F-TZ-ZY-01城市投資等級作業(yè)指引

1、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司城市投資等級評價(jià)作業(yè)指引文件編號RF-TZ-ZY-01版本/修訂A/0日期2013年8月1日第 PAGE 10頁 共 NUMPAGES 10頁城市投資等等級評價(jià)作業(yè)指指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期作業(yè)指引目目的推行城市決決策與項(xiàng)目目決策分離離的兩階段段決策準(zhǔn)則則，保證公公司項(xiàng)目投投資決策與與公司戰(zhàn)略的的匹配性，避避免投資隨隨意和投資資方向模糊糊。適用范圍適用于目標(biāo)標(biāo)城市（已已進(jìn)入和擬擬進(jìn)入城市市）的投資資等級及優(yōu)優(yōu)先級評價(jià)價(jià)。職責(zé)企業(yè)管理中中心組織建立城城市等級評評價(jià)體系并并對各城市市投資等級級進(jìn)行評價(jià)價(jià)；根據(jù)考察信信息及評價(jià)價(jià)等級，總總結(jié)投資思思路，并初初步擬定房房地產(chǎn)

2、投資資策略，包包括進(jìn)入?yún)^(qū)區(qū)域、城市市、片區(qū)等等目標(biāo)區(qū)域域研究信息息，并牽頭頭、組織和和協(xié)調(diào)各專專業(yè)部門進(jìn)進(jìn)行目標(biāo)城城市深入研研究。銷售策劃部部負(fù)責(zé)對目標(biāo)標(biāo)城市的房房地產(chǎn)市場場狀況持續(xù)續(xù)跟蹤調(diào)研研，形成目目標(biāo)區(qū)域市市場信息簡簡報(bào)?？偣な?設(shè)設(shè)計(jì)管理部部 負(fù)責(zé)對目標(biāo)標(biāo)城市的產(chǎn)產(chǎn)品持續(xù)跟跟蹤調(diào)研，進(jìn)進(jìn)行城市產(chǎn)產(chǎn)品水平與與競爭力分分析，形成成目標(biāo)區(qū)域域產(chǎn)品信息息庫。核算部組織對目標(biāo)標(biāo)城市建安安成本及配配套費(fèi)用等等信息持續(xù)續(xù)跟蹤調(diào)研研，形成目目標(biāo)區(qū)域成成本信息庫庫。關(guān)鍵活動(dòng)描描述城市投資等等級評價(jià)體體系：一、趨勢預(yù)預(yù)測定量指指標(biāo)預(yù)測主指標(biāo)標(biāo)1新開工面積積/施工面面積（若統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)未未全批露可可只橫向比比

3、較有批露露的數(shù)據(jù)）2施工面積/銷售面積積（若統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)未全全批露可只只橫向比較較有批露的的數(shù)據(jù)）3施工面積/竣工面積積（若統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)未全全批露可只只橫向比較較有批露的的數(shù)據(jù)）4預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售售面積（由由于預(yù)售面面積往往難難以獲得，該該比值僅適適用于對城城市內(nèi)某較較小區(qū)域的的研究）5房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額（若若房地產(chǎn)開開發(fā)投資額額統(tǒng)計(jì)公報(bào)報(bào)有批露）6房價(jià)收入比比（僅作不不同城市橫橫向比較用用）7新增住宅用用地可建面面積/商品品住宅新開開工面積（若若新開工面面積當(dāng)?shù)亟y(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)有有批露）8商品住宅價(jià)價(jià)格增幅/人均GDDP增幅（若若可以得到到今年及上上一年全市市商品住宅宅均價(jià)，且且該

4、比值僅僅作不同城城市間橫向向比較用）預(yù)測次指標(biāo)標(biāo)1商品住宅價(jià)價(jià)格增幅/(人均消消費(fèi)支出人均儲(chǔ)蓄蓄余額)增增幅（若可可以得到今今年及上一一年全市商商品住宅均均價(jià)）2商品住宅價(jià)價(jià)格增幅/人均可支支配收入增增幅（若可可以得到今今年及上一一年全市商商品住宅均均價(jià)）3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)貸款款余額/全全社會(huì)企業(yè)業(yè)貸款余額額（若統(tǒng)計(jì)計(jì)公報(bào)、當(dāng)當(dāng)?shù)匮胄袌?bào)報(bào)告公布該該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)據(jù)）二、趨勢預(yù)預(yù)測定性指指標(biāo)1產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特特征（一、二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重）2民營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r（民民營經(jīng)濟(jì)對對GDP的的貢獻(xiàn)率）3房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平（知知名品牌開開發(fā)商的數(shù)數(shù)量等）4未來城市規(guī)規(guī)劃及重大大建設(shè)項(xiàng)目目5房地產(chǎn)政策策導(dǎo)向（預(yù)預(yù)售條件、地質(zhì)

5、條件件、規(guī)費(fèi)）6重大城市活活動(dòng)（奧運(yùn)運(yùn)會(huì)、世博博會(huì)、亞運(yùn)運(yùn)會(huì)、城運(yùn)運(yùn)會(huì)等）7重大經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展機(jī)會(huì)三、運(yùn)作可可行性指標(biāo)標(biāo)1市場規(guī)模城區(qū)常住人人口城區(qū)人口密密度GDP總量量及增幅、城鎮(zhèn)居民民人均收入入（若擬在在該城市開開發(fā)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，加入入社會(huì)零售售總額及人人均消費(fèi)性性支出）商品住宅年年銷售量商品住宅年年銷售額人均居住面面積（若統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)有有公布）2產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨趨勢：招商商引資量、進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易總額（經(jīng)經(jīng)濟(jì)外向性性）、主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及主主要產(chǎn)業(yè)園園產(chǎn)值、知知名企業(yè)。3土地機(jī)會(huì)（國國土局未來來幾年的推推地計(jì)劃、土地市場場競爭程度度、地價(jià)水水平）4政府配合效效率企業(yè)管理中中心牽頭組組織制定城城市指標(biāo)評評價(jià)體系及

6、及項(xiàng)目指標(biāo)標(biāo)評價(jià)體系系，為進(jìn)入入城市及項(xiàng)項(xiàng)目投資決決策等工作作提供依據(jù)據(jù)。城市投資等等級評價(jià)體體系，由企企業(yè)管理中中心負(fù)責(zé)完完善和更新新，財(cái)務(wù)中中心、各區(qū)區(qū)域、地區(qū)區(qū)公司拓展展部門及相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)參與討討論，并報(bào)報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)完成審核核審批。根據(jù)公司經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃要要求，用地地發(fā)展部/開發(fā)中心心（部）負(fù)負(fù)責(zé)對目標(biāo)標(biāo)區(qū)域城市市進(jìn)行考察察，收集信信息包括但但不限于上上述指標(biāo)，城市投資等級評價(jià)采用綜合評價(jià)方式，即匯總上述數(shù)據(jù)、綜合分析后得出評價(jià)等級。用地發(fā)展部部/開發(fā)中中心（部）根根據(jù)考察信信息及評價(jià)價(jià)等級，總總結(jié)投資思思路，并初初步擬定房房地產(chǎn)投資資策略，包包括進(jìn)入?yún)^(qū)區(qū)域、城市市、片區(qū)等等目標(biāo)區(qū)域域研究信息

7、息，通過集集團(tuán)投資分分管領(lǐng)導(dǎo)審審核確認(rèn)后后，由企業(yè)業(yè)管理中心心牽頭，組組織建立城城市研究小小組，進(jìn)行行目標(biāo)城市市深入研究究，主要職職能分工如如下：用地發(fā)展部部/開發(fā)中中心（部）負(fù)負(fù)責(zé)對選定定城市發(fā)展展、土地市市場持續(xù)跟跟蹤調(diào)研，關(guān)關(guān)注重點(diǎn)城城市的城市市發(fā)展、經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、規(guī)劃動(dòng)向向、新區(qū)發(fā)發(fā)展等宏觀觀層面信息息，土地市市場信息，以以及其他開開發(fā)商拿地地信息等。銷售策劃部部負(fù)責(zé)對目目標(biāo)城市的的房地產(chǎn)市市場狀況持持續(xù)跟蹤調(diào)調(diào)研，包括括城市房地地產(chǎn)整體發(fā)發(fā)展?fàn)顩r、片區(qū)市場場狀況，產(chǎn)產(chǎn)品、價(jià)格格、客戶等等方面信息息，以及重重點(diǎn)項(xiàng)目跟跟蹤等，形形成目標(biāo)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場信息息簡報(bào)，用用地發(fā)展合合同部/用用

8、地發(fā)展部部/開發(fā)中中心（部）提提供協(xié)助。設(shè)計(jì)管理部部/總工室室負(fù)責(zé)對目目標(biāo)城市的的產(chǎn)品持續(xù)續(xù)跟蹤調(diào)研研，進(jìn)行城城市產(chǎn)品水水平與競爭爭力分析，形形成目標(biāo)城城市產(chǎn)品信信息庫，用用地發(fā)展合合同部/用用地發(fā)展部部/開發(fā)中中心（部）提提供協(xié)助。核算部責(zé)對對目標(biāo)城市市的土地成成本、建安安成本及配配套費(fèi)用等等信息持續(xù)續(xù)跟蹤調(diào)研研，形成目目標(biāo)城市成成本信息庫庫，用地發(fā)發(fā)展合同部部/用地發(fā)發(fā)展部/開開發(fā)中心（部部）提供協(xié)協(xié)助。目標(biāo)城市信信息跟蹤、收集應(yīng)作作為各職能能部門的日日常工作繼繼續(xù)進(jìn)行，各城市投資評價(jià)每年初必須集中更新一次，過程中可視情況每半年進(jìn)行調(diào)整，以此為修正投資方向和土地儲(chǔ)備規(guī)劃的依據(jù)，并對目標(biāo)城市

9、的具體項(xiàng)目可行性研究提供數(shù)據(jù)支持，具體操作依照項(xiàng)目拓展與論證管理流程的要求執(zhí)行。城市市場趨趨勢評價(jià)指指標(biāo)新開工面積積 / 施施工面積指標(biāo)意義：該指標(biāo)也也稱開復(fù)工工率，是重重要的前瞻瞻性指標(biāo)。新開工面面積反映11到2年后后的預(yù)售供供應(yīng)量和22到3年后后的現(xiàn)房供供應(yīng)量。新新開工面積積占施工面面積比例的的高低，反反映了當(dāng)前前市場運(yùn)行行狀況和房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對市市場的預(yù)期期。該比值值的異常變變化，結(jié)合合近年來新新開工面積積的增幅，可可以預(yù)示下下一年度施施工面積/銷售面積積比值的變變化趨勢。20082009201020112012商品住宅新新開工面積積商品住宅施施工面積新開工面積積/施工面面積施工面積

10、 / 銷售售面積指標(biāo)意義：施工面積積反映了11到2年內(nèi)內(nèi)的期房和和現(xiàn)房供應(yīng)應(yīng)量；施工工面積/銷銷售面積比比值的變化化反映供求求是否平衡衡發(fā)展，該該指標(biāo)的異異常變化能能對下一年年度的價(jià)格格走勢起到到一定預(yù)示示性作用。20082009201020112012商品住宅施施工面積商品住宅銷銷售面積施工面積/銷售面積積注：1.在在此仍需提提供主城區(qū)區(qū)（或建成成區(qū)）各年年商品住宅宅銷售面積積數(shù)據(jù)；2.在此需需提供城市市90平米米以下住宅宅各年施工工面積、銷銷售面積數(shù)數(shù)據(jù)。施工面積 / 竣工工面積指標(biāo)意義：施工面積積/竣工面面積比值的的變化也在在一定程度度上反映市市場供求是是否平衡發(fā)發(fā)展，從一一個(gè)側(cè)面體體現(xiàn)

11、城市房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期及房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平。20082009201020112012商品住宅施施工面積商品住宅竣竣工面積施工面積/竣工面積積預(yù)售面積 / 批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面積積指標(biāo)意義：即期消費(fèi)費(fèi)指標(biāo)，反反映當(dāng)前商商品住宅預(yù)預(yù)售情況，該該指標(biāo)合理理區(qū)域在00.8-11，在一般般情況下不不應(yīng)大于11。 20082009201020112012商品住宅預(yù)預(yù)售面積商品住宅批批準(zhǔn)預(yù)售面面積商品住宅預(yù)預(yù)售率房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額 / 固定定資產(chǎn)投資資額指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)是直接反反映投資結(jié)結(jié)構(gòu)是否合合理及其變變化趨勢的的基礎(chǔ)性指指標(biāo)。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額固定資產(chǎn)投投資額房地產(chǎn)

12、開發(fā)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額新增住宅用用地可建面面積 / 商品住宅宅新開工面面積指標(biāo)意義：此項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)是表明一一、二級市市場是否協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的的重要指標(biāo)標(biāo)。當(dāng)比值值大于1時(shí)時(shí)，提示開開發(fā)商手中中待開發(fā)土土地?cái)?shù)量增增加。20082009201020112012新增住宅用用地可建面面積商品住宅新新開工面積積比值商品住宅價(jià)價(jià)格增幅 / 人均均GDP增增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可可以作為工工具之一判判斷房價(jià)是是否處在正正常區(qū)間內(nèi)內(nèi)，房價(jià)上上漲的空間間的大小以以及購房者者價(jià)格承受受能力的消消長。一般般而言，將將實(shí)際利率率值作為房房價(jià)漲幅的的下限，低低于此值，房房地產(chǎn)投資資沒有效益益；但是房房價(jià)上漲也也不能過快快

13、，通常情情況下，房房價(jià)的漲幅幅應(yīng)與GDDP的增幅幅或收入的的增幅相接接近。20082009201020112012商品住宅價(jià)價(jià)格增幅主城區(qū)（建建成區(qū)）商商品住宅價(jià)價(jià)格增幅人均GDPP增幅比值房價(jià)收入比比指標(biāo)意義：將某城市市各個(gè)年度度的房價(jià)收收入比進(jìn)行行縱向比較較可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)近年來房房價(jià)增長與與收入增長長的匹配程程度；將各各城市的房房價(jià)收入比比進(jìn)行橫向向比較可以以反映個(gè)城城市的房價(jià)價(jià)透支程度度和未來增增長空間的的相對大小小。20082009201020112012房價(jià)收入比比商品住宅價(jià)價(jià)格增幅 / 人均均可支配收收入增幅指標(biāo)意義：主要反映映歷年來房房價(jià)增長與與居民收入入的增長是是否匹配。20082

14、009201020112012商品住宅價(jià)價(jià)格增幅主城區(qū)（建建成區(qū)）商商品住宅價(jià)價(jià)格增幅人均可支配配收入增幅幅比值商品住宅價(jià)價(jià)格增幅 / （人人均消費(fèi)支支出人均均儲(chǔ)蓄余額額）增幅指標(biāo)意義：該指標(biāo)可可以對“商品住宅宅價(jià)格增幅幅 / 人人均可支配配收入增幅幅”這一指標(biāo)標(biāo)起到側(cè)面面印證的作作用。因?yàn)闉橛行┏鞘惺薪y(tǒng)計(jì)的人人均可支配配收入并不不能很好地地反映居民民真實(shí)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而而人均消費(fèi)費(fèi)支出人人均儲(chǔ)蓄余余額能從側(cè)側(cè)面印證居居民的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，因因此用這一一指標(biāo)來輔輔助判斷房房價(jià)水平與與居民收入入水平是否否匹配。20082009201020112012商品住宅價(jià)價(jià)格增幅（人均消費(fèi)費(fèi)支出人人均儲(chǔ)蓄余余額

15、）增幅幅比值房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)貸款款余額 / 全社會(huì)會(huì)企業(yè)貸款款余額指標(biāo)意義：該指標(biāo)是是表明銀行行資金具體體投向的指指標(biāo)，反映映了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)以及及銀行對未未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展的信心。如果該指指標(biāo)過高，表表示銀行資資金大量投投向房地產(chǎn)產(chǎn)市場，一一方面會(huì)影影響宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，另另一方面也也會(huì)過度激激發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)熱情，盲盲目擴(kuò)大開開發(fā)規(guī)模。20082009201020112012房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款余額額全社會(huì)企業(yè)業(yè)貸款余額額比值市場趨勢預(yù)預(yù)測定性指指標(biāo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特特征及產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢勢主要介紹歷歷年三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占比比重，以及及對當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)和居民民收入產(chǎn)生生重要影響響的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)/行業(yè)

16、業(yè)的發(fā)展趨趨向。民營經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r主要指民營營經(jīng)濟(jì)對GGDP的貢貢獻(xiàn)程度。民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展好的的地方，個(gè)個(gè)體私營企企業(yè)主群體體較大且支支付能力較較高，是中中高端住宅宅市場的潛潛在消費(fèi)群群體。房地產(chǎn)發(fā)展展水平包括產(chǎn)品開開發(fā)水平、營銷水平平、知名品品牌開發(fā)商商的數(shù)量及及三級市場場發(fā)展情況況等。未來城市規(guī)規(guī)劃及重大大建設(shè)項(xiàng)目目重點(diǎn)闡述城城市重大規(guī)規(guī)劃以及該該規(guī)劃對城城市發(fā)展的的重大影響響，同時(shí)要要分析城市市重大建設(shè)設(shè)項(xiàng)目對房房地產(chǎn)市場場的影響。地方政策導(dǎo)導(dǎo)向要說明該城城市的項(xiàng)目目預(yù)售條件件、房地產(chǎn)產(chǎn)市場管理理方面的相相關(guān)稅費(fèi)，以以及該城市市的各種招招商引資的的優(yōu)惠政策策。重大城市活活動(dòng)包括是否承承辦大

17、型會(huì)會(huì)展、活動(dòng)動(dòng)等，如奧奧運(yùn)會(huì)、世世博會(huì)、亞亞運(yùn)會(huì)、城城運(yùn)會(huì)等，有有無城市特特色的旅游游節(jié)之類的的盛會(huì)情況況。城市集聚效效應(yīng)及重大大經(jīng)濟(jì)發(fā)展展機(jī)會(huì)分析城市對對人口和外外地住宅購購買力的集集聚現(xiàn)狀和和這種效應(yīng)應(yīng)的發(fā)展趨趨勢，分析析影響一個(gè)個(gè)城市的重重大發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)。主要要通過對供供給、需求求以及這兩兩者的匹配配狀況的分分析實(shí)現(xiàn)對對特定城市市宏觀市場場的把握和和判斷。運(yùn)作可行性性指標(biāo)城區(qū)面積、主城區(qū)（或或建成區(qū)）面面積（連續(xù)續(xù)5年）城區(qū)面積指指以“區(qū)”為行政單單位的土地地面積之和和；主城區(qū)（或或建成區(qū)）面面積指依據(jù)據(jù)各城市實(shí)實(shí)際情況、體現(xiàn)城市市居民生活活、消費(fèi)心心理的傳統(tǒng)統(tǒng)意義的城城市行政單單位土地

18、面面積之和。20082009201020112012城區(qū)面積主城區(qū)面積積城區(qū)面積增增幅主城區(qū)面積積增幅常住人口（連連續(xù)5年）分別給出全全市常住人人口和市區(qū)區(qū)常住人口口20082009201020112012全市常住人人口全市流動(dòng)人人口市區(qū)常住人人口全區(qū)流動(dòng)人人口全市增幅市區(qū)增幅根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算城城區(qū)人口密密度。同時(shí)時(shí)需提供主主城區(qū)（或或建成區(qū)）各各行政單位位人口密度度。GDP、人人均GDPP（連續(xù)55年）20082009201020112012GDP人均GDPP增幅必要時(shí)需盡盡量提供主主城區(qū)（或或建成區(qū)）人人均GDPP指標(biāo)。商品住宅年年銷售面積積（連續(xù)55年）20082009201020112012商品住宅年年銷售面積積主城區(qū)（或或建成區(qū)）住住宅年銷售售面積增幅90平米以以下商品住住宅銷售面面積占整個(gè)個(gè)銷售面積積比例商品住宅年年銷售額、銷售均價(jià)價(jià)（連續(xù)55年）20082009201020112012商品住宅年年銷售額商品住宅銷銷售均價(jià)主城區(qū)（建建成區(qū)）商商品住宅銷銷售均價(jià)增幅土地機(jī)會(huì)一級市場： 包括至少少2年當(dāng)?shù)貒鴩辆帜甓榷韧频赜?jì)劃劃、土地市市場競爭程程度、地價(jià)價(jià)水平等（住住宅用地）。要重點(diǎn)關(guān)關(guān)注、說