住房抵押貸款提前還貸風險管理研究

1、.：.；住房抵押貸款提早還貸風險管理研討高山；單位：同濟大學經濟與管理學院；發(fā)表于2021年第4期 近年來，我國的個人住房抵押貸款 業(yè)務處于高速增長和開展的階段，在中央銀行延續(xù)多次提高存貸款利率的情況下，住房抵押貸款客戶提早還貸的景象明顯添加。有的銀行為應對這種變化，出臺了對提早還貸客戶收取違約金的措施。在我國金融市場全面開放，業(yè)務競爭日趨猛烈的背景下，商業(yè)銀行急需強化管理理念，豐富管理手段，以應對住房抵押貸款提早還貸風險。一、對提早還貸收取違約金的分析1收取提早還貸違約金是國際慣例嗎？目前，美國有35個州的法律制止或限制收取提早還貸違約金，正是這些法律以及貸款機構之間的競爭，使大部分傳統(tǒng)貸款

2、去除了違約金條款。比如，北卡羅來那州法律制止對15萬美圓以下的貸款收取提早還貸違約金；賓夕法尼亞州貸款利率及維護法那么制止對5萬美圓以內的住房抵押貸款收取提早還貸違約金，貸款人必需同時提供無違約金條款的貸款供消費者選擇；加利福尼亞州法律規(guī)定對超越三年的貸款不能收違約金。同時，政府機構和 民間團體也采取措施，制止或限制某些過分的貸款條件并要求貸款人進展更多的信息披露。英國的金融機構在猛烈的市場競爭中紛紛推出多元化的貸款產品，有固定利率、折扣利率、跟隨利率和可變利率等多種貸款供借款人選擇。大部分提早還貸違約金只適用于固定或折扣利率期間，即使在此期間，假設借款人每年只提早歸還10%左右的貸款，也不用

3、交納違約金。另外，固定或折扣利率期終了后，此類貸款便自動轉成規(guī)范可變利率貸款，貸款人不再擁有收取提早還貸違約金的權益?？傊捎谑袌鲞x擇和政府部門的監(jiān)管，只需提供低利率的銀行才會收取提早還貸違約金，而且大部分也只限于最初的優(yōu)惠期或頭兩年到三年之間。在德國，固定利率貸款不能提早還貸；在愛爾蘭，法律不允許對可變利率貸款收取提早還貸違約金；在法國，提早還貸違約金的比例不得超越3%；在荷蘭，典型的抵押貸款合同規(guī)定，每年提早歸還10%20%的，無需支付違約金，借款人因居住地變化提早還貸，無需交納任何違約金。綜上所述，收取提早還貸違約金并不是各國通行的做法，一個明顯的趨勢反而是對收取提早還貸違約金的限制和

4、規(guī)范?？梢?，有些商業(yè)銀行關于收取提早還貸違約金是國際慣例的主張，自然是站不住腳的。2收取提早還貸違約金是有效的風險補償方式嗎？根據現代風險管理理念，銀行因向借款人提供提早還貸便利而承當了利率風險，獲得某種補償是合理的，這也是違約金支持人士的主要實際根據。然而，以違約金作為銀行風險補償方式的有效性是值得疑心的，除面臨宏大的市場阻力之外，主要緣由在于違約金金額確實定 缺乏實際根據。如何界定提早還貸給銀行呵斥的損失？哪些損失應該由客戶承當？作為一種非價錢機制，違約金如何與不斷動態(tài)變化的利率風險程度相順應？這些問題在實際中都很難有效處理。相比之下，以現代金融產品定價實際為根底的風險定價補償不僅更容易被

5、市場接受，而且更加合理有效。3收取提早還貸違約金有助于銀行盈利嗎？銀行收取違約金的目的是補償損失和實現盈利，然而，這一舉措因與銀行提供風險管理的根本職能相悖而不能從根本上到達目的。管理風險是客戶的根本需求之一，接受風險轉嫁和提供風險管理效力不僅是現代銀行的根本職能，也是重要的盈利來源和中心競爭力。這不僅是由于銀行 替客戶承當和管理了風險，更加全面地滿足了客戶需求，順應了市場競爭的需求，而且由于銀行從這些風險承當中獲得了更多的以風險換收益的盈利時機。在現代銀行實際中，不收違約金的提早還貸作為一種隱含期權產品不僅替客戶管理了利率風險，加強了效力客戶的才干，而且還經過風險定價獲得了相應的報答，添加了

6、銀行的盈利來源。相反，銀行對提早還貸收取違約金實踐上等于回絕了客戶轉嫁風險的懇求，同時也就失去了在產品定價中提高報答的理由。因此，違約金不僅弱化了銀行風險管理的職能和效力客戶的才干，而且使得銀行喪失了以承當風險換取收益的時機，最終減弱了銀行的中心競爭力。二、提早還貸的期權性質與風險定價從現代金融和風險管理角度看而不是從合同和法律的角度，按揭客戶提早還貸主要是市場利率變動所致，是利率風險的一種表現方式，與信譽無關，既不能視為違約，因此不是信譽風險，也不能視為信譽優(yōu)良的表現。在巴塞爾銀行監(jiān)管委員會2004年公布的中，提早還貸與提早取款、提 前贖回債券等一同被明確歸屬于利率風險四大來源中的期權性風險

7、。期權性風險是一種越來越重要的利率風險，來源于銀行資產、負債和表外業(yè)務中所隱含的期權。期權可以是單獨的金融工具，如場內買賣所買賣期權和場外 期權合同，也可以隱含于其他的規(guī)范化金融工具之中，如債券或存款的提早兌付、貸款的提早歸還等選擇性條款。普通而言，期權和期權性條款都是在對買方有利而 對賣方不利時執(zhí)行，因此，此類期權性工具因具有不對稱的支付特征而會給賣方帶來風險。比如，假設利率變動對存款人或借款人有利，存款人就能夠選擇重新安排存 款，借款人能夠選擇重新安排貸款，從而對銀行產生不利影響。提早還貸的本質實踐上是銀行給予了客戶一個權益option，與獨立的期權買賣相比，按揭合同中提早還貸期權的買賣過

8、程和買賣價錢都隱含在根底的 按揭貸款買賣之中，因此被稱為隱含期權EmbeddedOption。顯然，與一切獨立買賣的期權產品一樣，這種隱含期權也是具有確定價值的金融服 務，借款人獲得這種轉嫁風險的效力是需求支付與該期權價值相當的本錢的。當然，既然是隱含期權，其價值和支付也相應地隱含在按揭貸款的買賣利率和買賣過程之中。當銀行賣出貸款產品時，也賣出了捆綁的隱含期權。風險驅動因子的動搖將導致期權價值的動搖，從而給銀行帶來風險，銀行承當了風險，就需求得到補償，該風險補償即為隱含期權的價錢。該價錢應該以利差的方式被包括在按揭貸款利率中，這就要求銀行在賣出該產品的時候，準確地計量提早還貸隱含期權的價錢。提

9、早還貸風險的定價需求處置兩個關鍵問題：一是找到驅動風險的因子，并明確驅動因子與銀行收益之間的函數關系；二是描畫因子的動搖。當然，銀行收益還會遭到信譽風險等其他風險影響，本文只思索提早還貸風險。1提早還貸行為遭到哪些因子的影響呢？根據研討，利率程度的影響最為顯著。要留意的是，在不同的環(huán)境下，利率程度的影響是不同的。例如，假設按揭貸款是固定利率，利率的下降，貸款人將利用低本錢融資來提早還貸；假設按揭貸款是浮動利率，利率上升，貸款人由于利息本錢變高而提早還貸。另外，利率期限構造的變化、經濟情況例如貸款人收入的添加、季節(jié)要素有研討闡明春季的提早還貸增多、冬季的提早還貸減少也都會影響到提早還貸行為。特別

10、值得一提的 是，提早還貸行為還存在途徑依賴的特性。例如，利率在兩年中閱歷了從4%5%4%5%這樣一個變化過程，利率上升1%導致的提早還貸行為在第一次的利率上升中曾經發(fā)生，所以在第二次利率上升過程中，利率上升1%導致的提早還貸行為將大大減少。準確描畫這些驅動因子與收益之間關系，也就是期權定價中損益payoff確實定。提早還貸的損益函數要比規(guī)范期權的復雜得多，只能從大量歷史數據中得到統(tǒng)計意義上的函數關系。對于單個客戶，能否提早還貸還會遭到其個人財務、心思等要素的影響，所以銀行是對于一定的產品池進展損益函數的計算。在國外，基于歷史的統(tǒng)計數據曾經有了大量的研討結果，例如PSAPublicSecurit

11、iesAssociation提早償付基準，是從0.2%開 始，每個月遞增0.2%，到6%穩(wěn)定。普通業(yè)界交流CPRConditionalPrepaymentRate都用PSA描畫，例如1.5個 PSA，0.5個PSA。目前我國銀行業(yè)還在研討的初步階段，需求有閱歷的研發(fā)人員對提早還貸的數據進展搜集、整理和清洗。2如何描畫驅動因子的動搖？以利率動搖描畫為例，從Vasicek1977模型到HJM1992模型，國外曾經研討了幾十年的利率模型，有 豐富的研討成果，但我國在運用時不能全盤照搬。這些模型都是假設利率符合一定的隨機過程，需求在市場化的利率環(huán)境下運用。我國的利率非市場化，對于其走向和動搖，更多的需

12、求從宏觀經濟和宏觀政策研討著手。當處理上述兩個關鍵問題后，就需求把二者結合起來得到風險的補償價錢。提早還貸隱含期權的定價不宜采用Black-Scholes期權定價公式，B- S公式處置的是歐式期權，假定股票收益率符合正態(tài)分布，且損益函數嚴厲確定，而提早還貸隱含期權是復雜的美式期權，客戶不僅可以提早執(zhí)行，而且可以分多次執(zhí)行，主要驅動因子利率的動搖不能夠被假定為正態(tài)分布，期權的損益也只是一個統(tǒng)計意義上的函數關系。對此，筆者以為可采用MonteCarlo模擬，一次模擬，產生一條驅動因子的動搖途徑例如一條利率途徑，利用損益函數得到提早還貸的情況，然后算出銀行的損益。經過多次的模擬后，可以計算損益的期望

13、從而得到期權價錢。一切這些任務都需求專業(yè)的金融工程師來完成，我國銀行應盡早培育本人專業(yè)的風險計量團隊來提升風險定價才干。需求留意的是，運用風險定價技術在按揭買賣價錢中對提早還貸風險進展補償只是銀行以風險換收益的第一步，由于銀行雖然獲得了價錢補償，但風險曾經轉移到銀行一邊，任何對已承當風險管理的失誤都能夠最終呵斥獲得的補償化為烏有，甚至蒙受更大的損失，因此，銀行一方面需求在按揭買賣中經過風險量化和定價獲得價錢補償，另一方面也需求對承當的風險采取表內對沖和市場轉嫁等有效的現代風險管理方法，從而保證最終實現以風險換收益。三、提早還貸風險管理的現代方法一構建抵押貸款提早還貸的數據庫目前國內對住房抵押貸

14、款提早歸還問題的研討還存在較大缺乏，實證研討所需數據的缺乏。由于住房抵押貸款在我國開展的時間不長，一些商業(yè)銀行對原始資料的搜集整理認識淡薄，有關貸款懇求人個人信息的規(guī)范化資料比較缺乏。同時，我國住房抵押貸款一級市場沒有閱歷過不同宏觀經濟環(huán)境下的充分考驗，因此很難從 市場上獲得以足夠的時間和空間跨度為根底建立起來的大樣本的提早歸還統(tǒng)計資料。此外，我國銀行不斷把處置不良資產作為任務重心，對于住房抵押貸款中能夠出現的各種風險并沒有太多關注，因此有關提早還貸行為的統(tǒng)計數據非常缺乏。隨著我國住房抵押貸款提早還貸行為的逐漸增多，商業(yè)銀行迫切需求掌握其發(fā)活力理和變化規(guī)律，以便對其進展較為準確的預測和有效的防

15、備，從而盡量減少商業(yè)銀行的損失。目前，我國商業(yè)銀行應建立有關住房抵押貸款提早還貸行為的數據庫系統(tǒng)，長期對借款人的提早還貸行為進展監(jiān)測，對所搜集到的數據進展必要的分析，對提早還貸導致的現金流量預先進展統(tǒng)籌規(guī)劃，從而掌握我國提早還貸行為的發(fā)生規(guī)律，為防備和控制提早還貸風險奠定必要的根底，同時也為實施住房抵押貸款證券化奠定良好的根底。二表內對沖與市場對沖表內對沖是指利用銀行資產負債表資產和負債兩方，對市場利率變化影響具有相互抵消的自然對沖效應，進展合理安排和缺口管理，最大限制地將市場利率變化對銀行資產負債表的總體影響降低到最低限制，甚至為零。目前西方銀行在這一方面的管理方法曾經由利率敏感性資金缺口管

16、理開展到到期日缺口和久期缺口管理。表內自然對沖對銀行和整個經濟體系的風險管理都具有重要意義，由于銀行在按揭貸款業(yè)務中吸收的利率風險假設可以在表內自然對沖，這不僅大大降低了銀行管理風險的本錢，而且這部分風險并沒有像市場對沖和資產證券化那樣被轉嫁給經濟體系中的其他參與者，從而有效降低了系統(tǒng)性風險。當然，表內自然對沖發(fā)揚作用的范圍和程度遭到業(yè)務調整的本錢和可行性的限制，通常有剩余風險需求經過市場對沖來處理。所謂市場對沖就是銀行經過購買場內或場外買賣的各種利率衍消費品來對沖表內剩余風險。無論是利率期貨、利率期權、利率互換還是遠期利率協定，其本質無非是銀行經過這些產品，將利率風險以一定的本錢和代價轉嫁給

17、市場中情愿 承當該風險的其他機構和投資者，這與借款人經過提早還貸隱含期權將利率風險轉嫁給銀行是一樣的道理。利率衍消費品市場在過去十多年開展迅猛，成為現代金融市場的重要組成部分，其根本的推進力就是于銀行管理利率風險的需求。三推出多樣化的住房抵押貸款方式目前，我國主要實行可變利率等額還款貸款方式，貸款利率的調整不是根據法定利率的變動而及時調整，而是存在一定的時滯。由于借款人的還款才干有很大差別，單一的貸款方式曾經遠遠不能滿足借款人多方面的需求，當前有相當數量的借款人每月方案歸還的現金流與其可用于歸還貸款的收入流之間有很大的缺口，從而能夠導致包括提早還貸在內的各種風險的發(fā)生。為了順應不同借款人的市場

18、需求，從而降低提早還貸風險，有必要推出多種抵押貸款方式。根據借款人當前的收入程度及預期的收入變化來安排適宜的貸款方式可以有效地減少提早還貸風險的發(fā)生。對于收入比較穩(wěn)定的借款人，在利率變動幅度不大的情況下，采取可變利率等額歸還的方式比較適當。但是對于收入不穩(wěn)定的借款人來說，采取等額歸還的方式那么能夠導致大量提早還貸行為的發(fā)生。例如，年輕人在就業(yè)初期，普通收入程度較低，但隨著收入穩(wěn)定增長，還款才干逐年加強，如仍舊采取等額歸還的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情況下，假設干年后，就會有一定的資金節(jié)余，從而發(fā)生提早還貸景象。因此，對這類借款人可以采取遞增還貸法，這樣就可以降低提早還貸行為的發(fā)生。此

19、外，我國存在大量從事第二職業(yè)的一類人，他們除了穩(wěn)定的正常收入外還有較大份額的隱性收入，但受條件的限制只能接受較長時間的等額歸還方式，到了某個時期，他們也會采取提早還貸行為。因此，應采取合理的抵押貸款方式與借款人的收入流相匹配才干減少提早還貸行為的發(fā)生。這種情況下，商業(yè)銀行可以采用遞減還貸法，這種方式前期本金歸還速度較快，本金積累較多，可以減少借款人在前期采取提早還貸行為，從而在一定程度上降低提早還貸風險給銀行呵斥的損失。四積極推進住房抵押貸款證券化資產證券化作為管理銀行流動性風險和利率風險的有效工具，自20世紀70年代在美國推出后開展極為迅猛，而最早也是最適宜證券化的銀行資產是住房抵押貸款。抵

20、押貸款證券化Mortgage-BackedSecurities，MBS經過將住房按揭貸款打包出賣給特別設立的特殊目的公司SPV， 資產負債表上的按揭貸款被轉變?yōu)楝F金，從而按揭貸款的信譽風險和提早還貸風險都隨著貸款的銷售轉移到特殊目的公司，進而經過特殊目的公司發(fā)行按揭貸款支持 證券MBS。經過MBS既可以將風險完全轉移給投資者，也可以根據投資者的不同投資偏好，在證券的種類、構造和優(yōu)先層次的設計方面表現出一定的靈敏性和多樣性，將提早還貸風險向部分投資者轉移或在各類投資者之間進展合理分擔。銀行的利潤被鎖定為該筆按揭貸款發(fā)行利率與銷售利率之間的買賣差價，金融體系的系統(tǒng)性風險因此可以大大降低。這樣，商業(yè)

21、銀行就可以作為一個效力機構，穩(wěn)定地獲取一定的效力費，保證盈利的穩(wěn)定性，同時又可以擴展住房信貸資金的來源，有效地滿足住房消費者的需求，進一步推進住房金融市場的安康開展。需求強調的是，住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉嫁風險，而在于及早收回資金，提高資產的流動性，而這一過程客觀上也對長期資產與短期負債不匹配導致的利差風險和銀行價值動搖進展了有效管理。當然，勝利的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提早償付規(guī)律必需有較好的掌握，否那么難以合理確定MBS的發(fā)行定價。參考文獻：1李健男國際金融慣例的真?zhèn)伪嫖?，以提早還貸違約金為例J南方金融，2007，(3)：58-602姜愛林提早還貸：按揭按出新問題J中國房地產，2002，(10)：59-623易傳和，劉煉商業(yè)銀行隱含期權的利率風險管理研討J財經實際與實際，2007，(4)：19-234張穎運用期權方法對銀行貸款提早償付行為的研討J金融經濟，2006，(2)：56-585周天蕓提早還貸的成因、影響與預測模型J現代管文科學，2006，(11)：107-109 6JerryGreenandJohnBShovenTheEffectofIn