【服務(wù)管理】商品房銷售培訓(xùn)問題

1、商品房銷售培訓(xùn)問題前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識，希望通過培訓(xùn)，大家能進行主動學(xué)習(xí)，主動思考，成為一名客戶認(rèn)可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。1 問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（點評： ）2 問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例和城

2、市商品房預(yù)售管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點評： ）3 問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收（五）拆遷安置已經(jīng)落實（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實（點評： ）4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證

3、明文件。（點評： ）5 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照中華人民共和國擔(dān)保法，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點評： ）6 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人？答：否7 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行哪些規(guī)定？答：應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)所發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。8 問：商品房銷售

4、合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？答：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本狀況（三）商品房的銷售方式（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（九）面積差異的處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任（十三）雙方約定的其他事項9問： 商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建

5、筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。10 問：商品房銷售管理辦法對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。11 問：按套內(nèi)建筑面

6、積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房.買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給賣受人,同時支付已付房價款利息.買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企

7、業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積） X 100%合同約定面積12 問：房產(chǎn)廣告怎樣才能做到不違法答：商品房銷售管理辦法出臺后，不少開發(fā)商在研究該辦法的同時，也產(chǎn)生了不少的疑問和困惑，其中對于房產(chǎn)廣告感覺越來越不好做了，好像一不留神，就有虛假廣告的嫌疑，有關(guān)房地產(chǎn)廣告中的一些問題，確實需要開發(fā)商和有關(guān)部門引起重視。在有關(guān)規(guī)定尚未完善的現(xiàn)狀下，開發(fā)商的房子還是要賣，房地產(chǎn)廣告還是要做，但在宣傳時，應(yīng)當(dāng)注意相應(yīng)的一些問題：形象廣告可以做根據(jù)廣告發(fā)布規(guī)定第五條、第六條的規(guī)定，開發(fā)商在發(fā)布預(yù)售商品房廣告時，應(yīng)當(dāng)具有銷售許可證

8、證明。同時廣告中，應(yīng)載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售機構(gòu)名稱和銷售許可證書號。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項”。因此，筆者理解項目在取得銷售許可證以前，具體的銷售廣告是不能發(fā)布的，但如果僅僅是對項目做形象宣傳則可以發(fā)布。未實現(xiàn)的細(xì)節(jié)先告知根據(jù)廣告發(fā)布規(guī)定第十一條、第十九條的規(guī)定，“房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！薄胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?！睋?jù)此，如果在期房銷售中，涉及到規(guī)劃道路、配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容，

9、而有關(guān)內(nèi)容又尚未實現(xiàn)時，應(yīng)當(dāng)事先告知。這一規(guī)定對于開發(fā)商而言，還是具有實際的操作價值的，因為許多購房者之所以在簽約時，對很多細(xì)節(jié)提出疑問，甚至認(rèn)為開發(fā)商有欺詐行為，主要是有許多細(xì)節(jié)，開發(fā)商沒有事先告知。促銷廣告要嚴(yán)謹(jǐn)根據(jù)中華人民共和國廣告法第九條第二款的規(guī)定，“廣告中表明推銷商品、提供服務(wù)附帶贈送禮品的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明贈送的品種和數(shù)量。”因此，如果刊登促銷廣告的，要標(biāo)明贈品的細(xì)節(jié)。此外，根據(jù)反不正當(dāng)競爭法和關(guān)于禁止有獎銷售活動中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。廣告承諾口說無憑根據(jù)商品房銷售管理辦法第十五條的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中

10、介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！备鶕?jù)這一規(guī)定，開發(fā)商在廣告中所明示的內(nèi)容，需要寫入合同，這意味著許多屬于要約邀請的內(nèi)容，就變成了要約，而根據(jù)中華人民共和國合同法的規(guī)定，要約邀請是無須承擔(dān)責(zé)任的，要約則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（點評： ）13巧識房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項權(quán)證。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。封面為紅色(他

11、項權(quán)證為藍色)，印有金色國徽。材料為進口護照面料內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真實。按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面：建房注冊號。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關(guān)進行了注冊登記，并予以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。發(fā)證機關(guān)(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關(guān)

12、是市(縣)的房地產(chǎn)管理局(房產(chǎn)管理局)或市(縣)人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。團花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰?；ㄟ?。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框。花紋細(xì)膩、清晰。暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水印房屋。編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端

13、有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的簿冊、檔案記載相一致。 （點評： ）14購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的商品房，未必備齊各種必須的法律文件供購買者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校喝〉脵?quán)屬證件的時間沒有保證。為取得產(chǎn)權(quán)，購房還要額外支付費用，如補交土地出證金、罰款等。房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。房屋被政府沒收或拆除（點評： ）15商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名，應(yīng)如何辦理商品房預(yù)售登記后，購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(

14、如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預(yù)售契約上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序辦理。（點評： ）16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。對買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。17商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒?/p>

15、筑面積之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：1共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。2非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式：公用建筑面積=整棟建

16、筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間

17、之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。 19公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。20陽臺面積怎么計算按現(xiàn)行的建筑面積計算規(guī)則：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各

18、套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。22商品房買賣合同中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑

19、面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。23什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑24什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑

20、面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。只要看國有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證二書就可以，但已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購房人購買時仍需要看“五證”“兩書”。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工

21、程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。28請問:目前，商品房銷售有哪幾種類型，現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售有什么不同？目前，商品房銷售分現(xiàn)房銷售和期房銷售(即預(yù)售)兩種。按2000年年底出臺的最新規(guī)定，現(xiàn)房銷售，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，已竣工但尚未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房人交定金或預(yù)付款，而在未來的一定日期擁有現(xiàn)房的交易行為。29單位不給上住房公積金如何解決？按照住房公積金管理條例規(guī)定，住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、

22、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關(guān)、群眾團體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機構(gòu)駐京辦事機構(gòu))的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積

23、金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金。對于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照住房公積金管理條例規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報有關(guān)部門批準(zhǔn)后，可降低繳存比例或者緩繳。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學(xué)位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市

24、B購買住房，我目前仍在讀博士學(xué)位，戶口不在城市B.現(xiàn)在我有一個問題請教：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能 購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。 31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個問題：1、個人住房公積金余額的查詢方法2、新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法3、公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)??？一些代辦機構(gòu)在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？4、公積金貸款的流程及各階段?答：(1)請

25、撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請表后發(fā)給個人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。

26、繳費滿幾年才可公積金貸款？2。現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機構(gòu)評估。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？答：支取住房公積金用于還貸

27、款支取額不應(yīng)超過每季度還款額。 36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料。答：可以。但需出具出國一年以上的居留證明。37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準(zhǔn)備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計算？答：請您與當(dāng)時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。 38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及

28、如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請專家給予詳細(xì)解釋。答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同。40住房補貼如何領(lǐng)??？住房補貼領(lǐng)取的辦法：(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積

29、金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務(wù)。(2)各實施單位應(yīng)按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設(shè)住房補貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款。(4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。(5)計發(fā)住房補貼期間職務(wù)發(fā)生變動，從變動

30、職務(wù)的次月起按新職務(wù)計發(fā)住房補貼至累計25年滿為止。(6)計發(fā)住房補貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)住房補貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實際，根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼。(7)計發(fā)住房補貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準(zhǔn)出國、出境定居)的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼的；已計發(fā)的住房補貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。(8)職工與單位終止勞動關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停

31、止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在達到職工法定退休年齡時可一次性提取。(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提??；離退休時如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補貼，原工作單位應(yīng)繼續(xù)按月按本人離退休時的職務(wù)待遇發(fā)放住房補貼至累計25年滿為止。(10)計發(fā)住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發(fā)住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補貼，但最多發(fā)至累計25年滿止。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性

32、提??；已辦理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。 40什么是住房補貼？房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。住房補貼發(fā)放的對象是職工。目前，行政機關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可

33、以享受住房補貼。職工住房面積未達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。職工的住房補貼額：向職工發(fā)放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn)計算。每個職工的住房補貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。發(fā)放住房補貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。發(fā)放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式。(1)一次性補貼方式，主要針對無房

34、的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放。(3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。 41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。消費者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期

35、間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在 一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負(fù)擔(dān)，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。在這里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。首付款為15.6萬元，其余的36.4萬元通過申請個人住房擔(dān)保組合貸款而獲得，其中公積金貸款20萬元、商業(yè)付貸款16.4萬元，貸款

36、期限為10年。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，加上購房首付款15.6萬元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房

37、者還貸壓力的一種有效途徑。這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。具體做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請，同時應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式租賃合同。在租賃合同上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴(yán)格來說不屬于抵押登

38、記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)國有土地使用證或房屋所有權(quán)證，共有的房屋須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機關(guān)審查后

39、，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的他項權(quán)證。他項權(quán)證由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門

40、登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款。作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押

41、權(quán)。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權(quán)利。這時，貸款人就要根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟損失也更小。 45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買

42、住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些?？梢姡娱L還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款4

43、48元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%。可見期限過長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為58年。47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對抵押房屋進

44、行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產(chǎn)保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行相聯(lián)系。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標(biāo)的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)。投保抵押住房保險對銀行對個人 都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險，通過參加保險可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險。對個人而言住房價值高，普通

45、家庭需長期積累才能購置，家庭經(jīng)濟承受不起不測的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險。當(dāng)銀行認(rèn)為個人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險公司有權(quán)處置抵押住房。作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序為銀行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款

46、。 48購買一套商品房到底需要花哪些錢？購買一套商品房費用由以下三部分組成：(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價建筑面積。(二)稅費：1、在交易過程中：契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。買賣手續(xù)費：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費為1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費為10000元。印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。公共維修基金：購房款的2%。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：登記費：每建筑平方米0.3元。房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。印花稅：每件5元。(三)物

47、業(yè)管理費：按北京市物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，該交定金還是訂金？按擔(dān)保法規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國擔(dān)保法，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者 追討。定金應(yīng)于簽定合同時交付。定金雖

48、有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟合同時，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權(quán)要求返還預(yù)付款。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預(yù)訂的錢，對合同沒有擔(dān)保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用，因此，當(dāng)付款方不想購買時，有權(quán)要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房和經(jīng)濟適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。 49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動能力，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護人或受遺贈人繼

49、續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計收萬分之四。51什么情況下借款人須購買保險？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟補償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請個人住房商業(yè)貸款時必須購買財產(chǎn)險?？?/p>

50、由貸款銀行代辦保險手續(xù)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，保險財產(chǎn)限于被保險人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財產(chǎn)不屬于本保險財產(chǎn)范圍。由于下列原因造成保險財產(chǎn)損失和費用支出，保險人負(fù)賠償責(zé)任：火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；雷擊、暴雨、洪水、臺風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；空中運行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險財產(chǎn)的損失；以及為減少損失對保險財產(chǎn)采取

51、施救、保護、整理措施而發(fā)生的合理費用。由于下列原因造成的保險財產(chǎn)的損失，保險人不負(fù)賠償責(zé)任：戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為；核子輻射或各種污染；地震及其次生災(zāi)害；被保險人或其家庭成員的故意行為；保險財產(chǎn)因設(shè)計錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費用。保證期限：自投保次日(一般從入住之日)12時起到保單約定的終止之日12時止。財產(chǎn)保險費計算：保險費=保險金額(即所購房款)0.56%保險期限 52申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個人住房貸款實行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)

52、定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見的個人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。 53申請住房貸款銀行要調(diào)查什么？首先是對申請人的調(diào)查。申請人的身

53、份證和戶口(藍印戶口也可以申請，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請人如果要求公積金借款，要提供按時交納公積金的證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟償還能力。在確定貸款年限時，有時還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。對申請人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險就大了。其次是對房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請人簽定的住房合

54、同或協(xié)議，這也是非常重要的。房產(chǎn)商的實力不強、經(jīng)營管理混亂、信譽不佳等都會給買者和銀行住房貸款帶來煩惱和風(fēng)險?？傊?，個人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會進行必要的調(diào)查。在國外，調(diào)查期一般一個月到三個月。 54商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發(fā)商的經(jīng)濟實力、項目的建設(shè)情況、個人的經(jīng)濟情況等不同而不同。各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長到30年。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲

55、以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。對于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應(yīng)以中短期(10-15年)貸款比較合適。北京銀行現(xiàn)在也可以實現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。對于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度

56、)的提前還款業(yè)務(wù)。貸款利息分兩檔，即1-5年是一檔，6-30年是一檔。現(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，年利率為5.31%；貸款期限在5年以上的，年利率為5.58%。在提前還款時，如果你原來申請的是6-30年的，而最終在1-5年內(nèi)還清，利息還要按6-30年那一檔計算。另外，個人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對利率進行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過借款人并執(zhí)行新的稅率55怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款。根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請商業(yè)性個

57、人住房貸款必須具備以下六個條件：有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； 必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；不低于所購買房款20%以上的首付款；能夠提供擔(dān)保；與銀行簽訂合作協(xié)議。 56福利分房如何做抵押貸款？如果您建立了公積金購買福利房時可申請公積金貸款。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。57個人住房貸款要注意點啥？第一、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟實力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價證券、現(xiàn)有住房置換等。第二

58、、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等。一般來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個體經(jīng) 營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對經(jīng)營風(fēng)險有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。第三、學(xué)會計算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。

59、第四、學(xué)會計算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。第五、組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。第六、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。 58貸款自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢、費時間如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因為涉及到公積金貸款和商業(yè)貸款兩項，要麻煩一些)。但因為貸款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明

60、文件等，買房人往往會因為材料帶不全跑冤枉路。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。雖然各銀行都有咨詢電話，但經(jīng)常占線。因此，買房人實際辦貸款時，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。b、找代理辦貸款花錢買方便。目前可代辦貸款的機構(gòu)很多，收費各不相同，但服務(wù)效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。值得注意的是，一般代辦機構(gòu)的收費都只是服務(wù)費，如“康正”所收的服務(wù)費，只是上門協(xié)助貸款人填寫申請表和貸款有關(guān)合同、遞送貸款資料、協(xié)助辦理抵押物審核評估、協(xié)助辦理保險手續(xù)等，與貸款有關(guān)的各項費用，如律師費、保險