要經(jīng)營：汽車銷售、汽車飾品、汽車用品、汽車維修為主，有少量汽車配件；商家數(shù)量約150家。汽配商戶18家，主要零售為主，汽車銷售展廳展銷牌子約30個，街鋪租金815元月，低價位車銷售的汽車城，依托于汽車展廳銷售，街鋪空置率約25%市場點評：依托于4S店成市，業(yè)態(tài)以汽車飾品、維修為主，對經(jīng)營環(huán)境依賴程度大。汽配商戶流動量比較大。24周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場錦繡東風(fēng)汽配城區(qū)位：東風(fēng)大道概況：開發(fā)商：襄陽市閩建房地產(chǎn)投資有限公司 建筑面積：7.5萬（在經(jīng)營面積0.6萬，空置率75%）開業(yè)時間：2008年10月共36棟、三層（62）單層面積：21

17、（3.5mX6m），一樓高4米， 二三樓高3米鋪位數(shù)量：1500現(xiàn)在有商戶：98家經(jīng)營汽配商戶：58家租金：轉(zhuǎn)角10-15元/月商鋪售價：4500元/平米市場點評：市場經(jīng)營商家入駐不足7%，空置率非常高，現(xiàn)有經(jīng)營戶主要是做熟客，批發(fā)經(jīng)營為主。市場沒做起來的原因主要是招商力度不夠，物業(yè)銷售之后沒有統(tǒng)一的招商及經(jīng)營管理。25周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場光彩汽配城區(qū)位：鄧城大道與襄陽路交匯處概況：建筑面積：3萬經(jīng)營面積：1萬開業(yè)時間：2006年共10棟，單體三層（135）單層面積：45 （5mX9m）一樓高4.5米 ；二三樓高3米經(jīng)營汽配商戶：252家租金：20元/平米月商鋪售價：200

18、7年1500-2000元/平米； 2013年6000-7000元/平米市場點評：商家生意都比較穩(wěn)定，商戶由廠家辦事處、地區(qū)代理商及個體經(jīng)營戶組成，以零售為主批發(fā)為輔；主要襄陽市場為主；主要依靠老客戶；市場鋪位無空置。據(jù)商家介紹在經(jīng)營的市場規(guī)模小沒影響力、產(chǎn)品不齊全，他們也經(jīng)常從十堰調(diào)貨 ，亟待市場的升級。26周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場襄陽晟達農(nóng)機汽車大市場區(qū)位：襄陽市高新區(qū)團山鎮(zhèn)概況：占地面積：8萬經(jīng)營面積：約4萬，其中相關(guān)配件經(jīng)營 面積約0.15萬，經(jīng)營商戶25家。經(jīng)營商戶：100家經(jīng)營業(yè)態(tài)：農(nóng)機產(chǎn)品租金：15元/平米月市場點評：此類產(chǎn)品針對性太強，規(guī)模升級的空間有限，不太適作

19、為本項目的發(fā)展業(yè)態(tài)。目前是目前鄂西北地區(qū)最大的農(nóng)機大市場，以露天展示為主，入駐商家近100家，銷售8大系列100多種品牌的農(nóng)機產(chǎn)品，其中省內(nèi)區(qū)域總代理10余家（整車銷售為主）， 零部件銷售為輔。市場年銷售額在20億元以上，實現(xiàn)利稅過千萬元。生意都比較好！ 27周邊專業(yè)汽配市場分析二、襄陽地區(qū)汽配市場檀溪汽配大市場區(qū)位：長虹南路概況襄樊地區(qū)早期的汽配市場，由于開辦較早，管理方經(jīng)營管理意識薄弱；相關(guān)配套已經(jīng)跟不上如今汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，加上整體襄陽市汽配市場向城北襄州區(qū)定位，該市場在做業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。市場點評：整體汽配業(yè)態(tài)管理方在考慮轉(zhuǎn)型28周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場總結(jié)該數(shù)據(jù)為2011年市

20、場調(diào)查數(shù)據(jù)29周邊專業(yè)汽配市場分析三、襄陽地區(qū)汽配市場總結(jié)經(jīng)營體量：襄陽現(xiàn)有汽配商戶約740戶（含以街邊店及專業(yè)市場），經(jīng)營面積約4.25萬平米。經(jīng)營性質(zhì)：個體經(jīng)營戶占60%，廠家設(shè)點占40%； 街邊店商戶生意以隨機上門客戶為主，專業(yè)市場商戶生意以老客戶（業(yè)務(wù)拓展）為主，整體以滿足本地需求為主，有少量批發(fā)外地。承租租金：整體平均租金約15元/月，最高為20元/月，承租租金能力低。租金偏低主要是零售小商戶經(jīng)營能力有限，而批發(fā)大商戶需要的倉儲面積較大（或者以辦公性質(zhì)租賃），所以租金相對較低。市場空間：襄陽汽車制造及汽車配件制造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，據(jù)政府數(shù)據(jù)統(tǒng)計企業(yè)近千家，目前襄陽市政府正在申請“中國汽車

21、城”的稱號，可以看出襄陽汽配市場空間巨大，但襄陽汽配市場還處于街邊店為主導(dǎo)局面，市場整合規(guī)?；_發(fā)存在較大機會。商戶分析：商戶對整個襄陽市汽車產(chǎn)業(yè)及汽配經(jīng)營較為肯定，但目前整個大市場環(huán)境競爭加劇，商戶利潤空間受到一定的擠壓。對于規(guī)?；y(tǒng)一管理化的市場充滿期待，也有意向集中在更大的市場經(jīng)營發(fā)展。本項目周邊相關(guān)市場已有長足發(fā)展，由于以上各種原因無法順應(yīng)現(xiàn)有汽車產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。上述這些市場資源必將成為本項目未來整合的對象，它們的存在為本項目建立帶來良好的市場基礎(chǔ)。30第一部分 市場調(diào)研篇項目宏觀環(huán)境分析周邊專業(yè)汽配市場分析項目區(qū)位市場分析31項目區(qū)位市場分析襄陽市老河口市汽配市場區(qū)位狀況分析 老河口

22、市區(qū)現(xiàn)目前未形成較具規(guī)模的汽配市場，大部分汽配經(jīng)營者以零散的形式分布。本地區(qū)的汽配零售份額較大部被襄陽的各汽配市場所占據(jù)，而整個襄樊地區(qū)的汽配產(chǎn)品的不全也導(dǎo)致該地區(qū)的汽配經(jīng)營者經(jīng)常去十堰或者宜昌調(diào)貨，由此可見這相對一部分的市場份額被其他汽配市場所占有，造成本地資源的外流。面對十二五期間老河口市將把機械裝備制造產(chǎn)業(yè)、汽車及零部件產(chǎn)業(yè)定位市重點項目。打造200億的汽車及零部件的產(chǎn)業(yè)集群；面對如此之大的汽車產(chǎn)業(yè)，那同樣也會需要個如此之大的配套；形成大產(chǎn)業(yè)、大配套為一體的格局。放眼整個襄陽四區(qū)三縣三市現(xiàn)需一個能滿足汽配物流、汽配展示、汽配交易、汽配倉儲、汽配信息提供為一體的超大規(guī)模的汽車產(chǎn)業(yè)城。32本

23、篇總結(jié)作為汽車產(chǎn)業(yè)大省，產(chǎn)業(yè)拉動內(nèi)需，促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長的重要作用日益顯現(xiàn)，成為國民經(jīng)濟新的增長亮點，這為汽車汽配交易市場的興起提供了巨大的發(fā)展空間。因此本項目建立具備了良好的大環(huán)境。33第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升34本項目簡介一、項目概況 湖北四海升潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園位于湖北省老河口市，占地面積1300畝，投資15億（一期為占地500畝）項目完成將成為中西部最大的汽車產(chǎn)業(yè)城。本市重點招商引資項目、省市兩級領(lǐng)導(dǎo)重點關(guān)注的大型汽車產(chǎn)業(yè)項目。35本項目簡介二、地理位置 本項目位于湖北老河口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)李紀路，

24、距離302省道3公里、316國道8公里、福銀高速20公里交通便利。本項目三、建設(shè)周期本項目于2012年9月開工四、開發(fā)商湖北四海生潤滑油科技有限公司 36本項目簡介五、經(jīng)濟效益分析 湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園，領(lǐng)導(dǎo)中西部汽配市場，打造鄂西北最大的“現(xiàn)代汽車后市場”，輻射周邊400公里上億消費群體，中西部鄂、豫、川、陜、渝四省一市數(shù)千億市場商機。建成后的四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)園年營業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為鄂西北乃至中西部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。37第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)

25、理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升38項目地塊分析湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園鳥瞰圖39一、地理位置及交通狀況1、地理位置四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園位于老河口市老河口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)李紀路2、交通狀況襄渝鐵路、漢丹鐵路橫貫東西，福銀高速、老宜高速、316國道、302省道縱貫?zāi)媳?，襄陽、南陽、十堰、宜昌一小時通達，武漢、鄭州、西安一日往返；千噸級船舶長年通航，上達秦塞，下抵東海；坐擁國家大型空港老河口機場，近接客運樞紐襄陽機場。交通優(yōu)勢，無可復(fù)制。高速：福銀高速、老宜高速鐵路：襄渝鐵路、漢丹鐵路國道：316國道、302省道。即將開通328國道、310、316省道。航道：

26、漢水作為長江最大的支流常年通航500噸級船舶機場：距老河口機場8公里，襄陽劉集機場85公里公路：全市公路總里程757.407公里，其中：一級35.854公里、二級91.153公里。國道27.915公里、省道56.972公里、縣道140.82公里、鄉(xiāng)道531.7公里。項目地塊分析40第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升41一、項目優(yōu)勢（S）分析項目SWOT分析1、宏觀分析利好 、13上半年全國車市的期中成績好過預(yù)期。日前，全國乘用車市場信息聯(lián)席會發(fā)布最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國汽車產(chǎn)銷量分別為817.84萬輛和865

27、.72萬輛，同比分別增長16.7%和14%，再次刷新全球紀錄，超越美國居世界第一，打破了持續(xù)近兩年的微增長。 、中國私家車汽車保有量過億，據(jù)相關(guān)報道，政府用車占比30%，私人用車占70%，那就是說，在13億人口里面，僅有7000萬個人擁有車輛，如此快速的產(chǎn)銷增長，令中國的汽車后市場為業(yè)界看好。13年10月發(fā)布的中國汽車后市場藍皮書預(yù)測，中國汽車后市場在未來十至十五年時間中，每年將保持兩位數(shù)以上的高速增長，2015年中國汽車售后市場產(chǎn)值有望增至7000億元，成為全球第一大汽車后市場。今后較長一段時間內(nèi)，在居民收入持續(xù)增長、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進的雙重動力下，汽車市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展勢頭。

28、剛剛召開的兩會對汽車產(chǎn)業(yè)“十二五”的目標早已經(jīng)明確，到2015年形成2500萬輛產(chǎn)能。到2020年，汽車銷量將超過3000萬輛。屆時我國汽車保有量將超過2億輛，汽車后服務(wù)市場將達到數(shù)萬億的市場空間。 42一、項目優(yōu)勢（S）分析項目SWOT分析2、規(guī)模技術(shù)指標： 本項目為老河口市首家汽車汽配大型專業(yè)市場，目前襄陽地區(qū)面積最大，規(guī)劃最為先進的汽車專業(yè)市場，總投資15個億，占地約1300畝，一期為379畝，一期建筑面積32.8萬平米。3、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達： 專業(yè)市場成功的關(guān)鍵取決于市場供求、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)氛圍，本項目位于老河口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，路網(wǎng)發(fā)達，交通便捷，項目輻射鄂、豫、川、陜、渝區(qū)域。4、

29、新規(guī)劃帶來的利好： 老河口經(jīng)濟技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是湖北省政府批準成立的省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，機械裝備制造業(yè)、汽車及零部件被定為“十二五期間老河口市重點建設(shè)項目?！贝蛟?00億汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集群。發(fā)展?jié)摿薮蟆?3一、項目優(yōu)勢（S）分析項目SWOT分析5、汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)襄陽汽車產(chǎn)業(yè)2013年上半年產(chǎn)值722.8億。同比增長3.7%。襄陽是國家汽車動力和部件制造基地，擁有東風(fēng)集團和不同規(guī)模的汽車零部件企業(yè)300多家，汽車及零部件產(chǎn)業(yè)的市場、人才、技術(shù)、環(huán)境，為發(fā)展汽車后市場提供了豐富的資源和條件。25萬風(fēng)神襄樊汽車公司 09-11年汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能增速對比30萬東風(fēng)汽車股份有限公司5萬東風(fēng)創(chuàng)普汽車公司5萬湖

30、北福田專用車公司2萬其他改裝型企業(yè)2011年整車目標產(chǎn)能詳情44項目地塊分析一、項目劣勢（W）分析1、市場培育緩慢的壓力： 對于新建大型專業(yè)市場，前期經(jīng)營大多會出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項配套服務(wù)不能及時到位等問題，這將不利于招商組市工作的開展。要想輻射鄂、豫、川、陜、渝及周邊省市，需要專業(yè)的招商運營團隊，需要做大量的宣傳推廣。2、銷招組市面臨巨大壓力： 項目體量較大，而本市吸納量有限，因此本項目的銷招組市工作面臨巨大壓力。3、項目區(qū)位不理想： 項目位于縣級市老河口城北，遠離襄陽核心汽配商圈，客戶心里距離較遠，地塊周邊荒涼，生活配套缺失，生活不便，人氣不足。4、招商銷售相互轉(zhuǎn)嫁壓力： 招商

31、和銷售本來就是相互矛盾的，市場前三年需要積極培育，招商的低租金將轉(zhuǎn)嫁給銷售一定的壓力。45三、項目機會（O）分析1、城市規(guī)劃發(fā)展的機遇 全市轄10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，版圖面積1032平方公里，市區(qū)面積27平方公里，人口53萬,城市化率56%。按照“河谷組群發(fā)展的大城市、都市襄陽的副中心城市、漢江經(jīng)濟帶的明星城市”的戰(zhàn)略定位，圍繞“一江兩城、組群發(fā)展、東西互動、江城一體”長遠目標。五年內(nèi)城市建成區(qū)面積將擴大到40平方公里，老河口、谷城沿江組群發(fā)展，建設(shè)100平方公里、100萬人口的現(xiàn)代化大城市。未來五年，老河口將以“2311”工程為總抓手，堅定不移實施工業(yè)領(lǐng)先、沿江組群發(fā)展戰(zhàn)略，打造現(xiàn)代化中等城市，重振老

32、河口明星城市輝煌。力爭到2016年，實現(xiàn)“一千三百”目標，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值突破1000億元，建成裝備制造及汽車零部件、農(nóng)產(chǎn)品加工、循環(huán)經(jīng)濟三大百億產(chǎn)業(yè)和百億園區(qū)；沿漢江“工業(yè)走廊”及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本形成。為本項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2、宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨好 襄陽老河口社會經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，老百姓對汽車的消費增長迅速。項目SWOT分析46三、項目機會（O）分析3、本地行業(yè)競爭對手少 目前老河口市規(guī)?；钠囀袌霎a(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項目可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。4、市場空間巨大 2020年我國的汽車需求將突破3000萬輛，汽車銷售空間非常大。同時，汽車產(chǎn)

33、業(yè)所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為1：2.6和1：7.8，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺1元，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就會有2.6元的進賬；汽車產(chǎn)業(yè)中1個崗位能拉動7.8個人的就業(yè)。 項目SWOT分析47四、項目威脅（T）分析1、宏觀政策風(fēng)險 在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，國家目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。2、資金風(fēng)險 隨著房價的飆升和經(jīng)濟成本的增長，對項目的投入也將不斷增大，這會加大本項目的資金風(fēng)險。3、已建項目形成的影響 周邊城市（十堰、宜昌等）的汽車配件市場，特別是也對本項目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。項目SWOT分析48五、SWOT綜合分析1、本項目要解決的主要問

34、題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、本項目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題，需要根據(jù)項目進展做相應(yīng)調(diào)整；C、產(chǎn)品設(shè)計在滿足客戶需求的同時，還要與其它競爭對手形成差異化優(yōu)勢；D、當前政策形式下，該項目的價格定位要慎重，前期要做好深入調(diào)研，爭取做到效益最大化；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。項目SWOT分析49項目地塊分析五、SWOT綜合分析2、本項目在開發(fā)中的注意事項A、客戶群不僅僅是老河口53萬人口和襄陽550萬人，還要包括周邊城市十堰、宜昌、荊門、隨州包括河南南陽，乃至鄂、豫、川、陜、渝周邊省市區(qū)域；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至

35、關(guān)重要，這可為項目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項目市場定位要適中，不易過于高檔；E、市場推廣包裝要注意與當?shù)孛耧L(fēng)相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點訴求簡單明了。50項目地塊分析六、小結(jié) 因而本項目在運作上需：起點要高、定位要準、規(guī)劃要科學(xué)、產(chǎn)品要合理、配套要完善、運營團隊要專業(yè)51第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升52開發(fā)理念定位一、項目開發(fā)理念定位策略湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園要以復(fù)合型汽車城發(fā)展創(chuàng)新模式，打造鄂、豫、川、陜四省交界中西部地區(qū)最大“汽車后市場”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)

36、，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。汽配城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、潤滑油銷售、汽車配件，汽車用品、汽車保養(yǎng)、汽車美容、二手車交易、車輛上牌、保險等汽車后服務(wù)市場。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)包括中西部最大的工程機械綜合市場等。檢測、上牌、保險、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂、住宿等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。53開發(fā)理念定位一、項目開發(fā)理念定位策略讓汽配銷售告別“地攤”式的模式，搬進以汽配銷售、汽車文化、汽配貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進入汽配流通的“專業(yè)化市場”年代。 按照汽車產(chǎn)業(yè)商流、物流、信息流的國際性集散地的目標，以及國內(nèi)外汽車廠商搶灘中西部和鄂豫川陜渝市場的核心戰(zhàn)略要地定位。在未來的2-3年內(nèi)，力

37、爭汽車行業(yè)主流客戶全部入駐。引進國內(nèi)外汽車科技的最新成果，導(dǎo)入汽車營銷的最新理念，接軌WTO，建設(shè)具有鮮明的開放性、區(qū)域性特征的國際汽車及零配件集散中心。規(guī)?；瘒H化先進性將與汽車貿(mào)易相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險、車管等部門吸引進汽車城，為國內(nèi)外廠商和汽車消費者提供一站式服務(wù)，引導(dǎo)、培養(yǎng)消費習(xí)慣。服務(wù)配套齊全化54開發(fā)理念定位二、項目開發(fā)理念定位 在明確發(fā)展定位的同時，積極倡導(dǎo)汽車文化，確立核心價值理念打造中西部地區(qū)最大“現(xiàn)代汽車后市場”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。汽配城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、潤滑油銷售、汽車配件，汽車用品、汽車

38、保養(yǎng)、汽車美容、二手車交易、車輛上牌、保險等汽車后服務(wù)市場。引入各項配套功能，讓消費者正真享受購車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活。 “全國文化先進縣市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“湖北省衛(wèi)生城市”、“湖北省園林城市”、“湖北省可持續(xù)發(fā)展實驗區(qū)”，一張張無可復(fù)制的城市名片，使老河口的品牌影響力迅猛提升，給地處老河口的本項目帶來了前所未有的機遇。湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園，領(lǐng)航湖北汽配市場，輻射周邊400公里上億消費群體，鄂、豫、川、陜、渝四省一市數(shù)千億市場商機。建成后的四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)園年營業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為鄂西北

39、乃至中西部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場和汽車產(chǎn)業(yè)中心。55開發(fā)理念定位三、產(chǎn)品形象定位 湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園要建成襄陽地區(qū)老河口市的標志性建筑，建筑風(fēng)格上要請大家設(shè)計時尚、簡介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨到，雅而不俗。力爭成為一張與眾不同的城市新名片，成為襄陽地區(qū)老何口市有代表性的建筑和樣板市場。56開發(fā)理念定位四、產(chǎn)品功能定位 七大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、潤滑油市場、汽車配件市場、汽車用品市場、汽車保養(yǎng)裝飾市場、農(nóng)機工程機械市場、二手車交易市場及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險）一條龍服務(wù)。國際化商業(yè)布局，完整的經(jīng)營業(yè)態(tài)，傾力打造“

40、中西部汽貿(mào)第一城”，湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園將成為鄂西北汽車行業(yè)、“襄十隨”汽車走廊及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集散中心、龍頭位置，輻射鄂、豫、川、陜、渝四省一市，積極推動鄂西北區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟的大發(fā)展。57開發(fā)理念定位五、項目核心價值及其構(gòu)成要素招商、 安商、 興商1、立足老河口，輻射周邊省市，定位上適度超前，提高本項目的知名度；2、通過良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費者的潛在需求，有效提升消費者的忠誠度。培養(yǎng)消費者“買汽車、購配件就到四海生”的消費習(xí)慣。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)；58開發(fā)理念定位五、項目核心價值及其構(gòu)成要素3、

41、新一代汽配城在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽配交易有著顯著的不同。把服務(wù)有機的融入到產(chǎn)品中，并通過個性化服務(wù)獲得消費者青睞，從而爭取更大的市場發(fā)展空間，是本項目應(yīng)做到的重要一點；4、在汽車行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變及消費者消費觀念趨于理性的今天，汽配城必須在營銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，汽配城服務(wù)創(chuàng)新能力越強，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競爭中脫穎而出；5、市場題量較大，招商遵循十八字方針：先數(shù)量后質(zhì)量、先外圍后內(nèi)鋪、先培育后收益；6、運營推廣上，采取十六字方針：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理；7、市場運營商要分三步走：招商、安商、興商，

42、從而達到市場的興旺發(fā)達。59第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升60項目客群定位分析一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】 他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開發(fā)商實力、市場推廣情況等。【純投資客戶】 是面向大眾的返租客。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營，他們主要收取租金，獲取返租回報。根據(jù)襄陽老河口商業(yè)項目從業(yè)經(jīng)驗，以下為4類為主要投資客群體： 第1類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人；第2

43、類：經(jīng)濟富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；第3類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士；第4類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶【包租客】 具有較強的資金實力，采取包租經(jīng)營，大多為專業(yè)的市場經(jīng)營管理機構(gòu)。61項目客群定位分析二、客戶區(qū)域分析1、襄陽老河口地區(qū)的汽配行業(yè)內(nèi)人士及投資人群2、宜昌、十堰、隨州武漢省地區(qū)汽配行業(yè)人士及投資人群3、南陽、鄭州、西安等行業(yè)內(nèi) 人士（作為在鄭州地區(qū)多年經(jīng)營汽配市場的經(jīng)驗以及本司長期與相關(guān)市場合作的經(jīng)歷，可以對手上相應(yīng)的行業(yè)內(nèi)人士及有實力的投資客進行重點推薦。62項目客群定位分析三、客戶消費行為分析 自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個平方，且商鋪不

44、僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。其次是原來的經(jīng)營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。 鋪位需求，需要進行市場調(diào)研 價位需求，需要進行市場調(diào)研 63第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升64項目價格定位一、本案市場價格待市場深入調(diào)研后，然后給本項目合理的定價建議。65項目價格定位二、付款方式的設(shè)

45、計與導(dǎo)向策略 付款方式手續(xù)66項目價格定位三、開盤及價格策略1、可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略2、采取低開高走的價格策略：開盤必特價，特價必升值67第二部分 發(fā)展定位篇本項目簡介項目地塊分析項目SWOT分析開發(fā)理念定位項目客群定位分析項目價格定位項目賣點提升68項目賣點提升1、四海生鄂西北汽車產(chǎn)業(yè)第一城2、四海生，產(chǎn)業(yè)城、財富城3、四海生，新形象、新商機、旺市場4、加盟四海生，財富輕松升5、實實在在的財富，世世代代的搖錢樹6、買鋪即收3年租，即買即賺7、四海生汽配城，個人投資的新金礦8、年年收租，代代收益，坐享其成9、帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金69項目賣點

46、提升10、四海生汽配城，圓您致富之夢11、買個好旺鋪，世代搖錢樹12、立足老河口 服務(wù)鄂西北 輻射中西部13、扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_14、21世紀朝陽產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè)15、產(chǎn)權(quán)多元化/運作企業(yè)化/服務(wù)社會化16、統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一宣傳17、大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富18、國家重點扶持項目，享受各種政策優(yōu)惠70第三部分 規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思項目建筑指標建議項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議71規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思三大特色 一是具有平整劃一街道式設(shè)計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化； 二是基本顏色統(tǒng)一，以紅褐色或青色為主調(diào)，襯托出簡潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，

47、使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易； 三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。72第三部分 規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思項目建筑指標建議項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議73項目建筑指標建議底層層高4.5米，二層以上3.3米，柱距、面寬則依據(jù)各塊分區(qū)情況合理定位大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設(shè)計科學(xué)、合理、適用，適合于市場長遠經(jīng)營的需要。建成后，將成為中西部地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ能囐Q(mào)集散中心。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來深遠意義。74第三部分 規(guī)劃建設(shè)篇規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思項目建筑指標建議項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議75項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議一、空間布

48、局 九大主體及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、潤滑油市場、汽車配件市場、汽車用品市場、汽車保養(yǎng)裝飾市場、農(nóng)機工程機械市場、二手車交易市場、上述相關(guān)行業(yè)廠房、倉儲物流市場 。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、保險、電子商務(wù)、酒店、娛樂、公寓住宅、辦公、上牌、等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。建成后的湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園將成為中國中西部區(qū)域最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。76項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議二、核心主體劃分77項目主要功能區(qū)分及規(guī)劃建議二、主體配套劃分三、生活配套劃分住宅將成為生活配套重要開發(fā)主體，既然解決商戶住宿問題，又解決了開發(fā)商迅速的資金回籠78項目主要

49、功能區(qū)分及規(guī)劃建議四、市場建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學(xué)化、規(guī)模化的系統(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進的市場建設(shè)理念，打造鄂西北及鄂、豫、川、陜交匯處汽車后市場第一品牌。市場建設(shè)按“立足老河口、服務(wù)鄂西北、輻射中西部”的思路，引領(lǐng)中西部汽車貿(mào)易的發(fā)展。2)科學(xué)合理原則：建筑設(shè)計和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學(xué)合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。3)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設(shè)計為適應(yīng)未來的變化和空間拓展預(yù)留一定的彈性。4)標志性原則：得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項目其必將成為鄂西北區(qū)域性地標和中西部地區(qū)汽車后市場的名片。五、具體建筑及技術(shù)指

50、標（略）79第四部分 銷售策略篇銷售總體策略項目命名銷售渠道策略80銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀A(yù) 商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種： 一是綜合性商業(yè)模式 二是主題性商業(yè)模式 三是專業(yè)性商業(yè)模式。81銷售總體策略（一）綜合性商業(yè)模式 這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應(yīng)該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭

51、遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。 究其原因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。 這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)。

52、82銷售總體策略（二）主題性商業(yè)模式 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某一個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理

53、訴求，針對性強。 但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高，并且這種商業(yè)模式要求： 規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配； 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡(luò)運作，所涉及成本高昂、費用巨大； 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營。83銷售總體策略（三）專業(yè)性商業(yè)模式 這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求吸引每個消費者。 這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，

54、專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園項目的開發(fā)建設(shè)，必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如汽車產(chǎn)業(yè)、汽車后服務(wù)市場、物流運輸及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。 對于本項目，是屬于專業(yè)性商業(yè)模式。 而專業(yè)性產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式能比較好地解決投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。84銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀B 專業(yè)性產(chǎn)權(quán)商鋪模式產(chǎn)權(quán)商鋪：是指個人、單位以置業(yè)投資或經(jīng)營為目的，通過購買獲得或者通過銀行按揭支持獲得商鋪的所有權(quán)，它是一種房產(chǎn)營銷模式。投資產(chǎn)權(quán)商鋪，被稱為“最穩(wěn)賺的投資機會”，它盛行于全國各大中城市，其

55、回報率相當穩(wěn)定且可觀。 產(chǎn)權(quán)商鋪，為廣大中小投資者提供了一條持續(xù)與穩(wěn)定并切實可行的投資之路，將游散資金變成最有效的資本，使其成為自己能控制并把握的中長期事業(yè)，成為生活中持久而穩(wěn)定的財富源泉。產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商鋪市場的主流。 投資看回報，縱觀股市、債券、保險等主要投資渠道，無論在回報速度、回報率、回報可持續(xù)性、風(fēng)險性等方面，產(chǎn)權(quán)式商鋪都是21世紀第一個，也可能是最后一個優(yōu)質(zhì)投資機遇。從全國各大城市近5年的房地產(chǎn)發(fā)展來看，也證實了這一點。甚至有的專業(yè)化市場的產(chǎn)權(quán)商鋪價值都翻番。85銷售總體策略幾類理財方式比較86銷售總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C 產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險控制應(yīng)該說產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷

56、模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風(fēng)險，該模式同樣如此。 （1）差價補貼的風(fēng)險 作為租賃者，其承租的租金必然越低越好，而發(fā)展商為實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。87營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C 產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險控制（2）經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險 在承租期中，如果經(jīng)營管理不良，無法繼續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致各商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于一樣支付

57、小業(yè)主的承諾回報，由此產(chǎn)生的風(fēng)險也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇老經(jīng)營戶，他們在長期的經(jīng)營運作中積累了很多的經(jīng)驗，具有較強經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，客戶資源較多，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強；另一方面針對項目情況，進行準確的市場定位和產(chǎn)品定位，以確保商業(yè)項目的可持續(xù)經(jīng)營。 88營銷總體策略一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀C 產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險控制（3）委托經(jīng)營期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險 分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾。但在委托經(jīng)營期滿后，也必須解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益。 發(fā)展商需提前

58、解決好這一問題，可以提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)市場的統(tǒng)一經(jīng)營。 或者和運營商提前和業(yè)主簽訂長期經(jīng)營權(quán)，并按照一定比例分配租金收益，一般按照2：8原則（運營商：業(yè)主）89營銷總體策略二、本項目銷售方案制定方案的原則：尊重市場規(guī)律，實事求是，積極穩(wěn)妥，突破創(chuàng)新，揚長避短，把握時機。營銷方案：以整體分割銷售為基本點，返租回報銷售為突破點，制定銷售策略，爭取火爆開市。1、全產(chǎn)權(quán)發(fā)售（產(chǎn)權(quán)式商鋪） 建議將車城商鋪整體分割成中

59、小鋪位，每塊商鋪都有獨立產(chǎn)權(quán)，業(yè)主持有全私產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，可自由進行買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承等相關(guān)活動。 注意要點：在滿足經(jīng)營的前提下，商鋪盡量分割成小面積，因其總價低，客群投資門檻較低，從而達到迅速回籠資金的目的。90營銷總體策略二、本項目銷售方案2、投資返租 投資返租是目前國內(nèi)最流行的一種物業(yè)投資模式。業(yè)主買下商鋪后，不用自己經(jīng)營，由管理公司統(tǒng)一運營，定期向業(yè)主支付租金。建議本項目采取以下租約方式：業(yè)主買下湖北四海生潤滑油汽配工程機械產(chǎn)業(yè)物流園鋪位時，即可簽訂3年（或以上）的商鋪租賃合同，保證商鋪一買下來就能收取租金，天天賺錢，不會有一天閑置。 注意要點：此處必須注意的是，盡可能的在合同上

60、把交房期限往后延伸，以爭取更多的對招商免租金政策的支持。91營銷總體策略二、本項目銷售方案3、投資回報率以目前國內(nèi)利率偏低的情形，建議本項目商鋪的合理市場回報率約定為8%左右或以上。A、三年租金回報：第一年7%，第二年8%，第三年9%； B、十年返租回報：第一年7%，第二年8%，第三年9%；以后每年按照2：8分成；C、十年返租回報：每年8%，共返十年，前3年一次性返還。4、租金抵房款為吸引中小投資者，降低業(yè)主的投資門檻，采用即買即簽約，簽定購房合同的同時，簽定返租協(xié)議，并一次性返還3年租金，沖抵購房款。5、一次性付款或分期付款可相應(yīng)減免各種交易費和契稅等92營銷總體策略【總結(jié)】 在銷售上，我們