企業(yè)資產(chǎn)評估概念及方法概述

1、第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義一、 資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是一項(xiàng)動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟(jì)活動，它是市場經(jīng)濟(jì)條件下客觀存在的經(jīng)濟(jì)范疇。一般地講，資產(chǎn)評估是指通過對資歷產(chǎn)某一時點(diǎn)價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟(jì)活動。具體地講，資產(chǎn)評估是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，依照特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。資產(chǎn)評估要緊由六大要素組成，即資產(chǎn)評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。評估的主體是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證；評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上

2、的界定；評估的特定目的是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇；評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；資產(chǎn)評估方法是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。二、 資產(chǎn)評估的特點(diǎn)一般來講，資產(chǎn)評估具有以下特點(diǎn)：（一）現(xiàn)實(shí)性現(xiàn)實(shí)性是指以評估基準(zhǔn)期為時刻參照，按這一時點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。資產(chǎn)評估只能是評估某一時點(diǎn)的資產(chǎn)價值，評估基準(zhǔn)期一般以“日”為基準(zhǔn)時點(diǎn)。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個方面：1資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)，只要求講明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要講明什么緣故形成那個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當(dāng)前狀況

3、。2以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映以后。3現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。（二）市場性資產(chǎn)評估是服務(wù)于市場的活動，在市場交易活動發(fā)生的條件下，資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告，同時，這一估算和報告結(jié)果必須同意市場檢驗(yàn)。（三）預(yù)測性資產(chǎn)評估的預(yù)測性是指用資產(chǎn)的以后時空的潛能講明現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)實(shí)的評估價值必須反映資的以后潛能，以后沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評估價值是不存在的。（四）公正性公正性是指資產(chǎn)評估行為關(guān)于評估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性

4、的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。（五）咨詢性咨詢性指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，那個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。三、資產(chǎn)評估和會計(jì)計(jì)價的不同（一）二者發(fā)生的前提條件不同會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時是以企業(yè)會計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計(jì)主體變動或者作為會計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計(jì)價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時刻的估價行為。（二）二者的目的不同會計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實(shí)際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價

5、值反映資產(chǎn)的效用。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資的實(shí)際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入或確定在新的組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。（三）執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計(jì)價是由本企業(yè)的財會人員來完成的。資產(chǎn)評估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估的社會中介機(jī)構(gòu)完成的。因此，資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價也有聯(lián)系的，會計(jì)計(jì)價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)，還在會計(jì)制度中有相應(yīng)規(guī)定。第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估的對象，是指被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的客體。關(guān)于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，能夠從以下幾個方面理解。（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利（二）資產(chǎn)是一種獲利能力（三）資

6、產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配二、資產(chǎn)的分類（一）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)能夠分有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流淌資產(chǎn)等。無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)而以某種專門權(quán)利和技術(shù)知識等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。（二）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力能夠分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。（三）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在能夠分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立

7、存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型一、 資產(chǎn)評估的特定目的依照我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)行為時需要評估：1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2企業(yè)兼并3企業(yè)出售4企業(yè)聯(lián)營5股份經(jīng)營6中外合資、合作7企業(yè)清算8抵押9擔(dān)保 10企業(yè)租賃關(guān)于上述經(jīng)濟(jì)行為，前7種屬于必須評估的范圍，后3種則依照具體情況，當(dāng)事只可自行決定是否能夠評估。二、資產(chǎn)評估價值的含義資產(chǎn)評估價值是資產(chǎn)評估的結(jié)果。資產(chǎn)評估價值的含義能夠通過以下方面理解。1資產(chǎn)使用價值決定資產(chǎn)評估價值，資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。2資產(chǎn)評估價值與馬克思資本論中所稱的價值不是

8、同一概念。3資產(chǎn)評估價值與會計(jì)記錄的價值也有專門大差不。通過對資產(chǎn)評估價值的分析，能夠看出資產(chǎn)評估價值具有以下特點(diǎn)：1時效性。資產(chǎn)評估價值反映的是特定時點(diǎn)的價值。同樣的資產(chǎn)，在不同的時期內(nèi)價值是不一樣的。評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估報告的重要內(nèi)容，而評估報告有效期的規(guī)定（政策規(guī)定為一年），則是對報告使用人的約束。2目的性。相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價值類型，具有不同的價值。3意見性。資產(chǎn)評估價值只是為資產(chǎn)評估托付者提供的參考意見，是買賣雙方交易的底價，并不是實(shí)際成交價，最后的成交價由資產(chǎn)買賣雙方確定。4可能性。資產(chǎn)評估價值是基于客觀事實(shí)，憑借評估機(jī)構(gòu)及操作人員經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，對資產(chǎn)價值進(jìn)行

9、系統(tǒng)分析和邏輯推斷，從而依照資產(chǎn)的功能及評估目的對該資產(chǎn)在某一時刻內(nèi)的價值作出合理的結(jié)論。三、 資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)不為的同價值類型。不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型要緊有以下幾種。（一）公開市場價值公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價值。（二）投資價值投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。（三）重置價值重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評估價值。（四）清算價格清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決

10、定的。一般來講，在市場機(jī)制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理，以市場售價評定其清算價格仍有一定意義。清算價格一般取決于下列幾個因素。1資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價格一般會較大幅度地低于市場價格。一項(xiàng)具有某一專門屬性（使用價值）的財產(chǎn)關(guān)于所有者來講并不具有專門價值。2清算時刻的限制。一般地，清算時刻越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)資產(chǎn)評估與其它學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種。一、接著使用假設(shè)從資產(chǎn)評估角度看，接著使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途接著使用，或轉(zhuǎn)換用途接著使用。在確認(rèn)接著使用的

11、資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：1資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；2資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；3資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；4資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上同意轉(zhuǎn)作他用；5資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。二、公開市場假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)，是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獵取足夠市場住處的機(jī)會和時刻，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等作出理智的推斷。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實(shí)，即資產(chǎn)在市場上能夠公開買賣。所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在可的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上同意的用途。三、清算（

12、清償）假設(shè)清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開廣場上出售。在資產(chǎn)評估中，由于資產(chǎn)以后效用不同而形成了“三種假設(shè)”。在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果各不相同。在接著使用假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的接著使用價值；在公開市場假設(shè)前提下要求評估資產(chǎn)的公平市場價值；在清算（清償）假設(shè)前提下，要求評估資產(chǎn)的清算價格。第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估托付者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。它包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨(dú)立性原則獨(dú)

13、立性原則要求在資產(chǎn)評估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的阻礙，評估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場。評估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的社會公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評估工作不應(yīng)受外界干擾和托付者意圖阻礙。評估機(jī)構(gòu)和評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估結(jié)果應(yīng)以充分的事實(shí)為依據(jù)。（三）科學(xué)性原則科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須依照評估的特定目的，選擇適用的價值類型和方法，制定科學(xué)的評估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。（四）專業(yè)性原則專業(yè)性原則要求資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則（一）貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)

14、的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻(xiàn)，或者依照當(dāng)缺少它時對整體價值下降的阻礙程度來衡量確定。貢獻(xiàn)原則要求在評估一項(xiàng)由多個資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價值。（二）替代原則替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。（三）預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值能夠不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對以后收益的期望值決定。應(yīng)當(dāng)講明的是，被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估確實(shí)是要通過對資產(chǎn)的全面認(rèn)識和推斷，來反映其客觀

15、價值。然而，一般來講，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是專門難的，資產(chǎn)評估者的目標(biāo)或任務(wù)應(yīng)是努力縮小那個差距。第二章 資產(chǎn)評估的差不多方法第一節(jié) 市場法 一、市場法與其適用的前提條件（一）市場法的含義市場法也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件應(yīng)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估，必須具備以下前提條件。1需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。二、運(yùn)用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式一般地講，

16、在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就能夠把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進(jìn)行價格調(diào)整，因此市場法也稱作市場成交價格比較法，是指一項(xiàng)被評估資產(chǎn)需要評估時，在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn)，但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應(yīng)的差異調(diào)整，確定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素要緊包括三方面；一是時刻因素。時刻因素是指參照物交易時刻與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日相差時刻所阻礙的被評估資產(chǎn)價格的差異。二是地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的阻礙差異。三是功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能

17、過剩和不足對價格的阻礙。三、運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用市場法評估資產(chǎn)程序1明確評估對象。2進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似資產(chǎn)的市場差不多信息資料，查找參照物。 3分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，推斷選擇參照物。4把被評估資產(chǎn)與參照物比較。5分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。（二）市場法的優(yōu)缺點(diǎn)市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：1能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得。2評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和同意。市場法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：1需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。 2不適用于專用機(jī)器設(shè)備、大

18、部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、成本法及其適用的前提條件（一）成本法的含義成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。采納成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估的理論依據(jù)如下。1資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)階級的原始價值越大，反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。采納成本法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價水平是不相同的，前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水

19、平，后者反映的是當(dāng)初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其它條件既定時，資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。 2資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動和其它因素的變化而相應(yīng)變化。（1）資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降、價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。（2）新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使用企業(yè)原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運(yùn)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引致資產(chǎn)價值降低。這些因素包括政治因素、宏觀政策因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的

20、經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱經(jīng)濟(jì)性貶值。二、成本法應(yīng)用的前提條件采納成本法評估資產(chǎn)具備的前提條件1應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。2形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。三、成本法運(yùn)用的思路及其各項(xiàng)指標(biāo)的估算：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本成新率（一）重置成本及其估算重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并依照現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建筑具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，就選擇更新重置成本。在無更

21、新重置成本時可采納復(fù)原重置成本。一般來講，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。 更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面于采納的差不多上資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。重置成本的估算一般能夠彩下列方法：1重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接能夠構(gòu)成資產(chǎn)成本支出的部分，直接成本應(yīng)按現(xiàn)時價格逐項(xiàng)加總。間接成本是指為建筑、購買資產(chǎn)而發(fā)生的治理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。 間接成本能夠通過下列方法計(jì)算。（1）按人工成本比例法計(jì)算，計(jì)算公式為：間

22、接成本=人工成本總額成本分配率其中：（2）單位價格法：計(jì)算公式為：間接成本=工作量（按工日或工時）單位價格/工日或工時（3）直接成本百分率法，計(jì)算公式為：間接成本=直接成本間接成本占直接成本百分率2物價指數(shù)法：方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本，計(jì)算公式為：或： 物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但二者具有明顯的區(qū)不，表現(xiàn)在：（1）物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而能夠估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。（2）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種

23、或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。3功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是查找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式為：4規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。公式為：推導(dǎo)可得：公式中的X是一個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，秋為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，那個經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.40。7 ，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估過程中要慎重使用這種方法。另外，在用成本法對企業(yè)整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時，為了簡化評估業(yè)務(wù)，節(jié)約評估時刻，

24、還能夠采納統(tǒng)計(jì)分析法確定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運(yùn)用的步驟是：（1）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類不。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)各類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與帳面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：K=R/R式中：K資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；R某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。依照調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)的賬面歷史成本*K(二)實(shí)體性貶值及其估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于

25、使用和自然力作用形成的貶值。實(shí)體性貶值的估算，一般能夠采取以下幾種方法。1觀看法，也稱成新率法。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本（1-成新率）2公式計(jì)算法。其計(jì)算公式為：總使用年限指的是實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。計(jì)算公式為：總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限*資產(chǎn)利用率由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的阻礙，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，能夠通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。二、功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。通常，功能性貶值的估算能夠按下

26、列步驟進(jìn)行：1將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。2計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本。3可能被評估資產(chǎn)的剩余壽命。4以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和確實(shí)是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為： 被評估資產(chǎn)功能性貶值(被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本x折現(xiàn)系數(shù))功能性貶值的估算還能夠通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：功能性貶值=復(fù)原重置成本更新重置成本三、經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值時，要緊是依照由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止

27、生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實(shí)現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員應(yīng)依照資產(chǎn)的具體情況加以分析確定。當(dāng)資產(chǎn)使用差不多正常時，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。四、成新率及其估算成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有以下幾種。1觀看法，即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對資產(chǎn)的實(shí)體各要緊部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，以推斷確定被評估資產(chǎn)的成新率。2使用年限法，即依照資產(chǎn)可能尚可使用年限與其總使用年限的比率確定成新率，計(jì)算公式為：3修復(fù)費(fèi)用法，即通過估算資產(chǎn)恢復(fù)原有全新功能所需要的修復(fù)費(fèi)用占該資產(chǎn)的重置成本（再生產(chǎn)價值）的百分比確定成新率，計(jì)算公式為：評估工作中，有些評估人員直接按照會

28、計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的。這是因?yàn)椋旱谝?、折舊是由損耗決定的，但折舊并不確實(shí)是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。第二、折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的。第三、折舊年限的確定與評估中成新率確定的基礎(chǔ)損耗本身具有差異性。第四、資產(chǎn)評估過程中，假如一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員依照實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時因此能夠采納折舊年限。 五、運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：1確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。2確定被評估資產(chǎn)的使用年限。3估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值。4

29、計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值。（二）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采納成本成法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：1比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理。2有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估。3在不易計(jì)算資產(chǎn)以后收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用。4有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采納成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)以后預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。采納收益法對資產(chǎn)進(jìn)行評估，所確定的資產(chǎn)價值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的效用或有用程度緊密相關(guān)。資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價值也就越大。（二）收

30、益法應(yīng)用的前提條件應(yīng)用收益法評估資產(chǎn)必須具備的前提條件是：1被評估資產(chǎn)必須是能用傾向衡量其以后期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)。2資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。二、收益法應(yīng)用的形式收益法的應(yīng)用，實(shí)際上確實(shí)是對被評估資產(chǎn)以后預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化過程。一般來講，有以下幾種情況。（一）資產(chǎn)以后收益期有限的情況在資產(chǎn)以后預(yù)期收益具有特定時期的情況下，通地預(yù)測有限期限內(nèi)各期的收益額，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，各年預(yù)期收益折現(xiàn)值之和，即為評估值，差不多公式是： 式中：R 以后第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時， 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額； n收益年期； r折現(xiàn)率。（二）資產(chǎn)以后收益無限期的情

31、況無限收益期的情況下，有兩種情形：1以后收益年金化的情形。在這種情形下，首先預(yù)測其年收益額，然后對年收益額進(jìn)行本金化處理，即可確定其評估值。差不多公式為：資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）=年收益額/本金化率有的資產(chǎn)評估時，其以后預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也能夠采納上述方法進(jìn)行評估，其步驟如下：第一步，預(yù)測該項(xiàng)資以后若干年（一般為5年左右）的收益額，并折現(xiàn)求和。第二步，通過折現(xiàn)之和求取年等值收益額。因此， 其中：為各年現(xiàn)值系數(shù)，可查表求得。第三步，將求得的年等值收益額進(jìn)行本金化計(jì)算，確定該項(xiàng)資產(chǎn)評估值。2以后收益是不等額的情形。在這種情形下，首先預(yù)測以后若

32、干年內(nèi)（一般為5年）的各年預(yù)期收益額，對其進(jìn)行折現(xiàn)。再假設(shè)從若干年的最后一年開始，以后各年預(yù)期收益額相同，將這些收益額進(jìn)行本金處理，最后，將前后兩部分收益現(xiàn)值求和。三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定 （一）收益額收益法運(yùn)用中，收益額的確定是關(guān)鍵。1收益額指提是資產(chǎn)使用帶來的以后收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的。2收益額必須是由被估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項(xiàng)資產(chǎn)形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點(diǎn)：第一、稅后利潤，即凈利潤；第二、現(xiàn)金流量；第三、利潤總額。（二）折現(xiàn)率和本金化率確定折現(xiàn)率，首先應(yīng)該明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。一般來講，折現(xiàn)率應(yīng)包含無風(fēng)險利率、風(fēng)險酬勞率和通貨

33、膨脹率。本金化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是沒有區(qū)不的。只是適用場合不同。折現(xiàn)率是將以后有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原，本金化率則是將以后永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。（三）收益期限收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指益年期。收益期限由評估人員依照以后獲利情況、損耗情況等確定，也能夠依照法律、契約和合同規(guī)定確定。 四、收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析（一）收益法評估資產(chǎn)的步驟1收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料。2計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢。3預(yù)測資產(chǎn)以后預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率。4將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。（二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)采

34、納收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：1能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；2與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值，易為買賣雙方所同意。采納收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：1預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀推斷和以后不可預(yù)風(fēng)因素的阻礙。2在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測以后收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系（一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系從整體上來講，評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)確實(shí)是獲得令人信服的可靠的評估價值。一般來講，成本法、收益法的運(yùn)用差不多上建立在現(xiàn)行市基礎(chǔ)之上的，只是它們的運(yùn)用不像市場法運(yùn)用

35、表現(xiàn)的那么直接而已。（二）市場法與成本法的區(qū)不1成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項(xiàng)資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價格確定的。前者要緊從買者角度，即以購建某基資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。2市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價格，是交易過程中采納的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試等。3市場法的運(yùn)用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。4成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評估價值；市場法則是按參照物價格，并考慮被

36、評估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。二、資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估的方法要緊有成本法、市場法、收益法等多種方法。資產(chǎn)評估方法的選擇要緊應(yīng)考慮以下因素。1資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。2資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。4選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。第三章 機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估的特點(diǎn)一、 機(jī)器設(shè)備及其分類（一）機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)機(jī)器設(shè)備是指由金屬或其它材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等

37、功能或效用的裝置。一般來講，典型的機(jī)器設(shè)備要緊是由原動機(jī)部分、傳動部分和工作部分三大部分組成。機(jī)機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)：1機(jī)器設(shè)備作為要緊勞動手段，屬于會計(jì)學(xué)中所稱固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限長的特點(diǎn)，要求評估者充分認(rèn)識其功能的適用性和可能的風(fēng)險性。2機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。3機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。4機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，關(guān)于政策規(guī)定的高能耗、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報廢處理。（二）機(jī)器設(shè)備的分類1按其在再生產(chǎn)中的作用分類，能夠分為：（1）生產(chǎn)工藝類設(shè)備。（2）輔

38、助生產(chǎn)設(shè)備。（3）服務(wù)設(shè)備。2按機(jī)器設(shè)備技術(shù)性特點(diǎn)分類，能夠分為：（1）通用機(jī)器設(shè)備。（2）專用機(jī)器設(shè)備。（3）非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。3非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的自動化程度分類，能夠分為：（1）自動化設(shè)備。（2）半自動化設(shè)備。（3）其它設(shè)備。4按其價值高低分類，能夠分為：（1）A類設(shè)備。（2）B類設(shè)備。（3）C類設(shè)備。5按使用狀況分類，能夠分為：（1）在用設(shè)備。（2）封存設(shè)備。（3）庫存設(shè)備。二、機(jī)器設(shè)備評估特點(diǎn)1機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)有一個組成部分，它通常與企業(yè)的其它資產(chǎn)，如：房屋建筑物、土地、流淌資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備獨(dú)立的獲利能力。因此在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評估時，收益法的使

39、用受到專門大限制，通常采納成本法和市場法。2關(guān)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。整體的價值不僅僅是單臺設(shè)備的簡單相加。3在機(jī)器設(shè)備中，一部分機(jī)器設(shè)備屬于動產(chǎn)，它們不需安裝能夠移動使用。一部分屬于不動產(chǎn)或介于動產(chǎn)與不動產(chǎn)之間的固置物，它們需要永久的或在一段時刻內(nèi)以某種方式安裝在土地或建筑物上，移動這些資產(chǎn)將可能導(dǎo)致機(jī)器先斬后奏部分損失或完全失效。4阻礙機(jī)器設(shè)備磨損的因素專門多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個體差異較大。確定貶值往往需要逐臺地對設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。5設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。三、機(jī)器設(shè)

40、備評估的程序（一）明確評估目的（二）清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象（三）對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要鑒定（四）研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料（五）評估估算、撰寫評估報告第二節(jié) 機(jī)器設(shè)備的核查與鑒定一、機(jī)器設(shè)備核查評估人員在評估機(jī)器設(shè)備時，要依照評估目的的要求對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行必要的核查，以確定機(jī)器設(shè)備的客觀存在。機(jī)器設(shè)備核查的方式分為逐項(xiàng)清查和抽樣核查兩種。（一）逐項(xiàng)清查這種方法，評估人員要依據(jù)托付評估的資產(chǎn)清單，對所有被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺的清點(diǎn)、核實(shí)，分不考察每一臺設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評估值。一般來講，由于機(jī)器設(shè)備單臺價值量較大，在評估時采納逐項(xiàng)清

41、查的方式。用這種方法核查資產(chǎn)，風(fēng)險性較小。但核查的工作量較大。（二）抽樣核查抽樣核查是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，依照隨機(jī)抽樣的原理，核查被機(jī)器設(shè)備的一種方法。一些機(jī)器設(shè)備，單臺價值量較低，而數(shù)量多，規(guī)格型號及使用環(huán)境、使用條件相同或類似。在這種情況下，評估人員為了提高評估工作效率能夠采納抽查的方式。對機(jī)器設(shè)備的抽樣核查，一般采納分層抽樣（也稱為類型抽樣）的方法。二、機(jī)器設(shè)備的鑒定機(jī)器設(shè)備鑒定的目的是通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值推斷提供依據(jù)。對設(shè)備的鑒定，確實(shí)是分析、采集各種阻礙設(shè)備價值因素的過程。然后通過分析和量化這些因素與價值之間的關(guān)系，對評估對象作出估價。機(jī)器設(shè)備的鑒定按其工作

42、時期能夠分為統(tǒng)計(jì)性鑒定和推斷性鑒定。其內(nèi)容包括統(tǒng)計(jì)性鑒定中的宏觀鑒定和微觀鑒定，以及推斷性鑒定。（一）宏觀鑒定宏觀鑒定是對機(jī)器設(shè)備在整個生產(chǎn)中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。宏觀鑒定要緊解決下列問題：企業(yè)制造或生產(chǎn)何種產(chǎn)品；產(chǎn)品是如何生產(chǎn)的；企業(yè)的生產(chǎn)能力。（二）微觀鑒定微觀鑒定是辨識設(shè)備個不特性的過程，要緊針對單臺設(shè)備。由于機(jī)器設(shè)備類型專門多，其鑒定項(xiàng)目和內(nèi)容也不一致。（三）推斷性鑒定推斷性鑒定是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析推斷。關(guān)于整體型機(jī)器設(shè)備不管采納何種評估方法，宏觀鑒定差不多上特不重要的。機(jī)器設(shè)備的評估大部分采納成本法。第三節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的成本法機(jī)器

43、設(shè)備評估的成本法是通過估出全新機(jī)器設(shè)備的更新重置成本，然后扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值，來確定機(jī)器設(shè)備評估價值的方法。成本法的計(jì)算公式為：評估值=重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值在評估時，我們常用成新率來綜合反映各種貶值因素，成新率的計(jì)算公式為：一、 機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本一般包括重新購置或建筑與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如：設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其它間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。重置成本的構(gòu)成要素與評估對象、評估前提、評估目的有關(guān)。重置能夠是對單臺機(jī)器設(shè)備，也能夠是對整個工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。關(guān)于單臺機(jī)器

44、設(shè)備，不需要安裝的，重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外還包括資金成本、稅金等。關(guān)于原地接著使用前提下的整體性機(jī)器設(shè)備，重置對象是整體企業(yè)，機(jī)器設(shè)備的智囊團(tuán)成本除上述內(nèi)容外，一般還包括一些間接費(fèi)用。如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、治理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等等。二、進(jìn)口設(shè)備常見的價格條件在進(jìn)行進(jìn)口設(shè)備評估時，評估人員經(jīng)常依照進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行報價計(jì)算重置成本。進(jìn)口設(shè)備的報價都附帶一定的價格條件。（一）裝運(yùn)港交貨的價格條件FOB價，即離岸價，拽裝運(yùn)港船上交貨的價格，賣方負(fù)責(zé)支付物資的出口稅款，買方負(fù)責(zé)物資越過船舷之后的一切費(fèi)用及風(fēng)險。CIF價，到岸價，指離岸價加海

45、運(yùn)費(fèi)加海運(yùn)保險費(fèi)的價格，賣方負(fù)責(zé)運(yùn)輸和保險，裝船后的一切風(fēng)險仍由買方負(fù)擔(dān)。C&F(CFR),離岸價加海運(yùn)費(fèi)的價格。FAS船邊交貨價，買方負(fù)責(zé)支付出口稅款。（二）內(nèi)陸交貨價指賣方在出口國內(nèi)陸完成交貨任務(wù)的價格條件。EXW價，即工廠交貨價，買方承擔(dān)從提貨后將物資運(yùn)至目的地的所有費(fèi)用和風(fēng)險，包括支付物資的出口稅款。FCA價，即貨交承運(yùn)人價，賣方負(fù)責(zé)在買方指定的地點(diǎn)（火力沖、集裝箱集散地或碼頭等），將物資交給承運(yùn)人同意，并支付物資出口稅款，其余一切由買方承擔(dān)。（三）目的地交貨的價格條件DES價，即目的港船上交貨價，賣方支付運(yùn)輸及保險并承擔(dān)風(fēng)險，但不支付進(jìn)口稅款。DEQ價，即目的港交貨關(guān)稅已付價，賣方負(fù)

46、責(zé)輸運(yùn)輸和保險，并支付進(jìn)口稅款。DAF價，即目的地邊境交貨價，買方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款，承擔(dān)接貨后的一切費(fèi)用和風(fēng)險。DDP價，即目的地完稅交貨價，賣方辦理進(jìn)口手續(xù)，支付進(jìn)口稅款和運(yùn)至進(jìn)口國國內(nèi)拽定地點(diǎn)之間的一切費(fèi)用，是賣方責(zé)任最大的一種價格條件。三、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算（一）設(shè)備現(xiàn)行購置成本的確定方法關(guān)于目前還在生產(chǎn)和銷售的機(jī)器設(shè)備，我們以市場價為基礎(chǔ)來確定它的重置成本。評估人員一般應(yīng)考慮下列因素：1市場價格的多樣性。2報價與成交價的差異。3折扣因素。4市場價格的時刻性與地域性。5替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差不。關(guān)于一些難以直接取得現(xiàn)行市場價格的機(jī)器設(shè)備，評估人員經(jīng)常采納其它間接的

47、方法計(jì)算重置成本。1物價指數(shù)法。這種方法是以設(shè)備的原始購買價格為基礎(chǔ)，依照同類設(shè)備的價格上漲指數(shù)，來確定機(jī)器設(shè)備重置成本。使用物價指數(shù)法的兩個要素是設(shè)備的原始成本和價格指數(shù)。計(jì)算公式為：或=過去某一時點(diǎn)原始成本過去某一時點(diǎn)至基準(zhǔn)日環(huán)比物價指數(shù)物價指數(shù)法計(jì)算重置成本，是機(jī)器設(shè)備評估中經(jīng)常采納的方法，特不是關(guān)于一些難以獲得市場價格的機(jī)器設(shè)備。該方法是比較簡便易行的。（1）使用物價指數(shù)法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本，我們所使用的物價指數(shù)一般為某一類產(chǎn)品的綜合物價指數(shù)，它反映的是一類設(shè)備綜合的物價變化水平，反映不了個不設(shè)備的價格變化。評估的該類設(shè)備數(shù)量越多，樣本數(shù)量越大，整體誤差將越小。假如評估的是單臺設(shè)備

48、，評估人員應(yīng)慎重使用這種方法。在使用這種方法時，評估人員應(yīng)使用分類產(chǎn)品物價指數(shù)，幸免使用綜合物價指數(shù)。（2）設(shè)備的原始成本是計(jì)算設(shè)備重置成本的基礎(chǔ)，評估人員應(yīng)注意審查原始成本的真實(shí)性。（3）企業(yè)賬面的設(shè)備原始成本一般還包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)以及其它費(fèi)用，上述費(fèi)用的物價變化指數(shù)與設(shè)備價格變化指數(shù)往往是不同的，應(yīng)分不計(jì)算。（4）評估人員在用物價指數(shù)法評估時，要特不注意那個時期的購置的設(shè)備，所有的物價指數(shù)與設(shè)備原始成本口徑要保持一致。（5）用物價指數(shù)法計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本，應(yīng)使用進(jìn)口國的分類物價指數(shù)。設(shè)備的物價指數(shù)，評估人員能夠參考政府有關(guān)部門、世界銀行、國外一些保險公司公布的統(tǒng)計(jì)資料，也能夠

49、依照所掌握的價格資料測算。2規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是依照設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。計(jì)算公式為： 或：RC1=RC2 式中：X規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)； RC1被評估設(shè)備重置成本；RC2參照物重置成本； A1被評估設(shè)備的能力；A2參照物的能力當(dāng)X=1，被評估的機(jī)器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線形關(guān)系；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價格上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與設(shè)備價格呈非線形關(guān)系，設(shè)備的價格上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。這種方法并非適用于所有機(jī)器設(shè)備，關(guān)于某些特定的加工設(shè)備可能是比較合適，如化工設(shè)備、石油設(shè)備等

50、。但用它來評估如車床、汽車之類的設(shè)備則不太合適。規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)X是功能比較法的一個重要參數(shù)。我國比較缺乏這方法的統(tǒng)計(jì)資料。國外的一些參考資料介紹，X的取值一般在0.41.2之間。3重置核算法。非標(biāo)、自制設(shè)備的市場價格資料一般難以獲得，評估時經(jīng)常使用核算的方法來確定其重置成本。核算機(jī)器設(shè)備重置成本的方法專門多，在那個地點(diǎn)我們介紹一種估算智囊團(tuán)成本常用的方法，我們稱之為綜合估價法。這種方法是依照設(shè)備的主材費(fèi)和要緊外購件費(fèi)與設(shè)備成本費(fèi)用有一定的比例關(guān)系，通過確定設(shè)備的主材費(fèi)用和要緊外購件費(fèi)用，計(jì)算出設(shè)備的完全制造成本，并考慮企業(yè)利潤、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)用確定設(shè)備的重置成本。計(jì)算公式為：式中：P設(shè)備價格；主材

51、費(fèi)；成本主材費(fèi)率要緊外購件費(fèi)； 成本利潤率銷售稅金率；非標(biāo)設(shè)備設(shè)計(jì)費(fèi)率；n非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的生產(chǎn)數(shù)量。（二）設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等費(fèi)用的確定設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)一般能夠依照設(shè)備的重量、體積、運(yùn)輸距離、運(yùn)輸方式確定。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠向有關(guān)運(yùn)輸部門，如：鐵路、公路、船運(yùn)、航空等部門查詢得到。關(guān)于設(shè)備的基礎(chǔ)費(fèi)、安裝費(fèi)，評估人員能夠通過逐項(xiàng)估算基礎(chǔ)和安裝工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等確定。關(guān)于一些大型工業(yè)企業(yè)，由于設(shè)備的數(shù)量較多，為了提高工作效率，評估人員有時按機(jī)器設(shè)備購置價的一定比例來計(jì)算設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝費(fèi)。關(guān)于整體性機(jī)器設(shè)備，可能還包括其它費(fèi)用。建設(shè)單位治理費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，工程保險費(fèi)，

52、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。（三）進(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用的確定1國外運(yùn)費(fèi)可按設(shè)備的重量、體積及海運(yùn)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也可按一定比例計(jì)取，取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備的貨價，計(jì)算公式為：海運(yùn)費(fèi)=貨價海運(yùn)費(fèi)率費(fèi)率：遠(yuǎn)洋一般取5%8%，近洋一般取3%4%2國外運(yùn)輸保險費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：貨價+海運(yùn)費(fèi)，計(jì)算公式為：國外運(yùn)輸保險費(fèi)=（貨價+海運(yùn)費(fèi)）保險費(fèi)率費(fèi)率可依照保險公司費(fèi)率表確定，一般在0.4%左右。3關(guān)稅的取費(fèi)基數(shù)為設(shè)備到岸價，計(jì)算公式為：關(guān)稅=到岸價關(guān)稅稅率關(guān)稅的稅率按國家公布的進(jìn)口關(guān)稅稅率表計(jì)算。4消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅，計(jì)算公式為：消費(fèi)稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅）消費(fèi)稅率消費(fèi)稅的稅率按國家公布的消費(fèi)稅稅率表

53、計(jì)算。5增值稅的取費(fèi)基數(shù)為：關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅， 計(jì)算公式為：增值稅=（關(guān)稅完稅價+關(guān)稅+消費(fèi)稅）增值稅率（注：減免關(guān)稅，同時減免增值稅）6銀行財務(wù)費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為貨價人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：銀行財務(wù)費(fèi)用=貨價費(fèi)率我國現(xiàn)行銀行財務(wù)費(fèi)率一般為45。7外貿(mào)手續(xù)費(fèi)也稱為公司手續(xù)費(fèi)，取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率目前，我國進(jìn)出口公司的進(jìn)口費(fèi)率一般在1%1.5%。8海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)僅對減稅、免稅、保稅物資征收，取費(fèi)基數(shù)為到岸價人民幣數(shù)，計(jì)算公式為：關(guān)于免稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價人民幣數(shù)費(fèi)率對減稅設(shè)備：海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)=到岸價人民幣數(shù)費(fèi)率減稅百分率我國現(xiàn)行免稅、保

54、稅設(shè)備的海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)費(fèi)率為3。9車輛購置附加費(fèi)的取費(fèi)基數(shù)為：到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅；車輛購置附加費(fèi)=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費(fèi)稅+增值稅）費(fèi)率四、機(jī)器設(shè)備各項(xiàng)貶值的估算:機(jī)器設(shè)備的貶值有三種類型，它們是實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。（一）實(shí)體性貶值也稱有形損耗。它是指設(shè)備由于運(yùn)行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中的侵蝕，造成設(shè)備實(shí)體形態(tài)被損耗，引起的貶值。確定設(shè)備實(shí)體性貶值，通常有以下幾種方法。1年限法貶值率=已使用年限/耐用年限成新率=剩余加權(quán)可使用年限/（剩余加權(quán)尚可使用年限+加權(quán)投資年限）評估人員在使用年限法時應(yīng)該注意：（1）計(jì)折舊年限與設(shè)備的耐用年限是不同，評估人員不可

55、經(jīng)使用會計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。（2）使用上述兩個公式都要注意設(shè)備的耐用年限、尚可使用年限、已使用年限的計(jì)算口徑必須一致，假如按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限。（3）推斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。對有些設(shè)備其使用壽命是以其工作量來衡量的，上述兩個公式可演變成：貶值率=已使用量/總使用量貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）2修復(fù)費(fèi)用法。這種方法的使用前提是設(shè)備的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于修復(fù)實(shí)體性損耗的費(fèi)用確實(shí)是設(shè)備的實(shí)體性貶值。使用這種方法評估人員要注意區(qū)分可補(bǔ)償性損耗和不可補(bǔ)償性損耗。那個地點(diǎn)所講的可補(bǔ)償性損耗

56、，是指能夠用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。有些損耗盡管也是能夠修復(fù)的。然而從經(jīng)濟(jì)上來講是不劃算的。3技術(shù)鑒定法。這種方法是通過評估人員對設(shè)備各組成部分的技術(shù)鑒定，推斷設(shè)備的各種損耗，并與新資產(chǎn)進(jìn)行比較，折合成一個百分比，確定設(shè)備的實(shí)體性貶值率。（二）功能性貶值設(shè)備的功能性貶值要緊體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營成本兩方面。1超額投資成本要緊是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。2超額運(yùn)營成本是由于新技術(shù)的進(jìn)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用低于老設(shè)備。超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值也確實(shí)是設(shè)備以后超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。計(jì)算超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值的步驟如下：1分析比

57、較被評估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營成本因素；2確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本；3計(jì)算凈超額運(yùn)營成本；4確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)值。例：計(jì)算某電焊機(jī)超額成本引起的功能性貶值。1分析比較被評估機(jī)器設(shè)備地超額運(yùn)營成本因素；經(jīng)分析比較，被評估的電焊機(jī)與新型電焊機(jī)相比，引起超額運(yùn)營成本的因素要緊為老產(chǎn)品的能耗比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度。2確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營成本：依照設(shè)備的現(xiàn)狀，評估人員可能該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計(jì)算，則：每年的超額運(yùn)營成本=6000度0.5

58、元=3000元3計(jì)算凈超額運(yùn)營成本：如所得稅按33%計(jì)算，則，稅后每年凈超額運(yùn)營成本=稅前超額運(yùn)營成本（1所得稅）=3000（133%）=2010元4確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營成本的折現(xiàn)率：折現(xiàn)率10%，10年的現(xiàn)值系數(shù)為6.145,則, =20106.145 =12350元 該電焊機(jī)由于超額運(yùn)營成本引起的功能性貶值為12350元。（三）經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。關(guān)于收益率下降引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們首先預(yù)測以后因收益率下降造成的收益損失額，然后對每年的損失額折現(xiàn)，計(jì)算貶值額。關(guān)于設(shè)備開工不足引起的經(jīng)濟(jì)性貶值，我們可將其閑置的生產(chǎn)能力視為一種過剩。例：某發(fā)動機(jī)專用生產(chǎn)

59、線，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺/年。該生產(chǎn)線至今已使用10年，依照事實(shí)上體狀態(tài)推斷尚可使用5年。目前，由于新發(fā)動機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場對老產(chǎn)品的需求減少。造成開工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線的的實(shí)際產(chǎn)量為15000對。使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值率。依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該類型發(fā)動機(jī)生產(chǎn)線的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68。則： 第四節(jié) 機(jī)器設(shè)備評估中的市場法機(jī)器設(shè)備評估的市場法，也稱為市場比較法，這種方法是依照市場上類似設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照物各種因素的分析比較，確定評估對象價值的方法。使用市場法的條件是必需存在具有可比性的市場參照物。一、 市場法評估的差不多步驟（一）對評估對象進(jìn)行鑒定，

60、獵取評估對象的差不多資料（二）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照（三）因素比較（四）計(jì)算評估值 二、比較因素機(jī)器設(shè)備的比較因素包括：個不因素、交易因素、地域因素、時刻因素四大類。（一）個不因素1設(shè)備規(guī)格型號。2設(shè)備制造廠家。3設(shè)備的役齡。4設(shè)備的安裝方式。5設(shè)備的附件。6設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)。（二）交易因素1市場狀況。2交易動機(jī)及背景3交易數(shù)量（三）時刻因素（四）地域因素第四章 建筑物評估第一節(jié) 建筑物評估的特性一、 建筑物及其特性建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物是相對房屋而言，是指人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)