萬科城vcity案例研究9

1、共六十二頁共六十二頁01 區(qū)域?qū)傩?shxng)分析項(xiàng)目背景(bijng)項(xiàng)目區(qū)位交通環(huán)境項(xiàng)目配套區(qū)域規(guī)劃區(qū)域樓市小結(jié)共六十二頁項(xiàng)目名稱萬科城V.city占地面積129571注冊(cè)名稱馬橋景城樂康苑總建筑面積317534.94所處板塊馬橋板塊容積率2.4現(xiàn)場(chǎng)地址銀春路2200弄綠化率35%建筑形態(tài)小高層得房率76%-77%建筑風(fēng)格現(xiàn)代開盤時(shí)間2013-6-11/2013-6-28開發(fā)商上?？た仆顿Y管理有限公司交房時(shí)間2014年底企劃營銷代理新聚仁、策源、世聯(lián)總戶數(shù)3400（一期）1110（已開盤）價(jià)格范圍19500元/（報(bào)價(jià)）停車位機(jī)動(dòng)車停車位2583個(gè)，非機(jī)動(dòng)車停車位3386個(gè)（一期）;800

2、機(jī)動(dòng)車位（已開盤）物業(yè)管理公司上海萬科物業(yè)服務(wù)有限公司車位配比1:0.72物業(yè)管理費(fèi)3.3元/月交房狀況全裝修第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)背景1.1.1 基本參數(shù)共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)背景1.1.2 開發(fā)商獲獎(jiǎng)時(shí)間 榮獲獎(jiǎng)項(xiàng) 評(píng)選機(jī)構(gòu) 8月30日 “2012中國民營企業(yè)服務(wù)業(yè)100強(qiáng)”榜單中，萬科位列第4位。 全國工商聯(lián) 9月6日 2012中國物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀品牌企業(yè) 國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院 共六十二頁獲獎(jiǎng)時(shí)間 榮獲獎(jiǎng)項(xiàng) 評(píng)選機(jī)構(gòu) 2月29日 2012城市摩登新力量 現(xiàn)代傳媒 3月21日 2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強(qiáng)2012中國房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)500強(qiáng)杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng) 中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心 3月23日 2012中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10 國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院 4月22日 2012中國綠公司百強(qiáng) 道農(nóng)研究院、綠公司 7月13日 “2012年中國500強(qiáng)”排行榜中，萬科位列第64位。 財(cái)富（中文版） 7月15日 2012年度卓越成就大獎(jiǎng) 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 8月30日 亞太地區(qū)最佳上市公司50強(qiáng)（Fabulous 50） 福布斯 ( 亞洲） 8月30日 “2012中國民營企業(yè)500強(qiáng)”榜單中，萬科位列第14位 全國工商聯(lián) 9月06日 “2012最受贊賞

4、的中國公司”排行榜中，萬科位列第18位。 “房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)榜中，萬科列第1位。 財(cái)富（中文版） 9月6日 2012中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌 國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院 9月15日 Euromoney (UK) Best Residential Developer - Global、 Best Residential Developer Euromoney (UK) 11月20日 中國最佳領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)公司TOP20 中國企業(yè)家 12月3日 20年卓越企業(yè) 南方周末 第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)背景1.1.2 開發(fā)商綜合實(shí)力(shl)獎(jiǎng)項(xiàng)2012開發(fā)商實(shí)力雄

5、厚、品牌管理團(tuán)隊(duì)支持項(xiàng)目共六十二頁第二節(jié) 項(xiàng)目(xingm)區(qū)位行政區(qū)域：閔行板塊：馬橋板塊（低密度頂級(jí)別墅(bish)聚集區(qū)）依靠商圈：旗忠、江川路、莘莊環(huán)線：外環(huán)以外本案位于馬橋鎮(zhèn)西南面莘莊：12公里徐家匯：23.2公里人民廣場(chǎng)：30公里中山公園：27公里上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)：23公里上海浦東國際機(jī)場(chǎng)：58公里地塊較為偏遠(yuǎn)、板塊定位提升區(qū)位價(jià)值共六十二頁第二節(jié) 項(xiàng)目(xingm)區(qū)位10min20min30min 駕車(ji ch) 公交常用出行路線：閔行19路(閔馬線、江川2路、閔行5路)地鐵5號(hào)線地鐵1號(hào)線馬莘線地鐵1號(hào)線江川路商圈：15分鐘莘莊：35分鐘徐家匯：1小時(shí)共六十二頁第三節(jié) 交

6、通(jiotng)環(huán)境銀春路華寧路主要干道：華寧路、銀春路公共交通（近公交總站）：馬莘專線、閔馬線、江川2路、閔行19路、閔行5路5號(hào)線、1號(hào)線主要快速路：嘉閔高架（規(guī)劃）、申嘉湖高速(o s)、滬金高速、北松公路本案車站閔馬線車站公交總站共六十二頁第三節(jié) 交通(jiotng)環(huán)境馬莘專線(zhunxin)往莘莊南廣場(chǎng):06:30-17:00往銀春路:07:20-18:00發(fā)車間隔：1525min閔馬線閔行渡口往旗忠高爾夫球場(chǎng)方向:05:45-17:30發(fā)車間隔：1115min江川2路往東川路地鐵站6:30-21:30往銀春路7:10-21:30發(fā)車間隔：10min閔行19路往華寧路地鐵站：0

7、6:00-20:30往銀春路：06:09-20:39發(fā)車間隔：6-15min閔行5路往吳涇公園：06:45-21:20往銀春路：06:00-20:35發(fā)車間隔：20min莘莊地鐵站南廣場(chǎng)旗忠高爾夫俱樂部旗忠駕駛培訓(xùn)部銀都路滬閔路鶴慶路市五醫(yī)院旗忠文化中心旗忠公園旗忠高爾夫俱樂部東川路地鐵站工人俱樂部各工廠少年宮馬橋敬老院劍川路吳涇公園北橋站華寧路地鐵站華寧路銀春路交通便捷、途徑多個(gè)地鐵站點(diǎn)及生活休閑區(qū)共六十二頁第四節(jié) 項(xiàng)目(xingm)配套商業(yè)配套餐飲、健身、購物、超市構(gòu)筑便捷5分鐘生活圈確定入駐：麥當(dāng)勞、卡通尼、一兆韋德；即將引進(jìn)：超市、公繳費(fèi)、餐飲、娛樂夏朵香檳購物街、千代廣場(chǎng)、置業(yè)廣場(chǎng)、

8、金平路商業(yè)街、歐尚超市、沃爾瑪超市人濟(jì)酒店、萬軒花園酒店、安曼國際酒店（規(guī)劃中）2000大賣場(chǎng)（規(guī)劃中）娛樂旗忠國際網(wǎng)球中心、旗忠高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、閔行西南體育場(chǎng)、旗忠森蘭體育城（規(guī)劃中）醫(yī)院市五院（江川2路可達(dá)）、滬閔醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、吳涇醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療中心（規(guī)劃）公園旗忠公園、旗忠森林公園、水文化公園、閔行生態(tài)公園、濱江綠地、閔行公園幼兒園馬橋中心幼兒園、景谷第二幼兒園、景二一分園、閔行區(qū)第一幼兒園中小學(xué)大旗忠板塊的耀華國際教育學(xué)校（規(guī)劃中）、德威國際學(xué)校（規(guī)劃中）、文綺中學(xué)、強(qiáng)恕學(xué)校、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、閔行區(qū)中心小學(xué)、北橋小學(xué)、北橋中學(xué)大學(xué)上海交通大學(xué)、華東師范大學(xué)旗忠網(wǎng)球中心旗忠森林公園

9、生活、教育、休閑(xixin)配套齊全，公交站點(diǎn)可達(dá)共六十二頁第五節(jié) 區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)保障房、動(dòng)遷房較多配有一定公建、商業(yè)、醫(yī)療(ylio)配套河道、綠地穿插保障房、動(dòng)拆遷房與商品房混合，整體以住宅為主，規(guī)劃建設(shè)配套，自然環(huán)境佳社區(qū)醫(yī)療中心8000040000共六十二頁第六節(jié) 區(qū)域(qy)樓市均價(jià)：19500元/房型：78-122裝修：全裝修物業(yè)類型：高層均價(jià)：20000元/房型：55-63裝修：精裝修物業(yè)類型：高層均價(jià)：18000元/房型：122-127裝修：毛坯物業(yè)類型：小高層、高層以低密度別墅區(qū)為主，提升板塊價(jià)值；少量高層公寓(gngy)，各自定位無競(jìng)爭(zhēng)共六十二頁第七節(jié) 小結(jié)

10、(xioji)項(xiàng)目品牌區(qū)位配套規(guī)劃樓市生活配套(pi to)齊全，多教育、醫(yī)療資源，自然環(huán)境佳。別墅群提升板塊價(jià)值。馬橋板塊，地處郊環(huán)，但公共交通便捷。動(dòng)遷房、保障房影響居住環(huán)境。開發(fā)商實(shí)力雄厚，自有物業(yè)及運(yùn)營團(tuán)隊(duì)打造，品牌卓越。共六十二頁02 產(chǎn)品(chnpn)規(guī)劃分析項(xiàng)目四至項(xiàng)目整體規(guī)劃建筑風(fēng)格及立面景觀規(guī)劃戶型分析(fnx)裝修標(biāo)準(zhǔn)特殊部分分析小結(jié)共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)四至一期(y q)銀春路華寧路項(xiàng)目?jī)?nèi)分割在建道路申嘉湖高速華寧路雙向四車道車流量適中，大型卡車較多銀春路雙向兩車道車流量較小，公交站點(diǎn)申嘉湖高速連接北松公路，快速到達(dá)市中心目前尚未開通，有施工圍擋共六十二頁第

11、二節(jié) 項(xiàng)目(xingm)整體規(guī)劃一期(y q)占地面積：129571建筑面積：317534.94（社區(qū)底商自主招商）二期教育商業(yè)（政府產(chǎn)權(quán)，共40000）共六十二頁第二節(jié) 項(xiàng)目(xingm)整體規(guī)劃一期(y q)占地面積：129571建筑面積：317534.94二期（規(guī)劃未定）教育商業(yè)（14000）26000共六十二頁第二節(jié) 項(xiàng)目(xingm)整體規(guī)劃123567891011121516171819樓號(hào)梯戶比層數(shù)戶型12梯6戶1878、93、12222梯6戶1878、93、10332梯4戶1878、91、10352梯6戶1878、9362梯6戶1878、93、10372梯6戶1878、9382

12、梯6戶1893、10393梯6戶2878、93103梯6戶2878、93113梯6戶2893、103123梯6戶2878、93152梯4戶1891、122162梯4戶1891、122172梯6戶2578、91183梯6戶2878、93193梯6戶2878、93層高2.8米78、103為邊套規(guī)劃特征(tzhng)：1.以中軸為主軸左右基本對(duì)稱2.由南向北建筑逐漸升高，不影響北側(cè)采光規(guī)劃缺點(diǎn)：臨街未設(shè)置降噪措施，噪音影響居住質(zhì)量共六十二頁第三節(jié) 建筑風(fēng)格及立面建筑風(fēng)格：現(xiàn)代立面風(fēng)格(fngg)：波士頓表面材料：涂料無特殊(tsh)規(guī)劃設(shè)計(jì)共六十二頁第四節(jié) 景觀規(guī)劃道路周圍(zhuwi)多小品共六十

13、二頁第五節(jié) 戶型(h xn)分析2.5.1 103 2+1室2廳2衛(wèi)動(dòng)靜分離客廳與臥室區(qū)域分離，互不干擾開闊采光(cigung)臥室、客廳全南陽臺(tái)設(shè)計(jì)，保證采光量套房設(shè)計(jì)主臥套房設(shè)計(jì)，帶有櫥柜及衛(wèi)生間，保證主人私密性，符合上海人生活習(xí)慣次臥廚房書房玄關(guān)共六十二頁第四節(jié) 戶型(h xn)分析2.5.2 93 2+1室2廳1衛(wèi)廚房干濕分離衛(wèi)生間動(dòng)靜分離客廳與臥室區(qū)域分離，互不干擾(gnro)開闊采光臥室、客廳全南陽臺(tái)設(shè)計(jì)，保證采光量干濕分離衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，滿足全家多人同時(shí)需求通透雙廳入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，突出客廳寬敞度次臥空間小次臥空間很小，使用功能有限制私密性不佳次臥、衛(wèi)生間窗口對(duì)走廊，邊戶可見，私

14、密性不佳共六十二頁第四節(jié) 戶型(h xn)分析2.5.3 78 1+1室2廳1衛(wèi)開闊采光主臥、客廳(ktng)南陽臺(tái)設(shè)計(jì)，保證采光量干濕分離衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)，滿足全家多人同時(shí)需求寬敞設(shè)計(jì)戶型雖小，但保證客廳、廚房寬敞度，符合中國人生活習(xí)慣次臥私密不佳入戶正對(duì)次臥，影響次臥居住私密性廚房客廳主臥共六十二頁第四節(jié) 戶型(h xn)分析2.5.4 78 附加值分析(fnx)2F贈(zèng)送大露臺(tái)使用權(quán) 約20套（售罄）贈(zèng)送飄窗面積贈(zèng)送半陽臺(tái)，可作為次臥使用共六十二頁第六節(jié) 裝修(zhungxi)標(biāo)準(zhǔn)2.6.1 主要(zhyo)用材客廳、臥室木地板、墻紙廚房、衛(wèi)生間瓷磚貼面共六十二頁第六節(jié) 裝修(zhung

15、xi)標(biāo)準(zhǔn)2.6.2 裝修(zhungxi)品牌Function Art 電插口共六十二頁第六節(jié) 裝修(zhungxi)標(biāo)準(zhǔn)2.6.3 裝修(zhungxi)特色收納設(shè)計(jì)靈活利用空間，充分發(fā)揮小戶型可使用空間，減少不必要空間占用鏡面收納嵌入式收納柜共六十二頁第六節(jié) 裝修(zhungxi)標(biāo)準(zhǔn)2.6.3 裝修(zhungxi)特色關(guān)注生活細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)共六十二頁第六節(jié) 裝修(zhungxi)標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)不報(bào)價(jià)據(jù)經(jīng)驗(yàn)(jngyn)估算裝修標(biāo)準(zhǔn)約1500元/實(shí)際裝修價(jià)格約1000元/共六十二頁第七節(jié) 特殊(tsh)部分分析2.7.1 公共部分(b fen)大堂挑高約3.2米小品設(shè)計(jì)增加空間靈動(dòng)感人性化設(shè)計(jì)

16、，布置休憩空間共六十二頁第七節(jié) 特殊部分(b fen)分析2.7.2 公共部分(b fen)走廊電梯間貼紙風(fēng)格活潑，側(cè)重于年輕人品味消防通道降低小戶型業(yè)主得房率共六十二頁2.7.3 小區(qū)(xio q)功能區(qū)設(shè)計(jì)第七節(jié) 特殊(tsh)部分分析400米環(huán)形跑道中央活動(dòng)廣場(chǎng)免費(fèi)功能區(qū)場(chǎng)地，滿足低消費(fèi)人群及“宅”一族生活兒童攀巖墻輪滑區(qū)老年人遛鳥區(qū)寵物區(qū)共六十二頁已建成社區(qū)(sh q)底商社區(qū)(sh q)底商效果圖2.7.4 社區(qū)底商第七節(jié) 特殊部分分析社區(qū)底商滿足生活購物需求共六十二頁第八節(jié) 小結(jié)(xioji)產(chǎn)品四至規(guī)劃景觀戶型裝修以小品(xiopn)為特色。裝修用材一般，滿足正常生活，但品質(zhì)不高

17、。教育、商業(yè)配套齊全，功能區(qū)滿足各年齡層。戶型及附加值較為合理，但得房率不高。通達(dá)性尚佳，但有一定噪音影響。共六十二頁03 營銷推廣(tugung)分析項(xiàng)目形象及核心訴求營銷推廣渠道現(xiàn)場(chǎng)包裝(bozhung)展示小結(jié)共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目形象及核心(hxn)訴求智慧健康監(jiān)測(cè)體系、預(yù)約掛號(hào)、無線定位安全看護(hù)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)購物平臺(tái)（開發(fā)中）等學(xué)區(qū)房便捷生活生態(tài)、健康共六十二頁第二節(jié) 營銷推廣(tugung)渠道3.2.1 紙質(zhì)媒體廣告樓盤名稱日期報(bào)紙名稱版面廣告規(guī)格尺寸大小廣告顏色廣告費(fèi)萬科城vcity2013-4-25東方早報(bào)C15其它疊整版周四周五33.5*24.4彩色160000萬科城vcity

18、2013-4-10上海樓市2-3內(nèi)頁跨頁28.5*42彩色108000萬科城vcity2013-4-10上海樓市42-43內(nèi)頁跨頁28.5*42彩色108000廣告合計(jì)3次376000共六十二頁第二節(jié) 營銷(yn xio)推廣渠道3.2.2 微博營銷(yn xio)競(jìng)猜轉(zhuǎn)發(fā)活動(dòng)公告共六十二頁第二節(jié) 營銷推廣(tugung)渠道3.2.3 現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)活動(dòng)周末活動(dòng)共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在包裝(bozhung)展示3.3.1 周邊(zhu bin)宣傳圍擋燈柱道旗共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)包裝展示3.3.2 標(biāo)識(shí)(biozh)、裝飾形式多樣共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)包裝

19、展示3.3.3 售樓處外部(wib)現(xiàn)代涂料廣告圍擋未來商業(yè)共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在包裝(bozhung)展示3.3.4 售樓處內(nèi)部(nib)營造商業(yè)休閑氣氛配有休憩洽談區(qū)、兒童區(qū)共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在包裝(bozhung)展示3.3.5 售樓處業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)人員整體素質(zhì)較高三公司聯(lián)合代理統(tǒng)一著裝、舉止到位業(yè)務(wù)內(nèi)容(nirng)熟悉共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)包裝展示3.3.6 動(dòng)線設(shè)計(jì)(shj)品牌介紹項(xiàng)目介紹項(xiàng)目特色裝修特色沙盤共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)包裝展示3.3.7 樣板間引導(dǎo)(yndo)沿途小品、綠化、指示牌輕松活潑樓盤介紹加深了解共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)

20、包裝展示3.3.8 樣板間以家居、實(shí)用(shyng)為主，不顯奢華共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在(xinzi)包裝展示3.3.8 現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)管理售樓處旁停車空間較小建有停車場(chǎng)但未開放共六十二頁第三節(jié) 現(xiàn)在包裝(bozhung)展示3.3.8 現(xiàn)場(chǎng)(xinchng)管理保安站崗，指導(dǎo)停車綠化維護(hù)共六十二頁第四節(jié) 小結(jié)(xioji)營銷賣點(diǎn)活動(dòng)周邊售樓管理廣告投放量大，形式多樣?，F(xiàn)場(chǎng)(xinchng)管理到位，停車位目前安排較少。營銷活動(dòng)緊湊，效果明顯。業(yè)務(wù)人員素質(zhì)佳，現(xiàn)場(chǎng)包裝展示設(shè)計(jì)、定位于客群相適應(yīng)。訴求點(diǎn)覆蓋各年齡層需求。共六十二頁04 項(xiàng)目(xingm)推售分析推售分析成交(chng

21、jio)客戶情況共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)推售分析123567891011121516171819開盤時(shí)間樓號(hào)一次2013/6/113、17、18、19號(hào)樓二次2013/6/281、2、5、6、7、8、9、10、11、12、15、16號(hào)樓截至(jizh)7月17日戶型配比基本沿用首次開盤基本售罄，目前可售房源為1、2、16號(hào)共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)推售分析成交總面積總套數(shù)總金額均價(jià)最低日均價(jià)最高日均價(jià)項(xiàng)目總面積已售及已預(yù)訂面積可售面積可售套數(shù)百分比已售套數(shù)百分比二次開盤2511628246052568518336173291979645726251162061022844

22、.70%28255.3%首次公示:13-06-07;開始成交日(13-06-29);當(dāng)日成交信息:均價(jià):18244;套數(shù):223;面積:20113.41;金額:366949072.00;一次開盤5259257993630554317803166692133054446525001947223.70%57896.3%首次公示:13-06-06;開始成交日(13-06-13);當(dāng)日成交信息:均價(jià):17752;套數(shù):70;面積:6257.93;金額:111090766.00;二次開盤成交均價(jià)上漲(shngzhng)，但漲幅不大，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定兩次開盤報(bào)價(jià)均為19500元/截至7月17日共六十二頁第一節(jié) 項(xiàng)目(xingm)推售分析主要優(yōu)惠開盤購買總價(jià)減10000元萬客會(huì)藍(lán)卡優(yōu)惠0.2%銀卡優(yōu)惠0.25%金卡優(yōu)惠1%鉑金優(yōu)惠2%優(yōu)惠(yuhu)先減后乘為開盤日造勢(shì)吸引品牌追隨者共六十二頁第二節(jié) 成交(chng jio)客戶分析受地理及交通因素影響，主要客戶(k h)分布于項(xiàng)目周邊（老閔行）、閔行區(qū)及一號(hào)線沿線市區(qū)（主要為徐匯區(qū)）客戶主要訴求：教育配套、交通配套、生活配套、品牌青年：老年1:1，項(xiàng)目規(guī)劃滿足各年齡層次需要，故客戶年齡類型不單一共六十二頁第二節(jié) 成交(chng jio)客戶分析100以上戶型較少，主要為剛需客戶，少量改善型消費(fèi)者，另由于(yuy)