滑縣人民路項目過程稿滑

1、報告背景本次報告是在營銷公司及規(guī)劃設(shè)計院提出項目整體規(guī)劃發(fā)展思路上進行項目發(fā)展方向的再次研判、論證，主要解決以下兩個問題：項目發(fā)展方向、發(fā)展模式研判1基于方向下的物業(yè)發(fā)展建議2報告大綱1項目發(fā)展問題癥結(jié)2項目發(fā)展問題解析3項目核心問題解決4項目物業(yè)發(fā)展建議1發(fā)展問題癥結(jié)宏觀發(fā)展市場分析政策分析城市分析宏觀發(fā)展環(huán)境/政策層面建筑面積計算新規(guī)實施，“偷面積、送面積”難度增加，如何跳出政策限制、精細化戶型產(chǎn)品設(shè)計成為未來市場的難題相對已報批/在售項目項目，未來市場新建項目在產(chǎn)品戶型設(shè)計附加值方面處于不利地位。如何跳出政策限制、精細化戶型產(chǎn)品設(shè)計成為未來市場的難題從2014年7月1日起，住建部批準頒布

2、的新版建筑工程建筑面積計算規(guī)范(以下稱規(guī)范)正式實施。從此以后，開發(fā)商常用的送飄窗、送露臺、送地下室等推銷手段將成為歷史，而最受置業(yè)者青睞的“偷面積”等手段也將不復(fù)存在。新規(guī)范要求，窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。這也是新規(guī)中變化最大的一條，市場上流行的“買房送飄窗”優(yōu)惠或不再有。新規(guī)范要求，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積，而主體結(jié)構(gòu)外的陽臺則按照其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。這意味著今后開發(fā)商想通過面積計半的內(nèi)陽臺，也叫“入戶花園”作為營銷噱頭的難度加大。規(guī)范中要求地下室、半地下

3、室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計算1/2面積。這樣就完全顛覆了原來地下室、半地下室不計算面積的規(guī)范。宏觀發(fā)展環(huán)境/城市層面留固鎮(zhèn)白道口萬古鎮(zhèn)高平鎮(zhèn)上官鎮(zhèn)牛屯鎮(zhèn)王莊鎮(zhèn)老店鎮(zhèn)小鋪鄉(xiāng)焦虎鄉(xiāng)瓦崗寨鄉(xiāng)慈周寨鄉(xiāng)老廟鄉(xiāng)桑村鄉(xiāng)大寨鄉(xiāng)八里營鄉(xiāng)四間房鄉(xiāng)趙營鄉(xiāng)半坡店棗村鄉(xiāng)道口城關(guān)新區(qū)城市概況分析北環(huán)路道康路道城路滑州路滑州南路解放路人民路文明大道縣城位于縣域位置偏于西北，對全縣的影響和輻射帶具有一定的地緣局限性；北部客戶基礎(chǔ)薄弱且輻射范圍較小。城市現(xiàn)狀呈現(xiàn)南北向布局，一定程度上不利于南北客戶跨區(qū)域?qū)?，項目位于縣城北部區(qū)域，臨近北環(huán)屬于城市邊緣地

4、區(qū)。城市北部邊緣地區(qū)，非城市熱點區(qū)域北部客戶基礎(chǔ)薄弱，外部客戶跨區(qū)域?qū)腚y度較大宏觀發(fā)展環(huán)境/城市層面東移南擴非城市未來重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，在政策導(dǎo)向方面不具備優(yōu)勢降低客戶對區(qū)域未來價值預(yù)期城市整體發(fā)展方向“東移南擴”，城市規(guī)劃布局“兩軸雙心”“兩軸”：城市綜合發(fā)展主軸，沿中州大道和文明大道形成串聯(lián)滑縣中心城區(qū)由北向南，由西向東拓展的城市主軸線。“雙心”：城市老中心和城市新中心。城市老中心位于道口片區(qū)，是道口老城區(qū)傳統(tǒng)商貿(mào)中心；城市新中心位于城東新區(qū)，集行政辦公、商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化娛樂等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的城市綜合型中心。宏觀發(fā)展環(huán)境/問題總結(jié)建筑面積計算新規(guī)實施，“偷面積、送面積”難度增加

5、，如何跳出政策限制、精細化戶型產(chǎn)品設(shè)計成為未來市場的難題城市北部邊緣地區(qū)，非城市熱點區(qū)域。北部客戶基礎(chǔ)薄弱，外部客戶跨區(qū)域?qū)腚y度較大非城市未來重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，在政策導(dǎo)向方面不具備優(yōu)勢降低客戶對區(qū)域未來價值預(yù)期123競爭市場分析土地市場二級分析2012年土地供應(yīng)成交狀況競爭市場分析/土地市場2012年滑縣住宅土地共成交8宗，成交面積15.8萬平米，建筑規(guī)模體量約43萬大部處于在建，待售/在售狀態(tài)宗地編號宗地坐落宗地面積（）土地用途容積率建筑規(guī)模（）備注滑地2012-C1-1號歐陽路南，振興路北，人民路西，滑豐路東側(cè)26557.82其他普通商品住房用地1.8-2.566394.55宏達頤馨家園

6、（在建待售）滑地2012-C1-2號歐陽路，振興路北，人民路西，滑豐路東29631.1其他普通商品住房用地1.5-2.780003.97滑地2012-C1-3號振興路南側(cè)，人民路西側(cè)，滑豐路東側(cè)13684.1其他普通商品住房用地2-2.635578.66滑地2012-C1-4號歐陽南路，振興路北側(cè)，人民路西側(cè)，滑豐路東2346.5其他普通商品住房用地1.7-24693滑地2012-C2-1號中州大道南側(cè)，滑臺路東側(cè)，廣福路西，歐陽路北側(cè)36444.08其他普通商品住房用地1.8-2.591110.2新泰龍城（在建已售）滑地2012-C2-2號中州大道南側(cè)，滑臺路西側(cè)，歐陽路北側(cè)12476.35

7、其他普通商品住房用地2.5-3.341171.955滑地2012-C5-1號歐陽路南，振興路北，明福路西19501其他普通商品住房用地2.0-3.058503明福世家（爛尾）滑地2012-C5-2號歐陽路南，明福路東，振興路北17555其他普通商品住房用地2.0-3.0526652013年土地供應(yīng)成交狀況宗地編號宗地坐落宗地面積（）土地用途容積率建筑規(guī)模（）備注滑地2013-C6號滑臺路東側(cè)，振興路北側(cè)20176.4其他普通商品住房用地1.7-2.550441天悅名家（待售）滑地2013-C1號滑豐路東側(cè)，中州大道南側(cè)，新華路北側(cè)42566其他普通商品住房用地2.0-3.85163879.1萬

8、象城（在售）滑地2013-C2號解放南路西側(cè)，華康路南側(cè)50073其他普通商品住房用地1.3-2.5125182.5王勝強滑地2013-C3號貿(mào)易路東側(cè)、華康路南側(cè)50000其他普通商品住房用地1.3-2.5125000滑地2013-C5-2號廣福路西側(cè)，歐陽路北側(cè)46721.498其他普通商品住房用地2.1-3.3154180.9434新泰龍城（在售）滑地2013-C5-1號中州大道南側(cè)，廣福路西側(cè)15114.83其他普通商品住房用地2.1-3.349878.939滑地2013-C11-1號中州大道南側(cè)，滑興路東側(cè)23555其他商服用地1.7-2.558887.5普羅旺世（在售）滑地2013

9、-c11-2號滑興路西側(cè)，廣福路東側(cè)30531其他普通商品住房用地2.1-3.6109911.6滑地2013-c11-3號滑興路西側(cè)，廣福路東側(cè)29598其他普通商品住房用地2.1-3.6106552.8滑地2013-C6-1號黃河路南、解放路東38382.51其他普通商品住房用地1.7-3.3126662.283鵬鑫劍橋城（在售）滑地2013-C6-2號解放路東、惠民路西26280.4其他普通商品住房用地1.7-3.386725.32滑地2013-C13-1號人民路西側(cè)、康樂路東側(cè)32675.15其他普通商品住房用地1.5-2.581687.875本項滑地2013-C13-2號煤建路北側(cè)、人

10、民路西側(cè)32798.3其他普通商品住房用地1.5-2.581995.75滑地2013-B7號規(guī)劃路南側(cè)、解放路東側(cè)5004.15其他商服用地1.7-2.512510.375滑地2013-C16號人民路東側(cè)、金融路西側(cè)、林苑路南側(cè)41587.16其他普通商品住房用地1.7-2.395650.468金地（待入市）滑地2013-C17號人民路東側(cè)、金融路西側(cè)、劉店南路北側(cè)43123.4其他普通商品住房用地1.7-2.399183.82滑地2013-C18號文明大道西側(cè)、金融南路東側(cè)39166.43其他普通商品住房用地1.5-2.078332.86滑地2013-C19號文明大道西側(cè)、金融南路東側(cè)、劉店

11、南路北側(cè)41560.95其他普通商品住房用地1.5-2.083121.9滑地2013-C20號人民路東側(cè)、劉店南路南側(cè)29266.87其他普通商品住房用地1.7-2.367313.801滑地2013-C21號人民路東側(cè)、道康路北側(cè)19630.15其他商服用地2-3.568705.525滑地2013-C22號人民路東側(cè)、道康路北側(cè)45839.19其他普通商品住房用地1.7-2.5114597.975滑地2013-c23號劉店南路南側(cè)、文明大道西側(cè)44327.55其他普通商品住房用地1.2-1.775356.835競爭市場分析/土地市場2013年滑縣住宅土地共成交24宗，成交面積75萬平米，建筑規(guī)

12、模體量約201.5萬大部處于待售/在售狀態(tài)競爭市場分析/土地市場2014年滑縣住宅土地共成交10宗，成交面積32萬平米，建筑規(guī)模體量約86萬大部處于在建，待售/在售狀態(tài)宗地編號宗地坐落宗地面積（）土地用途容積率建筑規(guī)模（）備注金秋華城1號地塊北環(huán)路南側(cè)工貿(mào)路東側(cè)38525.98其他普通商品住房用地1.2-1.765494.166金秋華城（50年產(chǎn)權(quán)在售）金秋華城2號地塊北環(huán)路南側(cè)、滑興路西側(cè)38530.32其他普通商品住房用地1.2-1.765501.544金秋華城3號地塊滑興路西側(cè)38536.46其他普通商品住房用地1.2-1.765511.982金秋華城4號地塊工貿(mào)路東側(cè)33580.24其

13、他普通商品住房用地1.2-1.757086.4082014-c4號滑風路東側(cè)，夢想家園南側(cè)11813.8其他普通商品住房用地1.7-2.327171.74宏達夢想家園（售罄）2014-c6號滑州大道北側(cè)、嵩山路西側(cè)建業(yè)路東側(cè)45560其他普通商品住房用地1.5-3.1141236建業(yè)壹號城邦（待售）2014-c7號建設(shè)路東側(cè)、大云寺路南側(cè)28639.35其他普通商品住房用地1.5-3.085918.052014-c8號嵩山路西側(cè)、大云寺路南側(cè)28609.19其他普通商品住房用地1.5-3.085827.572014-c9號嵩山路西側(cè)、建業(yè)路東側(cè)44563.38其他普通商品住房用地2.0-3.0

14、133690.142014-c10號嵩山路西側(cè)、歐陽路南側(cè)44625.11其他普通商品住房用地1.5-3.0133875.332014年17月土地供應(yīng)成交狀況土地市場問題總結(jié)年份土地成交宗數(shù)土地成交面積（）建筑規(guī)模體量（）2012年815.8432013年2475201.52014年（17月）103586合計42125.8330.52012年2014年7月，城市共成交住宅用地約42宗，土地成交125.8萬，涉及建筑規(guī)模體量約330萬，多數(shù)處于在售/待售狀態(tài)，未來12年內(nèi)市場競爭壓力巨大；2013年土地市場集中放量，北區(qū)鵬鑫劍橋城、金地人民路項目（30萬）、本項等土地均在成交土地之列，未來區(qū)域競爭巨大；2014年建業(yè)壹號城邦土地成交，省內(nèi)知名開發(fā)商的進入將為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展注入新的活力，引導(dǎo)房地產(chǎn)項目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面的提升及城市居民居住理念的升級。如何在競爭激烈的環(huán)境中，在城市房地產(chǎn)未來升級發(fā)展趨勢中占領(lǐng)市場先機并取得競爭優(yōu)勢成為項目在市場競爭層面所面臨的重要問題競爭市場分析土地市場二級分析市場格局劃分各版塊特征描述（區(qū)域發(fā)展、項目數(shù)量、產(chǎn)品、客戶、價格區(qū)間、未來發(fā)展）市場格局以圖表形式分區(qū)域列出典型項目特征：1、效果圖2、建筑面積3、容積率4、產(chǎn)品形態(tài)5、戶型套數(shù)及戶型面積區(qū)間6、建筑風格7、園