物流地產(chǎn)行業(yè)觀察系列-REITs

1、REITs概述概念應(yīng)用領(lǐng)域基本結(jié)構(gòu)意義REITs：不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金。是不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的不動(dòng)產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券 資產(chǎn)。概念概 述現(xiàn) 狀案 例展望公路鐵路商業(yè)綜合體住宅園區(qū)概 述現(xiàn) 狀案 例展望應(yīng)用領(lǐng)域?qū)懽謽枪?、鐵路，文旅、零售、物流地產(chǎn)，住宅，辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)都可以作為REITs的底層資產(chǎn)。概 述現(xiàn) 狀案 例展望REITs的分類(lèi)根據(jù)組織形式根據(jù)投資形式根據(jù)基金募集方式公募型私募型原始權(quán)益人各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)基金管理認(rèn)購(gòu)資金收益分配概 述現(xiàn) 狀案 例展望基本結(jié)構(gòu)（以公募REITs為例）戰(zhàn)略投資者收益分配網(wǎng)下投資者公眾投資者公募REITs認(rèn)

2、購(gòu)資金認(rèn)購(gòu)資金收益分配轉(zhuǎn)讓股份資產(chǎn)支持證券基金托管資產(chǎn)支持證券 管理人資產(chǎn)支持證 券托管盤(pán)活存量資產(chǎn)，有利于穩(wěn)定宏觀杠桿率拓寬直接融資渠道，助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)化解地方隱性債務(wù)和釋放風(fēng)險(xiǎn)固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化投資概 述現(xiàn) 狀案 例展望意義宏觀政策企業(yè)/原始權(quán)益人需求投資者優(yōu)化資源配置，盤(pán)活存量拓展融資渠道，改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)促進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，豐富交易品種REITs現(xiàn)狀境外情況境內(nèi)情況進(jìn)入物流地產(chǎn)R E I Ts 市場(chǎng)的玩家15.90%6.80%3.10%2.50%2.30%2.10%1.90%0.05%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%新加坡 澳大利亞美國(guó)英國(guó)加

3、拿大法國(guó)日本中國(guó)香港全球主要國(guó)家和地區(qū)REITs市值占股市總市值比重REITs在境外已經(jīng)發(fā)展十分成熟1960年美國(guó)首先出現(xiàn)REITs，到2020年底全球已有45個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出REITs，合計(jì)發(fā)現(xiàn)公募REITs903支，全球公募REITs市值約2萬(wàn)億美元，其中美國(guó)占65%。從各國(guó)家和地區(qū)公募REITs市值對(duì)當(dāng)?shù)毓墒锌偸兄档慕嵌葋?lái)看，2020年底該比例最高的國(guó)家是新加坡。概 述現(xiàn) 狀案 例展望數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)研究院概 述現(xiàn) 狀案 例展望美國(guó)日本通訊鐵塔： AMERICAN TOWER物流及工業(yè)： Prologis數(shù)據(jù)中心： EQIX澳大利亞高速公路： Transurban電網(wǎng)： India

4、 Grid Trust印度高速公路： IRB Trust物流基礎(chǔ)設(shè)施： GLP新加坡工業(yè)地產(chǎn)： Maple Tree Industrial Trust數(shù)據(jù)中心： Kappel DC REIT境外市場(chǎng)典型基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品境外REITs已經(jīng)覆蓋多個(gè)領(lǐng)域REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)從最初的商業(yè)物業(yè)逐步拓展到了工業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。從各國(guó)家和地區(qū)公募REITs市值對(duì)當(dāng)?shù)毓墒锌偸兄档慕嵌葋?lái)看，2020年底該比例最高的國(guó)家是新加坡。概 述現(xiàn) 狀案 例展望我國(guó)REITs市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀96 . 05130 . 85148 . 25291 . 38253 . 68488 382 . 66248

5、16 13 24 22 010 20 30 0200 400 600 2014 2015 2018 2019 2020 2014-2020年我國(guó)類(lèi)REITs發(fā)行規(guī)模及數(shù)量20162017 規(guī)模（億元） 數(shù)量（支） * 數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)研究院我國(guó)目前發(fā)行產(chǎn)品以類(lèi)REITs居多，2014年開(kāi)始發(fā)行第一單，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，底層資產(chǎn)種類(lèi)逐步多元化， 截止2020年底，我國(guó)類(lèi)REITs累計(jì)發(fā)行89支，規(guī)模達(dá)1790億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型覆蓋購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、 零售店鋪、租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施等多各領(lǐng)域。上交所和深交所正式發(fā)布 REITs業(yè)務(wù)配套規(guī)則，為 基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs業(yè)務(wù) 明確了相關(guān)業(yè)務(wù)流程、審 查標(biāo)

6、準(zhǔn)和發(fā)售流程。證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委發(fā)布關(guān) 于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng) 產(chǎn)投資信托基金（REITs） 試點(diǎn)相關(guān)工作的通知公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券 投資基金指引（試行）， 正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs試點(diǎn)發(fā)改委發(fā)布關(guān)于做好基 礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信 托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng) 目申報(bào)工作的通知國(guó)務(wù)院提出“要積極探索 并開(kāi)發(fā)資產(chǎn)證券化品種”， REITs作為重要品種之一， 開(kāi)始受到關(guān)注央行和證監(jiān)會(huì)提出“擴(kuò)大 市場(chǎng)融資渠道，積極穩(wěn)妥 開(kāi)展REITs試點(diǎn)”，開(kāi)啟 中國(guó)類(lèi)REITs發(fā)展時(shí)代發(fā)展改革委公布關(guān)于進(jìn) 一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不 動(dòng) 產(chǎn) 投 資 信 托 基 金（REITs）試點(diǎn)工作的通 知概 述現(xiàn) 狀案 例展望

7、我國(guó)REITs市場(chǎng)正進(jìn)入新階段2014年2020年4月2020年8月2021年1月2004年2021年7月不考慮物流和新基建等，我國(guó)僅港口、公路等傳統(tǒng)基建的資產(chǎn)規(guī)模目前至少在百萬(wàn)億級(jí)，因此在資金缺口 日益加大的背景下，我國(guó)從2020年開(kāi)始出臺(tái)密集的政策和規(guī)則，完善融資體系，以此盤(pán)活存量資產(chǎn)， 特 別是公募REITs的上市，標(biāo)志著REITs市場(chǎng)進(jìn)入新階段。概 述現(xiàn) 狀案 例展望進(jìn)入物流地產(chǎn)R EITs 市場(chǎng)的玩家概 述現(xiàn) 狀案 例展望首批公募REITs募集火爆2021 年5 月我國(guó)首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目獲批， 這一次發(fā)行最令市場(chǎng)關(guān)注的是機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)火爆。從目前 詢價(jià)結(jié)果來(lái)看，私募基金，商業(yè)銀

8、行、保險(xiǎn)、券商的資管機(jī)構(gòu)均有參與，已經(jīng)披露的9只產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn)超比例 認(rèn)購(gòu)，合計(jì)募集規(guī)模達(dá)到314.03億。2.998.723.883.892.313.383.713.022.311614121086420首批公募REITs項(xiàng)目發(fā)售價(jià)格情況（元）8.854.863.615.858.478.354.5611.1315.31181614121086420首批公募REITs項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)倍數(shù)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)研究院概 述現(xiàn) 狀案 例展望首批公募REITs底層資產(chǎn)華安張江光大REIT底層資產(chǎn)：張江光大園 發(fā)行規(guī)模：14 . 95 億元 封閉期：20 年浙商滬杭甬REIT底層資產(chǎn)： 杭微高速公路（ 浙江段

9、） 昌昱段、杭 微高速公路（ 浙江段） 汪昌段、 杭微高速公路（ 浙江段） 留汪段發(fā)行規(guī)模：43 . 60 億元封閉期： 20 年?yáng)|吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)： 國(guó)際科技園五期B 區(qū)、2 . 5 產(chǎn)業(yè)園一期、 二期項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模：34 . 92 億元封閉期： 40 年中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)： 普洛斯北京空港物流園、普洛斯通州光機(jī)電物流 園、普洛斯廣州保稅物流園區(qū)、普洛斯增城物流園、普洛斯 順德物流園、蘇州望亭普洛斯物流園、普洛斯淀山湖物流園 發(fā)行規(guī)模： 58 . 35 億元封閉期： 50 年紅土創(chuàng)新鹽田REIT底層資產(chǎn)： 現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目（ 包括4 做倉(cāng)庫(kù)、1棟綜合辦公樓及1 座氣瓶站）發(fā)行

10、規(guī)模：18 . 40 億元封閉期： 36 年中航首鋼綠能REIT底層資產(chǎn)： 生物質(zhì)能源、餐廚、殘?jiān)鼤捍鎴?chǎng)發(fā)行規(guī)模： 13 . 38 億元封閉期： 21 年富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT底層資產(chǎn)： 福永水廠、松崗水廠、公明水廠、合 肥市十五里河污水處理廠發(fā)行規(guī)模：18 . 50 億元封閉期： 26 年平安廣州廣河REIT底層資產(chǎn)： 廣河高速（ 廣州段）發(fā)行規(guī)模： 91 . 14 億元封閉期： 99 年博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT底層資產(chǎn)：萬(wàn)融大廈 發(fā)行規(guī)模：20 . 79 億元 封閉期： 50 年概 述現(xiàn) 狀案 例展望首批公募REITs特點(diǎn)聚集重點(diǎn)行業(yè)聚集重點(diǎn)區(qū)域聚集優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目聚集產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)先支持位于京津冀、雄安新

11、區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲、海南自 由貿(mào)易港等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目， 支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó) 家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。優(yōu)先支持倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口、城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱、 數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心、5 G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶 網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)展試點(diǎn)。鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開(kāi)展試點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)持有底層資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利； 現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3

12、年；主要原始權(quán)益人企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3年無(wú)重大違法違規(guī)行為。助推 產(chǎn)業(yè) 升級(jí)概 述現(xiàn) 狀案 例展望公募REITs的推出具有重大意義公募REITs，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是資產(chǎn)的IPO，實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生改變公募REITs的推出意味著時(shí)代做出了切割 增量時(shí)代大勢(shì)已去， 存量時(shí)代正式到來(lái)， 并正走向高點(diǎn)。從 以間接融資為主的方式支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)逐步走向間接融資、直接融資均衡共同支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新階段，是我 國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。REITs案例概 述現(xiàn) 狀案 例展望零售地產(chǎn)類(lèi)REIT2017年銀泰中心in99購(gòu)物中心及華爾道夫酒店和車(chē)位共計(jì)293983.17作為底層資產(chǎn)發(fā)行類(lèi)REIT，金額3

13、5億元，發(fā)行期限18年，是國(guó)內(nèi)首單培育型CMBS。云南城投銀泰in99升源證券重慶國(guó)際信托貸款35億證券 化發(fā)行持有概 述現(xiàn) 狀案 例展望順豐REIT、普洛斯REIT及鹽田港REIT分別是三個(gè)交易所的第一單物流資產(chǎn)公募REITs民資外資國(guó)資港交所上交所深交所概 述案 例展望順豐REIT、普洛斯REIT及鹽田港REIT底層資產(chǎn)對(duì)比三單物流地產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)對(duì)比項(xiàng)目所在地建筑面積（萬(wàn)m2）可租面積（萬(wàn)m2）出租率有效租金單價(jià)（元/m2/月）估值（億元）估值單價(jià)（元/m2）普洛斯REIT北京、廣州、佛山、蘇州、昆山70.5070.7698.70%40.0453.467583鹽田港REIT深圳32.0426.61100%38.3417.055321順豐REIT香港、佛山、蕪湖23.4430.7694.90%66.3551.5021970* 數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)中金普洛斯REIT有網(wǎng)絡(luò)化和品牌加持；鹽田港REIT為保稅倉(cāng)，并兼有倉(cāng)儲(chǔ)物流和港口兩大行業(yè)屬性；順豐 房托REIT則以香港物業(yè)作為主要組成部分?，F(xiàn)狀展望概 述現(xiàn) 狀案 例在傳統(tǒng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)模式下， 物流園區(qū)由于開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本高且周期長(zhǎng)， 造 成負(fù)債壓力攀升。但在引入REITs模