成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測

1、.：.；年成都市房地產(chǎn)市場分析及趨勢預(yù)測 第一部分 宏觀環(huán)境 、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國自參與WTO的一年時間里，全國的各項經(jīng)濟(jì)目的可謂“全線飄紅。年中國經(jīng)濟(jì)快速安康生長，估計全年國內(nèi)消費總值到達(dá).萬多億元，實現(xiàn)歷史性突破，全年經(jīng)濟(jì)增長率將到達(dá)，高于年初確定的目的。中國共產(chǎn)黨第十六次全國代表大會的召開，也促進(jìn)了各地開展經(jīng)濟(jì)的積極性。國務(wù)院開展研討中心等專業(yè)研討機構(gòu)預(yù)測，假設(shè)不出現(xiàn)不測，年中國經(jīng)濟(jì)開展將堅持強勁勢頭，估計增長速度將到達(dá).至.。；世界經(jīng)濟(jì)也處在緩慢復(fù)蘇階段。在相對比較有利的環(huán)境中，中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車，投資、消費、出口在年是中國經(jīng)濟(jì)堅持高速增長的強大動力。 年-月成都市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資

2、億元，比去年同期增長.。住宅投資億元，同比增長.，房地產(chǎn)業(yè)已成為推進(jìn)成都市經(jīng)濟(jì)開展的重要力量。 、宏觀政策環(huán)境 ()土地市場 年的成都市土地市場是閱歷了一場歷史性的大變革。的公布實施為土地市場杜絕黑箱操作提供了保證。指出：自年月日起，商業(yè)、旅游、文娛、金融、效力業(yè)、商品住宅等運營性工程的用地，將在全國范圍內(nèi)實行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式進(jìn)展出讓。 由于以前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑仗關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)控力度。政府在土地供應(yīng)上缺乏方案性，加大了土地招招標(biāo)行為的投機性，妨礙市場安康開展。 按照新的政策規(guī)定，進(jìn)展商業(yè)

3、、旅游、文娛和商品住宅等各類運營性的用地，必需以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。除了這些用途以外的用地，在確定其供地方案并公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者，也該當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。 ()金融政策 年月日，中國人民銀行宣布金融機構(gòu)各項存款年利率平均下調(diào).。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下調(diào).；各項貸款年利率平均下調(diào).。其中六個月期貸款利率及一年期貸款利率均下調(diào).。金融機構(gòu)在中國人民銀行的預(yù)備金存款利率下調(diào).；中國人民銀行的各檔次再貸款利率分別下調(diào).。 一時間，降息的利好在市場上不絕于耳，房地產(chǎn)業(yè)尤其大受鼓舞。房地產(chǎn)企業(yè)作為融資主體，在降息的背景下，總體本錢隨之會降低，這無疑

4、對企業(yè)的開展有很積極的作用。目前國內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的資金運作主要是銀行貸款，降息后，財務(wù)本錢下降，產(chǎn)生的利潤必然上升。另外降息對購房者來說意味著支出本錢降低，付出部分相對減少，這對刺激和促動居民購房消費，拉動內(nèi)需有很積極的影響。 但是隨著房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)火爆，特別是在部分地域出現(xiàn)了泡沫的成分，為了防止年房地產(chǎn)泡沫的再次出現(xiàn)，月日中國人民銀行貨幣政策分析小組發(fā)表。其中稱：商業(yè)銀行要警惕房地產(chǎn)泡沫。央行、六部委、國土資源部和監(jiān)察部也相繼發(fā)文就目前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的相關(guān)問題發(fā)出警告；針對部分地域出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、市場構(gòu)造不盡合理和價錢增長過快等問題，建立部等六部委結(jié)合發(fā)文要求各地加強

5、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，強化土地供應(yīng)管理，發(fā)揚土地供應(yīng)和金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用；建立部確定整治房地產(chǎn)市場六問題，以整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場次序。 年月日，中國人民銀行正式宣布，將對年月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)展嚴(yán)厲檢查。正式發(fā)出了開場收縮房地產(chǎn)信貸的信號。有關(guān)人士泄漏，央行之所以在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上出此大動作，主要是為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)部分過熱，防止年前的房地產(chǎn)泡沫歷史重現(xiàn)。據(jù)了解，目前金融機構(gòu).萬億元貸款中大約有屬于房地產(chǎn)信貸。 而按照央行這項躲避風(fēng)險的規(guī)定，全國兩萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中只需極少部分可以擁有貸款資歷，而絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都將被這一貸款“門檻拒之于外。由于在這些開發(fā)企業(yè)中，其

6、投資的自有和籌集資金往往缺乏，主要還是靠銀行貸款進(jìn)展工程運作，所以，這些企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債高達(dá)以上，有的甚至到達(dá)了。與這種開發(fā)商融資才干脆弱相對應(yīng)的便是加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。假設(shè)嚴(yán)厲執(zhí)行央行此項規(guī)定，商業(yè)銀行不再敢違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)信貸，那些主要依托銀行資金開發(fā)物業(yè)的開發(fā)公司資金供應(yīng)鏈將有能夠斷裂，一輪房地產(chǎn)業(yè)的洗牌運動在所難免， 附：中國人民銀行即將進(jìn)展的四大檢查重點： 一、能否對“四證不齊備的房地產(chǎn)工程發(fā)放開發(fā)貸款；能否放松貸款條件，在開發(fā)商自有資金沒有到達(dá)開發(fā)工程總投資的情況下發(fā)放住房開發(fā)貸款； 二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中，能否有違反的規(guī)定、“零首付、降低首付款比例或其他變相違規(guī)行為

7、的問題；購買期房的能否符合多層住宅主體構(gòu)造封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的規(guī)定，能否嚴(yán)厲執(zhí)行個人住房貸款利率政策，有無擅自提高或降低個人住房貸款利率程度的行為； 三、個人商業(yè)用房貸款能否嚴(yán)厲執(zhí)行低借比不得超越、貸款期限最長不得超越年、商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房的規(guī)定： 四、商業(yè)銀行分行能否存在逃避其總行授權(quán)、授信額度的規(guī)定，以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款，向開發(fā)商發(fā)放貸款的行為等。 ()整頓房地產(chǎn)市場 全國整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)次序指點小組辦公室擔(dān)任人日前公開表示，明年將在穩(wěn)定已有成果的根底上，組織新的專項整治，包括在前期整頓和規(guī)范建筑市場次序的根底上，集中整治與群眾利益親密相關(guān)的房地產(chǎn)市場，把整頓和規(guī)

8、范市場經(jīng)濟(jì)次序的任務(wù)推向深化。 對房地產(chǎn)市場全國范圍內(nèi)的全面整頓，從今年月份就開場了，整頓的重點包括：違規(guī)開發(fā)，廣告虛偽，面積“短斤缺兩；中介機構(gòu)魚目混珠，虛偽信息充斥市場，從業(yè)人員良莠不齊：合同欺詐，有的企業(yè)強迫運用不利于購房人的合同，有的企業(yè)在合同中設(shè)置免責(zé)條款，逃避責(zé)任；未閱歷收合格擅自交付運用以及物業(yè)管理不規(guī)范，存在多收費少效力、效力態(tài)度惡劣問題等等。 從月日起，成都市建委、規(guī)劃局、房管局、國土資源局等九部門結(jié)合行動，重拳出擊，全面整頓房地產(chǎn)領(lǐng)域中存在的各類問題，并歡迎寬廣市民告發(fā)各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為。對于各種違法違規(guī)的房地產(chǎn)行為，市民、購房者及知情人士該怎樣告發(fā)，使問題更容易得到

9、處理?整頓規(guī)范的內(nèi)容包括查處違法違規(guī)開發(fā)；查處商品房銷售違規(guī)；查處商品房面積計算“短斤少兩；查處合同欺詐；查處物業(yè)管理違法違規(guī)；查處不規(guī)范中介：查處虛偽廣告承諾誤導(dǎo)消費者等七大方面，共有條禁令，對存在的問題可直接向相關(guān)主管部門贊揚和舉報。 ()年成都市及全國艱苦政策通知一覽 國務(wù)院關(guān)于修正的決議 (試行稿) 、政府工程 ()全面啟動沙河綜合整治工程，三環(huán)路、成龍路、老成渝路年內(nèi)建成通車。府南河污水截流工程，清水河整治、建立工程。 ()全面推進(jìn)創(chuàng)建國家園林城市任務(wù)，新增綠地面積萬平方米。城區(qū)新建個綠化小廣場，面積不低于萬平方米。 ()完成城區(qū)條主街干道和中小街道的綜合整治。加強城區(qū)“揚塵污染整治

10、力度。煙塵控制區(qū)覆蓋率大于或等于，市區(qū)汽車尾氣抽檢達(dá)標(biāo)率大于。 ()加大中心城區(qū)交通整治力度，完生長順街、玉雙路、南大街等主干道的擴建工程，及部分交叉路段的道路改造。加強城市交通組織管理和“嚴(yán)管示范街建立，實施“暢通工程。 ()構(gòu)建廉租住房供應(yīng)體系，處理城區(qū)年收入元以下的最低收入家庭無房戶、住房困難戶戶。處理城區(qū)人均住房建筑面積平方米以下的住房困難戶、無房戶戶，年內(nèi)完成舊城改造工程萬平方米，低洼棚戶區(qū)改造萬平方米。 、熱點問題 ()房地產(chǎn)泡沫 房地產(chǎn)泡沫是年度成都市乃至全國非常關(guān)切的一個問題。對于目前中國房地產(chǎn)市場有無泡沫問題，社會上存在較大的分歧。學(xué)者們傾向性地以為已出現(xiàn)明顯的泡沫景象，但不

11、少房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家那么以為，當(dāng)前不存在房地產(chǎn)泡沫，而政府主管部門的看法是總體上還不能說曾經(jīng)有泡沫，但部分地域因新城區(qū)擴張而出現(xiàn)了過熱或泡沫的苗頭；還有一種觀念以為，目前我國房地產(chǎn)業(yè)開展才剛剛進(jìn)入牛市，離房地產(chǎn)泡沫還有相當(dāng)大的間隔 。 沒有一個定論，但應(yīng)該認(rèn)識到問題的存在性及潛在危機，一方面他們不應(yīng)該想當(dāng)然的認(rèn)為房地產(chǎn)市場的高速開展為泡沫，另一方面也要警惕泡沫的出現(xiàn)，在樓盤的開發(fā)中要作詳盡的市場調(diào)研和前期謀劃，保證后期的順暢銷售。 就成都市房地產(chǎn)而言，他們的看法偏向于不存在泡沫的觀念，有以下幾個緣由：房價：年我市的平均房價為元平方米，年為元平方米，年為元平方米，年為元平方米，年為元平方米

12、，雖呈上升趨勢，但如扣除物價變動等要素后，實踐房價并未發(fā)生太大變化。假設(shè)以人均建筑面積平方米計算，年房價為家庭收入的.倍，年為.倍，年為.倍，年為.倍，可以看出我市的房價與家庭收入相比呈下降趨勢，按照世界銀行提出的合理房價，該當(dāng)是以家庭年收入的-倍的規(guī)范來衡量，我市的房價正逐漸趨于正常和合理，不存在過熱和泡沫問題。恩格爾系數(shù)：根據(jù)專家分析及閱歷闡明，當(dāng)恩格爾系數(shù)在時，住房消費在消費結(jié)構(gòu)中所占的比重會到達(dá)-；當(dāng)恩格爾系數(shù)到達(dá)時，住房消費在消費構(gòu)造中所占的比重在-左右，比如美國的此比率是。而我市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)在年為.，年就下降到以下為.，年為.，但我市居民住房消費在消費構(gòu)造中所占的比重年為.，

13、年為.，年為.，由此可見我市居民住房消費在消費構(gòu)造中所占的比重與國際規(guī)范相比較尚存在著不小的差距?？罩寐剩耗昕罩梅恐锌罩靡荒昙耙陨系闹恍?萬平方米(月數(shù)據(jù))，僅占總量的.，多數(shù)是一年以下的正常空置房。目前，我市商品房空置率仍處于國際警戒線(-正常，-偏熱，以上過熱)內(nèi)，市場處于良性循環(huán)。和全國其他城市同期相比，沿海的一些城市的房屋空置率在左右，成都的空置率并不算高。人均居住面積：根據(jù)建立部相關(guān)資料，上世紀(jì)年代初，高收入國家人均住房面積為.平方米，中高收入國家為.平方米，中等收入國家為.平方米，低收入國家為平方米。直到年底，中國人均住房建筑面積才到達(dá).平方米，只相當(dāng)于年前中等收入國家的程度，而我

14、市城鎮(zhèn)居民人均居住面積到年到達(dá).平方米。根據(jù)“十六大提出的“全面建立小康社會的目的，要到達(dá)中高收入國家的.平方米程度，市場還大有潛力可挖。資金鏈：銀行貸款在我市房地產(chǎn)開發(fā)中的作用有所下降，表如今開發(fā)資金來源中，銀行貸款比重下降，購房戶定金及預(yù)付款、自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源。-月，我市房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金.億元，增長，其中企業(yè)自籌資金增長.，定金及預(yù)付款增長.，占籌集資金額的，假設(shè)加上企業(yè)自籌和其它資金，比例高達(dá).，銀行開發(fā)企業(yè)貸款僅占.。城市化進(jìn)程：年我市非農(nóng)業(yè)人口占全市人口的比例為.，年為.，年為.，年為.，平均每年以.左右的速度開展。而全國年的城市化程度為，可見我市的城市化程度雖

15、呈上升趨勢，但離全國平均程度還有一定差距。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測，年我國城市化程度將由目前的提高到左右，以現(xiàn)在的全市人口萬人為根底，那么需求新添加面積.萬平方米。危舊房改造和交通整治：我市現(xiàn)正進(jìn)展舊城改造與道路整治工程，根據(jù)目前危舊房統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，全市共有需改造的危舊房面積六百余萬平方米，總戶數(shù)為數(shù)十萬戶，每年至少要添加萬平方米新增商品房建立，假設(shè)再加上人口的自然添加等要素，保守計算未來年共有約萬平方米的住宅需求，由此可見我市商品房市場的宏大開展空間。 ()房地產(chǎn)市場的誠信建立 誠信問題的討論是年房地產(chǎn)市場的一個搶手話題。誠信的建立也不是一朝就能完成的，誠信完全就是房地產(chǎn)市場的一個系統(tǒng)性工程，包括調(diào)研

16、、土地、銀行貸款、估價、施工、銷售等環(huán)節(jié)。 月日，成都市房地產(chǎn)信譽檔案系統(tǒng)的勝利開通為成都市房地產(chǎn)市場誠信建立提供了一個有效的措施。為了順應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的開展，促進(jìn)社會信譽體系的建立，有利于進(jìn)一步規(guī)范市場行為，加強市場信譽認(rèn)識，提高行業(yè)誠信度和效力程度，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。同時，便于為各級政府部門和社會公眾監(jiān)視房地產(chǎn)市場行為提供根據(jù)，為社會公眾查詢公司和個人信息提供效力，為社會公眾對房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為贊揚提供途徑。房地產(chǎn)信譽檔案的建立范圍包括在成都市行政區(qū)域內(nèi)有銷售工程的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介(估價、經(jīng)紀(jì)、咨詢)效力機構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)估價師、經(jīng)紀(jì)人、經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理

17、等執(zhí)(從)業(yè)人員。 信譽檔案系統(tǒng)的建立為寬廣的購房者提供了一個直接客觀的信譽參考途徑，在開發(fā)商和消費者之間的信息對稱性上找到了一個平衡點，對開發(fā)商的本身要求將更高?？傊?，誠信將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的一個非常重要的砝碼。 ()商業(yè)地產(chǎn) 年成都的商業(yè)地產(chǎn)終于迎來了一個飛速膨脹的時機，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)以及成都市場的迫切要求，許多開發(fā)企業(yè)都投入到了商業(yè)地產(chǎn)這艘大船上來，但不可防止的成都市場的商業(yè)地產(chǎn)總量已趨向于飽和形狀，投資者需求謹(jǐn)慎的對待商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。 春熙路商圈、鹽市口商圈、騾馬市、城南商圈、城北專業(yè)市場以及城西的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)這些都是成都商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的地域。年是許多商業(yè)地產(chǎn)工程大比

18、拼的一年，對地段決議銷售的商業(yè)地產(chǎn)來說，地段是銷售的第一要素，其次很重要的一點是看他的后期管理能否跟上，所以聘請專業(yè)的實力雄厚的商業(yè)地產(chǎn)運營管理公司也成為決議商業(yè)地產(chǎn)工程勝利與否的關(guān)鍵。 年將投入建立的工程可以用巨量來描畫。總投資達(dá)億元人民幣，其銷售面積達(dá)萬平方米的商業(yè)巨擘熊貓萬國商城粉墨登場；另一拆遷達(dá)年之久，位于紅星路與蜀都大道交界處一塊黃金空地，將借助舊城改造和春熙路車多的契機預(yù)備打造一個成都市區(qū)最大型的商城。另外，亞洲最正確管理企業(yè)，亞洲主要商業(yè)集團(tuán)菲律賓SM集團(tuán)公司共投資.億元，占地畝，建筑面積達(dá)萬平方米的西部最大綜合性購物中心，也估計于年正式啟動，同樣，新加坡仁恒集團(tuán)在人民南路圈地

19、畝，預(yù)備打造一個智能化商務(wù)大廈，估計年開工，錢江銀通房地產(chǎn)在騾馬市買下畝地，預(yù)備建筑一商業(yè)大廈，大陸房產(chǎn)公司也將在市中心開發(fā)一個占地畝的商業(yè)廣場。在順城大道，港鵬國際大廈也正在進(jìn)展包裝，將于年盛大推出?？梢赃@么說，商業(yè)地產(chǎn)如今在成都房產(chǎn)界可以說是成為了一種流行，但風(fēng)險也會更大更快的產(chǎn)生。 第二部份 成都市房地產(chǎn)供需情況 年的房地產(chǎn)市場愈趨成熟和理性，而競爭也愈加猛烈。大批的外地開發(fā)企業(yè)紛紛搶灘成都市場，包括華潤、萬科、萬達(dá)、中海外、華新國際這些國內(nèi)一流的開發(fā)集團(tuán)在內(nèi)，與外鄉(xiāng)的置信、新希望、干道房產(chǎn)、國嘉地產(chǎn)、華盛實業(yè)等構(gòu)成了多頭并進(jìn)的良好局面。競爭的加劇使得開發(fā)商更加注重企業(yè)本身的品牌籠統(tǒng)及市

20、場化運作。上千畝的大盤的大量出現(xiàn)也預(yù)示著成都樓市在未來幾年中的一個開展趨勢。 一、房地產(chǎn)供應(yīng)市場 年房地產(chǎn)投資和銷售都有所增長，特別是在投資力度上的加強尤為明顯，僅以-月的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資量為億元，同比去年增長了.。其中住宅投資完成億元，占總投資量的.，同比增長了.。商品房開發(fā)規(guī)?？偭窟_(dá)萬平方米，已接近去年程度，其中當(dāng)年新開工面積為萬平方米，增長.。前個月，累計開工商品房.萬平方米，增長.，其中住宅開工.萬平方米，增長.：商業(yè)營業(yè)房開工面積.萬平方米，增長.。 市場供應(yīng)特點： )開發(fā)趨向大盤化。大盤開發(fā)漸漸成為城都樓市的一大趨勢，幾百畝、上千畝甚至數(shù)千畝的工程越來越多，市區(qū)的有萬科城市

21、花園、河濱印象等，由于市區(qū)土地資源的缺乏與零散分布，致使這些上千畝的整塊土地主要還是來源于成都市郊的衛(wèi)星城，尤以華陽、龍泉和溫江的“大盤競爭最為“白熱化。無論是四川萬達(dá)、華新國際、四川深長城等外地開發(fā)商還是建信、浩林、天祥等本地開發(fā)商所申報的生態(tài)示范工程都無一例外是幾百畝乃至上千畝的“大盤。 )商業(yè)地產(chǎn)高速生長。成都的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，與國內(nèi)一些大城市相比，亦有不小差距。年的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)爆炸式增長，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場開展迅猛，商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化趨勢和高質(zhì)量的運營管理成為開發(fā)商關(guān)注的重要方面。隨著舊城改造的推進(jìn)和年中國對外放開零售業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將有很大的市場前景，但也要預(yù)防過熱的傾向。 )小戶性

22、工程增多。小戶型作為一種過渡兼投資型戶型越來越受開發(fā)商的青睞，年又?jǐn)?shù)十個工程涉及小戶性或是純小戶性。 )郊縣房產(chǎn)開發(fā)提速。郊縣房產(chǎn)在年下半年開發(fā)熱度很高，房價也提高較快，由于存在著市區(qū)與郊縣交融這一大方向的轉(zhuǎn)變，郊縣的交通與配套越來越完善，隨著二次置業(yè)的興起，郊縣房產(chǎn)向市區(qū)靠攏將成為未來的一個趨勢。 二、房地產(chǎn)銷售市場 據(jù)成都市統(tǒng)計局所提供的信息，年-月全市商品房銷售量達(dá).億元，同比增長了.，其中住宅銷售額.億元，同比增長.；-月總銷售面積為.萬平方米，同比增長.，其中住宅銷售面積為.萬平方米。在商品房購買當(dāng)中以個人購買為主，-月的銷售量中有.為個人購買。- 工程 合計 住宅 非住宅 類別 面

23、積(萬平米) 金額(億元) 面積(萬平米) 金額(億元) 面積(萬平米) 金額(億元) -商品房銷售量 . . . . . . 同比增長 +. +. +. +. +. +.其中：個人購買 . . . . . . 個人購買比例 . . . . . .- 市場銷售特點： 、消費總量不斷擴展，套型面積添加； 、二次置業(yè)及投資置業(yè)者增多，消費構(gòu)造呈梯狀趨勢； 、多元化需求與一元化需求并存，個性消費多元化； 、合同糾紛、面積糾紛、質(zhì)量糾紛和權(quán)屬糾紛日益增多； 、產(chǎn)權(quán)有一元化向多元化趨勢開展，各種權(quán)屬相互交錯。 三、成都市二手房市場開展情況分析 、根本情況 假設(shè)說年是成都市二手房市場的預(yù)熱期的話，那么年那

24、么是二手房市場的快速升溫期。隨著成都市房地產(chǎn)市場繼續(xù)穩(wěn)定的開展和人民群眾購買力的添加，以及舊城改造的大規(guī)模實施，年成都市二手房市場顯示出強勁的開展勢頭：買賣量大幅上升，二手房房價看漲，據(jù)成都市房地產(chǎn)買賣中心買賣過戶科統(tǒng)計，年全年共辦理各類私房買賣萬件，成交套數(shù)比去年增長了.，成交面積平方米，成交金額.萬元，初次突破億元大關(guān)。 、成都市二手房市場特點分析 年成都市二手房市場不僅成交量大，房價上漲，還呈現(xiàn)出如下特征： ()“五多 購房者中拆遷戶多。年是大規(guī)模舊城改造的第一年，全年實踐撤除房屋面積.萬平方米，差遣居民到達(dá)戶，這些拆遷戶大多為中低收入家庭，性價比適中的二手房自然成為重新置業(yè)的首選。他們

25、對住房的需求構(gòu)成了今年二手房市場的有效需求，成為二手房購買的中堅力量。 外地二手房購房者多。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和推進(jìn)，成都作為西部中心城市，吸引著大量的外來人口，其中高素質(zhì)人才比例不斷增大，這部分人收入較高，具有一定的購買力；同時，有“天府之國佳譽的成都經(jīng)過近年來的城市建立，正日益成為“最適宜居住的城市，吸引著越來越多的外地人來蓉創(chuàng)業(yè)定居。對于這些正處在創(chuàng)業(yè)階段，亟需安身之處的外地人來說，他們更多地選擇了地理位置較好、配套設(shè)備齊全的二手房。 貸款購房者多。年各大金融機構(gòu)相繼推出了有利于二手房買賣的新舉措，成都市住房置業(yè)擔(dān)保公司針對舊城改造拆遷戶購房資金缺乏的問題，于年月推出專門效力，實行

26、擔(dān)保手續(xù)減半，擔(dān)保效力費八折的優(yōu)惠措施，去年一共為戶居民辦理了二手房擔(dān)保手續(xù)，金額到達(dá).萬元。年成都市建行率先推出“轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)，使得過去一些處在按揭中而無法上市買賣的商品房進(jìn)入二級市場，部分緩解了二手房買賣的供需矛盾。 政策性住房上市多。隨著政策性住房入市門檻的不斷降低和政策性住房建筑單位觀念的轉(zhuǎn)變，年政策性住房上市比以往更容易，增長幅度到達(dá)，超越了今年私房上市增長幅度。 二手房投資者增多。隨著居民生活程度不斷提高以及投資認(rèn)識的加強，性價比高、轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)賣均可獲得可觀利潤的二手房成為今年市場的新寵，越來越多的老百姓把余錢投向了二手房市場。 ()“二少 單套房屋成交面積少。同年商品房小戶型熱銷相順應(yīng)

27、，今年我市二手房買賣的一個突出特點也是成交面積小，大多為-平方米，這與我市居民的整體收入和消費程度偏低親密相關(guān)，同時也與我市二手房市場買賣種類單一，開展尚不成熟有關(guān)。 中介參與成交的房屋少。據(jù)買賣中心買賣過戶部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，年經(jīng)過中介公司成交的二手房僅占，連二手房成交量的一半都不到，購房者也普遍表現(xiàn)出對二手房中介缺乏自信心。這與興隆國家主要經(jīng)過房屋中介來實現(xiàn)二手房流通和買賣存在叫大差別，也與我市日益開展壯大的二手房市場不相順應(yīng)。 四、成都市拆遷房市場開展情況分析 年經(jīng)成都市房管局危改辦摸底調(diào)查顯示，成都市城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)建筑于年代以前的各類危舊房屋約.萬平方米，共占地.畝，危舊戶數(shù)戶，需納入成片

28、改造的危舊房萬平方米。因此，年成都市加快了城市舊城改造的步伐，全年共實施了包括文里、青石橋、大慈寺、文殊院、倒桑樹、勝利街、花牌坊、勝利村、筒車巷臥牛巷等個危舊房工程，面積達(dá).萬平方米，是年的.倍，共拆戶數(shù)戶，其中二環(huán)路以內(nèi)共撤除危舊房屋.萬平方米，共拆戶數(shù)戶，為歷年之最。年的舊城改造仍將加大拆遷力度，方案在五城區(qū)中啟動個危舊房片區(qū)的拆遷工程，力爭拆除至萬平方米的危舊房。據(jù)初步估計，在未來年內(nèi)，成都市將完成個舊城區(qū)共萬平方米的舊城拆遷任務(wù)。 舊城改造有利于提升整個城市的籠統(tǒng)，提高綜合競爭力。危舊房大多處在城市中心地段，占據(jù)了優(yōu)越的地理位置，由于房屋建筑年代長遠(yuǎn)，加之年年失修，建筑外觀破損嚴(yán)重，

29、直接影響到整個城市的籠統(tǒng)。經(jīng)過舊城改造，建筑出具有城市標(biāo)志性的建筑，進(jìn)而擴展城市影響力，提高城市綜合競爭力。舊城改造有利于商業(yè)地產(chǎn)的開展。由于拆遷房屋留下的土地大多位于城市中心，該地域口岸成熟，人流量大，地價昂貴，特別是在城市空心化日益彰顯的今天，開展商業(yè)地產(chǎn)不失為明智之舉。據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)市中心新開工和正在銷售的各類商業(yè)地產(chǎn)面積已達(dá)萬平方米。舊城改造有利于二手房市場的活潑。年，.的拆遷戶接受了貨幣補償方式，在經(jīng)濟(jì)條件的制約下，二手房成為這些拆遷戶買房時選擇的主要目的。因此，成都市二手房市場在舊城改造的推進(jìn)下得到了長足的開展。 第三部份 成房指數(shù)分析 一、綜合指數(shù) 綜合指數(shù)趨勢- 月 月 月

30、 月 月 月 月 月 月 月 月 月 - 年 l 年 - 年綜合指數(shù)的整體走勢良好，處于一個相對平穩(wěn)的開展情況中。年度不論是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政策環(huán)境都非常有利于房地產(chǎn)市場的安康開展。房地產(chǎn)市場的整體業(yè)績也蒸蒸日上，投資和銷售都非?；顫姇惩ǎ康禺a(chǎn)的開發(fā)投資堅持在一個較高的增長區(qū)間上。 四川大學(xué)副校長、房地產(chǎn)專家楊繼瑞說，就房地產(chǎn)市場層面來說，成都是一個非常適宜人居的城市，對周邊具有強大的吸引力，房地產(chǎn)擁有寬廣的市場范圍，包括西藏、新疆、青海、重慶等周邊省市區(qū)，以及四川省內(nèi)二級城市，都有大量購房人群會選擇在成都購房置業(yè)。 成都房地產(chǎn)業(yè)可謂厚積厚發(fā)，開展?jié)摿甏??？梢怨烙嫞啥挤康禺a(chǎn)在年將堅持持續(xù)

31、平穩(wěn)開展的勢頭，繼續(xù)演繹數(shù)百樓盤市場爭雄的精彩大戲。其主要理由是： 、房地產(chǎn)曾經(jīng)成為成都國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用強勁。 新的一年，國家將繼續(xù)實行擴展內(nèi)需政策，政府將采取一系列政策措施促進(jìn)市民增收，刺激消費，房地產(chǎn)開展空間依然宏大。成都市政府有關(guān)指點曾經(jīng)在各種場所表示，政府將繼續(xù)從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)的開展，并盡能夠為本地和外來的開發(fā)商在成都的開展發(fā)明條件，提供優(yōu)質(zhì)效力。成都房地產(chǎn)的政策環(huán)境將得到進(jìn)一步的改善。 二、黨的十六大確定了全面建立小康社會的斗爭目的，為房地產(chǎn)業(yè)注入了強心劑。 小康不小康，關(guān)鍵看住房。要使成都市全面進(jìn)入小康社會，住宅房地產(chǎn)業(yè)的開展方興未艾，城區(qū)和郊區(qū)的開發(fā)建立均任重道遠(yuǎn)。城市中心區(qū)的大規(guī)模舊城改造將使寬廣拆遷戶告別老房子，住上新居。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將使區(qū)縣居民住房條件加速改善。而郊區(qū)化的開展，將改動成都城里人的居住觀念，更多人過上“+、“+生活方式。成都人追求更高的住房和生活質(zhì)量，將促進(jìn)小康住宅建立在新一年突飛猛進(jìn)。 年，成都房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)開展態(tài)勢，房價估計不會有大起大落，經(jīng)濟(jì)適用房將有較大放量，但高端住宅市場會有適量的控制性回落。 值得留意的是，成都房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)健開展的步伐下，今年必需警惕曾經(jīng)埋伏著的風(fēng)險，主