房地產(chǎn)價格波動的回歸分析

1、房地產(chǎn)價格波動的回歸分析經(jīng)濟研究導刊總第145 期 ECONOMIC RESEARCH GUIDE2011年第 35 期，2011 一、概述現(xiàn)有的房地產(chǎn)價格理論受特征價格理論（ Lancaster 1966Hedonic Price Theory ）影響很深。特征價格理論認為，商品本身不會提供效用給消費者，而是由商品所具備的品質(zhì)對消費者產(chǎn)生效用，商品的價格是所有這些品質(zhì)的綜合反映和表現(xiàn)。這些品質(zhì)包含空間影響和時間影響。（一）空間影響因素具體就房地產(chǎn)市場而言，房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、材料、物業(yè)服務、所處環(huán)境等等均是該商品所具備的品質(zhì)，而房地產(chǎn)商品的價格就是由這些品質(zhì)因素綜合決定的。由

2、于特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)價格產(chǎn)生差異。這里所指的房地產(chǎn)特征也就成為影響房地產(chǎn)價格波動的因素，這些特征主要涉及的是房地產(chǎn)的空間性質(zhì)。具體包括： 1. 物理因素是指房地產(chǎn)本身的自然條件，包括土地的位置、面積、形狀、地形地質(zhì)與地貌，建筑物的外觀、式樣、朝向、結(jié)構(gòu)、布局、樓高、樓層、設備配置、裝潢、成新，房地產(chǎn)的臨街狀況、建筑容積率、覆蓋率、利用率等因素。區(qū)位因素區(qū)位因素是指房地產(chǎn)所在市場和地區(qū)的特性對房地產(chǎn)價格水平的影響因素。影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素主要有：（ 1）商服繁華程度商服繁華程度是指一個城市或地區(qū)的商業(yè)服務業(yè)的集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。商服繁華程度與一個城市的城市性質(zhì)、

3、規(guī)模、人口數(shù)量、經(jīng)濟發(fā)展水平等直接相關(guān)，并影響所在城市或地區(qū)的物質(zhì)流、信息流和人流通量，從而影響到所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平。（2）交通條件交通條件是指一個城市或地區(qū)的交通通達程度與便利狀況。交通條件的優(yōu)劣將直接影響城市人流、物流的通達性及其交通運輸成本（包括交通時間），明顯影響人們的出行方便程度，從而影響房地產(chǎn)價格水平。（3）基本設施基本設施是一個城市或地區(qū)的基本設施狀況，包括城市供電、供氣、電訊、給排水等基礎(chǔ)設施和學校、醫(yī)院、銀行、郵局等公用設施。城市或地區(qū)的基本設施的優(yōu)劣將影響人們生活、學習、工作的方便程度，影響人們的認知區(qū)位，并進而影響房地產(chǎn)價格。（4）區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件是指房地產(chǎn)

4、所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，包括空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、噪聲程度等。顯然，隨著人們生活水平的提高，對房地產(chǎn)，尤其是住宅類房地產(chǎn)的環(huán)境質(zhì)量的要求將越來越高，從而成為人們選購房地產(chǎn)的重要因素。（二）時間影響因素房地產(chǎn)特征價格理論，比較直觀地解釋了房地產(chǎn)價格的組成，可以較好地解釋在同一個地市出現(xiàn)的不同的房地產(chǎn)價格情況。但它的缺陷也是明顯的：它不能較好地描述房地產(chǎn)價格在時間層面上出現(xiàn)的波動。也就是說，房地產(chǎn)價格在空間上表現(xiàn)為受其物理或區(qū)域特性的影響，但在時間上要受到收稿日期：2011-10-23 作者簡介：丁曉慧（ 1987- ），黑龍江哈爾濱人，碩士研究生，從事統(tǒng)計學研究；王彪（ 1963- ），黑龍江哈爾濱

5、人，副教授，從事統(tǒng)計學研究。房地產(chǎn)價格波動的回歸分析丁曉慧，王彪（哈爾濱商業(yè)大學經(jīng)濟學院，哈爾濱150028）摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中有著不可替代的重要作用，中國的房地產(chǎn)市場尤其如此。 2009 年房價的迅速增長對我國經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)產(chǎn)生了深遠的影響，而各行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展趨勢也同樣影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。作為關(guān)系到國計民生的重點行業(yè)，房地產(chǎn)價格波動的走勢就具有十分重要的意義。通過對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)指標數(shù)據(jù)的研究，采用統(tǒng)計學和經(jīng)濟計量學的分析方法，找出與房地產(chǎn)價格的波動相關(guān)程度較大的影響因素，然后對這些影響因素進行進一步的測評和數(shù)據(jù)監(jiān)控，以明確這些影響因素和房地產(chǎn)價格

6、波動之間的某種定量或定性的相關(guān)關(guān)系。在前人研究的基礎(chǔ)上，以期能夠找到更全面的影響因素體系，從而增加對房地產(chǎn)價格波動的影響因素的種類和細分程度，在實際應用中，能夠提供參考性和可行性的作用。關(guān)鍵詞 : 房地產(chǎn)價格；影響因素；統(tǒng)計分析；經(jīng)濟計量分析中圖分類號： F293.342 文獻標志碼： A 文章編號： 1673-291X（2011） 35-0100-03100對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，而對這一點，房地產(chǎn)特征價格理論只是通過虛擬變量來刻劃房地產(chǎn)是否賣出就顯得過于簡單了。其實我們更關(guān)注房地產(chǎn)價格在時間上的變動，因為它能夠反映房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系變化，有助于判斷房地產(chǎn)市場運行狀況。房地產(chǎn)市場的供給

7、與需求影響了房地產(chǎn)價格的變動趨勢：當供給一定時，需求增加，房地產(chǎn)價格會上升；當需求一定時，供給增加，房地產(chǎn)價格會下降。因此，可以說對房地產(chǎn)價格波動的影響因素分析也就是對影響房地產(chǎn)供求的影響因素分析。下面我們從房地產(chǎn)供給與需求兩方面進行進一步分析。房地產(chǎn)供給因素房地產(chǎn)供給是一定時期內(nèi)人們?yōu)樯鐣峁┑姆康禺a(chǎn)總量。它具有實物形態(tài)和價值形態(tài)。實物量是指房地產(chǎn)市場上供應交換的房地產(chǎn)數(shù)量，是房地產(chǎn)供給的實物形態(tài)。價格量是房地產(chǎn)市場上供應交換的房地產(chǎn)價值總量，是房地產(chǎn)供給的價值形態(tài)。從長期來看，影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策以及與產(chǎn)業(yè)政策相關(guān)的貨幣政策。產(chǎn)業(yè)政策是解決房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中地位和在

8、發(fā)展戰(zhàn)略實施過程中作用的依據(jù)；貨幣金融政策是保證產(chǎn)業(yè)政策得以實施的前提條件。這一點可以從 1998 年我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的改變體現(xiàn)出來。 1998 年國家提出將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的一個新增長點，將房地產(chǎn)業(yè)提到了一個相當重要的地位。與此配套，全國各大城市相繼停止了公有住房的實物性分配；金融部門在房地產(chǎn)開發(fā)方面的貸款急劇增加；同時，土地交易的市場化進程也已迅速提上改革議程。對房地產(chǎn)供給的影響因素還包括：房地產(chǎn)的開發(fā)成本，主要是開發(fā)土地、建筑房屋及其他設施所投入的資金、勞動力、技術(shù)等要素成本；房地產(chǎn)交易條件，包括完善的市場功能、便捷的市場設施和有效的信息傳遞，以及相當數(shù)量的中介組織等。房地產(chǎn)需求因

9、素房地產(chǎn)需求是一定時期內(nèi)人們愿意而且有能力購買房地產(chǎn)的數(shù)量。作為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的基本載體土地，是不可再生資源，其最大的特點就是稀缺性，從長期看，它的供給是一定的，從短期看，它的供給是缺乏彈性的。當房地產(chǎn)市場需求發(fā)生變化時，容易引起房地產(chǎn)商品價格的變化。我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)商品化時間短，而人們隨著生活水平的提高，城市化步伐的加快，對房地產(chǎn)的需求越來越強。黨的“十六大”提出全面建設小康社會，具體目標：一是城鎮(zhèn)人均住房由 2000 年的 19 平方米增加到 2020 年的 30 平方米，二是城鎮(zhèn)化率由 2000 年的 30%增加到 2020 年的 50%。實現(xiàn)這兩個目標，到 2020

10、 年，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民需要增加住宅面積 50 億平方米。因此，在可以預計的相當長的時期內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場的主流是需求占主導地位。因而，需求的變化對房地產(chǎn)價格起著至關(guān)重要的作用。二、數(shù)據(jù)模型的選擇選取 1987 2009 的年度數(shù)據(jù)，商品房屋銷售價格Y，住房體制改革X1，人口自然變化指數(shù)X2，登記失業(yè)率（ %）X3，職工平均實際工資指數(shù)X4，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值指數(shù)X5，對相關(guān)的年度數(shù)據(jù)的指標進行線性回歸分析，分析結(jié)果如表 1。表 1建立的回歸模型中 R2的值為 0.987 ，擬合優(yōu)度很高，模型整體的 F 檢驗統(tǒng)計量的值很大， P 值遠小于 0.05 ，而其 DW統(tǒng)計量的值為 2.05 ，所以，可

11、以認為模型的整體型擬合較好。從表 1 中可以看到，變量X1、X3 和 X4 的 t 統(tǒng)計量的顯著性水平高于0.05 ，所以回歸系數(shù)的估計量的有效性不高，需要對模型進行改進。圖 1由圖 1 看到： Y、 X4和 X5 的變化趨勢明顯與其他變量不同，它們的增長率越來越大，而 Y、X2、 X4 和 X5 的數(shù)值明顯較大，不利于進行回歸分析，所以要對它們?nèi)?shù)，重新進行回歸分析，分析結(jié)果如下：改進后的模型R2 的值為 0.9915 ，擬合優(yōu)度更高，模型整體的 F 檢驗統(tǒng)計量的值更大， P 值遠小于 0.05 ，所以，認為改進后的模型的整體型擬合度更好。對于模型的回歸系數(shù)的t 統(tǒng)計量的檢驗，變量 X2

12、和 X5仍然通過 101表 2 檢驗，而變量 X1 和 X4 的顯著性水平明顯減小，分別為 0.1169 和 0.0155 ，其中變量 X4 的顯著性水平小于 0.05 ，因此變量 X4 也通過檢驗，變量X1 的顯著性水平接近0.1 ，變量 X3 的p 值最大， X3 仍然不能通過檢驗，由此推測變量X3 可能是無效的，剔除X3，進行回歸分析的結(jié)果表3。參考文獻：“房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢研究”課題組我國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢研究 J 統(tǒng)計研究， 2008，25（5）： 19-25.“房地產(chǎn)周期波動研究”課題組中國房地產(chǎn)周期波動：解釋轉(zhuǎn)移與相機政策 J 財貿(mào)經(jīng)濟， 2002，（ 7）： 26-33.包宗華

13、怎樣看待我國的住房價格 J 中國房地產(chǎn)， 2004，（ 1）： 18-19.才元中國房地產(chǎn)業(yè)波動對國民經(jīng)濟的影響研究 D 長春：吉林大學商學院， 2007.常新房價對房地產(chǎn)業(yè)和城市經(jīng)濟的影響及對策 J 中國建設信息， 2003，（ 3）： 32-34. 責任編輯王莉 表 3 表 3 的分析結(jié)果顯示：模型的擬合優(yōu)度的值為 0.9905 ，與 0.9915 相比，基本可以認為沒有發(fā)生變化，而模型中 F 統(tǒng)計量的值為 470.1903 ，比 396.3265 增大，說明模型整體的F 統(tǒng)計量檢驗更加顯著， X4、X5的 t 統(tǒng)計量在 5%的顯著性水平下通過檢驗， X1和 X2 的 t 統(tǒng)計量在 10%的顯著性水平下通過檢驗。所以，回歸模型可表示為： LOG（ Y）=0.07*X1+3.99*LOG（ X2）-0.39*LOG（ X4）+0.68*LOG（X5）-22.96 回歸模型中的系數(shù)表明， Y的變動對變量 X2的變動的敏感性較大，變化率之比為 3.99 ，其他系數(shù)的作用雖然通過檢驗，都不明顯。這說明房地產(chǎn)價格的變動主要依賴于人口的自然變化率，與實際情況相符合。三、結(jié)論經(jīng)過本文的分析，可以認為房地產(chǎn)價格的波動與住房體制改革、人口自然變化指數(shù)、職工平