養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)環(huán)境： 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)。“十二五時(shí)期，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%，其中上海的老齡化最為凸顯，老年人口比重已經(jīng)到達(dá)了24.5%。 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一的人口結(jié)構(gòu)一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)個(gè)老人和個(gè)小孩愈加明顯。隨著城市化的開展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。十八大報(bào)告首次提出“積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力開展老齡效勞事業(yè)和產(chǎn)業(yè)這是黨中央針對(duì)日益嚴(yán)峻的人口

2、老齡化形勢(shì)做出的重大戰(zhàn)略部署。實(shí)現(xiàn)“老有所有需要政府、市場(chǎng)和社會(huì)的共同努力。 人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的一個(gè)重大社會(huì)問題，已經(jīng)引起國(guó)際社會(huì)的普遍關(guān)注?！笆迤陂g，我省人口老齡化將進(jìn)入快速開展期。老齡化速度進(jìn)一步加快，根據(jù)福建省2021年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至2021年11月1日，全省60歲及以上老年人口為421萬人，占全省總?cè)丝诘?1.42%。據(jù)推算，到2021年，全省60歲及以上老年人口將到達(dá)539萬人，約占總?cè)丝诘?4.16%。老年人口中的特殊群體多?？粘怖先?、高齡老人將大量增加。據(jù)測(cè)算，2021年全省60歲及以上城鄉(xiāng)空巢老人有109萬人，約占老年人口的25.8%；到2021年，將

3、超過130萬人。近10 年來，80歲及以上高齡老年人增加了近一倍，目前到達(dá)60萬人。隨著生活水平提高和人均壽命延長(zhǎng)，高齡化的趨勢(shì)日益明顯。與此同時(shí)，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料問題日益突出。人口老齡化速度的加快、高齡化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)生活等各方面必將產(chǎn)生重大影響，養(yǎng)老保障體系和為老社會(huì)效勞體系建設(shè)面臨巨大壓力。面對(duì)日趨嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)，全省應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備仍然缺乏，養(yǎng)老效勞體系建設(shè)比擬滯后，老齡事業(yè)投入機(jī)制尚未形成，老齡工作機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)亟待加強(qiáng)，老年社會(huì)保障體系建設(shè)有待完善。數(shù)據(jù)來源于?福建省關(guān)于老齡產(chǎn)業(yè)“十二五規(guī)劃? 地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)

4、狀隨著2021年-2021年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺(tái)的一系列限購政策，直接導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始尋找企業(yè)工程的轉(zhuǎn)型，從一般住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試。養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀對(duì)于資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)有過這樣樂觀的預(yù)計(jì)，全國(guó)1.67 億老年人口可撬動(dòng)1萬億元規(guī)模的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但事實(shí)上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老效勞的高齡老人、失能老人， 支付能力十分有限。而養(yǎng)老護(hù)理效勞由于其特殊性， 人力本錢和管理本錢高于一般的效勞行業(yè)。 生存在這種夾縫中， 民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)有效需求缺乏，利潤(rùn)空間有限，不可防止會(huì)遭遇到虧損的難題。目前，中高端民辦養(yǎng)老院

5、的經(jīng)營(yíng)模式主要為租賃制和會(huì)員制兩種。租賃模式是目前最常見的一 種經(jīng)營(yíng)模式，根據(jù)住宿條件的不同，養(yǎng)老院收取不等的租賃費(fèi)用。按照房間的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格，xxx養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)房租金價(jià)格在20005000元/月不等，最昂貴的花園房月租那么在萬元以上，這并不包含老人用餐及其他額外效勞的費(fèi)用。 在北京的高端養(yǎng)老院中， 大多數(shù)以租賃為主的養(yǎng)老院費(fèi)用都很昂貴，標(biāo)準(zhǔn)間一年5萬至10萬元的床位費(fèi)并不少見。第二種是會(huì)員制，會(huì)員入會(huì)必須辦理申請(qǐng)手續(xù)，審查合格才能成為正式會(huì)員。這種方式以燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù) 中心為例，賓客入住養(yǎng)護(hù)中心簽訂入住養(yǎng)護(hù)合同和入住時(shí)間滿5個(gè)月即可成為會(huì)員，可享受單間9折優(yōu)惠價(jià)格，每月養(yǎng)護(hù)金額為7200元

6、，入住1年-3年即可成為銀卡、金卡、鉆石卡 會(huì)員，分別享受更低折扣。民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為兩個(gè)機(jī)構(gòu)類型：一、全自理型老年人公寓，這樣的公寓主要以“老年活動(dòng)站 、“老年大學(xué) 的形式出現(xiàn)；二、半自理護(hù)理類型，一般配有先進(jìn)的醫(yī)療養(yǎng)護(hù)設(shè)備，而護(hù)理員也為專業(yè)培訓(xùn)后的護(hù)士、護(hù)工擔(dān)任。 與公辦養(yǎng)老院相比，我國(guó)民辦養(yǎng)老院雖然起步較晚，但是近幾年的擴(kuò)張速度非常迅速，年增長(zhǎng)速度早已超過公辦養(yǎng)老院。截止2021年9月，我國(guó)登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院已經(jīng)有4千多家，總床位41萬多張，此外還有很多沒有辦理登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院。這是個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，建設(shè)養(yǎng)老院有三種類型，第一種叫官辦官營(yíng)，就是政府辦政府管；第二種叫官辦民營(yíng)；第三種

7、叫民辦民營(yíng)。第一種類型管的是窮人，以上這兩位老人應(yīng)該住到這種政府辦政府管的養(yǎng)老院里去。但是在中國(guó)，這種還比擬少，尤其是它主要針對(duì)鰥寡孤獨(dú)，所以在當(dāng)?shù)?，可能這兩個(gè)老人還不夠鰥寡孤獨(dú)，這種養(yǎng)老院比擬少，而且有資格審查，效勞也相對(duì)差。第三種當(dāng)然是富人的了，民辦民營(yíng)，有錢你去買高檔效勞。 實(shí)際上，真正養(yǎng)老院最需要大量的還是中間這局部，就是官辦民營(yíng)，政府跟非政府合作。合作有兩種方式，一種是政府用地皮，政府蓋養(yǎng)老院，然后請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，像現(xiàn)在的物業(yè)集團(tuán)，它來經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老事業(yè)。第二種是給你地皮，你自己辦可以有點(diǎn)稅收優(yōu)惠，甚至有點(diǎn)補(bǔ)貼，那你就自己辦自己營(yíng)，政府來幫助你，當(dāng)然這是小規(guī)模的。最好的還是政府占地皮

8、蓋養(yǎng)老院，我們的土地是國(guó)有的，因?yàn)槔淆g化了，所以就拿出一些土地來讓政府蓋養(yǎng)老院，聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，這是大頭。中國(guó)這樣一個(gè)將近14億人口的大國(guó)，又在迅速的老齡化，所以將來養(yǎng)老大量需要的還是民營(yíng)養(yǎng)老院?，F(xiàn)在人們對(duì)養(yǎng)老院的需求好似不是特別大，就是4%的人愿意進(jìn)養(yǎng)老院，是因?yàn)楝F(xiàn)在還有孩子回家看看，還能買得起小時(shí)工的效勞，還有老伴，所以這個(gè)居家還是個(gè)家，當(dāng)這三個(gè)條件沒有了，那這個(gè)家就是黑洞了。所以在這時(shí)候，實(shí)際上40%以上的人都會(huì)進(jìn)養(yǎng)老院。 如果以后沒有孩子回家看看了，老伴又沒有了，小時(shí)工又買不起了，那還是家嗎？所以我們以后會(huì)從4%到40%，甚至50%，60%，70%的人需要進(jìn)養(yǎng)老院。在這種情況下

9、，民營(yíng)養(yǎng)老院的開展是非常大的一塊?，F(xiàn)在主要是兩個(gè)問題，一個(gè)是我們國(guó)家現(xiàn)在還缺乏養(yǎng)老效勞設(shè)施，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃，所以民營(yíng)養(yǎng)老院到底怎么用地，到底怎么稅收？政府到底要不要補(bǔ)貼他們？我們?cè)谶@個(gè)方面缺乏規(guī)劃。如果有了規(guī)劃，城市一塊土地做養(yǎng)老事業(yè)，即使小產(chǎn)權(quán)歸公以后也做養(yǎng)老事業(yè)，或者從個(gè)人產(chǎn)權(quán)里把它贖買過來，要給辦養(yǎng)老院的人一個(gè)定心丸；另外一個(gè)問題就是效勞，老年的餐飲、效勞、私人醫(yī)生、護(hù)工等等這些效勞，如果都是個(gè)體提供，那么本錢會(huì)非常的高，如果國(guó)家面對(duì)老齡化，有老年效勞產(chǎn)業(yè)鏈條，那么這樣的養(yǎng)老院辦起來的本錢也會(huì)降低，所以關(guān)鍵的兩個(gè)問題是，缺乏規(guī)劃，效勞昂貴。目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老院都還處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對(duì)

10、于養(yǎng)老院的各項(xiàng)設(shè)施不能及時(shí)更新，雖然政府每年都有撥款，但對(duì)于養(yǎng)老院的正常運(yùn)行來說還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)于未來的養(yǎng)老趨勢(shì)，除機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老外，也許我們還能探索到更適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式，目前國(guó)內(nèi)的居家養(yǎng)老正在逐步正規(guī)化，這也許是更好的選擇。福州市政府“十二五期間規(guī)劃市縣社會(huì)福利中心以提供養(yǎng)老效勞為重點(diǎn)，集孤老供養(yǎng)、孤兒養(yǎng)育、優(yōu)撫保障、社會(huì)救助、社會(huì)養(yǎng)老等功能于一體，主要面向城鎮(zhèn)“三無人員無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定撫養(yǎng)人和贍養(yǎng)人,下同、孤兒和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象含革命“五老人員，下同；鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院主要為農(nóng)村五保對(duì)象提供集中供養(yǎng)效勞；居家養(yǎng)老效勞中心站主要為居住在家中的老年人提供生活照料、家政效勞、康復(fù)護(hù)理、精神慰

11、藉、文化娛樂等效勞。到2021年，原那么上每個(gè)設(shè)區(qū)市、每個(gè)縣市建成1所社會(huì)福利中心；每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成1所敬老院，人口少于5000人的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可與地理位置臨近、交通便利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共建1所規(guī)模較大的中心敬老院。加快建設(shè)覆蓋城鄉(xiāng)的居家養(yǎng)老效勞網(wǎng)絡(luò)，積極探索多種形式的城鄉(xiāng)居家養(yǎng)老效勞，到2021年，原那么上每個(gè)城市小區(qū)建立1個(gè)居家養(yǎng)老效勞中心站；到2021年，農(nóng)村小區(qū)依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院、老年公寓、老年活動(dòng)中心室、老年學(xué)校等現(xiàn)有設(shè)施，完善效勞、增加功能，力爭(zhēng)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有一處居家養(yǎng)老效勞場(chǎng)所，有條件的行政村通過村民自治組織、老年群眾組織，開展以村民互助為主要內(nèi)容的居家養(yǎng)老效勞。在建設(shè)規(guī)模上，設(shè)區(qū)市社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)

12、在100畝左右，建筑面積20000平方米左右，床位500張左右，效勞功能要覆蓋所轄區(qū)。人口50萬以上的縣市，社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在45畝左右，建筑面積9000平方米左右，床位300張左右；人口3050萬的縣市，社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在35畝左右，建筑面積8000平方米左右，床位250張左右；人口30萬以下的縣市，社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在25畝左右，建筑面積7000平方米左右，床位200張左右。鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院占地面積應(yīng)在5畝左右，建筑面積700平方米以上，床位40張以上。居家養(yǎng)老效勞中心站應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，整合小區(qū)公共效勞設(shè)施和為老效勞資源，解決居家養(yǎng)老效勞場(chǎng)所設(shè)施缺乏問題，到達(dá)“五有根本建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)即

13、有標(biāo)準(zhǔn)名稱、有效勞場(chǎng)所、有工作制度、有工作隊(duì)伍、有工作人員職責(zé)和“三個(gè)根本效勞標(biāo)準(zhǔn)即效勞對(duì)象、效勞內(nèi)容、效勞方式，向城鄉(xiāng)小區(qū)老年人提供居家養(yǎng)老效勞。各地要充分考慮社會(huì)福利效勞事業(yè)開展需要，科學(xué)制定社會(huì)福利機(jī)構(gòu)開展規(guī)劃，并將市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院和居家養(yǎng)老效勞設(shè)施場(chǎng)所建設(shè)作為重要組成局部統(tǒng)籌安排，納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，預(yù)留建設(shè)用地。規(guī)劃選址要滿足供養(yǎng)對(duì)象的特殊要求和方便老年人活動(dòng)的要求，做到交通方便、環(huán)境良好、防災(zāi)避災(zāi)。市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院的建筑風(fēng)格要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，并具有自身特色，主體建筑物的顯著位置要設(shè)置易于識(shí)別的永久性統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。要按照國(guó)家制定的老年人、殘疾人、兒童福利機(jī)構(gòu)和救助

14、管理機(jī)構(gòu)等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)不同效勞對(duì)象的特點(diǎn)和需求，注重人性化設(shè)計(jì)，注重設(shè)施建設(shè)與功能需求相結(jié)合，合理劃分功能區(qū)和不同對(duì)象的效勞區(qū)，做到集中管理、合理布局、分類效勞。國(guó)外老年住宅養(yǎng)老的模式分析人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些興旺國(guó)家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、效勞體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住

15、設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的效勞管理體制。 亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居例如“兩代居集合住宅和“多代同堂組屋等。(一) 國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)英國(guó) 世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)時(shí)代的國(guó)家英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國(guó)，有相當(dāng)大的借鑒意義。 現(xiàn)在，英國(guó)65歲以上的老年人超過1000萬，約

16、占全國(guó)總?cè)丝诘?8，75歲以上的老年人亦有370萬。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了一些“老年人城市，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占2050。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧模式。 第一，生活照料飲食起居的照顧，清掃衛(wèi)生，代為購物等。生活照料又分為：居家效勞、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。 第二，物質(zhì)支援提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等。如，地方或志愿者組織用專車供給熱飯，負(fù)責(zé)

17、為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。 第三，心理支持治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊效勞。 第四，整體關(guān)心改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等。如，由英國(guó)出資興辦具有綜合效勞功能的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一個(gè)娛樂、社交的場(chǎng)所。行動(dòng)不便的老年人那么由中心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)

18、場(chǎng)所老年人工作室。 社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原那么，更注重對(duì)老年人心理和情感上的關(guān)心，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的根底上實(shí)現(xiàn)的。提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。 截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是

19、世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。目前，90以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中養(yǎng)老，4.2的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。老年住宅分3種形式：在宅養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、兩代合居在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的開展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國(guó)際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科

20、技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國(guó)三星等公司也在積極開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。日本老年住房“兩代居模式： 同居寄宿型 同居分住型 鄰居和住型 完全鄰居型新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。 歐洲 國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。 丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)DIY。在那里，老人們可

21、以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料效勞，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。西班牙 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的開展機(jī)遇。一些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展的巨大商機(jī)。一家大型投資Sanyres Mediterrane公司方案沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右酒店經(jīng)營(yíng)形式，將于2021年正式開業(yè)，建

22、成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽光的老人。 異地養(yǎng)老、跨國(guó)開展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生效勞、保險(xiǎn)效勞等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。 歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大開展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸

23、。全美最大的老年人生活效勞提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊7917美元，但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。 獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老效勞開展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老效勞需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老效勞是老齡產(chǎn)業(yè)最活潑的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老效勞產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老

24、效勞，近8年內(nèi)上升了23%。美國(guó) 美國(guó)于上世紀(jì)60年代末進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中就開始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人很少，75的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。美國(guó)老年住宅分為5種模式：獨(dú)立式住宅老年公寓集合住宅養(yǎng)老院護(hù)理院老年養(yǎng)生社區(qū)綜合老年人住宅小區(qū) 在美國(guó)，社會(huì)非常興旺，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)

25、、夏威夷、墨西哥海濱購房長(zhǎng)住，安度晚年。 目前在美國(guó)一些地方，“以房養(yǎng)老已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購置了房子，然后把充裕的局部出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比擬興旺，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比擬可觀的。 除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老的“倒按揭貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)?！暗拱唇野l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種那么由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府

26、的認(rèn)可手續(xù)。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)開展比擬快的國(guó)家之一。 美國(guó)建筑規(guī)模大，社區(qū)有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。德國(guó)20世紀(jì)90年代度過開始倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅,并迅速開展為德國(guó)老年住房的主要模式。護(hù)理理念+建筑理念+環(huán)境理念，三者相結(jié)合的護(hù)理型住宅。一般這樣的模式應(yīng)以房間招租，機(jī)構(gòu)提供老年效勞為主線的經(jīng)營(yíng)模式。從國(guó)外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)心的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供根本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)

27、、符合老年設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的居住設(shè)施和效勞；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性效勞。比擬項(xiàng)西方型社會(huì)東方型社會(huì)傳統(tǒng)家庭觀社會(huì)風(fēng)氣是獨(dú)立自主，互不拖累社會(huì)公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結(jié)構(gòu)親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會(huì)保險(xiǎn)政府立法，社會(huì)家庭共擔(dān)老年福利對(duì)策增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨(dú)立式住宅或公寓對(duì)層集合式住宅或公寓社區(qū)效勞目標(biāo)援護(hù)純老年家庭援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設(shè)施滿足老人對(duì)居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)效勞網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者結(jié)論：企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決

28、老年住宅實(shí)施中的技術(shù)問題。 把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的開展趨勢(shì)。日本、新加坡的老年建筑模式對(duì)中國(guó)的老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)更具有借鑒意義。 老年住宅設(shè)計(jì)不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善。三、養(yǎng)老地產(chǎn)的建議1、老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的根底設(shè)施明細(xì)表2、環(huán)境因素：選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件?？拷镜纳鐓^(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。 場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。 居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)

29、置合理，人車分流，來自主干道的噪音少； 處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，又方便生活。容積率在1.00.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)；適宜容積率的用地可做“兩代居 模式的老年住宅開發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。3、養(yǎng)老地產(chǎn)需具備的重要特征：入住對(duì)象的多樣性；建筑形式的多樣性；老年公用建筑等設(shè)施；效勞醫(yī)療人員的配備。養(yǎng)生房產(chǎn)相對(duì)于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或局部物業(yè)投資本錢。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值含增值為最終實(shí)際收益。按普通地產(chǎn)30%贏利能力計(jì)算，養(yǎng)生房產(chǎn)的贏利能力即使不含養(yǎng)生主題本身

30、贏利到達(dá)普通房產(chǎn)的3倍以上。四、國(guó)內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老的效勞模式1、社區(qū)助老效勞1.1、人員構(gòu)成：助老員、老年社會(huì)工作者、志愿者、家政效勞人員以及養(yǎng)老護(hù)理員、社區(qū)衛(wèi)生所護(hù)士等；1.2、效勞內(nèi)容：為居家老人提供理發(fā)、維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、物件搬運(yùn)等家政效勞，社區(qū)助老員主要工作還包括探訪、聯(lián)系、送餐、協(xié)調(diào)家政效勞、陪同就醫(yī)，少數(shù)還提供梳洗、喂食、洗衣等。1.3、效勞存在問題：目前國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的社區(qū)助老人員工作范疇不明確，助老員隊(duì)伍也多以女性為主，學(xué)歷低，年齡大，效勞主要以衛(wèi)生清潔、飲食效勞、探訪效勞、陪同效勞陪同就醫(yī)為主，其次有陪聊、陪旅游等為主，由于不懂老年人的生理、心理特點(diǎn)，經(jīng)常在效勞過程中出現(xiàn)一些意外。

31、1.4、居家老人的需求：據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：有13.9%的高齡老人答復(fù)他們需要照護(hù)時(shí)得不到及時(shí)照護(hù)，主要的原因中“子女工作忙排在首位，占半數(shù)以上，從中也從一個(gè)側(cè)面表達(dá)了老年人傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老的觀念。但隨著家庭的小型化和方案生育效應(yīng)的凸顯，越來越多的子女將無法五、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的案例國(guó)內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生住宅分類分析1.1、康療型養(yǎng)老1.2、居家型養(yǎng)老1.3、立體型養(yǎng)老：論點(diǎn)：開發(fā)商只有從硬件配套壞境、戶型、活動(dòng)場(chǎng)所、醫(yī)療配套到軟件效勞醫(yī)療檢查、老年運(yùn)動(dòng)、娛樂活動(dòng)等都有用心在研究，從老年人自身需求出發(fā)，從外到內(nèi)打造了一個(gè)精品工程。因?yàn)橛眯脑谧?，所以廣受好評(píng)。而相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他開發(fā)商操作的失敗案例來說，很多都只是停

32、留在“炒作養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)概念上，價(jià)格不合理、環(huán)境空間狹小、老年效勞沒配套、護(hù)理系統(tǒng)缺乏、生活單一等等直接造成了工程的失敗。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一項(xiàng)“功能性突出的地產(chǎn)工程，更應(yīng)該立足于完善“功能性方面，只有立足于老年人這一特殊消費(fèi)群體的生理、心理需求，才能樹立成功的品牌工程。下面介紹立體型養(yǎng)老地產(chǎn)中最成功案例的各個(gè)要素：成功案例分析：東方太陽城 1.4、農(nóng)家休閑養(yǎng)老：1.5、異地購房養(yǎng)老國(guó)內(nèi)現(xiàn)在分析：六、結(jié)合的可行性分析 從地產(chǎn)公司而言，養(yǎng)老效勞并不是自己的強(qiáng)項(xiàng)，比擬好實(shí)現(xiàn)的是地產(chǎn)工程環(huán)境、硬件等方面的配套完善，而在軟效勞上就算是物業(yè)公司也都不是很擅長(zhǎng)。而如果一個(gè)定位為養(yǎng)老地產(chǎn)的工程，只是在戶型、小區(qū)綠化

33、、活動(dòng)房設(shè)施配套上滿足需求，那無疑是失敗的。 而對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說，由于資金問題，一般自行開發(fā)的養(yǎng)老工程多是租賃現(xiàn)有建筑，進(jìn)行重新裝修，完善功能性用房，這樣的操作模式資金占用比擬少，容易回收資金，但工程設(shè)施壞境、交通等都受到局限。雖然也有大資金投入的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自行拍地建設(shè)，相對(duì)來說資金投入大，工程環(huán)境及建筑物雖然能自行設(shè)計(jì)規(guī)劃，容易在硬件形象上得到提升，但是資金占用大的情況下，對(duì)于養(yǎng)老投資這種資金回流比擬慢的工程是比擬不劃算的。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)，一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)在于軟件效勞、一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)在于硬件配套，合作才能更好的創(chuàng)立一個(gè)功能健全的養(yǎng)老工程。我國(guó)目前的社會(huì)化養(yǎng)老模式，主要是由社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老兩種模

34、式構(gòu)成。社區(qū)居家養(yǎng)老與社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老概念區(qū)別在于，從養(yǎng)老的居住方式而言，機(jī)構(gòu)是相對(duì)集中居住，占總比例的5%；居家是分散在家庭居住，占總比例的90%。這種社會(huì)化養(yǎng)老模式的特點(diǎn)在于：讓老人住在自己家里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)的有關(guān)效勞機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門效勞或托老效勞。在目前養(yǎng)老的形勢(shì)下，社區(qū)養(yǎng)老是對(duì)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補(bǔ)充與更新，具有廣闊的空間，其中起效應(yīng)的就是養(yǎng)老的軟件效勞工程而在社區(qū)養(yǎng)老的快速開展中，社區(qū)養(yǎng)老效勞工程比擬單一、經(jīng)費(fèi)投入缺乏、沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)、社區(qū)養(yǎng)老效勞組織仍然落后于老年人的效勞需求、存在數(shù)量較少、管理水平低等諸多問題日顯突出，怎樣躲避這類問題將關(guān)系到中老年人

35、的養(yǎng)老問題，同時(shí)也關(guān)系到社區(qū)養(yǎng)老組織的切身利益。福建壽爾康投資管理是一家致力于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)。公司以“摯于盡孝、止于盡善為企業(yè)核心理念，以“傳承中華孝道、構(gòu)建和諧生活為己任，將“合作 共贏 和諧作為企業(yè)開展目標(biāo)。充分發(fā)揮人才、資源等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，廣泛開展閩臺(tái)合作與國(guó)際間的交流，積極引進(jìn)和吸收美國(guó)、日本、新加坡等興旺國(guó)家在現(xiàn)代養(yǎng)老領(lǐng)域的最新科學(xué)理論、經(jīng)營(yíng)理念和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并通過不斷整合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老資源形成了壽爾康公司獨(dú)特的企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)模式。公司主要從事養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資管理、居家養(yǎng)老綜合效勞以及與此相配套的養(yǎng)老效勞信息咨詢、養(yǎng)老人才職業(yè)培訓(xùn)和勞務(wù)派遣、養(yǎng)老效勞產(chǎn)品貿(mào)易。努力把“壽

36、爾康打造成為我國(guó)養(yǎng)老領(lǐng)域卓越品牌。在我國(guó)居家護(hù)理仍處于起步階段。我國(guó)老年居家護(hù)理效勞提供者大致可分為正式和非正式護(hù)理者兩大類，居家護(hù)理效勞的主要范圍包括家庭健康護(hù)理和家庭病床護(hù)理。無論從護(hù)理形式上還是內(nèi)容上，結(jié)構(gòu)還比擬單一，底子比擬薄弱。很多調(diào)查數(shù)據(jù)說明，老年人對(duì)居家護(hù)理效勞需求量較大，尤其是對(duì)慢性病隨訪和醫(yī)院的連續(xù)治療的效勞需求。再加上中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定老年人愿意選擇居家養(yǎng)老這一傳統(tǒng)模式，而不愿意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這就對(duì)居家護(hù)理提出了更嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。如何建立針對(duì)我國(guó)國(guó)情的老年居家護(hù)理的醫(yī)療保險(xiǎn)制度，如何建立和完善老年居家護(hù)理的體系，如何培養(yǎng)專業(yè)化的老年人居家護(hù)理人才，不僅是人口老齡化對(duì)我們提出的新的要求，更是我國(guó)老年居家養(yǎng)老迫在眉睫的工作。 福建壽爾康投資管理旗下機(jī)構(gòu)-福建省壽爾康職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，是一所