商業(yè)定位報告(方案1、2)課件

1、商業(yè)定位報告(方案1、2)商業(yè)定位報告(方案1、2)2第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項目功能的總體定位 為做好總體定位，主要從以下幾個重要元素進行綜合分析： A、物業(yè)本身特性 B、商場獨特的地理位置 C、項目周邊的消費力 D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀 E、居民的消費習慣4第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項目功能的總體定位3A、物業(yè)本身的特性 中型規(guī)模商場，單層套內面積不超過6000平方米樓高八層，負一層為停車場，一至三層為商業(yè)，四至八層為 酒店百余個地下車庫，項目地理位置及交通優(yōu)勢顯著：三縱三橫路網(wǎng)交錯，輕軌4號線、5號線通往項目5A、物業(yè)本身的特性4B、商場獨特的地理位置交通便利，雄

2、踞明秀東路和園湖北路交匯處處于南寧一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地人口密集，有很大的消費市場.6B、商場獨特的地理位置5 C、項目周邊的消費力 鄰近“明秀小區(qū)、中煙公司、江宇世紀城、虎邱建材城、榮和山水綠城、東盟國際大酒店、隆源國際公館、云星春天、盛天茗都、皇龍新城?！?人口密集，中煙公司近在咫尺，周邊村民、外來流動人口、新白領、大中專學校、醫(yī)院、銀行等存在龐大的中高檔消費群體。 7 C、項目周邊的消費力6D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀1.虎邱建材城（1-4層屬商業(yè)商場，樓上5-8層住宅） 一樓主售品牌磁磚、木地板、陶瓷；二樓主售品牌門、窗、衛(wèi)??；三樓主售櫥柜廚電、吊頂、門；四層主售吊頂、墻紙、布藝2.利泰

3、國際酒店（四星級酒店） 主建筑樓高10層。豪華客房、行政套房、及總統(tǒng)套房300多間（套）可接待500人同時下榻；客房內配置大屏幕液晶電視及完善的寬帶網(wǎng)絡服務；酒店還設有多功能會議、宴會廳4個，可接待600人同時進行大型會議、宴會和酒會；酒店設有停車位300多個；餐廳、商務中心、咖啡廳、美發(fā)中心、豪華夜總會、休閑會所、洗浴中心等設施設備齊全。3.佰歌匯KTV 以經(jīng)營連鎖量販式KTV為主的娛樂公司。面積近五千平米，內設300多個停車位，品牌音響系統(tǒng)。8D、項目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀74.榮和山水綠城 榮和山水綠城將打造成為集住宅、商業(yè)中心、商務公寓、寫字樓等為一體的大型都市綜合體。榮和山水綠城將設6400

4、平米的時尚會所。榮和山水綠城項目分4期開發(fā)，總用地面積30萬平米，總建筑面積：約147萬平米，其中B1地塊的總用地面積約8.48萬平米，總建筑面積約36.16萬平米，住宅面積約28.39萬平米，商業(yè)面積：約6290平米。 5.江宇世紀城 一個大型城市綜合體項目。項目占地面積130畝，建筑面積52萬，是集大型購物中心、星級酒店、酒店式公寓、甲級寫字樓、高尚住宅于一體的大型城市綜合體項目。 6.東盟國際大酒店 商務會務型大酒店，集住宿、餐飲、休閑娛樂、桑拿健身、商務功能為一體。酒店位于南寧市邕武路1號,酒店風格獨特，品質卓越，酒店客房采用多元素設。220間韓式、歐式、日式、伊斯蘭式、中國古典式幽雅

5、豪華客房、套房，擁有完善的智能數(shù)字化自控系統(tǒng)，屬商務洽談、訪問、會議、食宿、休閑娛樂、健身區(qū)域。酒店開業(yè)時間2006年5月28日，新近裝修時間2011年，主樓高20層，客房總數(shù)220間（套）。94.榮和山水綠城87.隆源國際公館 占地26718平方米（約40畝），總建筑面積95945.5平方米，由4棟18層和3棟26層高層住宅和一棟3層幼兒園組成，幼兒園面積2000平方米。該項目商住兩用，其中住宅面積達69529平方米、商業(yè)面積8355平方米，劃住宅、商業(yè)總戶數(shù)約872戶，擁有機動車位401個。商業(yè)面積有8355平方米，其中西側是2層的商業(yè)大賣場。戶型為中小戶型為主,有40120平方米的一房、

6、兩房、三房和四房。 8.云星城市春天 北湖中心區(qū)公園40萬大盤，沉淀百年歷史人文底蘊優(yōu)享城市中心無上成熟配套，“三大公園”彰顯卓越景觀價值，向東“俯瞰獅山公園”、向南“眺望人民公園”，更有社區(qū)內逾萬平米皇家園林的“公園式居住”景觀。 9.盛天名都 總用地面積：16862.68。小區(qū)集商業(yè)、居住于一體，地面設置了約121個停車位。107.隆源國際公館9 10.皇龍新城 占地82畝，總建筑面積約20多萬平方米，由雙棟12-18層電梯洋房，1.1萬平方米大型超市、600米1.1萬平方米騎樓式商業(yè)步行街、2萬平方米休閑廣場以及多樣式的園林景觀組成，配備了800多個泊車位，是一個集中高檔住宅、大型商業(yè)區(qū)

7、、純商務功能于一體的大型建筑綜合城。11.周邊臨街鋪面 有郵政儲蓄銀行、加油站、飲食、服飾、旅館、建材、電纜及衛(wèi)浴等。 該區(qū)域零售業(yè)項目較多，業(yè)態(tài)種類多樣化；行業(yè)不全、社區(qū)功能弱；在居住區(qū)少有大型的、現(xiàn)代的商業(yè)；商業(yè)網(wǎng)點以南寧特色的店鋪式銷售為主，綜合性多，多業(yè)類少。有一定的規(guī)模，中高檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地。11 10.皇龍新城10E、居民消費習俗追求中高檔消費就近方便，價廉物美，服務多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費觀念12E、居民消費習俗11 綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉商業(yè)廣場的總體功能： 1.生活消費的便利性； 2.就近商業(yè)的消費習慣； 3.綜合統(tǒng)一規(guī)范化商場； 4.商業(yè)休閑與品格

8、風尚結合 5.商業(yè)的完善配套，如停車場、洗手間等 最后，總結得出總體功能定位為: “集休閑一商業(yè)一餐飲一時尚家居裝飾一停車場”于一體的一站式購物中心。13 綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉商12三、樓層功能定位的總思路 根據(jù)商業(yè)廣場功能、形象的總體定位，展開項目各樓層的板塊定位。各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素：A、項目開發(fā)成本及模式（只租不售）B、項目經(jīng)營模式（租的好，經(jīng)營好，二好思路）C、項目的經(jīng)營利潤（快速回籠資金）14三、樓層功能定位的總思路13D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）E、商家對租金承受的限度F、行業(yè)經(jīng)營對樓層的要求G、樓層交通特點H、商鋪面積和間隔種類I、業(yè)態(tài)的

9、組合需求J、同行業(yè)市場的競爭力 從而得出場各樓層功能的精確定位如下：15D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）14樓層 面積規(guī)模板塊名稱 功能及經(jīng)營范圍 -1F 6000大型停車場 主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具，作為商業(yè)配套的一部分。1F-3F18000方案1：時尚布藝城加盟各類風格品牌布藝商家，以達到人群風格需求供應。方案2：五金燈飾城加盟各類風格品牌燈飾商家，以達到人群欣賞需求供應。4F-8F （單層面積）2000中高端酒店融合高檔商務俱樂部、宴會廳、會議廳、高檔中心精品餐廳、桑拿等不同的服務組合，提供綜合性的復合型的服務。商業(yè)廣場樓層功能精確定位表16樓層 面積規(guī)模板塊名稱 功能及經(jīng)營范

10、圍 -1F 600015四、各樓層精確定位的綜合分析總體思路： 根據(jù)項目的總體定位和開發(fā)模式，借用最有價值 的物業(yè)(首層) 快速回籠資金，規(guī)避風險；以適合超市經(jīng)營的樓層(二樓、三樓)出租經(jīng)營， 營造商業(yè)賣點，提升項目的附加值其它樓層(四至八樓) 利潤獲取的另一途徑和功能配套。17四、各樓層精確定位的綜合分析16各樓層精確定位具體分析：負一樓：大型停車場 支撐理由：樓層下陷，商業(yè)價值不大，不利于經(jīng)營；作為商場的車庫配套，方便顧客停車； 收益方式：按小時出租收費，統(tǒng)一管理18各樓層精確定位具體分析：17一至三樓（方案1）：窗簾布藝城 支撐理由：項目發(fā)展機會、人民潛在消費能力、人口結構特點等因素影響

11、，本地項目商業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來?作為整體項目的開發(fā)成本收回，規(guī)避風險；城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)價值不斷升值；對接高租金高回報的利潤期望；商鋪經(jīng)營者需承受高租金，追求零售高利潤，必須依靠品牌經(jīng)營；收益方式：獨立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；19一至三樓（方案1）：窗簾布藝城18一至三樓（方案1）：窗簾布藝城（邀品牌加盟）20一至三樓（方案1）：窗簾布藝城（邀品牌加盟）19布藝城核心價值定位分析：各類項目都在尋求自身的差異化定位與價值，而本項目最大的優(yōu)勢在于周圍區(qū)域沒有統(tǒng)一規(guī)范化的大型布藝城；北湖路布藝城因改動項目運營模式，原經(jīng)營戶需另尋有商業(yè)價值的商鋪經(jīng)營；北

12、湖路布藝一條街，現(xiàn)國家規(guī)劃拆遷，商家也需另尋有商業(yè)價值的商鋪經(jīng)營。綜合大型布藝城可讓多處路段臨街布藝鋪面集中于商場。項目租金定位：一至三層商業(yè)承受租金平均60元/。21布藝城核心價值定位分析：20項目定位超趨勢分析：一個融入當代時尚無素綜合性開放式大型商場，品牌布藝規(guī)范化，可達到較大的宣傳作用和影響；通過業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個受眾人群最廣的公共活動空間；從目前項目市場來看，大而全的市場需求逐步完善，以適應消費者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。22項目定位超趨勢分析：21一至三樓（方案2）：五金燈飾城 支撐理由：項目發(fā)展機會、人民潛在消費能力、人口結構特點等因素影響，本地項目商

13、業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來?作為整體項目的開發(fā)成本收回，規(guī)避風險；城市區(qū)域商業(yè)化建設進程加快，使土地和商業(yè)價值不斷升值；對接高租金高回報的利潤期望；商鋪經(jīng)營者需承受高租金，追求零售高利潤，必須依靠品牌經(jīng)營；收益方式：獨立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；23一至三樓（方案2）：五金燈飾城22一至三樓（方案2）：五金燈飾城（案例參考）24一至三樓（方案2）：五金燈飾城（案例參考）23五金燈飾城核心價值定位分析：各類項目都在尋求自身的差異化定位與價值，而本項目最大的優(yōu)勢在于周圍區(qū)域沒有統(tǒng)一規(guī)范化的大型五金燈飾城；綜合大型五金燈飾城將對區(qū)域劃分不同年齡及不同生活品味客群。綜合大型五金燈飾城可

14、讓多處路段臨街五金燈飾鋪面集中于商場。項目租金定位：一至三層商業(yè)承受租金平均60元/。25五金燈飾城核心價值定位分析：24項目定位超趨勢分析：一個融入當代時尚無素綜合性開放式大型商場，品牌布藝規(guī)范化，可達到較大的宣傳作用和影響；通過業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個受眾人群最廣的公共活動空間；從目前項目市場來看，大而全的市場需求逐步完善，以適應消費者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。26項目定位超趨勢分析：25四至八層：時尚潮流酒店 支撐理由：南寧市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，中端酒店有一定發(fā)展空間。中端市場酒店處于高位置，平均出租率達80%以上，較緊缺，有一定市場空白。市場空白，營造主題特色，利于收租的穩(wěn)定性；避免與周邊成熟的大型酒店競爭 收益方式