武漢未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃書(shū)

1、未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)五、項(xiàng)目建成帶來(lái)的積極影響第1頁(yè)共36頁(yè)P(yáng)age 2Page5Page8Page13目錄刖言PART 1項(xiàng)目簡(jiǎn)述一、地段特點(diǎn)二、商圈概覽三、地理交通PART 2項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)(SWO)分析一、優(yōu)勢(shì)(Strength) 二、劣勢(shì)(Weakness)三、機(jī)會(huì)(Qpportunity)四、競(jìng)爭(zhēng)(Threat)五、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析六、商圈容量分析七、周邊業(yè)態(tài)分析 八、周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及應(yīng)對(duì)策略 九、周邊商業(yè)檔次分析 PART 3項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位二、項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)定位三、具體業(yè)態(tài)分布 四、項(xiàng)目前景展望未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)PART 4項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾工程規(guī)劃 Page

2、18一、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾風(fēng)格定位 二、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾裝修施工規(guī)劃三、商業(yè)廣告位規(guī)劃PART 5項(xiàng)目招商執(zhí)行及開(kāi)業(yè)計(jì)劃 Page19一、項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間二、項(xiàng)目招商前準(zhǔn)備三、項(xiàng)目招商方案實(shí)施四、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)管理Page22Page23PART 6物業(yè)管理及商業(yè)管理一、物業(yè)管理二、商業(yè)管理附一企業(yè)簡(jiǎn)介Page25.言、八刖地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式及成功個(gè)案分析最近幾年，地鐵商業(yè)概念迅速升溫，地鐵的商業(yè)功能和價(jià)值也開(kāi)始為地產(chǎn)界和商 業(yè)界所關(guān)注。地鐵可以形成的持續(xù)、穩(wěn)定聚合人群的特點(diǎn)將使其在未來(lái)商業(yè)發(fā)展中所 表現(xiàn)出來(lái)的功能和附加價(jià)值得到更加充分的釋放，對(duì)市民和游客的生活以及消費(fèi)方面 的影響也會(huì)逐步加強(qiáng)，這些因素是地

3、鐵商業(yè)之所以引發(fā)社會(huì)關(guān)注的環(huán)境基礎(chǔ)?？土鹘Y(jié) 構(gòu)、數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)傾向是地鐵商業(yè)項(xiàng)目決策和選址的重要依據(jù)，從這個(gè)意義上講，地鐵 客流的龐大數(shù)量、復(fù)雜構(gòu)成以及乘客服務(wù)需要必然會(huì)使地鐵商業(yè)成為一種極具增值能第2頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)力的形態(tài)，雖然在地鐵商業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行和運(yùn)做過(guò)程中，我們也需要確立有針對(duì)性的商業(yè) 定位，選取適合的商業(yè)形式，但是從現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)和未來(lái)走向而言，地鐵確實(shí)可以帶來(lái)一 定的商業(yè)機(jī)會(huì)。一、地鐵的商業(yè)功能與價(jià)值地鐵的商業(yè)價(jià)值應(yīng)該結(jié)合地鐵自身的核心功能以及地鐵客流的實(shí)際情況進(jìn)行分 析。主要包含空間、時(shí)間和客流三個(gè)層面的因素。1、從空間角度看，由于地鐵的首要功能是滿(mǎn)足客

4、載要求，因此地鐵商業(yè)功能的實(shí) 現(xiàn)和挖掘就必須充分考慮到這個(gè)特點(diǎn)。通常來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)各城市地鐵線路所經(jīng)過(guò)的地區(qū) 大多是社區(qū)居住人口或者流動(dòng)人口高度密集的區(qū)域，地鐵經(jīng)過(guò)的范圍很大，也很容易 使沿線形成一個(gè)新的商業(yè)區(qū)，比如北京的公主墳作為最早擁有地鐵的區(qū)域，其商圈的 形成和發(fā)展與具備地鐵功能有著直接的因果關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，地鐵的客流要比其它交 通方式更為密集，也更偏于高階。同時(shí)地鐵與商業(yè)的影響是雙向的，地鐵深入的區(qū)域通常都具有良好的商業(yè)基礎(chǔ)，而地 鐵的引入又會(huì)加速新的項(xiàng)目的誕生，使沿線商業(yè)環(huán)境更加成熟。2、從時(shí)間角度看，地鐵通行區(qū)域的廣泛和運(yùn)營(yíng)時(shí)間的相對(duì)飽滿(mǎn)為商業(yè)功能的發(fā)揮 和提升創(chuàng)造了很好的條件，地鐵客

5、流高峰在于一早一晚，而生活方式的進(jìn)步將使得地 鐵對(duì)晚間消費(fèi)和假日消費(fèi)的刺激更為明顯。3、從客流吸引角度看，地鐵的運(yùn)載功能可以順利實(shí)現(xiàn)客流吸引，因此對(duì)于地鐵的 商業(yè)功能而言更為需要的是把客流轉(zhuǎn)化為有效的消費(fèi)，這一要求使得地鐵商業(yè)具有更 強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，包括商業(yè)定位和規(guī)劃以及商業(yè)組合等等。在地鐵的日客運(yùn)量數(shù)據(jù)方面：巴黎超過(guò) 1000萬(wàn)人次、紐約為2000萬(wàn)人次、莫斯 科800萬(wàn)人次、香港特區(qū)雖然地鐵線路的總長(zhǎng)只有 43.2公里，但其日客運(yùn)量高達(dá)220 萬(wàn)人次，最高時(shí)可以達(dá)到280萬(wàn)人次，其中九鐵每天載客約75萬(wàn)人次；我國(guó)內(nèi)地城市 北京地鐵每天流量為130萬(wàn)，上海達(dá)到100萬(wàn)人次，廣州為60萬(wàn)人次。最近

6、5年來(lái)， 北京地鐵共計(jì)運(yùn)送乘客23億人次；正在建設(shè)之中的地鐵 5號(hào)線運(yùn)營(yíng)全長(zhǎng)27公里，其 設(shè)計(jì)全線日客運(yùn)量將達(dá)50.2萬(wàn)人次。有如此規(guī)模的客流支撐，地鐵的商業(yè)潛力自然可 見(jiàn)一斑。二、地鐵商業(yè)的主要形式以及相關(guān)項(xiàng)目依據(jù)商業(yè)設(shè)施與地鐵的關(guān)聯(lián)程度，我們可以把地鐵商業(yè)劃分為以下幾種類(lèi)型：一 是地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以即時(shí)性消費(fèi)商品和專(zhuān)業(yè)服務(wù)為主；面積 較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)以及流行性商品為主。二是乘客通道 的商業(yè)利用部分，比如可以采取“花車(chē)”等形式。三是地鐵的地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一 般經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和其它中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通?？梢源_定為大中學(xué)生 以及追求時(shí)尚

7、的年輕一族，比如上海迪美廣場(chǎng)“香港名店街”、廣州“流行前線”、 大連勝利廣場(chǎng)等。四是拓展地鐵連線優(yōu)勢(shì)，雖然很多項(xiàng)目不與地鐵站廳直接發(fā)生關(guān)聯(lián)， 但卻可以為往來(lái)商場(chǎng)的客流提供快捷的交通方式，這是很多城市中高檔商業(yè)項(xiàng)目所考 慮的因素，也就是說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目可以通過(guò)地鐵口和地上商業(yè)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，依靠地鐵口的交通便利性，帶來(lái)巨大客流，從而帶動(dòng)地鐵進(jìn)出口周邊商業(yè)的發(fā)展，形成一個(gè)輻 射力很強(qiáng)的購(gòu)物中心，如香港的太古城。面對(duì)北京地鐵日均130萬(wàn)人次的客流量，物美集團(tuán)在北京39個(gè)地鐵站中開(kāi)設(shè)了 21 間物美便利超市，既宣傳了品牌，又取得了一定的經(jīng)濟(jì)收益。香港太古城位于地鐵太 古站上蓋，是一個(gè)典型的地鐵上蓋購(gòu)物中心，

8、1986年落成開(kāi)業(yè)，是1979年香港地鐵通 車(chē)后首批落成的購(gòu)物中心之一，以服務(wù)于周邊寫(xiě)字樓員工以及港島東區(qū)居民為主。太 古城一家購(gòu)物中心同時(shí)設(shè)有四家百貨公司，包括日本UNY創(chuàng)富生活、英國(guó)馬莎、香港永安百貨和面向年輕一足的Log On百貨，太古城這樣的商業(yè)組合是和它與地鐵連通 有著直接關(guān)系的，四家百貨公司分別面向不同的服務(wù)客層，從而保證各自的生存和發(fā) 展。三、地鐵商業(yè)價(jià)值的主要體現(xiàn)1、地鐵自身的商業(yè)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。舉例來(lái)說(shuō)，2000年香港地鐵獲得純利40億港幣， 成為世界上盈利最多的地鐵，從收益比例看，1999年香港地鐵72.5億的經(jīng)營(yíng)收入中，票價(jià)收入占56.4億，其余的收益都來(lái)自于地鐵商業(yè)的增加值

9、。東京地鐵2002年度靠提供場(chǎng)地收取的租金有9億日元，加上它擁有的38家便利店的57億日元銷(xiāo)售額，合 計(jì)66億日元，雖然這部分收入只占地鐵總收入的 2%但也是一筆很大的收益。地鐵站 內(nèi)不僅開(kāi)設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨(dú)特的文化和商業(yè)以 及較為成熟的商圈。上海在地鐵1號(hào)線16個(gè)車(chē)站開(kāi)設(shè)了 20多個(gè)書(shū)報(bào)亭、13個(gè)洗衣店、 13個(gè)快照服務(wù)部和14家快餐店。2、發(fā)揮和利用地鐵的客流優(yōu)勢(shì)。上海人民廣場(chǎng)下的迪美廣場(chǎng)是較早的一個(gè)案例， 廣州天河城廣場(chǎng)的迅速發(fā)展也與地鐵進(jìn)入有著密不可分的聯(lián)系，北京的東方新天地結(jié) 合地鐵和王府井金街進(jìn)行品牌結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了很大的成效，這些商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該可以

10、稱(chēng)為國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)的典型代表。目前北京地鐵一號(hào)線沿線與地鐵擁有接口的商場(chǎng)主要 包括：城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、百盛、首都時(shí)代廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)、東方新天地、貴友大廈、 國(guó)貿(mào)商城等；二號(hào)線沿線商場(chǎng)有賽特購(gòu)物中心、新世界中心、莊勝?gòu)V場(chǎng)、華聯(lián)、萬(wàn)通、 西環(huán)廣場(chǎng)、東方銀座等，這些商場(chǎng)在北京零售商業(yè)中占據(jù)著重要的地位。上海迪美廣場(chǎng)北京東方新天地廣場(chǎng)3、地鐵可以帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和整合，放大商圈范圍。目前香港主要購(gòu)物中心 基本上都是在1979年以后地鐵通車(chē)后落成開(kāi)業(yè)的。應(yīng)該說(shuō)，在地鐵通車(chē)以前，雖然香 港也有象位于港島的英皇道和九龍的彌敦道等零售業(yè)高度集中的購(gòu)物街區(qū)，但是由于 交通條件的局限，消費(fèi)者跨區(qū)購(gòu)物的情況并不普遍

11、，從而催生了區(qū)域性零售區(qū)的發(fā)展，未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)零售面積在各區(qū)的分布也趨向平均。而香港地鐵的通車(chē)，則大大提高了市民購(gòu)物消費(fèi) 活動(dòng)的范圍。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約 30個(gè)購(gòu)物中心，約占香港購(gòu)物中心總數(shù)的 五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對(duì)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的影響，地鐵成為了香港購(gòu)物 中心項(xiàng)目不可或缺的元素。PART 1項(xiàng)目簡(jiǎn)述一、地段特點(diǎn)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本案)擬建于街道口珞瑜路與珞獅南路交匯處，地處武漢市洪山區(qū)街道口的核心，位于武漢九大商圈之一的街道口商圈。毗鄰流行視 窗購(gòu)物廣場(chǎng)、新世界百貨武昌店；緊靠臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)投建的大型購(gòu)物商場(chǎng)一一群光廣 場(chǎng)以及在建中的洪山電影城項(xiàng)

12、目，東臨群光廣場(chǎng)二期，南臨武漢理工大學(xué)。對(duì)于時(shí)尚、 休閑的綜合性賣(mài)場(chǎng)而言，本案依靠精準(zhǔn)的定位和獨(dú)特的地鐵商業(yè)購(gòu)物模式，融合“ Q-Shopping ”概念帶來(lái)全新的購(gòu)物休閑體驗(yàn)，既形成有別于傳統(tǒng)購(gòu)物中心 (ShoppingMall )的差異化經(jīng)營(yíng)，又與不同類(lèi)型中高檔商業(yè)百貨產(chǎn)生扎堆效應(yīng)進(jìn)而交輝呼應(yīng)；致力于打造街道口商圈最新的潮流品牌集散地，通過(guò)引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)各類(lèi)潮 流品牌，引入最具規(guī)模的大型超市，成為未來(lái)街道口地段“黃金十字型”架構(gòu)上最富 活力、最積聚人氣的標(biāo)志性商業(yè)；依靠周邊商業(yè)的群集效應(yīng)，加上洪山影城項(xiàng)目的落 成，群光二期的擴(kuò)建，臨街道路的擴(kuò)增及延伸；在不久的將來(lái)，街道口地鐵線的落成， 將

13、使得武漢三鎮(zhèn)消費(fèi)客流向街道口聚集，同時(shí)極大的增加周邊生活區(qū)及高校區(qū)域消費(fèi) 人流輻射。從商圈潛力及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，街道口商圈在商業(yè)規(guī)模上會(huì)迅速趕超武漢其他成第7頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)熟商圈，繼而形成以百貨零售業(yè)和IT產(chǎn)品銷(xiāo)售為中心的新興地鐵商業(yè)據(jù)點(diǎn)街道口商圈區(qū)位平面示意圖二、商圈概覽街道口商圈是緊鄰武漢市科技一條街及高校林立的珞獅南路、珞獅北路的核心商圈， 市場(chǎng)日趨成熟，先后吸引了群光廣場(chǎng)、工貿(mào)家電、新世界百貨、星巴克咖啡、必勝客 快餐、肯德基、麥當(dāng)勞等國(guó)內(nèi)外知名品牌進(jìn)駐此地，商家云集，商業(yè)投資前景毋庸置 疑；商圈內(nèi)家電、百貨、時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)、電玩、酒吧、休閑餐飲、K

14、TV娛樂(lè)場(chǎng)所應(yīng)有盡有,行業(yè)繁多。街道口核心地段商業(yè)立體分布圖三、地理交通街道口鳥(niǎo)瞰衛(wèi)星地圖街道口下穿通道及珞獅路高架橋效果圖武漢地鐵線最新規(guī)劃示意圖公共交通線路現(xiàn)狀未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)1、街道口站線路（40條）15路18路25路59路66路308路317路318路401路413路510路518路518路區(qū)間519路521路536路536路通宵線538路540路564路576路581路583路586路593路596路601路608路702路短途702路703路709路715路728路729路804路806路901路907路913路2、珞獅南路站線路（7條）72路317路503路576路

15、591路729路804路3、經(jīng)過(guò)珞獅路站線路（6條）66 路312路576路586路591路729路4、經(jīng)過(guò)“群光廣場(chǎng)”站線路（10條）308路312路318路581路596路702路702路短途715路728路913路（二）未來(lái)快速交通線1、地鐵2號(hào)線全長(zhǎng)48公里，計(jì)劃2011年建成。全線設(shè)21座車(chē)站，分別是馬池路站、常青 花園站、金色雅園站、漢口火車(chē)站站、范湖站、建設(shè)大道站、航空路站、中山公 園站、循禮門(mén)站、中山大道站、和平大道站、武昌區(qū)政府站、小龜山站、洪山廣 場(chǎng)站、中南路站、亞貿(mào)廣場(chǎng)站、街道口站、廣埠屯站、卓刀泉站、雄楚大道站、 魯巷站。第10頁(yè)共36頁(yè)2、 地鐵7號(hào)線：常青花園至華中

16、農(nóng)業(yè)大學(xué)，全長(zhǎng) 26.5公里，最終規(guī)劃尚在計(jì) 劃中。常青花園一一竹葉山一一黃浦路一一永清街一一徐東路一一東湖路一一珞獅路3、珞獅路高架橋I-珞獅路高架橋是武漢二環(huán)的重要項(xiàng)目， 橫跨珞喻路、八一路等道路，全長(zhǎng)1.6公里，并擁有多條匝道，屬于“大立交”。其在珞獅北路的部分已基本建成，開(kāi) 工建設(shè)珞獅南路部分因沿線單位反對(duì)停工。最終確定的方案：高架橋從珞獅南路 跨越珞喻路后迅速在勸業(yè)場(chǎng)落地，不再跨越八一路，也不經(jīng)過(guò)武漢大學(xué)側(cè)門(mén)，長(zhǎng) 度縮短到兩三百米。2008年10月開(kāi)工建設(shè)街道口武珞路下穿通道，與珞獅路高 架橋共同構(gòu)成立交橋，疏導(dǎo)街道口地區(qū)交通，2009年9月竣工。地鐵2號(hào)線街道 口站同步開(kāi)工建設(shè)。、

17、$PART 2項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)(SWO)分析一、優(yōu)勢(shì)(Strength )內(nèi)部因素:招商、企劃、經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)湖北天盟投資管理管理有限公司實(shí)力雄厚；在湖北市場(chǎng)致力于IT賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與管第11頁(yè)共36頁(yè)理、商業(yè)地產(chǎn)及大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)的投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理。是一家集商場(chǎng)招商管理、商場(chǎng)策劃開(kāi)發(fā)、企業(yè)管理咨詢(xún)、復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)中心、 購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、 批發(fā)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、休閑地產(chǎn)、商業(yè)業(yè)態(tài)組合、商場(chǎng)研究培訓(xùn)等為一體的專(zhuān)業(yè)商業(yè) 地產(chǎn)、商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)，以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策劃、銷(xiāo)售代理、招商、委托經(jīng)營(yíng)管理、 投資顧問(wèn)咨詢(xún)?yōu)橹饕獦I(yè)務(wù)。公司的顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)強(qiáng)大，由資深商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)家共同組建

18、而成， 擁有近20名以商業(yè)地產(chǎn)、大型百貨為主的各行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人組成的專(zhuān)家?guī)?，在商業(yè)地 產(chǎn)及大型時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)的招商、企劃、運(yùn)營(yíng)管理方面有豐富的實(shí)戰(zhàn)及成功經(jīng)驗(yàn)。公司已成功操作了：新干線生活廣場(chǎng)、LOGO寸尚購(gòu)物廣場(chǎng)、廣埠屯通訊市場(chǎng)、天盟 數(shù)碼城及其他十余處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期招商及后期經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中積累了大量的 客戶(hù)資源。（2）該項(xiàng)目的物業(yè)優(yōu)勢(shì)該物業(yè)建筑規(guī)劃由國(guó)內(nèi)著名的建筑大師執(zhí)筆設(shè)計(jì)，形成一個(gè)將商業(yè)空間與居住空間有機(jī)結(jié)合的和諧、時(shí)尚空間；在商業(yè)上引入“雙首層”的概念，同時(shí)考慮了地下室與地鐵站臺(tái)的對(duì)接、實(shí)現(xiàn)顧客乘電梯經(jīng)地下室直接通往地鐵站臺(tái)。經(jīng)營(yíng)面積大可以體現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)效應(yīng)，可以經(jīng)營(yíng)不同規(guī)模的商品并

19、進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，有 較強(qiáng)的滿(mǎn)足力和挑選力。C.物業(yè)布局設(shè)計(jì)超前，配套設(shè)施完善，其中包括：超大型地下停車(chē)場(chǎng)、門(mén)前休閑廣場(chǎng)、 步行街風(fēng)景線、空中生態(tài)綠化廣場(chǎng)等；廣場(chǎng)將吸納眾多時(shí)尚生活元素、匯集數(shù)十萬(wàn)種 特色商品，將商業(yè)空間與居住空間有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造一個(gè)和諧、富有時(shí)尚潮流及生活氣 息的全新購(gòu)物休閑場(chǎng)所。第12頁(yè)共36頁(yè)（3）足夠的費(fèi)用預(yù)算：支持廣告及公關(guān)活動(dòng)，為項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)工作提供強(qiáng)有力的推廣支持。外部因素：（1）零售業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)：在國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)，從1995年至2007年、國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均 年增長(zhǎng)為9.7%,這表明商業(yè)零售業(yè)仍存在著巨大的發(fā)展空間。（2）該項(xiàng)目位于成熟商圈內(nèi)、周邊配套設(shè)施完善；交通便利

20、、人流密集。該項(xiàng)目位于武漢市九大商圈之一的街道口商圈，與新世界百貨、群光廣場(chǎng)、工貿(mào)家電、洪山影城購(gòu)物廣場(chǎng)、流行視窗購(gòu)物廣場(chǎng)為鄰；周邊寫(xiě)字樓林立：阜華大廈、鵬程國(guó)際、兆富國(guó)際、珞珈山大廈等；精品商住樓盤(pán)及大型居民社區(qū)區(qū)集中：鵬程惠園、瑞景華庭、竹苑小區(qū)、京韻花園、 玉蘭苑、四眼井社區(qū)、勸業(yè)場(chǎng)社區(qū)、武漢理工大學(xué)教工宿舍、武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教 工宿舍等；高校密集：武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)、武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、省藝校 等十余座高等院校；武漢最具規(guī)模的3C產(chǎn)品銷(xiāo)售聚集地：廣埠屯資訊廣場(chǎng)、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南極電腦廣 場(chǎng)、珞珈電腦城等；周邊商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)豐富、功能較為完備：百貨、家電、超市、3C賣(mài)場(chǎng)、影

21、院、酒吧、KTV餐飲、美食、電玩、酒店、各品牌地鋪店等，購(gòu)物及娛樂(lè)休閑場(chǎng)所應(yīng)有盡有。區(qū)位及交通優(yōu)勢(shì)：本案地位于珞瑜路與珞獅路交叉口、是聯(lián)系洪山、武昌、光谷、東第13頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)a.處于次星級(jí)地理位置第14頁(yè)共36頁(yè)湖開(kāi)發(fā)區(qū)的交通要道，往南直達(dá)雄楚大街、向北直面中國(guó)名校一武漢大學(xué)、西去中南 商圈、東靠武漢科技一條街；項(xiàng)目輻射水果湖、南湖等大型居民區(qū)；地鐵線直達(dá)本案， 并設(shè)有出口，地鐵消費(fèi)群及每天數(shù)十萬(wàn)人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線（珞獅 路立交橋）近在咫尺，50多條公交線路直達(dá)本案、交通四通八達(dá)十分便利；科技資源 優(yōu)勢(shì)、

22、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和街道口商圈品牌優(yōu)勢(shì)使商圈內(nèi)人流密集。項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)及意義：本案項(xiàng)目所在地是洪山區(qū)政府重點(diǎn)打造的街道口“黃金十字 架”的標(biāo)志性工程之一；該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)定將珞瑜路與珞獅路十字架地段有機(jī)連為一體 并與商圈內(nèi)的其他業(yè)態(tài)互動(dòng)并形成互補(bǔ)、產(chǎn)生人流聚集及商業(yè)的扎堆效應(yīng)，使街道口 商圈得到有機(jī)的延伸、商圈功能更加完善；從目前發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，伴隨著該項(xiàng)目的開(kāi) 業(yè)，街道口將成為以百貨零售業(yè)、家電及超市連鎖、3C賣(mài)場(chǎng)、各商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)為中心的新商業(yè)據(jù)點(diǎn)。、劣勢(shì)(Weakness)內(nèi)部因素:如果無(wú)規(guī)范化的招商、企劃、經(jīng)營(yíng)管理，后期的商業(yè)定位將變得混亂，廣場(chǎng)將處于被 消費(fèi)者、投資者邊緣化的危險(xiǎn)。招商價(jià)格無(wú)明顯優(yōu)

23、勢(shì)。外部因素：街道口商圈日趨成熟，本廣場(chǎng)尚處于起步階段，競(jìng)爭(zhēng)激烈。位于商圈內(nèi)的群光廣場(chǎng)、新世界百貨、流行視窗購(gòu)物廣場(chǎng)、商圈邊緣的亞貿(mào)廣場(chǎng)、商圈內(nèi)的各業(yè)態(tài)（餐飲美食、娛樂(lè)休閑）各品牌地鋪店會(huì)對(duì)本案招商形成一定壓力。三、機(jī)會(huì)（Opportunity）內(nèi)部因素：發(fā)展我公司在以下方面優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)招商、商場(chǎng)策劃、商場(chǎng)管理、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)、商業(yè) 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商策劃、商業(yè)業(yè) 態(tài)策劃、商業(yè)項(xiàng)目主題策劃、商業(yè)街區(qū)策劃、商場(chǎng)體系建設(shè)、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策劃（商場(chǎng)、 超市、大市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)）、商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策劃、商場(chǎng)品牌策劃、商場(chǎng)招商策劃、商場(chǎng)促銷(xiāo)策 劃、商場(chǎng)立項(xiàng)分析、商場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研、商場(chǎng)招商策

24、劃設(shè)計(jì)、商場(chǎng)設(shè)計(jì)策劃、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管 理、商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃、商場(chǎng)招商代理、商場(chǎng)規(guī)劃布局、商場(chǎng)包裝推廣、 商場(chǎng)招商引資、商場(chǎng)招商品牌主力店引進(jìn)、商場(chǎng)整合協(xié)調(diào)、商場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、企業(yè) 管理咨詢(xún)、商場(chǎng)終端顧客管理、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理、商場(chǎng)招商策劃管理、商場(chǎng)專(zhuān)業(yè)管理人 才培訓(xùn)等,繼續(xù)創(chuàng)建我公司良好的商業(yè)品牌形象。外部因素：本案是洪山區(qū)政府重點(diǎn)打造的街道口“黃金十字架”的標(biāo)志性工程之一。本案與商圈內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)場(chǎng)的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)：位于商圈內(nèi)的群光廣場(chǎng)業(yè)態(tài)眾多、功能較 全，但其商品價(jià)格定價(jià)對(duì)于周邊的主要消費(fèi)人群一學(xué)生而言，明顯高于市場(chǎng)接受程度， 新世界百貨（武昌店）、定位于高檔百貨賣(mài)場(chǎng)，功能簡(jiǎn)單，主要針對(duì)市場(chǎng)細(xì)分

25、后的部分未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)高端客層的細(xì)尾市場(chǎng)消費(fèi)；不屬于大眾、潮流百貨；流行視窗購(gòu)物廣場(chǎng)定位中低檔、 追求品牌與商品品質(zhì)的消費(fèi)者不能接受。商圈內(nèi)的各業(yè)態(tài)(餐飲美食、娛樂(lè)休閑)各品牌地鋪店欠缺集中規(guī)范的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)來(lái)整 合資源以提升整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，街道口商圈的類(lèi)型是以：零售、家電、 IT為主，休閑娛樂(lè)、 餐飲美食、各品牌地鋪店為輔的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，但矛盾的是商圈內(nèi)又緊缺專(zhuān)門(mén)的以中檔時(shí)尚、女性消費(fèi)為主的、又輔以?shī)蕵?lè)休閑生活的新形態(tài)賣(mài)場(chǎng)一生活廣場(chǎng)。本案基本業(yè)態(tài)組合是：零售、餐飲、娛樂(lè)，55： 20： 25的經(jīng)營(yíng)黃金比例，品牌做精、 功能做全；滿(mǎn)足消費(fèi)者娛樂(lè)休閑、聚會(huì)、飲食、

26、購(gòu)物的生活體驗(yàn)。與其他競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)場(chǎng)和 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)在品牌及功能上互補(bǔ)、相輔相成，共同繁榮街道口商圈。街道口商圈的核心商業(yè)地產(chǎn)資源稀少、新世界及群光廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)面積有限，還有很 多優(yōu)秀品牌被街道口商圈拒之門(mén)外。因傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購(gòu)物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休 閑購(gòu)物成為主流，休閑、餐飲、娛樂(lè)將極大的滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物外的需求，并且其規(guī)模 也將趕超購(gòu)物的規(guī)模。目前商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)數(shù)及功能組合尚沒(méi)有完全滿(mǎn)足街道口商圈的 人流及消費(fèi)需求，本案的實(shí)施有足夠的空間去完成互補(bǔ)、業(yè)態(tài)演變、商圈擴(kuò)大及延伸 的目標(biāo)。租賃方式是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，合作的品牌消除了結(jié)款及押款的壓力、產(chǎn)生現(xiàn)金流。四、競(jìng)爭(zhēng)(Threa

27、t)內(nèi)部因素：第16頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)前期的市調(diào)準(zhǔn)確性、招商流程的科學(xué)性、招商進(jìn)度的掌控、與各品牌接觸的順 序、招商政策的制定、招商人員的管控；商場(chǎng)的定位、業(yè)態(tài)確定與各業(yè)態(tài)數(shù)、賣(mài)場(chǎng) 動(dòng)線及功能的劃分、招商的宣傳與企劃等因素都制約著招商的成敗。招商人員需要不斷克服招商過(guò)程中的畏難情緒。對(duì)同業(yè)態(tài)的招商口徑是否一致，談判的專(zhuān)業(yè)化程度。招商過(guò)程中緊急事件處理的成功與否。外部因素:本案招商期滯后于洪山影城購(gòu)物廣場(chǎng)、洪山影城購(gòu)物廣場(chǎng)會(huì)先行入駐部分品牌。群光廣場(chǎng)、新世界百貨對(duì)部分品牌的控制。主力店及次主力店艱苦漫長(zhǎng)的談判周期及過(guò)低的租賃條件。主力及次主力品牌要求過(guò)低的聯(lián)營(yíng)

28、條件。各業(yè)態(tài)、各品類(lèi)突破口尋求的艱苦性。特定業(yè)態(tài)及品牌對(duì)物業(yè)及選址的要求是否匹配。五、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析消費(fèi)主力軍：高校學(xué)生族群及白領(lǐng)人群高校大學(xué)生是本地區(qū)的主要消費(fèi)人群之一，周邊有武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華 中師范大學(xué)、武漢體院、武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、省藝校 ,數(shù)十所高等院校都在公交車(chē) 程15分鐘的路程范圍之內(nèi)，學(xué)生就近消費(fèi)是必然的趨勢(shì)。街道口附近有阜華大廈、鵬 程國(guó)際、兆富國(guó)際、珞珈山大廈等高檔寫(xiě)字樓林立，在此工作的白領(lǐng)人群很多，這部 分人群中不少利用上下班就近購(gòu)買(mǎi)商品，他們也是商圈消費(fèi)群的主要來(lái)源。穩(wěn)定消費(fèi)群：社區(qū)居民街道口周邊分布阜華大廈、鵬程國(guó)際、兆富國(guó)際、珞珈山大廈、瑞景華庭、竹苑 小區(qū)、

29、京韻花園、玉蘭苑等新建商住樓盤(pán)，還有四眼井社區(qū)、勸業(yè)場(chǎng)社區(qū)、武漢理工 大學(xué)教工宿舍、武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教工宿舍區(qū)，還可輻射至水果湖、南湖等大型居民 區(qū)，他們都是商圈相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群。（3）潛在消費(fèi)群：流動(dòng)人群及新增外來(lái)人口處在珞獅路和珞瑜路交叉口，此處是聯(lián)系洪山、武昌、光谷、東湖開(kāi)發(fā)區(qū)（學(xué)校眾 多）的交通要道，南北直面高校學(xué)府，西去中南商圈，東臨武漢科技一條街（廣埠屯 資訊廣場(chǎng)、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南極電腦廣場(chǎng)、珞珈電腦城等）。近鄰是新世界百貨及洪 山影城購(gòu)物廣場(chǎng)，還有武漢人氣頗旺的群光廣場(chǎng)，購(gòu)物和休閑的流動(dòng)人口穿梭不息， 這部分人口是潛在顧客來(lái)源，是核心商圈內(nèi)顧客群增長(zhǎng)的又一基礎(chǔ)。這些流動(dòng)人口選 擇

30、消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響，若能充分發(fā)揮新興商 場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)和特色，必將會(huì)成為巨大的潛力消費(fèi)群體。六、商圈容量分析1、客流量分析街道口路段是武漢三鎮(zhèn)中的武昌地區(qū)重要的幾大交通主干線之一，交通便利優(yōu)勢(shì) 得天獨(dú)厚，是連接中南商圈、光谷商圈的必經(jīng)路段，由市政府正在興建的珞獅路立交 橋，未來(lái)規(guī)劃中的群光南路、及地鐵線可見(jiàn)一斑。街道口地段公交線路極為密集，現(xiàn) 有50條以上固定公共交通線路，目前日均人車(chē)流量達(dá)100萬(wàn)以上，不久的將來(lái)，高架橋及地鐵線網(wǎng)絡(luò)的貫通，以及新增規(guī)劃的道路，該地段人流量及車(chē)流量將會(huì)進(jìn)一步遞 增。2、消費(fèi)習(xí)慣分析學(xué)生族群：年齡段在18-22歲左右，追求新奇?zhèn)€性、時(shí)

31、尚潮流，日常支出主要來(lái) 源于家庭，因此消費(fèi)具有不確定性，但由于目前高校學(xué)生普遍攀比心理嚴(yán)重，消費(fèi)支 出日益攀升，消費(fèi)需求面大，不同性別消費(fèi)特點(diǎn)差異不大。白領(lǐng)人群：年齡段在23-35歲左右，以上班族女性群體為主，追求時(shí)尚，講究品 質(zhì)生活，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，消費(fèi)指向確定，是消費(fèi)的主力，男性群體消費(fèi)力則明顯 弱化。社區(qū)居民：年齡段跨度大，以家庭消費(fèi)為主，消費(fèi)偏向經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的日常家居生 活必需品包括成年婦女及兒童類(lèi)商品。流動(dòng)人群：群體類(lèi)型多樣，數(shù)量龐大，受地域交通及時(shí)間等因素影響，消費(fèi)隨意 性較大。3、商業(yè)環(huán)境分析隨著改革開(kāi)放的深入，近年來(lái)武漢人均收入穩(wěn)步提升，人均購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)。武 漢特殊的交通地理

32、位置歷來(lái)成為眾商家競(jìng)爭(zhēng)之地，先后出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè) 聯(lián)合，武商、中商、漢商、大洋百貨、王府井、新世界、沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德隆等 的存在，以及浙商銀泰百貨的加入使得武漢的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。本案所處地段既是常住用戶(hù)消費(fèi)的聚集區(qū)，外來(lái)游客的途經(jīng)消費(fèi)地，又是中高檔 住宅的集中區(qū)域；周邊分布高校教師住宅區(qū)，同時(shí)高檔辦公區(qū)及公司寫(xiě)字樓林立，有著穩(wěn)定的中高收入顧客群和年輕態(tài)消費(fèi)群體，總體來(lái)看消費(fèi)群體數(shù)量龐大、消費(fèi)檔次 中等偏高，這為項(xiàng)目的成功運(yùn)作奠定了有力基礎(chǔ)。七、周邊業(yè)態(tài)分析為詳細(xì)了解周邊的業(yè)種和經(jīng)營(yíng)情況，我們反復(fù)對(duì)街道口附近各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行了 精細(xì)調(diào)研，并對(duì)業(yè)種、數(shù)量、租賃水平、經(jīng)營(yíng)狀況、人流情

33、況等進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng) 調(diào)研統(tǒng)計(jì)分析，街道口地段商業(yè)類(lèi)型是以零售、家電、購(gòu)物、休閑為主的綜合型商業(yè) 類(lèi)型，但商圈內(nèi)缺少以快節(jié)奏時(shí)尚潮流、中檔消費(fèi)為主，輔以?shī)蕵?lè)、休閑生活的新形 態(tài)賣(mài)場(chǎng)。接近此定位的如群光廣場(chǎng)，但其昂貴的商品定價(jià)對(duì)于周邊的主要消費(fèi)人群而 言，明顯高于市場(chǎng)接受程度，流行視窗購(gòu)物廣場(chǎng)品牌品質(zhì)低于市場(chǎng)接受程度，新世界 百貨趨向于傳統(tǒng)百貨，消費(fèi)業(yè)態(tài)過(guò)于單一。街道口地段休閑娛樂(lè)業(yè)及商業(yè)在行業(yè)數(shù)量和經(jīng)營(yíng)面積上都占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。大型餐 飲業(yè)主要集中在地下一樓至地上一樓；美容美發(fā)行業(yè)通常在一至二樓之間；休閑、娛 樂(lè)業(yè)對(duì)高樓層可以接受。八、周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及應(yīng)對(duì)策略群光廣場(chǎng)：定位于武漢市內(nèi)高檔百貨及

34、綜合性大型購(gòu)物中心，零售業(yè)態(tài)以時(shí)尚為其 主要競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)眾多，管理模式先進(jìn)，屬于前瞻性較強(qiáng)的商場(chǎng)之一；本案價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略：以?xún)r(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額。流行視窗購(gòu)物廣場(chǎng)：定位偏中低檔，知名品牌不多，業(yè)態(tài)功能基本上比較全面，商 品品牌是其主要劣勢(shì)之一，對(duì)于新興時(shí)代的學(xué)生而言，其商品品類(lèi)定位雖較符合，但 由于地段原因，因租賃價(jià)格虛高造成了商品檔次偏低而價(jià)格不低令市場(chǎng)不易接受；本案品牌策略：以商品品牌優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)份額。新世界百貨：連鎖經(jīng)營(yíng)模式的高檔百貨賣(mài)場(chǎng)，主要引進(jìn)國(guó)際二線、國(guó)內(nèi)一線品牌， 在武漢市經(jīng)營(yíng)歷史相對(duì)較長(zhǎng)，已在消費(fèi)者心目中形成一定的知名度，但由于商品定價(jià) 偏高，對(duì)于整體消費(fèi)水平較低的武漢市民而

35、言，讓人望而生畏，同時(shí)面臨品牌老化， 無(wú)法吸引求新求異的新興年輕學(xué)生族群，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)于群光廣場(chǎng)稍顯單薄，主要經(jīng) 營(yíng)百貨零售業(yè)態(tài)，其它休閑娛樂(lè)類(lèi)輔助業(yè)態(tài)欠缺；本案業(yè)態(tài)布局策略：以業(yè)態(tài)功能性搶占市場(chǎng)份額。九、周邊商業(yè)檔次分析根據(jù)對(duì)街道口商圈商業(yè)檔次、租金價(jià)格水平及消費(fèi)者類(lèi)型綜合因素分析，得出結(jié) 論：街道口商圈商業(yè)檔次屬于中高檔。PART 3本案項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體定位綜合消費(fèi)群體、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)需求的分析，擬將本案項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次定位以中偏 高檔為主，核心目標(biāo)消費(fèi)群定位為高校學(xué)生及商務(wù)白領(lǐng)層，融入全業(yè)態(tài)多種時(shí)尚生活 元素，挖掘品牌及潮流影響力，精細(xì)業(yè)態(tài)布局及完善業(yè)態(tài)功能，最大限度的搶占市場(chǎng) 分額。此

36、定位既彌補(bǔ)了高檔商業(yè)的需求不足，又兼顧白領(lǐng)消費(fèi)群體對(duì)商品款式的潮流 需求，與周邊商業(yè)形態(tài)有效互補(bǔ)，形成合理的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目業(yè)種業(yè)態(tài)定位結(jié)合區(qū)域消費(fèi)群體的需求，建議將本項(xiàng)目的業(yè)種定位為超市、百貨、休閑、娛樂(lè)、 運(yùn)動(dòng)、中西美食等業(yè)種。具體業(yè)態(tài)規(guī)劃有：-3F :停車(chē)場(chǎng)-2F :大型超市-1F : HAPPY STORY美食城：餐飲、美食、小吃、甜品、糕點(diǎn)、零食、湯館、中式快餐 電玩城數(shù)碼攝影沖印館夕卜貿(mào)飾品、玩具、服飾、皮具、皮鞋、3C數(shù)碼店美甲圖書(shū)音像桌游吧、大頭貼1F:國(guó)際名品館非服飾類(lèi)：黃金、珠寶鐘表名鏡廊 化妝品、香水未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)女鞋、女包男鞋、男包飾品精品小家電、3C

37、店服飾類(lèi)：少淑、成淑男式上班服、城市休閑服營(yíng)業(yè)廳、精品超市、票務(wù)中心西式快餐藥店、煙酒茶專(zhuān)賣(mài)、保健品專(zhuān)賣(mài)婚紗攝影2F:時(shí)尚達(dá)人館少淑男式休閑服運(yùn)動(dòng)首飾、銀飾、飾品童裝小內(nèi)衣大內(nèi)衣化妝品、彩妝家居家紡、家品洗衣店、服裝修改工作室情景主題餐廳第21頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)3F: Food Sharon :西式主題餐廳咖啡廳火鍋料理中式餐廳美發(fā)、美容院健身館數(shù)碼影城三、具體業(yè)態(tài)分布1、主力業(yè)態(tài)：超市：（第一目標(biāo)）沃爾瑪、家樂(lè)福、易初蓮花、麥德龍，（第二目標(biāo)）大潤(rùn)發(fā)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販等。2、次主力業(yè)態(tài)KTV電玩城精品超市：生活劇場(chǎng)、屈臣氏西式快餐：（麥當(dāng)勞、肯德雞、塔可

38、鐘等）未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)西式主題餐廳：（綠茵閣、荷花亭、花樣年華、萬(wàn)客來(lái)牛排、尊品牛排、豪客嘉族 、 戈雅牛排法餐廳、棒約翰比薩、 Teddys Kitchen 泰迪廚房 、大關(guān)料理、倉(cāng)橋 家日本料理、漢和京都日本料理店、必勝客、荷花亭和式西餐廳、琥珀餐廳、拉芳舍等）情景主題餐廳：（Papas啪啪嘶音樂(lè)文化餐廳、紅頂音樂(lè)餐廳、翡尼詩(shī)西餐廳、托斯 卡娜意大利經(jīng)典餐廳、禪石咖啡酒吧餐廳等）咖啡廳：（上島咖啡、名典咖啡、石燒咖啡、jamaicablue 牙買(mǎi)加藍(lán)、水一方咖啡 餐坊等）燒烤：（巴犀燒烤、韓國(guó)燒烤、巴西卡特蘭燒烤自助餐廳 、金漢斯鮮釀啤酒休閑餐廳、牛太郎、百帝園正統(tǒng)韓國(guó)料理、

39、金草帽、土大力、金韓宮等）火鍋：（凱威啤酒屋、新時(shí)代火鍋城、鍋加鍋、德莊、紅鼎豆撈、恭啟福鮑魚(yú)圣湯火 鍋、胖鍋軒、澳門(mén)珍寶豆撈等）中式餐廳：（龍門(mén)客棧、邦可中西餐廳、食尚坊、一茶一坐、四季戀餐廳等）中式快餐：（龍門(mén)清粥、永和豆?jié){等）自助餐廳：（泰國(guó)金蘭花旋轉(zhuǎn)餐廳、金色池塘自助餐廳、金鯊國(guó)際海鮮美食百匯、呢 會(huì)所海鮮頂湯餐廳、邦果、雅景園旋轉(zhuǎn)餐廳、富樂(lè)閣、羅素自助餐廳等）湯 館：（拾味館、蝦佬頂湯、小廬湯、阿二靚湯、望旺煨湯屋、汪集雞湯、江西湯一絕等）美食城：餐飲、美食、小吃、甜品、糕點(diǎn)、零食等小吃：（戶(hù)部巷小吃、德潤(rùn)福嚴(yán)氏燒麥、貴林人、東來(lái)順、味千拉面、新農(nóng)牛肉面館、 李記熱干面、重慶擔(dān)擔(dān)面酸

40、辣面、九九精武、廖記棒棒雞、周黑鴨、紫燕百味雞、 小屋鹵肉大餅、集美湯包館、金童子、真功夫、粥道、小張烤魚(yú)、桂林米粉、王記第23頁(yè)共36頁(yè)牛雜館、烤翅王、BT翅、鑫葉烤魷魚(yú)絲、大娘水餃、饞禪粉面世家、阿木怪味牛骨 頭、羊一鍋、烤蝦王、紅薯坊、福沃德炸雞、東來(lái)順新疆烤肉串、土家吊鍋飯、德 順軒土豆粉、阿星豆撈火鍋、臭名遠(yuǎn)揚(yáng)臭豆腐、煌中煌鹵味、婆婆鹵味、廣廣燒鹵 味、串串燒、Q飯?zhí)?、墨記大蠔莊、海鮮貝貝、日之船章魚(yú)小丸子、炒花甲、圣子王、迅雷小海鮮等）美食：（口味堂、粗茶淡飯一廚娘手藝、巴適特色美食茗源坊、風(fēng)波莊、金色霧都、佛羅倫陽(yáng)光餐廳、7拍文藝餐廳、啫啫021法式鐵板燒、日味館、 口福動(dòng)感餐廳

41、、金飯、喜多喜韓國(guó)燒烤、東北人烤肉、金津咖喱、 普羅麗特西餐廳、法朵葡園餐廳、滋滋 365餐廳、潮江宴粥府、 京港福記等）甜品、糕點(diǎn)、零食：（哈根達(dá)斯、安德魯森、面包新語(yǔ)、黑旗食品、皇冠蛋糕、仟吉 西餅、圣娜多堡、元祖、圣子王西餅面包店、梅花糕、櫻花糕坊、芝九草堂、良品鋪?zhàn)印Ⅺ湺帱c(diǎn)泡芙、貝兒多爸爸的泡芙工房、葡京葡式蛋撻、益豐食品、Bonjour、萊柏廊西餅屋、蒂奧莎手工巧克力、爆米花、四季雙皮奶、跑道RACE TRAGK禾綠回轉(zhuǎn)壽司、香港QC蛋仔、宮廷桃酥王、唐十八公婆餅、丹尼食品等）飲吧：（秀玉紅茶坊、泡沫劇奶茶店、DQ冰淇淋店、紅茶館、找茶、臺(tái)灣翔美雪花冰、Piazza Caf 、美國(guó)

42、BR-31 冰淇淋、SPR Coffee、阿土伯茶站、酷飲、Yogo juice、阿里山刨冰、麥先生、綠豆苗等）3、輔助業(yè)態(tài)美發(fā)、美容院、健身館：（佐登妮絲、思妍麗一黃河女子美容健身俱樂(lè)部、發(fā)源地、第24頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)標(biāo)榜等）婚紗攝影：（非凡婚紗攝影、青禾婚紗攝影等）圖書(shū)音像家居家紡、家品：（家之良品、新奇廉等）生活服務(wù)業(yè)態(tài)：洗衣店、服裝修改工作室（巧手等）、珠寶及鐘表維修、皮具皮鞋維修、票物中心（東星國(guó)旅等）、數(shù)碼攝影沖印館（柯達(dá)等）營(yíng)業(yè)廳：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通娛樂(lè)項(xiàng)目：棋牌室、桌游吧、大頭貼休閑項(xiàng)目：足療館（富僑等）其他：藥店（普安、中聯(lián)等）

43、、煙酒茶專(zhuān)賣(mài)（名煙名酒、天福茗茶等）、保健品專(zhuān)賣(mài)（同仁堂等）4、主力品牌店（國(guó)際國(guó)內(nèi)名品店）a、非服飾類(lèi)：黃金、珠寶：周大福、謝瑞麟、老風(fēng)祥、金鉆廊、晶鈺、艾迪爾、明牌、金至尊、新金、六福、古時(shí)、千葉、千禧之星、金佰利、戴維 .丹尼、歐格等鐘表：亨吉利世界名表中心、老亨達(dá)利名表、浪琴、 TISSOT CAISO世紀(jì)名表等化妝品、香水：BURBERRY香奈兒、記梵希、伊麗莎白雅頓、CD蘭蔻、SKHII、HUGOBOSS/ASTO L OREA、姿生堂、歐柏萊、玉蘭油、羽西等 名鏡廊：寶島眼鏡、名鏡廊、世紀(jì)名鏡、真我眼鏡、漢明喜來(lái)登眼鏡等女鞋：百麗、天美意、思加圖、TATA卡迪娜、安瑪麗、WALK

44、ERSHOBATA雅致、卡文、KISSKAT涉趣、FED千百度、伊伴、寶曼妮、星期六、索菲婭、富 瑞斯等女包：GUCCI LV、POLO艾麗芬特、岱比華利、DS.GOLF卡帝樂(lè)鱷魚(yú)男鞋：都朋、士甸馬、傲士、馬飛仕圖、迪寶、ROBERTA路寶、名仕、左天奴、其樂(lè)、CEOX ECCO萬(wàn)利威德、雅樂(lè)士、馬內(nèi)爾、百倫、凱撒大帝、沙馳、巨 臣樂(lè)、SKAP暇步士、爵根士、 PTNS FATO RICHBOSS約瑟西寶等男包：駱駝、皮爾卡丹、雅士、金利來(lái)、夢(mèng)特嬌、老人頭、安特利、外交官、沙馳、希伯萊等飾品：施華洛世奇、ZIPPO名筆廊、瑞士軍刀、萬(wàn)寶龍等精品小家電、3C店：三星、SONY APPLE飛利浦、

45、松下、吉列、博朗、歐姆龍、伊萊克斯等b、服飾類(lèi)：少淑：ONLY VEROMODME.LAND Teenie Weenie、ESPRIT ES 艾格、艾格周末、JNBY Z&A ROM等成淑：敦奴、歌弟、AMASS聲雨竹、采軒、E+、EIN、雪歌、名典屋等男式上班服：VICUTU LAMPOGOLDLIOWG丄FBO GJ G2000 SEE LEO B/G、DUMUIELHIELD G.V、BONI SK U2等城市休閑服：JACK JONES TONY TOWN ( TONYJEANSTONY WEARCAMEACTIVE、 MARFAIRWHALEJEEP ELLE SCOFIELDADF

46、 NAUTICAPAT SELECTED未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)UFFIZI、CABBEENINDIAN BRANDISHGOLDSHARGSTAR LEVIS等5、次主力品牌店少淑：ebase、浪漫宣言、歐尼爾、朵以、青春米奇、摩納婭、維拉德桑、貝拉維拉、B&9JOJO瑪利微拉、未知未覺(jué)、步步為盈、小熊維尼、BANANAABY BABY-FOX LACITY安室奈美惠、OPENBOX/EEKO法文箱子、lagogo、拉夏貝爾、LA SPORT OBO KaCO F18 A+、LUCY等男式休閑服：BENBCD.STYLELABV-ONE UCLAKUHLE5SIDEOUTDORIGHT

47、JASONWOOD JIM S AZONE Y&Y GOLDPOd運(yùn)動(dòng)：NIKE、ADIDAS KAPPA PUMA匡威、銳步、李寧等首飾、銀飾、飾品：F.E、CTF2瑪雅城堡、銀百合、唐古拉、靈石軒水晶、太陽(yáng)城、 水世界、戴維斯琥珀、 BABOY B.HATTIE、PUCCA史努比、棉 元素、迪士尼等童裝：麗嬰房、米奇、史努比、E.LAND芭比、安奈爾、夢(mèng)特嬌、百利威、好孩子、派克蘭帝、櫻桃小丸子、巴拉巴拉、斗狗寶德、ADIDAS等小內(nèi)衣：黛安芬、曼妮芬、歐迪芬、EBLIN百利安、嘉利詩(shī)、安莉芳、芬迪詩(shī)、黛安娜、桑扶蘭、漢力漢特、緋格貝緹、伊維絲、璐比、芬怡、色度、妍琳、伊絲艾拉等大內(nèi)衣：貓

48、人、愛(ài)帝、帕蘭朵、浩沙、朵彩、三槍、宜而爽、豪門(mén)、歐麗瑤、金利第27頁(yè)共36頁(yè)來(lái)、夢(mèng)特嬌、化妝品、彩妝：歐絲頓、ZA、UP2U COCOQL美寶蓮、卡姿蘭、 MENARD丸美、高 姿、雅絲蘭黛、REVLOM佰草集、安尚秀、倩碧、水芝澳、MISSHA等美甲：沙茜其他：夕卜貿(mào)飾品、玩具、服飾、皮具、皮鞋、3C數(shù)碼店四、項(xiàng)目前景展望本案將致力于打造街道口商圈最新的潮流品牌集散地，通過(guò)引進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)各 類(lèi)潮流品牌，引入最具規(guī)模的大型超市，成為未來(lái)街道口地段“黃金十字型”架構(gòu) 上最富活力、最積聚人氣的標(biāo)志性商業(yè)；依靠周邊商業(yè)的群集效應(yīng)，加上洪山影城 項(xiàng)目的落成，群光二期的擴(kuò)建，臨街道路的擴(kuò)增及延伸；在不

49、久的將來(lái)，街道口地 鐵線的落成，將使得武漢三鎮(zhèn)消費(fèi)客流向街道口聚集，同時(shí)極大的增加周邊生活區(qū) 及高校區(qū)域消費(fèi)人流輻射。本案項(xiàng)目所在地是洪山區(qū)政府重點(diǎn)打造的街道口“黃金十字架”的標(biāo)志性工程 之一；該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)必將珞瑜路與珞獅路十字架地段有機(jī)連為一體并與商圈內(nèi)的其 他業(yè)態(tài)互動(dòng)并形成互補(bǔ)、產(chǎn)生人流聚集及商業(yè)的扎堆效應(yīng)，使街道口商圈得到有機(jī) 的延伸、商圈功能更加完善；從目前發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，伴隨著該項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，街道口 將成為以百貨零售業(yè)、家電及超市連鎖、3C賣(mài)場(chǎng)、各商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)為中心的新商業(yè)第28頁(yè)共36頁(yè)未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)第 頁(yè)共36頁(yè)據(jù)點(diǎn)五、項(xiàng)目建成帶來(lái)的積極影響1、通過(guò)商業(yè)間良性競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)

50、街道口商圈區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、拓展街道口商圈，商圈規(guī)模獲得延伸、商圈形象進(jìn)一步提升。3、通過(guò)本案前期包裝及宣傳，有利于未來(lái)城后期整體形象推廣。4、積聚商業(yè)人氣，推動(dòng)未來(lái)城商務(wù)寫(xiě)字樓及商住樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。5、以商促商，通過(guò)本案大力招商推廣對(duì)未來(lái)城后期樓盤(pán)項(xiàng)目推廣起到促進(jìn)作用PART 4項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾工程規(guī)劃一、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾設(shè)計(jì)風(fēng)格定位未來(lái)城街道口商業(yè)廣場(chǎng) 注重以簡(jiǎn)潔明快、新鮮時(shí)尚的外部造型和清新、優(yōu)雅的 內(nèi)部裝飾營(yíng)造一種全新潮流都市生活氛圍，并在沿地鐵站商業(yè)通道引入外域地鐵文 化，突出“ Q-Shopping”概念主題。根據(jù)本地段目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)時(shí)間多集中在晚上及周末，本案規(guī)劃在外立面裝修

51、 上多采用透光玻璃、高檔磁磚、鋁塑板型材等材料在夜間燈光照明下產(chǎn)生極佳的視 覺(jué)效果，也要兼顧商家對(duì)室外景觀的需要（特別是西餐、健身會(huì)），能讓顧客眺望室外景觀；并適當(dāng)增加外墻立柱，塑造出多層次的立體感，形成視覺(jué)聚光點(diǎn)，吸引過(guò) 往人流駐足；建筑外墻上加入不同文化風(fēng)格的立柱，融入京滬兩地領(lǐng)先時(shí)尚潮流元 素，提高項(xiàng)目整體檔次，提升項(xiàng)目知名度，在項(xiàng)目招商實(shí)際操作中先拔頭籌。二、項(xiàng)目?jī)?nèi)外部裝飾裝修施工規(guī)劃 整體規(guī)劃：（一）各業(yè)態(tài)區(qū)域劃分；（二）各業(yè)態(tài)分區(qū)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)；（三）制定外部工裝方案、施工要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；（四）制定內(nèi)部工裝方案、施工要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；（五）制定公共區(qū)域天、地、墻、柱等設(shè)計(jì)要求；（六）業(yè)

52、態(tài)鋪位劃分及店內(nèi)設(shè)計(jì)制定嚴(yán)格裝修審核標(biāo)準(zhǔn)；（七）制定內(nèi)外部整體工裝招標(biāo)方案；（八）制定進(jìn)場(chǎng)裝修管理規(guī)定及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（九）消防設(shè)施、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、水電路、排煙道、天然氣系統(tǒng)的架設(shè)及維 護(hù)；（十）其他配套設(shè)施（服務(wù)咨詢(xún)臺(tái)、衛(wèi)生間、安全出口、賣(mài)場(chǎng)導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)等）方案完 善。三、商業(yè)廣告位規(guī)劃本案所處路段臨街面擁有極佳的廣告展示面，兩面臨街，西面朝向珞獅南路， 南面朝向群光南路，臨街外立面可以制作安裝大型廣告位，有利于引進(jìn)和推廣中高 檔次品牌商家。東面臨群光二期用地規(guī)劃路段方案尚不確定，暫不對(duì)該側(cè)墻面進(jìn)行 廣告位規(guī)劃。PART 5招商執(zhí)行及開(kāi)業(yè)計(jì)劃一、開(kāi)業(yè)時(shí)間根據(jù)開(kāi)發(fā)商土建工程進(jìn)度，招商及裝修工程進(jìn)

53、度，初步估算約在簽訂合同20個(gè)月后。二、項(xiàng)目招商前準(zhǔn)備1、招商軟硬件設(shè)施準(zhǔn)備1.1成立招商工作室；1.2組建專(zhuān)案工程部、策劃部、招商部、物業(yè)管理部;1.3籌建招商中心；1.4物業(yè)管理部提前進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)管理。2、租金價(jià)格制定1.1按品牌業(yè)態(tài)劃分租金價(jià)格及優(yōu)惠政策、遞增水平等；1.2整體業(yè)態(tài)的定價(jià)策略（各樓層不同區(qū)域、鋪面的定價(jià)方案）；1.3整體業(yè)態(tài)的詳細(xì)定價(jià)、后期價(jià)格預(yù)期、遞增比例、優(yōu)惠政策、組合方案等；1.4配套業(yè)態(tài)的租金價(jià)格優(yōu)惠政策、 租賃面積的計(jì)算方式，根據(jù)商戶(hù)的品牌及規(guī) 模，主要以租用、免租、聯(lián)營(yíng)提點(diǎn)等方式進(jìn)駐。3、招商推廣方案的制定1.1項(xiàng)目招商書(shū)；1.2項(xiàng)目宣傳單頁(yè)；1.3項(xiàng)目建設(shè)初期外

54、部包裝及周邊招商宣傳廣告策劃及設(shè)計(jì);1.4項(xiàng)目戶(hù)外整體形象廣告；1.5項(xiàng)目戶(hù)外招商廣告；1.6目標(biāo)客戶(hù)的分析定位及針對(duì)性的宣傳方案；1.7目標(biāo)客戶(hù)的細(xì)分及針對(duì)性的招商策略。4、招商資源的開(kāi)發(fā)和利用1.1開(kāi)發(fā)周邊現(xiàn)有商業(yè)資源1.2面向全國(guó)引入新興商業(yè)資源1.3利用公司已運(yùn)作項(xiàng)目的商業(yè)資源三、項(xiàng)目招商方案的實(shí)施1、招商工作時(shí)間段細(xì)化；2、招商人員的招聘及培訓(xùn)方案；3、擬定招商人員管理規(guī)定及招商人員手冊(cè)等;4、擬定商鋪預(yù)訂協(xié)議與正式物業(yè)租賃合同。四、項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)包含：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其 中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得

55、失 不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn) 營(yíng)的管理能否成功。隨著商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，以MALL為代表的商業(yè)房地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅限于傳統(tǒng)的百貨商店和專(zhuān)賣(mài)店，服務(wù)性、娛樂(lè)性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過(guò)了普通商品店，招商管理也稱(chēng)之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營(yíng)主體之后，就需要從中進(jìn)行選擇。 微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇在商業(yè)房地產(chǎn)建設(shè)期間就應(yīng)該有初步規(guī)劃，商業(yè)房地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該同微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇相匹配。微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇的第一個(gè)考慮因素是建筑特點(diǎn)和建筑條件。微觀經(jīng)營(yíng)主體的選擇的第二個(gè)依據(jù)是商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)型和特點(diǎn)和整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng) 定位。同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)型和特點(diǎn)也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營(yíng)主體的組 成。不同的商業(yè)房地產(chǎn)的微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體組成千變?nèi)f化，這不是