桐鄉(xiāng)項目前期遠略營銷

1、目錄一、桐鄉(xiāng)概況二、競品概況桐鄉(xiāng)新項目前期桐鄉(xiāng)城市標簽桐鄉(xiāng)地處杭嘉湖腹地，滬寧杭長江三角洲城市群中心，區(qū)位優(yōu)越；內外交通便捷，東連嘉興市秀洲區(qū)，南臨中國皮革之都海寧，西接杭州。桐鄉(xiāng)素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”之美譽，連續(xù)10年躋身“全國百強（縣）市行列”，是“中國特色魅力城市”200強；桐鄉(xiāng)是中國杭白菊之鄉(xiāng)、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市。桐鄉(xiāng)面積723平方千米。人口81.58萬人。區(qū)位交通優(yōu)越、人文底蘊深厚、旅游經濟發(fā)達、信息經濟方興未艾、產業(yè)特色鮮明桐鄉(xiāng)經濟特色過去的五年，地區(qū)生產總值從410.4億元增加到652.6億元，年均增長9.1%，人均生產總值達到1

2、.5萬美元。財政總收入、一般公共預算收入分別達到100.3億元和55億元，年均分別增長13.6%和14.2%。三次產業(yè)結構由6.055.338.7調整為4.449.945.7。過去的五年，轉型升級實現(xiàn)新突破。成功承辦兩屆世界互聯(lián)網大會，“互聯(lián)網+”為經濟轉型注入新動力。全社會研發(fā)經費投入占GDP比重從2.2%提高到2.7%，新增億元企業(yè)147家、規(guī)上工業(yè)企業(yè)503家、上市企業(yè)7家，高新技術產業(yè)增加值占規(guī)上工業(yè)增加值比重提升18.1個百分點。服務業(yè)增加值達到298.1億元，年均增長10.9%。建成現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)16個、糧食生產功能區(qū)10.4萬畝。三次產業(yè)結構由6.055.338.7調整為4.449

3、.945.7。 （資料來源于桐鄉(xiāng)2016年政府工作報告）經濟發(fā)展迅速、全國縣域經濟百強排名第55位，第三產業(yè)占比逐年增加。桐鄉(xiāng)交通情況“上有天堂，下有蘇杭，蘇杭中間是桐鄉(xiāng)?！薄?條高速】滬杭高速公路，乍嘉蘇高速公路，申嘉湖杭高速公路，申嘉杭高速公路，滬杭第二高速公路【1條高鐵】滬杭高鐵全長159公里,時速350公里,全線設9個車站,上海虹橋,松江南,金山北,嘉善南,嘉興,桐鄉(xiāng),海寧西,余杭南,杭州東站.發(fā)車間隔最小為三分鐘,實現(xiàn)公交化發(fā)車,杭州至上海約38分鐘,20分鐘可達上海,10分鐘可達杭州.【1條國道】320國道1條省道：湖鹽公路1條大運河：京杭大運河桐鄉(xiāng)旅游資源【著名的旅游景點】5A級

4、景區(qū)千年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)烏鎮(zhèn)； 千年江南名剎福嚴寺； 新石器時代古文化遺址羅家角遺址； 距今4000多年良渚文化遺址新地里遺址； 鄉(xiāng)村生態(tài)游華莊生態(tài)園； 世外桃源桂花村； 人文 景點茅盾故居、豐子愷緣緣堂、君陶藝術院（桐鄉(xiāng)市的三只“金鳳凰）、金仲華故居、侯波徐肖兵攝 影藝術館，以及崇德孔廟和桐鄉(xiāng)市博物館（展示從七千多年前的新石器時代到清代的珍稀歷史文物） 專業(yè)市場購物旅游桐鄉(xiāng)世貿中心、桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城、崇福皮草大世界等?！爸袊罴研蓍e旅游城市”，“中國優(yōu)秀旅游城市”,“中國杭白菊之鄉(xiāng)”,“中國民間藝術(漫畫)之鄉(xiāng)”,“浙江省文明城市”主城區(qū)中心城區(qū)城鄉(xiāng)經濟開發(fā)區(qū)振東新區(qū)（本案）桐鄉(xiāng)區(qū)域分析本案位于桐鄉(xiāng)振

5、東新區(qū)，伴隨新區(qū)的發(fā)展，行政中心的東移，加之植物園、鳳凰湖的建成，使得振東生活居住品質有了顯著提升。振東已成為桐鄉(xiāng)市高端樓盤扎堆的地區(qū)，成為桐鄉(xiāng)樓市的風向標。振興東路校場東路環(huán)城東路二環(huán)東路矛盾東路世紀大道中華東路振東新區(qū)位于桐鄉(xiāng)市區(qū)東部，經過近20年的開發(fā)建設，新區(qū)已形成“四橫三縱”的交通網絡架構（茅盾東路、振興東路、校場東路、中華東路，世紀大道、環(huán)城東路、二環(huán)東路），區(qū)域規(guī)模不斷壯大，現(xiàn)規(guī)劃面積18.46平方公里，轄城南、革新2個村，振東、鳳凰、蓮花3個社區(qū)，下設70個村民小組、231個居民小組。轄區(qū)總人口近7萬，已完成開發(fā)建設面積近10平方公里。一直以來，新區(qū)堅持“完善基礎、美化環(huán)境、提

6、升品位、打造新城”的工作思路，以規(guī)劃為導向，以基礎配套為支撐，以招商引資為抓手，著力推進開發(fā)建設進程，市場集聚、行政公益、生態(tài)居住、娛樂休閑四大功能日臻完善，宜居、宜游、宜業(yè)的新城區(qū)形象日益彰顯，以生態(tài)型與現(xiàn)代化完美融合為特征的城市新區(qū)雛形已現(xiàn)。振東新區(qū)概況宜居新區(qū)：振東新區(qū)擁有完善的生活和商業(yè)配套，集居住、教育、醫(yī)療、文化、休閑、娛樂于一體，區(qū)域內巴黎都市、曼哈頓花園、星湖灣、東湖金悅、紫檀苑等高檔樓盤林立，公共配套設施齊全，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，是桐鄉(xiāng)的品質生活新區(qū)。宜業(yè)新區(qū)：振東新區(qū)是桐鄉(xiāng)市級服務業(yè)集聚區(qū)，交通、互聯(lián)網硬件設施、物流運輸配套等十分完善，轄內專業(yè)市場集聚，展示、旅游、餐飲、娛樂、電

7、商等商貿業(yè)態(tài)豐富，樓宇經濟積極發(fā)展，隨著鳳凰湖北部金融商務區(qū)的開發(fā)建設，總部經濟將得到大力發(fā)展，更多高端商務精英將不斷集聚。宜游新區(qū)：振東新區(qū)集聚觀光、休閑、購物元素，以鳳凰湖與植物園為代表的生態(tài)休閑游，以鳳鳴禪寺及市文化中心為代表的文化觀光游，以市場集群及城市綜合體為代表的娛樂購物游，再有雅道文化街、振石大酒店等休閑旅游配套，已成為“吃住行娛購游”兼?zhèn)涞囊擞涡聟^(qū)。振東新區(qū)區(qū)域分析項目經濟指標地塊情況宗地編號【2005】25號地塊宗地面積21452.31出讓年限批發(fā)零售用地、商務金融用地40年、城鎮(zhèn)住宅用地70年容積率1.3-2.8綠地率(%)不小于25%宗地坐落環(huán)城東路西側、振興東路北側2#

8、17層3#16層5#17層6#17層項目地塊現(xiàn)狀戶型（）套數（套）套數比（%）面積（）面積比%）110-1204821.85523.0418.9120-1306228.27716.3626.5130-1404620.96159.3821.2140-1503214.55735.219.7150-1603214.54969.2817.1合計22029109.78項目戶型配比桐鄉(xiāng)市場存量整個桐鄉(xiāng)商品房庫存17527套（已取得預售證的商品房），其中梧桐街道6718套，占38.33%。其次是崇福鎮(zhèn)和濮院鎮(zhèn)，分別占23.26%和17.29%。對于整個桐鄉(xiāng)市而言，這兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的去庫存壓力顯然比市區(qū)更大。（注：

9、數據截止2015年12月20日）2015年新增商品房9473套，新增面積95.42萬平方米。其中純商業(yè)項目新增近4000套，這里面還不包含商住項目內的商業(yè)部分。市區(qū)的住宅庫存量，其實并不是很大，梧桐街道現(xiàn)有在售的項目共39個，雖然住宅和商住項目占31個，但大部分已處于尾盤狀態(tài)，僅幾套或幾十套的余房，還有幾個是小項目，本身全案僅十多二十多套，因此，市區(qū)住宅價格也是依然堅挺的。2015上半年桐鄉(xiāng)土地出讓情況其中工業(yè)用地為589402.41，占51%，占比最高，城鎮(zhèn)住宅用地460301.20，占40%，剩余各項占比不到9%。含城鎮(zhèn)住宅性質的出讓土地面積為460301.20，其中梧桐街道為308869

10、.66，占總面積的67.10%。但多為零散地塊，為個人拍得居多，能建成規(guī)模小區(qū)的大宗地塊較少。在出讓的梧桐街道城鎮(zhèn)住宅地塊中，有三幅熱門地塊備受關注：第一塊位于振東新區(qū)振興東路北側（天誠星湖灣南面地塊），面積43271.65，規(guī)劃用途為批發(fā)零售、商務金融與城鎮(zhèn)住宅，被桐鄉(xiāng)市利都置業(yè)有限公司以12260萬元拍走。第二塊位于振東新區(qū)振興東路南側，圓明路東側（東湖金悅(動態(tài)圖庫戶型)東面地塊），面積121855.72，是今年上半年出讓的面積最大的地塊，規(guī)劃用途批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅，被香港卓盛發(fā)展有限公司以48500萬元拍走。而第三幅地塊則位于振東新區(qū)利民東路北側（天誠星湖灣北側地塊），面積65951.

11、98，用地性質為批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅，該地塊將于七月底進行拍賣，最終鹿死誰手未有定論，一旦拍出，振東三國鼎立之勢雛形初現(xiàn)。藍都誠園新城吾悅廣場巨成悅湖灣（樓板價1434元）城北城西市中心城東城北：在售樓盤,12個其中三個別墅項目普通高層均價:6143-8300之間別墅:10000-12000之間城西:在售樓盤3個,均價6500-7000左右市中心:在售樓盤6個,其中普通住宅項目3個，高層小高層均價8500排屋15000時代佳苑尾房6566城東：在售樓盤9個,其中曼哈頓花園有排屋、世貿白金公館為酒店式公寓其他皆為普通公寓項目排屋：16800普通高層：7700-9500城南城南:在售樓盤7個,高層均

12、價6800-7600左右，同緣水鄉(xiāng)南區(qū)主要競品集中區(qū)域桐鄉(xiāng)樓盤分布 大通悅府本案123周邊項目中：曼哈頓莊園尾盤狀態(tài)，僅剩5套華銀春天花園2期已于2013年交房4項目主要競品項目主要競品為振東新區(qū)離項目較近的幾個樓盤：新城吾悅廣場、藍都誠園、巨成悅湖灣，其他樓盤僅作參考競品個案分析新城吾悅廣場項目名稱吾悅廣場項目地址桐鄉(xiāng)振興東路與園明路開發(fā)商桐鄉(xiāng)卓盛房地產發(fā)展有限公司占地面積54350建筑面積453379均價8800元/主力戶型區(qū)間90-190產品類型集大型購物中心，城市精品步行街，精品華宅于一體的大型城市綜合體開盤時間：2016年3月物業(yè)公司新城物業(yè)主要亮點開發(fā)商品牌+綜合體商業(yè)配套交通狀況

13、5路、13路、7路、16路項目公共配套新城吾悅廣場 、桐鄉(xiāng)市第一人民醫(yī)院、振東中心菜市場、革新農貿市場、中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、桐鄉(xiāng)茅盾中學、春暉小學、桐鄉(xiāng)市第六中學、桐鄉(xiāng)市植物園項目現(xiàn)狀分析項目2015年11月開始認籌，認籌享3%優(yōu)惠。12月項目1、2、3#首開，均價8500元/；2016年，加推5、6、7#，首付12萬，入住吾悅廣場。按揭96折；一次性95折。2016年5月21日晚上，“星耀吾悅、啟幕繁華暨新城吾悅廣場大商業(yè)開業(yè)倒計時一周年盛典”在桐鄉(xiāng)新城吾悅廣場盛大舉行。競品個案分析吾悅廣場優(yōu)勢品牌開發(fā)商新城集團新城集團，歷經二十余年發(fā)展，已成為一家總資產近700億元人民幣的全國

14、性知名品牌房企，連續(xù)8年中國房地產20強，連續(xù)10年華東房企第一品牌！新城住宅項目，100余個項目的豐富住宅建造開發(fā)經營經驗，約10萬個家庭、近30萬業(yè)主的共同選擇。近50萬方國際級中心城市綜合體約30億巨資投入，數十家主力品牌、數千知名商家聚首，匯聚全城百萬消費人潮，締造近50萬方國際級中心城市綜合體競品個案分析吾悅廣場樣板房競品個案分析吾悅廣場商業(yè)效果圖商業(yè)造勢競品個案分析吾悅廣場活動現(xiàn)場競品個案分析吾悅廣場戶型90-140方都有三房設置，戶型基本都是三開間朝南，戶型南北通透，實用性強；167方、190方做了闊綽四房，改善為主。競品個案分析吾悅廣場出街畫面一面是高層住宅，借勢綜合體的影響力

15、，進行去化；一面是近50萬方的一站式全能城市綜合體，借商業(yè)的規(guī)劃、招商、簽約等造勢，進行蓄客。銷售情況：5號樓33層共160套房源，其中125邊套32套，余房4套；112中間套32套，余房8套；135中間套64套，余房13套；135邊套32套，余房5套。合計剩余房源30套。其中剩余房源多集中在2樓和24層以上的樓層；6號樓32層共62套房源，都是邊套188，余房19套，多分布在頂底位置；7號樓33層共192套房源，其中邊套132，余房6套，中間套13232套，余房4套，中間套13632套，余房9套；中間套9064套，余房41套；125邊套32套，余房9套。余房共92套，其中90方占比近70%；

16、1號樓33層共128套房源，皆為140產品。余房39套，皆為頂底房源；2號樓32層共128套房源，190邊套64套，余房14套；167中間套64套，余房5套。余房共19套，多分布在頂底位置；3號樓24層共138套房源，余房共剩余6套，多分布在頂樓。目前，該項目已開盤房源818套，余房155套。（數據來源于透明售房網）競品個案分析吾悅廣場銷售情況項目名稱藍都誠園項目地址振興東路與環(huán)園路交匯處開發(fā)商桐鄉(xiāng)藍都置業(yè)占地面積43271建筑面積8萬均價9500元/主力戶型區(qū)間135-300產品類型小高層住宅開盤時間：2016年4月首開物業(yè)公司綠城物業(yè)主要亮點綠城代建+法式園林純粹小高層建筑純改善住區(qū)綠城物

17、業(yè)交通狀況5路、13路、7路、16路項目公共配套世茂二期、宇都商城、新城吾悅廣場 、桐鄉(xiāng)市第一人民醫(yī)院、振東中心菜市場、革新農貿市場、中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、桐鄉(xiāng)茅盾中學、春暉小學、桐鄉(xiāng)市第六中學、桐鄉(xiāng)市植物園項目現(xiàn)狀分析2016年1月，營銷中心開放；3月開始認籌，首日認籌300組。競品個案分析藍都誠園競品個案分析藍都誠園優(yōu)勢綠城代建、法式園林、純粹小高層建筑、純改善住區(qū)、綠城物業(yè)綠城魅力競品個案分析藍都誠園開盤現(xiàn)場綠城魅力138方四室，戶型方正通透，三開間朝南，戶型利用率高，客廳、主臥分享8米超寬陽臺；165方邊套，戶型方正通透，三個臥室都朝南。戶型最小135方，純改善住區(qū)。競品個案

18、分析藍都誠園戶型競品個案分析藍都誠園廣告表現(xiàn)主打綠城團隊打造，桐鄉(xiāng)稀缺小高層銷售情況：10號樓10層共48套房源，其中161方邊套8套，無余房；139方中間套32套，余房3套；179方邊套8套，無余房。故只剩3套中間套。7號樓14層共54套房源，其中其中163方邊套26套，余房6套；139方中間套26套，余房3套；頂樓2套258方，余1套?，F(xiàn)余房共10套，多在頂底位置。8號樓14層共52套房源，其中其中163方邊套24套，余房1套；139方中間套24套，余房2套；頂樓2套258方，余2套。一樓2套206方，余2套；現(xiàn)余房共7套，多在頂底位置。9號樓10層共58套，余房9套。11號樓未開，共60

19、套房源，140方50套，161方10套項目已開房源212套，余房29套，位置多在頂底。預計6月初開放樣板房競品個案分析藍都誠園銷售情況項目名稱巨成悅湖灣項目地址桐鄉(xiāng)市利東路和環(huán)園路交叉口的東北側開發(fā)商振石集團巨成置業(yè)有限公司占地面積6.67萬建筑面積35.4萬均價10371元/主力戶型排屋分為雙拼和四聯(lián)排，面積分別約為253、269、291、323、345；高層共四個戶型，面積分別為135、144、182、217。產品類型排屋、高層開盤時間：2016年4月首開交房日期2018年年底物業(yè)公司暫無主要亮點排屋高端物業(yè)占比大、售樓處設在振石大酒店交通狀況5路、13路、7路、16路項目公共配套八馬、愛

20、尚酒吧、桐鄉(xiāng)市第一人民醫(yī)院、桐鄉(xiāng)市副食品批發(fā)市場水果交易區(qū)振東中心菜市場、革新農貿市場、中國農業(yè)銀行、中國郵政儲蓄銀行、桐鄉(xiāng)茅盾中學、代代康美語幼兒園、吧啦嘀呀幼兒園、欣欣幼兒托教中心、鳳凰湖幼兒園桐鄉(xiāng)市植物園項目現(xiàn)狀分析16年4月，原石官邸開盤，最高成交單價31000；16年5月28日，二代高層公寓開盤競品個案分析巨成悅湖灣競品個案分析巨成悅湖灣優(yōu)勢88席法蘭西原石官邸，提升項目檔次；135-219方純大戶高端住區(qū)競品個案分析巨成悅湖灣開盤現(xiàn)場熱銷勢頭競品個案分析巨成悅湖灣廣告表現(xiàn)大盤、豪宅的傳播路線競品個案分析巨成悅湖灣戶型戶型中正全明，三開間、四開間朝南，南北雙陽臺，客廳與次臥南連大陽臺面寬7.6米。競品個案分析巨成悅湖灣銷售情況銷售情況：40號樓21層共82套房源，其中143邊套42套，余房12套；135中間套40套，余房13套，合計剩余房源25套。其中剩余房源多集中頂底位置；41號樓21層共82套房源，其中143邊套42套，余房12套；135中間套40套，余房14套，合計剩余房源26套。其中剩余房源多集中頂底位置；45號樓24層共46套房源，其中219方邊套23套，余房7套，185邊套23套，余房7套。余房共14套；46號樓20層共78套房源，217方邊套20套，余房8套；143方中間套38套，余房13套；183方邊套20套，余5套。余房共26套。目前，該項目已開