商業(yè)定位報(bào)告(方案1、2)課件

1、商業(yè)定位報(bào)告(方案1、2)商業(yè)定位報(bào)告(方案1、2)2第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項(xiàng)目功能的總體定位 為做好總體定位，主要從以下幾個(gè)重要元素進(jìn)行綜合分析： A、物業(yè)本身特性 B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置 C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力 D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀 E、居民的消費(fèi)習(xí)慣4第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項(xiàng)目功能的總體定位3A、物業(yè)本身的特性 中型規(guī)模商場(chǎng)，單層套內(nèi)面積不超過6000平方米樓高八層，負(fù)一層為停車場(chǎng)，一至三層為商業(yè)，四至八層為 酒店百余個(gè)地下車庫(kù)，項(xiàng)目地理位置及交通優(yōu)勢(shì)顯著：三縱三橫路網(wǎng)交錯(cuò)，輕軌4號(hào)線、5號(hào)線通往項(xiàng)目5A、物業(yè)本身的特性4B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置交通便利，雄

2、踞明秀東路和園湖北路交匯處處于南寧一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地人口密集，有很大的消費(fèi)市場(chǎng).6B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置5 C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力 鄰近“明秀小區(qū)、中煙公司、江宇世紀(jì)城、虎邱建材城、榮和山水綠城、東盟國(guó)際大酒店、隆源國(guó)際公館、云星春天、盛天茗都、皇龍新城?！?人口密集，中煙公司近在咫尺，周邊村民、外來流動(dòng)人口、新白領(lǐng)、大中專學(xué)校、醫(yī)院、銀行等存在龐大的中高檔消費(fèi)群體。 7 C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力6D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀1.虎邱建材城（1-4層屬商業(yè)商場(chǎng)，樓上5-8層住宅） 一樓主售品牌磁磚、木地板、陶瓷；二樓主售品牌門、窗、衛(wèi)?。蝗龢侵魇蹤还駨N電、吊頂、門；四層主售吊頂、墻紙、布藝2.利泰

3、國(guó)際酒店（四星級(jí)酒店） 主建筑樓高10層。豪華客房、行政套房、及總統(tǒng)套房300多間（套）可接待500人同時(shí)下榻；客房?jī)?nèi)配置大屏幕液晶電視及完善的寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；酒店還設(shè)有多功能會(huì)議、宴會(huì)廳4個(gè)，可接待600人同時(shí)進(jìn)行大型會(huì)議、宴會(huì)和酒會(huì)；酒店設(shè)有停車位300多個(gè)；餐廳、商務(wù)中心、咖啡廳、美發(fā)中心、豪華夜總會(huì)、休閑會(huì)所、洗浴中心等設(shè)施設(shè)備齊全。3.佰歌匯KTV 以經(jīng)營(yíng)連鎖量販?zhǔn)終TV為主的娛樂公司。面積近五千平米，內(nèi)設(shè)300多個(gè)停車位，品牌音響系統(tǒng)。8D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀74.榮和山水綠城 榮和山水綠城將打造成為集住宅、商業(yè)中心、商務(wù)公寓、寫字樓等為一體的大型都市綜合體。榮和山水綠城將設(shè)6400

4、平米的時(shí)尚會(huì)所。榮和山水綠城項(xiàng)目分4期開發(fā)，總用地面積30萬平米，總建筑面積：約147萬平米，其中B1地塊的總用地面積約8.48萬平米，總建筑面積約36.16萬平米，住宅面積約28.39萬平米，商業(yè)面積：約6290平米。 5.江宇世紀(jì)城 一個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目占地面積130畝，建筑面積52萬，是集大型購(gòu)物中心、星級(jí)酒店、酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓、高尚住宅于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目。 6.東盟國(guó)際大酒店 商務(wù)會(huì)務(wù)型大酒店，集住宿、餐飲、休閑娛樂、桑拿健身、商務(wù)功能為一體。酒店位于南寧市邕武路1號(hào),酒店風(fēng)格獨(dú)特，品質(zhì)卓越，酒店客房采用多元素設(shè)。220間韓式、歐式、日式、伊斯蘭式、中國(guó)古典式幽雅

5、豪華客房、套房，擁有完善的智能數(shù)字化自控系統(tǒng)，屬商務(wù)洽談、訪問、會(huì)議、食宿、休閑娛樂、健身區(qū)域。酒店開業(yè)時(shí)間2006年5月28日，新近裝修時(shí)間2011年，主樓高20層，客房總數(shù)220間（套）。94.榮和山水綠城87.隆源國(guó)際公館 占地26718平方米（約40畝），總建筑面積95945.5平方米，由4棟18層和3棟26層高層住宅和一棟3層幼兒園組成，幼兒園面積2000平方米。該項(xiàng)目商住兩用，其中住宅面積達(dá)69529平方米、商業(yè)面積8355平方米，劃住宅、商業(yè)總戶數(shù)約872戶，擁有機(jī)動(dòng)車位401個(gè)。商業(yè)面積有8355平方米，其中西側(cè)是2層的商業(yè)大賣場(chǎng)。戶型為中小戶型為主,有40120平方米的一房、

6、兩房、三房和四房。 8.云星城市春天 北湖中心區(qū)公園40萬大盤，沉淀百年歷史人文底蘊(yùn)優(yōu)享城市中心無上成熟配套，“三大公園”彰顯卓越景觀價(jià)值，向東“俯瞰獅山公園”、向南“眺望人民公園”，更有社區(qū)內(nèi)逾萬平米皇家園林的“公園式居住”景觀。 9.盛天名都 總用地面積：16862.68。小區(qū)集商業(yè)、居住于一體，地面設(shè)置了約121個(gè)停車位。107.隆源國(guó)際公館9 10.皇龍新城 占地82畝，總建筑面積約20多萬平方米，由雙棟12-18層電梯洋房，1.1萬平方米大型超市、600米1.1萬平方米騎樓式商業(yè)步行街、2萬平方米休閑廣場(chǎng)以及多樣式的園林景觀組成，配備了800多個(gè)泊車位，是一個(gè)集中高檔住宅、大型商業(yè)區(qū)

7、、純商務(wù)功能于一體的大型建筑綜合城。11.周邊臨街鋪面 有郵政儲(chǔ)蓄銀行、加油站、飲食、服飾、旅館、建材、電纜及衛(wèi)浴等。 該區(qū)域零售業(yè)項(xiàng)目較多，業(yè)態(tài)種類多樣化；行業(yè)不全、社區(qū)功能弱；在居住區(qū)少有大型的、現(xiàn)代的商業(yè)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以南寧特色的店鋪式銷售為主，綜合性多，多業(yè)類少。有一定的規(guī)模，中高檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地。11 10.皇龍新城10E、居民消費(fèi)習(xí)俗追求中高檔消費(fèi)就近方便，價(jià)廉物美，服務(wù)多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費(fèi)觀念12E、居民消費(fèi)習(xí)俗11 綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉商業(yè)廣場(chǎng)的總體功能： 1.生活消費(fèi)的便利性； 2.就近商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣； 3.綜合統(tǒng)一規(guī)范化商場(chǎng)； 4.商業(yè)休閑與品格

8、風(fēng)尚結(jié)合 5.商業(yè)的完善配套，如停車場(chǎng)、洗手間等 最后，總結(jié)得出總體功能定位為: “集休閑一商業(yè)一餐飲一時(shí)尚家居裝飾一停車場(chǎng)”于一體的一站式購(gòu)物中心。13 綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉商12三、樓層功能定位的總思路 根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)功能、形象的總體定位，展開項(xiàng)目各樓層的板塊定位。各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素：A、項(xiàng)目開發(fā)成本及模式（只租不售）B、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（租的好，經(jīng)營(yíng)好，二好思路）C、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（快速回籠資金）14三、樓層功能定位的總思路13D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）E、商家對(duì)租金承受的限度F、行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)樓層的要求G、樓層交通特點(diǎn)H、商鋪面積和間隔種類I、業(yè)態(tài)的

9、組合需求J、同行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力 從而得出場(chǎng)各樓層功能的精確定位如下：15D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）14樓層 面積規(guī)模板塊名稱 功能及經(jīng)營(yíng)范圍 -1F 6000大型停車場(chǎng) 主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具，作為商業(yè)配套的一部分。1F-3F18000方案1：時(shí)尚布藝城加盟各類風(fēng)格品牌布藝商家，以達(dá)到人群風(fēng)格需求供應(yīng)。方案2：五金燈飾城加盟各類風(fēng)格品牌燈飾商家，以達(dá)到人群欣賞需求供應(yīng)。4F-8F （單層面積）2000中高端酒店融合高檔商務(wù)俱樂部、宴會(huì)廳、會(huì)議廳、高檔中心精品餐廳、桑拿等不同的服務(wù)組合，提供綜合性的復(fù)合型的服務(wù)。商業(yè)廣場(chǎng)樓層功能精確定位表16樓層 面積規(guī)模板塊名稱 功能及經(jīng)營(yíng)范

10、圍 -1F 600015四、各樓層精確定位的綜合分析總體思路： 根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和開發(fā)模式，借用最有價(jià)值 的物業(yè)(首層) 快速回籠資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；以適合超市經(jīng)營(yíng)的樓層(二樓、三樓)出租經(jīng)營(yíng)， 營(yíng)造商業(yè)賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目的附加值其它樓層(四至八樓) 利潤(rùn)獲取的另一途徑和功能配套。17四、各樓層精確定位的綜合分析16各樓層精確定位具體分析：負(fù)一樓：大型停車場(chǎng) 支撐理由：樓層下陷，商業(yè)價(jià)值不大，不利于經(jīng)營(yíng)；作為商場(chǎng)的車庫(kù)配套，方便顧客停車； 收益方式：按小時(shí)出租收費(fèi)，統(tǒng)一管理18各樓層精確定位具體分析：17一至三樓（方案1）：窗簾布藝城 支撐理由：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)、人民潛在消費(fèi)能力、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等因素影響

11、，本地項(xiàng)目商業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮螅壳吧形幢煌诰虺鰜怼?作為整體項(xiàng)目的開發(fā)成本收回，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)價(jià)值不斷升值；對(duì)接高租金高回報(bào)的利潤(rùn)期望；商鋪經(jīng)營(yíng)者需承受高租金，追求零售高利潤(rùn)，必須依靠品牌經(jīng)營(yíng)；收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；19一至三樓（方案1）：窗簾布藝城18一至三樓（方案1）：窗簾布藝城（邀品牌加盟）20一至三樓（方案1）：窗簾布藝城（邀品牌加盟）19布藝城核心價(jià)值定位分析：各類項(xiàng)目都在尋求自身的差異化定位與價(jià)值，而本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于周圍區(qū)域沒有統(tǒng)一規(guī)范化的大型布藝城；北湖路布藝城因改動(dòng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式，原經(jīng)營(yíng)戶需另尋有商業(yè)價(jià)值的商鋪經(jīng)營(yíng)；北

12、湖路布藝一條街，現(xiàn)國(guó)家規(guī)劃拆遷，商家也需另尋有商業(yè)價(jià)值的商鋪經(jīng)營(yíng)。綜合大型布藝城可讓多處路段臨街布藝鋪面集中于商場(chǎng)。項(xiàng)目租金定位：一至三層商業(yè)承受租金平均60元/。21布藝城核心價(jià)值定位分析：20項(xiàng)目定位超趨勢(shì)分析：一個(gè)融入當(dāng)代時(shí)尚無素綜合性開放式大型商場(chǎng)，品牌布藝規(guī)范化，可達(dá)到較大的宣傳作用和影響；通過業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個(gè)受眾人群最廣的公共活動(dòng)空間；從目前項(xiàng)目市場(chǎng)來看，大而全的市場(chǎng)需求逐步完善，以適應(yīng)消費(fèi)者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。22項(xiàng)目定位超趨勢(shì)分析：21一至三樓（方案2）：五金燈飾城 支撐理由：項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)、人民潛在消費(fèi)能力、人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)等因素影響，本地項(xiàng)目商

13、業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿薮?，目前尚未被挖掘出來?作為整體項(xiàng)目的開發(fā)成本收回，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)價(jià)值不斷升值；對(duì)接高租金高回報(bào)的利潤(rùn)期望；商鋪經(jīng)營(yíng)者需承受高租金，追求零售高利潤(rùn)，必須依靠品牌經(jīng)營(yíng)；收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；23一至三樓（方案2）：五金燈飾城22一至三樓（方案2）：五金燈飾城（案例參考）24一至三樓（方案2）：五金燈飾城（案例參考）23五金燈飾城核心價(jià)值定位分析：各類項(xiàng)目都在尋求自身的差異化定位與價(jià)值，而本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于周圍區(qū)域沒有統(tǒng)一規(guī)范化的大型五金燈飾城；綜合大型五金燈飾城將對(duì)區(qū)域劃分不同年齡及不同生活品味客群。綜合大型五金燈飾城可

14、讓多處路段臨街五金燈飾鋪面集中于商場(chǎng)。項(xiàng)目租金定位：一至三層商業(yè)承受租金平均60元/。25五金燈飾城核心價(jià)值定位分析：24項(xiàng)目定位超趨勢(shì)分析：一個(gè)融入當(dāng)代時(shí)尚無素綜合性開放式大型商場(chǎng)，品牌布藝規(guī)范化，可達(dá)到較大的宣傳作用和影響；通過業(yè)態(tài)的完善和豐富，使其形成一個(gè)受眾人群最廣的公共活動(dòng)空間；從目前項(xiàng)目市場(chǎng)來看，大而全的市場(chǎng)需求逐步完善，以適應(yīng)消費(fèi)者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。26項(xiàng)目定位超趨勢(shì)分析：25四至八層：時(shí)尚潮流酒店 支撐理由：南寧市的中高端酒店和中低端經(jīng)濟(jì)型酒店未來發(fā)展?jié)摿^大，中端酒店有一定發(fā)展空間。中端市場(chǎng)酒店處于高位置，平均出租率達(dá)80%以上，較緊缺，有一定市場(chǎng)空白。市場(chǎng)空白，營(yíng)造主題特色，利于收租的穩(wěn)定性；避免與周邊成熟的大型酒店競(jìng)爭(zhēng) 收益方式