2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點-商品房銷售管理

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點:商品房銷售管理 2021年物業(yè)管理師考試即將開頭，為了廣闊考生能夠全面系統(tǒng)的復習2021年物業(yè)管理師考試課程，校給大家供應(yīng)了一系列關(guān)于物業(yè)管理師考試的資料，現(xiàn)將2021年物業(yè)管理師基本制度與政策考點:商品房銷售管理，供應(yīng)給廣闊考生，盼望對參與2021年物業(yè)管理師考試的考生有點關(guān)心！ 商品房銷售管理 這里提出的商品房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售賣的活動，它區(qū)分于其他房屋全部人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。 依據(jù)商品房銷售方式不同，商品房銷售可以分為商品房預售和商品房現(xiàn)房銷售。商品房預售是指房地

2、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房價款的行為。 商品房現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 一、商品房預售管理 我國房地產(chǎn)市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充足，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預售仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。 由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質(zhì)量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必需加強對商品房的預售管理。 （一）商品房預售的條件 城市房地產(chǎn)管理法對商品

3、房預售規(guī)定了三項條件： 1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3.按供應(yīng)預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期； 4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。 （二）商品房預售管理程序 1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應(yīng)當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應(yīng)當提交的證件及資料有： （1）商品房預售許可申請表； （2）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證

4、書； （3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證； （4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明； （5）工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明； （6）商品房預售方案。預售方案應(yīng)當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當附預售商品房分層平面圖。 3.經(jīng)審查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準予預售的行政許可書面打算，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出打算之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達商品房預售許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向商品房預購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應(yīng)當載明商品房預售許可證的

5、批準文號。 4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應(yīng)當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必需用于有關(guān)的工程建設(shè)。 5.商品房預購人應(yīng)當在預購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當予以幫助，并供應(yīng)必要的證明文件。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的緣由，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和承購人有特別商定外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當擔當違約責任。 典型試

6、題： 保證明施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主根據(jù)（）的商定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預付物業(yè)服務(wù)支出。 A.經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同 B.經(jīng)過審議的概算和物業(yè)管理合同 C.經(jīng)過審議的預算和前期物業(yè)管理合同 D.經(jīng)過審議的概算和和前期物業(yè)管理合同 答案：A 解析：本題考核的是酬金制收費形式。為保證明施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主根據(jù)經(jīng)過審議的預算和物業(yè)管理合同的商定，先行向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主全部，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同商定以外的支出。 在仔細總結(jié)深圳和廣州閱歷的基礎(chǔ)上，（）頒布了城市新建住宅小區(qū)管理方法。 A.建設(shè)部 B.人事部 C.住宅小區(qū)管理機構(gòu) D.建設(shè)部和人事部 答案：A 解析：本題考核的是我國物業(yè)管理的進展。建設(shè)部在仔細總結(jié)深圳和廣州閱歷的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了城市新建住宅小區(qū)管理方法，明確要求住宅小區(qū)應(yīng)當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司擔當小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同，住宅小區(qū)應(yīng)當成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表