正弘弓莊項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)

正弘·弓莊項(xiàng)目目一期規(guī)規(guī)劃與建建筑方案案設(shè)計(jì)上海日清清建筑設(shè)設(shè)計(jì)有限限公司地塊區(qū)位位分析城市區(qū)位位鄭州市城城市概況況鄭州市，，簡稱鄭鄭，河南南省省會會，中部部第二大大城市。?，F(xiàn)轄6區(qū)5縣級市1縣，建成成區(qū)面積積329平方公里里。2012年市區(qū)戶戶籍人口口425萬，全市市常住人人口886萬，是長長江以北北地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)發(fā)達(dá)的省省會城市市。鄭州是中中國歷史史文化名名城、中中國八大大古都之之一、中中華人文文始祖軒軒轅黃帝帝故里，，商朝都都邑，今今河南省省政治、、經(jīng)濟(jì)、、教育、、科研、、文化中中心。中中國中部部地區(qū)重重要的中中心城市市和國家家重要的的綜合交交通樞紐紐。交通運(yùn)輸鄭州市，鄭州州，是公路、、鐵路、航航空、信息通通信兼具的綜綜合性交通通通信樞，隴海海鐵路、京廣廣鐵路交匯，，107國道、310國道、京港澳高速速公路和連霍霍高速公路穿穿境而過，鄭鄭州新鄭國際際機(jī)場與國內(nèi)內(nèi)外30多個(gè)城市通航航。擁有亞洲最大大的列車編組組站鄭州北站站和中國最大大的零擔(dān)貨物物轉(zhuǎn)運(yùn)站鄭州東站，是華中地區(qū)區(qū)一個(gè)鐵路、、公路、航空空、郵電通信信兼具的綜合合性核心交通通通訊樞紐。。國家鐵路貨運(yùn)運(yùn)中心，國家家公路物流中中心，中南郵郵政物流中心心，國際航空空貨運(yùn)中心等等工程促使公公路港、鐵路路港、航空港港“三位一體”的物流體系逐逐步形成。文化沿革鄭州市，鄭州州歷史上五次次為都、八代代為州，是中國八大古都都之一、世界歷歷史都市聯(lián)盟盟成員城市。。是五帝、夏、商三朝的腹地而而成為中華文文明軸心區(qū)。。文物資源眾多多，有古城、、古文化、古古墓葬、古建建筑、古關(guān)隘隘和古戰(zhàn)場在在內(nèi)的遺址遺遺跡達(dá)1萬余處，國家家級重點(diǎn)文物物保護(hù)單位共共38處43項(xiàng)。其中天地之中中歷史建筑群群是世界文化遺產(chǎn)產(chǎn)，共8處11項(xiàng)：觀星臺（最早的天文文建筑）、中岳廟（最大的道教教建筑群）、、東漢三闕（太室闕、啟母闕、少室闕）、會善寺、嵩陽書院（宋代四大書書院之一）、、嵩岳寺塔、少林寺建筑。區(qū)位位置區(qū)位位置地塊位置位于于鄭州市弓莊莊村，隸屬惠惠濟(jì)區(qū)，屬于于鄭州市城中中村改造范疇疇，地處鄭州州市中心城區(qū)區(qū)邊緣區(qū)域。。區(qū)位機(jī)遇在鄭州市十二二五規(guī)劃綱要要草案中，鄭鄭州都市將以以中心城區(qū)為為核心，外圍圍組團(tuán)為重點(diǎn)點(diǎn)，中等城市市為支撐，重重點(diǎn)城鎮(zhèn)為節(jié)節(jié)點(diǎn)，小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和新型農(nóng)村村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展、互促共共進(jìn)的現(xiàn)代城城鎮(zhèn)體系。在在這樣的戰(zhàn)略略背景下，隨隨著鄭州市城城市中心區(qū)的的發(fā)展，勢必必給弓莊這一一城中村的發(fā)發(fā)展帶來新的的機(jī)遇，我們們規(guī)劃區(qū)要抓抓住這一新的的機(jī)遇，創(chuàng)造造美好的城市市環(huán)境，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市、客戶戶、利潤的三三贏。市區(qū)本案新鄭國際機(jī)場50分鐘車程25分鐘車程區(qū)位環(huán)境區(qū)位環(huán)境項(xiàng)目所在的惠惠濟(jì)區(qū)位于鄭鄭州北部、黃黃河南岸，西西依邙山、北北臨黃河的自自然地理位置置造成了區(qū)域域內(nèi)優(yōu)越的自自然生態(tài)環(huán)境境：森林覆蓋蓋率高、黃河河濕地資源豐豐富、空氣濕濕潤潔凈、氣氣候宜人。地地塊南臨賈魯魯河，擁有較較為豐富的景景觀資源。已建成住宅區(qū)區(qū)現(xiàn)狀部隊(duì)用地地汽車博覽中心心汽車博覽中心心已建成住宅區(qū)區(qū)規(guī)劃二號線地地鐵站城市主干道花花園路城市主干道中中州大道賈魯河城市自自然景觀宗主地塊宗主地塊設(shè)計(jì)啟動(dòng)地塊塊周邊現(xiàn)狀現(xiàn)已拆除當(dāng)?shù)刈≌袌鰣龇治鍪袌霭咐治鑫觥斓貫潮景疙?xiàng)目位置：天地灣項(xiàng)目與與本案臨近，，位于花園路路西側(cè)。項(xiàng)目概況：總占地面積：：300余畝，總建筑筑面積37萬，其中住宅宅26萬，商業(yè)11萬，項(xiàng)目共分分為三期開發(fā)發(fā)，一期為聯(lián)聯(lián)排別墅和疊疊加別墅，二二期、三期為為小高層和商商業(yè)。產(chǎn)品類型：小高層產(chǎn)品：：面積段：85—210平米售售價(jià)：0.7萬—0.9萬總價(jià)控制：180萬價(jià)格規(guī)律：單單價(jià)隨著面積積段的增加而而增加。疊加別墅產(chǎn)品品：面積段：230—245平米售售價(jià)：1.4萬—1.5萬總價(jià)控制：360萬聯(lián)排別墅產(chǎn)品品：面積段：280—290平米售售價(jià)：1.8萬—2.1萬總價(jià)控制：600萬價(jià)格規(guī)律：單單價(jià)根據(jù)產(chǎn)品品類型的不同同有不同的定定價(jià)。產(chǎn)品去化及市市場反饋：高層部分：90平米以下小三三房及2+1戶型去化率80％，均價(jià)0.78萬—0.8萬145—210平米平層及復(fù)復(fù)式高層去化化率5％，均價(jià)0.88萬—0.98萬高層市場面積積100-130面積段空缺，，市場接受率率低疊加別墅部分分：一二層去劃率率32％；三四層去去劃率18％，均價(jià)1.4萬—1.5萬市場對首層相相對接受度高高聯(lián)排別墅部分分：市場去化率54％，均價(jià)1.8萬—2.1萬由于聯(lián)排別墅墅同疊加別墅墅價(jià)格梯度不不大，聯(lián)排別別墅市場接受受度優(yōu)于疊加加別墅面積附送規(guī)律律：小高層產(chǎn)品：：首層附送地下下室、院子，，頂層附送閣閣樓和露臺，，標(biāo)準(zhǔn)段附送送陽臺。疊加別墅產(chǎn)品品：首層附送地下下室、院子，，頂層附送閣閣樓和露臺，，戶型內(nèi)中空空聯(lián)排別墅產(chǎn)品品：首層附送地下下室、院子，，頂層附送閣閣樓和露臺，，戶型內(nèi)中空空市場案例分析析—天地灣聯(lián)排戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面戶型設(shè)計(jì)分析析：1、大進(jìn)深小面面寬2、內(nèi)庭院中空空設(shè)計(jì)3、頂層露臺、、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控控制280—290平米5、戶型單價(jià)2.1萬，總價(jià)控制制600萬頂層閣樓設(shè)計(jì)計(jì)頂層露臺設(shè)計(jì)計(jì)庭院中空設(shè)計(jì)計(jì)市場案例分析析—天地灣疊加戶型地下層平面一層平面二層平面三層平面閣樓層平面四層平面戶型設(shè)計(jì)分析析：1、大進(jìn)深小面面寬2、一、二層配配置：庭院、地下室室、餐廳中空空設(shè)計(jì)3、三、四層配配置：庭院、地下室室、閣樓、露露臺、客廳餐廳中空設(shè)設(shè)計(jì)4、戶型面積控控制230—245平米5、戶型單價(jià)1.5萬，總價(jià)控制制360萬餐廳中空設(shè)計(jì)計(jì)一二層地下庭庭院三四層地下庭庭院一二層地下室室三四層地下室室一二層庭院三四層入戶玄玄關(guān)、庭院客廳中空設(shè)計(jì)計(jì)餐廳中空設(shè)計(jì)計(jì)頂層閣樓露臺臺設(shè)計(jì)市場案例分析析—天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面140平米頂層躍層下頂層躍層上戶型設(shè)計(jì)分析析：首層附送地下下室，標(biāo)準(zhǔn)層層140平米四房兩廳廳兩衛(wèi)，高層層218平米五房三廳廳四衛(wèi)為頂層層躍層設(shè)計(jì)，，標(biāo)準(zhǔn)層附送送價(jià)值空間少少市場銷售反饋饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；；去化速度首首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，頂頂層躍層市場場認(rèn)可度低戶型設(shè)計(jì)分析析：首層附送地下下室，標(biāo)準(zhǔn)層層85平米三房兩廳廳一衛(wèi)，高層層138平米五房三廳廳三衛(wèi)為頂層層躍層設(shè)計(jì)，，標(biāo)準(zhǔn)層附送送價(jià)值空間以以凸窗為主市場銷售反饋饋：首層售價(jià)=頂層躍層售價(jià)價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)；；去化速度首首層>標(biāo)準(zhǔn)層>頂層躍層，頂頂層躍層市場場認(rèn)可度低市場案例分析析—天地灣高層戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面85平米頂層躍層下頂層躍層上案例選擇初衷衷：天地灣項(xiàng)目與與本案僅一條條路之隔，其其產(chǎn)品類型及及售價(jià)有很高高的參考價(jià)值值。案例市場分析析結(jié)論：低層產(chǎn)品部分分：戶型面積段：：疊加產(chǎn)品230—245平米；聯(lián)排別別墅280—290平米產(chǎn)品售價(jià)：疊疊加產(chǎn)品1.5萬元/平米；聯(lián)排別別墅2萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)：疊疊加產(chǎn)品360萬元/套；聯(lián)排別墅墅600萬元/套高層產(chǎn)品部分分：戶型面積段以以90以下為主，大大戶型以145為主，160以上大戶型為為躍層戶型——沒有標(biāo)準(zhǔn)意義義大戶型產(chǎn)品售價(jià)：90以下0.78—0.8萬元/平米；145以上0.88萬元/平米，頂層復(fù)復(fù)式0.9—0.98萬元/平米，純復(fù)式式0.98萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)：90以下約72萬元/套；145以上約130萬元/套，復(fù)式約200萬元/套市場產(chǎn)品空缺缺分析：高層產(chǎn)品缺乏乏舒適型面積積段180-220產(chǎn)品低層產(chǎn)品缺乏乏平層200平米疊加替替代產(chǎn)品聯(lián)排別墅產(chǎn)品品缺乏品質(zhì)感感較高的創(chuàng)新新型產(chǎn)品案例分析總結(jié)結(jié)市場案例分析析—金榮·盛景濠庭本案盛景濠庭二期戶型配比比市場售價(jià)：區(qū)域純別墅盤盤，根據(jù)位置置不同售價(jià)1.6—2.9萬/平米，均價(jià)2.1萬/平米。銷售情況：由于項(xiàng)目有70/90規(guī)劃指標(biāo)限制制，每套房實(shí)實(shí)際由多套組組合而成，由由于限購原因無法簽簽約，尚無簽簽約備案。市場借鑒：從該項(xiàng)目可參參考，聯(lián)排別別墅市場認(rèn)同同價(jià)格為2.1萬/平米，總價(jià)約約900萬。產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型比較較單一，一般般為六、八、、十戶聯(lián)排，，地下一層，，地上三層。。市場案例分析析—金榮·盛景濠庭聯(lián)排戶型A合計(jì)總面積：：258.4地上，97.34半地下地下層平面圖圖本層面積：97.34平米一層平面圖本層面積：100.57平米二層平面圖本層面積：89.31平米三層平面圖本層面積：68.52平米戶型設(shè)計(jì)分析析：1、大進(jìn)深小面面寬2、通過增加面面寬提升戶型型舒適度3、戶型增加電電梯設(shè)計(jì)，增增加配置3、頂層露臺、、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積控控制地上260平米5、戶型單價(jià)2.1—2.9萬，單套總價(jià)上限限750萬市場案例分析析—金榮·盛景濠庭聯(lián)排戶型B合計(jì)總面積：：303.25地上，121.22半地下地下層平面圖圖本層面積：121.22平米一層平面圖本層面積：123.28平米二層平面圖本層面積：99.97平米三層平面圖本層面積：80平米戶型設(shè)計(jì)分析析：1、大進(jìn)深小面面寬2、通過增加面面寬提升戶型型舒適度3、戶型增加電電梯設(shè)計(jì)，增增加配置3、頂層露臺、、閣樓設(shè)計(jì)4、戶型面積積控制地上上305平米5、戶型單價(jià)價(jià)2.1—2.9萬，單套總價(jià)上上限900萬市場案例分分析—鑫苑·逸品香山本案逸品香山二期戶型配配比二期去化比比例電梯洋房市市場銷售情情況結(jié)論：區(qū)域以剛需需為主，面面積越小產(chǎn)產(chǎn)品去化速速度越快，，199以上躍層戶戶型沒有售售出，多層電電梯洋房戶戶型首層附附送地下室室，頂層復(fù)復(fù)式由于其其附加值高高，能帶來來銷售高單價(jià)，，洋房平層層相對小高高層戶型沒沒有價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢。市場案例分分析—鑫苑·逸品香山電梯洋房戶戶型地下層平面面圖一層平面圖圖銷售面積積154平米附送面積121平米標(biāo)準(zhǔn)層平面面圖銷售面面積139.3平米附送面積8.2平米戶型設(shè)計(jì)分分析：首層三房三三廳兩衛(wèi)154平米附送地地下室，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層139.3平米三房兩兩廳兩衛(wèi)，，標(biāo)準(zhǔn)層附附送價(jià)值空空間以陽臺臺為主市場銷售反反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)價(jià)；去化速速度首層>頂層躍層>標(biāo)準(zhǔn)層市場案例分分析—鑫苑·逸品香山電梯洋房戶戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面面銷售面積積143.8平米附送面積8平米頂層躍層下下銷售面積積154.2平米附送面積70平米頂層躍層上上戶型設(shè)計(jì)分分析：首層附送地地下室，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層143.8平米三房兩兩廳兩衛(wèi)，，高層154+70平米四房兩兩廳兩衛(wèi)為為頂層躍層層設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層附送送價(jià)值空間間以陽臺為為主市場銷售反反饋：首層售價(jià)=頂層躍層售售價(jià)>標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)價(jià)；去化速速度首層>頂層躍層>標(biāo)準(zhǔn)層案例分析總總結(jié)案例選擇初初衷：通過對該區(qū)區(qū)塊純別墅墅盤的分析析對比，能能夠判斷該該區(qū)塊低層層設(shè)計(jì)突破破點(diǎn)，同時(shí)時(shí)能夠?qū)υ撛搮^(qū)塊低層層產(chǎn)品售價(jià)價(jià)有明確的的定位；通過對該區(qū)區(qū)塊純高層層盤的分析析對比，能能夠判斷該該區(qū)塊高層層去化定位位及改善型型定位，能能夠明晰該該區(qū)塊高層層價(jià)格區(qū)間間定位。案例市場分分析結(jié)論：：低層產(chǎn)品部部分：盛景濠庭案案例對比天天地灣別墅墅產(chǎn)品戶型型面積段有有所提升，，產(chǎn)品單價(jià)價(jià)有所提高高，產(chǎn)品總總價(jià)有所提提高戶型面積提提升設(shè)計(jì)邏邏輯：通過過增加戶型型面寬、適適當(dāng)調(diào)整進(jìn)進(jìn)深，提升升戶型舒適適度，同時(shí)時(shí)提高戶型型配置，增增加電梯設(shè)設(shè)計(jì)價(jià)格提升手手段：提升升戶型配置置、提高戶戶型舒適度度提高售價(jià)價(jià)產(chǎn)品價(jià)格定定位：單價(jià)價(jià)2.1———2.9萬/平米，單套套售價(jià)700萬——900萬市場啟示：：如果戶型型設(shè)計(jì)是建建立在產(chǎn)品品舒適度提提升的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，市場場單價(jià)及總總價(jià)在該區(qū)區(qū)塊存在提提升空間高層產(chǎn)品部部分：逸品香山項(xiàng)項(xiàng)目高層戶戶型以90以下為主，，大戶型以以120—160為主，二期期引入140以上電梯洋洋房戶型140電梯洋房戶戶型：首層層155平米附送地地下室，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層135—145平米，頂層層155附送閣樓產(chǎn)品售價(jià)：：首層1.15萬元/平米；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層0.8萬元/平米，頂層層1.1萬元/平米產(chǎn)品總價(jià)：：首層約180萬元/套；標(biāo)準(zhǔn)層層約120萬元/套，頂層約約170萬元/套市場啟示：：該區(qū)塊高高層以去化化為主，純純粹提升配配置不能增增加售價(jià)，，電梯洋房房首層和頂頂層通過附附送價(jià)值而而提升單價(jià)價(jià)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)突突破破點(diǎn)點(diǎn)：：高層層和和低低層層產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新必必須須建建立立在在以以提提升升舒舒適適度度的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上才才能能夠夠提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售單單價(jià)價(jià)及及產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭力力市場場案案例例分分析析—迎賓賓路路3號本案案迎賓賓路路3號銷售售售售價(jià)價(jià)及及策策略略：：目前前處處于于開開放放尚尚未未開開盤盤階階段段，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)單單價(jià)價(jià)2.5萬/平米米以以上上，，通通過過調(diào)調(diào)研研，，該該樓盤盤銷銷售售策策略略為為低低層層定定制制銷銷售售，，按按照照套套數(shù)數(shù)銷銷售售，，單單套套報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)1000萬以以上上，，通通過過低層層來來帶帶動(dòng)動(dòng)樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)，，以以此此拉拉動(dòng)動(dòng)多多層層高高層層售售價(jià)價(jià)。。樓盤盤規(guī)規(guī)劃劃不不足足：：單套套千千萬萬聯(lián)聯(lián)排排市市場場定定位位預(yù)預(yù)期期有有脫脫離離鄭鄭州州市市場場，，高高層層、、多多層層、、低低層層混混合合社社區(qū)品品質(zhì)質(zhì)整整體體不不高高。。市場場借借鑒鑒：：從該該項(xiàng)項(xiàng)目目可可參參考考該該樓樓盤盤銷銷售售策策略略，，通通過過低低層層去去化化來來提提升升樓樓盤盤口口碑碑及及品品質(zhì)質(zhì)然后后借借助助于于低低層層建建立立的的客客戶戶口口碑碑來來提提升升高高層層售售價(jià)價(jià)。。首推推戶戶型型面面積積：：A戶型型：：地地上上：：284平米米，，地地下下：：140平米米；；B戶型型：：地地上上：：334平米米，，地地下下：：138平米米；；C戶型型：：地地上上：：351平米米，，地地下下：：145平米米；；D戶型型：：地地上上：：368平米米，，地地下下：：157平米米；；E戶型型：：地地上上：：389平米米，，地地下下：：161平米米；；F戶型型：：地地上上：：404平米米，，地地下下：：163平米米；；戶型型配配比比：：整體體規(guī)規(guī)劃劃為為一一期期聯(lián)聯(lián)排排、、洋洋房房、、二二梯梯四四戶戶小小高高層層；；二二期期為為滿滿足足規(guī)規(guī)劃劃要要求求的70/90戶型型，，一一期期首首推推53套聯(lián)聯(lián)排排和和雙雙拼拼。。規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)借借鑒鑒：：避免免高高低低層層面面積積段段差差異異過過大大，，避避免免因因產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位導(dǎo)導(dǎo)致致目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶混混雜雜，，影影響響后期期樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)。。市場場案案例例分分析析—聯(lián)盟盟新新城城七七期期本案案聯(lián)盟盟新新城城七七期期項(xiàng)目目背背景景：：聯(lián)盟盟新新城城七七期期西西班班牙牙院院子子位位于于東東區(qū)區(qū)龍龍湖湖南南區(qū)區(qū)核核心心地地段段，，是是近近兩兩年年鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)高高端端低低密密度度項(xiàng)項(xiàng)目目的的典典型型代代表表，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目為為目目前前鄭鄭州州市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)最最終終實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均均價(jià)價(jià)最最高高的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，別別墅墅、、洋洋房房整整體體成成交交均均價(jià)價(jià)近近1.95萬元元/平米米。。規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位：：規(guī)劃劃各各類類產(chǎn)產(chǎn)品品均均為為面面向向高高端端客客戶戶群群體體的的大大面面積積舒舒適適型型戶戶型型。。規(guī)規(guī)劃劃布布局局上上，，外外圍圍為為多多層層洋洋房房，，內(nèi)內(nèi)部部核核心心區(qū)區(qū)為為別別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品，，別別墅墅與與洋洋房房的的體體量量比比約約為為1：4。疊疊加加別別墅墅為為5層，，1-2層為為一一戶戶，，3-5層為為一一戶戶；；電電梯梯洋洋房房為為7層，，頂頂層層為為復(fù)復(fù)式式。。去化化及及銷銷售售戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：聯(lián)盟盟新新城城七七期期自自2010年下下半半年年推推出出，，至至2011年6月底底已已經(jīng)經(jīng)全全部部去去化化，，總總成成交交面面積積近近8.2萬平平米米，，整整體體成成交交均均價(jià)價(jià)高高達(dá)達(dá)1.95萬元元/平米米。。年年去去化化量量達(dá)達(dá)到到8萬平平米米，，該該項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售重重要要靠靠建建業(yè)業(yè)自自身身客客戶戶資資源源消消化化，，付付款款方方式式要要求求全全部部一一次次性性付付款款。。借鑒鑒意意義義：：市場場潛潛在在高高端端客客戶戶群群體體較較多多，，潛潛在在購購房房資資本本高高戶型型配配比比：：市場場案案例例分分析析—聯(lián)盟盟新新城城七七期期戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分分析析：：140平米米戶戶型型三三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，一一梯梯兩兩戶戶，，兩兩戶戶一一部部電電梯梯配配置置，，170平米米戶戶型型三三房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，主主臥臥空空間間較較大大，，并并無無其其他他戶戶型型優(yōu)優(yōu)勢勢，，屬屬于于改改良良型型170戶型市場銷售售反饋：：市場去化化速度快快，特殊殊性：1、客戶為為建業(yè)內(nèi)內(nèi)部客戶戶；2、地段為為東區(qū)核核心地段段市場案例例分析—聯(lián)盟新城城七期戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：260平米戶型型六房兩兩廳三衛(wèi)衛(wèi)，一梯梯兩戶，，兩戶一一部電梯梯配置，，南向3.5面寬，套套房設(shè)計(jì)計(jì)理念市場銷售售反饋：：市場去化化速度快快，特殊殊性：1、客戶為為建業(yè)內(nèi)內(nèi)部客戶戶；2、地段為為東區(qū)核核心地段段案例分析析總結(jié)案例選擇擇初衷：迎賓路3號與聯(lián)盟盟新城七七期屬于于地區(qū)個(gè)個(gè)案例，，這兩個(gè)個(gè)案例選選擇在于于通過對對其分析析，探究究鄭州高高端豪宅宅市場資資產(chǎn)容量量及高端端豪宅市市場產(chǎn)品品設(shè)計(jì)水水平，旨旨在通過過對其分分析充分分了解鄭鄭州市場場潛在購購買力及及社會對對豪宅市市場的產(chǎn)產(chǎn)品訴求求案例市場場分析結(jié)結(jié)論：迎賓路3號：面積段280——410平米/套，單套套報(bào)價(jià)1000萬以上，，均價(jià)預(yù)預(yù)估2.5萬/平米市場啟示示：由于于迎賓路路3號依然處處于惠濟(jì)濟(jì)區(qū)樓盤盤板塊，，即使其其高端豪豪宅定位位，其產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)價(jià)依然受受本地塊塊區(qū)位單單價(jià)約束束聯(lián)盟新城城七期：：高層面積積段140———260平米/套，單價(jià)價(jià)2萬/平米，總總價(jià)520萬市場啟示示：鄭州州整體住住宅市場場豪宅需需求潛在在客戶群群體較大大，高層層高端豪豪宅市場場份額存存在市場高端端項(xiàng)目戶戶型面積積段分析析項(xiàng)目樣本本以高層層為主，，兩房面面積段由由75-125平米，主主力戶型型面積段段集中在在85-90平米。項(xiàng)目樣本本以高層層為主，，三房面面積段由由90-176平米，集集中區(qū)間間為130-140，屬于舒舒適型三三房。項(xiàng)目樣本本四房房面積跨跨度較大大，其中中天驕華華庭、豫豫航泊郡郡、東方方鼎盛僅僅有極少少量四房房產(chǎn)品，，面積偏偏小，為為130-150平米，東東方御庭庭、銀基基王朝4期等面積積較大，，面積段段以160-220平米為主主。市場分析析總結(jié)市場分析析總結(jié)1、區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品定位位首置，，高端產(chǎn)產(chǎn)品依靠靠產(chǎn)品類類型來提提升，產(chǎn)產(chǎn)品力不不高2、產(chǎn)品類類型為高高層面積積段集中中90以下首置置、140-160首改，250-290疊拼聯(lián)排排產(chǎn)品3、區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格普通高高層0.7萬-1萬/平米，總總價(jià)200萬上限；；普通疊疊拼1.5萬/平米，總總價(jià)360上限；普通聯(lián)排排2萬/平米，總總價(jià)600萬上限4、產(chǎn)品單單價(jià)提升升手段：：產(chǎn)品舒舒適度及及產(chǎn)品配配置提升升實(shí)現(xiàn)單單價(jià)提高高5、高端住住宅市場場潛在容容量，市市場供應(yīng)應(yīng)量及產(chǎn)產(chǎn)品力有有限基于市場場分析下下的產(chǎn)品品創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)計(jì)理念設(shè)計(jì)出發(fā)發(fā)點(diǎn)：立足于市市場分析析的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)及及產(chǎn)品定定位。我們的機(jī)機(jī)會：住宅市場場高端產(chǎn)產(chǎn)品的缺缺失，高高端住宅宅市場需需求量大大，當(dāng)前前高端住住宅產(chǎn)品品力不高高，創(chuàng)新新程度及及舒適度度有限。。設(shè)計(jì)所要要達(dá)到的的目的：：實(shí)現(xiàn)地塊塊銷售利利潤最大大化。實(shí)現(xiàn)目的的的前提提：市場存在在總價(jià)上上限。設(shè)計(jì)突破破點(diǎn)：控制總價(jià)價(jià)的前提提下，通通過單價(jià)價(jià)的提升升實(shí)現(xiàn)利利潤的增增加實(shí)現(xiàn)目的的的手段段：在保證容容積率基基本不變變的前提提下，控控制單套套產(chǎn)品總總價(jià)，通通過產(chǎn)品品創(chuàng)新來來提升單單價(jià)，最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總銷售售額的提提升，達(dá)達(dá)到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)地塊銷銷售利潤潤最大化化的目的的。團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)計(jì)理念地塊分析析及項(xiàng)目目定位安置房用用地地塊開發(fā)發(fā)策略：：地塊開發(fā)發(fā)定位：：啟動(dòng)區(qū)區(qū)依靠其其資源優(yōu)優(yōu)勢定位位為中高高端，客客戶群體體為再改改高端，，其他地地塊保證證去化首首置產(chǎn)品品。開發(fā)策略略：通過過啟動(dòng)區(qū)區(qū)高端定定位，樹樹立公司司及項(xiàng)目目品牌形形象，將將啟動(dòng)區(qū)區(qū)作為該該項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)竿地塊塊，以此此來拉動(dòng)動(dòng)售價(jià)，，為后期期開發(fā)提提供售價(jià)價(jià)及品牌牌支撐。。學(xué)校用地地保障房用用地可開發(fā)用用地可開發(fā)用用地啟啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品定位位原則及及策略產(chǎn)品定位位原則及及策略產(chǎn)品定位位原則：：立足市市場并尊尊重市場場，立足足業(yè)主地地塊高端端定位、、產(chǎn)品定定位為高高端住宅宅產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新新原則：：以市場場高端豪豪宅產(chǎn)品品為參照照，從產(chǎn)產(chǎn)品舒適適度、配配置提升升本案產(chǎn)產(chǎn)品力產(chǎn)品定位位策略：：高層面積積段區(qū)間間：160平米、單單價(jià)0.8——0.9萬/平米，總總價(jià)控制制150萬目標(biāo)客戶戶群：市市場140-160平米首改改客戶高層面積積段區(qū)間間：180——220平米、單單價(jià)1.0——1.2萬/平米，總總價(jià)控制制250萬目標(biāo)客戶戶群：市市場高層層躍層客客戶低層平層層面積段段區(qū)間180———220平米、單單價(jià)2.0——2.2萬元/平米，總總價(jià)控制制500萬，目標(biāo)客戶戶群：市市場疊拼拼及聯(lián)排排別墅客客戶低層聯(lián)排排面積段段區(qū)間220———330平米、單單價(jià)2.2——2.5萬元/平米，總總價(jià)控制制800萬，目標(biāo)客戶戶群：市市場普通通聯(lián)排別別墅及潛潛在高端端產(chǎn)品消消費(fèi)客戶戶戶型創(chuàng)新新分析—高層160平米聯(lián)盟新城城170戶型戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：1、戶型只只是在140基礎(chǔ)上面面積的增增加，沒沒有從本本質(zhì)上提提升2、一部電電梯服務(wù)務(wù)兩戶配配置不高高3、廚房餐餐廳配置置較低4、南向面面寬浪費(fèi)費(fèi)、戶型型通透性性不高創(chuàng)新160戶型戶型創(chuàng)新新設(shè)計(jì)分分析：1、充分利利用南向向面寬2、獨(dú)立電電梯入戶戶3、入戶雙雙玄關(guān)4、中西廚廚房、獨(dú)獨(dú)立餐廳廳設(shè)計(jì)5、主臥套套房設(shè)計(jì)計(jì)6、戶型南南北通透透廚房餐廳廳配置不不高兩戶共用用一部電電梯南向面寬寬浪費(fèi)中西廚房房設(shè)計(jì)獨(dú)立餐廳廳設(shè)計(jì)獨(dú)立電梯梯入戶入戶雙玄玄關(guān)主臥套房房設(shè)計(jì)戶型創(chuàng)新新分析—高層220平米聯(lián)盟新城城260戶型創(chuàng)新220戶型戶型設(shè)計(jì)計(jì)分析：：1、戶型南南向四面面寬六房房兩廳，，戶型房房間數(shù)過過多導(dǎo)致致品質(zhì)不不高2、一部電電梯服務(wù)務(wù)兩戶配配置較差差3、廚房餐餐廳配置置不高4、次臥室室面寬太太小，戶戶型舒適適度低5、南向面面寬浪費(fèi)費(fèi)戶型創(chuàng)新新設(shè)計(jì)分分析：1、控制制房間間數(shù)量量保證證舒適適度2、獨(dú)立立電梯梯入戶戶3、入戶戶雙玄玄關(guān)4、島式式廚房房、獨(dú)獨(dú)立餐餐廳設(shè)設(shè)計(jì)5、主次次臥室室套房房設(shè)計(jì)計(jì)理念念6、戶型型南北北通透透島式廚廚房設(shè)設(shè)計(jì)獨(dú)立電電梯入入戶入戶雙雙玄關(guān)關(guān)獨(dú)立餐餐廳設(shè)設(shè)計(jì)主次臥臥室套套房設(shè)設(shè)計(jì)次臥室室面寬寬小舒舒適度度低南向面面寬浪浪費(fèi)廚房餐餐廳配配置不不高兩戶共共用一一部電電梯戶型創(chuàng)創(chuàng)新分分析—高層戶戶型縱縱向設(shè)設(shè)計(jì)體體系高層160戶型高層180戶型高層220戶型戶型配配置：：160平米：：三房房兩廳廳兩衛(wèi)衛(wèi)、中中西廚廚房、、獨(dú)立立餐廳廳、獨(dú)獨(dú)立電電梯入入戶、、入戶戶雙玄玄關(guān)、、戶型型南北北通透透180平米：：四房兩兩廳三三衛(wèi)、、中西廚廚房、、獨(dú)立立餐廳廳、獨(dú)獨(dú)立電電梯入入戶、、入戶戶雙玄玄關(guān)、、戶型型南北北通透透220平米：：四房兩兩廳三三衛(wèi)、、島式式廚房房、獨(dú)立餐餐廳、、獨(dú)立立電梯梯入戶戶、入入戶雙雙玄關(guān)關(guān)、戶戶型南南北通通透、、主次臥臥室套套房設(shè)設(shè)計(jì)戶型設(shè)設(shè)計(jì)邏邏輯：：保證高高端住住宅戶戶型配配置的的前提提下通通過提提升戶戶型功功能模模塊及及舒適適度來來增大大戶型型面積積段高層160戶型描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）1601T23房42003850420023.813.4有有8000￥1,280,000.00星河灣灣式的的走進(jìn)進(jìn)深產(chǎn)產(chǎn)品，，房間舒舒適3房2衛(wèi)，儲儲藏空空間豐富，，各個(gè)個(gè)功能能塊都都具備備。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）1801T24房42004200420014.812.4有有10000￥1,800,000.00高層180戶型緊湊式式多房房戶型型產(chǎn)品品，4個(gè)面寬寬朝南南，4房3衛(wèi)各個(gè)功功能塊塊都具具備。。描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）2201T23房450045004600313.70有有10000￥2,200,000.00高層220戶型舒適型型多房房戶型型產(chǎn)品品，各個(gè)功功能塊塊都具具備，，豪華華。12.1M12.1M10.05M10.8M6.9M6.9M7.4M16.6M市場低低層產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)分分析：：傳統(tǒng)低低層產(chǎn)產(chǎn)品面面寬小小，進(jìn)進(jìn)深大大，一一般是是八戶戶甚至至更多多戶拼拼接在在一起起，品品質(zhì)差差，進(jìn)進(jìn)深大大導(dǎo)致致山墻墻面大大，社社區(qū)環(huán)環(huán)境較較差、、社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)不高高創(chuàng)新低低層產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)邏邏輯：：創(chuàng)新低低層產(chǎn)產(chǎn)品面面寬大大、進(jìn)進(jìn)深小小，一一般不不超過過四戶戶拼接接在一一起，，有效效地保保證了了產(chǎn)品品的生生活品品質(zhì)，，由于于進(jìn)深深小因因而山山墻面面小，，社區(qū)區(qū)環(huán)境境好，，社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)較高高戶型創(chuàng)創(chuàng)新分分析—低層戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)邏邏輯市場低低層產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新低低層產(chǎn)產(chǎn)品

面積可能總價(jià)1層戶型200￥3,000,000創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—一層平平面具有獨(dú)獨(dú)立的的入戶戶院和和地下下車庫庫及下沉沉庭院院和地地下室室

面積可能總價(jià)2層戶型190￥2,850,000創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—二層平平面具有獨(dú)獨(dú)立的的入戶戶院和和地下下車庫庫及下沉沉庭院院和地地下室室

面積可能總價(jià)3層戶型180￥2,700,000創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—三層平平面具有獨(dú)獨(dú)立的的入戶戶院和和地下下車庫庫及下沉沉庭院院和地地下室室

面積可能總價(jià)4層戶型220￥3,300,000創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—四層、、躍層層平面面具有獨(dú)獨(dú)立的的入戶戶院和和地下下車庫庫及下沉沉庭院院和地地下室室創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—組團(tuán)地地下層層平面面組團(tuán)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)剖剖面創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—組團(tuán)入入戶方方式創(chuàng)新低低層戶戶型解解析—組團(tuán)空空間示示意描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）2851T24房600045005000497.23有有285￥4,275,705.00大戶型型大平平層一一層各層獨(dú)獨(dú)立入入戶，，二，，三層層戶型也也有一一層的的院子子描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3221T24房600045005000497.23有有322￥4,833,406.00大戶型型大平平層二二層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3261T24房600045005000497.23有有326￥4,895,373.00大戶型型大平平層三三層描述客廳面寬餐廳面寬主臥面寬套房個(gè)數(shù)廚房面積其他功能塊面積可能總價(jià)中廚面積西式廚房電梯獨(dú)立入戶獨(dú)立洗衣（生活陽臺）3701T24房600045004500497.23有有370￥5,561,515.00大戶型型大平平層四四層4層向上上躍層層，有有露臺和平平墅的的感覺覺基于銷銷售利利潤最最大化化的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案推推衍使使用產(chǎn)產(chǎn)品說說明方案推推衍過過程總總述方案1高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品包包括4F+1的大平平層洋洋房，，小部分分排屋屋和雙雙拼。。將高低低層區(qū)區(qū)域徹徹底分分開，，南低低北高高大平層層增加加14000平，但但是容容積率率降低低方案1-1高低分分界線線高低分分界線線高低分分界線線方案1-2將方案案1的排屋屋和雙雙拼改改作獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品方案2高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品改改成側(cè)側(cè)進(jìn)4F+1的大平平層洋房房，小小部分分排屋屋和雙雙拼。。高低分分界線線高低分分界線線方案2-1將高低低層區(qū)區(qū)域徹徹底分分開，，南低低北高高大平層層產(chǎn)品品做到到5萬平引入大大戶型型大平平層產(chǎn)產(chǎn)品低層完完全用用大戶戶型大大平層層產(chǎn)品品低層完完全用用排屋屋類戶戶型高低分分界線線高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品全全部用用大戶戶型大大平層層產(chǎn)品品方案3方案4高低分分界線線高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品全全部用用排屋屋產(chǎn)品品方案對對比——配比

方案I方案I-1方案I-2方案2方案2-1方案3方案4

各類住宅建筑面積151960130840149890154372135256146616130056M2其中高層160戶型33280332803328033280332803328033280M2高層180-220戶型85200481208520085200481206900069000M2多層大平層洋房180-22028440426602844094801896000M2多層大平層洋房280-3700002347231296443360M2獨(dú)棟別墅0029700000M2連排別墅50406780029403600027776M2容積率2.001.751.972.031.801.931.74

各類產(chǎn)品面積百分比

其中高層160戶型21.90%25.44%21.90%21.56%24.61%22.70%25.59%%高層180-220戶型56.07%36.78%56.07%55.19%35.58%47.06%53.05%%多層大平層洋房180-22018.72%32.60%18.72%6.14%14.02%00%多層大平層洋房280-37000015.20%23.14%30.24%0%獨(dú)棟別墅001.95%0000%連排別墅3.32%5.18%01.90%2.66%021.36%%多層大平層產(chǎn)品面積段小，容積率高，可銷售額較高大平層產(chǎn)品可銷售面積多，容積率浪費(fèi)較多，可銷售額低增加獨(dú)棟產(chǎn)品，產(chǎn)品梯度拉的開大平層產(chǎn)品多，大戶型大平層產(chǎn)品面積段高，總價(jià)偏高大平層產(chǎn)品最多，容積率低城市空間形態(tài)排屋產(chǎn)品多，總銷售額度最低方案對對比——經(jīng)濟(jì)帳帳估算算對比比

住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

估計(jì)總銷售額方案1高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000排屋50403.32%20000￥100,800,000方案1-1高層1603328025.44%8000￥266,240,000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000￥481,200,000多層大平層4266032.60%15000￥639,900,000排屋67805.18%20000￥135,600,000

高層1603328021.90%8000￥266,240,000￥1,619,090,000

高層180-2208520056.07%10000￥852,000,000方案1-2多層大平層2844018.72%15000￥426,600,000

獨(dú)棟29701.95%25000￥74,250,000方案2高層1603328021.56%8000￥266,240,000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000￥852,000,000多層大平層3295221.35%15000￥494,280,000排屋29401.90%20000￥58,800,000方案2-1高層1603328024.61%8000￥266,240,000￥1,573,280,000高層180-2204812035.58%10000￥481,200,000多層大平層5025637.16%15000￥753,840,000排屋36002.66%20000￥72,000,000方案3高層1603328022.70%8000￥266,240,000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000￥690,000,000多層大平層4433630.24%15000￥665,040,000方案4高層160332800.255898000￥266,240,000￥1,511,760,000高層180-220690000.53054110000￥690,000,000排屋277760.2135720000￥555,520,000多方案案比較較部分分方案一一——總圖180180200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220多層大大平層層洋房房180-220聯(lián)排別別墅240聯(lián)排別別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案一一——戶型配配比方案1住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,645,640,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000排屋50403.32%20000100800000

151960

高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品包包括4F+1的大平平層洋洋房，，小部分分排屋屋和雙雙拼。。幼兒兒園與與會所所形成成小區(qū)形形象，，結(jié)合合主軸軸增增加小小區(qū)品品質(zhì)。。產(chǎn)品品線豐富，，可銷銷售面面積多多，各各類產(chǎn)產(chǎn)品配配比適適中。。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案一一——交通分分析方案一一—分地塊塊容積積率高層區(qū)區(qū)域3.3多層區(qū)區(qū)域1.3低層區(qū)區(qū)域0.65方案一一——景觀分分析小區(qū)會所圖例小區(qū)幼兒園景觀主軸景觀次軸幼兒園園位于于無遮遮擋處處會所結(jié)結(jié)合主主景觀觀軸線線形成小小區(qū)主主要空空間間高層C型半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品包包括4F+1的大平平層洋洋房，，小部分分排屋屋和雙雙拼。。方案一一——透視方案一一——透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102160160220220180180多層大平層洋房180-220聯(lián)排別墅240聯(lián)排別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-1———戶型配配比方案1-1住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328025.44%8000266240000￥1,522,940,000高層180-2204812036.78%10000481200000多層大平層4266032.60%15000639900000排屋67805.18%20000135600000

130840

將高低低層區(qū)區(qū)域徹徹底分分開，，南低低北高高大平層層增加加14000平，百百分比比達(dá)32%高層量量減少少，容容積率率降低低，經(jīng)經(jīng)濟(jì)賬賬不算算有力力200190180220200190180220177153177153160160220220180180多層大平層洋房180-220獨(dú)棟別墅330高層160戶型高層220戶型高層180戶型方案1-2———戶型配配比方案1-2住宅銷售估算面積面積比例單價(jià)

高層1603328021.90%8000266240000￥1,619,090,000高層180-2208520056.07%10000852000000多層大平層2844018.72%15000426600000獨(dú)棟29701.95%2500074250000

149890

將方案案1的排屋屋和雙雙拼改改作獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品，，增加獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品，，產(chǎn)品品梯度度拉的的開。。獨(dú)棟棟成組團(tuán)團(tuán)分布布，4個(gè)一組組。方案二二——總圖200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案二二——戶型配配比方案2住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328021.56%8000266240000￥1,671,320,000高層180-2208520055.19%10000852000000多層大平層3295221.35%15000494280000排屋29401.90%2000058800000

154372

高層半半包包圍圍圍合合低層層社區(qū)區(qū)，低層產(chǎn)產(chǎn)品改改成側(cè)側(cè)進(jìn)4F+1的大平平層洋房房，結(jié)結(jié)合小小部分分排屋屋和雙雙拼。。側(cè)進(jìn)大大平層層產(chǎn)品品形成成特別別的入入戶方方式和獨(dú)立立空間間。低低層空空間分分布有有特點(diǎn)點(diǎn)。缺點(diǎn)是是側(cè)進(jìn)進(jìn)大戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品面面積段段過高高。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案二二——交通分分析方案二二——分地塊塊容積積率高層區(qū)區(qū)域3.3多層區(qū)區(qū)域1.3低層區(qū)區(qū)域0.65方案二二——透視方案二二——透視方案二二——透視200190180220200190180220100736710073671497910214979102154154220220178178200190180220200190180220100736710073671497910214979102285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房180-200雙拼別墅330聯(lián)排別墅240多層大平層洋房280-370方案2-1———戶型配配比方案2-1住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328024.61%8000266240000￥1,573,280,000

高層180-2204812035.58%10000481200000多層大平層5025637.16%15000753840000排屋36002.66%2000072000000

135256

將高低低層區(qū)區(qū)域徹徹底分分開，，南低低北高高大平層層產(chǎn)品品做到到5萬平，，產(chǎn)品品豐富富但是低低層多多，容容積率率損失失方案三三——總圖285322326285322326371371160160220220180180高層160戶型高層220戶型高層180戶型多層大平層洋房280-370方案三三——戶型配配比方案3住宅銷售估算面積

單價(jià)

高層1603328022.70%8000266240000￥1,621,280,000高層180-2206900047.06%10000690000000多層大平層4433630.24%15000665040000

146616

將高層層L型布局局，幼幼兒園園移至至西側(cè)側(cè)，希希望最最大面面積的的排大大戶戶型大大平平層產(chǎn)產(chǎn)品。。小區(qū)主要出入口圖例車庫出入口市政道路小區(qū)主要車行道路方案三三——交通分分析方案三三——分地塊容積積率高層區(qū)域3.3多層區(qū)域1.35方案三——透視方案三——